房地產(chǎn)企業(yè)工程管理十大短板匯總解讀及技術(shù)措施

房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板■工程管理短板一：一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理定位存在誤區(qū)一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，相當一部分是充當傳統(tǒng)施工管理的角色，履行施工計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)控等職能。對于工程質(zhì)量，要么采取親歷親為的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的管理，沒有充分發(fā)揮房地產(chǎn)工程管理“系統(tǒng)協(xié)調(diào)”的職能房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板■工程管理定位的誤區(qū)：一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理過多的將精力集中在施工階段的審核上（工程檢驗），即忽視了質(zhì)量預(yù)防的重要性，也忽視了充分利用監(jiān)理單位和施工單位質(zhì)保體系的重要性。完全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本無法解決工程質(zhì)量問題房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板成品質(zhì)量操作工人項目經(jīng)理監(jiān)理公司甲方工程部班組長質(zhì)檢負責(zé)人質(zhì)檢人員項目生產(chǎn)經(jīng)理技術(shù)負責(zé)人10萬平方米共計140個班組10萬平方米共計16個質(zhì)檢房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板■工程管理定位的誤區(qū)：即使是一個非常簡單的多層住宅，直接影響到存在功能性質(zhì)量缺陷隱患的工序檢驗批，如按中海的主體工程工序檢驗要求計算，多達5200余項·批次單純依靠國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)目前通行的工程管理人員配備，根本無法全面監(jiān)控工程質(zhì)量房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板■工程管理短板二：大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只有偏重于管理的工程管理程序，沒有建立與之配套的工程管理標準和施工技術(shù)標準僅靠籠統(tǒng)的工程管理程序，實際工程管理中，依然無法解決針對具體某專項工程的質(zhì)量管控重點缺乏企業(yè)工程管理標準和施工技術(shù)標準■某上市地產(chǎn)公司的項目工程管理程序：程序的優(yōu)點：項目工程管理程序能夠解決工程管理過程中應(yīng)該做什么？什么時間做？由誰來做？程序的缺點：工程管理程序無法解決如何做的問題！不能提供具體做的管理方法！缺乏工程管理標準和施工技術(shù)標準缺乏工程管理標準和施工技術(shù)標準■某上市地產(chǎn)公司的項目工程管理程序：■某知名地產(chǎn)公司的工程質(zhì)量管理作業(yè)指引：作業(yè)指引的優(yōu)點：項目工程質(zhì)量管理作業(yè)指引能夠解決采取哪些具體的管理方法做的問題作業(yè)指引的缺點：項目工程質(zhì)量作業(yè)指引無法解決如何做好的問題！不能提供具體的技術(shù)標準和管理標準！缺乏工程管理標準和施工技術(shù)標準缺乏工程管理標準和施工技術(shù)標準■某上市地產(chǎn)公司的項目工程管理作業(yè)指引：■廁浴間滲漏可以通過工程管理程序解決嗎？監(jiān)理單位通常對廁浴間防水閉水試驗的檢驗要求：◆整體結(jié)構(gòu)閉水試驗◆防水涂層閉水試驗◆防水保護層閉水試驗◆飾面層閉水試驗◆廁浴間整體移交閉水試驗缺乏工程管理標準和施工技術(shù)標準結(jié)構(gòu)砼存在蜂窩、裂縫技管人員操作人員獎懲不明忽視質(zhì)量專檢不認真技術(shù)交底不清自檢不認真施工人員廁浴間施工漏水廁浴間防水常見工程質(zhì)量問題原因分析管根、地漏密封膏未封嚴管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差暗埋在墊層內(nèi)的管道漏水涂膜防水層空鼓開裂出現(xiàn)滲漏細部構(gòu)造附加防水層不合格墊層、找平層坡度不合理、反坡衛(wèi)生間墻體出現(xiàn)滲水管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差預(yù)留洞口尺寸形狀不規(guī)范預(yù)留洞口斷面未鑿成毛面預(yù)留洞口及邊緣未清理預(yù)留洞口吊模不規(guī)范UPVC管道附著力差灌縫砼材料質(zhì)量不合格灌縫不密實，工藝不合格灌縫砼不養(yǎng)護缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)真的的不需要施施工技術(shù)標標準嗎？相當一部分分國家標準準圖集或地地方標準圖圖集，在實實際施工過過程中不具具備可操作作性，往往往造成嚴重重的工程質(zhì)質(zhì)量隱患地下室外墻墻的后澆帶帶、施工縫縫處，按防防水要求需需要設(shè)置止止水鋼板，，防止地下下室外墻滲滲漏。如果果此時出現(xiàn)現(xiàn)墻中設(shè)置置有框架柱柱的情況，，就會出現(xiàn)現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行行的沖突，，往往造成成地下室外外墻滲漏缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■框架柱柱箍筋與止止水鋼板之之間應(yīng)如何何處理？鋼板開洞，，影響防水水質(zhì)量，存存在滲漏隱隱患割斷箍筋，，影響箍筋筋約束混凝凝土的能力力不放箍筋，，違反柱子子箍筋加密密要求缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)真的的不需要施施工技術(shù)標標準嗎？大量新技術(shù)術(shù)、新工藝藝、新材料料的應(yīng)用，，依照傳統(tǒng)統(tǒng)的施工工工藝規(guī)程施施工，往往往遺留嚴重重的工程質(zhì)質(zhì)量隱患廁浴間大量量采用的UPVC等塑料管道道，因管道道外壁極其其光滑。按按傳統(tǒng)施工工工藝規(guī)程程采用摻微微膨脹劑的的水泥砂漿漿灌縫，極極易產(chǎn)生開開裂，撕開開防水層造造成管根處處的滲漏缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■UPVC管道穿樓板板防滲漏應(yīng)如何處理理？水泥砂漿與與管道外壁壁結(jié)合能力力差預(yù)留洞口直直上直下。。施工人員員堵洞很難難操作管根處涂膜膜附加防水水層延展性性差缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)真的的不需要施施工技術(shù)標標準嗎？隨著強制性性節(jié)能標準準的推廣，，工程上很很多傳統(tǒng)習(xí)習(xí)慣的工藝藝做法并不不與之匹配配，很多工工程質(zhì)量問問題由此產(chǎn)產(chǎn)生外墻外保溫溫技術(shù)的應(yīng)應(yīng)用，增加加了鋁合金金門窗框與與墻體至飾飾面層之間間的滲水通通道，節(jié)點點處理不當當，極易造造成鋁合金金門窗滲漏漏缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■鋁合金金門窗的三三種安裝形形式？◆副框安安裝：抹灰前先安安副框，副副框采用砂砂漿填實，，鋁框與副副框采用螺螺絲連接◆毛口安安裝：先進行抹灰灰，門窗洞洞口處留出出100㎜～150㎜間歇暫不抹抹灰（或防防水砂漿底底糙），安安裝門窗框框框邊縫隙隙填縫后，，再抹門窗窗框缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準抹灰面層與與發(fā)泡膠之之間的縫隙隙■鋁合金金門窗安裝裝門窗框處處可能的滲滲水通道：：發(fā)泡膠與窗窗框之間的的縫隙窗框與外保保溫苯板之之間縫隙窗框與聚合合物抗裂砂砂漿之間縫縫隙窗框與外墻墻磚粘接層層之間縫隙隙窗框與外墻墻磚之間縫縫隙固定點與窗窗框之間的的縫隙缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■總包和門窗窗單位為什什么愿意采采用凈口安安裝：施工交叉少少、施工速速度快、施施工工藝簡簡單■甲方一些工工程人員也也愿意采用用凈口安裝裝：無需考慮門門窗到貨影影響總包方方的抹灰進進度、有利于成品保保護缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■凈口安安裝的缺點點：采用凈口安安裝，門窗窗框固定往往往無法使使用固定片片，只能采采用膨脹螺螺栓固定，，增加門窗窗的滲漏隱隱患。即使使采用剔鑿鑿安裝固定定片，進行行后修補抹抹灰。因前前后抹灰層層不同收縮縮率問題，，極易產(chǎn)生生空鼓開裂裂。且后修修補的觀感感性較差缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準抹灰洞口偏偏差誤差不不易控制，，門窗加工工前往往需需要實測實實量，總包包單位施工工省事，但但對門窗的的工期保障障不利采用窗戶四四邊先正糙糙（不收光光），往往往因為前后后抹灰間隔隔時間過長長，極易產(chǎn)產(chǎn)生空鼓開開裂，存在在門窗滲漏漏隱患采用防水水水泥砂漿塞塞縫，其防防滲漏效果果遠大于僅僅具備少許許防水能力力的PU發(fā)泡膠缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■國家相相關(guān)驗收規(guī)規(guī)范無法滿滿足企業(yè)需需要：鋁合金門窗窗分項工程程驗評表中中，對房地地產(chǎn)企業(yè)重重點關(guān)注的的門窗防滲滲漏沒有任任何針對性性的檢驗項項目和檢驗驗要求對檢驗項目目沒有約定定明確的檢檢驗方法缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準門窗洞口砌體收縮變形大技管人員操作人員獎懲不明忽視質(zhì)量專檢不認真技術(shù)交底不清自檢不認真施工人員鋁合金門窗安裝滲漏鋁合金門窗安裝常見工程質(zhì)量問題原因分析門窗安裝固定不符合要求門窗洞口偏差大、處理不當門窗框塞縫不密實洞口表面裝飾滴水、坡水處理不當門窗框塞縫不密實窗框與洞口縫隙未清理干凈窗框與洞口間隙不干燥門窗下框未用防水水泥砂漿PU發(fā)泡膠未連續(xù)施打水泥砂漿配比不合格PU發(fā)泡膠充填不飽滿墊塊未清理做二次填充防水水泥砂漿塞縫不密實門窗框塞縫外側(cè)未做防水處理土建施工埋設(shè)固定點不當門窗框成品保護不當造成滲漏缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■鋁合金金門窗安裝裝企業(yè)技術(shù)術(shù)標準（示示例）：房地產(chǎn)工程程管理存在在的十大短短板■工程管管理短板三三：大多數(shù)房地地產(chǎn)企業(yè)缺缺乏針對““企業(yè)工程程質(zhì)量通病病”的工程程質(zhì)量保證證體系。過過于強調(diào)施施工質(zhì)量通通病防治，，忽視“企企業(yè)工程質(zhì)質(zhì)量通病””設(shè)計預(yù)預(yù)防、招標標采購預(yù)防防、合約預(yù)預(yù)防、材料料預(yù)防等全全過程質(zhì)保保體系的管管理，忽視視為一線工工程管理人人員提供有有效的工程程質(zhì)量管理理工具缺乏全過程程質(zhì)量控制制的企業(yè)工工程質(zhì)量保保證體系房地產(chǎn)工程程管理存在在的十大短短板■全過程程質(zhì)量控制制的管理：：工程施工是是產(chǎn)品實現(xiàn)現(xiàn)的最終環(huán)環(huán)節(jié)，設(shè)計計、成本、、招標采購購、合約等等任何一個個環(huán)節(jié)出現(xiàn)現(xiàn)的問題，，最終都會會在工程施施工過程中中暴露，以以工程質(zhì)量量問題、進進度問題、、成本問題題等形式得得以顯現(xiàn)工程質(zhì)量管管理的理念念及方法一級“檢驗驗”二級“質(zhì)量保證證”三級“預(yù)防防”四級“完美美”特點：通過工程檢驗保證質(zhì)量缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識方法：低效率／錯誤的使用質(zhì)量保證方法特點:改進工程質(zhì)量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評估、質(zhì)量圈等工具特點:開發(fā)設(shè)計、工藝能力和生產(chǎn)管理能力與供應(yīng)一體化方法：設(shè)計評估、質(zhì)量問題模式分析評估特點:以最終客戶為服務(wù)目標和超一流產(chǎn)品質(zhì)量文化方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進行設(shè)計評估質(zhì)量管理的提高工程質(zhì)量管管理的理念念及方法■房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)工程程質(zhì)量管理理水平的等等級：第一級：施施工質(zhì)量檢檢驗企業(yè)主要依依靠施工現(xiàn)現(xiàn)場工程質(zhì)質(zhì)量檢驗來來保障工程程質(zhì)量，通通過臨時性性的隱蔽驗驗收、分部部分項工程程驗收和最最后階段檢檢查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)工程質(zhì)量量問題并予予以。設(shè)計質(zhì)量、、材料質(zhì)量量、施工的的工藝質(zhì)量量、工序質(zhì)質(zhì)量等很少少得到檢驗驗，產(chǎn)品的的設(shè)計與施施工幾乎脫脫節(jié)，缺乏乏質(zhì)量管理理知識工程質(zhì)量管管理的理念念及方法第二級：工工程質(zhì)量保保證企業(yè)工程質(zhì)質(zhì)量目標仍仍然主要通通過施工現(xiàn)現(xiàn)場的工程程質(zhì)量檢驗驗來實現(xiàn)，，企業(yè)開始始規(guī)范統(tǒng)一一的施工工工藝標準、、施工質(zhì)量量檢驗行為為和施工質(zhì)質(zhì)量檢驗標標準。施工工過程的材材料質(zhì)量、、工藝質(zhì)量量、工序質(zhì)質(zhì)量等開始始得到控制制。一線員員工開始積積極參加質(zhì)質(zhì)量管理設(shè)計質(zhì)量的的測定標準準、設(shè)計質(zhì)質(zhì)量對工程程質(zhì)量的保保障標準等等還沒有確確定，企業(yè)業(yè)的招標采采購、成本本管理、合合約規(guī)劃等等還未介入入工程質(zhì)量量保障工程質(zhì)量管管理的理念念及方法第三級：工工程質(zhì)量預(yù)預(yù)防設(shè)計與工程程開始相互互影響與積積極配合，，設(shè)計環(huán)節(jié)節(jié)開始出現(xiàn)現(xiàn)面向客戶戶質(zhì)量標準準的特征。。設(shè)計、招招標采購、、成本、合合約等各個個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)節(jié)均全面關(guān)關(guān)注工程質(zhì)質(zhì)量。產(chǎn)品品生產(chǎn)實現(xiàn)現(xiàn)過程開始始得到有效效控制，產(chǎn)產(chǎn)品開始逐逐步出現(xiàn)零零次品率，，企業(yè)通過過輸出技術(shù)術(shù)標準和管管理標準與與供應(yīng)商密密切協(xié)作，，供應(yīng)商也也主動配合合企業(yè)提升升產(chǎn)品質(zhì)量量施工環(huán)節(jié)的的手工化操操作很難避避免出現(xiàn)操操作偏差。。質(zhì)量成本本的投入與與認識還有有待提升。。全員質(zhì)量量意識尚未未完全形成成。住宅產(chǎn)產(chǎn)品部品化化、標準化化、產(chǎn)業(yè)化化體系尚未未形成工程質(zhì)量管管理的理念念及方法第四級：零零缺陷管理理（理想狀狀態(tài)）企業(yè)形成一一種內(nèi)在的的質(zhì)量文化化氛圍，此此種氛圍下下的方方面面面都有助助于工程質(zhì)質(zhì)量的提高高，每一位位雇員都意意識到工程程質(zhì)量對企企業(yè)的重要要性，都在在尋求提高高質(zhì)量的途途徑，實現(xiàn)現(xiàn)“零缺陷原則則”，與內(nèi)部顧顧客和供應(yīng)應(yīng)商保持良良好的關(guān)系系，始終如如一的面向向外部顧客客并最大限限度的優(yōu)化化從供應(yīng)商商到客戶這這一流程中中所有重要要的程序和和產(chǎn)品標準準缺乏企業(yè)工工程質(zhì)量保保證體系■一個屬屬于“工程質(zhì)量量”問題的案案例：某項目外外墻設(shè)計計有外墻墻空調(diào)板板用于放放置空調(diào)調(diào)室外機機：圖紙紙設(shè)計審審查沒有有問題，，施工單單位按規(guī)規(guī)范要求求施工，，監(jiān)理單單位按圖圖紙及規(guī)規(guī)范驗收收合格，，甲方工工程部復(fù)復(fù)檢合格格。項目目交付后后，只要要一下暴暴雨，80％以上空調(diào)板的的根部就就會出現(xiàn)現(xiàn)外墻滲滲漏。開開發(fā)商為為此付出出巨額索索賠缺乏企業(yè)業(yè)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系■又一一個屬于于“工程質(zhì)質(zhì)量”問題的案案例：某項目為為外墻外外保溫，，采購部部采購了了某品牌牌的外墻墻彈性涂涂料施工工單位使使用水泥泥膩子嚴嚴格按工工藝要求求施工，，監(jiān)理單單位按圖圖紙及工工藝要求求驗收合合格，甲甲方工程程部復(fù)檢檢合格。。項目交交付不足足三月，，外墻涂涂料大量量出現(xiàn)龜龜裂、開開裂、剝剝離、泛泛堿等質(zhì)質(zhì)量問題題，部分分出現(xiàn)外外墻滲漏漏缺乏企業(yè)業(yè)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系■工程程質(zhì)量事事故原因因分析：：外墻涂料料面層出出現(xiàn)龜裂裂、裂縫縫、泛堿堿等現(xiàn)象象與涂料料本身的的施工質(zhì)質(zhì)量關(guān)系系不大，，可以肯肯定是基基層出現(xiàn)現(xiàn)問題錯誤使用用水泥膩膩子做涂涂料的基基層，忽忽視了外外墻外保保溫體系系“柔性漸漸變”的構(gòu)造要要求缺乏輸出出質(zhì)保體體系的有有效管理理■衛(wèi)生生間防滲滲漏質(zhì)保保體系檢檢查要求求：施工單位位廁浴間間防水常常見的施施工方案案：缺乏輸出出質(zhì)保體體系的有有效管理理■企業(yè)業(yè)標準的的衛(wèi)生間間防水工工藝流程程要求：：缺乏輸出出質(zhì)保體體系的有有效管理理■企業(yè)業(yè)工序控控制標準準和施工工工序控控制的區(qū)區(qū)別：缺乏輸出出質(zhì)保體體系的有有效管理理■鋁合合金門窗窗防滲漏漏質(zhì)保體體系檢查查要求：：監(jiān)理單位位審查的的鋁合金金門窗檢檢驗批質(zhì)質(zhì)量驗收收記錄：：缺乏輸出出質(zhì)保體體系的有有效管理理■企業(yè)業(yè)標準對對鋁合金金門窗檢檢驗批驗驗收的要要求：房地產(chǎn)工工程管理理存在的的十大短短板■工程程管理短短板五：：過度強調(diào)調(diào)現(xiàn)場工工程師的的質(zhì)量意意識和執(zhí)執(zhí)行力管管理，忽忽視加強強技術(shù)管管理的重重要性。。通過采采取有效效的技術(shù)術(shù)措施和和技術(shù)手手段，可可以預(yù)防防絕大多多數(shù)工程程質(zhì)量問問題的出出現(xiàn)一些房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)忽視通通過加強強技術(shù)管管理可以以對工程程質(zhì)量實實現(xiàn)有效效的保障障忽視技術(shù)術(shù)管理的的重要性性■技術(shù)術(shù)管理解解決“工程質(zhì)質(zhì)量”問題的案案例：某小高層層項目首首層設(shè)有有私家小小院，傳傳統(tǒng)做法法小院通通常在外外架及塔塔吊井架架拆除后后再開始始挖土、、做圍墻墻基礎(chǔ)，，砌小院院圍墻。。施工中中普遍出出現(xiàn)工期期長、影影響到市市政環(huán)境境工程進進場施工工。同時時小院圍圍墻在不不同程度度上均出出現(xiàn)下沉沉，導(dǎo)致致墻面開開裂，引引起業(yè)主主投訴忽視技術(shù)術(shù)管理的的重要性性■施工工圖中設(shè)設(shè)計小院院圍墻的的常見形形式忽視技術(shù)術(shù)管理的的重要性性■技術(shù)術(shù)原因分分析：原因一：：施工場場地、市市政、景景觀插入入小院圍墻墻特別是是基礎(chǔ)的的施工，，墊層、、地梁砼施工養(yǎng)養(yǎng)護周期期較長。。導(dǎo)致小小院圍墻墻施工跨度大，，周期長長，難以以短時間間完成。。因占用施工場場地，影影響到后后期室外外專業(yè)管管道與環(huán)境工程程的開工工忽視技術(shù)術(shù)管理的的重要性性原因二：：不均勻勻沉降小院圍墻墻坐落在在回填土土層上，，回填土土層不均勻沉降降導(dǎo)致圍圍墻下沉沉開裂。。即使將將圍墻地梁、圈圈梁鋼筋筋與主體體結(jié)構(gòu)連連接，也也無法防止開裂裂忽視技術(shù)術(shù)管理的的重要性性■技術(shù)術(shù)缺陷分分析：雖然回填填土工藝藝標準要要求回填填土應(yīng)分分層鋪攤攤，分層層夯實，，分層密密實度檢檢驗。但但現(xiàn)實的的施工當當中，幾幾乎沒有有一個施施工單位位能夠嚴嚴格按規(guī)規(guī)范執(zhí)行行。當?shù)氐鼗鶠榛鼗靥钔?，，且回填填土層較較厚時，，很難達達到設(shè)計計密實度度要求，，導(dǎo)致圍圍墻下沉沉忽視技術(shù)術(shù)管理的的重要性性■技術(shù)術(shù)缺陷分分析：即使將圍圍墻地梁梁、圈梁梁鋼筋與與主體結(jié)結(jié)構(gòu)連接接，建筑筑物與回回填土之之間沉降降值不可可能正好好相同，，依然會會產(chǎn)生開開裂采取局部部換填或或加深圍圍墻基礎(chǔ)礎(chǔ)等措施施，都會會造成工工程成本本的上升升忽視技術(shù)術(shù)管理的的重要性性■管理理缺陷分分析：因土方回回填較為為簡單，，甲方傳傳統(tǒng)的工工程管理理重點過過多放在在強調(diào)施施工現(xiàn)場場的質(zhì)量量管理，，忽視了了施工行行業(yè)內(nèi)部部普遍的的操作慣慣例土方運輸輸、回填填往往在在夜間進進行。加加上現(xiàn)場場作業(yè)面面較大，，甲方及及監(jiān)理工工程師很很難全面面監(jiān)控忽視技術(shù)術(shù)管理的的重要性性施工單位位編寫出出任何規(guī)規(guī)范完善善的施工工方案，，在缺乏乏有效監(jiān)監(jiān)督和管管理的前前提下，，往往很很難落實簡單討論論：如何解決決這一工工程質(zhì)量量與工期期的矛盾盾？忽視技術(shù)術(shù)管理的的重要性性■技術(shù)術(shù)解決措措施：措施一：：改變傳傳統(tǒng)的施施工方法法提前施工工小院圍圍墻±0.00以下部分分：在工工程主體結(jié)構(gòu)構(gòu)基礎(chǔ)施施工時，，隨同主主體基礎(chǔ)礎(chǔ)一道開開挖小院院圍墻基基礎(chǔ)土方方、并澆澆筑其墊墊層、地地梁砼、、砌筑圍圍墻至±0.00標高或當當時場地地標高忽視技術(shù)管理理的重要性后期拆外架、、井架后，直直接在其上砌砌筑±0.00以上的墻體即即可工序提前插入入可使小院圍圍墻避免地基基為回填土層層，防止因回回填土質(zhì)量問問題引起的不不均勻沉降，，避免換填對對成本的增加加將小院圍墻施施工到±0.00或當時的地坪坪高度對主體正常施施工沒有影響響。但縮短了了小院圍墻工工期，為后期期室外工程開開工創(chuàng)造條件件忽視技術(shù)管理理的重要性■技術(shù)解決決措施：措施二：設(shè)計計應(yīng)考慮避免免小院圍墻基基礎(chǔ)不均勻沉沉降的技術(shù)措措施當小院圍墻地地基為較厚的的回填土層時時，設(shè)計應(yīng)將將將圍墻與主主體直接斷開開形成沉降縫縫比剛性效果果連接更好?！，F(xiàn)場只需做做到圍墻下地地基土質(zhì)同一一，保證均勻勻沉降，待其其穩(wěn)定后再補補沉降縫則可可。減小現(xiàn)場場管理難度，，提高現(xiàn)場管管理質(zhì)量忽視技術(shù)管理理的重要性■技術(shù)解決決措施：措施三：采取取適當?shù)男≡涸簢鷫A(chǔ)加加固措施當?shù)鼗鶠楹芎窈竦幕靥钔翆訉訒r，僅靠人人工夯實達不不到設(shè)計密實實度，將導(dǎo)致致圍墻的下沉沉。采取換填填成本又較高高，不利于成成本控制。實實際施工過程程中，可以在在夯壓同時，，打入2～3m長間距300㎜左右的鋼管管或木方忽視技術(shù)管理理的重要性■技術(shù)管理理解決“工程質(zhì)量””問題的案例：：某地產(chǎn)項目為為制造賣點、、追求建筑立立面效果，大大量采用外飄飄窗設(shè)計。項項目一期交付付后，外飄窗窗90％以上發(fā)生滲漏漏，引起業(yè)主主投訴和索賠賠。工程部強強烈建議項目目后期設(shè)計取取消飄窗，為為此與設(shè)計部部展開爭論忽視技術(shù)管理理的重要性■技術(shù)原因因分析：飄窗什么部位位最容易發(fā)生生滲漏？針對飄窗滲漏漏，工程施工工中有什么好好的質(zhì)量預(yù)防防措施和質(zhì)量量控制方法？？飄窗為什么容容易發(fā)生滲漏漏？忽視技術(shù)管理理的重要性■技術(shù)缺陷陷分析：飄窗的上下飄飄板大多采用用植筋后做，，由于采用二二次澆注，其其根部往往存存在因前后澆澆注引起的施施工縫飄窗的鋼筋規(guī)規(guī)格一般比較較小，施工時時澆注混凝土土不注意保護護，上部鋼筋筋被踩下沉，，頂板根部容容易產(chǎn)生開裂裂忽視技術(shù)管理理的重要性拆模過早或拆拆模時野蠻作作業(yè)，飄窗頂頂板受到撓動動，尤其是兩兩個角部往往往撓動最大，，易引起混凝凝土開裂飄窗上下飄板板因構(gòu)件尺寸寸較小，施工工操作極不方方便，振搗不不充分造成飄飄板混凝土不不密實房地產(chǎn)工程管管理存在的十十大短板■工程管理理短板六：工程質(zhì)量管理理過程中如不不了解設(shè)計單單位、施工單單位、監(jiān)理單單位常見的管管理錯誤，對對一些關(guān)鍵的的質(zhì)量細節(jié)進進行重點管控控，往往一個個小的隱患，，就能產(chǎn)生重重大的工程質(zhì)質(zhì)量隱患部分甲方工程程管理人員忽忽視關(guān)鍵質(zhì)量量細節(jié)的控制制，對工程質(zhì)質(zhì)量細節(jié)需要要關(guān)注的重點點不清對質(zhì)量細節(jié)的的關(guān)注度不足足■外墻抹灰灰前容易忽視視的檢查細節(jié)節(jié)：1、穿墻螺桿孔孔洞應(yīng)填塞密密實：施工單位為穿穿墻螺桿的回回收利用，往往往套上塑料料管施工單位堵洞洞時，往往不不進行擴孔或或帶著塑料管管進行堵洞，，無法保證填填塞密實。極極易產(chǎn)生外墻墻滲漏對質(zhì)量細節(jié)的的關(guān)注度不足足■正確解決決穿墻螺桿孔孔洞滲漏隱患患的方法：結(jié)構(gòu)施工時，，穿墻螺桿應(yīng)應(yīng)設(shè)置成里高高外低穿墻的PVC套管應(yīng)用電鉆鉆剔除堵洞前應(yīng)清理理管孔并適當當濕潤采用1：3水泥砂漿摻微微膨脹劑，分分兩次間隔一一天封堵塞實實JS防水涂料以洞洞口中為半徑徑100㎜均勻涂刷兩道道對質(zhì)量細節(jié)的的關(guān)注度不足足■外墻抹灰灰前容易忽視視的檢查細節(jié)節(jié)：2、腳手眼、腳腳手架拉接鉛鉛絲洞：3、腳手架的工工字鋼挑梁洞洞口：同穿墻螺桿孔孔洞處理方法法同穿墻螺桿孔孔洞處理方法法對質(zhì)量細節(jié)的的關(guān)注度不足足■外墻抹灰灰前容易忽視視的檢查細節(jié)節(jié)：4、出外墻孔洞洞：一些出外墻孔孔洞如空調(diào)孔孔洞等，宜在在抹灰前先進進行開洞以免免后開洞對外外墻抹灰層，，外保溫層等等造成破壞，，產(chǎn)生滲漏隱隱患出外墻孔洞應(yīng)應(yīng)注意坡度要要求內(nèi)高外低低，高差20㎜空調(diào)洞套管應(yīng)應(yīng)在抹灰前安安置對質(zhì)量細節(jié)的的關(guān)注度不足足■外墻抹灰灰前容易忽視視的檢查細節(jié)節(jié)：5、外墻固定件件錨固腳檢查查：外墻雨落水管管固定件、外外墻外保溫托托架固定件、、外保溫固定定錨栓、陽光光房披水固定定件等外墻固固定件，如在在外粉完成后后進行，在打打墻洞時會破破壞粉刷的整整體性和外粉粉各層之間的的粘接牢度，，產(chǎn)生空隙起起殼和裂縫，，存在外墻滲滲漏隱患，應(yīng)應(yīng)在抹灰前完完成對質(zhì)量細節(jié)的的關(guān)注度不足足■外墻抹灰灰前容易忽視視的檢查細節(jié)節(jié)：6、填充墻垂直直灰縫、水平平灰縫的飽滿滿度檢查：每檢驗批應(yīng)進進行不少于15處的鉆孔檢驗驗，重點檢查查框架梁底，，填充墻磚最最上一皮磚的的上部等部位位（傳統(tǒng)的肉眼眼檢測根本無無效）7、填充墻砌體體的瞎眼頭縫縫：以砌體工程過過程檢查為主主對質(zhì)量細節(jié)的的關(guān)注度不足足■外墻抹灰灰前容易忽視視的檢查細節(jié)節(jié)：8、抗裂鋼絲網(wǎng)網(wǎng)檢查：砌體與混凝土土構(gòu)件交界處處有網(wǎng)現(xiàn)澆混凝凝土外保溫體體系與其它保保溫體系交界界處抗裂鋼絲網(wǎng)網(wǎng)在外墻分分格縫處應(yīng)應(yīng)斷開對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■門窗洞洞口修補不不規(guī)范極易易造成外墻墻滲漏：門窗框洞口口尺寸預(yù)留留過大，處處理不當，，通過抹灰灰找補，易易造成開裂裂滲水當偏差修補補厚度超過過50㎜時，應(yīng)按圖圖示要求加加筋支模澆澆C20細石砼進行行修補對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■外墻抹抹灰控制滲滲漏的要點點往往被人人忽視：抹灰止息點點往往是造造成外墻滲滲漏的隱患患：由于工程搭搭設(shè)外粉刷刷腳手架，，造成分層層外粉刷的的停息點基基本留置在在砌體與混混凝土交界界部位，極極易由此引引起滲漏，，分層抹灰灰的錯縫往往往也被忽忽視對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■防治鋁鋁合金門窗窗滲漏對塞塞縫處理的的要求：外墻貼面磚磚在門窗的的側(cè)口處雨雨水極易順順磚縫的毛毛細縫隙產(chǎn)產(chǎn)生滲水通通道增加一道防防水涂料一一邊超出窗窗洞與外墻墻面搭接不不小于150㎜，一邊上翻翻至鋁框，，可以有效效的解決門門窗滲漏隱隱患對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■外保溫溫施工中一一些容易忽忽視的檢查查細節(jié)：規(guī)范要求：：門窗洞口處處，聚苯板板應(yīng)整塊裁裁割，拼縫縫錯開施工現(xiàn)場：：施工單位位為節(jié)省材材料碎板拼拼接，不按按要求錯縫縫對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■外保溫溫施工中一一些容易忽忽視的檢查查細節(jié)：規(guī)范要求：：鋪貼聚苯苯板的起始始點和收頭頭處，網(wǎng)格格布應(yīng)翻包包施工現(xiàn)場：：施工單位位往往圖省省事，未按按要求翻包包現(xiàn)象極其其普遍對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■外保溫溫施工中一一些容易忽忽視的檢查查細節(jié)：規(guī)范要求：：網(wǎng)格布應(yīng)應(yīng)翻包，加加強網(wǎng)布應(yīng)應(yīng)對接施工現(xiàn)場：：施工單位位為節(jié)省材材料碎板拼拼接，不按按要求翻包包及加強網(wǎng)網(wǎng)布搭接對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■外墻面面磚防滲漏漏容易忽視視的一些細細節(jié)：外墻貼磚時時，部分監(jiān)監(jiān)理工程師師往往關(guān)注注粘貼牢固固、勾縫嚴嚴密，通過過工藝檢查查防止外墻墻滲漏。很很少有監(jiān)理理工程師關(guān)關(guān)注外墻排排磚外墻面磚排排磚不當引引起的外墻墻滲漏不在在少數(shù)大多多數(shù)施工單單位和建立立工程師往往往忽視這這一細節(jié)的的控制對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■一些明明顯的工程程質(zhì)量隱患患往往不被被關(guān)注：設(shè)計往往不不對衛(wèi)生間間降板高差差進行構(gòu)造造厚度核對對相當一部分分監(jiān)理工程程師忽視衛(wèi)衛(wèi)生間降板板構(gòu)造厚度度核對，施施工中往往往留下嚴重重的滲漏隱隱患對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■常見的的衛(wèi)生間降降板構(gòu)造要要求：一般設(shè)計衛(wèi)衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)構(gòu)降板6～10㎝，衛(wèi)生間地面面應(yīng)低于其其它房間地地面2㎝，衛(wèi)生間門檻檻處高差一一般為6～10㎝對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■一個簡簡單的“涂料補貨貨”的案例：某項目外墻墻采用外墻墻涂料，涂涂料施工臨臨近結(jié)束時時，施工單單位發(fā)現(xiàn)甲甲供的外墻墻涂料裕量量不足，向向甲方工程程部提出補補貨要求。。施工單位位施工完庫庫存涂料，，等待6d后甲方涂料料補貨到場場，施工單單位嚴格按按工藝要求求繼續(xù)施工工。結(jié)果，，外墻涂料料出現(xiàn)光澤澤不勻及色色差對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足外墻膩子平整度差技管人員操作人員獎懲不明忽視質(zhì)量專檢不認真技術(shù)交底不清自檢不認真光澤不勻褪色變色粉化施工人員光澤不勻外墻涂料施工外墻涂料常見工程質(zhì)量問題原因分析起泡剝落附著力差、剝離氣泡泛堿遮蓋力差底涂、面涂厚度不勻未能有效濕接，接痕明顯膩子厚度不勻，吸附性不同同一墻面使用不同批號產(chǎn)品基底溫度過高、涂料干燥過快底涂、面涂工藝不一致不能正確看看待質(zhì)量和和成本的關(guān)關(guān)系■框架填填充墻預(yù)防防開裂的技技術(shù)措施：：輕質(zhì)砌塊多多為水泥膠膠凝增強的的塊材，以以28d強度為標準準設(shè)計強度度。在齡期期達到28d之前，其含含水量過高高，自身收收縮較快，，28d后收縮趨緩緩，一般45d后能夠完成成自身收縮縮的95％以上門窗安裝的的固定連接接，尤其是是門窗框邊邊長期開關(guān)關(guān)產(chǎn)生的動動荷載作用用，極易導(dǎo)導(dǎo)致砌體開開裂不能正確看看待質(zhì)量和和成本的關(guān)關(guān)系■地下室室防水成本本應(yīng)該如何何計算的案案例：某地產(chǎn)項目目地下車庫庫防水，原原設(shè)計選用用SBSⅡ型改性瀝青聚聚酯胎卷材材防水。開開發(fā)商成本本部門為節(jié)節(jié)約成本，，要求設(shè)計計改用JS復(fù)合防水涂涂料，并因因節(jié)約成本本50萬元受到公公司嘉獎。。后期該項項目地下室室發(fā)生大面面積滲漏，，維修成本本高達280萬元不能正確看看待質(zhì)量和和成本的關(guān)關(guān)系■技術(shù)原原因分析：：單純技術(shù)分分析的角度度：JS防水涂料具具備可在潮潮濕基層上上施工；不不受基層形形狀限制，，可做成連連續(xù)無縫整整體防水層層；與基層層具有良好好的粘接性性，與基層層無走水層層，可適當當補償剛性性防水；施施工便利等等優(yōu)點。從從材料表面面的特性分分析，完全全可以用作作地下室防防水不能能正正確確看看待待質(zhì)質(zhì)量量和和成成本本的的關(guān)關(guān)系系■技技術(shù)術(shù)原原因因分分析析：：JS防水水涂涂料料的的防防水水質(zhì)質(zhì)量量，，不不止止和和防防水水厚厚度度和和涂涂布布遍遍數(shù)數(shù)有有關(guān)關(guān)，，還還和和涂涂料料拌拌和和分分相相的的質(zhì)質(zhì)量量有有關(guān)關(guān)。。即即使使多多涂涂刷刷1～2遍防防水水涂涂料料，，防防水水質(zhì)質(zhì)量量不不一一定定能能夠夠得得到到保保證證JS防水水涂涂料料存存在在拌拌和和后后的的使使用用時時限限要要求求，，施施工工現(xiàn)現(xiàn)場場很很難難進進行行監(jiān)監(jiān)管管不能能正正確確看看待待質(zhì)質(zhì)量量和和成成本本的的關(guān)關(guān)系系■技技術(shù)術(shù)原原因因分分析析：：JS防水水涂涂料料每每遍遍涂涂刷刷均均需需要要一一定定的的養(yǎng)養(yǎng)護護期期，，養(yǎng)養(yǎng)護護期期間間無無法法上上人人操操作作地下下室室防防水水因因需需要要大大面面積積涂涂刷刷，，現(xiàn)現(xiàn)場場防防水水涂涂層層的的厚厚度度、、均均勻勻度度等等質(zhì)質(zhì)量量難難以以監(jiān)監(jiān)管管，，現(xiàn)現(xiàn)場場檢檢測測難難度度較較高高，，質(zhì)質(zhì)量量檢檢查查可可控控性性極極差差不能能正正確確看看待待質(zhì)質(zhì)量量和和成成本本的的關(guān)關(guān)系系■技技術(shù)術(shù)缺缺陷陷分分析析：：JS防水水涂涂料料雖雖然然屬屬于于合合格格材材料料，，但但其其防防水水質(zhì)質(zhì)量量通通過過施施工工管管理理很很難難控控制制，，質(zhì)質(zhì)量量檢檢測測可可控控性性極極低低，，并并不不適適用用于于地地下下室室這這種種大大面面積積涂涂刷刷，，對對涂涂層層厚厚度度、、均均勻勻度度要要求求極極高高的的場場所所不能能正正確確看看待待質(zhì)質(zhì)量量和和成成本本的的關(guān)關(guān)系系■管管理理缺缺陷陷分分析析：：成本本部部往往往往只只關(guān)關(guān)注注材材料料的的合合格格性性，，關(guān)關(guān)注注采采購購成成本本的的控控制制性性。。很很少少關(guān)關(guān)注注材材料料在施施工工現(xiàn)現(xiàn)場場工工藝藝質(zhì)質(zhì)量量控控制制、、工工序序質(zhì)質(zhì)量量控控制制、、施施工工質(zhì)質(zhì)量量檢