宿舍物業(yè)設備設施維護與維修服務內容及技術標準

宿舍物業(yè)設備設施維護維修服務內容及技術標準（一）設備運行管理1、各類臺帳記錄完善，有真實數(shù)據(jù)可供參考。A、主要臺帳有：宿舍維修登記本，宿舍維修清單，設施設備保養(yǎng)卡，設施設備維護記錄，日常巡檢登記表，高低壓抄表記錄、電梯月巡檢表等。2、高低壓配電室A、門：外開，門洞配有防鼠和小動物裝置、門扇有通風百葉，門內側裝有防火自動垂簾（或其他防火隔斷措施）。B、防火門和金屬門應保持完好。門外應有明顯的標識："高、低壓配電室"或"非值班工作人員嚴禁入內"。C、在距離配電柜50CM處用黃色油漆劃上10-15CM寬的警戒線。在工作范圍內鋪設相應電壓等級的絕緣橡膠墊。D、對穿過樓板的母線槽、電纜托架必須配備防水的阻水底座。E、設備外觀干凈完整，各類標示清晰，各種指示燈完好，各類儀表完好、指示正確。F、各級開關工作正常，高低壓開關柜前后門鎖完好。直流屏工作正常，電池保養(yǎng)正確。G、補償電容器柜能正常投入運行，各電容器組完好無損。H、高壓操作工具齊全，且有檢驗合格證。3、（中央）空調系統(tǒng)A、機房內可能對外界造成噪音影響，應在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。B、地面應涂防塵漆、并應做好疏水、防水處理。C、冷卻系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)的管道應噴涂明顯的文字，并用不同的顏色標示出其介質流向。D、所有閥門應掛上用比較耐用的材料做成的標示牌，標志牌應具有系統(tǒng)中相應設備和功能的相關技術數(shù)據(jù)、正常狀態(tài)下的規(guī)定狀態(tài)等內容。E、風機底座和風道支架應防潮、耐腐蝕。4、獨立排水系統(tǒng)A、所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井室和其他房間的入處應有房間功能標志牌。B、系統(tǒng)圖應掛在水泵房的墻上。系統(tǒng)內所有水泵、閥門、管道要掛上或標上標識。C、獨立排水系統(tǒng)的運行管理的內容主要是進行巡檢管理。D、運轉檢查：系統(tǒng)中所有水泵的操作，包括有無雜聲，有無漏水現(xiàn)象。E、電氣檢查：所有水泵控制箱的自動和手動輸入是否正常。電氣接線端有無松脫。液位控制器是否正常工作。F、閥門檢查：所有閥門的狀態(tài)情況，狀態(tài)是否如標牌所示。G、管道檢查：尤其是供水壓力管道，要定期檢測管壁厚度，排水管保持暢通，不漏水，特別地漏位置。5、消防系統(tǒng)A、消防水泵房加壓水泵、氣壓罐、濕式報警閥底座無松動，無泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。懸掛帶有技術參數(shù)的標志牌。B、閘閥：明桿加黃油，無滲漏，無生銹。閘閥懸掛標有〃功能、狀態(tài)、技術參數(shù)、上級閥門位置〃等等。C、管道：油漆無剝落，標有工作介質流向指示。D、控制箱：無積塵，外表無缺陷，無生銹。功能標識清楚，指示燈、電流表、壓力表無故障，表面清晰易讀。箱內走線有序，不凌亂。E、室外消火栓等設備水泵接合器室門：無破損，門鉸無松動，門鎖完好，門外有〃消防水泵接合器〃標示牌。F、水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，適配器懸掛式供水樓層范圍標志牌，設備房內嚴禁堆放雜物。G、室外栓：防腐油漆無剝落，配件齊全，四周3米范圍內不應有障礙物。6、電梯系統(tǒng)A、電梯機房的天花、墻身刷白漆，無漏水、滲水現(xiàn)象，地板涂有特殊的地板漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚。B、控制柜、黃色警戒線圍繞主機劃分。C、門外開，并有鎖緊裝置，門上應有明顯標志：〃電梯機房〃、〃機房重地，閑人免進〃。D、機房內不得存放無關設備、雜物和易燃性液體，并應設置手提滅火裝置。機房內應有良好通風，保證室內最高溫度不超過40°C。E、主機上方的承重吊鉤不應有銹蝕現(xiàn)象，涂黃色油漆，最大允許載荷應永久標記在吊鉤所在的支承梁上。F、電梯機房內應設有詳細說明，指出電梯發(fā)生故障時應遵循的救援操作程序，包括電梯困人的解救的步驟。G、當同一機房內設置有數(shù)臺曳引機時，每個主開關和照明開關應配備指示每個開關對應的電梯編號和相應控制設備名稱的標志。H、轎廂照明正常，天花板和地板應清潔無損壞。I、風機運行可靠，無噪音和異常振動，操作面板、電話、對講機、CCTV監(jiān)視器、應急燈、警鈴、超載報警等均使用良好。J、轎廂掛應有標有本梯限載的標識牌、安全使用電梯規(guī)則，有質量技術監(jiān)督部門頒發(fā)的有效年檢證書。K、層門和轎廂門檻的導槽應保持清潔、無雜物、無沙礫。7、監(jiān)控系統(tǒng)A、門外應有"控制中心機房"或"非值班人員，嚴禁入內"等標示牌，室內應有"室內禁止吸煙"或禁煙標示牌。B、使用專用防靜電地板的機房，地板下應無施工時期遺留的痕跡，并且無滲水、潮濕等現(xiàn)象，鋪設在地板下的管道應分別標記標簽，線管內的各類信號線、電源線應整潔有序。C、墻身及天花無滲水、漏水的痕跡。室內和所有機柜內不得放置無關雜物。室內按規(guī)定配備消防滅火器。（二）設備運行維護1、每月維護項目A、高低壓配電系統(tǒng)a、各種照明、指示燈的檢修，確保日常正常運行。b、檢修地下室排風機、送風機運行情況，確保日常正常運行。c、發(fā)電機的檢修，確保日常正常運行。B、（中央）空調系統(tǒng)a、空調機房操作。使其可以正常運行。C、獨立排水系統(tǒng)a、公共設備的檢修，確保日常正常運行。b、記錄減壓閥壓力，確保日常正常運行。C、檢修自備排水泵的運行，確保日常正常運行。D、消防系統(tǒng)a、各類消防器材的檢修，確保日常正常運行。E、土、木材工程系統(tǒng)a、各樓層衛(wèi)生間和廁所門，樓梯的檢修。一旦發(fā)現(xiàn)損壞，及時修復。F、監(jiān)控系統(tǒng)a、各種監(jiān)測設備的接線檢查、除塵。2、季度維護項目a、明暗接線的線路檢修，確保日常正常運行。b、地下層送風機的檢修，確保日常正常運行。c、各種配電室的清潔和維護，確保日常正常運行。a、機房設備的維護和清潔，確保日常正常運行。&、自給排水泵清潔管道、泵房、控制電箱、測試水泵故障自動轉換、檢查泵房和設備是否處于良好狀態(tài)，確保日常正常運行。b、減壓閥清潔管道、檢查泵房和設備是否處于良好狀態(tài)，確保日常正常運行。a、消火栓泵和噴淋泵的維護，確保正常運行。b、防火門的檢修，確保正常運行。a、各樓層門牌的檢修，一旦發(fā)現(xiàn)任何損壞，應及時修復。a、檢查電梯轎廂攝像機的線路接、除塵、調校，確保日常正常運行。3、半年維護項目a、各配電箱、低壓配電柜的檢修，確保日常正常運行。a、各層空調管井和排風機的維護和清潔，確保日常正常運行。a、檢查自備排水泵水泵軸承的運行是否有異常噪音、測試電源故障、水泵故障、水位溢流中控室報警顯示，確保日常正常運行。b、糞池、管道、閥門刷除銹漆。c、潤滑自備排水閘閥的螺釘。a、常用消防器材、設備的保潔與檢修，確保日常正常運行。a、修理每個衛(wèi)生間的地板和瓷磚，一旦發(fā)現(xiàn)破損及時維修。b、修理每個樓梯的地板和墻壁，一旦發(fā)現(xiàn)破損及時維修。a、監(jiān)控室設備全面檢修，除塵緊線。確保日常正常運行。4、年度維護項目a、各配電箱、配電柜刷防銹漆。b、變壓器房、配電房、發(fā)電機、地下送風機的維護和清潔等，確保日常正常運行。a、更換冷凍水和冷卻水，確保日常正常運行。b、涂除銹油漆，確保日常正常運行。c、修補設備保溫層，確保日常正常運行。d、機房設施和設備的維護和清潔，確保日常正常運行。a、自備排水泵控制箱接線處接線嚴密、電機緊線、檢測運行電流，確保日常正常運行。b、減壓閥清洗減壓閥Y隔濾網(wǎng)，確保日常正常運行。c、給排水泵水泵軸承涂潤滑脂，確保日常正常運行。d、水泵、減壓閥及管道刷除銹漆。a、各類消防器材、設備的保潔與檢修，確保日常正常運行。a、修補屋面、設備層墻壁和地面，一旦發(fā)現(xiàn)任何損壞，應及時修復。a、各種設施設備的綜合維護，除塵緊線，確保日常正常運行。b、計算機數(shù)據(jù)備份。（三）宿舍維護管理系統(tǒng)1、維修申請人必須填寫每個學生宿舍樓的維修辦公室或值班室《學院宿舍維修登記表》，詳細填寫房號、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、報修內容等。2、正常工作日的日常維修一般在24小時內完成。報修人須在約定時間內在宿舍等候；維修完畢后，報修人須在維修單上注明維修效果、使用維修材料和維修時間等。如果由于特殊情況確實無法在約定的時間內在宿舍等待，須提前聯(lián)系維修人員，并另行約定維修時間，避免維修人員長時間等候，耽誤維修任務的完成。如果因為報修人不在而耽誤維修時間的，維修人員需要在報修單上注明不在的時間段。3、維修時間由維修人員與報修人商定，維修申請人應在維修申請中說明可用的時間段，以便維修。如確因工具、材料等因素一時無法完成維修任務的，維修人員須向報修人做好解釋工作，并另行約定維修時間；如因技術等原因無法處理的，則在向報修人解釋清楚后，及時向后勤處反映。4、維修人員每日應認真填寫《大學生宿舍日常維護總結》，并將結果于次日上午10：00報后勤處。5、乙方保證公共設施和設備的維護、正常運行，水電工每巡查1次以上，每月定期保養(yǎng)，開通24小時服務熱線，維修及時率、維修完好率達95%以上。6、制定物品賠償制度，定期檢查設備設施，發(fā)現(xiàn)人為損壞的情況，追究使用者責任，維修費用由用戶承擔（需修復恢復至原狀），報甲方備案，必要時由甲方協(xié)助。7