誠(chéng)上廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介課件

永安誠(chéng)上廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介永安誠(chéng)上廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介1零售Retail娛樂Entertainment美食Restaurant時(shí)尚Fashion生活

Lifestyle文化Culture聚會(huì)Party立足永安風(fēng)土人文，通過情景式購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造，以時(shí)尚生活、家庭生活、親民方式消費(fèi)為導(dǎo)向，滿足永安各年齡層食、娛、游、玩、購(gòu)、樂等多元化消費(fèi)需求、主題化一站式購(gòu)物綜合體永安首席休閑娛樂一站式購(gòu)物中心零售娛樂美食時(shí)尚生活文化聚會(huì)立足永安風(fēng)土人文，通過情景式購(gòu)物2永安城市介紹永安城市介紹3誠(chéng)上廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介課件4與三明市線路距離約50公里與省會(huì)福州線路距離約340公里與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的廈門距離約360公里交通的便利使永安與周邊縣市的溝通頻繁永安工業(yè)的發(fā)展，吸引更多周邊縣市勞動(dòng)輸入永安本地商戶服飾進(jìn)貨地點(diǎn)大多選在福州、廈門部分溫州、廣州永安人的眼界、消費(fèi)觀念、生活方式、思維模式都不同程度的受到這些城市的影響2011年福建14個(gè)縣級(jí)市GDP排名中處于中等水平，但增長(zhǎng)速度位列前三說明永安相對(duì)福建其它縣級(jí)市GDP基數(shù)較小，但具備較大的發(fā)展勢(shì)頭2011年福建縣級(jí)市GDP總值數(shù)據(jù)來源：福建各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)/永安區(qū)位及經(jīng)濟(jì)地位研究與三明市線路距離約50公里2011年福建14個(gè)縣級(jí)市GDP排5數(shù)據(jù)來源：永安市統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)來源：永安市統(tǒng)計(jì)公報(bào)永安歷年GDP總量及年增長(zhǎng)率永安歷年人均GDP總量及年增長(zhǎng)率從歷年永安GDP相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)來看，自2008年以后，永安GDP呈現(xiàn)較穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，至2012年人均GDP已經(jīng)突破1.1萬美元，據(jù)此推斷，永安經(jīng)濟(jì)進(jìn)入穩(wěn)步增長(zhǎng)階段，以改善需求為主導(dǎo)，向緩慢、綜合型方向發(fā)展永安目前的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況來推斷，其具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，由此推斷具有一定的消費(fèi)潛力依據(jù)人均GDP與商業(yè)業(yè)態(tài)的關(guān)系，突破1萬美元，商業(yè)形態(tài)即進(jìn)入時(shí)尚娛樂購(gòu)物中心、復(fù)合購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)模式客觀上論證：永安已經(jīng)具備承載復(fù)合型購(gòu)物中心的經(jīng)濟(jì)條件！/永安經(jīng)濟(jì)研究數(shù)據(jù)來源：永安市統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)來源：永安市統(tǒng)計(jì)公報(bào)永安歷年GD6尼葛高新技術(shù)開發(fā)區(qū)老城區(qū)本案城南新區(qū)埔?guī)X汽車工業(yè)園通過對(duì)燕東、燕南、燕北、燕西四街道2007年-2011年人口變化情況可以看到：人口起點(diǎn)燕西、燕南較燕東、燕北低；燕西、燕南街道人口呈逐年上升趨勢(shì)；燕東、燕北呈逐年下降趨勢(shì)；說明人口有從東、北方向西、南方向前移的趨勢(shì)，預(yù)示未來城鎮(zhèn)人口的聚集方向?yàn)槟?、西本案從永安城市?guī)劃圖及四街道的人口變化情況推斷：永安未來的發(fā)展方向主要以南為主，沿巴溪兩岸縱向發(fā)展，橫向發(fā)展為輔從永安規(guī)劃圖來看，本案所處地理位置為版圖中心，銜接老城及城南新區(qū)，方位優(yōu)越2008-2030年永安規(guī)劃圖/永安城市規(guī)劃研究尼葛高新技術(shù)開發(fā)區(qū)老城區(qū)本案城南新區(qū)埔?guī)X汽車通過對(duì)燕東、燕南7永安商業(yè)介紹永安商業(yè)介紹8永安商業(yè)商圈分析永安目前的商圈格局是：1個(gè)大榕樹核心商圈，2個(gè)副級(jí)商圈：汽車站副級(jí)商圈、新佳潔區(qū)域商圈構(gòu)成；大榕樹核心商圈主要以步行街、大小街、開泰百貨等商業(yè)項(xiàng)目構(gòu)成，輻射全城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)人群，租金代表本市最高水平；新佳潔為目前永安市商業(yè)體量最大的購(gòu)物中心項(xiàng)目，百貨檔次代表本市天花板，以其為核心形成區(qū)域商圈，輻射全市60%以上人口；根據(jù)政府規(guī)劃及未來永安商業(yè)格局的研判，將形成以市政府為核心的行政辦公商圈以及由本案連同含笑大道住宅底商形成的未來新的商圈，代表永安新的商業(yè)形式的出現(xiàn)大榕樹核心商圈汽車站副級(jí)商圈新佳潔區(qū)域商圈市政府未來商圈本案未來商圈/永安商圈研究永安商業(yè)商圈分析永安目前的商圈格局是：1個(gè)大榕樹核心商圈，29項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開業(yè)時(shí)間品牌檔次體量（㎡）新佳潔購(gòu)物廣場(chǎng)新華路與燕江南路交叉口2012.1中高檔6.9萬天虹中山路2011.1中檔1.9萬開泰百貨新西路與燕江中路交叉口2009.1中低檔7000旺眾百貨步行街2003.8中低檔1000金都百貨步行街—中低檔800大風(fēng)車兒童主題百貨新佳潔旁2012.12中高檔2500合計(jì)約9.9萬項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址品牌檔次業(yè)態(tài)種類體量（㎡）商業(yè)步行街五四路與燕江中路之間中高檔服飾、通訊等2萬大小街燕江中路中低檔服飾、餐飲等1萬名流財(cái)富步行街新府路中低檔服飾、茶葉等1萬開輝商業(yè)城大窯坑路與含笑大道交叉口中低檔食品、茶葉等約1萬貪吃一條街(新安大院）新安路中檔餐飲、茶葉等約7000合計(jì)約5.7萬超市名稱項(xiàng)目地址開業(yè)時(shí)間品牌檔次體量（㎡）永輝超市（五四店）五四路2006.10中高檔1.1萬永輝超市（五洲店）石門路與巴溪大道交叉口2009社區(qū)超市1.9萬新華都購(gòu)物廣場(chǎng)燕江中路與新府路交叉口2006.12中檔7000佳潔購(gòu)物廣場(chǎng)步行街1997中檔3000佰富購(gòu)物商場(chǎng)東坡路與新安路交叉口—社區(qū)超市1500合計(jì)約4.2萬超市名稱項(xiàng)目地址開業(yè)時(shí)間品牌檔次體量（㎡）蘇寧電器燕江中路與新府路交叉口2008.1中高檔4000國(guó)美電器（步行街店）步行街2009社區(qū)超市2000國(guó)美電器（旗艦店）燕江中路2013.8中檔3000國(guó)美電器（新佳潔4F）新華路與燕江南路交叉口2012.1中檔4000合計(jì)約1.3萬電影院名稱項(xiàng)目地址開業(yè)時(shí)間品牌檔次體量（㎡）華夏大劇院水壩路近永輝超市2009中檔2203大地?cái)?shù)字影院新佳潔4F2012.9中高檔2000合計(jì)約4203項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開業(yè)時(shí)間品牌檔次體量（㎡）名流財(cái)富中心解放北路2012中高檔5.2萬金奇王家具城東坡路2009中低檔800五四路——中低檔約7000紅星美凱龍（未來項(xiàng)目）新六路未定中高檔約6.5萬合計(jì)約12.5萬永安目前現(xiàn)有的商業(yè)體量約：27.5萬㎡/永安現(xiàn)有商業(yè)研究項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開業(yè)時(shí)間品牌檔次體量（㎡）新佳潔購(gòu)物廣場(chǎng)新華10目前永安已有商業(yè)體量約為27.5萬㎡目前永安常住人口總數(shù)約為34.8萬人以此計(jì)算永安目前人均商業(yè)擁有量約為0.79㎡/人參照人均商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)1㎡/人-1.2㎡/人屬于合理范圍以永安目前的商業(yè)格局來看，商業(yè)發(fā)展略低于城市發(fā)展，商業(yè)發(fā)展具備較大潛力！/永安商業(yè)體量研究目前永安已有商業(yè)體量約為目前永安常住人口總數(shù)約為以此計(jì)算永安11本案項(xiàng)目介紹與分析本案項(xiàng)目介紹與分析12本案占地面積：55402㎡總建筑面積：172838.94㎡包含商場(chǎng)、超市、辦公、公寓、酒店、體育館等建筑形態(tài)其中地上商業(yè)：37301.755㎡地下商業(yè)：大潤(rùn)發(fā)19450㎡+計(jì)容面積1663.3㎡=21113.3㎡商業(yè)總面積共計(jì)：58415.055㎡停車位共計(jì)：近900個(gè)（地下574個(gè)）/本案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本案占地面積：55402㎡/本案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)13本案處于未來城市發(fā)展的方向本案體量大，利于形象的塑造、提高影響力本案旁邊為體育中心，帶動(dòng)人流導(dǎo)入本案周邊多為高檔住宅小區(qū)，具備較強(qiáng)的消費(fèi)潛力永安目前宏觀市場(chǎng)環(huán)境良好，且具備較大發(fā)展?jié)摿δ壳吧虡I(yè)項(xiàng)目?jī)H新佳潔一家為購(gòu)物中心，具備較大的發(fā)展空間人口主要年齡層為中年人，此部分人群具有較強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力城市南移發(fā)展，對(duì)于本案有利/本案項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)本案處于未來城市發(fā)展的方向永安目前宏觀市場(chǎng)環(huán)境良好，且具備較14本項(xiàng)目區(qū)別與新佳潔百貨式購(gòu)物中心模式，擴(kuò)大休閑、餐飲類業(yè)態(tài)比重，以餐飲休閑娛樂帶動(dòng)零售類業(yè)態(tài)，同時(shí)引領(lǐng)永安商業(yè)購(gòu)物中心新模式門市時(shí)代城市化初期自發(fā)形成的商業(yè)集中區(qū)，沿街商業(yè)是最直接也是最早的商業(yè)模式。例如沿街底商百貨時(shí)代百貨時(shí)代所提供的商品，不僅僅是功能性商品，并且從商品到購(gòu)物環(huán)境，體現(xiàn)了“品質(zhì)感”。例如開泰百貨市場(chǎng)時(shí)代“大市場(chǎng)”將分散的商家集中在一起，共同形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，是商業(yè)化水準(zhǔn)初步繁榮的標(biāo)志。例如巴溪市場(chǎng)類購(gòu)物中心百貨將購(gòu)物、餐飲、娛樂功能集中在一起，使得消費(fèi)者獲得連貫完整的消費(fèi)體驗(yàn)。例如新佳潔購(gòu)物中心時(shí)代由商品消費(fèi)，轉(zhuǎn)變?yōu)闀r(shí)間消費(fèi)和文化消費(fèi)，商業(yè)項(xiàng)目變成了社交的場(chǎng)所，變成了生活方式。本項(xiàng)目/商業(yè)類型策略分析商業(yè)類型策略目標(biāo)消費(fèi)群體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略本項(xiàng)目區(qū)別與新佳潔百貨式購(gòu)物中心模式，擴(kuò)大休閑、餐飲類業(yè)態(tài)比15全市的城鎮(zhèn)人口占比為51.6%2012年，中國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的城鎮(zhèn)化水平約為52%，進(jìn)入城市社會(huì)階段永安的城市化水平與國(guó)家平均水平相當(dāng)城鎮(zhèn)化水平的提高，將提高城區(qū)人口的聚集度永安35-60歲人口比重最大，約為41.8%其次為18-35歲人群，約為25%18-60歲人權(quán)比重近66.8%此年齡段涵蓋中青年，代表一個(gè)城市的最強(qiáng)消費(fèi)實(shí)力具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，具有較強(qiáng)的消費(fèi)潛力/目標(biāo)消費(fèi)群體分析商業(yè)類型策略目標(biāo)消費(fèi)群體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略全市的城鎮(zhèn)人口占比為51.6%2012年，中國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)16收入水平目標(biāo)人群剛性需求型居住品質(zhì)提升型親地生活向往型普通白領(lǐng)/泛公務(wù)員中級(jí)白領(lǐng)/泛公務(wù)員高級(jí)白領(lǐng)/泛公務(wù)員一級(jí)消費(fèi)商務(wù)宴請(qǐng)品牌專賣SPA/休閑會(huì)所二級(jí)消費(fèi)生活配套/教育培訓(xùn)主題餐廳/茶座咖吧時(shí)尚家居/休閑購(gòu)物三級(jí)消費(fèi)特色小吃賣場(chǎng)超市各類零售專賣/目標(biāo)消費(fèi)群體分析商業(yè)類型策略目標(biāo)消費(fèi)群體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略收入水平目標(biāo)人群剛性需求型居住品質(zhì)提升型親地生活向往型普通白17本案定位為：永安首席休閑娛樂一站式購(gòu)物中心零售Retail娛樂Entertainment美食Restaurant時(shí)尚Fashion生活

Lifestyle文化Culture聚會(huì)Party立足永安風(fēng)土人文，通過情景式購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造，以時(shí)尚生活、家庭生活、親民方式消費(fèi)為導(dǎo)向，滿足永安各年齡層食、娛、游、玩、購(gòu)、樂等多元化消費(fèi)需求、主題化一站式購(gòu)物綜合體本案定位為：永安首席休閑娛樂一站式購(gòu)物中心零售娛樂美食時(shí)尚生186萬㎡商業(yè)體量約相當(dāng)于2個(gè)新潔購(gòu)物廣場(chǎng)約為目前永安商業(yè)總體量的1/5已簽約商家信息主力店：大型超市（大潤(rùn)發(fā)）次主力店：電器賣場(chǎng)（國(guó)美）電影院（星美影院）娛樂場(chǎng)所（威美斯KTV）知名餐飲店（不釩餐廳）麥當(dāng)勞得來速2萬大潤(rùn)發(fā)超市國(guó)美1883㎡麥當(dāng)勞得來速462㎡不釩餐廳2106.85㎡威美斯KTV3841㎡星美影院4800㎡/本案已簽約商家6萬㎡商業(yè)體量約相當(dāng)于2個(gè)新潔購(gòu)物廣場(chǎng)已簽約商家信息2萬大潤(rùn)19體育館SOHO廣場(chǎng)含笑大道本案動(dòng)線為標(biāo)準(zhǔn)”L”型，簡(jiǎn)單明確，動(dòng)線清晰。人流主要方向人流主要方向次入口次入口次入口生活服務(wù)界面生活服務(wù)界面零售界面生活服務(wù)界面業(yè)態(tài)規(guī)劃基于本案吸引物特點(diǎn)，合理安排了業(yè)態(tài)布局/本案業(yè)態(tài)及人流關(guān)系分析體育館SOHO廣場(chǎng)含笑大道本案動(dòng)線20零售餐飲生活服務(wù)休閑娛樂主力店B11F2F3F4F5FB11F2F3F4F5F/樓層功能業(yè)態(tài)示意大潤(rùn)發(fā)大潤(rùn)發(fā)超外零售餐飲零售零售餐飲生活服務(wù)生活服務(wù)休閑娛樂休閑娛樂休閑娛樂餐飲餐飲餐飲零售餐飲生活服務(wù)休閑娛樂主力店B11F2F3F4F5FB1121B1/生活超市LIFESUPERMARKET大潤(rùn)發(fā)超市作為本案的核心主力店保障項(xiàng)目人流量的支撐*入駐品牌以實(shí)際招商為準(zhǔn)/樓層定位新鮮、便宜、舒適、便利與沃爾瑪、家樂福并稱國(guó)內(nèi)連鎖超市三巨頭B1/生活超市大潤(rùn)發(fā)超市作為本案的核心主力店保障項(xiàng)目人流量的22零售餐飲生活服務(wù)休閑娛樂1F/雅致生活ELEGANTLIFE以知名品牌服飾\飾品\精致美食打造雅致生活品味*入駐品牌以實(shí)際招商為準(zhǔn)/樓層定位零售餐飲生活服務(wù)休閑娛樂1F/雅致生活以知名品牌服飾\飾品\232F/時(shí)尚生活FASHIONLIFE時(shí)尚\(zhòng)休閑\精致美食\樂享時(shí)尚美好生活……*入駐品牌以實(shí)際招商為準(zhǔn)/樓層定位2F/時(shí)尚生活時(shí)尚\(zhòng)休閑\精致美食\樂享時(shí)尚美好生活……*入243F/互動(dòng)樂園INTERACTIONPARK電影院\電玩\兒童購(gòu)物天堂共享溫馨互動(dòng)時(shí)刻……*入駐品牌以實(shí)際招商為準(zhǔn)中影星美國(guó)際影院及全國(guó)知名兒童樂園奇樂兒攜手共建永安互動(dòng)樂園！/樓層定位3F/互動(dòng)樂園電影院\電玩\兒童購(gòu)物天堂共享溫馨互動(dòng)時(shí)刻……254F/美食天地DELICATEFOOD地方小吃/特色菜/外國(guó)料理……羅列各色美食……*入駐品牌以實(shí)際招商為準(zhǔn)/樓層定位4F/美食天地地方小吃/特色菜/外國(guó)料理……羅列各色美食……265F/樂享生活ENJOYLIFE滿足商務(wù)宴請(qǐng)/朋友聚會(huì)共享親朋歡樂時(shí)光/樓層定位*入駐品牌以實(shí)際招商為準(zhǔn)特色威美斯，體驗(yàn)不一樣的K歌樂趣！5F/樂享生活滿足商務(wù)宴請(qǐng)/朋友聚會(huì)共享親朋歡樂時(shí)光/樓層27本案各業(yè)態(tài)占比永安首席休閑娛樂一站式購(gòu)物中心以休閑娛樂為主，帶動(dòng)零售一類業(yè)態(tài)，打造永安首席以休閑娛樂餐飲為主的一站式購(gòu)物中心/本案業(yè)態(tài)占比示意本案各業(yè)態(tài)占比永安首席休閑娛樂一站式購(gòu)物中心以休閑娛樂為主，28項(xiàng)目對(duì)比與優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目對(duì)比與優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目對(duì)比與優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目對(duì)比與優(yōu)勢(shì)29商業(yè)規(guī)模約3.3萬㎡的商業(yè)面積約5.7萬㎡商業(yè)體量設(shè)置業(yè)態(tài)百貨、超市大賣場(chǎng)、影城、KTV、三家餐飲超市大賣場(chǎng)、影城、KTV、餐飲店群、零售消費(fèi)群體大眾消費(fèi)者大眾消費(fèi)者商業(yè)模式百貨式購(gòu)物中心一站式購(gòu)物中心VS樓層設(shè)置B1-5FB1-5F新佳潔誠(chéng)上廣場(chǎng)本案體量及主導(dǎo)業(yè)態(tài)均優(yōu)于佳潔百貨，且本站為一站式購(gòu)物中心。/商業(yè)對(duì)比分析商業(yè)類型策略目標(biāo)消費(fèi)群體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析商業(yè)規(guī)模約3.3萬㎡的商業(yè)面積約5.7萬㎡商業(yè)體量設(shè)置業(yè)態(tài)百30主力店佳潔超市大潤(rùn)發(fā)超市次主力店大地影院星美影院次主力店音樂百度KTV威美斯KTVVS新佳潔誠(chéng)上廣場(chǎng)商業(yè)類型策略目標(biāo)消費(fèi)群體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略/商業(yè)對(duì)比分析餐飲牛太郎、豪客來、肯德基、魚言餐飲店群零售佳潔百貨品牌店群本案超市、電影院、餐飲均超過新佳潔，在百貨品牌上擇優(yōu)選擇零售品牌入駐以形成品牌店群主力店佳潔超市大潤(rùn)發(fā)超市次主力店大地影院星美影院次主力店音樂31優(yōu)勢(shì)分析區(qū)域優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆谟腊惨?guī)劃的商業(yè)核心區(qū)域，政策關(guān)注將成為項(xiàng)目所屬的優(yōu)勢(shì)。體育中心項(xiàng)目南面是永安建設(shè)的體育中心，便民的市政有利于項(xiàng)目對(duì)外的推廣；增強(qiáng)居民對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度。體量?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊較為方正，整個(gè)項(xiàng)目的沿街面長(zhǎng)，可視性好，是目前永安市體量最大的商業(yè)體。周邊居民項(xiàng)目北面住宅小區(qū)較新，居住環(huán)境趨近成熟，燕南人口較多，可支撐未來的商業(yè)。優(yōu)勢(shì)分析區(qū)域優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆谟腊惨?guī)劃的商業(yè)核心區(qū)域，政策關(guān)注32形象欣賞形象欣賞33【形象賞析】【形象賞析】34【形象賞析】【形象賞析】35【形象賞析】【形象賞析】36【形象賞析】【形象賞析】37結(jié)束語當(dāng)你盡了自己的最大努力時(shí)，失敗也是偉大的，所以不要放棄，堅(jiān)持就是正確的。WhenYouDoYourBest,FailureIsGreat,SoDon'TGiveUp,StickToTheEnd結(jié)束語38感謝聆聽不足之處請(qǐng)大家批評(píng)指導(dǎo)PleaseCriticizeAndGuideTheShortcomings演講人：XXXXXX時(shí)間：XX年XX月XX日

感謝聆聽演講人：XXXXXX時(shí)間：XX年39永安誠(chéng)上廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介永安誠(chéng)上廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介40零售Retail娛樂Entertainment美食Restaurant時(shí)尚Fashion生活

Lifestyle文化Culture聚會(huì)Party立足永安風(fēng)土人文，通過情景式購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造，以時(shí)尚生活、家庭生活、親民方式消費(fèi)為導(dǎo)向，滿足永安各年齡層食、娛、游、玩、購(gòu)、樂等多元化消費(fèi)需求、主題化一站式購(gòu)物綜合體永安首席休閑娛樂一站式購(gòu)物中心零售娛樂美食時(shí)尚生活文化聚會(huì)立足永安風(fēng)土人文，通過情景式購(gòu)物41永安城市介紹永安城市介紹42誠(chéng)上廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介課件43與三明市線路距離約50公里與省會(huì)福州線路距離約340公里與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的廈門距離約360公里交通的便利使永安與周邊縣市的溝通頻繁永安工業(yè)的發(fā)展，吸引更多周邊縣市勞動(dòng)輸入永安本地商戶服飾進(jìn)貨地點(diǎn)大多選在福州、廈門部分溫州、廣州永安人的眼界、消費(fèi)觀念、生活方式、思維模式都不同程度的受到這些城市的影響2011年福建14個(gè)縣級(jí)市GDP排名中處于中等水平，但增長(zhǎng)速度位列前三說明永安相對(duì)福建其它縣級(jí)市GDP基數(shù)較小，但具備較大的發(fā)展勢(shì)頭2011年福建縣級(jí)市GDP總值數(shù)據(jù)來源：福建各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)/永安區(qū)位及經(jīng)濟(jì)地位研究與三明市線路距離約50公里2011年福建14個(gè)縣級(jí)市GDP排44數(shù)據(jù)來源：永安市統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)來源：永安市統(tǒng)計(jì)公報(bào)永安歷年GDP總量及年增長(zhǎng)率永安歷年人均GDP總量及年增長(zhǎng)率從歷年永安GDP相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)來看，自2008年以后，永安GDP呈現(xiàn)較穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，至2012年人均GDP已經(jīng)突破1.1萬美元，據(jù)此推斷，永安經(jīng)濟(jì)進(jìn)入穩(wěn)步增長(zhǎng)階段，以改善需求為主導(dǎo)，向緩慢、綜合型方向發(fā)展永安目前的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況來推斷，其具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，由此推斷具有一定的消費(fèi)潛力依據(jù)人均GDP與商業(yè)業(yè)態(tài)的關(guān)系，突破1萬美元，商業(yè)形態(tài)即進(jìn)入時(shí)尚娛樂購(gòu)物中心、復(fù)合購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)模式客觀上論證：永安已經(jīng)具備承載復(fù)合型購(gòu)物中心的經(jīng)濟(jì)條件！/永安經(jīng)濟(jì)研究數(shù)據(jù)來源：永安市統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)來源：永安市統(tǒng)計(jì)公報(bào)永安歷年GD45尼葛高新技術(shù)開發(fā)區(qū)老城區(qū)本案城南新區(qū)埔?guī)X汽車工業(yè)園通過對(duì)燕東、燕南、燕北、燕西四街道2007年-2011年人口變化情況可以看到：人口起點(diǎn)燕西、燕南較燕東、燕北低；燕西、燕南街道人口呈逐年上升趨勢(shì)；燕東、燕北呈逐年下降趨勢(shì)；說明人口有從東、北方向西、南方向前移的趨勢(shì)，預(yù)示未來城鎮(zhèn)人口的聚集方向?yàn)槟稀⑽鞅景笍挠腊渤鞘幸?guī)劃圖及四街道的人口變化情況推斷：永安未來的發(fā)展方向主要以南為主，沿巴溪兩岸縱向發(fā)展，橫向發(fā)展為輔從永安規(guī)劃圖來看，本案所處地理位置為版圖中心，銜接老城及城南新區(qū)，方位優(yōu)越2008-2030年永安規(guī)劃圖/永安城市規(guī)劃研究尼葛高新技術(shù)開發(fā)區(qū)老城區(qū)本案城南新區(qū)埔?guī)X汽車通過對(duì)燕東、燕南46永安商業(yè)介紹永安商業(yè)介紹47永安商業(yè)商圈分析永安目前的商圈格局是：1個(gè)大榕樹核心商圈，2個(gè)副級(jí)商圈：汽車站副級(jí)商圈、新佳潔區(qū)域商圈構(gòu)成；大榕樹核心商圈主要以步行街、大小街、開泰百貨等商業(yè)項(xiàng)目構(gòu)成，輻射全城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)人群，租金代表本市最高水平；新佳潔為目前永安市商業(yè)體量最大的購(gòu)物中心項(xiàng)目，百貨檔次代表本市天花板，以其為核心形成區(qū)域商圈，輻射全市60%以上人口；根據(jù)政府規(guī)劃及未來永安商業(yè)格局的研判，將形成以市政府為核心的行政辦公商圈以及由本案連同含笑大道住宅底商形成的未來新的商圈，代表永安新的商業(yè)形式的出現(xiàn)大榕樹核心商圈汽車站副級(jí)商圈新佳潔區(qū)域商圈市政府未來商圈本案未來商圈/永安商圈研究永安商業(yè)商圈分析永安目前的商圈格局是：1個(gè)大榕樹核心商圈，248項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開業(yè)時(shí)間品牌檔次體量（㎡）新佳潔購(gòu)物廣場(chǎng)新華路與燕江南路交叉口2012.1中高檔6.9萬天虹中山路2011.1中檔1.9萬開泰百貨新西路與燕江中路交叉口2009.1中低檔7000旺眾百貨步行街2003.8中低檔1000金都百貨步行街—中低檔800大風(fēng)車兒童主題百貨新佳潔旁2012.12中高檔2500合計(jì)約9.9萬項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址品牌檔次業(yè)態(tài)種類體量（㎡）商業(yè)步行街五四路與燕江中路之間中高檔服飾、通訊等2萬大小街燕江中路中低檔服飾、餐飲等1萬名流財(cái)富步行街新府路中低檔服飾、茶葉等1萬開輝商業(yè)城大窯坑路與含笑大道交叉口中低檔食品、茶葉等約1萬貪吃一條街(新安大院）新安路中檔餐飲、茶葉等約7000合計(jì)約5.7萬超市名稱項(xiàng)目地址開業(yè)時(shí)間品牌檔次體量（㎡）永輝超市（五四店）五四路2006.10中高檔1.1萬永輝超市（五洲店）石門路與巴溪大道交叉口2009社區(qū)超市1.9萬新華都購(gòu)物廣場(chǎng)燕江中路與新府路交叉口2006.12中檔7000佳潔購(gòu)物廣場(chǎng)步行街1997中檔3000佰富購(gòu)物商場(chǎng)東坡路與新安路交叉口—社區(qū)超市1500合計(jì)約4.2萬超市名稱項(xiàng)目地址開業(yè)時(shí)間品牌檔次體量（㎡）蘇寧電器燕江中路與新府路交叉口2008.1中高檔4000國(guó)美電器（步行街店）步行街2009社區(qū)超市2000國(guó)美電器（旗艦店）燕江中路2013.8中檔3000國(guó)美電器（新佳潔4F）新華路與燕江南路交叉口2012.1中檔4000合計(jì)約1.3萬電影院名稱項(xiàng)目地址開業(yè)時(shí)間品牌檔次體量（㎡）華夏大劇院水壩路近永輝超市2009中檔2203大地?cái)?shù)字影院新佳潔4F2012.9中高檔2000合計(jì)約4203項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開業(yè)時(shí)間品牌檔次體量（㎡）名流財(cái)富中心解放北路2012中高檔5.2萬金奇王家具城東坡路2009中低檔800五四路——中低檔約7000紅星美凱龍（未來項(xiàng)目）新六路未定中高檔約6.5萬合計(jì)約12.5萬永安目前現(xiàn)有的商業(yè)體量約：27.5萬㎡/永安現(xiàn)有商業(yè)研究項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開業(yè)時(shí)間品牌檔次體量（㎡）新佳潔購(gòu)物廣場(chǎng)新華49目前永安已有商業(yè)體量約為27.5萬㎡目前永安常住人口總數(shù)約為34.8萬人以此計(jì)算永安目前人均商業(yè)擁有量約為0.79㎡/人參照人均商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)1㎡/人-1.2㎡/人屬于合理范圍以永安目前的商業(yè)格局來看，商業(yè)發(fā)展略低于城市發(fā)展，商業(yè)發(fā)展具備較大潛力！/永安商業(yè)體量研究目前永安已有商業(yè)體量約為目前永安常住人口總數(shù)約為以此計(jì)算永安50本案項(xiàng)目介紹與分析本案項(xiàng)目介紹與分析51本案占地面積：55402㎡總建筑面積：172838.94㎡包含商場(chǎng)、超市、辦公、公寓、酒店、體育館等建筑形態(tài)其中地上商業(yè)：37301.755㎡地下商業(yè)：大潤(rùn)發(fā)19450㎡+計(jì)容面積1663.3㎡=21113.3㎡商業(yè)總面積共計(jì)：58415.055㎡停車位共計(jì)：近900個(gè)（地下574個(gè)）/本案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本案占地面積：55402㎡/本案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)52本案處于未來城市發(fā)展的方向本案體量大，利于形象的塑造、提高影響力本案旁邊為體育中心，帶動(dòng)人流導(dǎo)入本案周邊多為高檔住宅小區(qū)，具備較強(qiáng)的消費(fèi)潛力永安目前宏觀市場(chǎng)環(huán)境良好，且具備較大發(fā)展?jié)摿δ壳吧虡I(yè)項(xiàng)目?jī)H新佳潔一家為購(gòu)物中心，具備較大的發(fā)展空間人口主要年齡層為中年人，此部分人群具有較強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力城市南移發(fā)展，對(duì)于本案有利/本案項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)本案處于未來城市發(fā)展的方向永安目前宏觀市場(chǎng)環(huán)境良好，且具備較53本項(xiàng)目區(qū)別與新佳潔百貨式購(gòu)物中心模式，擴(kuò)大休閑、餐飲類業(yè)態(tài)比重，以餐飲休閑娛樂帶動(dòng)零售類業(yè)態(tài)，同時(shí)引領(lǐng)永安商業(yè)購(gòu)物中心新模式門市時(shí)代城市化初期自發(fā)形成的商業(yè)集中區(qū)，沿街商業(yè)是最直接也是最早的商業(yè)模式。例如沿街底商百貨時(shí)代百貨時(shí)代所提供的商品，不僅僅是功能性商品，并且從商品到購(gòu)物環(huán)境，體現(xiàn)了“品質(zhì)感”。例如開泰百貨市場(chǎng)時(shí)代“大市場(chǎng)”將分散的商家集中在一起，共同形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，是商業(yè)化水準(zhǔn)初步繁榮的標(biāo)志。例如巴溪市場(chǎng)類購(gòu)物中心百貨將購(gòu)物、餐飲、娛樂功能集中在一起，使得消費(fèi)者獲得連貫完整的消費(fèi)體驗(yàn)。例如新佳潔購(gòu)物中心時(shí)代由商品消費(fèi)，轉(zhuǎn)變?yōu)闀r(shí)間消費(fèi)和文化消費(fèi)，商業(yè)項(xiàng)目變成了社交的場(chǎng)所，變成了生活方式。本項(xiàng)目/商業(yè)類型策略分析商業(yè)類型策略目標(biāo)消費(fèi)群體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略本項(xiàng)目區(qū)別與新佳潔百貨式購(gòu)物中心模式，擴(kuò)大休閑、餐飲類業(yè)態(tài)比54全市的城鎮(zhèn)人口占比為51.6%2012年，中國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的城鎮(zhèn)化水平約為52%，進(jìn)入城市社會(huì)階段永安的城市化水平與國(guó)家平均水平相當(dāng)城鎮(zhèn)化水平的提高，將提高城區(qū)人口的聚集度永安35-60歲人口比重最大，約為41.8%其次為18-35歲人群，約為25%18-60歲人權(quán)比重近66.8%此年齡段涵蓋中青年，代表一個(gè)城市的最強(qiáng)消費(fèi)實(shí)力具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，具有較強(qiáng)的消費(fèi)潛力/目標(biāo)消費(fèi)群體分析商業(yè)類型策略目標(biāo)消費(fèi)群體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略全市的城鎮(zhèn)人口占比為51.6%2012年，中國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)55收入水平目標(biāo)人群剛性需求型居住品質(zhì)提升型親地生活向往型普通白領(lǐng)/泛公務(wù)員中級(jí)白領(lǐng)/泛公務(wù)員高級(jí)白領(lǐng)/泛公務(wù)員一級(jí)消費(fèi)商務(wù)宴請(qǐng)品牌專賣SPA/休閑會(huì)所二級(jí)消費(fèi)生活配套/教育培訓(xùn)主題餐廳/茶座咖吧時(shí)尚家居/休閑購(gòu)物三級(jí)消費(fèi)特色小吃賣場(chǎng)超市各類零售專賣/目標(biāo)消費(fèi)群體分析商業(yè)類型策略目標(biāo)消費(fèi)群體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略收入水平目標(biāo)人群剛性需求型居住品質(zhì)提升型親地生活向往型普通白56本案定位為：永安首席休閑娛樂一站式購(gòu)物中心零售Retail娛樂Entertainment美食Restaurant時(shí)尚Fashion生活

Lifestyle文化Culture聚會(huì)Party立足永安風(fēng)土人文，通過情景式購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造，以時(shí)尚生活、家庭生活、親民方式消費(fèi)為導(dǎo)向，滿足永安各年齡層食、娛、游、玩、購(gòu)、樂等多元化消費(fèi)需求、主題化一站式購(gòu)物綜合體本案定位為：永安首席休閑娛樂一站式購(gòu)物中心零售娛樂美食時(shí)尚生576萬㎡商業(yè)體量約相當(dāng)于2個(gè)新潔購(gòu)物廣場(chǎng)約為目前永安商業(yè)總體量的1/5已簽約商家信息主力店：大型超市（大潤(rùn)發(fā)）次主力店：電器賣場(chǎng)（國(guó)美）電影院（星美影院）娛樂場(chǎng)所（威美斯KTV）知名餐飲店（不釩餐廳）麥當(dāng)勞得來速2萬大潤(rùn)發(fā)超市國(guó)美1883㎡麥當(dāng)勞得來速462㎡不釩餐廳2106.85㎡威美斯KTV3841㎡星美影院4800㎡/本案已簽約商家6萬㎡商業(yè)體量約相當(dāng)于2個(gè)新潔購(gòu)物廣場(chǎng)已簽約商家信息2萬大潤(rùn)58體育館SOHO廣場(chǎng)含笑大道本案動(dòng)線為標(biāo)準(zhǔn)”L”型，簡(jiǎn)單明確，動(dòng)線清晰。人流主要方向人流主要方向次入口次入口次入口生活服務(wù)界面生活服務(wù)界面零售界面生活服務(wù)界面業(yè)態(tài)規(guī)劃基于本案吸引物特點(diǎn)，合理安排了業(yè)態(tài)布局/本案業(yè)態(tài)及人流關(guān)系分析體育館SOHO廣場(chǎng)含笑大道本案動(dòng)線59零售餐飲生活服務(wù)休閑娛樂主力店B11F2F3F4F5FB11F2F3F4F5F/樓層功能業(yè)態(tài)示意大潤(rùn)發(fā)大潤(rùn)發(fā)超外零售餐飲零售零售餐飲生活服務(wù)生活服務(wù)休閑娛樂休閑娛樂休閑娛樂餐飲餐飲餐飲零售餐飲生活服務(wù)休閑娛樂主力店B11F2F3F4F5FB1160B1/生活超市LIFESUPERMARKET大潤(rùn)發(fā)超市作為本案的核心主力店保障項(xiàng)目人流量的支撐*入駐品牌以實(shí)際招商為準(zhǔn)/樓層定位新鮮、便宜、舒適、便利與沃爾瑪、家樂福并稱國(guó)內(nèi)連鎖超市三巨頭B1/生活超市大潤(rùn)發(fā)超市作為本案的核心主力店保障項(xiàng)目人流量的61零售餐飲生活服務(wù)休閑娛樂1F/雅致生活ELEGANTLIFE以知名品牌服飾\飾品\精致美食打造雅致生活品味*入駐品牌以實(shí)際招商為準(zhǔn)/樓層定位零售餐飲生活服務(wù)休閑娛樂1F/雅致生活以知名品牌服飾\飾品\622F/時(shí)尚生活FASHIONLIFE時(shí)尚\(zhòng)休閑\精致美食\樂享時(shí)尚美好生活……*入駐品牌以實(shí)際招商為準(zhǔn)/樓層定位2F/時(shí)尚生活時(shí)尚\(zhòng)休閑\精致美食\樂享時(shí)尚美好生活……*入633F/互動(dòng)樂園INTERACTIONPARK電影院\電玩\兒童購(gòu)物天堂共享溫馨互動(dòng)時(shí)刻……*入駐品牌以實(shí)際招商為準(zhǔn)中影星美國(guó)際影院及全國(guó)知名兒童樂園奇樂兒攜手共建永安互動(dòng)樂園！/樓層定位3F/互動(dòng)樂園電影院\電玩\兒童購(gòu)物天堂共享溫馨互動(dòng)時(shí)刻……644F