房地產(chǎn)招標(biāo)特點和招標(biāo)成功因素分析

房地產(chǎn)招標(biāo)特點和招標(biāo)成功因素分析招標(biāo)采購中心***11/20/20221房地產(chǎn)招標(biāo)現(xiàn)狀和特點（一）近年來，隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的全面推行，房地產(chǎn)業(yè)已明顯進(jìn)入新一輪緊縮周期，尤其是住宅地產(chǎn)。與此同時，在整個產(chǎn)業(yè)市場中企業(yè)間的相互競爭卻日趨激烈。由于土地成本高企和各種稅費支出使房地產(chǎn)企業(yè)成本越來越高，為了使整個項目在開發(fā)過程中既保證項目利潤的最大化，又保證工程的質(zhì)量，招標(biāo)就不可避免地成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的重要手段之一，在很大程度上我們可以這樣說，房地產(chǎn)項目招投標(biāo)工作的順利、科學(xué)、成功與否，將直接影響著項目利潤的高低、建設(shè)進(jìn)度的快慢和工程質(zhì)量的好壞。11/20/20222房地產(chǎn)招標(biāo)現(xiàn)狀和特點（二）但是由于目前房地產(chǎn)開發(fā)市場缺乏有效的市場規(guī)范，市場參與資格不具有平等性等種種原因，對于不少房地產(chǎn)公司而言，房地產(chǎn)招投標(biāo)不但很難在實際工作中起到作用，而且成為一種浪費人力、物力，以及消耗項目時間的無效工作。11/20/20223存在問題（一）根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)評標(biāo)工作的實踐經(jīng)驗，目前存在的問題主要有以下幾點：1、評標(biāo)體系不完善，過分突出標(biāo)價11/20/20224問題分析從目前現(xiàn)行的評標(biāo)細(xì)則規(guī)定來看，投標(biāo)標(biāo)價分值所占比例過高，政府項目占總分值的80％或以上，往往靠標(biāo)價一項指標(biāo)即可決定項目歸屬，房地產(chǎn)招標(biāo)尤其如此。誠然，項目工程實行招投標(biāo)的主要目的，就是要在保證質(zhì)量、進(jìn)度的前提下降低造價、節(jié)約成本。而最低價報價，就是指投標(biāo)者在滿足開發(fā)商投標(biāo)文件中所列舉的實質(zhì)性要求的前提下，根據(jù)自身的優(yōu)勢自行確定的最低競爭報價。實行最低價中標(biāo)是房地產(chǎn)招投標(biāo)中的一項重要原則。但是，最低價中標(biāo)并不是絕對的，按照市場規(guī)律，最低價應(yīng)高于成本價。我國的《招投標(biāo)法》中明確指出，最低價不應(yīng)低于成本價。過分強調(diào)最低價中標(biāo)而忽略其他因素會導(dǎo)致一些投標(biāo)者在編制預(yù)算時故意漏項、缺項，達(dá)到其低價中標(biāo)、高價決算的投機目的。11/20/20225存在問題（二）2、招投標(biāo)工作缺乏有效監(jiān)督機制，領(lǐng)導(dǎo)干預(yù)嚴(yán)重由于目前眾多房地產(chǎn)企業(yè)均為民營或家族企業(yè)，管理分散，評標(biāo)、定標(biāo)隨意性較大，暗箱操作嚴(yán)重，真正有競爭實力的投標(biāo)人很難進(jìn)入本企業(yè)建筑市場，還造成有關(guān)市場組織的無所適從。另一方面，也帶來了監(jiān)管行為的弱化，嚴(yán)重干擾了正常的招投標(biāo)活動。11/20/20226存在問題（三）3、評標(biāo)缺乏公正、可信性招投標(biāo)制度的推行，就在于要確保招標(biāo)過程、定標(biāo)結(jié)果的公正、公開、公平性、誠實守信。而現(xiàn)行的眾多房地產(chǎn)開發(fā)項目的招評標(biāo)由于主觀或客觀原因，導(dǎo)致只能在一個相對狹小、封閉范圍內(nèi)進(jìn)行的，而且存在大量的議標(biāo)項目。這不可避免地造成公開性不足或“暗箱操作”。另一方面，評標(biāo)組成人員專業(yè)性不強或責(zé)任性不足或有意偏袒。這些都造成了定標(biāo)的公正性、可信度較差。11/20/20227由于上述種種原因，眾多房地產(chǎn)企業(yè)都未能算真正成功實現(xiàn)招標(biāo)投標(biāo)的最終目的。為了房地產(chǎn)招投標(biāo)過程的公開、公正和公平性，個人認(rèn)為以下幾個方面是房地產(chǎn)招標(biāo)成功的關(guān)鍵：11/20/20228招標(biāo)成功的關(guān)鍵一、為自身營造規(guī)范的市場環(huán)境二、項目準(zhǔn)確定位，市場調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的底細(xì)三、招標(biāo)范圍、要求明確，圖紙文件內(nèi)容清楚四、投標(biāo)報價的方式確定，表格統(tǒng)一，分析徹底五、規(guī)范企業(yè)管理、培育重合同、守信用的經(jīng)營環(huán)境，培養(yǎng)公司信譽11/20/20229一、為自身營造規(guī)范的市場環(huán)境1、加強招標(biāo)管理制度建設(shè)，創(chuàng)造公開、公平、公正的招投標(biāo)環(huán)境。盡可能地破除圍標(biāo)、串標(biāo)、惡性中標(biāo)的現(xiàn)象，避免小圈子、小范圍中標(biāo)、輪流坐莊的局面，方法如下：（1）、公平、公正地、按規(guī)則定標(biāo)，減少人情、隨意定標(biāo)；（2）、盡可能地增加合格投標(biāo)單位數(shù)量；（4）、單位來源實現(xiàn)多樣化，不斷增加新單位，及時淘汰不合格投標(biāo)單位。（3）、投標(biāo)人名單保密；11/20/202210一、為自身營營造規(guī)范的市市場環(huán)境2、統(tǒng)一招投標(biāo)標(biāo)監(jiān)督管理。。制定統(tǒng)一的的招投標(biāo)規(guī)范范，提高招投投標(biāo)工作的透透明度。使招招投標(biāo)在公正正、透明的環(huán)環(huán)境中進(jìn)行。。（1）按工程、設(shè)設(shè)計、營銷及及其他等類別別，制定合理理的中標(biāo)方法法。例如最低低價中標(biāo)、合合理低價中標(biāo)標(biāo)、綜合評分分最高中標(biāo)等等；例如:從企業(yè)資質(zhì)+企業(yè)業(yè)績+財務(wù)狀況+團隊成員經(jīng)驗驗+主創(chuàng)設(shè)計師（（或項目經(jīng)理理）業(yè)績+投標(biāo)方案（有有方案時，方方案的具體評評定標(biāo)準(zhǔn)也必必須量化）等等方面進(jìn)行定定量評定。（2）須評定技術(shù)術(shù)標(biāo)或綜合評評定的，制訂訂明確的、可可量化的評標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，減少少人情分，采采用定量評定定、減少甚至至杜絕定性評評定。方法有：11/15/202211二、項目準(zhǔn)確確定位，市場場調(diào)研充分，，了解投標(biāo)人人及其產(chǎn)品的的底細(xì)1、項目準(zhǔn)確定定位，明確自自身需求，項目招標(biāo)前準(zhǔn)準(zhǔn)確定位，明明確是高、中中、低檔、是是自持還是出出售？確定項項目在區(qū)域內(nèi)內(nèi)的地位，是是標(biāo)桿項目或或中等偏上項項目還是普通通項目？是向向競爭對手齊齊平或高于對對手或低于對對手？11/15/202212二、項目準(zhǔn)確確定位，市場場調(diào)研充分，，了解投標(biāo)人人及其產(chǎn)品的的底細(xì)2、充分考察（1）、對投標(biāo)人人充分考察，，力爭全面了了解企業(yè)概況況、實力、財財務(wù)狀況、近近三年業(yè)績、、項目周邊區(qū)區(qū)域業(yè)績、團團隊主要成員員情況、行內(nèi)內(nèi)評價（口啤?。?、行內(nèi)地地位、產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量、產(chǎn)品檔檔次、已合作作業(yè)主評價等等。（2）、必要時從從其直接競爭爭對手中了解解其實力（主主要是了解其其負(fù)面信息））、口啤。11/15/202213二、項目準(zhǔn)確確定位，市場場調(diào)研充分，，了解投標(biāo)人人及其產(chǎn)品的的底細(xì)3、選擇合適的的單位根據(jù)項目需求求選擇適合或或稍高檔次的的公司參與競競標(biāo)，盡量使使產(chǎn)品檔次與與項目匹配，，謹(jǐn)慎地與低低于項目需求求檔次的產(chǎn)品品或公司合作作。做到成本本最大程度優(yōu)優(yōu)化。11/15/202214三、招標(biāo)范圍圍、要求明確確，圖紙文件件內(nèi)容清楚1、明確招標(biāo)范范圍、招標(biāo)要要求、現(xiàn)場情情況、施工條條件（1）明確不同承承包商的工作作界面范圍、、配合條件，，尤其是總承承包合同；（3）明確告知現(xiàn)現(xiàn)場條件、招招標(biāo)人能提供供的具體施工工條件，部分分確實無法明明示的，應(yīng)告告知投標(biāo)人，，由其考慮承承包風(fēng)險。（2）明確承包商商工作內(nèi)容、、提供配合服服務(wù)；11/15/202215合同同案案例例如：：乙乙方方在在簽簽訂訂本本合合同同前前對對本本工工程程的的全全部部招招標(biāo)標(biāo)文文件件、、投投標(biāo)標(biāo)答答疑疑、、合合同同條條件件、、本本工工程程所所在在周周圍圍環(huán)環(huán)境境、、交交通通道道路路等等情情況況均均已已作作詳詳細(xì)細(xì)研研究究，，并并按按招招標(biāo)標(biāo)文文件件和和合合同同條條款款中中的的承承包包范范圍圍、、所所有有設(shè)設(shè)計計圖圖紙紙及及有有關(guān)關(guān)說說明明、、質(zhì)質(zhì)量量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、工工期期、、違違約約責(zé)責(zé)任任等等要要求求，，充充分分考考慮慮了了人人工工費費、、材材料料費費、、機機械械費費、、機機具具費費、、管管理理費費、、包包裝裝運運輸輸費費、、材材料料檢檢驗驗檢檢測測費費、、施施工工檢檢測測費費、、材材料料二二次次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運運費費、、施施工工圖圖深深化化設(shè)設(shè)計計費費、、措措施施項項目目費費、、其其他他措措施施項項目目費費、、規(guī)規(guī)費費、、利利潤潤、、稅稅金金、、損損耗耗、、質(zhì)質(zhì)量量、、安安全全、、工工期期、、文文明明施施工工及及總總承承包包配配合合費費等等。。乙乙方方保保證證合合同同全全費費用用固固定定總總價價（（或或全全費費用用固固定定綜綜合合單單價價、、總總價價））準(zhǔn)準(zhǔn)確確，，如如有有錯錯漏漏，，不不論論是是計計算算錯錯誤誤或或其其它它錯錯誤誤，，概概由由乙乙方方負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)。。11/15/202216三、、招招標(biāo)標(biāo)范范圍圍、、要要求求明明確確，，圖圖紙紙文文件件內(nèi)內(nèi)容容清清楚楚3、圖圖紙紙文文件件內(nèi)內(nèi)容容清清楚楚，，如如無無圖圖紙紙的的，，對對承承包包范范圍圍必必須須文文字字描描述述清清晰晰11/15/202217四、投標(biāo)標(biāo)報價的的方式確確定，表表格統(tǒng)一一，分析析徹底1、投標(biāo)報報價應(yīng)有有編制說說明，說說明編制制依據(jù)、、編制原原則等內(nèi)內(nèi)容。11/15/202218四、投標(biāo)標(biāo)報價的的方式確確定，表表格統(tǒng)一一，分析析徹底2、明確承承包方式式，是綜綜合單價價包干還還是固定定總價包包干明確綜合合單價包包干或固固定總價價包干包包含的具具體內(nèi)容容，如：：本工程采采用全費費用綜合合單價包包干計價價方式的的，合同同工程量量清單附附件上顯顯示的工工程量為為暫定的的工程量量，最終終按實際際發(fā)生的的工程量量結(jié)算。。其中，，全費用用綜合單單價包括括但不限限于為完完成合同同工程量量清單項項目下項項目特征征描述所所包含的的人工費費、材料料費、機機械費、、機具費費、管理理費、包包裝運輸輸費、材材料檢驗驗檢測費費、施工工檢測費費費、材材料二次次轉(zhuǎn)運費費、施工工圖深化化設(shè)計費費、措施施項目費費、其他他措施項項目費、、規(guī)費、、利潤、、稅金、、損耗、、質(zhì)量、、安全、、工期、、文明施施工及總總承包配配合等，，且含2%總承包配配合費等等。綜合合單價在在合同執(zhí)執(zhí)行期間間均不作作任何調(diào)調(diào)整。11/15/202219四、投標(biāo)報報價的方式式確定，表表格統(tǒng)一，，分析徹底底3、明確新增增工程項目目計價辦法法，明確造造價爭議解解決辦法，，尤其是材材料價格如：本合同同工程在固固定總價包包干的承包包范圍內(nèi)不不發(fā)生任何何簽證，其其他范圍內(nèi)內(nèi)發(fā)生變更更、簽證，，工程量清清單中有相相同或者相相似單價的的，即套用用工程量清清單中的綜綜合單價；；若清單中中沒有相同同單價、相相似單價或或清單中發(fā)發(fā)生缺項的的，則按廣廣東省2006相應(yīng)專業(yè)定定額規(guī)則組組價,主材價格按按原合同主主材價，若若合同中未未包括該主主材價格的的，則按照照雙方議定定的價格（（議定原則：：乙方提供供備選品牌牌、規(guī)格、、數(shù)量、材材質(zhì)給甲方方，甲方在在7個工作日內(nèi)內(nèi)審定。雙雙方無法達(dá)達(dá)成一致意意見時，甲甲方可以按按乙方要求求的規(guī)格、、數(shù)量、材材質(zhì)直接指指定其他品品牌和供應(yīng)應(yīng)商，由乙乙方向指定定供應(yīng)商購購買，乙方方結(jié)算價格格等于甲方方指定采購購價格加3%采購、卸車車、保管的的費用，乙乙方不得以以任何理由由拒絕購買買。），按一類類地區(qū)取費費，費率有有浮動區(qū)間間的按低值值取值，利利潤以人工工費為計算算基礎(chǔ)，費費率為15%.11/15/202220五、規(guī)范企企業(yè)管理、、培育重合合同、守信信用的經(jīng)營營環(huán)境，培培養(yǎng)公司信信譽加強中標(biāo)后后的項目管管理，培育育長期合作作或戰(zhàn)略合合作伙伴，，例如可通通過如下途途徑培育：：11/15/202221五、規(guī)范企企業(yè)管理、、培育重合合同、守信信用的經(jīng)營營環(huán)境，培培養(yǎng)公司信信譽1、樹立良好好的合作心心態(tài)，改變變傳統(tǒng)甲乙乙方的觀念念甲乙雙方為為合作伙伴伴，不是雇雇傭關(guān)系，，是一種唇唇齒相依的的合作關(guān)系系，而不是是你死我亡亡的敵對關(guān)關(guān)系。對待乙方，，應(yīng)寬嚴(yán)并并濟，甲方方應(yīng)為乙方方提供各種種應(yīng)提供的的協(xié)助和配配合，主動動協(xié)助乙方方解決一些些疑難問題題，減少遇遇到問題就就“踢皮球球”的現(xiàn)象象。11/15/202222五、規(guī)范企企業(yè)管理、、培育重合合同、守信信用的經(jīng)營營環(huán)境，培培養(yǎng)公司信信譽2、按期付款款盡量按合同同約定時間間節(jié)點付款款，有特殊殊原因無法法按期付款款時應(yīng)及時時與乙方溝溝通，爭取取對方主動動諒解。11/15/202223五、規(guī)范企企業(yè)管理、、培育重合合同、守信信用的經(jīng)營營環(huán)境，培培養(yǎng)公司信信譽3、現(xiàn)場簽證證處理對應(yīng)簽證項項目做到及及時簽證，，對不予以以簽證項目目應(yīng)與對方