房地產(chǎn)決策情報(bào)雜志2

2007年總第80期目錄1、地產(chǎn)專題研究報(bào)告2、商業(yè)地產(chǎn)情報(bào)5、營(yíng)銷模式借鑒3、典型樓盤(pán)深度研究報(bào)告4、樓市動(dòng)態(tài)縱橫6、熱點(diǎn)樓盤(pán)聚焦7、規(guī)劃設(shè)計(jì)借鑒1地產(chǎn)專題研究報(bào)告本期特別專題如何起草一份完美的房地產(chǎn)合同如何審查房地產(chǎn)合同如何建立房地產(chǎn)企業(yè)合同管理組織續(xù)演財(cái)富增長(zhǎng)傳奇房地產(chǎn)成功直線——提升決策能力的三項(xiàng)精準(zhǔn)指南青年置業(yè)新元年，攜夢(mèng)向前行——上海萬(wàn)科青年置業(yè)計(jì)劃淺析創(chuàng)新智能住宅設(shè)計(jì)特“立”獨(dú)“型”內(nèi)外兼修——故宮裕景產(chǎn)品設(shè)計(jì)解析前瞻戰(zhàn)略研究新思維價(jià)值情報(bào)新材料新技術(shù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)情報(bào)企業(yè)管理情報(bào)本期特別專題探尋房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新之道“生存，還是毀滅，這是個(gè)問(wèn)題”為什么這么說(shuō)？企業(yè)成功有兩種，一種是偶然的、不可復(fù)制的成功，另一種是必然的、可以復(fù)制的成功。對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，以前的成功更多的是一種偶然的成功，成功更多依賴的是機(jī)會(huì)和政府關(guān)系，隨著行業(yè)的逐漸規(guī)范，過(guò)去的這些機(jī)會(huì)和關(guān)系也越來(lái)越難以獲得，成功當(dāng)然也難以再?gòu)?fù)制。因此，企業(yè)如何將這種不可復(fù)制的成功轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢詮?fù)制的成功，是企業(yè)走得更長(zhǎng)更遠(yuǎn)的關(guān)鍵，確定企業(yè)清晰的戰(zhàn)略定位和商業(yè)模式定位就是這種轉(zhuǎn)變的最直接體現(xiàn)。本期特別專題從以下四個(gè)方面進(jìn)行：1、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式總結(jié)歸納總結(jié)房地產(chǎn)各種商業(yè)模式，為企業(yè)確定商業(yè)模式提供基本參考。2、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新三要素從三要素著手，分析房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新著手點(diǎn)。3、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式趨勢(shì)及創(chuàng)新總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式最新趨勢(shì)和創(chuàng)新要點(diǎn)，提供方向性參考。4、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式案例分析從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，選擇八家國(guó)內(nèi)外具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)，分析各自的成功的關(guān)鍵因素。

續(xù)演財(cái)富增長(zhǎng)傳奇

——探尋房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新之道編輯：***隨著沿襲多年的房地產(chǎn)商業(yè)模式的發(fā)展環(huán)境和生存土壤的巨大變化，房地產(chǎn)企業(yè)不得不直面全新的行業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)、需求的巨大挑戰(zhàn)。于是一些聰明的房地產(chǎn)商開(kāi)始埋頭苦練內(nèi)功，尋求新的商業(yè)模式撬動(dòng)各種開(kāi)發(fā)資源，繼續(xù)演繹財(cái)富增長(zhǎng)的傳奇故事。在房地產(chǎn)業(yè)興起初期，單純的混合開(kāi)發(fā)模式和百貨公司模式占主導(dǎo)地位，開(kāi)發(fā)商利用大量銀行資金買地、挖坑、蓋房、賣房，然后再開(kāi)始新一輪循環(huán)。但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境今非昔比，這種模式現(xiàn)在已經(jīng)暴露出諸多弊端，不僅投資結(jié)構(gòu)不合理，而且潛藏著巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。尋找新的商業(yè)模式就成了房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的必由之路。從目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展階段來(lái)看，開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)是最受關(guān)注的三個(gè)環(huán)節(jié)，也就形成了開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)三種有代表性的商業(yè)模式。開(kāi)發(fā)模式土地開(kāi)發(fā)模式沃爾瑪模式百貨公司模式精品店模式縱向重疊的混合開(kāi)發(fā)模式交叉混合經(jīng)營(yíng)模式服務(wù)模式專業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)混合物業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)開(kāi)發(fā)模式混合開(kāi)發(fā)模式物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)服務(wù)房屋制造服務(wù)商業(yè)模式總結(jié)一、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式總結(jié)1、開(kāi)發(fā)模式根據(jù)開(kāi)發(fā)客體的不同，開(kāi)發(fā)模式又可以分為土地開(kāi)發(fā)模式和物業(yè)開(kāi)發(fā)模式。（1）土地開(kāi)發(fā)模式土地開(kāi)發(fā)模式同中國(guó)土地政策密切相關(guān)，先后經(jīng)歷了政府主導(dǎo)的土地開(kāi)發(fā)模式、政企合作的土地開(kāi)發(fā)模式，并最終發(fā)展到目前的企業(yè)主導(dǎo)的土地開(kāi)發(fā)模式，這種模式以同政府關(guān)系密切的陸家嘴、外高橋等上市公司為代表。這一模式借鑒自香港的土地批租制度，是以土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離為前提的，有償、有期限、有條件的出讓土地使用權(quán)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是同政府經(jīng)營(yíng)城市的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，因此這種開(kāi)發(fā)是同地方政府緊密結(jié)合在一起的，進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)不僅僅要考慮到企業(yè)行為的商業(yè)價(jià)值，還要綜合考慮企業(yè)行為所產(chǎn)生的社會(huì)影響；需要大量的土地儲(chǔ)備，而且這種土地不是零散的，而必須是城市重點(diǎn)成片規(guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)，在進(jìn)行土地整理之后能產(chǎn)生較大的土地溢價(jià)收入，如：城市CBD、規(guī)劃中的新城等；需要豐富的土地規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市規(guī)劃等方面的專業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)。土地資源政府關(guān)系專業(yè)團(tuán)隊(duì)土地開(kāi)發(fā)模式主要需要三種資源：典型案例1：陸家嘴模式

上海陸家嘴開(kāi)發(fā)公司是一個(gè)整體公司以經(jīng)營(yíng)土地以及開(kāi)發(fā)為主，通過(guò)規(guī)劃成片的土地出讓，同時(shí)與土地開(kāi)發(fā)結(jié)合，集中在一個(gè)很小的地區(qū)（主要是在綜合金融、貿(mào)易、商業(yè)開(kāi)發(fā)為一體的這樣一塊土地上）進(jìn)行開(kāi)發(fā)。陸家嘴每年的營(yíng)業(yè)額實(shí)際上很少，但是利潤(rùn)很高，主要是土地出讓的收益非常大，土地增值的巨大潛力在公司業(yè)績(jī)上得到充分體現(xiàn)，這也是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式的一個(gè)顯著特點(diǎn)。典型案例2：天津開(kāi)發(fā)區(qū)模式

即工業(yè)土地的開(kāi)發(fā)模式，由于經(jīng)營(yíng)的土地主要是工業(yè)區(qū)，城市機(jī)能較差，所以工業(yè)區(qū)土地價(jià)值的增值幅度和它收益情況比陸家嘴要差得多，但該模式也是國(guó)內(nèi)惟一一個(gè)，甚至是主要的一個(gè)靠土地經(jīng)營(yíng)的工業(yè)區(qū)賺錢(qián)的一個(gè)企業(yè)。（2）物物業(yè)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)模模式式物業(yè)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)也也就就是是我我們們通通常常所所說(shuō)說(shuō)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，為為消消費(fèi)費(fèi)者者提提供供住住宅宅、、商商業(yè)業(yè)、、辦辦公公樓樓的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品。。其其中中住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品是是物物業(yè)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的最最主主要要部部分分，，占占物物業(yè)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)總總量量的的80%左右右。。該模模式式又又分分三三種種類類型型。。①沃爾爾瑪瑪模模式式比較較典典型型的的是是萬(wàn)萬(wàn)科科模模式式，，在在不不同同城城區(qū)區(qū)的的郊郊區(qū)區(qū)大大規(guī)規(guī)模模的的拷拷貝貝，，產(chǎn)產(chǎn)品品極極其其單單一一化化，，目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶極極其其準(zhǔn)準(zhǔn)確確，，體體制制上上采采取取一一個(gè)個(gè)總總部部強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)控控制制，，有有計(jì)計(jì)劃劃地地在在郊郊區(qū)區(qū)連連鎖鎖開(kāi)開(kāi)店店，，該該模模式式經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長(zhǎng)長(zhǎng)非非常常快快。。②百貨公司司模式現(xiàn)在的華華潤(rùn)置地地就是這這個(gè)模式式，即在在同一個(gè)個(gè)地域，，各種產(chǎn)產(chǎn)品同時(shí)時(shí)做，產(chǎn)產(chǎn)品多樣樣化，像像一個(gè)百百貨公司司高中低低檔什么么產(chǎn)品都都有，商商戶、寫(xiě)寫(xiě)字樓、、住宅、、酒店、、公寓。。這種百百貨公司司模式比比較多的的見(jiàn)于過(guò)過(guò)去城建建系統(tǒng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)來(lái)的開(kāi)發(fā)發(fā)公司和和國(guó)內(nèi)很很多綜合合性的大大型國(guó)營(yíng)營(yíng)開(kāi)發(fā)公公司。③精品店模模式這是萬(wàn)通通地產(chǎn)致致力追求求的模式式，只在在少數(shù)高高端市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行精精品店經(jīng)經(jīng)營(yíng)，萬(wàn)萬(wàn)通的開(kāi)開(kāi)發(fā)量少少但銷售售額卻很很高，主主要集中中于高端端產(chǎn)品。。（3）混合開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式混合開(kāi)發(fā)發(fā)的模式式又分成成兩種。。一種是是縱向重重疊的混混合開(kāi)發(fā)發(fā)模式，，即現(xiàn)在在傳統(tǒng)的的開(kāi)發(fā)公公司采取取的模式式，從拿拿地一直直到物業(yè)業(yè)管理縱縱向重疊疊起來(lái)，，所有環(huán)環(huán)節(jié)都要要做，這這樣功能能上就不不夠?qū)I(yè)業(yè)化，公公司內(nèi)部部管理上上又互相相重疊。。在廣東東，甚至至有相當(dāng)當(dāng)多的企企業(yè)還有有自己的的設(shè)計(jì)院院、建材材公司、、施工建建設(shè)公司司。

相關(guān)鏈接

中國(guó)房地產(chǎn)多采用的是香港模式。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)較早從深圳、汕頭等發(fā)展起來(lái)。由此開(kāi)始有了所謂“特區(qū)學(xué)香港，廣東學(xué)特區(qū)，全國(guó)學(xué)廣東”的過(guò)程，所謂香港模式，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成，企業(yè)普遍將主業(yè)定位于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，追求快速開(kāi)發(fā)速度，一般開(kāi)發(fā)周期是要2年以是，長(zhǎng)一點(diǎn)的項(xiàng)目周期一般是5年以內(nèi)。但最初籌劃到最后全部完成，時(shí)間由于拖延數(shù)年之久，由于自有資金少，占用其它資金量極大，如果任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，或者恰逢經(jīng)濟(jì)周期的低谷，都會(huì)造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)不靈，房地產(chǎn)公司很容易遭受致命打擊。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)近年來(lái)，以發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，在模式上發(fā)生了多樣性的變化，深萬(wàn)科越來(lái)越像普爾特，但在金融能力發(fā)展上還在初期階段，主要是和戰(zhàn)略投資者、基金合作，未來(lái)可以看出其在金融業(yè)務(wù)的明顯發(fā)展意圖。富力地產(chǎn)的模式很多日本的房地產(chǎn)企業(yè)，但可以看出，但應(yīng)該指出，其在資本運(yùn)作能力上還有待提升，將金融能力在國(guó)內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展應(yīng)該是其未來(lái)戰(zhàn)略重點(diǎn)。（4）交叉混混合開(kāi)發(fā)發(fā)模式典型案例例是珠江江地產(chǎn)和和合生創(chuàng)創(chuàng)展，該該模式使使拿土地地和開(kāi)發(fā)發(fā)房子、、建房子子有適當(dāng)當(dāng)?shù)膭澐址?。珠江江大片的的拿地，，但是合合生?chuàng)展展幾乎不不自己拿拿地，只只做房屋屋。這樣樣交叉起起來(lái)，同同時(shí)又是是一個(gè)老老板，在在北京、、上海和和廣東有有大量的的開(kāi)發(fā)。。這種方方式能夠夠使得每每一個(gè)公公司的財(cái)財(cái)務(wù)周期期都縮短短到三年年左右的的時(shí)間。。財(cái)務(wù)周周期的縮縮短，使使公司對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)周周期的抗抗跌性比比較好。。

相關(guān)鏈接

長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與新鴻基。新鴻基的收益1/3來(lái)自于租金收益，其余是開(kāi)發(fā)性收益；長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中每年大概有兩億元左右租金收益，它占比例較小，其余是開(kāi)發(fā)性收益。

香港和記黃埔在香港房地產(chǎn)蕭條時(shí)出租經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入占整體收入的30%甚至50%，華潤(rùn)置地、世貿(mào)集團(tuán)、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)等都在積極調(diào)整其開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的比重，預(yù)計(jì)這些企業(yè)利潤(rùn)中的租金經(jīng)營(yíng)收入的比重將會(huì)越來(lái)越大。另外，還有在北京南區(qū)比較活躍的香港新世界，開(kāi)發(fā)和出租經(jīng)營(yíng)是混合交叉在自己的公司當(dāng)中一起進(jìn)行。3、服務(wù)模模式服務(wù)模式式包括傳傳統(tǒng)的物物業(yè)管理理服務(wù)，，以及最最近幾年年形成的的顧問(wèn)服服務(wù)和房房屋制造造服務(wù)。。（1）物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)物業(yè)管理理不僅僅僅只是狹狹義的居居住社區(qū)區(qū)和商業(yè)業(yè)物業(yè)的的管理，，廣義上上講，物物業(yè)管理理是一種種資源的的支持系系統(tǒng)，它它可以拓拓展為一一個(gè)大的的產(chǎn)業(yè)，，包括軍軍營(yíng)管理理、工廠廠的后勤勤系統(tǒng)管管理、醫(yī)醫(yī)院的病病房管理理等等。。（2）顧問(wèn)服服務(wù)顧問(wèn)服務(wù)務(wù)包括中中介、評(píng)評(píng)估、經(jīng)經(jīng)紀(jì)、咨咨詢服務(wù)務(wù)外，還還包括相相關(guān)的金金融服務(wù)務(wù)。目前前比較受受關(guān)注的的是美國(guó)國(guó)的REIT模式，即即大眾分分散的資資金通過(guò)過(guò)信托方方式集合合成一個(gè)個(gè)公司，，通過(guò)稅稅收減讓讓促使民民間的投投資來(lái)參參與，然然后拿這這筆錢(qián)投投入長(zhǎng)期期物業(yè)，，獲得穩(wěn)穩(wěn)定收益益。（3）房屋制制造服務(wù)務(wù)以房屋的的定制、、項(xiàng)目管管理、工工程管理理、獲取取服務(wù)性性收入，，國(guó)內(nèi)的的萬(wàn)通開(kāi)開(kāi)發(fā)出的的獨(dú)立住住宅定制制和服務(wù)務(wù)系統(tǒng)，，萬(wàn)科的的住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等等等。此外房地地產(chǎn)制造造中的運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理理模式也也是一種種技術(shù)輸輸出的盈盈利模式式，房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的具體體運(yùn)作者者應(yīng)用其其成熟的的管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、先先進(jìn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)理念念、豐富富的專業(yè)業(yè)知識(shí)、、綜合的的資源整整合能力力以及項(xiàng)項(xiàng)目執(zhí)行行能力等等，使被被服務(wù)對(duì)對(duì)象迅速速拉近與與一流發(fā)發(fā)展商的的距離，，彌補(bǔ)其其經(jīng)驗(yàn)及及人才的的不足，，保證其其開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的品品質(zhì)。這這種模式式事實(shí)上上是從常常規(guī)的中中介或顧顧問(wèn)向運(yùn)運(yùn)營(yíng)和管管理的延延伸，從從策劃和和理念向向操作和和成果的的延伸。。決策觀點(diǎn)點(diǎn)模式的選選擇并不不是唯一一的，而而經(jīng)常是是幾種模模式相互互交叉的的，在房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展的不同同階段和和企業(yè)發(fā)發(fā)展的不不同階段段，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)模式也也隨之發(fā)發(fā)生調(diào)整整甚至完完全改變變。企業(yè)業(yè)必須根根據(jù)現(xiàn)有有的資源源狀況、、資源的的整合能能力、企企業(yè)中長(zhǎng)長(zhǎng)期的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略等因素素來(lái)選擇擇適合自自己的經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式，并結(jié)結(jié)合企業(yè)業(yè)的結(jié)構(gòu)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)現(xiàn)狀對(duì)對(duì)模式進(jìn)進(jìn)行不斷斷調(diào)整和和創(chuàng)新。。二、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)商業(yè)模模式創(chuàng)新新三要素素要確定房房地產(chǎn)企企業(yè)的商商業(yè)模式式，必須須要回答答三個(gè)問(wèn)問(wèn)題：做做什么？？在哪里里做？怎怎么做？？即選擇擇什么樣樣的產(chǎn)品品和業(yè)態(tài)態(tài)、進(jìn)入入什么樣樣的區(qū)域域和選取取什么樣樣的價(jià)值值鏈定位位。1、價(jià)值鏈鏈定位（1）房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的價(jià)價(jià)值鏈分分析房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值鏈中中各環(huán)節(jié)節(jié)包括投投資策劃劃、土地地獲取、、土地開(kāi)開(kāi)發(fā)、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、施工工管理、、營(yíng)銷管管理和物物業(yè)管理理。1）投資策策劃投資策劃劃能力體體現(xiàn)房地地產(chǎn)公司司核心能能力，包包含對(duì)宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)和微觀觀經(jīng)濟(jì)的的分析和和判斷，，還需要要對(duì)目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)準(zhǔn)準(zhǔn)確的把把握，對(duì)對(duì)政策走走向的預(yù)預(yù)測(cè)，投投資策劃劃能力體體現(xiàn)房地地產(chǎn)商的的綜合素素質(zhì)，是是不能避避免的環(huán)環(huán)節(jié)，中中小房地地產(chǎn)商投投資策劃劃能力偏偏弱；①中小房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人一般般都具有有前瞻性性的戰(zhàn)略略思維和和良好的的經(jīng)營(yíng)理理念，但但是沒(méi)有有形成具具體的戰(zhàn)戰(zhàn)略方案案，在市市場(chǎng)化運(yùn)運(yùn)作模式式下，客客觀上增增大了項(xiàng)項(xiàng)目的選選擇風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；②研發(fā)能力力整體偏偏弱，對(duì)對(duì)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)和行行業(yè)的分分析主要要依靠外外部信息息，缺乏乏針對(duì)性性；③有較強(qiáng)強(qiáng)的政政策敏敏感性性和判判斷力力，但但如何何利用用這種種優(yōu)勢(shì)勢(shì)在市市場(chǎng)化化運(yùn)作作中起起到指指導(dǎo)決決策的的作用用，即即從政政策的的變化化中預(yù)預(yù)測(cè)到到市場(chǎng)場(chǎng)變化化趨勢(shì)勢(shì)，現(xiàn)現(xiàn)階段段還缺缺乏經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和和相應(yīng)應(yīng)的能能力；；④無(wú)相關(guān)關(guān)市場(chǎng)場(chǎng)分析析調(diào)研研部門(mén)門(mén)，未未能形形成科科學(xué)的的市場(chǎng)場(chǎng)分析析和定定位，，增大大決策策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；⑤沒(méi)有品品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，正處處于品品牌樹(shù)樹(shù)立和和培養(yǎng)養(yǎng)階段段。2）土地地獲取取土地資資源的的供給給量和和價(jià)格格也是是影響響房?jī)r(jià)價(jià)的重重要因因素，，目前前土地地是通通過(guò)拍拍賣的的方式式進(jìn)行行交易易，這這考驗(yàn)驗(yàn)著房房地產(chǎn)產(chǎn)商的的規(guī)劃劃能力力、融融資能能力、、以及及與政政府的的關(guān)系系；①現(xiàn)階段段在區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)發(fā)展展，此此項(xiàng)能能力比比較突突出，，但區(qū)區(qū)域外外發(fā)展展和市市場(chǎng)化化運(yùn)作作將導(dǎo)導(dǎo)致能能力的的弱化化；②土地儲(chǔ)儲(chǔ)備將將占用用很大大的資資金，，限制制中小小地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展；；③市場(chǎng)化化和區(qū)區(qū)域外外運(yùn)作作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)少，，此項(xiàng)項(xiàng)能力力和大大型地地產(chǎn)企企業(yè)相相比有有較大大差距距。3）土地地開(kāi)發(fā)發(fā)在投資資策劃劃和土土地獲獲取之之后，，土地地開(kāi)發(fā)發(fā)方面面就順順理成成章了了，在在此展展現(xiàn)不不了很很大的的區(qū)別別，因因?yàn)槎喽鄶?shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商的此此環(huán)節(jié)節(jié)是以以外包包的形形式實(shí)實(shí)現(xiàn)；；4）規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商會(huì)會(huì)把這這部分分工作作外包包，但但對(duì)于于開(kāi)發(fā)發(fā)商來(lái)來(lái)說(shuō)人人員經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和和辨別別能力力非常常重要要；5）施工工管理理這部分分技術(shù)術(shù)含量量不高高，體體現(xiàn)不不出開(kāi)開(kāi)發(fā)商商的核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力，但但要保保證資資金的的運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)；6）銷售售管理理這部分分也是是外包包給第第三方方；7）物業(yè)業(yè)管理理這部分分也常常由第第三方方來(lái)運(yùn)運(yùn)營(yíng)，，但業(yè)業(yè)主和和物業(yè)業(yè)經(jīng)常常發(fā)生生爭(zhēng)執(zhí)執(zhí)、矛矛盾（2）房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的價(jià)值鏈分分類根據(jù)價(jià)值鏈鏈的集合程程度，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的價(jià)值值鏈組合可可以分為五五種類型，，分別是地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型型、房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)型、物物業(yè)持有型型、金融投投資型和綜綜合開(kāi)發(fā)型型。在這五五種類型中中，作為一一級(jí)土地開(kāi)開(kāi)發(fā)商的純純粹地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)型隨著著“招牌掛掛“的全面面實(shí)行，已已經(jīng)成為政政府職能的的一部分，，在面向市市場(chǎng)的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商中已經(jīng)越越來(lái)越少；；而綜合運(yùn)運(yùn)作型是綜綜合了地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)型和和房屋開(kāi)發(fā)發(fā)型兩種價(jià)價(jià)值鏈增值值模式，由由于地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)部分少少了，所以以該種模式式也相應(yīng)減減少。所以以目前房地地產(chǎn)企業(yè)的的價(jià)值鏈組組合方式主主要是房產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)型、、物業(yè)持有有型和金融融投資型。。

相關(guān)鏈接

“價(jià)值鏈”這一概念，是哈佛大學(xué)商學(xué)院教授邁克爾·波特于1985年提出的，波特認(rèn)為，每一個(gè)企業(yè)都是在設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、發(fā)送和輔助其產(chǎn)品的過(guò)程中進(jìn)行種種活動(dòng)的集合體。所有這些活動(dòng)可以用一個(gè)價(jià)值鏈來(lái)表明。波特的“價(jià)值鏈“理論揭示，企業(yè)與企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，不只是某個(gè)環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)，而是整個(gè)價(jià)值鏈的競(jìng)爭(zhēng)，而整個(gè)價(jià)值鏈的綜合競(jìng)爭(zhēng)力決定企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。由此可以看出，企業(yè)的價(jià)值鏈定位對(duì)決定企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力至關(guān)重要。分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值鏈，一方面可以了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)的增值情況，根據(jù)不同環(huán)節(jié)的增值情況，對(duì)這些環(huán)節(jié)采取相應(yīng)的戰(zhàn)略舉措，對(duì)需要加強(qiáng)的環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化，對(duì)于增值幅度有限或不擅長(zhǎng)的環(huán)節(jié)，完善業(yè)務(wù)外包管理；另一方面，可以通過(guò)分析不同價(jià)值鏈組合，了解其增長(zhǎng)和盈利特點(diǎn)以及對(duì)資源的需求狀況，為確定房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略定位服務(wù)。

在國(guó)際范圍圍內(nèi)，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)價(jià)值鏈組合合已經(jīng)有很很多成熟的的經(jīng)驗(yàn)可以以借鑒，比比如持有物物業(yè)的長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)模式式、房地產(chǎn)產(chǎn)的金融投投資模式都都是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重要要組成部分分。對(duì)這些些不同的價(jià)價(jià)值鏈組合合進(jìn)行分析析，對(duì)于確確定價(jià)值鏈鏈組合定位位具有重要要意義。（3）三種主要要價(jià)值鏈比比較1）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)型價(jià)值鏈鏈房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型型價(jià)值鏈包包括決策拿拿地、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)項(xiàng)目施工和和銷售服務(wù)務(wù)四個(gè)階段段，在四個(gè)個(gè)階段中，，決策拿地地和規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段的的增值幅度度最大；在在各價(jià)值鏈鏈環(huán)節(jié)中，，投資決策策和土地獲獲取環(huán)節(jié)最最為關(guān)鍵，，企業(yè)必須須自己擁有有，其它環(huán)環(huán)節(jié)原則上上均可以選選擇外包；；同時(shí)由于于環(huán)節(jié)比較較多，對(duì)組組織資源的的依賴高于于其它盈利利模式，需需要投入相相對(duì)多的人人力資源。。2）物業(yè)持有有型價(jià)值鏈鏈物業(yè)持有型型價(jià)值鏈增增值主要來(lái)來(lái)源于優(yōu)質(zhì)質(zhì)投資物業(yè)業(yè)的長(zhǎng)期投投資增值（（包括土地地增值），，該種模式式降低了開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的持續(xù)發(fā)展展風(fēng)險(xiǎn)，不不會(huì)因?yàn)槿比狈ν恋囟归_(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)中斷；；同時(shí)這種種模式對(duì)組組織資源和和管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如房產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)型那那么強(qiáng)烈，，可以在更更廣闊的范范圍內(nèi)選擇擇投資持有有對(duì)象；持持有物業(yè)的的最大問(wèn)題題是它會(huì)占占有相當(dāng)多多的財(cái)務(wù)資資源，需要要極強(qiáng)大的的資金實(shí)力力和籌資能能力，因此此，持有物物業(yè)的數(shù)量量、結(jié)構(gòu)需需要根據(jù)企企業(yè)的發(fā)展展戰(zhàn)略、投投資戰(zhàn)略保保持一個(gè)合合理的比例例；與房產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)型價(jià)價(jià)值鏈一樣樣，投資決決策和土地地獲取兩個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)最為為關(guān)鍵，需需企業(yè)自己己擁有，其其它環(huán)節(jié)可可以選擇外外包。3）金融投資資型價(jià)值鏈鏈金融投資型型價(jià)值鏈的的特點(diǎn)是投投資于房地地產(chǎn)項(xiàng)目，，只派出有有限的管理理人員（如如財(cái)務(wù)人員員等），著著眼于獲取取投資收益益的盈利模模式，這種種模式大大大節(jié)省組織織資源，他他從資本角角度涉足于于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)，通過(guò)過(guò)開(kāi)發(fā)外包包與經(jīng)營(yíng)管管理外包實(shí)實(shí)現(xiàn)增值，，注重資產(chǎn)產(chǎn)增值與現(xiàn)現(xiàn)金回收；；他的盈利利來(lái)源貫穿穿房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)環(huán)節(jié)，既有有短期參與與開(kāi)發(fā)銷售售回收投資資，也有長(zhǎng)長(zhǎng)期租金收收入，總體體盈利豐厚厚；主價(jià)值值鏈上的投投資分析、、投資決策策和投資管管理等各個(gè)個(gè)價(jià)值鏈環(huán)環(huán)節(jié)都是關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，，都需要企企業(yè)具備；；此種價(jià)值值鏈?zhǔn)菄?guó)外外房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)的主要要模式之一一，國(guó)內(nèi)剛剛剛起步，，隨市場(chǎng)發(fā)發(fā)展未來(lái)前前景寬闊。。決策觀點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)值值鏈的幾乎乎所有環(huán)節(jié)節(jié)都是可以以社會(huì)化的的，都可以以通過(guò)外包包實(shí)現(xiàn)，但但在整個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程中中，投資決決策和土地地獲取兩個(gè)個(gè)階段在整整個(gè)價(jià)值鏈鏈中增值最最大，是整整個(gè)價(jià)值鏈鏈中最為關(guān)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)節(jié)，因此需需要房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)加大大這兩個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)的資源源配置。對(duì)對(duì)于其他價(jià)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)節(jié)，企業(yè)可可根據(jù)自身身的資源和和能力與處處于價(jià)值鏈鏈上的其他他企業(yè)共同同合作，構(gòu)構(gòu)建最有效效的價(jià)值鏈鏈，強(qiáng)強(qiáng)合合作，彌補(bǔ)補(bǔ)自身資源源和能力的的不足，共共同完成價(jià)價(jià)值創(chuàng)造的的過(guò)程，這這不僅能夠夠大幅度地地降低成本本，實(shí)現(xiàn)更更多的利潤(rùn)潤(rùn)，還能提提高企業(yè)的的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。2、產(chǎn)品業(yè)態(tài)態(tài)定位在協(xié)議出讓讓土地時(shí)代代，一塊土土地究竟是是用來(lái)做住住宅、做商商業(yè)還是做做寫(xiě)字樓，，產(chǎn)品選擇擇更多的是是一種機(jī)會(huì)會(huì)主義，有有什么樣的的土地，就就做什么樣樣的產(chǎn)品。。隨著土地地招牌掛政政策的實(shí)施施，土地的的獲取變得得越來(lái)越難難，對(duì)于產(chǎn)產(chǎn)品的選擇擇，選擇什什么樣的土土地，做什什么樣的產(chǎn)產(chǎn)品，已成成為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略略選擇的關(guān)關(guān)鍵。（1）產(chǎn)品的市市場(chǎng)吸引力力企業(yè)選擇做做什么樣的的產(chǎn)品業(yè)態(tài)態(tài)，首先要要對(duì)產(chǎn)品的的市場(chǎng)吸引引力做客觀觀的分析，，對(duì)不同產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行定定量和定性性相結(jié)合的的打分比較較，然后再再結(jié)合自身身的資源和和能力確定定最終的產(chǎn)產(chǎn)品定位。。市場(chǎng)吸引引力可以分分為四個(gè)方方面，分別別為：市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模、市市場(chǎng)成長(zhǎng)性性、盈利性性和市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)程度，，具體指標(biāo)標(biāo)體系如圖圖所示：經(jīng)過(guò)實(shí)際打打分對(duì)比分分析可以看看出：①住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品在在市場(chǎng)規(guī)模模和市場(chǎng)成成長(zhǎng)性指標(biāo)標(biāo)上得分均均是最高，，同時(shí)也有有較強(qiáng)得盈盈利能力，，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)程度較弱弱，是三種種產(chǎn)品中吸吸引力最高高的產(chǎn)品；；從住宅的的三種細(xì)分分產(chǎn)品來(lái)看看，中檔住住宅在市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模和市市場(chǎng)成長(zhǎng)性性上得分均均是最高，，贏利性也也較強(qiáng)，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程程度較弱，，在三種產(chǎn)產(chǎn)品中吸引引力最強(qiáng)；；別墅和高高檔公寓的的市場(chǎng)規(guī)模模較小，但但贏利性最最高，而且且未來(lái)的成成長(zhǎng)性也較較好；低檔檔商品房和和經(jīng)濟(jì)適用用房在市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模、市市場(chǎng)成長(zhǎng)性性和盈利性性上得分均均是最低，，市場(chǎng)吸引引力較差。。②商業(yè)營(yíng)業(yè)用用房商業(yè)營(yíng)業(yè)用用房在市場(chǎng)場(chǎng)成長(zhǎng)性和和贏利性上上得分最高高，尤其在在贏利性上上，是三種種產(chǎn)品中最最好得一種種，從綜合合評(píng)分來(lái)看看，得分僅僅次于住宅宅；③辦公樓辦公樓在三三種產(chǎn)品中中得分最低低，市場(chǎng)規(guī)規(guī)模最小，，而且市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度度較高。（2）平衡企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)當(dāng)然，在選選擇產(chǎn)品時(shí)時(shí)，除了對(duì)對(duì)產(chǎn)品的市市場(chǎng)吸引力力做客觀的的定量分析析外，還要要結(jié)合企業(yè)業(yè)自身的資資源和能力力，以及從從平衡企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)角度（比比如增加持持有型物業(yè)業(yè)比例）考考慮，合理理確定產(chǎn)品品業(yè)態(tài)組合合。3、區(qū)域定位位隨著房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的日日益規(guī)范、、市場(chǎng)需求求的持續(xù)旺旺盛以及市市場(chǎng)對(duì)未來(lái)來(lái)增長(zhǎng)的看看好，特別別是國(guó)土資資源部11號(hào)令在各地地相繼實(shí)施施，土地交交易公開(kāi)化化為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)區(qū)域發(fā)展掃掃清了最大大的障礙。。房地產(chǎn)企企業(yè)不在受受區(qū)域的限限制，企業(yè)業(yè)可以自由由選擇進(jìn)入入哪個(gè)城市市，但同時(shí)時(shí)，土地招招牌掛也是是一把雙刃刃劍，企業(yè)業(yè)在資源和和能力有限限的情況下下，不可能能盲目擴(kuò)張張，進(jìn)入哪哪個(gè)區(qū)域、、哪個(gè)城市市，已成為為企業(yè)一項(xiàng)項(xiàng)重要的戰(zhàn)戰(zhàn)略選擇。。對(duì)于城市市定位可可以用區(qū)區(qū)域定位位評(píng)價(jià)體體系進(jìn)行行選擇。。通過(guò)對(duì)對(duì)區(qū)域定定位評(píng)價(jià)價(jià)的各個(gè)個(gè)指標(biāo)設(shè)設(shè)置不同同的權(quán)重重，并用用定量和和定性相相結(jié)合的的方法對(duì)對(duì)城市進(jìn)進(jìn)行打分分，進(jìn)而而為區(qū)域域定位提提供參考考。區(qū)域定位位評(píng)價(jià)體體系可以以分為四四個(gè)一級(jí)級(jí)指標(biāo)，，分別是是城市競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力、、市場(chǎng)規(guī)規(guī)模、市市場(chǎng)潛力力和市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。。①市場(chǎng)規(guī)模模市場(chǎng)規(guī)模模指標(biāo)中中，商品品房銷售售額是市市場(chǎng)規(guī)模模最直接接的表現(xiàn)現(xiàn)，是區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)中供求求關(guān)系均均衡的結(jié)結(jié)果，也也是當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)率、、流動(dòng)人人口等這這些決定定城市化化速度及及新移民民的住房房需求等等因素的的綜合體體現(xiàn)，這這里選擇擇商品房房銷售額額作為衡衡量市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模的的二級(jí)指指標(biāo)；②市場(chǎng)潛力力市場(chǎng)潛力力反映區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)未來(lái)的的發(fā)展空空間，對(duì)對(duì)于企業(yè)業(yè)的投資資決策具具有更大大的價(jià)值值，在這這里我們們選取人人均GDP、人均住宅宅使用面面積、商商品房均均價(jià)和人人均可支支配收入入四個(gè)指指標(biāo)作為為市場(chǎng)潛潛力的二二級(jí)指標(biāo)標(biāo)；③市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是基于于當(dāng)前市市場(chǎng)均衡衡的狀況況，具體體考察需需求被滿滿足的情情況，預(yù)預(yù)測(cè)未來(lái)來(lái)市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，房房?jī)r(jià)收入入比反映映了居民民對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)的承受受能力，，房?jī)r(jià)收收入比可可以大致致反映城城市房地地產(chǎn)價(jià)格格水平的的相對(duì)高高低，并并衡量房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。三、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)商業(yè)模模式發(fā)展展趨勢(shì)及及創(chuàng)新1、商業(yè)模模式發(fā)展展趨勢(shì)（1）與金融融產(chǎn)業(yè)越越來(lái)越緊緊密中國(guó)金融融業(yè)的發(fā)發(fā)展將有有效地拓拓展房地地產(chǎn)金融融保險(xiǎn)業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)空間，，促進(jìn)房房地產(chǎn)證證券化，，并刺激激房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的需求，，促使更更多的居居民通過(guò)過(guò)向銀行行按揭貸貸款實(shí)現(xiàn)現(xiàn)住宅的的超前消消費(fèi)和房房地產(chǎn)投投資。而而且，房房地產(chǎn)證證券化的的發(fā)展，，使居民民可以擁?yè)碛懈喽嗟慕鹑谌诋a(chǎn)品和和投資工工具，便便于理財(cái)財(cái)和投資資組合，，大大拓拓展房地地產(chǎn)投資資和房地地產(chǎn)金融融投資的的渠道。。在房地地產(chǎn)價(jià)值值鏈中金金融投資資型價(jià)值值鏈也會(huì)會(huì)被運(yùn)用用的更多多。金融融性投資資和服務(wù)務(wù)性投資資模式漸漸成為一一個(gè)主導(dǎo)導(dǎo)商業(yè)模模式。（2）專業(yè)化化方向發(fā)發(fā)展專業(yè)化發(fā)發(fā)展以產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位位為基礎(chǔ)礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)專專業(yè)化管管理流程程。房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)分工越越來(lái)越細(xì)細(xì)，今后后房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)應(yīng)將更多多的人力力、財(cái)力力，放在在投資策策劃、管管理等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值值鏈管理理能力建建設(shè)方面面，將部部分業(yè)務(wù)務(wù)外包給給專業(yè)公公司打理理。例如如，目前前很多房房產(chǎn)商已已將設(shè)計(jì)計(jì)、施工工、監(jiān)理理、營(yíng)銷銷、物業(yè)業(yè)管理等等工作發(fā)發(fā)包出去去。今后后，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中中的項(xiàng)目目管理、、市政配配套工程程等工作作也會(huì)由由專業(yè)公公司來(lái)完完成。這這樣，不不僅使房房地產(chǎn)企企業(yè)的組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)得以精精簡(jiǎn)，管管理效率率大幅度度提高，，而且，，各外包包項(xiàng)目由由專業(yè)公公司承擔(dān)擔(dān)，更加加專業(yè)化化，效率率和效益益皆會(huì)提提高。房房地產(chǎn)企企業(yè)會(huì)選選擇合適適的各類類專業(yè)公公司，發(fā)發(fā)揮各自自優(yōu)勢(shì)，，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)手，形形成穩(wěn)定定的戰(zhàn)略略合作關(guān)關(guān)系。2、商業(yè)模模式創(chuàng)新新從產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展規(guī)規(guī)律來(lái)看看，企企業(yè)商業(yè)業(yè)模式的的創(chuàng)新已已經(jīng)取代代了產(chǎn)品品創(chuàng)新，，成為投投資者選選擇投資資對(duì)象的的重要原原因。商商業(yè)模式式的確定定是綱，，是企業(yè)業(yè)發(fā)展的的根本，，是一切切經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)的重重心，其其他一切切要素都都是為其其提供支支持和服服務(wù)的。。商業(yè)模式式創(chuàng)新可可以分為為五個(gè)方方面，貫貫穿著整整個(gè)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)行為：：（1）土地創(chuàng)創(chuàng)新傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)發(fā)商是先先買地，，再根據(jù)據(jù)市場(chǎng)狀狀況、土土地位置置、適宜宜人群等等作前期期規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，然然后建設(shè)設(shè)銷售。?，F(xiàn)在的的開(kāi)發(fā)商商對(duì)自身身開(kāi)發(fā)能能力、企企業(yè)文化化等逐漸漸有了比比較明確確的定位位，市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分、、高中低低端產(chǎn)品品分別由由不同的的開(kāi)發(fā)商商在做，，所以開(kāi)開(kāi)發(fā)商選選擇土地地意圖明明確，就就是選擇擇適合自自己運(yùn)作作的土地地，這是是在土地地環(huán)節(jié)商商業(yè)操作作上的創(chuàng)創(chuàng)新。（2）產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新無(wú)論是普普通住宅宅，還是是高檔住住宅或投投資型物物業(yè)，這這類創(chuàng)新新是源于于社會(huì)發(fā)發(fā)展需求求，開(kāi)發(fā)發(fā)商所做做的是滿滿足不同同層次的的客戶需需求，產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新是被動(dòng)動(dòng)創(chuàng)新，，并不是是引導(dǎo)型型創(chuàng)新，，客戶隨隨著財(cái)富富的增多多，對(duì)住住房需求求就會(huì)逐逐步從普普通住宅宅向公寓寓、TOWNHOUSE、別墅等方方向發(fā)展展。（3）產(chǎn)品技技術(shù)創(chuàng)新新比如鋼結(jié)結(jié)構(gòu)、地地?zé)岵膳刃录技夹g(shù)新材材料的運(yùn)運(yùn)用，這這是純粹粹的技術(shù)術(shù)發(fā)展的的結(jié)果，，因?yàn)樾滦虏牧系牡倪\(yùn)用必必須要有有相應(yīng)的的技術(shù)做做保障。。（4）營(yíng)銷手手段創(chuàng)新新十年前我我們很難難看到由由專業(yè)經(jīng)經(jīng)紀(jì)公司司代理房房地產(chǎn)銷銷售，或或者有律律師介入入地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷，現(xiàn)現(xiàn)在這種種情況就就很普遍遍，社會(huì)會(huì)分工更更專業(yè)化化，對(duì)客客戶的服服務(wù)業(yè)更更細(xì)致化化，社會(huì)會(huì)分工不不同，營(yíng)營(yíng)銷手段段更為專專業(yè)，創(chuàng)創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)更高也也更活躍躍。（5）企業(yè)聯(lián)聯(lián)合任何一個(gè)個(gè)企業(yè)目目前還不不足以壟壟斷區(qū)域域市場(chǎng)，，更別說(shuō)說(shuō)是全國(guó)國(guó)市場(chǎng)，，所以一一些品牌牌企業(yè)開(kāi)開(kāi)始實(shí)現(xiàn)現(xiàn)聯(lián)合，，這種趨趨勢(shì)已經(jīng)經(jīng)越來(lái)越越明顯，，企業(yè)聯(lián)聯(lián)合實(shí)現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互互補(bǔ)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)合作，，這是企企業(yè)發(fā)展展過(guò)程中中合作模模式的創(chuàng)創(chuàng)新。決策觀點(diǎn)點(diǎn)一個(gè)公司司選擇何何種商業(yè)業(yè)模式，，決定了了對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期的的抗跌性性。隨著著行業(yè)的的不斷演演變，實(shí)實(shí)際上我我們的開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式是要逐逐漸縮小小范圍，，而金融融性投資資和服務(wù)務(wù)性投資資模式漸漸成為一一個(gè)主導(dǎo)導(dǎo)商業(yè)模模式，目目前盛行行的開(kāi)發(fā)發(fā)公司不不可能““萬(wàn)歲””，行業(yè)業(yè)越發(fā)展展，越成成熟，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單開(kāi)發(fā)發(fā)商業(yè)模模式的生生存空間間是越小小。房地產(chǎn)企企業(yè)商業(yè)業(yè)模式的的創(chuàng)新由由三要素素組成：：即價(jià)值值鏈定位位、產(chǎn)品品業(yè)態(tài)定定位和區(qū)區(qū)域定位位。當(dāng)然然，企業(yè)業(yè)確定自自己的商商業(yè)模式式定位，，除了對(duì)對(duì)價(jià)值鏈鏈、產(chǎn)品品業(yè)態(tài)和和區(qū)域做做客觀分分析外，，還要結(jié)結(jié)合自身身的資源源和能力力，進(jìn)行行合理選選擇。相相信那些些想繼續(xù)續(xù)留在這這個(gè)行業(yè)業(yè)里面的的企業(yè)在在明確了了自己的的商業(yè)模模式定位位后，不不僅能解解決生存存問(wèn)題，，還能有有更好的的發(fā)展。。“沃爾瑪瑪”式的的標(biāo)準(zhǔn)化化擴(kuò)張——萬(wàn)科商業(yè)業(yè)模式解解析編輯：***無(wú)疑，萬(wàn)萬(wàn)科是按按照成為為未來(lái)商商界主流流開(kāi)發(fā)商商的道路路在前進(jìn)進(jìn)。如今今的萬(wàn)科科已經(jīng)被被行業(yè)喻喻為標(biāo)桿桿企業(yè)，，為什么么萬(wàn)科會(huì)會(huì)成為企企業(yè)學(xué)習(xí)習(xí)的標(biāo)桿桿呢？原原因也是是在于經(jīng)經(jīng)過(guò)23年的探索索，萬(wàn)科科形成了了可引領(lǐng)領(lǐng)企業(yè)持持續(xù)發(fā)展展的管理理優(yōu)勢(shì)。。對(duì)于萬(wàn)科科創(chuàng)造的的業(yè)績(jī)，，業(yè)界名名人馮侖侖的一句句評(píng)論極極為精辟辟：“有有些公司司80%時(shí)間關(guān)注注的是機(jī)機(jī)會(huì)和突突破，只只有不到到20%時(shí)間抓管管理，而而萬(wàn)科恰恰恰相反反，80%精力投投入管管理性性決策策上，，20%是投資資性的的決策策”。。一、適適時(shí)而而變的的企業(yè)業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略略實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“沃沃爾瑪瑪”式式擴(kuò)張張經(jīng)過(guò)二二十多多年的的發(fā)展展，萬(wàn)萬(wàn)科已已經(jīng)步步入第第三個(gè)個(gè)十年年的發(fā)發(fā)展階階段，，每一一個(gè)十十年里里，萬(wàn)萬(wàn)科都都會(huì)根根據(jù)不不同的的發(fā)展展情況況制定定相應(yīng)應(yīng)的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，，盡管管在此此期間間也走走過(guò)不不少的的彎路路，甚甚至不不少時(shí)時(shí)間都都處在在生死死攸關(guān)關(guān)的十十字路路口。。1、萬(wàn)科科的企企業(yè)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略（1）第一一個(gè)十十年戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃：：做““加法法”（（多元元化））1984年萬(wàn)科科從經(jīng)經(jīng)-營(yíng)貿(mào)易易起家家，原原-始資本本為零零。開(kāi)開(kāi)始做做進(jìn)口口電器器生意意，很很快業(yè)業(yè)務(wù)拓拓展到到出口口、廣廣告、、影視視、飲飲料生生產(chǎn)、、工業(yè)業(yè)制造造、服服裝廠廠、模模特隊(duì)隊(duì)、印印刷廠廠、手手表廠廠、金金首飾飾、精精品店店、房房地產(chǎn)產(chǎn)、股股票投投資等等13個(gè)領(lǐng)域域。對(duì)對(duì)于萬(wàn)萬(wàn)科的的發(fā)展展方向向，王王石先先是提提出了了一個(gè)個(gè)具有有信息息、交交易、、投資資、融融資、、制造造等多多種功功能的的“綜綜合商商社””模式式；后后來(lái)又又提出出了““以房房地產(chǎn)產(chǎn)為主主導(dǎo)，，以貿(mào)貿(mào)易為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以以股權(quán)權(quán)投資資為支支柱，，以文文化經(jīng)經(jīng)-營(yíng)為門(mén)門(mén)面，，以工工業(yè)經(jīng)經(jīng)-營(yíng)為補(bǔ)補(bǔ)充””的發(fā)發(fā)展模模式。。（2）第二二個(gè)十十年戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃：：做““減法法”（（專業(yè)業(yè)化））經(jīng)-歷了1994年改革革的陣陣痛后后，為為了迅迅速做做大房房地產(chǎn)產(chǎn)主業(yè)業(yè)，王王石帶帶領(lǐng)萬(wàn)萬(wàn)科開(kāi)開(kāi)始做做“減減法””：萬(wàn)科實(shí)實(shí)際戰(zhàn)戰(zhàn)略調(diào)調(diào)整包包括：：①?gòu)亩嘣?jīng)經(jīng)營(yíng)向向?qū)I(yíng)營(yíng)房地地產(chǎn)集集中；；②從多品品種經(jīng)經(jīng)營(yíng)向向住宅宅集中中；③投放資資源由由12個(gè)城市市向北北京、、上海海、深深圳、、天津津集中中。萬(wàn)科發(fā)發(fā)展示示意圖圖專業(yè)化化戰(zhàn)略略還使使得萬(wàn)萬(wàn)科的的投資資擴(kuò)張張開(kāi)始始理性性回歸歸，從從地域域上來(lái)來(lái)說(shuō)從從12個(gè)城市市收縮縮至1999年的5個(gè)城市市，集集中力力量在在上海海、北北京、、天津津、沈沈陽(yáng)等等經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)、人人口眾眾多的的地域域經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心心進(jìn)行行規(guī)模模開(kāi)發(fā)發(fā)，形形成““點(diǎn)—線”開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略（（指在在重要要交通通干線線沿線線選擇擇開(kāi)發(fā)發(fā)住宅宅的城城市））。（3）萬(wàn)科科發(fā)展展戰(zhàn)略略未來(lái)來(lái)10年：做做“乘乘法””(精細(xì)化化)萬(wàn)科在在完成成“專專業(yè)化化”調(diào)調(diào)整之之后，，從2000年開(kāi)始始第二二輪擴(kuò)擴(kuò)張戰(zhàn)戰(zhàn)略，，由““專業(yè)業(yè)化””向““精細(xì)細(xì)化””轉(zhuǎn)型型。從從過(guò)去去的““點(diǎn)一一線””戰(zhàn)略略(指在重重要交交通干干線沿沿線選選擇開(kāi)開(kāi)發(fā)住住宅的的城市市)，調(diào)整整到現(xiàn)現(xiàn)在的的“點(diǎn)點(diǎn)—線一一片片””戰(zhàn)戰(zhàn)略略(指在在中中心心城城市市向向周周圍圍200公里里半半徑徑拓拓展展市市場(chǎng)場(chǎng))。以以珠珠三三角角、、長(zhǎng)長(zhǎng)三三角角、、環(huán)環(huán)渤渤海海三三大大城城市市圈圈和和幾幾個(gè)個(gè)內(nèi)內(nèi)陸陸核心心城城市市為為重重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)域域，，先先后后在在16個(gè)城城市市進(jìn)進(jìn)行行項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，力力求求在在一一個(gè)個(gè)特特定定的的區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)各各種種資資源源的的集集約約化化經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，形形成成““全全國(guó)國(guó)性性思思維維、、本本土土化化運(yùn)運(yùn)作作””的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)格格局局。。

相關(guān)鏈接

精細(xì)化，是針對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)、銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)，特別是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中力求做到精細(xì)，使產(chǎn)品都一樣，盡量減少人為因素的影響，使其標(biāo)準(zhǔn)化，以保證住宅的品質(zhì)。實(shí)際上，精細(xì)化，屬于房產(chǎn)工業(yè)化的一個(gè)部分，是工業(yè)化的初期階段。

對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，精細(xì)化就是在其專注的住宅領(lǐng)域做到更專業(yè)、更優(yōu)秀、更卓越，追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，這也可看作是萬(wàn)科的第二次專業(yè)化。

（4）精精細(xì)細(xì)化化具具體體措措施施◆九大大中中心心““變變法法””四四條條主主線線萬(wàn)科科體體制制管管理理模模式式在在九九大大中中心心的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上““變變法法””為為四四條條主主線線：：產(chǎn)產(chǎn)品品線線、、運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)線線、、管管理理線線、、監(jiān)監(jiān)控控線線。。產(chǎn)產(chǎn)品品線線負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)從從產(chǎn)產(chǎn)品品的的客客戶戶分分析析，，規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，到到工工程程管管理理，，營(yíng)營(yíng)銷銷的的全全過(guò)過(guò)程程；；運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)線線負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)融融資資、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)安安排排，，運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理，，企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃劃；；管管理理線線包包括括人人力力資資源源、、物物業(yè)業(yè)、、客客戶戶服服務(wù)務(wù)、、總總經(jīng)經(jīng)理理辦辦公公室室等等；；監(jiān)監(jiān)控控線線則則負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)公公司司的的內(nèi)內(nèi)部部審審計(jì)計(jì)、、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防防范范以以及及黨黨務(wù)務(wù)工工作作；；董董-事會(huì)會(huì)辦辦公公室室負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)投投資資者者關(guān)關(guān)系系，，媒媒體體關(guān)關(guān)系系和和研研究究工工作作。?！粲匈|(zhì)質(zhì)量量的的增增長(zhǎng)長(zhǎng)三三個(gè)個(gè)方方面面第一一，，企企業(yè)業(yè)占占有有資資源源的的回回報(bào)報(bào)水水平平要要上上升升：：一一是是運(yùn)運(yùn)用用錢(qián)錢(qián)的的能能力力上上升升，，第第二二就就是是人人力力資資源源回回報(bào)報(bào)要要上上升升。。第二二，，萬(wàn)萬(wàn)科科的的客客戶戶忠忠誠(chéng)誠(chéng)度度要要不不斷斷上上升升。。讓讓客客戶戶不不斷斷的的買買萬(wàn)萬(wàn)科科的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，這這也也是是從從萬(wàn)萬(wàn)科科的的標(biāo)標(biāo)桿桿普普爾爾特特那那里里學(xué)學(xué)來(lái)來(lái)的的。。第三三，，萬(wàn)萬(wàn)科科的的產(chǎn)產(chǎn)品品和和服服務(wù)務(wù)的的創(chuàng)創(chuàng)新新。。萬(wàn)萬(wàn)科科要要有有屬屬于于萬(wàn)萬(wàn)科科的的自自主主知知識(shí)識(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，關(guān)關(guān)成成立立專專門(mén)門(mén)的的研研究究部部門(mén)門(mén)，，負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)產(chǎn)產(chǎn)品品的的創(chuàng)創(chuàng)新新。。◆從產(chǎn)產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向到到客客戶戶導(dǎo)導(dǎo)向向萬(wàn)科科2005年的的口口號(hào)號(hào)是是““顛顛覆覆、、引引領(lǐng)領(lǐng)、、共共生生””。。““顛顛覆覆””是是要要顛顛覆覆萬(wàn)萬(wàn)科科過(guò)過(guò)去去的的發(fā)發(fā)展展思思路路，，其其核核心心是是要要從從過(guò)過(guò)去去單單打打獨(dú)獨(dú)斗斗的的模模式式改改變變?yōu)闉楹虾献髯靼l(fā)發(fā)展展的的模模式式。。萬(wàn)萬(wàn)科科對(duì)對(duì)整整個(gè)個(gè)集集團(tuán)團(tuán)的的組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)做做了了調(diào)調(diào)整整，，一一方方面面加加大大了了產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身研研究究的的力力度度，，另另一一方方面面加加深深了了對(duì)對(duì)客客戶戶的的研研究究。。專專門(mén)門(mén)成成立立了了一一個(gè)個(gè)部部門(mén)門(mén)叫叫客客戶戶品品類類部部，，專專門(mén)門(mén)來(lái)來(lái)研研究究客客戶戶的的需需求求。?！艨蛻艏?xì)細(xì)分萬(wàn)科運(yùn)運(yùn)營(yíng)機(jī)機(jī)制將將從目目前以以項(xiàng)目目為核核心的的運(yùn)營(yíng)營(yíng)方式式，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向以以客戶戶價(jià)值值為中中心的的運(yùn)營(yíng)營(yíng)方式式。在在客戶戶細(xì)分分策略略下，，萬(wàn)科科將不不局限限于以以職業(yè)業(yè)、收收入、、年齡齡等““物理理”方方式去去把握握客戶戶，而而將從從客戶戶的內(nèi)內(nèi)在價(jià)價(jià)值出出發(fā)，，按客客戶的的不同同生命命周期期，建建立梯梯度產(chǎn)產(chǎn)品體體系，，通過(guò)過(guò)為客客戶創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)價(jià)值，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)客戶戶的終終身鎖鎖定。。在變變化的的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境中，，從粗粗放走走向精精細(xì)，，走到到市場(chǎng)場(chǎng)前面面去把把握客客戶價(jià)價(jià)值，，建立立自己己的核核心能能力，，這是是萬(wàn)科科第二二次專專業(yè)化化的關(guān)關(guān)鍵。。◆城市圈圈聚焦焦目前，，中國(guó)國(guó)城市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈正正在形形成，，長(zhǎng)江江三角角洲，，珠江江三角角洲，，環(huán)渤渤海區(qū)區(qū)域，，這三三大城城市圈圈的國(guó)國(guó)土面面積只只占全全國(guó)的的4.1%，但GDP卻占到到了40%，居民民儲(chǔ)蓄蓄余額額占全全國(guó)的的四分分之一一，人人均消消費(fèi)支支出是是全國(guó)國(guó)平均均的兩兩倍。。萬(wàn)科科在未未來(lái)十十年，，將把把業(yè)務(wù)務(wù)聚焦焦在城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈，特特別是是長(zhǎng)江江-三角洲洲，珠珠江三三角洲洲，環(huán)環(huán)渤海海區(qū)域域三大大城市市圈。。萬(wàn)科科將集集中資資源，，在這這些地地區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)集集約型型的擴(kuò)擴(kuò)張，，成為為三大大區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者。?！舢a(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新萬(wàn)科將將在細(xì)細(xì)分客客戶價(jià)價(jià)值的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，形成成住宅宅產(chǎn)品品體系系，建建立萬(wàn)萬(wàn)科住住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；；通過(guò)過(guò)工廠廠化生生產(chǎn)，，提高高住宅宅的品品質(zhì)和和性價(jià)價(jià)比；；以和和諧、、自然然、生生態(tài)的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行行未來(lái)來(lái)可能能住宅宅的研研發(fā)，，為住住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)貢貢獻(xiàn)更更多的的自主主知識(shí)識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)。2、“點(diǎn)點(diǎn)—線—片”的的“沃沃爾瑪瑪”式式擴(kuò)張張萬(wàn)科確定了了到2008年的戰(zhàn)略目目標(biāo)是利潤(rùn)潤(rùn)每年增長(zhǎng)長(zhǎng)30%，在全國(guó)各各地實(shí)現(xiàn)銷銷售約500萬(wàn)平方米。。這些面積積將來(lái)自于于全國(guó)30—35個(gè)城市的60—70個(gè)項(xiàng)目。選選擇并進(jìn)入入更多具備備房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展?jié)摑摿Φ男鲁浅鞘?，成為為萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)現(xiàn)這一目標(biāo)標(biāo)的必然選選擇。在各地項(xiàng)目目中，遵循循-以大規(guī)模開(kāi)開(kāi)發(fā)為主的的原則，提提供完善的的配套和無(wú)無(wú)微不至的的物業(yè)管理理服務(wù)，營(yíng)營(yíng)造富有活活力和魅力力的社區(qū)文文化。改跳跳躍性投資資為密集性性投資，改改隨機(jī)性投投資為計(jì)劃劃性投資，，把目標(biāo)盯盯在中心城城市群帶，，像珠三角角城市群、、長(zhǎng)三角城城市群、京京津等環(huán)渤渤海城市群群。（1）全國(guó)性思思維，本土土化運(yùn)作在新一輪的的擴(kuò)張中，，萬(wàn)科形成成了全國(guó)性性思維模式式，集團(tuán)與與開(kāi)發(fā)城市市之間形成成互動(dòng)的資資源網(wǎng)絡(luò)，，項(xiàng)目之間間遙相呼應(yīng)應(yīng)。在整個(gè)個(gè)全國(guó)性的的發(fā)展之中中，萬(wàn)科的的核心就是是堅(jiān)持全國(guó)國(guó)性的思維維和本土化化的運(yùn)作。。全國(guó)性的思思維指的是是統(tǒng)一的價(jià)價(jià)值觀念、、管理方式式和公司品品牌。本土化運(yùn)作作就是能夠夠融入當(dāng)?shù)氐兀囵B(yǎng)本本土的人脈脈，將員工工隊(duì)伍本土土化，既熟熟悉本土市市場(chǎng)，也要要切合本土土客戶需求求。（2）“沃爾瑪瑪”式擴(kuò)張張所謂的“沃沃爾瑪”式式擴(kuò)張就是是象沃爾瑪瑪在全球開(kāi)開(kāi)店一樣把把產(chǎn)品進(jìn)行行規(guī)?；瘡?fù)復(fù)制。當(dāng)品品牌、人才才、管理等等核心資源源整合在一一起時(shí)，萬(wàn)萬(wàn)科典型的的“沃爾瑪瑪”式開(kāi)發(fā)發(fā)模式便發(fā)發(fā)揮出了它它現(xiàn)實(shí)的威威力。萬(wàn)科科在不同城城市郊區(qū)大大規(guī)模的拷拷貝，產(chǎn)品品單一化，，目標(biāo)客戶戶極其準(zhǔn)確確，體制上上采取一個(gè)個(gè)總部強(qiáng)勢(shì)勢(shì)控制，有有計(jì)劃地在在郊區(qū)“連連鎖開(kāi)店””，該模式式經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)非?？?，，如今萬(wàn)科科生產(chǎn)房子子就象沃爾爾瑪開(kāi)店一一樣，已經(jīng)經(jīng)-形成大規(guī)模模復(fù)制的能能力。美國(guó)國(guó)的可口可可樂(lè)公司單單靠賣可樂(lè)樂(lè)可以成為為世界第一一，今日中中國(guó)的萬(wàn)科科單靠賣一一種小白領(lǐng)領(lǐng)的住宅也也成為產(chǎn)量量世界領(lǐng)先先的公司。。萬(wàn)科2000年開(kāi)始擴(kuò)張張到10個(gè)城市，在在國(guó)內(nèi)10個(gè)城市開(kāi)發(fā)發(fā)面對(duì)白領(lǐng)領(lǐng)的住房，，它的收益益模式是當(dāng)當(dāng)年投資，，當(dāng)年銷售售，把所有有前期的成成本都透明明化。比如如說(shuō)經(jīng)過(guò)拍拍賣去拿土土地，前期期從拍賣到到開(kāi)發(fā)時(shí)間間非常迅速速，用這種種方式做到到在全國(guó)10個(gè)城市同時(shí)時(shí)開(kāi)發(fā)。它它解決了房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)異地開(kāi)發(fā)發(fā)中的三個(gè)個(gè)問(wèn)題：產(chǎn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、異地地控制、異異地管理。。這種開(kāi)發(fā)發(fā)模式使萬(wàn)萬(wàn)科目標(biāo)顧顧客定位精精準(zhǔn)，優(yōu)勢(shì)勢(shì)品牌得以以完全彰顯顯，高質(zhì)量量的人才資資源和嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)高效的管管理制度，，使得萬(wàn)科科能夠以最最小的開(kāi)發(fā)發(fā)成本最快快地占領(lǐng)異異地市場(chǎng)。。二、標(biāo)準(zhǔn)化化產(chǎn)品打造造擴(kuò)張基因因鏈萬(wàn)科曾經(jīng)在在2002年推行“福福特計(jì)劃””，它準(zhǔn)備備像福特公公司制造汽汽車一樣““制造”住住宅。打造造中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)的的“福特汽汽車”。這這是萬(wàn)科正正在推進(jìn)的的住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)業(yè)化工作的的理想。萬(wàn)萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)化化工作會(huì)涉涉及到產(chǎn)品品規(guī)劃、戶戶型設(shè)計(jì)、、材料選擇擇等方面，，萬(wàn)科希望望通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化途徑建建立相關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和體系系，以進(jìn)行行全國(guó)化復(fù)復(fù)制。1、萬(wàn)科開(kāi)發(fā)發(fā)的產(chǎn)品系系列萬(wàn)科核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力是以以主流產(chǎn)品品線為核心心，萬(wàn)科產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)形形成了穩(wěn)定定的主產(chǎn)品品、副產(chǎn)品品線，產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)化程程度高、規(guī)規(guī)模效益好好，且有利利于品牌認(rèn)認(rèn)知。萬(wàn)科科鮮明的產(chǎn)產(chǎn)品線特點(diǎn)點(diǎn)：以白領(lǐng)領(lǐng)為主的中中高檔城市市住宅，形形成萬(wàn)科強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品力力。單一產(chǎn)產(chǎn)品、固定定區(qū)位、目目標(biāo)客戶群群非常集中中——中產(chǎn)階級(jí)。。產(chǎn)品線特點(diǎn)目標(biāo)客戶群代表樓盤(pán)城市花園系列花園新城系列中高檔郊區(qū)低密度住宅金領(lǐng)、白領(lǐng)北京城市花園、上海城市花園、成都城市花園四季花城系列大規(guī)模中檔效區(qū)住宅向住郊區(qū)生活的白領(lǐng)等中產(chǎn)階級(jí)深圳四季花城、上海四季花城、武漢四季花城金色家園系列市內(nèi)高密度高層住宅城市白領(lǐng)深圳金色家園、南京金色家園自然人文系列特色地塊、特別處理城市白領(lǐng)、金領(lǐng)深圳金域藍(lán)灣、萬(wàn)科東海岸、17英里、天津水晶城、北京西山庭院迄今為止，，萬(wàn)科的住住宅產(chǎn)品已已經(jīng)歷了三三代，其已已經(jīng)-形成了一套套比較成熟熟的品牌運(yùn)運(yùn)作模式：：第一代產(chǎn)品第二代產(chǎn)品第三代產(chǎn)品起步階段成長(zhǎng)階段創(chuàng)造階段從最早的天景花園，到榮獲“魯班獎(jiǎng)”的荔景大廈從圍合式、人車分流的城市花園，到四季花城、金色家園、水榭花都、西山庭院等從金域藍(lán)灣、東海岸、17英里，到萬(wàn)科城、第五園等產(chǎn)品更為成熟，風(fēng)格日趨細(xì)致，多是不能重復(fù)的精品在系列產(chǎn)品品的項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)中，萬(wàn)萬(wàn)科形成了了堅(jiān)持以住住宅產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)為主體體，品牌建建設(shè)為導(dǎo)向向，產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新為核心心競(jìng)爭(zhēng)力的的產(chǎn)品項(xiàng)目目品牌運(yùn)營(yíng)營(yíng)體系。依依托于精品品項(xiàng)目的全全國(guó)化復(fù)制制，萬(wàn)科奠奠定了在全全國(guó)范圍內(nèi)內(nèi)，其作為為中國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)第第一品牌的的地位。在資源、市市場(chǎng)允許之之內(nèi)，萬(wàn)科科開(kāi)始了在在特定的有有限區(qū)域進(jìn)進(jìn)行高檔住住宅開(kāi)發(fā)。。通過(guò)居住住體驗(yàn)，最最大限度地地從產(chǎn)品上上搏得各個(gè)個(gè)層面上消消費(fèi)者的認(rèn)認(rèn)可，從而而在高消費(fèi)費(fèi)層面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)感情的溝溝通。萬(wàn)科城市花花園、萬(wàn)科科四季花城城等產(chǎn)品系系列精品的的全國(guó)化復(fù)復(fù)制給萬(wàn)科科企業(yè)品牌牌帶來(lái)了巨巨大的效應(yīng)應(yīng)。未來(lái)，，萬(wàn)科還將將繼續(xù)走全全國(guó)化復(fù)制制的路線，，可能性的的會(huì)把類似似于萬(wàn)科城城、萬(wàn)科藍(lán)藍(lán)山等之類類項(xiàng)目進(jìn)行行全國(guó)化復(fù)復(fù)制，而萬(wàn)萬(wàn)科水晶城城、西山庭庭院等項(xiàng)目目進(jìn)行部分分性的有選選擇的城市市復(fù)制。2、萬(wàn)科的產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分在萬(wàn)科前20年的產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)中，其其產(chǎn)品主要要呈現(xiàn)為大大眾化精品品住宅。通通過(guò)系列精精品的全國(guó)國(guó)化復(fù)制，，萬(wàn)科已完完成了全國(guó)國(guó)市場(chǎng)取勢(shì)勢(shì)。但是產(chǎn)產(chǎn)品的定位位卻限制了了其產(chǎn)品客客戶群的范范圍，從萬(wàn)萬(wàn)科·十七英里、、第五園等等項(xiàng)目可以以發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)萬(wàn)科在未來(lái)來(lái)將會(huì)選擇擇性地進(jìn)行行高端項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)，以以豐富其客客戶群體，，讓高端客客戶通過(guò)居居住的體驗(yàn)驗(yàn)來(lái)認(rèn)知萬(wàn)萬(wàn)科品牌。。（1）研究未來(lái)來(lái)生活需求求最主要的是是對(duì)未來(lái)十十年人們生生活的研究究。重視研研究市場(chǎng)消消費(fèi)形態(tài)。。（2）在細(xì)分市市場(chǎng)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上細(xì)化品品牌萬(wàn)科集團(tuán)的的品牌將進(jìn)進(jìn)行分類，，同時(shí)在項(xiàng)項(xiàng)目品牌上上也做出了了細(xì)致分類類。（3）產(chǎn)品精細(xì)細(xì)化戰(zhàn)略萬(wàn)科城市花花園、萬(wàn)科科四季花城城等產(chǎn)品系系列精品的的全國(guó)化復(fù)復(fù)制給萬(wàn)科科企業(yè)品牌牌帶來(lái)了巨巨大的效應(yīng)應(yīng)，萬(wàn)科一一直致力于于建筑產(chǎn)品品的研發(fā)，，從專利產(chǎn)產(chǎn)品情景洋洋房到V-house等，萬(wàn)科在在走一條產(chǎn)產(chǎn)品精細(xì)化化的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略。未來(lái)來(lái)，這一戰(zhàn)戰(zhàn)略仍然貫貫穿于萬(wàn)科科產(chǎn)品戰(zhàn)略略之中?！魧＠a(chǎn)品：：情景洋房房、V-house等◆非專利產(chǎn)品品：如Townhouse、花園洋房、、獨(dú)立別墅墅決策觀點(diǎn)萬(wàn)科是第一一個(gè)取得國(guó)國(guó)家住宅產(chǎn)產(chǎn)品專利的的房地產(chǎn)企企業(yè)。產(chǎn)品品是萬(wàn)科品品牌體系的的核心之一一。房地產(chǎn)產(chǎn)是個(gè)產(chǎn)品品同質(zhì)化十十分嚴(yán)重的的行業(yè)，市市場(chǎng)中的產(chǎn)產(chǎn)品只注重重產(chǎn)品形式式而忽略內(nèi)內(nèi)涵-。萬(wàn)科通通過(guò)自建建的建筑筑研究中中心不斷斷地創(chuàng)造造與實(shí)踐踐，在產(chǎn)產(chǎn)品中導(dǎo)導(dǎo)入自己己的建筑筑觀，始始終站在在建筑風(fēng)風(fēng)格的前前沿，其其這一產(chǎn)產(chǎn)品運(yùn)作作方式和和對(duì)消費(fèi)費(fèi)者的居居住關(guān)懷懷得到了了消費(fèi)者者的廣泛泛認(rèn)同和和贊許，，進(jìn)而鞏鞏固了萬(wàn)萬(wàn)科在中中國(guó)地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的品牌地地位。3、萬(wàn)科產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范與與開(kāi)發(fā)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)科產(chǎn)品設(shè)計(jì)目標(biāo)萬(wàn)科產(chǎn)品設(shè)計(jì)三部曲效率更快隨著愛(ài)好走品質(zhì)更高隨著流行走個(gè)性更強(qiáng)隨著需要走市場(chǎng)更細(xì)（1）產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范1994年，萬(wàn)科科設(shè)立了了一個(gè)與與設(shè)計(jì)單單位密切切溝通的的平臺(tái)——萬(wàn)創(chuàng)建筑筑設(shè)計(jì)顧顧問(wèn)有限限公司。。直接負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目的初初步規(guī)劃劃、材料料把關(guān)、、樣板間間裝飾裝裝修等，，開(kāi)始從規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)上提煉煉更高的的產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。。1998年，萬(wàn)科科成立建建筑研究究中心，，專責(zé)研研究與建建筑、住住宅、生生活密切切相關(guān)的的前瞻性性課題。。萬(wàn)科從2001年開(kāi)始啟啟動(dòng)“合合金計(jì)劃劃”，把各地公公司各個(gè)個(gè)階段比比較優(yōu)秀秀的開(kāi)發(fā)發(fā)操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)熔合合在一起起，煅取取出一套套性能穩(wěn)穩(wěn)定、廣廣泛覆蓋蓋的執(zhí)行行規(guī)范，，提出““要做沒(méi)沒(méi)有質(zhì)量量問(wèn)題的的房子””的目標(biāo)標(biāo)。從2002年3月起，《項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程程》、《項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果果標(biāo)準(zhǔn)》等一系列設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范文件陸陸續(xù)出臺(tái)，為為建造優(yōu)質(zhì)住住宅產(chǎn)品打下下了基礎(chǔ)。（2）產(chǎn)品開(kāi)發(fā)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與其他房地產(chǎn)產(chǎn)公司產(chǎn)品因因地而異不同同的是，萬(wàn)科科現(xiàn)有的幾個(gè)個(gè)項(xiàng)目品牌已已形成了成熟熟的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)發(fā)模式，每一一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品品走的都是標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化路線，，形成了產(chǎn)品品異地復(fù)制、、大規(guī)模生產(chǎn)產(chǎn)的能力，產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化——保證產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)和持續(xù)創(chuàng)新新的能力◆建立《萬(wàn)科住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》◆建造標(biāo)準(zhǔn)化住住宅樣品◆引領(lǐng)行業(yè)的結(jié)結(jié)構(gòu)形式、施施工工藝、制制作流程標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)4、萬(wàn)科住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化探索領(lǐng)先是企業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的來(lái)源源，萬(wàn)科的未未來(lái)將繼續(xù)專專注于產(chǎn)品研研發(fā)，專注于于品牌建設(shè)，，專注于行業(yè)業(yè)規(guī)范，引領(lǐng)領(lǐng)企業(yè)走產(chǎn)品品標(biāo)桿化路線線，走工業(yè)化化模式的道路路。（1）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化戰(zhàn)略從萬(wàn)科城市花花園系列產(chǎn)品品到萬(wàn)科自然然人文系列產(chǎn)產(chǎn)品，萬(wàn)科以以其產(chǎn)品的研研發(fā)能力為核核心在走一條條產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化化路線的發(fā)展展戰(zhàn)略。這條條標(biāo)準(zhǔn)化路線線最終將引導(dǎo)導(dǎo)萬(wàn)科走向產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群工業(yè)業(yè)化的道路，，通過(guò)產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)業(yè)集群工業(yè)化化最大限度地地控制企業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)成本。目目前，萬(wàn)科已已經(jīng)開(kāi)始了在在上海實(shí)行住住宅產(chǎn)業(yè)化的的試點(diǎn)。（2）率先探索住住宅產(chǎn)業(yè)化研研究萬(wàn)科早就在深深圳進(jìn)行產(chǎn)業(yè)業(yè)化實(shí)驗(yàn)樓的的裝配，并設(shè)設(shè)立了一個(gè)住住宅部件工廠廠。萬(wàn)科在上上海和四川開(kāi)開(kāi)發(fā)的部分中中低層樓盤(pán)中中，這些工工廠化生產(chǎn)的的模塊已經(jīng)得得到運(yùn)用。土土樓項(xiàng)目整個(gè)個(gè)外層結(jié)構(gòu)都都采取工廠化化生產(chǎn)，意味味著萬(wàn)科又一一次取得突破破。5、萬(wàn)科項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)專業(yè)集成成（1）專業(yè)集成——快速發(fā)展的制制度保障為保證項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量，確保在在規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)、施工、交交付等一系列列環(huán)節(jié)的高質(zhì)質(zhì)量運(yùn)作，萬(wàn)萬(wàn)科對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化重組組，力求進(jìn)一一步提高工程程管理能力。。萬(wàn)科的基本本做法是：◆建立《萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)品品實(shí)現(xiàn)流程全全景圖》◆建立《業(yè)務(wù)流程指南南》◆建立《業(yè)務(wù)操作說(shuō)明明書(shū)》◆建立各專業(yè)部部門(mén)典型問(wèn)題題處理案例庫(kù)庫(kù)（2）專業(yè)集成計(jì)計(jì)劃控制圖專業(yè)集成對(duì)于于評(píng)價(jià)一線公公司組織效率率體統(tǒng)了評(píng)估估標(biāo)準(zhǔn)，并使使開(kāi)發(fā)計(jì)劃更更合理。三、專業(yè)化和和精細(xì)化的管管理形成核心心優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科在企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)上的宏觀觀策略尤其體體現(xiàn)了自身扎扎實(shí)的公司管管理能力。萬(wàn)萬(wàn)科公司經(jīng)過(guò)過(guò)進(jìn)幾年的宏宏觀調(diào)整將促促