國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)研究報(bào)告

養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃項(xiàng)目專題研究報(bào)告目錄前言一、國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析二、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析三、養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析四、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求前 言全球進(jìn)入人口老齡化的國(guó)家和地區(qū)已達(dá)到72個(gè)2010年全球老年人口已達(dá)到6.23億全球80歲以上高齡老人占世界老年人口總數(shù)的12%。世界百歲老人約15.2萬(wàn)備注：進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)是：0-14歲的少年在總?cè)丝谥猩儆?0%；65歲及以上的老年人口大于7%或60歲以上人口大于10%；中位年齡人口大于30歲。全球人口老年化問(wèn)題未來(lái)十年內(nèi)，城鎮(zhèn)仍然是兩頭小中間大的良好人口結(jié)構(gòu)往后，人口結(jié)構(gòu)中的40歲以上人口比例逐漸增加中國(guó)人口老齡化趨勢(shì)我國(guó)老年人口的絕對(duì)數(shù)量大。我國(guó)老齡人口絕對(duì)值為世界之冠，占世界老齡人口總數(shù)的１／５。到２０５０年，我國(guó)老年人口總量將超過(guò)４億。高齡化趨勢(shì)顯著。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，我國(guó)人均預(yù)期壽命大大延長(zhǎng)。我國(guó)人口老齡化已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的高齡化趨勢(shì)?！拔锤幌壤稀?。發(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值基本上在５０００美元至１萬(wàn)美元，目前平均達(dá)到２萬(wàn)美元左右。而我國(guó)在進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值尚不足１０００美元?！翱粘病崩先耍椽?dú)居老人和僅與配偶居住在一起的老年人）迅速增加。關(guān)于老年人居住情況調(diào)查結(jié)果顯示，“三代同堂”式的傳統(tǒng)家庭越來(lái)越少，“四二一”的人口結(jié)構(gòu)（一對(duì)夫婦同時(shí)贍養(yǎng)４個(gè)老人和１個(gè)小孩）愈加明顯。隨著城市化的發(fā)展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進(jìn)一步增加。城鄉(xiāng)老齡人口差異被填平，農(nóng)村養(yǎng)老問(wèn)題嚴(yán)重。農(nóng)村青年勞動(dòng)力大量外出，導(dǎo)致家庭養(yǎng)老功能降低。人口流動(dòng)已經(jīng)填補(bǔ)了城鄉(xiāng)在老齡化程度上的差異：鄉(xiāng)村年齡在65歲及以上人口的比例達(dá)到8.1%，已經(jīng)高于鎮(zhèn)6.0%和城市6.7%的水平。中國(guó)老齡化社會(huì)的五大特點(diǎn)二、國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析建立在“先富后老”基礎(chǔ)上的養(yǎng)老模式發(fā)達(dá)的生產(chǎn)力水平良好的社會(huì)保障體系從關(guān)注老年人的心理感受出發(fā)西方發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅研究背景西方發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅研究背景比較項(xiàng)西方型社會(huì)東方型社會(huì)傳統(tǒng)家庭觀社會(huì)風(fēng)尚是獨(dú)立自主，互不拖累社會(huì)公德應(yīng)贍養(yǎng)老人，敬老愛(ài)幼主體家庭結(jié)構(gòu)親子分居小家庭為主體多代同堂大家庭為主體老年福利體制政府立法，社會(huì)保險(xiǎn)政府立法，社會(huì)家庭共擔(dān)老年福利對(duì)策增強(qiáng)老人獨(dú)立生活能力增強(qiáng)家庭養(yǎng)老功能老年住宅形式低層獨(dú)立式住宅或公寓對(duì)層集合式住宅或公寓社區(qū)服務(wù)目標(biāo)援護(hù)純老年家庭援護(hù)住宅養(yǎng)老環(huán)境老年居住福利設(shè)施滿足老人對(duì)居住環(huán)境多樣性需求開(kāi)發(fā)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，收養(yǎng)在宅養(yǎng)老有困難者國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)——德國(guó)與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的1/4截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國(guó)總?cè)丝诘?4%入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主20世紀(jì)90年代德國(guó)倡導(dǎo)“照料護(hù)理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國(guó)老年住房的主要模式。國(guó)外養(yǎng)老老地產(chǎn)——德國(guó)“照料護(hù)護(hù)理式住住宅”不不來(lái)梅梅老年住住宅護(hù)理理念念環(huán)境理念念建筑理念念國(guó)外養(yǎng)老老地產(chǎn)——德國(guó)與家人同同住的老老人僅占占老年家家庭總數(shù)數(shù)的1/4截止到2002年，60歲及及以上的的老年人人口比重重已占德德國(guó)總?cè)巳丝诘?4%入住養(yǎng)老老院的老老年人以以平均年年齡為82歲的的老年女女性為主主20世紀(jì)紀(jì)90年年代德國(guó)國(guó)倡導(dǎo)“照料護(hù)護(hù)理式住住宅”,并迅速速發(fā)展為為德國(guó)老老年住房房的主要要模式。。國(guó)外養(yǎng)老老地產(chǎn)——美國(guó)60年代代末美國(guó)國(guó)進(jìn)入老老齡社會(huì)會(huì)，截止止到2002年年，60歲及以以上的老老年人口口比重已已占美國(guó)國(guó)總?cè)丝诳诘?6%。經(jīng)濟(jì)實(shí)力力強(qiáng)，70年代代中開(kāi)始始社會(huì)養(yǎng)養(yǎng)老設(shè)施施的興建建和老年年社區(qū)的的開(kāi)發(fā)。。據(jù)統(tǒng)計(jì)，，家人同同居的老老人很少少，75％的老老人擁有有自己的的住宅，，因此只只是到年年齡高到到生活無(wú)無(wú)法自理理時(shí)才進(jìn)進(jìn)入社會(huì)會(huì)養(yǎng)老設(shè)設(shè)施。獨(dú)立式式住宅宅老年公公寓（（集合合住宅宅）養(yǎng)老院院護(hù)理院院老年養(yǎng)養(yǎng)生社社區(qū)（（綜合合老年年人住住宅小小區(qū)））美國(guó)老老年住住房五五種模模式國(guó)外養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)——美國(guó)老年人人的““夢(mèng)之之城””獨(dú)立式式公寓寓各種配配套設(shè)設(shè)施完完備功能完完善的的醫(yī)療療設(shè)施施美國(guó)太陽(yáng)城城國(guó)外養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)——日本截止到到2002年，，60歲及及以上上的老老年人人口比比重已已占日日本總總?cè)丝诳诘?4%，日日本是是世界界上人人口老老齡化化速度度最快快的國(guó)國(guó)家之之一。。目前，，90％以以上的的老年年住戶戶現(xiàn)有有居住住的住住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高高于政政府規(guī)規(guī)定的的日本本最低低居住住水平平，95.5％％的老老人在在家中中養(yǎng)老老，4.2％的的老人人住在在療養(yǎng)養(yǎng)院和和老人人中心心等老老人福福利設(shè)設(shè)施中中。日本雖雖有與與子女女同住住的習(xí)習(xí)慣，，但近近些年年在逐逐步降降低。。日本老老年住住房三三種模模式在宅養(yǎng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)養(yǎng)老“兩代代居””國(guó)外養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)——日本日本老老年住住房““兩代代居””模式式國(guó)外養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)——日本同居寄寄宿型型同居分分住型型鄰居和和住型型完全鄰鄰居型型日本老老年住住房““兩代代居””模式式國(guó)外養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)——日本通過(guò)道道具使使參觀觀者模模擬到到老年年的生生理狀狀態(tài)，，體驗(yàn)驗(yàn)積水水在住住宅的的各個(gè)個(gè)功能能空間間中針針對(duì)老老年人人設(shè)計(jì)計(jì)的設(shè)設(shè)計(jì)細(xì)細(xì)節(jié)。。結(jié)論把老年年居住住建筑筑的規(guī)規(guī)劃納納入居居住區(qū)區(qū)的規(guī)規(guī)劃當(dāng)當(dāng)中，，是老老年住住宅的的發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)。日本、、新加加坡的的老年年建筑筑模式式對(duì)中中國(guó)的的老年年住宅宅規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)更具具有借借鑒意意義。。老年住住宅設(shè)設(shè)計(jì)不不僅關(guān)關(guān)注老老年人人的居居住環(huán)環(huán)境，，同樣樣關(guān)注注老年年人的的心理理感受受。老年住宅設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)注重周圍圍配套設(shè)施以以及護(hù)理體系系的完善。在財(cái)富積累充充分、社會(huì)保保障體系健全全的情況下，，以政府通過(guò)過(guò)政策引導(dǎo)為為主的方式解解決老年人的的居住問(wèn)題。。企業(yè)需從建造造以人為本的的人居環(huán)境的的層面上重視視社區(qū)中的老老年問(wèn)題，并并從專業(yè)上解解決老年住宅宅實(shí)施中的技技術(shù)問(wèn)題。二、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析第一類單體體的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)概念：專門的養(yǎng)老院院或者老年公公寓，不屬于于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目，由專專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)運(yùn)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)模式：：大部分為公辦辦民營(yíng)，采取取出租或會(huì)員員制形式案例：北京匯晨老年年公寓、上海海親和源匯晨老年公寓寓案例介紹1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目是北京市市屬公辦民營(yíng)營(yíng)綜合性養(yǎng)老老服務(wù)機(jī)構(gòu)，，位于昌平區(qū)區(qū)北七家鎮(zhèn)八八仙莊。規(guī)劃劃用地54.21公頃，，總建筑面積積約50萬(wàn)平平方米，共規(guī)規(guī)劃為2期。。一期工程147畝，設(shè)設(shè)計(jì)床位712張，于2007年10月31日日投入使用。。二期工程計(jì)計(jì)劃于2011年下半年年動(dòng)工，床位位超過(guò)一萬(wàn)張張。2、項(xiàng)目配套設(shè)設(shè)施?綜合服務(wù)中中心：為老人人提供日常休休閑的場(chǎng)館，，包括臺(tái)球廳廳、舞蹈廳、、健身房、卡卡拉OK廳、書(shū)畫(huà)畫(huà)室、閱覽室室、網(wǎng)絡(luò)教室室、多功能廳廳、餐廳、醫(yī)醫(yī)務(wù)部、超市市?溫泉會(huì)館、、游泳館項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖3、經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目由北京市市民政局投資資興建，由匯匯晨進(jìn)行運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理。匯晨晨是專業(yè)的養(yǎng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)公司。4、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)內(nèi)容（1）基本服服務(wù)：房屋整整理和日常房房間整理、定定期換洗床上上用品和窗簾簾。（2）營(yíng)養(yǎng)餐餐服務(wù)：根據(jù)據(jù)老人身體狀狀況和偏好進(jìn)進(jìn)行配餐和送送餐服務(wù)。另另外，健康講講堂特聘營(yíng)養(yǎng)專家家現(xiàn)場(chǎng)講座和和交流，向老老人和家屬提提供健康飲食食建議。（3）健康管管理服務(wù)：由由專業(yè)醫(yī)護(hù)人人員為老人提提供健康管理理服務(wù)。（4）文化生生活服務(wù)：包包括文化娛樂(lè)樂(lè)活動(dòng)、休閑閑健身活動(dòng)、、DIY體驗(yàn)驗(yàn)種植和認(rèn)養(yǎng)養(yǎng)。（5）特殊服服務(wù)：應(yīng)老人人之需，提供供理財(cái)、陪護(hù)護(hù)、陪游、保保健按摩等服服務(wù)。醫(yī)務(wù)部多功能廳舞蹈廳、KTV餐廳上海親和源案案例介紹1、項(xiàng)目概況親和源坐落上上海浦東康橋橋小鎮(zhèn)，一期期工程占地8.33公頃頃，10萬(wàn)平平方米建筑。。親和源老年年公寓有12幢多層層電梯住宅樓樓組成，樓與與樓之間有連連廊相接。老老年公寓設(shè)838套居室室，可供1600位左右右的老人享受其其中。居室建建筑面積約五五十八到一百百一十九平方方米不等，室室內(nèi)櫥柜床椅椅、家用電器器一應(yīng)俱全，有線線電視、寬帶帶網(wǎng)絡(luò)、電話話全部開(kāi)通，，冷暖水二十十四小時(shí)供應(yīng)應(yīng)。2、項(xiàng)目配套設(shè)設(shè)施?健康會(huì)所、、老年護(hù)理院院、公共服務(wù)務(wù)大樓、養(yǎng)生生餐廳、醫(yī)院院/藥房、頤頤養(yǎng)院。3、經(jīng)營(yíng)模式會(huì)員制，分A/B/C三三種會(huì)員卡。。A卡永久使用權(quán)。?？芍付ǚ虾蠗l件老人入住入會(huì)時(shí)一次性性支付入會(huì)費(fèi)費(fèi)根據(jù)選擇的房房型大小每年年支付不同年份可繼承、可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓B卡終身使用權(quán)。。未住滿15年，按年年限退還住滿15年后，只需需繼續(xù)繳納年年費(fèi)根據(jù)選擇的房房型大小付不不同入會(huì)費(fèi)入會(huì)時(shí)一次性性支付入會(huì)費(fèi)費(fèi)不可繼承，不不可轉(zhuǎn)讓C卡50年產(chǎn)權(quán)根據(jù)選擇的房房型大小付不同入會(huì)費(fèi)費(fèi)入會(huì)時(shí)一次性性支付入會(huì)費(fèi)不可繼承，不不可轉(zhuǎn)讓房型豪華房（月/間）包房（月/間間）三人房（月/人）四人房（月/人）床位費(fèi)4500350013001200護(hù)理服務(wù)費(fèi)5000450018001500合計(jì)9500800031002700餐費(fèi)自訂；入入住頤養(yǎng)院收收醫(yī)療保證金金10000元，出出院退還。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：4、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)內(nèi)容?提供生活管管家、健康管管家和快樂(lè)管管家三大板塊塊服務(wù)。?養(yǎng)生餐廳、、健康會(huì)所分分別由專業(yè)的的索迪斯和美美格菲兩個(gè)專專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。。?頤養(yǎng)院提供供：基本服務(wù)：：生活照料服服務(wù)、醫(yī)療康康復(fù)服務(wù)、康康樂(lè)服務(wù)特色服務(wù)：：提供養(yǎng)老介介護(hù)服務(wù)貼心服務(wù)：：陪同就醫(yī)就就要、老人貴貴重物品及錢錢財(cái)?shù)谋９艿牡姆?wù)、代買買代辦服務(wù)頤養(yǎng)院休閑空間風(fēng)雨連廊休息室餐廳房間實(shí)景第二類養(yǎng)老老服務(wù)嵌入式式的住宅小區(qū)區(qū)概念：屬于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，無(wú)無(wú)專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供供服務(wù)。項(xiàng)目目中養(yǎng)老服務(wù)主要是為為老年人提供供一個(gè)活動(dòng)的的場(chǎng)所，從精精神層面關(guān)懷懷老年人。項(xiàng)項(xiàng)目中設(shè)置的老年人人活動(dòng)場(chǎng)所一一般規(guī)模不大大。經(jīng)營(yíng)模式：：養(yǎng)老部分不以以盈利為目的的，通過(guò)住宅宅銷售來(lái)平衡衡養(yǎng)老服務(wù)支支出案例：北京怡海花園園北京怡?；▓@園案例介紹1、項(xiàng)目概況怡?；▓@是一一個(gè)大型住宅宅小區(qū)項(xiàng)目，，位于西南四四環(huán)路的交接接處。小區(qū)占占地733畝畝分六期建設(shè)設(shè)，總建建筑筑面面積積110萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米，，規(guī)規(guī)劃劃住住戶戶8000戶戶，，規(guī)規(guī)劃劃人人口口30000人人。。2、項(xiàng)項(xiàng)目目配配套套設(shè)設(shè)施施?教教育育：：北北京京第第二二實(shí)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)小小學(xué)學(xué)怡怡海海分分校校、、北北京京市市第第八八中中學(xué)學(xué)怡怡海海分分校校、、5000平平方方米米幼幼兒兒園園、、現(xiàn)現(xiàn)代代化化教教學(xué)學(xué)樓、、形形體體館館、、天天文文館館、、水水生生物物館館、、蝴蝴蝶蝶館館、、計(jì)計(jì)算算機(jī)機(jī)中中心心?商商業(yè)業(yè)金金融融：：華華潤(rùn)潤(rùn)超超市市、、餐餐館館、、娛娛樂(lè)樂(lè)休休閑閑、、老老年年活活動(dòng)動(dòng)中中心心、、金金融融服服務(wù)務(wù)?運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)：：國(guó)國(guó)際際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)游游泳泳館館、、室室內(nèi)內(nèi)籃籃球球館館、、人人工工草草坪坪運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)、、網(wǎng)網(wǎng)球球場(chǎng)場(chǎng)、、足足球球場(chǎng)場(chǎng)3、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式項(xiàng)目目由由北北京京怡怡海海房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)有有限限公公司司進(jìn)進(jìn)行行開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)并并銷銷售售，，由由北北京京達(dá)達(dá)豐豐物物業(yè)業(yè)管管理理有有限限公司司提提供供物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)。。4、、養(yǎng)養(yǎng)老老服服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容本項(xiàng)項(xiàng)目目是是居居家家養(yǎng)養(yǎng)老老，，主主要要通通過(guò)過(guò)建建設(shè)設(shè)老老年年大大學(xué)學(xué)為為小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)居居住住的的老老人人提提供供休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)的的場(chǎng)場(chǎng)所及組織織社區(qū)內(nèi)內(nèi)老人參參加豐富富多彩的的活動(dòng)，，對(duì)老人人年進(jìn)行行心理上上的養(yǎng)老老服務(wù)。。老年大學(xué)學(xué)活動(dòng)小區(qū)實(shí)景景圖老年大學(xué)學(xué)活動(dòng)小區(qū)實(shí)景景圖第三類綜綜合型型的養(yǎng)老老社區(qū)概念：：屬于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目，，項(xiàng)目中中的養(yǎng)老老地產(chǎn)由由開(kāi)發(fā)商商自行運(yùn)運(yùn)營(yíng)或由由專業(yè)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)模模式：養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)部分持持有、部部分銷售售案例：：北京太陽(yáng)陽(yáng)城北京太陽(yáng)陽(yáng)城案例例介紹1、項(xiàng)目概概況北京太陽(yáng)陽(yáng)城占地地總面積積42萬(wàn)萬(wàn)平方米米。建筑筑面積30萬(wàn)平平方米，，其中：：住宅式式公寓和和租住式式、安養(yǎng)式銀齡齡公寓共共23萬(wàn)萬(wàn)平方米米，商業(yè)業(yè)配套設(shè)設(shè)施7萬(wàn)萬(wàn)平方米米。北京京太陽(yáng)城城集醫(yī)療療救護(hù)、、生活照照料、精精神贍養(yǎng)三大大功能于于一身，，為老年年人制定定了全程程化的養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)模式。。不僅接接養(yǎng)身體體健康的的老人，，還接養(yǎng)生活半半自理、、無(wú)自理理能力和和需要臨臨終關(guān)懷懷的老人人，涵蓋蓋了老年年人必經(jīng)經(jīng)的四個(gè)個(gè)階段。。2、項(xiàng)目配配套設(shè)施施?購(gòu)物中中心、太太陽(yáng)城醫(yī)醫(yī)院、文文化宮、、國(guó)醫(yī)堂堂、幼兒兒園?奧林匹匹斯俱樂(lè)樂(lè)部：溫溫泉會(huì)館館、假日日酒店3、經(jīng)營(yíng)模模式由北京太太陽(yáng)城集集團(tuán)投資資興建并并自行運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理理。項(xiàng)目目采取住住宅公寓寓及別墅墅出售，，養(yǎng)老公寓（（銀齡公公寓）出出租兩者者相結(jié)合合的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式。。4、養(yǎng)老服服務(wù)內(nèi)容容?住宅公公寓及別別墅：為為購(gòu)買了了住所的的老人提提供醫(yī)療療、購(gòu)物物、送餐餐、家政政等上門門服務(wù)。。?銀齡公公寓A棟、帝陽(yáng)陽(yáng)公寓：：是安養(yǎng)養(yǎng)護(hù)理公公寓，主主要針對(duì)對(duì)生活半半自理和和不能自自理的老老人采用醫(yī)醫(yī)護(hù)人人員24小小時(shí)巡巡診制制度和和護(hù)理理人員員24小時(shí)時(shí)特別別看護(hù)護(hù)制度度。而而需要要臨終終關(guān)懷懷的老老人是由由北京京太陽(yáng)陽(yáng)城醫(yī)醫(yī)院負(fù)負(fù)責(zé)接接收，，老人人臨終終時(shí)，，將有有醫(yī)生生和護(hù)護(hù)理人人員全全程陪陪護(hù)。。?銀齡齡公寓寓B棟棟：：租住住式老老年公公寓，，主要要接養(yǎng)養(yǎng)身體體健康康的老老人。。公寓寓對(duì)居居住在在這里里的老老人實(shí)行行特色色服務(wù)務(wù)：一一是在在生活活照料料上制制定了了一整整套服服務(wù)流流程，，每日日為老老人清清掃房房間、、由值班班醫(yī)生生對(duì)老老人進(jìn)進(jìn)行巡巡診及及服務(wù)務(wù)員叫叫早等等。二二是餐餐飲服服務(wù)由由營(yíng)養(yǎng)養(yǎng)師提提供營(yíng)營(yíng)養(yǎng)配配餐；；為身體體不適適老人人送餐餐到房房間等等。三三是組組織老老人開(kāi)開(kāi)展豐豐富多多彩的的文化化活動(dòng)動(dòng)。奧林匹匹斯俱俱樂(lè)部部超市和和郵局局太陽(yáng)城城醫(yī)院院文化會(huì)會(huì)展中中心別墅區(qū)區(qū)住宅公公寓帝陽(yáng)公公寓銀齡公公寓北京太太陽(yáng)城城案例例介紹紹1、項(xiàng)目目概況況以“開(kāi)開(kāi)退休休社區(qū)區(qū)之先先河，，立晚晚年幸幸福之之標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)”為為目標(biāo)標(biāo)的東東方太太陽(yáng)城城，坐坐落于于有東東方萊萊茵河河之美美譽(yù)的的順義義潮白白河畔畔，7000畝畝浩瀚瀚林木木自成成天然然綠色色屏風(fēng)風(fēng)，占占地234萬(wàn)平平米，，建筑筑面積積為80萬(wàn)平平米，配套套公建建5萬(wàn)萬(wàn)平方方米。七個(gè)風(fēng)風(fēng)格各各異的的小區(qū)區(qū)，約約16萬(wàn)平方方米人人工湖湖和75萬(wàn)平方方米的的景觀觀綠地地。全全社區(qū)區(qū)無(wú)障障礙設(shè)設(shè)計(jì)，，紅外外無(wú)線線安防防、水水源/地源熱熱泵等等高科科技智智能產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)用于于社區(qū)區(qū)各項(xiàng)項(xiàng)安全全保障障與服服務(wù)設(shè)設(shè)施。。2、項(xiàng)目目配套套設(shè)施施?高爾夫夫球場(chǎng)場(chǎng)?俱樂(lè)樂(lè)部?商業(yè)街街3、經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式式借鑒國(guó)國(guó)外老老年住住宅的的先進(jìn)進(jìn)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)提出出“第第三養(yǎng)養(yǎng)老模模式””，即即家庭庭養(yǎng)老老與社社會(huì)養(yǎng)養(yǎng)老相相結(jié)合合，其其運(yùn)作作思路路：老老年家家庭買買房的的方式式按揭揭或付付清房房款，，一經(jīng)經(jīng)交付付即可可入住?。婚_(kāi)開(kāi)發(fā)商商從次次年起起，逐逐年向向業(yè)主主回購(gòu)購(gòu)部分分產(chǎn)權(quán)權(quán)，以以解決決老年年家庭庭的養(yǎng)養(yǎng)老金金、醫(yī)醫(yī)療保保健費(fèi)費(fèi)。如如果業(yè)業(yè)主較較早過(guò)過(guò)世，，而開(kāi)開(kāi)發(fā)商商還沒(méi)沒(méi)完全全回購(gòu)購(gòu)產(chǎn)權(quán)權(quán)，子子女可可繼承承住宅宅的部部分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；；如果果業(yè)主主身體體健康康長(zhǎng)壽壽，而而開(kāi)發(fā)發(fā)商已已經(jīng)全全部購(gòu)購(gòu)回了了產(chǎn)權(quán)權(quán)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商商承諾諾無(wú)限限期免免費(fèi)居居住下下去。。3、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)內(nèi)容豐富社區(qū)生生活，東方方太陽(yáng)城乒乒乓球俱樂(lè)樂(lè)部、太極極拳俱樂(lè)部部、棋牌俱俱樂(lè)部、釣釣魚(yú)俱樂(lè)部部已于2003年7月份正式式成立，今今后還將根根據(jù)廣大業(yè)業(yè)主的不同同需求和興興趣愛(ài)好，，成立各種種各樣的俱俱樂(lè)部，為為業(yè)主們創(chuàng)創(chuàng)造相互交交流的平臺(tái)臺(tái)，使整個(gè)個(gè)社區(qū)沐浴浴在和諧歡歡愉的氛圍圍中。用“我運(yùn)動(dòng)動(dòng)，我健康康”的快樂(lè)樂(lè)感染居所所中的每個(gè)個(gè)人；先進(jìn)進(jìn)完善的醫(yī)醫(yī)療服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)和“持持續(xù)性照顧顧計(jì)劃”，，為每位業(yè)業(yè)主建立的的健康跟蹤蹤檔案和科科學(xué)的照護(hù)護(hù)體系。位位于中心會(huì)會(huì)所內(nèi)的老老年大學(xué)，，環(huán)境優(yōu)美美，教學(xué)設(shè)設(shè)施先進(jìn)，，旨在豐富富老年人的的精神、文文化生活，，為老人開(kāi)開(kāi)辟一個(gè)學(xué)學(xué)習(xí)、交流流和增長(zhǎng)知知識(shí)的場(chǎng)所所。課程設(shè)設(shè)置形式多多樣且不拘拘一格，含含蓋陶藝、、繪畫(huà)、攝攝影、雕刻刻、京劇、、酒類品鑒鑒、文學(xué)、、地理學(xué)等等課程，讓讓每個(gè)有興興趣和特長(zhǎng)長(zhǎng)的業(yè)主都都可以參加加進(jìn)來(lái)教學(xué)學(xué)相長(zhǎng)，營(yíng)營(yíng)造了一種種積極向上上的生活氛氛圍和健康康愉悅的生生活態(tài)度。。商業(yè)街高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)俱樂(lè)部歐式風(fēng)格，，塑造田園園式社區(qū)。。三、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分分析美國(guó)太陽(yáng)城中心收益來(lái)源一次性收入來(lái)源獨(dú)立住宅的銷售收益長(zhǎng)期性收入來(lái)源租賃項(xiàng)目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益如圖所示，，美國(guó)太陽(yáng)陽(yáng)城中心的的收益主要來(lái)來(lái)源于一次次性銷售收收益以及長(zhǎng)長(zhǎng)期性收益益包括公寓寓出租收益益及配套設(shè)設(shè)施的使用用收益。值得指出的的是，太陽(yáng)城中心心的長(zhǎng)期性性收益是太太陽(yáng)城中心心的重要組組成部分，僅以每年年配套設(shè)施施的收益為為例：會(huì)所費(fèi)用：：16000人×140美元/人=224萬(wàn)美元高爾夫球會(huì)會(huì)費(fèi)（按1/3居民入會(huì)計(jì)計(jì)）：6000人×1500美元/人=900萬(wàn)美元合計(jì)：224+900=1124萬(wàn)美元。即每年這兩兩項(xiàng)配套設(shè)設(shè)施的收入入就達(dá)1000多萬(wàn)美元，，相當(dāng)于賣賣掉50多套別墅（（按均價(jià)17.5萬(wàn)美元計(jì)）），并且這這兩種設(shè)施施是對(duì)社會(huì)會(huì)公開(kāi)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，這部分分收入還未未計(jì)入，因因此這種長(zhǎng)期性性收益是太太陽(yáng)城中心心的重要收收益來(lái)源。。目前國(guó)內(nèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)商在老老年住宅的的開(kāi)發(fā)上在在收益模式式方面有三種形式：“出售”、、“出租””和“出售售與出租相相結(jié)合”；對(duì)于大型型綜合性老老年住宅社社區(qū)則存在在住宅建設(shè)與與經(jīng)營(yíng)管理理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式式以及住宅建設(shè)與與經(jīng)營(yíng)管理理相分離的經(jīng)營(yíng)模式式。國(guó)內(nèi)贏利型老年住宅經(jīng)營(yíng)模式按贏利方式分按經(jīng)營(yíng)管理方式分以一次性銷售收益為主長(zhǎng)期性租賃收益及一次性銷售收益相結(jié)合開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離老年住宅銷銷售的定價(jià)價(jià)策略除產(chǎn)品本身身外、細(xì)致入微的的物業(yè)管理理與服務(wù)才是老年住住宅項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)點(diǎn)，產(chǎn)品的價(jià)格格定位，應(yīng)應(yīng)該高于同同地段同類類型的普通通公寓產(chǎn)品品。物業(yè)服務(wù)贏贏利策略物業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)由于老年社社區(qū)的種種種服務(wù)形式式有別于其其它普通社社區(qū)，因此此，老年社社區(qū)的物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)的的收取標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)可采取相對(duì)高價(jià)位位的形式。各種單項(xiàng)的的服務(wù)費(fèi)包括日常的的定菜送菜菜服務(wù)、廚廚師服務(wù)、、清潔衛(wèi)生生服務(wù)、病病人看護(hù)服服務(wù)、家庭庭保姆服務(wù)務(wù)、收費(fèi)釣釣魚(yú)服務(wù)、、收費(fèi)娛樂(lè)樂(lè)服務(wù)、收收費(fèi)健身服服務(wù)、收費(fèi)費(fèi)社區(qū)活動(dòng)動(dòng)服務(wù)等等等。物業(yè)服務(wù)中中的租賃服服務(wù)這種產(chǎn)品的的居民平均均居住年限限較短，后后期房產(chǎn)繼繼承者存在在過(guò)戶或者者再次租賃賃的問(wèn)題。。國(guó)內(nèi)目前對(duì)對(duì)于老年住住宅的物業(yè)業(yè)管理還停停留在養(yǎng)老老院、敬老老院的管理理模式上，，對(duì)于市場(chǎng)化化的管理老老年住宅的的模式，還還處在起步步探索階段段。老年住宅物物業(yè)管理的的收入結(jié)構(gòu)構(gòu)、盈利預(yù)預(yù)測(cè)收入結(jié)構(gòu)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收入老年住宅物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu)針對(duì)老年人的專項(xiàng)服務(wù)收入老年住宅與普通住宅的會(huì)所收益比較普通住宅會(huì)所收入1000×30%×100030萬(wàn)元老年住宅會(huì)所收入1000×80%×100080萬(wàn)元注：以居住人口為1000人的小區(qū)為例，普通住宅的會(huì)所使用率為30%，老年住宅為80%，會(huì)所費(fèi)用1000元/人·年。由于老年住宅的會(huì)所使用率高于普通住宅，因此，經(jīng)營(yíng)收益將高于普通住宅，同時(shí)經(jīng)營(yíng)成本也較普通住宅低。盈利預(yù)測(cè)由于老年人人的生理及及心理特征征，他們對(duì)對(duì)配套設(shè)施施的使用率率將大大高高于普通住住宅。如果果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)當(dāng)，其盈利利能力將高高于普通住住宅（如下下例）。老年住宅社社區(qū)服務(wù)的的供應(yīng)及收收費(fèi)方式社區(qū)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容參照國(guó)內(nèi)外外現(xiàn)有老年年住宅的社社區(qū)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容，針對(duì)對(duì)老年人生生、心理特特征的老年年住宅服務(wù)務(wù)應(yīng)包括下下列內(nèi)容：：醫(yī)療護(hù)理方方面——醫(yī)院、診所所、社區(qū)護(hù)護(hù)理中心體育活動(dòng)方方面——適合老年人人的各類運(yùn)運(yùn)動(dòng)如門球球、保齡球球、高爾夫夫等；休閑活動(dòng)方方面——如棋牌、書(shū)書(shū)畫(huà)、釣魚(yú)魚(yú)等教育配套方方面——老年大學(xué)、、圖書(shū)館中介資源提提供——家政服務(wù)中中心、旅游游服務(wù)公司司、房屋中中介、婚介介所等社區(qū)活動(dòng)的的組織——如各類表演演活動(dòng)、交交友活動(dòng)、、聚會(huì)等。。收費(fèi)方式費(fèi)用收取應(yīng)應(yīng)包含以下下方面：日常物業(yè)管管理費(fèi)用，，按物業(yè)建建筑面積收收??；專業(yè)物業(yè)服服務(wù)內(nèi)容，，專項(xiàng)收取??；配套設(shè)施使使用費(fèi)，按按會(huì)員制收收費(fèi)或使用用次數(shù)收取取。收益模式：：產(chǎn)品出售與與出租相結(jié)結(jié)合的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式，保保證部分投投資的迅速速回收，又又可取得長(zhǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益益。經(jīng)營(yíng)管理：：可以聘請(qǐng)專專業(yè)的老年年公寓經(jīng)營(yíng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理理，或則跟跟專業(yè)公司司聯(lián)營(yíng)，以以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的的經(jīng)營(yíng)收益益。后期管理：：由于老年產(chǎn)產(chǎn)品使用周周期相對(duì)較較短，后期期空置產(chǎn)品品的處理上上也要考慮慮，可以采采用回購(gòu)產(chǎn)權(quán)權(quán)或使用權(quán)權(quán)，再進(jìn)行行統(tǒng)一銷售售或出租，，使其良性性發(fā)展。配套設(shè)施：：資源共享，，向整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的住戶戶開(kāi)放，獲獲取經(jīng)營(yíng)收收入。在充充分滿足住住戶的前提提下，可以考考慮向周邊邊樓盤或社社會(huì)開(kāi)放。。老年公寓是是住宅與服服務(wù)型商業(yè)業(yè)的復(fù)合地地產(chǎn)，除產(chǎn)產(chǎn)品的銷售售（租賃））外，其配配套設(shè)施、、服務(wù)等等等是都是收收益的重要要來(lái)源。因因此，更要要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的的眼光經(jīng)營(yíng)營(yíng)老年公寓寓。三、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)要求1）老年住住宅應(yīng)當(dāng)配配備的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施明細(xì)細(xì)表一、規(guī)劃要要求2）住宅選選址與場(chǎng)地地設(shè)計(jì)選擇環(huán)境質(zhì)質(zhì)量良好、、交通便捷捷的場(chǎng)地，，作為規(guī)劃劃的先決條條件。靠近基本的的社區(qū)公共共設(shè)施，同同時(shí)遠(yuǎn)離喧喧鬧的文娛娛場(chǎng)所。場(chǎng)地內(nèi)的合合理規(guī)劃與與設(shè)計(jì)盡可能在樓樓內(nèi)外為老老年人提供供各種鄰里里交流、人人際交流的的公共交往往空間和環(huán)環(huán)境。場(chǎng)地應(yīng)有足足夠面積，，以滿足開(kāi)開(kāi)展戶外活活動(dòng)的要求求。居住區(qū)內(nèi)路路網(wǎng)設(shè)置合合理，人車車分流，來(lái)來(lái)自主干道道的噪音少少；處理好合設(shè)設(shè)或鄰設(shè)的的其他設(shè)施施與住宅之之間的關(guān)系系，既提供供公共交往往空間，利利于老人開(kāi)開(kāi)展體育活活動(dòng)，又方方便生活。。容積率在1.0～0.1之間間均可進(jìn)行行老年住宅宅開(kāi)發(fā)；合適容積率率的用地可可做“兩代代居”模模式的老年年住宅開(kāi)發(fā)發(fā)；低容積率的的用地適合合低密度的的老年綜合合社區(qū)的開(kāi)開(kāi)發(fā)。入住對(duì)象的的多樣性建筑形式的的多樣性老年公用建建筑等設(shè)施施服務(wù)醫(yī)療人人員的配備備3）容積率率健康老年人人日?；顒?dòng)動(dòng)半徑的設(shè)設(shè)置為450米，以以此設(shè)置服服務(wù)設(shè)施。。小區(qū)內(nèi)專為為老年服務(wù)務(wù)的公用建建筑的設(shè)置置。例如以以下：護(hù)理室：護(hù)護(hù)理與日常常監(jiān)護(hù)活動(dòng)動(dòng)基地。機(jī)能回復(fù)訓(xùn)訓(xùn)練室。醫(yī)務(wù)室：包包含日常健健康管理、、咨詢、診診察、配藥藥的設(shè)施。。4）配套設(shè)設(shè)施空間布局體體現(xiàn)老年人人自立性、、健康性、、安全性。。設(shè)備與設(shè)施施按老年人人的人體尺尺度和心理理、生理特特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)。體現(xiàn)適用性性，兼顧老老人與照顧顧者的使用用要求，空空間具可改改造性。二、建筑設(shè)設(shè)計(jì)2.1住住宅公共空空間的設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)2.1.1住宅的坡坡道無(wú)障礙礙設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)在有臺(tái)階階的地方方應(yīng)設(shè)置置坡度平平緩的臺(tái)臺(tái)階和斜斜面，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下下表。在坡道的的起點(diǎn)及及終點(diǎn)，，應(yīng)留有有深度不不小于1.50m的輪輪椅緩沖沖地帶。。坡道側(cè)面面凌空時(shí)時(shí)，在欄欄桿下端端宜設(shè)高高度不小小于50mm的的安全檔檔臺(tái)。設(shè)置斜坡坡引道有臺(tái)臺(tái)階時(shí)應(yīng)應(yīng)設(shè)置斜斜坡，斜斜坡的寬寬度應(yīng)為為輪椅可可通行的的寬度，，斜面坡坡度應(yīng)平平緩。設(shè)置扶手手樓梯和斜斜坡應(yīng)設(shè)設(shè)置連續(xù)續(xù)式扶手手，扶手手應(yīng)安裝裝牢固，，同時(shí)還還應(yīng)注意意扶手的的手感和和耐久性性。坡度平緩緩的臺(tái)階階踏步踢面面高不宜宜大于120mm，踏踏面寬不不應(yīng)小于于380mm。。設(shè)置房檐檐出入口及及斜坡上上方宜設(shè)設(shè)置房檐檐。鋪設(shè)防滑滑地面材材料地面鋪設(shè)設(shè)應(yīng)平坦坦，不應(yīng)應(yīng)出現(xiàn)積積水現(xiàn)象象，使用用浸水也也防滑的的地面材材料。設(shè)設(shè)置排水水溝時(shí)，，應(yīng)配水水溝蓋，，水溝蓋蓋不應(yīng)妨妨礙輪椅椅乘坐人人的通行行。2.1.2樓樓廳和電電梯的設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)留足輪椅椅可轉(zhuǎn)身身的空間間地面鋪設(shè)設(shè)防滑材材料地面鋪設(shè)設(shè)浸水后后也防滑滑的材料料，地磚磚之間的的縫隙不不應(yīng)過(guò)寬寬。方便的出出入口寬度要確確保輪椅椅可以通通過(guò)，門門寬大于于等于800mm，出出入口不不設(shè)置臺(tái)臺(tái)階，宜宜選用推推拉門、、自動(dòng)門門。設(shè)置信箱箱和留言言板設(shè)置位置置不應(yīng)妨妨礙通行行，使用用高度要要方便所所有用戶戶。設(shè)置電梯梯超過(guò)3層層要配備備電梯。。電梯尺寸寸要適應(yīng)應(yīng)擔(dān)架的的長(zhǎng)度。。電梯與樓樓面無(wú)高高差。電梯最小小尺度1400mm(w)X1350mm(D)設(shè)置休息息椅可設(shè)置椅椅子，方方便等候候電梯時(shí)時(shí)，可以以坐下休休息或放放置行李李。電梯內(nèi)部部設(shè)置轎廂壁上上離地0.9m和0.75m處有扶扶手設(shè)置置；正對(duì)對(duì)電梯轎轎廂門的的壁上懸懸掛傾斜斜的鏡面面。電梯按鈕鈕操作盤盤設(shè)在適適合乘輪輪椅者使使用的高高度，且且兩側(cè)都都可進(jìn)行行操作。。電梯開(kāi)門時(shí)間間較長(zhǎng)，且門門口裝有光電電管裝置，防防止夾傷。2.1.3公公用走廊設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)置連續(xù)扶手手在0.9m和和0.75m高處宜設(shè)圓圓桿橫向扶手手，扶手離墻墻面40～50mm。防滑地面使用浸水后也也能防滑的地地面材料。窗門不應(yīng)妨礙礙通行門、窗的開(kāi)啟啟扇不應(yīng)妨礙礙走廊的通行行。無(wú)突出的墻壁壁滅火器、留言言板等應(yīng)設(shè)置置在不妨礙走走廊通行的位位置上。無(wú)臺(tái)階地面取消電梯到電電梯廳的出入入口以及門廳廳部分的臺(tái)階階，地面存在在高差的時(shí)候候，應(yīng)設(shè)置斜斜坡。走廊寬度設(shè)置置考慮輪椅和行行人并行通過(guò)過(guò)，因此寬度度不應(yīng)小于1.2m。2.1.4公公用樓梯設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)易識(shí)別的臺(tái)階階面為避免臺(tái)階面面產(chǎn)生陰影，，應(yīng)考慮采光光與照明的情情況，改變臺(tái)臺(tái)階的顏色和和材質(zhì)，可便便于識(shí)別。設(shè)置扶手樓梯的扶手應(yīng)應(yīng)安裝牢固。。采用近似圓圓形的扶手，，沿樓梯兩側(cè)側(cè)連續(xù)安裝。。端部向下方方或墻壁彎曲曲。如果有可可能最好與走走廊連接在一一起。坡度平緩的樓樓梯為盡可能縮短短萬(wàn)一跌落下下來(lái)的距離，，可采用帶平平臺(tái)的折跑樓樓梯。踏面高高度不應(yīng)大于于150mm，踏面寬度度不應(yīng)小于300mm。。樓梯的寬度充充足考慮樓梯可并并行通過(guò)使用用拐杖的老人人和攙扶人，，寬度約1200mm。。踏步的防滑措措施臺(tái)階面使用防防滑材料，臺(tái)臺(tái)階面邊沿設(shè)設(shè)置防滑條，，要和臺(tái)階面面保持在同一一平面。2.1.5院院落設(shè)計(jì)要要點(diǎn)防滑地面材料料的鋪設(shè)引道和臺(tái)階斜斜面的地面鋪鋪設(shè)應(yīng)平坦，，不應(yīng)產(chǎn)生積積水情況。注意鋪地材料料選用浸水后后仍防滑的材材料。路中央設(shè)置井井蓋時(shí)，不應(yīng)應(yīng)突出地面，，注意井蓋不不要突出。設(shè)置車庫(kù)車庫(kù)應(yīng)設(shè)計(jì)在在戶門附近，，從車棚到大大門處不被雨雨淋到。房檐的設(shè)置在戶門處可設(shè)設(shè)置寬大的房房檐。充足的照明門廊要保持充充足的照明，，為了防止樓梯梯上產(chǎn)生濃重重的陰影，注注意照明的位位置和角度，，可設(shè)置低位位燈。設(shè)置對(duì)講話筒筒設(shè)置扶手臺(tái)階邊應(yīng)設(shè)置置連續(xù)式扶手手。坡度平緩的臺(tái)臺(tái)階存在地面高差差時(shí)，應(yīng)在臺(tái)臺(tái)階附近設(shè)置置斜坡。2.1.6細(xì)細(xì)部空間設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)1）墻壁墻壁轉(zhuǎn)角部分分作圓角處理理除扶手外，墻墻壁上無(wú)凸出出物。消火栓栓埋入墻里。。扶手連續(xù)性處處理，距地高高700～800mm,采用手感好好的材料如木木材，截面直直徑40mm，轉(zhuǎn)角也要要作圓角處理理。轉(zhuǎn)角圓角處理墻面無(wú)凸出物2）地面選用吸音浸水水后也防滑的的材料；耐磨損。2.2住宅宅室內(nèi)空間的的設(shè)計(jì)要點(diǎn)2.2.1門門窗的設(shè)計(jì)要要點(diǎn)門的寬度滿足足輪椅進(jìn)出，，不設(shè)門檻，，外門凈寬不不得小于1.1m，內(nèi)門門通行寬度不不得小于0.8mm；門輕易于開(kāi)啟啟，宜用推拉拉門代替平開(kāi)開(kāi)門，不許使使用玻璃門；；門的把手應(yīng)選選用旋臂較長(zhǎng)長(zhǎng)的拉柄，拉拉柄高度在0.9m～1m之間；居室窗臺(tái)的高高度在750～800mm左右；窗臺(tái)的寬度要要適當(dāng)增加，，一般不少于于250～300mm；；矮窗臺(tái)里側(cè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)設(shè)置高0.9～1m的安全欄桿桿易開(kāi)閉的戶門門當(dāng)平開(kāi)門時(shí)，，應(yīng)考慮調(diào)節(jié)節(jié)自動(dòng)關(guān)閉裝裝置，拉柄易易于老年人的的操作，避免免采用圓形拉拉柄。適當(dāng)照明和易易操作的開(kāi)關(guān)關(guān)考慮換鞋和上上下臺(tái)階，門門廳具有足夠夠的亮度，不不應(yīng)產(chǎn)生濃重重的陰影部分分。采用醒目的開(kāi)開(kāi)關(guān)。扶手的設(shè)置為了方便換鞋鞋和上下臺(tái)時(shí)時(shí)，應(yīng)設(shè)置扶扶手。扶手的斷面采采用易抓握的的半圓形。臺(tái)階的處理臺(tái)階上下采用用不同的材質(zhì)質(zhì)和顏色，以以便識(shí)別。防滑地面采用浸水后仍仍防滑的地面面材料。地磚接縫不要要太寬。戶門門檻高度度處理戶門門檻高度度應(yīng)控制在2cm左右。。2.2.2門門廳的設(shè)計(jì)要要點(diǎn)2.2.3室室內(nèi)走廊的的設(shè)計(jì)要點(diǎn)連續(xù)扶手使用近圓形的的扶手。扶手端部向下下方或墻壁方方向彎曲。光線充足的照照明設(shè)計(jì)不應(yīng)和其他房房間產(chǎn)生亮度度差。洗手間入口和和有臺(tái)階的地地方應(yīng)設(shè)置位位置低的壁燈燈。使用方便的開(kāi)開(kāi)光裝置應(yīng)設(shè)置帶指示示功能的大面面板開(kāi)關(guān)。走廊長(zhǎng)的房間間，應(yīng)在多處處設(shè)置控制開(kāi)開(kāi)關(guān)。便于使用的扶扶手高度和材材料設(shè)置扶手高度度約700～～800mm，注意材料的手手感和耐久性性。防滑地面地面使用防滑滑材料?？紤]跌到的可可能性，避免免采用堅(jiān)硬的的材料。寬敞的走廊方便老年人依依靠拐杖或與與攙扶人共同同通過(guò)，寬度度不應(yīng)小于1m。進(jìn)房間的入口口的寬度不得得小于800mm。無(wú)階差地面地面應(yīng)無(wú)階差差，各房間地地面的高差應(yīng)應(yīng)控制在3mm以內(nèi)。2.2.4樓樓梯的設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)樓梯的寬度不不應(yīng)小于1200mm，，滿足兩人攙攙扶通過(guò)；平臺(tái)凈寬不應(yīng)應(yīng)小于樓梯凈凈寬，踏步沿沿口不應(yīng)突出出，作成圓角角，樓梯帶有有500～600mm的的暗示區(qū)；扶手半徑以30～40mm為宜，扶扶手與墻之間間應(yīng)有40～～50mm的的空隙；扶手可設(shè)置為為雙重高度（（900和750mm兩兩種）寬敞樓梯樓梯可并行通通過(guò)使用拐杖杖的老人與攙攙扶人。扶手的設(shè)置安裝牢固，近近圓形的扶手手沿樓梯兩側(cè)側(cè)安裝。扶手端部向下下或墻壁彎曲曲。臺(tái)階面和臺(tái)階階高度臺(tái)階面使用防防滑材料。設(shè)置防滑條時(shí)時(shí)和臺(tái)階在一一個(gè)平面上。。臺(tái)階垂直部分分應(yīng)設(shè)置擋板板，臺(tái)階邊沿沿不應(yīng)突出。。方便的開(kāi)開(kāi)關(guān)除感應(yīng)燈燈外，安安裝帶暗暗示功能能的大面面板開(kāi)關(guān)關(guān)，使用用上下樓樓兩側(cè)都都可操作作的雙路路開(kāi)關(guān)。。充足照明明為了不產(chǎn)產(chǎn)生濃重重的陰影影，可設(shè)設(shè)置多個(gè)個(gè)照明燈燈具。樓梯形狀狀樓梯坡度度平緩，，宜帶休休息平臺(tái)臺(tái)。避免上層層樓梯縮縮進(jìn)走廊廊或下層層樓梯露露出走廊廊的情況況。浴室設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)開(kāi)關(guān)方便便且安全全的門最好采用用拉門或或折疊門門。門上應(yīng)安安裝安全全玻璃等等不易破破碎的玻玻璃?？醋o(hù)用空空間浴室應(yīng)保保證看護(hù)護(hù)時(shí)必要要的空間間。防滑地面面材料應(yīng)選用防防水防滑滑地面鋪鋪設(shè)材料料。設(shè)置扶手手浴室出入入口附近近、浴缸缸邊以及