物業(yè)管理案例

96/96目錄安管服務(wù)篇案例一居功自傲后悔莫急……………………1案例二處警迅速有勇有謀……………………1案例三訓(xùn)練有素勇抓魚賊……………………2案例四小區(qū)安全防范、防范、再防范………2案例五捍衛(wèi)業(yè)主利益勇擒搶劫車犯…………3案例六電線短路引起火災(zāi)指揮得當(dāng)操縱到位…………4案例七有勇有謀智抓車賊……………………4案例八緊急應(yīng)對排憂解難……………………5案例九欺騙領(lǐng)導(dǎo)投機(jī)取巧……………………5案例十目無紀(jì)律弄虛作假……………………6案例十一商城鐵鷹機(jī)智勇猛……………………6案例十二“五心”服務(wù)排憂解難………………7案例十三租戶跳樓保安員全力救援…………7案例十四有勇有謀高空救人……………………8案例十五工地失火全力以赴……………………9案例十六提高“執(zhí)行力”義不容辭……………9案例十七門崗大門與車子相撞，責(zé)任在誰……10案例十八臟、臭、累毫不在意………………10案例十九租戶欠費潛逃保安及時制止………11案例二十醉漢碎玻璃保安挽損失……………11案例二十一車輛治理盡忠職責(zé)…………………12案例二十二高度警惕保障安全…………………13案例二十三顧客至上情理相融…………………13案例二十四嚇阻為主智擒劫匪…………………14案例二十五神勇飛鷹勇擒歹徒…………………15案例二十六宿舍被盜主動出擊…………………15案例二十七違紀(jì)施工業(yè)主投訴勸阻無效嚴(yán)肅查處………16目錄安管服務(wù)篇案例二十八山頂見贓物安全治理見盲點……17案例二十九聚眾報復(fù)復(fù)仇落空………………17案例三十租戶搬家業(yè)主未知請求放行堅守職責(zé)………18案例三十一的士撞車開車逃跑妥善處理照價賠償……19案例三十二不懼強(qiáng)暴商城鐵鷹………………19案例三十三商城衛(wèi)士——勇敢！………………20案例三十四面對金鈔票的誘惑……………………21案例三十五商家老總毆打職員…………………21案例三十六巡查到位行蹤可疑揭穿盜賊…………………22案例三十七消防報警緊急排查………………23案例三十八提醒顧客高度警惕反映敏捷處事果斷……23案例三十九租戶自盡成功營救………………24顧客服務(wù)篇案例一催拖欠治理費用講策略、謀技巧…………………25案例二協(xié)調(diào)不暢、業(yè)主拒交費用……………26案例三泳客溺水，救生員及時搶救…………26案例四服務(wù)欠溝通顧客難理解……………27案例五違規(guī)裝修處理欠妥業(yè)主投訴消除隱患………28工程服務(wù)篇案例一工程人員敷衍了事，引致業(yè)主投訴…………………28案例二景觀瀑布接二連三自動開啟責(zé)任在誰……………29案例三自來水管爆裂，工程技術(shù)員及時處理………………30案例四污水管道返水，街面污水滿地………30案例五噴水景觀持續(xù)開放責(zé)任在誰………31案例六操作不當(dāng)小區(qū)停水長達(dá)20小時……31目錄工程服務(wù)篇案例七施工不當(dāng)，引致下水道堵塞積水……32案例八小區(qū)低壓計量柜鉛封誤拆……………32案例九空調(diào)速修及推斷法……………………33案例十施工不慎造成煤氣泄漏………………34案例十一突發(fā)事故平復(fù)處理…………………34案例十二施工不當(dāng)，導(dǎo)致地下水管爆裂………35案例十三用真誠感動業(yè)主………35案例十四直飲水水質(zhì)的處理……………………36案例十五供水管爆裂之后………36案例十六租戶拒交維修費………36案例十七污水管道冒水住戶遭殃……………37案例十八電梯發(fā)生故障導(dǎo)致業(yè)主被困………37案例十九澆水管斷維修及時…………………38案例二十污水管道返水業(yè)主遭殃……………39案例二十一正確區(qū)分事故責(zé)任…………………39案例二十二停電處理多考慮……………………40案例二十三、信息反饋錯誤被人投訴…………40案例二十四業(yè)主房門被鎖治理處熱心相助…………………40案例二十五為業(yè)主解難…………41案例二十六洗手間滲水整改到位……………42案例二十七通知不到位被人投訴……………42案例二十八即時維修緊急處理……………43案例二十九業(yè)主外出，家中水管瀑了，如何辦？…………43案例三十游擊裝修隊的“杰作”……………44案例三十一噪音擾人及時處理……………45案例三十二業(yè)主裝修超時停電處理多考慮………………45案例三十三業(yè)主以噪音為由拒交治理費………46目錄工程服務(wù)篇案例三十四不墅電路故障緣故分析……………46案例三十五業(yè)主忙裝修家俱占樓道…………47案例三十六業(yè)主以漏水為由，拒交治理費……47環(huán)境治理篇案例一做好現(xiàn)場標(biāo)識防止行人摔倒………48案例二裝修材料弄臟大堂保潔員妥善處理………………48案例三智解難題瞌瓜子………49案例四業(yè)主騎車在小區(qū)摔傷，治理處要負(fù)責(zé)賠償嗎？……49案例五小小陋習(xí)侵害鄰里…………………50案例六垃圾滿地相互推委…………………51案例七閑雜人員逗留損壞花園綠化………51案例八排水口堵塞業(yè)主投訴………………52案例九維護(hù)環(huán)境及時清潔…………………52案例十私闖不墅惹來投訴…………………53案例十一美好環(huán)境共同維護(hù)…………………53案例十二領(lǐng)班貪污職員揭發(fā)…………………54案例十三淋水不當(dāng)業(yè)主投訴…………………54案例十四家政服務(wù)要細(xì)心開工之前要確認(rèn)…………………55案例十五家政服務(wù)耐心講解…………………55案例十六及時為業(yè)主解決難題…………………56案例十七公共走道堆物品耐心處理有章法…………………56案例十八工作失誤業(yè)主不滿…………………57案例十九刺鼻腥臭味死魚在作怪……………57案例二十安全第一及時修剪…………………58安管服務(wù)篇案例一、居功自傲后悔莫急[案例描述]2004年2月7日，休閑購物城治理處保安員王瑞國在上班期間擅離崗位，并提早到飯?zhí)镁筒?。事后態(tài)度惡劣，不同意領(lǐng)導(dǎo)的教育和批判，面對自己的錯誤言行，王瑞國不但沒有悔改之意，而且執(zhí)迷不悟，擅自將治理處的《處罰通知單》撕毀。[處理過程]鑒于王瑞國的惡劣行為，治理處經(jīng)研究決定，對其給予扣除當(dāng)月浮動工資50%，并建議公司對其作勸退處理。[案例點評]王瑞國自2003年6月11日入職以來，工作盡職盡責(zé)，積極主動，遵守公司的各項規(guī)章制度，努力學(xué)習(xí)三正文化，多次受到業(yè)主/住用戶的贊揚，并得到了治理處及公司領(lǐng)導(dǎo)的好評。因工作表現(xiàn)突出，2003年7月被公司評為“服務(wù)標(biāo)兵”。面對自己的進(jìn)步和成績，王瑞國沾沾自喜，從而放縱自已，居功自傲，在工作中懶懶散散，目無領(lǐng)導(dǎo)，不服從治理，最終斷送了自己進(jìn)展和成長晉升的機(jī)會。案例二、處警迅速有勇有謀[案例描述]2004年2月15日上午8：50左右，正豐豪苑治理處6號崗保安員彭衛(wèi)用對講機(jī)緊急呼叫，報告疊翠居8棟301房內(nèi)發(fā)生火災(zāi)。[處理過程]保安部值班部長成為剛接到呼叫后，立即同工程部副部長邵宗軍迅速前往事發(fā)地點，趕到后發(fā)覺窗口有濃煙冒出，并有一男一女在窗口呼救。當(dāng)時，成為剛趕忙安排邵宗軍和兩名保安員去抬梯子救人，然后和當(dāng)值領(lǐng)班王進(jìn)及其他崗位上趕來的保安員胡新桂、石紹勇、楊川、吳永峰、李義官、王磊、陳永彬、汪四平、肖世波、任家安（當(dāng)時已下班，聞訊趕來救火）一起到3樓救火。由于門是反鎖著的，屋內(nèi)的人無法打開（因煙太濃），他們便合力用腳將門踢開。門打開后發(fā)覺煙較大，冒出的煙充滿了整個樓梯間，使撲救人員無法進(jìn)入，情急中成為剛立即組織保安員疏散樓上和樓下的住戶，并及時聯(lián)系治理處劉經(jīng)理趕往現(xiàn)場指揮滅火。同時，安排保安員王進(jìn)、胡新桂協(xié)助成為剛啟用消防栓滅火；通過近半小時的奮力撲救，終于在9：20分左右將火撲滅并安全救出兩名被困業(yè)主，過程中無一人受傷。[案例點評]在滅火的過程中所有參加救火的義務(wù)消防隊員，能做到報警準(zhǔn)確，處警迅速，有勇有謀，部門主管組織到位，將業(yè)主的損失減到最低限度，維護(hù)了業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全，同時也受到了小區(qū)業(yè)主/住用戶的一致好評！案例三、訓(xùn)練有素勇抓魚賊[案例描述]2004年2月29日下午15：20分，半山豪苑治理處保安部接到水庫治理員田宗邦、周足濤對講機(jī)呼叫，有人在大鐘嶺水庫高速公路橋下偷魚、電魚，且有八、九人之多，請求保安部增援。[處理過程]保安部長陸少云接到呼叫后，立即組織保安機(jī)動領(lǐng)班劉康平、當(dāng)值領(lǐng)班張兵、保安員張華、楊光海在水庫兩名治理員的指引下一舉將偷魚人員（開五十鈴小貨柜車）現(xiàn)場抓獲。繳獲小魚船一只、電瓶一個、調(diào)壓器一個、魚網(wǎng)三張及網(wǎng)魚兜等工具。保安部長陸少云叫偷魚人員開著車帶著其他人員一起到治理處，并請示治理處周經(jīng)理進(jìn)行處理，周經(jīng)理了解，前來偷魚的人均為塘廈林村人，且認(rèn)錯態(tài)度比較誠懇，同時未能造成重大經(jīng)濟(jì)損失，便決定對偷魚人員進(jìn)行批判教育，返還小船，但沒收其它魚具。[案例點評]整件情況反應(yīng)了半山豪苑治理處保安部隊伍反應(yīng)能力快，執(zhí)行力度強(qiáng)的工作作風(fēng)。能以高度的責(zé)任感、警惕性立足于本職工作，時刻捍衛(wèi)公司的任何利益不受到侵犯，樹立了良好的形象。案例四、小區(qū)安全防范、防范、再防范[案例描述]2004年2月28日早上6：51半山豪苑治理處當(dāng)值8號崗保安員葉江文先后接到匯景路58棟和匯景三路20棟業(yè)主的報警，聲稱家里被盜，葉江文立即用對講機(jī)報告當(dāng)值領(lǐng)班聶江華，并隨同業(yè)主趕到現(xiàn)場。[處理過程]領(lǐng)班聶江華迅速趕到現(xiàn)場進(jìn)行了解，匯景路58棟業(yè)主稱其家中一個手提袋、兩部手機(jī)和褲子內(nèi)2000元被盜，匯景三路20棟業(yè)主稱其家中一部手機(jī)和褲子內(nèi)3000元被盜。了解差不多情況后，聶江華立即向保安部長陸少云作了匯報。保安部長陸少云接到匯報后，迅速同值班部長王彪趕往現(xiàn)場，并依照業(yè)要緊求向四村派出所報了案，四村派出所警務(wù)人員趕到后對現(xiàn)場進(jìn)行了進(jìn)一步的了解及調(diào)查備案。陸少云同時向治理處周經(jīng)理作了匯報，治理處于當(dāng)天采取了一系防范措施：1、給小區(qū)業(yè)主發(fā)放溫馨提示，提醒業(yè)主加強(qiáng)自我防范意識，關(guān)好門窗。2、加強(qiáng)對裝修施工隊伍的治理，嚴(yán)格查證，無證人員絕不能進(jìn)入小區(qū)，操縱裝修人員的活動范圍，禁止在小區(qū)內(nèi)閑逛。3、加強(qiáng)公司內(nèi)部職員治理，對開除和離職的職員禁止進(jìn)入小區(qū)，非當(dāng)值職員禁止在小區(qū)閑逛。4、加強(qiáng)門崗對進(jìn)出小區(qū)人員和車輛的操縱，嚴(yán)格查證、發(fā)證，對進(jìn)出人員進(jìn)行全面、細(xì)致的盤查。5、加強(qiáng)全體保安員的崗位職能培訓(xùn)，提高對保安員執(zhí)行力的治理力度。案例點評；半山豪苑治理處依照保安員巡邏區(qū)域范圍大的特點，事后制定了一系列的措施，值得確信，但此次事件也給我們敲響了警鐘，小區(qū)安全防范，任重道遠(yuǎn)，任何一絲的疏忽，都可能給我們帶來意想不到的后果。案例五、捍衛(wèi)業(yè)主利益勇擒搶劫車犯[案例描述]2004年2月14號中午12：50，三正世紀(jì)新城2棟門口兩名青年男子開著一輛摩托車對2棟兩名女業(yè)主施實搶劫挎包，被非當(dāng)值保安員李平看到并立即沖過去抓住一名搶匪，另一名搶匪拿起車鎖向李平頭部扎去，李平松手躲避，恰摩托車熄火，兩名搶匪棄車而逃。[處理過程]當(dāng)值保安員陳亞飛巡邏至此，立即同李平緊追并用對講機(jī)呼叫相關(guān)崗位圍堵。短短幾分鐘時刻相關(guān)崗位當(dāng)值保安員陳曉偉、林吉春、丁平及當(dāng)值領(lǐng)班龍波在公寓樓不遠(yuǎn)處，便成功的抓獲一名在小區(qū)搶劫業(yè)主的嫌疑人。當(dāng)值領(lǐng)班將搶劫業(yè)主的嫌疑人及摩托車帶到保安部后，保安部長、值班部長聞訊及時趕到，找到兩名女業(yè)了解情況，經(jīng)證實后，及時報警并將嫌疑人及摩托車交石鼓派出所處理。[案例點評]整個事件中體現(xiàn)了世紀(jì)新城治理處保安員高度的警惕性與責(zé)任感，他們不顧個人安危，勇于同不法分子作斗爭，為小區(qū)的業(yè)主、住戶的人身和財產(chǎn)安全提供了保障，受到了寬敞業(yè)主及當(dāng)?shù)貓?zhí)法機(jī)關(guān)的好評，為三正物業(yè)保安樹立了良好的社會形象。案例六、電線短路引起火災(zāi)指揮得當(dāng)操縱到位[案例描述]3月31號下午13：51，半山豪苑治理處保安部機(jī)動班保安員劉杰發(fā)覺公寓樓16棟正前方游泳池配電箱著火，立即呼叫工程部斷電源，相關(guān)崗位迅速趕至支援將火源操縱并熄滅。[處理過程]劉杰發(fā)覺配電箱著火后，保持清醒的頭腦，立即呼叫工程部斷絕相關(guān)部位的電源，并同時通知當(dāng)值領(lǐng)班及相關(guān)崗位。短短的一會，領(lǐng)班張兵、2號崗魏威、4號崗蘭玉慶、7號崗陳文勇各自提著干粉滅火器從不同的方向及時趕到現(xiàn)場進(jìn)行撲救，在大伙兒齊心協(xié)力的戰(zhàn)斗中，不到1分鐘就將電路火災(zāi)操縱并撲滅。事后工程部調(diào)查，本次事件是因電線短路所致。[案例點評]通過此次事件，能夠看出半山豪苑治理處保安員崗位互動性強(qiáng)，發(fā)覺問題能保持清醒的頭腦，同時處理問題平復(fù)、準(zhǔn)確，動作迅速、靈活，集體榮譽感強(qiáng)，為公司幸免了重大經(jīng)濟(jì)損失。案例七、有勇有謀智抓車賊[案例描述]3月17號下午14：20左右，購物城治理處2號崗當(dāng)值保安員楊輝發(fā)覺一名男子在外街偷一名女小孩的自行車正往5號崗逃走。[處理過程]保安員楊輝見狀及時呼叫5號崗進(jìn)行攔截，當(dāng)時代班領(lǐng)班邵四功正巡查至此，就及時追上去，但是距離小偷有100多米遠(yuǎn)，現(xiàn)在一熟人騎摩托車至此，邵四功靈機(jī)一動，借了摩托車就追，在不遠(yuǎn)處追到車賊，現(xiàn)在部長李劍峰及相關(guān)崗位的保安也都聞訊趕到。人賊據(jù)獲，報警后治安隊把小偷帶走，自行車物歸原主。[案例點評]購物城治理處是一個開放式物業(yè)小區(qū)，時常會發(fā)生各種突發(fā)事件，當(dāng)值保安員必須在當(dāng)值期間時刻保持高度警惕。此事件充分的體現(xiàn)了我們的保安員，在處理突發(fā)事件中，有勇有謀，相互配合，相互協(xié)調(diào)，不畏強(qiáng)懼的工作精神，值得我們學(xué)習(xí)。案例八、緊急應(yīng)對排憂解難[案例描述]3月13日20：10左右，正豐豪苑治理處當(dāng)值6號崗保安員羅展社突然接到兩位女孩的求助：鳳鳴居1棟505房，有一位女孩吃了安眠藥，暈迷不醒……[處理過程]保安員羅展社立即帶兩個女孩趕往第一現(xiàn)場，同時呼叫當(dāng)值領(lǐng)班，講明事態(tài)情況及嚴(yán)峻性。當(dāng)值領(lǐng)班和當(dāng)值部長趕到后，簡要的查明了解情況，就及時打120急救電話，并送至橋頭人民醫(yī)院進(jìn)行急救。[案例點評]治理處保安部在整個事件的處理過程中，反應(yīng)迅速，上報及時，處理果斷，體現(xiàn)了保安員良好的心理素養(yǎng)與敏銳的洞察力以及面對突發(fā)事件的應(yīng)變能力。案例九、欺騙領(lǐng)導(dǎo)投機(jī)取巧[案例描述]2004年4月13號上午9:20左右在正豐豪苑小區(qū)，公司品質(zhì)治理龔經(jīng)理及保安主管涂如梅對保安各崗位例行巡查，在巡查過程中發(fā)覺當(dāng)值領(lǐng)班王豹弄虛作假，在領(lǐng)班簽到本上一次簽完全天所到的次數(shù)。[處理過程]龔經(jīng)理查了兩個崗位后發(fā)覺出現(xiàn)同類情況，便安排保安部長叫當(dāng)值領(lǐng)班，將所有崗位的領(lǐng)班簽到本統(tǒng)一收到治理處。經(jīng)查看，發(fā)覺當(dāng)值領(lǐng)班王豹弄虛作假，將先填寫好的簽到撕毀，重新改寫來欺騙領(lǐng)導(dǎo)。事后公司對其進(jìn)行了扣罰當(dāng)月浮動工資50%并降為保安員的處理。[案例點評]王豹在2003年度的工作中先后6次被評上公司服務(wù)標(biāo)兵，多次受到公司領(lǐng)導(dǎo)及治理處一致好評。但在工作中卻弄虛作假，此前保安部也多次發(fā)生類似現(xiàn)象，為此公司曾提出過批判教育，但收效甚微，作為保安領(lǐng)班，更應(yīng)該實事求是，以身作責(zé)。此事件同時也暴露出治理處對領(lǐng)班級及以上治理人員監(jiān)管力度的薄弱。案例十、目無紀(jì)律弄虛作假[案例描述]2004年4月20號下午14：00左右在正豐豪苑治理處，公司品質(zhì)治理部保安主管涂如梅及治理處值班部長成為剛對保安各崗位例行巡查，發(fā)覺晚班巡邏員唐仲武弄虛作假，一次性簽到五天。[處理過程]發(fā)覺情況后，保安主管當(dāng)即安排當(dāng)值領(lǐng)班將所有的簽到本收到治理處，經(jīng)查看后，將巡查情況及時向品質(zhì)治理部龔經(jīng)理和治理處劉經(jīng)理作了匯報。事后，經(jīng)治理處決定對保安員唐仲武作出扣罰當(dāng)月浮動工資50%并報送公司作解聘處理。案例分析：正豐豪苑治理處簽到事件多次發(fā)生弄虛作假，不得不引起我們的深思，從領(lǐng)班因弄虛作假被降職，到當(dāng)值保安員的在此作假，短短一個星期時刻，并沒有引起治理處的足夠重視，這充分暴露出治理處相關(guān)治理人員對待工作中弄虛作假現(xiàn)象的麻木態(tài)度，如何加強(qiáng)工作的執(zhí)行力，也便顯得更加迫切，希望我們各級治理人員能真正履行自己應(yīng)盡的職責(zé)。案例十一、商城鐵鷹機(jī)智勇猛[案例描述]5月10日23：15左右，世紀(jì)新城治理處的住戶何華先生在美食街宵夜，自己4歲的小孩不慎將茶水濺在旁邊一位年青人身上，何生趕忙賠禮道歉，可幾個年青人得禮不饒人，并聯(lián)系了十多人帶著鋼管前來對何生大打出手。[處理過程]正在附近散步的治理處保安部未當(dāng)值領(lǐng)班龔衛(wèi)見狀，趕忙通知當(dāng)值領(lǐng)班肖述平并隨其趕往現(xiàn)場制止，同時通知彭建平部長、葉家堂部長及謝副經(jīng)理，彭部長帶領(lǐng)相關(guān)崗位人員及未當(dāng)值保安員在不到1分鐘時刻全部就位，彭建平部長并及時報警。及時操縱了局面，等當(dāng)?shù)嘏沙鏊伟碴爜砗?，交由治安隊處理。事后該租戶特送來了一面錦旗，上寫：《商城鐵鷹機(jī)智勇猛》。[案例點評]整個事件處理過程中，世紀(jì)新城治理處保安員能平復(fù)、及時、果斷的處理，有勇有謀，使事件才沒有進(jìn)一步惡化，得到了寬敞業(yè)主/住用戶的一致好評。案例十二、“五心”服務(wù)排憂解難[案例描述]5月21日凌晨1：30左右，半山豪苑治理處椰林園1棟202戶業(yè)主蘇小姐小孩患急病，一時心急，不知如何處理又聯(lián)系不到車輛，便向當(dāng)值保安員求助。[處理過程]當(dāng)值保安員陳文勇先安撫業(yè)主的情緒后問清情況，在征得業(yè)主的同意后及時通知當(dāng)值領(lǐng)班張兵。張兵了解情況后，及時安排當(dāng)值保安員甘文林騎自己的私人摩托車，將蘇小姐的小孩送往塘廈人民醫(yī)院。保安員甘文林在醫(yī)院通過約40分鐘后，小孩的病情有好轉(zhuǎn)又將業(yè)主及小孩送回半山豪苑住宅，直至確定業(yè)主小孩無事后才返回崗位。5月25號業(yè)主蘇小姐送來了錦旗，上寫“五心服務(wù)，排憂解難”及感謝信一封。[案例點評]小區(qū)隨時可能發(fā)生各類突發(fā)事件，當(dāng)小區(qū)業(yè)主發(fā)生突發(fā)事件求助于我們時，我們能及時予以援助，加深了治理處與業(yè)主之間的情感交流。通過這件看似細(xì)小的事件，充分體現(xiàn)了治理處落實公司“以顧客為關(guān)注焦點”的經(jīng)營理念并不是停留在口頭上。案例十三、租戶跳樓保安員全力救援[案例描述]5月31日上午，正豐豪苑被一陣暴雨沖洗過后，小區(qū)一片晴朗。10:45左右，突然一清潔工勿勿跑到大門崗?fù)ぃv疊7棟后草坪上躺著一名受傷的女子。當(dāng)值保安員張坤接報后隨即報告領(lǐng)班段新文，并急忙趕往出事地點。[處理過程]來到出事點，發(fā)覺一名女子躺在草坪上一動不動，經(jīng)辯認(rèn)為疊7503的租戶，遂撥通該戶門鈴告知男租戶。現(xiàn)在保安部長王軍也聞訊趕至，全力組織治理處人員配合男租戶救援，撥打急救電話120，并及時向110報案。幾分鐘后，搶救車及警車都感到了，大伙兒迅速將傷者抬上救戶車，并將情況向警方作了匯報。經(jīng)調(diào)查和了解，該女子有吸毒的歷史，前兩日剛搬進(jìn)小區(qū)居住?？赡苁且驗槠涠景a發(fā)作使她昏昏迷迷地從五樓跳了下來。[案例點評]該事件發(fā)生比較突然，在日常物業(yè)治理工作中是不可預(yù)見的，然而當(dāng)事件發(fā)件后，治理處能積極組織人員救援，并及時向政府相關(guān)部門報告，協(xié)助相關(guān)部門處理問題，講明治理處對處理突發(fā)事件時具有一定的應(yīng)急處理措施，值得確信。突發(fā)事件的發(fā)生，每個小區(qū)都可能遇到，只有加強(qiáng)突發(fā)事件處理應(yīng)急預(yù)案的日常培訓(xùn)，才能確保每位職員熟知規(guī)定的程序和操作步驟，事發(fā)后才能做到得心應(yīng)手、處驚不變。案例十四、有勇有謀高空救人[案例描述]6月12日下午六點三十分左右，半山豪苑治理處機(jī)動班當(dāng)值保安張林淼在椰林園巡查中，突然有一位女業(yè)主匆忙跑來求救，講12棟805房她老公被困在自家的小陽臺上，小陽臺的門被反鎖，大門鎖也反鎖，不處有鎖匙開不了門，請求快去救援。[處理過程]張林淼接報后，一邊安慰業(yè)主一邊報告值班部長王彪，王彪立即呼叫當(dāng)值領(lǐng)班廖受智一起趕到現(xiàn)場，經(jīng)查看不能破壞門鎖進(jìn)入，只有從九樓樓梯窗外爬到805房大陽臺進(jìn)入，便安排張林淼到監(jiān)控中心拿來消防繩和安全腰帶。訓(xùn)練有素的廖受智系好安全腰帶，掛好消防繩，上面有倆人拉著消防繩，慢慢地沿著外墻爬進(jìn)陽臺，然后進(jìn)入房內(nèi)打開門鎖，把被困的業(yè)主挽救。事后業(yè)主對廖受智衷心的感謝，并拿出300元鈔票表示感謝，但被仿佛謝絕。[案例點評]盡管此舉救人方法并不可取，但因時、因事、因地卻十分有效，體現(xiàn)了治理處保安治理人員良好的心理素養(yǎng)和應(yīng)變能力。因此，碰到類似情況，尤其是“高空”行動，要嚴(yán)格按高空作業(yè)要求做好安全防范措施，并盡量通知當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)派員參加，以免帶來一些不必要的苦惱。案例十五、工地失火全力以赴[案例描述]2004年6月24日凌晨1:00左右，半山豪苑治理處監(jiān)控中心當(dāng)值保安員孫立果向陸少云部長報告，體育中心右側(cè)東平建筑隊第二排工棚發(fā)生火災(zāi)。[處理過程]陸少云部長接到報告后，立即起床跑出來，見火勢專門大。隨即通知治理處張助理并叫其打119報警，同時安排監(jiān)控中心起動消防水泵并叫醒非當(dāng)值保安員及工程部人員進(jìn)行協(xié)助，當(dāng)值夜班廖受智及王進(jìn)、張兵班上的人員迅速從監(jiān)控中心拿出消防水帶、水槍及防毒面罩。依照地形分成三個水帶組，動用體育中心的三個消防栓，三組水帶消防水同時向熊熊的大火撲去，經(jīng)四十多分鐘的奮戰(zhàn)，火勢得到了操縱。[案例點評]養(yǎng)兵千日，用兵一時。保安員發(fā)覺火情早、處理及時妥當(dāng)，平常注重突發(fā)事件處理的培訓(xùn)和演習(xí)，關(guān)鍵時刻發(fā)揮作用。按預(yù)案進(jìn)行，保證了滅火組織的有條不紊。保安部長陸少云臨場應(yīng)變果斷堅決，反映出良好的綜合素養(yǎng)和對突發(fā)事件的處理能力。案例十六、提高“執(zhí)行力”義不容辭[案例描述]2004年6月18日23:05左右，由公司組織的第六期輪訓(xùn)班保安員羅展英私自外出賭博，被保安主管當(dāng)場巡查發(fā)覺。[處理過程]保安主管當(dāng)場叫其回來，羅展英表示立即回宿舍。事后又不見回來，等到半山治理處當(dāng)值保安領(lǐng)班連續(xù)兩次呼叫，23:23左右才回宿舍。經(jīng)保安主管批判教育，羅展英還不知悔改。事后公司決定給予羅展社扣罰當(dāng)月浮動工資50%并作勸退處理。[案例點評]公司組織的保安員封閉式輪訓(xùn)班，本著各治理處保安員“缺什么、補什么”的培訓(xùn)原則，對任何人公平、公正，一視同仁。賭博行為在治理處也是不容許的，封閉培訓(xùn)期間就更加不容許。此事同時也給所有在培訓(xùn)和將要來培訓(xùn)的保安員敲了一個警鐘，學(xué)習(xí)的時候必須認(rèn)認(rèn)真確實學(xué)習(xí)、訓(xùn)練，工作中更要有執(zhí)行力。案例十七、門崗大門與車子相撞，責(zé)任在誰[案例描述]2004年6月22日早上8點10分左右，正華苑治理處集團(tuán)總裁的奔馳車（粵S18333）從蓮湖度假村開往正華苑，2號崗當(dāng)值保安員候麗國見總裁的車過來，迅速開門。在車子進(jìn)入一半時，由于一邊鐵門沒有停穩(wěn)，反彈回來撞擊到車的尾部，把車子尾部表面的油漆刮破了一點。[處理過程]車子送到三正汽車廠修理，修理費共計：480元。[案例點評]事故發(fā)生后，治理處立即對此事故進(jìn)行了調(diào)查，通過調(diào)查得知造成此事故的要緊緣故：一是由于鐵門的著地輪子已壞，不能持撐地面，造成鐵門不能按指定地點停止，反彈回來。二是保安員在敬禮時反應(yīng)不及時，沒有扶住鐵門。鐵門壞專門容易發(fā)覺，但我們卻沒有及時發(fā)覺、及時維修。物業(yè)治理看似無大事，但往往一時的疏忽，都可能釀成難以彌補的大錯。因此要關(guān)注每一個細(xì)節(jié)，事事用心，事事細(xì)心，方能萬無一失。案例十八、臟、臭、累毫不在意[案例描述]2004年7月6日凌晨下起了傾盆大雨，三正世紀(jì)新5棟前后涉及整個高爾夫大道大量積水，且水逐漸浸濕到相鄰幾家商鋪。[處理過程]4號崗當(dāng)值保安員毛衛(wèi)平覺察情況不妙，便立即向領(lǐng)班匯報。領(lǐng)班肖述平聞訊立即跑到5棟，當(dāng)即采取措施（這時）：一邊叫保安去叫熟睡中的租戶；一邊向保安部值部長匯報情況，葉部長接到報告后召集所有非當(dāng)班保安員集合到場。由于商鋪老總都在熟睡中專門難叫醒，葉部長拿出手機(jī)挨戶撥打被水侵商鋪的電話，一邊安排保安救助開門的店鋪。被叫醒的商鋪老總們這才醒悟，自己只身水窟之中。各商鋪內(nèi)的積水都來自下水道，臭味刺鼻，保安們在葉部長的帶領(lǐng)下沖進(jìn)商鋪幫租戶轉(zhuǎn)移被水浸濕的物品。他們忙而不亂，緊張有序的把重要物品轉(zhuǎn)移，汗水夾雜著雨水濕透了每個人的衣服。與此同時工程部、服務(wù)中心也趕來援助，治理處何經(jīng)理、高助理、彭部長也趕到了現(xiàn)場。一陣陣臭氣熏天的積水不僅沒有阻礙到保安員的積極性，相反還激發(fā)了他們的斗智。通過近3個小時的“戰(zhàn)斗”，直到上午9：30左右各水侵商鋪物品被轉(zhuǎn)移積水被清除。[案例點評]傾盆大雨中，當(dāng)值保安員毛衛(wèi)平能按公司要求，認(rèn)真巡查，做到了“四勤”，當(dāng)值領(lǐng)班肖述平有勇有謀，處事果斷，及時上報及通知顧客，為各商家挽回了經(jīng)濟(jì)損失，更重要的是得到了顧客的好評和認(rèn)可。案例十九、租戶欠費潛逃保安及時制止[案例描述]2004年7月17日19：00左右，正豐豪苑治理處疊3—202房業(yè)主向保安部反映他們的租戶欠租金較多，多次去收都未收到，提醒當(dāng)值保安員留意不能讓租戶搬走。當(dāng)晚23：50分左右，當(dāng)值6號崗保安員蔣國富發(fā)覺該租戶正將許多物品搬往車內(nèi)，預(yù)備搬走。[處理過程]當(dāng)值保安立即向領(lǐng)班匯報情況，領(lǐng)班迅速趕到現(xiàn)場，與租戶講明了小區(qū)物品放行的相關(guān)程序并及時向當(dāng)值部長成為剛匯報了此情況，在接到呼叫后趕來的成部長與租戶溝通，讓其把物品搬回疊3—202房后，并將此情況告知疊3—202房業(yè)要緊求他們親自過來處理。業(yè)主過來后，與租戶結(jié)了帳，經(jīng)業(yè)主同意后將租戶放行。事后得到了業(yè)主的好評，表示要給治理處送錦旗。[案例點評]業(yè)主事先就和治理處取得了聯(lián)系，提醒治理處其租戶存在逃跑的可能，為事件的圓滿處理打下了基礎(chǔ)。夜間當(dāng)值保安員發(fā)覺了可疑情況并立即通知了領(lǐng)班，阻止了租戶的夜間逃離。成部長針對此情況和業(yè)主取得聯(lián)系，讓業(yè)主直接與租戶進(jìn)行了交涉，如此有利于更快的解決問題。在整個事件中我們始終掌握著主動權(quán)，這得益與我們和業(yè)主之間保持著良好溝通，且對問題的處理方式簡潔，有效。案例二十、醉漢碎玻璃保安挽損失[案例描述]2004年7月2日凌晨3點30分左右，世紀(jì)新城當(dāng)值2號崗保安員曹志全在巡查“名佳”后門時，突然聽到“啪啪”的猛烈敲擊聲。曹志全立即趕往聲音發(fā)出的地點查看，發(fā)覺“名佳商場”后面的鋼化玻璃被打碎，旁邊有一年輕男子正預(yù)備往3號崗處逃跑。曹志全快步跟上并喝令“站住”，同時用對講機(jī)呼叫當(dāng)值領(lǐng)班。領(lǐng)班迅速通知其它崗位人員及時趕了過來，封鎖各路口。該年輕男子無法逃脫，被保安員抓住，其對打爛玻璃一事供認(rèn)不諱。[處理過程]領(lǐng)班查看現(xiàn)場后及時與明佳商場保安主管取得聯(lián)系，并將損壞玻璃的醉漢交給他處理。（事后得知，該醉漢是文化大樓卡拉OK經(jīng)理）。[案例評析]當(dāng)值保安員及時發(fā)覺了問題，講明該保安上夜班時注意力集中，對工作具有責(zé)任心。在第一時刻通知了領(lǐng)班及其他人員，在互相配合的情況下抓住鬧事醉漢，發(fā)揮了團(tuán)體的力量。為客戶挽回經(jīng)濟(jì)損失，為公司樹立了良好的形象。當(dāng)值領(lǐng)班通知明佳保安主管到現(xiàn)場處理，方法得當(dāng)，達(dá)到處理問題的目的。案例二十一、車輛治理盡忠職責(zé)[案例描述]2004年7月23日17點20分，當(dāng)值1號崗保安員阮士明在世紀(jì)風(fēng)停車場巡邏時，發(fā)覺一輛男裝125型嶄新摩托車停在停車場，走近時發(fā)覺此摩托車沒有上鎖，極易被偷竊。依照治理處規(guī)定摩托車不能停放在汽車停車場內(nèi)，況且近期以來周邊治安混亂，偷、搶事件屢見不鮮，給世紀(jì)新城小區(qū)的安全工作增加了難度。當(dāng)時附近又找不到車主，還有幾名爛仔在摩托車旁有意的逗留、閑逛，因此阮士明對這輛未上鎖的摩托車格外警惕。[處理過程]阮士明立即用對講機(jī)通知領(lǐng)班到場，領(lǐng)班將摩托車推放到保安部安全車場內(nèi)，然后向值班部長匯報，并妥善保管。至晚上21點左右，車主來找車，當(dāng)值1號崗保安員將業(yè)主所講的車輛特征與該車詳細(xì)核對后，確認(rèn)正是那輛男裝125型車，接著通知領(lǐng)班帶車主認(rèn)車，業(yè)主確認(rèn)正是所失之車，當(dāng)時業(yè)主十分感激，當(dāng)場拿出100元給領(lǐng)班表示感謝，但領(lǐng)班婉言謝絕，得到客戶的高度評價。事后，該車主送給治理處錦旗一面。[案例評析]雖講車輛未鎖好鎖，丟失的責(zé)任不用我們物業(yè)治理人員承擔(dān)，但職業(yè)道德和社會責(zé)任感，不容許我們推卸責(zé)任，只有做好防范工作，從根源上杜絕隱患事故的發(fā)生，才能得到小區(qū)顧客的贊同。車輛治理是物業(yè)治理的難點之一，特不是象世紀(jì)新城如此的開放式商業(yè)區(qū)，更要引起充分的重視。案例二十二、高度警惕保障安全[案例描述]7月2日凌晨4點左右，世紀(jì)新城治理處當(dāng)值領(lǐng)班肖述平巡崗趕往四號崗，途徑八棟天橋下時，發(fā)覺前方隱約有黑影在搬動什么東西，悄悄的從內(nèi)街向外走。[處理過程]肖領(lǐng)班感到情況不妙，出于對工作的警覺性，便立即跟了過去，才看清是兩個陌生人杠一輛未開鎖的自行車。便立即大聲喝斥，“站住，不走！”，同時用對講機(jī)呼叫附近四號崗及巡邏崗人員前來協(xié)助。兩陌生人見狀，撒腿便向外圍逃跑。趕來的保安人員奮勇圍堵將兩人抓獲。通過聞訊趕來的葉家堂部長問詢，使兩個盜車賊講出偷車事實通過，供認(rèn)不諱，同時還道出他們是往常經(jīng)常潛入世紀(jì)新城作案的慣犯，隨即葉部長將偷車賊送交石鼓派出所處理。[案例點評]三正世紀(jì)新城位處塘廈鎮(zhèn)平山、清湖頭、交乙塘三村交界，治安治理比較復(fù)雜。特不是世紀(jì)新城日益繁盛的商業(yè)氣息，使之社會上閑雜人員經(jīng)常光顧那個開放式物業(yè)商住區(qū)，造成世紀(jì)新城治理處保安工作、維持小區(qū)內(nèi)住用戶、經(jīng)商、生活秩序形勢亦日趨加重。此事件體現(xiàn)了肖述平領(lǐng)班高度的警覺性、職業(yè)的洞察力，嚇阻為主，對事件處理果斷，同時也體現(xiàn)治理處保安員夜班人員高度的警惕性，互動性強(qiáng)，更加能使小區(qū)的住用戶、商鋪對維護(hù)小區(qū)治安的保安信心倍增。案例二十三、顧客至上情理相融[案例描述]7月24日深夜3點左右，世紀(jì)新城治理處4號崗當(dāng)值保安員雷輝接到業(yè)主投訴，講文化大樓卡拉OK的土高音量太大，小孩無法入睡，請保安員妥善處理。[處理過程]當(dāng)值保安員雷輝及時向領(lǐng)班丁平報告，領(lǐng)班丁平接到通知后趕到文化大樓，找到文化大樓保安員講明情況，讓他們協(xié)助把音量調(diào)小。而文化大樓保安講：“放的土高的顧客是我們的老顧客，沒方法去放小音量”。丁平聽后又對他們講：“那我找一下你們主管看他有什么方法能把音量關(guān)小”。但是文化大樓保安卻講主管不在，他們也找不到。聽了他們講的話后，明白文化大樓找不到人處理這件事?？?號崗當(dāng)值保安員用對講機(jī)講又有業(yè)主下樓來投訴。當(dāng)值領(lǐng)班丁平及時向葉部長匯報情況，后何經(jīng)理和葉部長明白情況后，趕忙與文化大樓主管聯(lián)系，要求他們協(xié)助將音量關(guān)小。最終投訴事件在何經(jīng)理的親自協(xié)調(diào)下得到了專門好解決，使事態(tài)沒有進(jìn)一步惡化。[案例點評]有投訴是專門正常的情況，但如何解決投訴，卻是我們的服務(wù)態(tài)度和技巧問題。首先我們不能回避責(zé)任，要立即行動，當(dāng)值保安員接投訴后及時進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，以實際行動取得投訴者的諒解。在解決問題時，治理處沒有因為對方一時的不配合而放棄，想方設(shè)法將問題得以解決，幸免了事態(tài)的惡化。此事件充分體現(xiàn)了溝通的重要性，物業(yè)治理服務(wù)工作，尤其是處理業(yè)主投訴，溝通技巧的重要性不言而喻。案例二十四、嚇阻為主智擒劫匪[案例描述]2004年7月13日19：45分左右，購物城治理處四號崗當(dāng)值保員姚峰在前往三號崗巡邏期間，姚峰看到一個青年男子從他和當(dāng)值三號崗保安李忠武的背后跑過，接著聽到有人喊“搶劫”的聲音，他和李忠武回頭一看，有兩名女子在追前面一個男青年。[處理過程]姚峰、李忠武堅決果斷地追了上去，邊追趕叫他站住，那嫌疑人依舊舍命地跑。李忠武因為是車庫崗不能走開，就在對講機(jī)里面通知領(lǐng)班，姚峰邊追邊向領(lǐng)班報告嫌疑人跑過路線。當(dāng)姚峰追到溜冰場離嫌疑犯只有十米遠(yuǎn)左右時，隨時手在3110后門抓了一根木棒加快腳步向前追趕，到影視廣場跟嫌疑人只有二、三米遠(yuǎn)，舉著木棒對嫌疑人講：“再走我就對你不客氣了”?，F(xiàn)在，嫌疑犯被保安員的恐嚇?biāo)鸷常Ｏ聛聿桓以倥埽怨缘匕央p手舉了起來。這時失主也跑了過來，要回了被搶的失物。這時領(lǐng)班舒治國、李劍峰部長也快步趕了過來，由于專門多群眾在圍觀，并要毆打嫌疑犯。在嫌疑人沒有抵抗的情況下，他們保持了清醒的頭腦及時加以阻止，李部長及時打電話報警，五分鐘后派出所治安人員趕到，他們便將犯罪嫌疑人交給派出所處理。[案例點評]1、姚峰與李忠武在發(fā)覺犯罪嫌疑人實施犯罪行為時，迅速采取行動，及時準(zhǔn)確報告其逃跑路線，并對犯罪嫌疑人窮追不舍，最后將其抓獲，體現(xiàn)了他們對突發(fā)事件處理的應(yīng)變能力。2、圍觀群眾提出要毆打嫌疑人這是法律不同意的，保安員及時對其進(jìn)行了阻止，講明了我們的保安員具有較強(qiáng)的法律意識。3、商住小區(qū)情況復(fù)雜，安全隱患多且不容易防治，這就需要我們具體情況具體分析，不能和一般住宅小區(qū)一樣對待。應(yīng)針對其情況雜、亂的特點制定出相應(yīng)的措施。保安人員要有一定的安全防范意識，法律意識及對問題的處理能力。案例二十五、神勇飛鷹勇擒歹徒[案例描述]2004年7月28日下午15：40分左右，購物城治理處三號崗（停車場）當(dāng)值保安員肖顯德，發(fā)覺一名嫌疑人正預(yù)備在商鋪門口偷小區(qū)顧客三輪車。[處理過程]肖顯德趕忙用對講機(jī)通知領(lǐng)班及其他相關(guān)崗位當(dāng)值保安員，保安員舒治國、樂進(jìn)文、劉勇、李劍峰部長迅速趕到現(xiàn)場。小偷一看形勢不對，舍命地逃跑，他們四人追出400多米后，小偷胡某又想來個魚絲網(wǎng)破的掙扎，拿出兇器（鋼管）與保安員對抗，保安員嚇阻為主，迅速將其制服，并立即向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊蟀?，派出所治安員過來后在嫌疑人胡某身上搜查出了注射毒品的注射器還有其他臟物。此嫌疑人不僅僅是一名小偷，而且依舊一名毒犯。[案例點評]商?。ㄩ_放式）小區(qū)物業(yè)治理最重要的職責(zé)是協(xié)助維護(hù)顧客的合法利益，當(dāng)顧客的生命和財產(chǎn)受到不法侵害時，我們的職員應(yīng)義不容辭地挺身而出，恪盡職守。但需要指出的是：不管什么時候都不要不記得“自我愛護(hù)”的原則，我們不鼓舞毫無原則的“愚忠”行為。當(dāng)值時發(fā)覺小區(qū)有突發(fā)事件發(fā)生，我們的固定崗原則上不能脫崗而去，應(yīng)當(dāng)盡可能采取報警或呼叫其他機(jī)動崗或領(lǐng)班，充分發(fā)揮崗位互動的力量，否則極易造成顧此失彼，帶來意想不到的后果。怎么講我們是受業(yè)主聘請的企業(yè)行為，職責(zé)是維護(hù)小區(qū)內(nèi)的安靜秩序，而不是整個社會的治安。案例二十六、宿舍被盜主動出擊[案例描述]2004年8月20日晚20：10，世紀(jì)新城治理處3號值班員匯報沐足技師宿舍發(fā)生盜竊，治理處何經(jīng)理、彭部長、肖部長、葉部長以及派出所李警長及時趕到現(xiàn)場。3615、3616、3625、3630、3613房間發(fā)生盜竊，多名技師丟失證件，一名丟失存折，一名丟失一雙新運動鞋。因案犯早已逃離現(xiàn)場，李警長要求大伙兒多了解提供線索，查破此案，宿舍需加設(shè)防盜網(wǎng)配備宿舍治理人員。[處理過程]葉部長當(dāng)晚和次日幾次找到當(dāng)值保安，以及其他保安有關(guān)技師調(diào)查了解情況，通過詳細(xì)調(diào)查索定目標(biāo)后，立即和肖部長布置。要求各班發(fā)覺嫌疑人立即匯報，方法帶到保安部或警務(wù)室問話。2004年8月26日晚21：00左右在當(dāng)值保安及領(lǐng)班緊密配合下，（發(fā)覺、跟蹤，穩(wěn)?。⑾右煞附唤o李警長問話，該疑犯對犯罪事實供認(rèn)不諱并講出同伙。[案例點評]安全防范，防止盜竊能夠講是物業(yè)治理一大難點，保安們通過多種方法查破此案，充分體現(xiàn)了我們保安足智多謀，在處理事件過程中的互動性、敏銳性和洞察力。同時也暴露出了沐足宿舍存在的安全隱患。案例二十七、違紀(jì)施工業(yè)主投訴勸阻無效嚴(yán)肅查處[案例描述]2004年8月清晨7：00剛過，1503業(yè)主打電話投訴1403裝修阻礙休息。5號當(dāng)值保安房明飛立即到場叫裝修工人停工，并告誡裝修人員還未到裝修時刻，不要提早施工阻礙他人休息。當(dāng)5號值班保安員離開后，裝修人員又進(jìn)行了施工并用起了電動工具，再次遭到1503業(yè)主強(qiáng)烈投訴和不滿。[處理過程]5號值班員房明飛二次到1403后采取了斷電處理。中午13：00該裝修隊又提早施工，1503業(yè)主到治理處大發(fā)脾氣，強(qiáng)烈投訴。下午葉部長和當(dāng)值領(lǐng)班到1403，對裝修人員批判教育，給予嚴(yán)峻警告，而后到1503業(yè)主家進(jìn)行了回訪。此之后1403再也沒有超時或提早不按時施工了，1503業(yè)主和臨近業(yè)主也中意了。[案例點評]裝修治理是物業(yè)治理中的重中之重，治理處在處理裝修違章時所采取的強(qiáng)硬措施應(yīng)及時通知該裝修單位的業(yè)主，請業(yè)主配合。治理處應(yīng)加大巡查的力度并對裝修人員加強(qiáng)教育，同時及時回訪投訴的業(yè)主，只有如此才能真正體現(xiàn)“以顧客為關(guān)注焦點”的經(jīng)營理念。案例二十八、山頂見贓物安全治理見盲點[案例描述]8月12日23時左右，正豐豪苑治理處當(dāng)值機(jī)動班保安員石葉翔，在對小區(qū)進(jìn)行巡查鳳鳴山頂時，聽到?jīng)鐾?cè)面有異響就立即上前查看，發(fā)覺路邊的樹下有一臺落地式電風(fēng)扇、一臺電飯煲及一雙皮鞋。[處理過程]當(dāng)值機(jī)動班保安員石葉翔立即向領(lǐng)班段新文、值班部長成為剛匯報，成部長在接報后立即組織當(dāng)值保安對鳳鳴山進(jìn)行布控并通知部長文國勇，文部長在接到通知后一邊組織非當(dāng)值人員趕到現(xiàn)場一邊向劉經(jīng)理匯報，隨后劉經(jīng)理張助理都來到現(xiàn)場，通過對現(xiàn)場和物品的分析應(yīng)該是裝修人員內(nèi)盜，隨后組織人員對小區(qū)裝修戶檢查，對可疑人員和不符合條件留宿的人員全部清出小區(qū)。[案例點評]本次事件體現(xiàn)出當(dāng)值保安員警惕性高，巡查到位，非當(dāng)值人員反應(yīng)快、組織嚴(yán)，能隨叫隨到。同時，此事也講明我們在日常的裝修治理和外來人員治理上存在漏洞。封閉式小區(qū)，特不要加強(qiáng)對外來人員和裝修施工人員的檢查操縱工作，在正豐豪苑尤其是要對外圍商鋪后門加強(qiáng)操縱，要防止閑雜人員混入小區(qū)，從而杜絕類似事件的發(fā)生。案例二十九、聚眾報復(fù)復(fù)仇落空[案例描述]9月12日19：20左右，世紀(jì)新城治理處三號崗保安員劉峰在巡查過程當(dāng)中發(fā)覺美食街有一幫爛仔手持鋼管、砍刀、兇神惡煞，看起來在找人報復(fù)。[處理過程]見此情景三號崗保安立即向領(lǐng)班劉建國匯報，領(lǐng)班接報后立即趕到美食街，該幫爛仔已到溜冰場門口，有將溜冰場團(tuán)團(tuán)包圍的氣概。領(lǐng)班迅速向部長匯報，部長立即指揮5號崗，讓其組織所有非當(dāng)班值保安員，立即帶上裝備到溜冰場集合（來制止可能要發(fā)生的流血事件）同時也向警務(wù)室報警，按照緊急集合預(yù)定方案。在不到三分鐘的時刻里，所有非當(dāng)值班保安手持警棍，由非當(dāng)值領(lǐng)班龔衛(wèi)帶隊，迅速地向集合點奔去，有幾個爛仔見到此情景惶惶而逃。他們本著公司提出的“嚇阻為主，擒獲為輔”的原則，迅速將溜冰場出入口封住，操縱住了整個大局。這時警務(wù)室李警長已帶治安隊員趕到現(xiàn)場，并對整個溜冰場進(jìn)行清查，抓獲了未逃脫的滋事爛仔。該事件得到了美食街辦公室對我治理處保安部的高度評價和警務(wù)室的高度贊揚。[案例點評]作為保安人員要具有良好的洞察力和分析推斷能力，當(dāng)值期間要對自己所管轄的區(qū)域內(nèi)正在發(fā)生和立即發(fā)生的情況做個推斷和掌握，以便于有效的操縱整個局面和達(dá)到好的效果。此次事件能夠看出，只有加強(qiáng)突發(fā)事件應(yīng)變處理預(yù)案的演練，遇到真正發(fā)生突發(fā)事件時才能處理的得心應(yīng)手。世紀(jì)新城治理處保安隊伍對突發(fā)事件應(yīng)變處理預(yù)案演練的成果，在此次事件中發(fā)揮得淋漓盡致。案例三十、租戶搬家業(yè)主未知請求放行堅守職責(zé)[案例描述]9月30日下午14：30分左右，半山豪苑治理處一號崗當(dāng)值保安員王源向當(dāng)值領(lǐng)班報告，椰林園6棟301租戶趙小姐有一批物品須搬離小區(qū)，但手續(xù)不齊備，沒有《物品放行條》，王源告訴她到治理處開放行條，但趙小姐不情愿，且態(tài)度專門不友好，講保安員做事死板。[處理過程]領(lǐng)班廖受智及的趕到現(xiàn)場，了解情況后，詢問趙小姐事先有無取得業(yè)主同意，有無持有業(yè)主同意放行的書面證明，趙小姐講：“電話聯(lián)系不上業(yè)主，加上情況倉促以后得及取證明?！鳖I(lǐng)班講為了規(guī)范物品放行，三正物業(yè)公司就物品放行一事作出如下規(guī)定：“物品帶離小區(qū)當(dāng)事人須持有物品放行條，門崗保安一律憑放行條予以放行，無放行條拒絕予以放行”。鑒于，趙小姐是6棟301房的租戶，相關(guān)物品搬離小區(qū)時，首先必須取得業(yè)主書面同意或直接由業(yè)主到小區(qū)治理處開放行條，防止租戶欠交租金、物業(yè)治理費的情形下搬離小區(qū)，防止租戶將業(yè)主的私人物品帶離出小區(qū)。趙小姐立即講不意思給保安添苦惱了，到治理處服務(wù)中心按程序辦理。[案例點評]“物品放行制度”規(guī)范以否，直接涉及到業(yè)主的財產(chǎn)安全和物業(yè)治理企業(yè)的民事風(fēng)險，如何維護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)安全、規(guī)避物業(yè)治理企業(yè)因治理不當(dāng)而帶來的民事風(fēng)險，這是我們要認(rèn)真考慮的，也是本篇案例的意義所在。保安員只有在工作以禮服人，講事態(tài)的重點，才能讓顧客安心遵守。案例三十一、的士撞車開車逃跑妥善處理照價賠償[案例描述]2004年9月15日凌晨1：10左右，正豐豪苑治理處當(dāng)值6號崗保安員姚玉華正常接班完畢，按慣例巡查所轄區(qū)域到疊6棟旁，2號值班保安員王豹用對講機(jī)呼叫6號有一的士頭（車牌為粵S2B045）送人到疊5-302，請跟進(jìn)。6號一直跟進(jìn)到被送人進(jìn)入到疊5-302亮燈，并回呼2號送人已出去。突然聽到F16前碰的一響，立即跑過去查看，發(fā)覺的士頭碰到了F16（無牌）小車，立即請司機(jī)停車，司機(jī)置之不理，猛踩油門，調(diào)頭便向2號崗方向逃跑。[處理過程]6號崗保安姚玉華立立即情況報告領(lǐng)班，領(lǐng)班接報告后立即呼叫2號攔下該車，當(dāng)值2號崗保安員王豹、楊德斌預(yù)備好必備的擋車器材，合力將車攔停在出口處，領(lǐng)班趕到后，極有禮貌地請司機(jī)將車停放到出口旁車位上同意處理，司機(jī)喝了許多酒，蠻不講理，并拿房地產(chǎn)公司劉總壓保安。領(lǐng)班任家安理直氣壯地講：“就算你請到我們老總來，也會由你合理賠償。”同時通知6號崗按F16門鈴，2號打內(nèi)線到F16，請業(yè)主過2號崗處理（因要求司機(jī)到現(xiàn)場去協(xié)商解決他不去）。這時司機(jī)極不情愿地將車移到車位上迅速將車門鎖好便沖出去了。這時當(dāng)值部長成為剛、部長文國勇也趕到了2號崗，領(lǐng)班將情況簡要匯報，剛好F16業(yè)主也趕過來了。通過耐心的講服，一會車主態(tài)度較好，并情愿承擔(dān)一切責(zé)任，業(yè)主同意由對方維修小車不再追究其他責(zé)任。[案例點評]在該事件中，當(dāng)值保安警惕性高，憑借經(jīng)驗推斷，此響聲異常，立即過去查看，發(fā)覺問題及時通知相關(guān)崗位跟進(jìn)，2號崗充分發(fā)揮崗位互動，及時對肇事車輛采取措施操縱，從而為解決問題贏得了主動權(quán)。但值得注意的是，遇到類似事件的處理，我們應(yīng)盡量要求雙方到現(xiàn)場協(xié)商自行處理，不能協(xié)商處理的告知雙方立即報警，移交相關(guān)部門處理，以規(guī)避自己的風(fēng)險。案例三十二、不懼強(qiáng)暴商城鐵鷹[案例描述]2004年10月30日9：00左右在世紀(jì)新城治理處小區(qū)，保安部長肖述平和當(dāng)值代班高凡勇到小區(qū)各個崗位簽到，當(dāng)巡查到小區(qū)1號崗時，突然發(fā)覺小區(qū)2109中域手機(jī)店正遭搶劫。只見犯罪嫌疑人向小區(qū)內(nèi)的“本草藥店”后門內(nèi)街逃跑。[處理過程]保安部長肖述平騎上摩托車進(jìn)行追捕，高凡勇徒步追趕。在追趕的過程中高凡勇同進(jìn)呼叫各崗位配合，當(dāng)追到農(nóng)業(yè)銀行后門口時，被接到呼叫的3號崗劉峰擋住去路，隨后消防中心當(dāng)值保安員李小兵各未當(dāng)值代班丁平趕到現(xiàn)場協(xié)助，犯罪嫌疑人無處可逃?，F(xiàn)在犯罪嫌疑人見事不妙，將手機(jī)的投在花壇邊，裝著一本正經(jīng)，想順勢離去，但被肖述平擋住去路。犯罪嫌疑人在被擒獲的過程中，使肖述平受傷，經(jīng)塘廈人民醫(yī)院診斷證明：為右手第五指骨折?，F(xiàn)今，犯罪嫌疑人已交給派出所進(jìn)行處理。處理后中域手機(jī)店林老總來治理處無比感激并定做了錦旗，對肖述平等人的表現(xiàn)做出了專門高的評價，并主動承擔(dān)了肖述平部長所有的醫(yī)療費用且還要給以上等人獎勵。[案例點評]保安部長肖述平在此事件中所表現(xiàn)了出來的不畏強(qiáng)暴，與犯罪嫌疑人抗?fàn)幍降椎穆殬I(yè)精神，愛護(hù)了顧客的利益，贏得了政府部門的獎勵和贊揚，為社會清除了黑惡力量，為物業(yè)公司爭得榮譽。世紀(jì)新城保安人員在這次事件中行動迅速、配合緊密，取得了顯著成績，即體現(xiàn)了他們敢打敢拼的勇氣和膽識，又體現(xiàn)了他們訓(xùn)練有素的良好業(yè)務(wù)素養(yǎng)，值得他人學(xué)習(xí)和發(fā)揚。案例三十三、商城衛(wèi)士——勇敢！[案例描述]2004年10月9日晚上6點種左右，購物城治理處代班楊輝巡查到5117商鋪后門時，突然聽到有一人發(fā)出咳嗽聲音。就在現(xiàn)在，有一位蹲在摩托車旁邊的人，撒腿就跑，發(fā)信號把風(fēng)之人趁機(jī)逃之夭夭。[處理過程]楊輝意識到此二人合伙盜車，隨即用對講機(jī)通知李部長，并組織各崗協(xié)助堵截。李部長帶幾人在后面舍命的追，在追趕的途中，盜車人將一串鎖匙（作案工具）丟在路旁，被追趕上來的李忠武發(fā)覺并撿起。眾多保安員追到金陽光酒店后門將此人抓住，當(dāng)時此人舍命抵抗，被保安員制服。經(jīng)證實此人想偷一部摩托車，但人臟俱獲，盜車人供認(rèn)不諱。偷車人帶到保安部后，圍觀的人群個個伸出憤慨的手想痛打一頓，出出氣。治理處對圍觀的人員作了解釋工作：一定要有法律意識，不要隨意打人。有效勸退了圍觀人員的打斗，幸免了意外發(fā)生。隨后，將盜車人移交公安機(jī)關(guān)作進(jìn)一步處理。[案例點評]保安員在平常巡崗能時時刻刻留意細(xì)小之事，就能幸免許多大事發(fā)生。本案例確實是如此，保安員聽到一般的一聲咳嗽，隨即警惕起來，迅速聯(lián)系崗位互動，并在追趕過程查獲作案工具，證明眾多保安員素養(yǎng)、技能提高較快。圍觀的群眾情緒激昂不穩(wěn)定，假如任其毆打，制止不力，后果不堪設(shè)想，極易釀成嚴(yán)峻事故，造成意外阻礙和損失。治理處在處理犯罪嫌疑人時明白得運用法律手段，講明治理處職員的法律意識日益明顯，值得我們學(xué)習(xí)。案例三十四、面對金鈔票的誘惑[案例描述]2004年10月25日凌晨1點多鐘，購物城治理處2號崗值班員羅亮在3288商鋪門口，發(fā)覺有人要搬東西，隨即向領(lǐng)班匯報，領(lǐng)班指示他決不同意搬走任何東西。當(dāng)時搬東西的那個人對羅亮講：“兄弟，你也是個打工的，打工不確實是為了鈔票嗎，我給你2000元，你讓我把東西搬走，如何樣？”，羅亮當(dāng)場拒絕。[處理過程]領(lǐng)班趕到現(xiàn)場后，羅亮把情況如數(shù)家珍作了匯報。原來，此戶欠治理處租金，企圖逃租。治理處已交代背地監(jiān)控。情況了解后，領(lǐng)班講做得對，我們在工作中一定要堅守原則，堅決按治理處指令辦事。[案例點評]面對月工資好幾倍的金鈔票誘惑，會可不能心動成為考驗人的試金石。本案中，保安員拒誘惑并迅速上報發(fā)生的情況，講明治理處培訓(xùn)工作抓得扎實，公司的理念有效植根于職員心中。值得學(xué)習(xí)、表揚。試想，假如當(dāng)時保安員私自收下租戶的鈔票，讓租戶搬走東西，后果將不堪設(shè)想，公司的利益將受損失，聲譽受到阻礙。案例三十五、商家老總毆打職員[案例描述]2004年10月19日16：15左右，世紀(jì)新城治理處5號崗雷輝在巡查中發(fā)覺該商鋪內(nèi)傳出爭吵聲音，立即向該商鋪接近，只見商鋪老總糾集幾個同鄉(xiāng)對一名職員大打出手。原來是6棟2樓商鋪“艾美發(fā)廊”老總毆打職員。[處理過程]5號崗立即用對講機(jī)向領(lǐng)班龔衛(wèi)匯報并同時飛奔事發(fā)點。領(lǐng)班報警后組織附近相鄰崗共同前往，趕到后協(xié)助5號崗趕忙操縱毆打局面并同時通知當(dāng)值保安部長肖述平及治理處負(fù)責(zé)人。鑒于職員傷勢較重，將其參與打架人員帶到警務(wù)室由派出所處理。[案例點評]在開放式小區(qū)發(fā)生此類突發(fā)事件能夠講是經(jīng)常性的，在處理突發(fā)事件時，當(dāng)值人員要第一時刻趕到現(xiàn)場，視情處理。像發(fā)生打架斗毆事件時，要隨身帶好警棍，防止在處理過程中傷到自己。遇到場面操縱不了時，要及時報警并疏散周圍人群，在處理各種情況要把握好原則性和靈活性。案例三十六、巡查到位行蹤可疑揭穿盜賊[案例描述]2004年10月11日12：40分左右，世紀(jì)新城治理處當(dāng)值保安員張軍在例行巡查中，發(fā)覺1棟“香港食府”空房角落躺著一個人。[處理過程]張軍立即用對講機(jī)通知領(lǐng)班，領(lǐng)班聞訊后立即趕去。在這時，那個人聽到響聲后立即爬起來打開窗戶就跳出去，預(yù)備逃走?，F(xiàn)在，領(lǐng)班及聞訊趕來的3號崗張正波和1號崗的劉東在農(nóng)行處面的路上將那人擋住，并帶到消防中心詢問。在詢問時發(fā)覺該男子吱吱唔唔，其身份證與本人不像，這時領(lǐng)班便立即通知保安部長，肖部長到消防中心后就打電話報了警，沒過多久派出所就來人了，并將該男子帶到警務(wù)室盤問。盤問發(fā)覺他帶有好幾個身份證，并藏有幾塊手表、項鏈等首飾，并得知該男子是小區(qū)附近湯姆遜公司的職員，已離職十多天，他憑借往常的工牌多次竄進(jìn)職員宿舍進(jìn)行偷竊到今。[案例點評]從這件事件中看出我們保安員在日常工作中能膽大心細(xì)，及時巡查空置物業(yè)，發(fā)覺問題能及時跟進(jìn)，若可疑可先報警后帶到保安部進(jìn)行處理。同時，在巡查中也應(yīng)該做好自我防范的措施，防止在盤問時遭到對方的突擊。案例三十七、消防報警緊急排查[案例描述]2004年10月29日中午12：50分左右，正豐豪苑治理處正在巡邏的當(dāng)值領(lǐng)班段新文在C11時，突然聽到消防警鈴的響聲。[處理過程]領(lǐng)班段新文立即用對講機(jī)通知機(jī)動班和所有崗位查看情況，并往豐樂居現(xiàn)場，同時通知保安部文部長和工程部，因當(dāng)時豐11棟的警鈴最響，當(dāng)值領(lǐng)班和機(jī)動曹亮從11棟樓下到樓頂進(jìn)行消防設(shè)備檢查，結(jié)果沒有一處被損，但警鈴依舊在響個不停，而消防系統(tǒng)是串連的，只要一處被損整個片區(qū)都響。為了盡快查明事發(fā)點，當(dāng)值領(lǐng)班安排各崗位對豐樂居、疊翠居和鳳鳴居1—7棟進(jìn)行排查，并推斷為誤報，通知工程部關(guān)閉水泵電源，這時，文部長已及時趕到事發(fā)覺場，隨后工程部電工唐香華也趕到，在排查時發(fā)覺屬鳳鳴居五棟三樓消防報警玻璃被損壞，據(jù)機(jī)動班曹亮反映，剛才發(fā)覺有送包員從樓道出來，文部長立即通知相關(guān)門崗對送包的人員進(jìn)行操縱，一個不讓走。簡短的2分鐘，將3個送包員叫到鳳5棟前面調(diào)查，其中有一個是送到鳳5-602的，依照時刻分析推斷，該報警器屬此送包人員損壞，最后將送包員帶到警務(wù)室盤問，當(dāng)時此人態(tài)度不老實，通過文部長和警務(wù)室人員的盤查，承認(rèn)是自己不小心碰到了，在將情況通過寫了下來，承諾承擔(dān)賠償相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失。[案例點評]物業(yè)保安員應(yīng)該具備高度的警惕性和敏感性，同時發(fā)揮崗位互動性，只有如此才能及時發(fā)覺問題和解決問題。案例三十八、提醒顧客高度警惕反映敏捷處事果斷[案例描述]2004年11月18日晚19：20分左右，世紀(jì)新城治理處8613住戶陳小姐從小區(qū)外出，行至1號崗大門口時，當(dāng)值保安張正波與陳小姐打招呼，并提醒她在不處注意安全，把包拿好。陳小姐講了聲“感謝”后就在馬路旁等車。大概過了一會，突然，一輛摩托車從清湖頭那邊快速駛來，保安員見那輛摩托車有點可疑。正預(yù)備提醒住戶時，那輛摩托車一下子就到女住戶旁邊進(jìn)行搶劫。[處理過程]保安員張正波及時跑了過去，幸好，住戶陳小姐見摩托車開來時，就抓緊后退幾步。那幾名男子就未得手，因此立即加大油門向蛟乙塘方向逃去。女住戶陳小姐見張正波過來，連講了剛才好險。后來在我們保安員張正波的關(guān)心下，陳小姐搭了輛出租車才外出。[案例點評]此次事件盡管未造成嚴(yán)峻后果，但也給我們敲響了警鐘?，F(xiàn)在將近年關(guān)、元旦、春節(jié)，一些不法分子開始伺機(jī)作案，給我們的安全治理帶來了一定的難度。保安員張正波這種高度的警惕性，處事果斷、敏捷，以顧客的利益為重，為小區(qū)的保安樹立的榜樣，值得所有保安同仁借鑒。因此，這就要求我們保安員在當(dāng)值過程中要時刻留意周圍的人和事，提醒業(yè)主、住用戶做好自我防范措施，共同維護(hù)小區(qū)的安全。案例三十九、租戶自盡成功營救[案例描述]2004年7月12點左右，步行街治理處當(dāng)值保安員容學(xué)成在巡邏中，突然聽到251座三樓陽臺有啼哭聲，隨后傳來吵鬧聲。原來有一名小姐坐在陽臺外圍哭、鬧著，講“不想活了，誰敢靠近我，我就立即跳下去”。[處理過程]就在這十分危險的時刻，容學(xué)成及時趕到現(xiàn)場，保持平復(fù)，一邊用對講機(jī)呼叫治理處負(fù)責(zé)人，一邊維護(hù)現(xiàn)場穩(wěn)定。治理處周主任接報后，帶領(lǐng)班和其他保安員趕赴現(xiàn)場，想方設(shè)法穩(wěn)定跳樓小姐的情緒，并叫保安員找?guī)讖埾瘔羲挤旁诘孛?，同時打電話報警。兩分鐘后，警察趕到現(xiàn)場。在保安員的配合下，一邊疏散群眾，一邊籌劃營救方案。一個多小時后，由警員從房間里悄悄圍過去，其他人員跟那位小姐講話并分散其注意力，然后警員從后面緊緊拉住小姐的衣服，營救成功，現(xiàn)在所有職員才松一口氣。在警方的安排下將其帶到治理處，通過營救人員及圍觀群眾的細(xì)心開導(dǎo)、關(guān)懷下，小姐講出了緣故。此小姐姓李，四川人氏，因其男友狠心丟下她一時想不開喝了專門多酒，才有了這一舉動。[案例點評]通過此事，使我們保安員增加了對突發(fā)事件的處理能力，更重要的是挽救了一個年青的生命。同時也讓我們認(rèn)識到要做好小區(qū)的治理工作，需要我們把工作做深、做細(xì)。我們不僅要了解物業(yè)的差不多情況，還要了解小區(qū)內(nèi)住戶的差不多情況，以便及時發(fā)覺各種安全隱患。顧客服務(wù)篇案例一、催拖欠治理費用講策略、謀技巧[案例描述]2004年7月，購物城在人員緊缺的情況下，頂住了各方面的壓力和困難，對2003年往常的欠費進(jìn)行總催收，催收工作至今尚在進(jìn)行中?，F(xiàn)把此段時刻在收費工作上所用的方法與心得報告如下，以便與大伙兒共同交流和學(xué)習(xí)。[處理過程]1、發(fā)揮團(tuán)隊精神由于購物城尚屬代管時期，人員欠缺沒有事務(wù)助理及文員，只有經(jīng)理和收銀臺。但負(fù)責(zé)人集思廣益，努力讓大伙兒發(fā)揮各自的才能，并鼓舞大伙兒要在惡劣的條件下干出成績，干出我們?nèi)说娘L(fēng)格。2、靈活的采納了多種措施、方法收費本次催收的大多是01年和02年的欠費，有的已超過訴訟時效。還有的業(yè)主公開向治理處挑戰(zhàn)，聲稱不怕起訴，這部分業(yè)主當(dāng)中有的有本地背景，關(guān)系復(fù)雜。因此收費面臨著專門大困難，治理處針對此情況進(jìn)行一一分析，一一解決。欠費戶有的稱鋪面丟過東西，不交治理費，治理處就與其解釋《物業(yè)治理條例》對此情況的規(guī)定和保險費用的規(guī)定。有的稱當(dāng)年未出租不用交費，治理處與他們講道理，拉關(guān)系、套近乎、硬是把欠費收回。對一些現(xiàn)已出租的鋪面，租戶想交而業(yè)主不交的則采取向租戶加壓，使業(yè)主認(rèn)識錯誤等等方法………。3、努力改善治理處與客戶的關(guān)系不能因收費問題導(dǎo)致與客戶對立，只有處理好客戶與治理處的關(guān)系才能做好其它工作，非不得已不采取停止服務(wù)措施。[案例點評]依照《物業(yè)治理條例》規(guī)定，業(yè)主有繳納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)，但有時通過法律手段來解決，效果不一定好。因此，在加強(qiáng)與業(yè)主之間溝通的基礎(chǔ)上，要善于把握時機(jī)，區(qū)分不同的業(yè)主，采取不同的方式進(jìn)行催繳。同時，加強(qiáng)我們的服務(wù)工作，用服務(wù)感動業(yè)主，取得業(yè)主對我們工作的理解和支持，也不失為一種解決欠費的好方法。購物城的做好值得我們效仿與推廣。案例二、協(xié)調(diào)不暢、業(yè)主拒交費用[案例描述]某業(yè)主于2001年10月購買了房地產(chǎn)公司開發(fā)的正豐豪苑C型不墅，辦理完相關(guān)購房手續(xù)后，房地產(chǎn)將房屋的鎖匙交到治理處，并向該業(yè)主發(fā)出了收樓通知書，因業(yè)主緣故一直未辦理收樓。[處理過程]直至2004年5月，公司要求各治理處對所有欠費戶進(jìn)行清查追繳，治理處多次向此業(yè)主催交治理費（據(jù)治理處財務(wù)統(tǒng)計：該業(yè)主所欠治理費為15035元）催款過程中業(yè)主以各種緣故拒交治理費，后通過公司領(lǐng)導(dǎo)多方協(xié)調(diào)，業(yè)主承諾在5月底來交清所欠費用，同時要求治理處將其房門鎖更換。業(yè)主如期在月底交清所欠費用，交費后治理處向業(yè)主移交了該物業(yè)的鎖匙。6月處業(yè)主托付他人到治理處辦理裝修手續(xù)，治理處按平常一樣為業(yè)主辦理了裝修手續(xù)。房地產(chǎn)公司人員在無意間發(fā)覺該房在裝修，經(jīng)核對該業(yè)主尚欠房地產(chǎn)公司的辦證費1萬多元，而且沒有辦理相關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)及時與該業(yè)主聯(lián)系，但業(yè)主不情愿交所欠費用，理由是房屋已辦理裝修，何來欠費？[案例點評]針對業(yè)主辦理入伙，公司制訂了嚴(yán)格的受理流程，其中重關(guān)鍵的一項確實是必須得到房地產(chǎn)公司財務(wù)部的認(rèn)可后，治理處才能為其辦理其余手續(xù)。治理處在沒有收到房地產(chǎn)公司財務(wù)部的確認(rèn)前，就為業(yè)主辦理了交樓手續(xù)以及裝修手續(xù)，導(dǎo)致事件的發(fā)生，這反映了治理處與房地產(chǎn)公司之間缺乏必要的溝通。公司制度的執(zhí)行不能停留在口頭上，只有嚴(yán)格執(zhí)行公司的相關(guān)制度，才能幸免帶來工作的被動與失誤。加強(qiáng)團(tuán)隊執(zhí)行力，顯得更加迫切。案例三、泳客溺水，救生員及時搶救[案例描述]2004年6月25日下午3：30左右，在正豐豪苑的水上世界，大伙兒都玩得專門盡興的時候，當(dāng)值救生員劉明發(fā)覺一名大約身高1.65米的女泳客沉在中間池水僅1.20米的水底。[處理過程]當(dāng)時救生員劉明急忙跳下去將其救上岸，然后及時通知泳池領(lǐng)班曾德強(qiáng)前來處理。救生員用嫻熟的救生方法將這位小姐進(jìn)行吐水，并通過人工呼吸使她蘇醒并恢復(fù)正常。由于搶救及時，一起溺水事件得到了及時處理，沒有發(fā)生意外事故。蘇醒后的小姐告訴救生員，她事實上并可不能游泳，是幾個朋友一起過來的。在學(xué)潛水時因為在水中換只是氣才沉到水底的。其夫君聞訊趕來，對我們及時的搶救表示感謝，并講對我們的救生工作專門有信心，以后會來經(jīng)常游泳。[案例點評]泳客可不能游泳，不論水深水淺都會出現(xiàn)溺水的可能，救生員的及時搶救幸免了事故的惡化。本案例體現(xiàn)了救生員的責(zé)任心，及熟練的救生技巧關(guān)于泳池安全治理的重要性。只有不斷加強(qiáng)安全治理和救生員的培訓(xùn)工作，才能給泳客提供安全的娛樂場所，讓游客游的快樂，放心。案例四、服務(wù)欠溝通顧客難理解[案例描述]10月25日上午12：30左右，正豐豪苑會所西餐廳內(nèi)李先生與朋友用餐時，點了兩份局海鮮飯，一份清燜番茄。當(dāng)上清燜番茄時，李先生向服務(wù)員反應(yīng)番茄不夠熱，要服務(wù)員給予處理。[處理過程]服務(wù)員將食物端回廚房加熱煮熟，但端上來后，李先生吃后又覺得番茄太熱不行吃，也就沒用了，服務(wù)員上前接著詢問李先生菜如何？李先生沒有作答就買單走了。正確的方法是：首先，當(dāng)客人投宿食物未煮熟，服務(wù)人員第一時刻向顧客道歉，并立即收回食物給廚師加熱煮熟，同時詢問客人食物需要幾分熟，幸免出現(xiàn)第二個問題。再上菜時，詢問客人味道如何，并再次向客人道歉。其次，假如食物烹飪過熟時，應(yīng)及時禮貌、誠懇詢問客人，真誠的向客人道歉，征得客人原諒，不作推卸責(zé)任式的解釋，必要時建議另選其他食物，并考慮不收前一份食物的鈔票，讓客人對餐廳不滿情緒減至最低。問題解決后，再次向顧客道歉。[案例點評]1、問題要緊出于烹飪食物技巧上，廚師未清晰幾分熟就開始做菜。2、對職員的培訓(xùn)不到位，服務(wù)人員對上菜前把關(guān)不夠和服務(wù)人員對客解釋、道歉工作做的不夠。3、工作人員未能站在客人角度，為客人著想。案例五、違規(guī)裝修處理欠妥業(yè)主投訴消除隱患[案例描述]2004年4月17日9時左右，半山豪苑治理處接到江景區(qū)106棟業(yè)主投訴，業(yè)主稱治理處巡查人員不同意她把燃?xì)鉄崴餮b在車庫內(nèi)，現(xiàn)在裝修已完工，熱水器一定要裝在車庫里，如不同意將拒交物業(yè)治理費。[處理過程]經(jīng)現(xiàn)場核實，該熱水器假如裝在車庫有以下弊端：第一，存在安全隱患，由于小區(qū)內(nèi)使用的是管道煤氣，車庫位置處有配電箱，加上車輛啟動時能產(chǎn)生火星及高溫等，不符合安全使用燃?xì)狻⒚簹獾葮?biāo)準(zhǔn)；第二、由于該車庫是半封閉車庫，熱水器裝在車庫里阻礙外觀，不符合物業(yè)外觀整齊統(tǒng)一的規(guī)定，在《前期物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議》及《住戶手冊》里都有明確的規(guī)定，因此該熱水器不同意裝在車庫。接到投訴后治理處領(lǐng)導(dǎo)及事務(wù)助理多次上門對做業(yè)主思想工作，最后，業(yè)主同意將熱水器裝在治理處指定位置，考慮到該戶裝修單位已完工離去，治理處派人給其免費安裝。[案例點評]1、裝修監(jiān)管人員應(yīng)主動將熱水器安裝位置告知業(yè)主。2、業(yè)主在辦理裝修手續(xù)時應(yīng)明確其裝修規(guī)定。3、保安及各分部巡邏人員發(fā)覺此現(xiàn)象及時通知服務(wù)中心。工程服務(wù)篇案例一、工程人員敷衍了事，引致業(yè)主投訴[案例描述]2004年1月2日，正豐豪苑豐樂居18幢三、四樓業(yè)主向治理處反映家中有線電視無信號。工程技術(shù)員因四樓業(yè)主不在家未進(jìn)行維修而導(dǎo)致業(yè)主投訴。[處理過程]治理處服務(wù)中心接到投訴后，向業(yè)主作出解釋（有線廣播電視站前兩天才把信號送到該幢樓房）；并立即向工程部派發(fā)“內(nèi)部工作聯(lián)系單”，要求工程部盡快開通此處有線電視信號。工程部接到派工單后立即安排工程技術(shù)人員對該幢樓房的有線電視總接線盒進(jìn)行檢修，對松動線頭進(jìn)行緊固。隨后，工程技術(shù)人員對三樓業(yè)主家的有線電視信號進(jìn)行了檢查確認(rèn)，到四樓業(yè)主家檢查時，因業(yè)主不在家就離開了（有線電視接線分盒在業(yè)主家未進(jìn)行檢查），然后向服務(wù)中心返回“內(nèi)部工作聯(lián)系單”。服務(wù)中心對三樓業(yè)主進(jìn)行報修電話回訪確認(rèn)，但四樓業(yè)主不在家而未得到證實。1月4日，四樓業(yè)主發(fā)覺有線電視還沒信號，直接投訴至治理處經(jīng)理處。治理處經(jīng)理接到業(yè)主投訴，立即安排工程技術(shù)員對該有線電視進(jìn)行檢查，對松動線頭進(jìn)行緊固，確認(rèn)電視已有信號到達(dá)。事后該業(yè)主向小區(qū)業(yè)主委員會反映此事，業(yè)主委員會對治理處此事的處理態(tài)度極不中意，并提出了批判。[案例點評]該事件是極其平常的日常報修，因治理處工程技術(shù)職員作責(zé)任心不強(qiáng)，敷衍了事，同時因服務(wù)中心對業(yè)主報修未全面進(jìn)行跟蹤回訪而引起。治理處各分部之間在日常工作中要主動相互溝通，多聯(lián)系，互相提醒，只有如此才能更好地服務(wù)于業(yè)主/住用戶，提高公司的總體治理水平，減少投訴。案例二、景觀瀑布接二連三自動開啟責(zé)任在誰[案例描述]2004年1月9日下午，為迎接參觀訪問半山豪苑的“省房協(xié)年會”各級領(lǐng)導(dǎo)，半山豪苑治理處將椰林園景觀瀑布進(jìn)行開啟。下午四點多，“省房協(xié)年會”的參觀活動結(jié)束，治理處服務(wù)中心通知工程部部長關(guān)閉椰林園的景觀瀑布，工程部所安排的人員因不熟悉設(shè)備，導(dǎo)致瀑布接二連三開啟，白費能源，引起投訴。[處理過程]工程部部長接到通知后安排領(lǐng)班前去處理。領(lǐng)班到現(xiàn)場將景觀瀑布開關(guān)系統(tǒng)的智能按扭按下，按扭的指示燈熄滅后，領(lǐng)班隨即離開。由于景觀瀑布開關(guān)系統(tǒng)屬自動操縱，關(guān)閉不久后又重新開啟。晚上9時左右，物業(yè)公司詹衛(wèi)東副總經(jīng)理發(fā)覺景觀瀑布還沒有關(guān)閉，電話通知工程部部長處理。工程部部長接著派同一領(lǐng)班去關(guān)閉景觀瀑布，工程領(lǐng)班到現(xiàn)場將按扭關(guān)上后又離開。半小時后，景觀瀑布系統(tǒng)又自動開啟。晚上11:15分左右，詹總接到業(yè)主的投訴，瀑布聲音阻礙業(yè)主正常的休息。詹總再一次通知工程部部長要完全處理，工程部部長最后派當(dāng)班技術(shù)員關(guān)閉景觀瀑布總開關(guān)，瀑布泵才停止運行。1月10日，工程部部長組織工程技術(shù)人員對椰林園景觀瀑布開關(guān)系統(tǒng)進(jìn)行全面檢查，更改操縱系統(tǒng)線路后，才完全解決椰林園景觀瀑布開關(guān)系統(tǒng)自動啟動的問題。[案例點評]由于椰林園的景觀瀑布尚未移交到半山豪苑治理處，該瀑布啟動系統(tǒng)由電路板自動操縱，工程技術(shù)員當(dāng)時還沒有完全掌握瀑布的時刻設(shè)置操作程序，不了解設(shè)備相關(guān)使用方法，是造成該事件發(fā)生的要緊緣故。充分反映了治理處部分工程技術(shù)員嚴(yán)峻缺乏工作責(zé)任心，同時對相關(guān)專業(yè)知識的欠缺，專業(yè)技術(shù)有待提高。案例三、自來水管爆裂，工程技術(shù)員及時處理[案例描述]2004年1月27日凌晨3:40左右，正豐豪苑B18不墅后花園草坪向外直冒水，水勢專門大。工程技術(shù)員處理及時，幸免了事故的擴(kuò)大。[處理過程]工程部部長接報后直奔事發(fā)覺場，初步分析為地下自來水管爆裂，即組織人員進(jìn)行搶修。關(guān)閉相關(guān)水閥，挖開泥土后，發(fā)覺一直徑為75mm的PVC補心給水管爆裂。因倉庫無備用材料，工程部長立即報告治理處經(jīng)理，并聯(lián)系集團(tuán)物資供應(yīng)中心采購部，要求供應(yīng)商送貨，貨到后工程技術(shù)人員立即搶修，更換管件，于次日7:40分恢復(fù)正常供水。[案例點評]作為工程技術(shù)人員，應(yīng)對小區(qū)各類設(shè)施設(shè)備的分布了如指掌，才能應(yīng)對各類突發(fā)事故。治理處工程部對小區(qū)給排水管網(wǎng)系統(tǒng)分布相當(dāng)熟悉，整個處理過程，漏水總時長只有15分鐘，處理過程中沒有造成業(yè)主任何投訴，此突發(fā)事故處理相當(dāng)及時、恰當(dāng)，幸免了事態(tài)的進(jìn)一步擴(kuò)大。案例四、污水管道返水，街面污水滿地[案例描述]2004年2月10日，三正世紀(jì)新城3棟3102屋后污水井返冒污水，3棟后內(nèi)街污水滿地，臭氣熏天，被業(yè)主投訴。[處理過程]治理處工程部接報后立即趕往現(xiàn)場,對該污水管道用竹片進(jìn)行疏通，竹片插到管道中間時無法再進(jìn)入管道疏通，多次努力無效，可能是管道內(nèi)雜物過多堵塞，決定破開路面，查看污水管。通過1天