買(mǎi)房知識(shí)大全

買(mǎi)房知識(shí)大全買(mǎi)房知識(shí)大全買(mǎi)房知識(shí)大全xxx公司買(mǎi)房知識(shí)大全文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度教你如何看戶(hù)型??！一、總原則：功能分區(qū)，清晰合理

宜：動(dòng)靜、潔污分離，室內(nèi)“交通”便利。

1．起居室、餐廳、廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，應(yīng)靠近入戶(hù)門(mén)設(shè)置；臥室是靜區(qū)，位置應(yīng)比較深入，以保證居住的私密性；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；

2．衛(wèi)生間屬污區(qū)，廚房、餐廳屬于潔區(qū)，應(yīng)適當(dāng)分離；

3．室內(nèi)交通線便捷；

4．面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶(hù)型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)藏空間。

忌：

1．功能分區(qū)不合理；

2．室內(nèi)交通線太多；

3．對(duì)著起居室的衛(wèi)生間無(wú)前室；

4．臥室門(mén)朝客廳敞開(kāi)；

5．四居室的戶(hù)型主臥室不帶專(zhuān)用衛(wèi)生間以及無(wú)儲(chǔ)藏空間；

6．各功能空間面積比例不當(dāng)；

7．躍層戶(hù)型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；

8．入戶(hù)無(wú)過(guò)渡空間。

二、各功能空間分原則：尺度合理、便于使用。

起居廳

宜：

1．寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1／7；

2．由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門(mén)應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間；

3．廳宜做成長(zhǎng)方形，其寬度不應(yīng)小于3．3米，深寬比不宜大于2；

4．若入戶(hù)為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過(guò)渡空間，以增加戶(hù)內(nèi)的私密性和滿(mǎn)足使用功能的需要。

忌：

1．起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對(duì)著起居廳的門(mén)多，起居廳無(wú)穩(wěn)定的空間；

2．起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；

3．起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對(duì)墻面；

4．起居廳的形狀不好或尺度不合理。

臥室

宜：

1．主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米；

2．大面積戶(hù)型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專(zhuān)用衛(wèi)生間；

3．如戶(hù)內(nèi)僅設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近；

4．次臥室的面積宜大于10平方米。

忌：主臥室的寬度小于3米或面積過(guò)小。

餐廳

宜：和起居廳空間宜相對(duì)獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔；如獨(dú)立設(shè)計(jì)，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于2．4米。

忌：

1．餐廳面積過(guò)大或過(guò)??；

2．正對(duì)衛(wèi)生間；

3．遠(yuǎn)離廚房。

廚房

宜：與餐廳密切聯(lián)系，直接對(duì)外采光通風(fēng)；凈寬度不應(yīng)小于1．5米；廚具按洗、切、燒的順序合理布置；宜帶一服務(wù)陽(yáng)臺(tái)；灶臺(tái)的預(yù)留位置便于安裝抽油煙機(jī)。

忌：寬度不夠，影響操作。

衛(wèi)生間

宜：

1．帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1．6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1．2米；

2．對(duì)著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)；

3．衛(wèi)生間的大小與整幢戶(hù)型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。

忌：

1．衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)；

2．空間過(guò)于狹窄，影響洗浴功能。

陽(yáng)臺(tái)

宜：為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽(yáng)臺(tái)欄桿高1．1米，但其實(shí)體的欄板應(yīng)降至850至900毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅?yáng)臺(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。

忌：實(shí)體欄板太高，影響采光及觀景。給予購(gòu)房者的幾點(diǎn)提醒：怎樣選擇戶(hù)型合理的房子（一）根據(jù)使用選擇戶(hù)型

對(duì)于住宅的戶(hù)型，消費(fèi)者應(yīng)如何選擇呢住宅的戶(hù)型按平面組織可分為：獨(dú)幢公寓、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳等。按剖面變化可分為：復(fù)式，躍層式，錯(cuò)層式等。消費(fèi)者在挑選時(shí)，應(yīng)結(jié)合平面、剖面一起考慮。對(duì)于一室一廳、二室一廳、二室二廳等戶(hù)型，因主要的目的是滿(mǎn)足使用功能，且面積控制緊張，故應(yīng)選擇剖面上無(wú)大動(dòng)作的設(shè)計(jì)。對(duì)于獨(dú)幢公寓、三室二廳、四室二廳等高標(biāo)準(zhǔn)住宅，剖面上應(yīng)有變化才好。若全從一個(gè)標(biāo)高上展開(kāi)，空間感覺(jué)較死板，而且也需要一些走道。若能結(jié)合剖面變化，水平走道會(huì)減少，空間也多了一個(gè)層次。所以消費(fèi)者在選擇此類(lèi)住宅時(shí)，應(yīng)選擇剖面有變化設(shè)計(jì)。從戶(hù)型結(jié)構(gòu)分析，超大戶(hù)型與超小產(chǎn)型的設(shè)計(jì)不是大眾的需求對(duì)象，而面積大小適中、居室功能分開(kāi)、雙廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)的戶(hù)型設(shè)計(jì)較受歡迎。

目前較為流行的躍層設(shè)計(jì)及外廊式廚衛(wèi)設(shè)計(jì)則得到更多消費(fèi)者的青睞，銷(xiāo)售前景看好。

（二）各地戶(hù)型各有差異

由于歷史的原因，各地的房產(chǎn)戶(hù)型存在著差異，相比上海、深圳等城市，北京的戶(hù)型設(shè)備確實(shí)是相對(duì)落后。其中主要是兩方面的原因：首先是北京對(duì)限高、樓距等要求十分嚴(yán)格，出于容積率的考慮，發(fā)展商為了盡可能多出面積的考慮，發(fā)展商為了盡可能多出面積，只好犧牲了戶(hù)型的合理性；另外，由于從前北京住宅市場(chǎng)消費(fèi)主體是集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力，在購(gòu)房時(shí)更多考慮的是住宅面積和居室數(shù)，對(duì)戶(hù)型的要求不太高。這也使發(fā)展商忽略了居室戶(hù)型的完善與創(chuàng)新。缺少市場(chǎng)的壓力，自然使北京的戶(hù)型設(shè)計(jì)缺乏新意，落后于南方城市。

（三）室外景觀成新寵

客戶(hù)在購(gòu)房時(shí)，住宅的面積、居室數(shù)、朝向、內(nèi)部布局都是應(yīng)該考慮的重要因素，但目前客戶(hù)挑選住房時(shí)有一個(gè)新的趨勢(shì)，即客戶(hù)選房時(shí)對(duì)居室朝向有逐漸淡化的傾向，而對(duì)室外景觀的重視程度正日漸加強(qiáng)。如果室外景觀優(yōu)美，即使傳統(tǒng)上讓為較差的朝北戶(hù)型也會(huì)受到認(rèn)可。這主要是由于現(xiàn)在人們工作繁忙，白天較少有時(shí)間在家休息，加之空調(diào)等電器的普及，人們對(duì)日照等自然條件的要求有所減弱，而對(duì)優(yōu)美景色的需求卻在增強(qiáng)。

（四）先廳后臥，順序選擇

客戶(hù)在購(gòu)房時(shí)考慮居室各部分的優(yōu)先順序是：第一看起居室（廳）是否好用，包括廳的面積、布局等；第二是主臥室的合理性，如面積、采光條件、居室私密性；第三是相對(duì)獨(dú)立的餐廳的功能；第四考慮的是廚房的環(huán)境，一個(gè)寬敞好用的廚房，往往比次臥室更為客戶(hù)所看重；第五才是次臥室（書(shū)房、客房）；最后考慮陽(yáng)臺(tái)。

另外，在廳的選擇和設(shè)計(jì)時(shí)，面寬也是一個(gè)較為關(guān)鍵的因素。面寬大小會(huì)給使用帶來(lái)極大不便。一般應(yīng)在３．９米以上較為適宜，至少也應(yīng)滿(mǎn)足３．６米。買(mǎi)房殺價(jià)的心理學(xué)技巧1、

隱藏對(duì)所看房屋的喜愛(ài)程度，再有好感也不要輕易流露，越是漫不經(jīng)心房東就越心虛自己掛的房屋價(jià)格是不是合理，方便后面的殺價(jià)。

2、

言談中對(duì)房東透露已看中其他房屋被已準(zhǔn)備付定金，但也很喜歡此套房屋，流露出左右為難的樣子窺探房東的賣(mài)房誠(chéng)意度，如果是很誠(chéng)意出售勢(shì)必強(qiáng)力推薦自己的房屋，這時(shí)就可以慢慢殺價(jià)了，切記表演一定要逼真要在一定的范圍內(nèi)殺價(jià)，把握好度不要太過(guò)火，否則會(huì)適得其反。

3、

告知房東已經(jīng)付了其他房子的定金50000元，如果違約不買(mǎi)的話房東會(huì)把定金沒(méi)收，但自己確實(shí)很喜歡你這套房屋，看能否便宜點(diǎn)補(bǔ)償已付但將被房東沒(méi)收的定金。

4、

告知很喜歡此房屋，但要等自己的房子還出售后才能買(mǎi)，要求付款時(shí)間推后，一般的房東都不會(huì)同意，這時(shí)就退一步說(shuō)要貸款或墊資但都需要額外的費(fèi)用，商榷能否共同分?jǐn)?，其目的也是為了降低房?jī)r(jià)。

5、

列出房屋的眾多缺點(diǎn)但又要表露出比較喜歡的狀態(tài)而猶豫不定，逼房東自動(dòng)降價(jià)。但列出房屋的缺點(diǎn)時(shí)一定要向房東流露出自己對(duì)此套房屋很感興趣，不然房東會(huì)認(rèn)為你沒(méi)有誠(chéng)意而斷了回旋余地。房屋缺點(diǎn)概括：交通不方便、交通方便但太吵、周邊配套設(shè)施不全、周邊配套設(shè)施全但太雜亂、物業(yè)管理比較差、物業(yè)管理好但管理費(fèi)太高居住成本高、樓層低蚊蟲(chóng)多采光差、樓層高出入不便噪音大、朝北日照不足朝西西曬嚴(yán)重、朝南雖好但有可能看不到景觀、毛坯房自己裝修很麻煩、裝修房又不喜歡他的風(fēng)格裝修時(shí)還要花錢(qián)敲掉等

6、

告知自己真的很滿(mǎn)意，但家人、老公和老婆不是很滿(mǎn)意，希望價(jià)格便宜點(diǎn)可以說(shuō)服他們，最好現(xiàn)場(chǎng)打電話跟家人商議爭(zhēng)吵上演一場(chǎng)苦肉計(jì)，越逼真效果越好殺的價(jià)格也越理想。

7、

告知自己可以一次性付款而縮短交易周期，但自己又不太想把一大筆資金變成死錢(qián)，除非有便宜的價(jià)格，這對(duì)急需資金周轉(zhuǎn)的房東最為生效。

8、想法知道房東的電話，讓自己的家人扮成中介公司業(yè)務(wù)人員推薦他樓下或樓上的房子給他問(wèn)他買(mǎi)不買(mǎi)，但是價(jià)格一定要比他在賣(mài)的房屋的便宜，其目的是讓他知道產(chǎn)品的有競(jìng)爭(zhēng)性，塑造競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

9、

擅用手機(jī)。在殺價(jià)的過(guò)程中你的手機(jī)響了，有其他中介公司業(yè)務(wù)員給你推薦一套跟此套房屋相同小區(qū)，面積、樓層相仿但價(jià)格便宜得多的房屋，在通話中表示立即就可以定，此時(shí)如果房東愿意挽留或者著急表示有殺價(jià)的空間。

10、

擅用房產(chǎn)廣告。事實(shí)勝于雄辯，用數(shù)據(jù)說(shuō)話。極力找到看中的房屋在市場(chǎng)上的廣告價(jià)格，一般來(lái)說(shuō)房產(chǎn)中介公司在媒體上廣告價(jià)格都比房東的掛牌價(jià)低，用此打擊房東告知整個(gè)市場(chǎng)上都以這個(gè)價(jià)格在出售他的房屋，以此摧毀房東的最后心理防線達(dá)到殺價(jià)的目的。

11、

隨身帶著50000元現(xiàn)金，說(shuō)只要價(jià)格便宜到自己的心理價(jià)位就立即付定金，這是殺手锏，房東都是見(jiàn)錢(qián)眼開(kāi)不見(jiàn)兔子不撒鷹。

12、如果實(shí)在殺不下來(lái)，不要留戀與不舍，立即拔腿就走，讓房東擔(dān)心失去你怎么一個(gè)誠(chéng)意的客戶(hù)而立即讓價(jià)，這叫欲擒故縱。房?jī)r(jià)高要?dú)r(jià)有道二手房殺價(jià)二十四招全攻略“漫天要價(jià)，就地還錢(qián)”，意思是說(shuō)：講價(jià)要狠，心軟則敗。殺價(jià)是一門(mén)大學(xué)問(wèn)，它如三軍作戰(zhàn)，攻心為上。大至外交談判，小到日常買(mǎi)菜，都要講價(jià)還價(jià)一番。因此掌握一些講價(jià)技巧，不但可以為自己省錢(qián)，而且還能自得其樂(lè)。

但買(mǎi)房子的不同之處在于，買(mǎi)賣(mài)雙方是內(nèi)行與外行之間的較量。由于對(duì)方多是賣(mài)場(chǎng)高手，而購(gòu)房者充其量是業(yè)余愛(ài)好者，往往處于不利地位。但話雖如此，咱們也大可不必單長(zhǎng)人家的威風(fēng)，倒是更應(yīng)學(xué)會(huì)“在戰(zhàn)略上藐視敵人，在戰(zhàn)術(shù)上重視敵人?！辟I(mǎi)房殺價(jià)二十四招第一招：不要表露對(duì)物業(yè)有好感，讓對(duì)手不知道你的意圖，無(wú)法爭(zhēng)取主動(dòng)。

第二招：告知對(duì)方已看中其他物業(yè)并付定金，看對(duì)手是否愿意開(kāi)出更有吸引力的價(jià)格。

第三招：告知對(duì)方已看中其他物業(yè)并已付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點(diǎn)以補(bǔ)償已付出不能退還的定金。

第四招：告知對(duì)方已購(gòu)置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買(mǎi)，因此要求賣(mài)方在付款方法上再優(yōu)惠些。

第五招：不停地找物業(yè)的缺點(diǎn)，要求降價(jià)。

第六招：告知自己很滿(mǎn)意，但家人有其他的想法，如果房?jī)r(jià)便宜則可以解決問(wèn)題；或者表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望，迫使對(duì)方降價(jià)格。

第七招：告知準(zhǔn)備一次性付款，要求最優(yōu)惠的價(jià)。

第八招：帶著5000元，說(shuō)只要售價(jià)合適就馬上決定購(gòu)買(mǎi)。

第九招：如果實(shí)在談不下去，不防抬腿就走，讓賣(mài)方擔(dān)心失去你這個(gè)有強(qiáng)烈購(gòu)買(mǎi)欲的客戶(hù)。

第十招：與其他物業(yè)的價(jià)格作比較，要求對(duì)方再降價(jià)。

第十一招：告知能力有限買(mǎi)不起，要求再便宜一點(diǎn)。第十二招：告知資金在外地或外國(guó)，購(gòu)房款需慢慢支付，以爭(zhēng)取更優(yōu)惠的付款條件。

第十三招：告知物業(yè)管理費(fèi)太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費(fèi)。

第十四招：告知自己現(xiàn)金積壓在股市或其他生意上，想購(gòu)置房子，但希望付款條件或售價(jià)能更優(yōu)惠些。

第十五招：告知這房子是別人送給自己的，自己不想掏錢(qián)買(mǎi)，因此預(yù)算有限，就這么多錢(qián)，不賣(mài)就算

第十六招：告知從朋友處已知有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇。

第十七招：告知自己沒(méi)有找代理行，直接與開(kāi)發(fā)商交易希望能免傭金。

第十八招：與談判人員、銷(xiāo)售人員成為朋友，憑交情爭(zhēng)取拿到該項(xiàng)目的最優(yōu)惠的價(jià)格。

第十九招：找多位不同的銷(xiāo)售代理，試探銷(xiāo)售價(jià)的最低價(jià)，或聲東擊西，探知更便宜的價(jià)格。

第二十招：要求開(kāi)發(fā)商給毛坯房的價(jià)，同意后再要求提供裝修。

第二十一招：先選一個(gè)比較次一些的單元把價(jià)格談好，再要求以同樣的價(jià)格買(mǎi)更好的單元。

第二十二招：告知自己買(mǎi)此物業(yè)主要想用于出租，但因自己不在國(guó)內(nèi)也沒(méi)有時(shí)間，借此提出是否能幫助出租事宜，并要求送裝修及家電.第二十三招：告知自己有不少朋友也會(huì)跟著自己買(mǎi)，只有最優(yōu)惠的價(jià)格才能帶來(lái)更多買(mǎi)家。

第二十四招：記住，比購(gòu)房者的時(shí)間更寶貴的是房產(chǎn)商的時(shí)間，故意拖延時(shí)間，慢慢磨，主動(dòng)權(quán)在自己手上，每次都要求更便宜的價(jià)格。切勿因擔(dān)心“過(guò)了蘇州無(wú)艇搭”，而急于下訂。二手房買(mǎi)賣(mài)殺價(jià)秘笈二手房的優(yōu)勢(shì)恰好是我們買(mǎi)二手房時(shí)的殺價(jià)關(guān)鍵點(diǎn)，一是信息優(yōu)勢(shì)。

二手房比新房的優(yōu)勢(shì)最大的一點(diǎn)來(lái)自信息均衡，不象新房那樣存在相當(dāng)多的無(wú)底洞。二手房的價(jià)格是有評(píng)估依據(jù)的,我們可以從毗鄰地帶的租賃價(jià)格新房出售最低起價(jià)二手房公示價(jià)格來(lái)判斷所購(gòu)買(mǎi)的二手房?jī)r(jià)是否可靠，換句話講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過(guò)比較衡量的。這里有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，商品性二手房?jī)r(jià)格最合理的區(qū)間在周邊新房?jī)r(jià)格最高者的三分之二，其他類(lèi)型的如公產(chǎn)房/小產(chǎn)權(quán)房則視地段及保障程度有較大差距，年紀(jì)較大的老齡商品房大約相當(dāng)于當(dāng)?shù)匦路烤鶅r(jià)的一半。

走出這個(gè)范圍，你就應(yīng)該借助于其他方法談個(gè)理想的價(jià)位。

二是出賣(mài)方弱點(diǎn)比較容易找出

我們大約可以從出賣(mài)方的有關(guān)信息找出談價(jià)優(yōu)勢(shì)，如出賣(mài)方急于出手的原因，有些是移居外地或出國(guó)，因而急用現(xiàn)金，這個(gè)時(shí)候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現(xiàn)階段房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，對(duì)于炒房者出貨，也可以通過(guò)付款條件及類(lèi)比因素談價(jià)。

對(duì)于二手房，裝修投入是個(gè)沉落成本，買(mǎi)家可以以不含裝修的價(jià)格來(lái)成交，挑剔其裝修無(wú)用或裝修陳舊等都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格略有下調(diào)。

買(mǎi)賣(mài)雙方的身份在談價(jià)時(shí)也有必要用一用，大家都是普通人，因而不要象開(kāi)發(fā)商那樣吃?xún)r(jià)，現(xiàn)在的二手房?jī)r(jià)大約都翻了一番，所以通過(guò)表情與達(dá)意，有時(shí)可以談落一些價(jià)格。

三是出賣(mài)方拿出價(jià)格理由的部分都可以市場(chǎng)性原因找出反方證據(jù)

出賣(mài)方提出的售出價(jià)大約會(huì)說(shuō)到：地段優(yōu)勢(shì)出租價(jià)格或已經(jīng)帶租約同類(lèi)地段新房與二手房較大的價(jià)差市政變化讓房子變得稀缺而有效可賣(mài)可不賣(mài)的說(shuō)法等等。

說(shuō)到地段,你可就其出價(jià)翻了一番來(lái)回?fù)簦喈?dāng)證明了賣(mài)方將升值回報(bào)全拿走了，至少應(yīng)該留有余地，讓二手房東也有個(gè)相關(guān)的回報(bào)；對(duì)已帶租約，一是不定性存在，二是租價(jià)可能不大合理，最大的回?fù)羰侄问悄阗I(mǎi)二手房的主要考慮是自住而不是出租；對(duì)于二手房與新房的價(jià)差，你還是應(yīng)該著眼于對(duì)方的投資價(jià)值在價(jià)格里已經(jīng)有依托，并且新房也在下調(diào)；基于購(gòu)買(mǎi)當(dāng)時(shí)的時(shí)間，現(xiàn)在有些地段市政發(fā)生的革命性變化，導(dǎo)致二手房出賣(mài)人會(huì)喊出較高價(jià)格，并打出可賣(mài)可不賣(mài)的姿態(tài)，你應(yīng)著眼于你買(mǎi)二手房，一是手頭緊，但確實(shí)需要買(mǎi)房，再加上買(mǎi)了后也對(duì)市場(chǎng)價(jià)格回調(diào)有所擔(dān)心，因而在買(mǎi)入時(shí)適當(dāng)考慮一下這一情形。

四是出價(jià)方式的談判技巧

許多二手房?jī)r(jià)格是以包價(jià)出現(xiàn)的，即雙證及過(guò)戶(hù)費(fèi)由對(duì)方出，買(mǎi)受人僅僅承擔(dān)二手房的買(mǎi)價(jià)，而事實(shí)上售價(jià)里含有辦證過(guò)戶(hù)等手續(xù)費(fèi)用在內(nèi)并略有上浮。

方法是先通過(guò)第一個(gè)技巧權(quán)衡對(duì)方的出價(jià)合理性，如果出價(jià)比較合理,而權(quán)證費(fèi)用加入到購(gòu)買(mǎi)成本的時(shí)候，價(jià)格還是可以承受，則可以將權(quán)證費(fèi)用轉(zhuǎn)為由買(mǎi)受人承擔(dān)，在這一前提下再與對(duì)方商談成交價(jià)格。封死對(duì)方靠代辦過(guò)戶(hù)來(lái)提高單位售價(jià)的路徑。

合同二手房還應(yīng)該剔除掉提前還貸的有關(guān)費(fèi)用不要計(jì)入到買(mǎi)賣(mài)價(jià)中，這個(gè)應(yīng)該是房東自主完成的事項(xiàng)。

五是對(duì)于非完全性商品房的附加談判技巧

有些房子做為二手房是可以買(mǎi)入的,但與一般性商品房有差距，這個(gè)時(shí)候主要從法律方面權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)的合法性，買(mǎi)后你的權(quán)益如何得到保障；同時(shí)這類(lèi)房子的價(jià)格一般僅僅是二手商品房的三分之二，所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類(lèi)房子房東的底氣不是很足，尤其是當(dāng)下房?jī)r(jià)有下降趨勢(shì)，你可以大膽殺價(jià)。

二手房怎么買(mǎi)不會(huì)吃虧

八大招數(shù)一一看過(guò)來(lái)

第一招：地理位置是關(guān)鍵

地段好壞決定房屋的未來(lái)升值潛力。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二手房純居住人群來(lái)說(shuō)，可以盡量選擇那些離車(chē)站、地鐵較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買(mǎi)房，這樣不但上、下班較便利而且買(mǎi)菜、購(gòu)物等也會(huì)十分方便。

對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二手房長(zhǎng)期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域買(mǎi)房，因?yàn)殡S著商圈的不斷成熟其二手房?jī)r(jià)值也會(huì)充分體現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)如果房屋業(yè)主以租代售的話，其投資回報(bào)收益也將較為可觀。

第二招：房屋質(zhì)量看周詳

房屋質(zhì)量是買(mǎi)房時(shí)十分重要的一個(gè)考核因素。就目前北京二手房市場(chǎng)而言，上世紀(jì)80年代的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時(shí)間較長(zhǎng)，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)應(yīng)注意這些因素。

第三招：戶(hù)型面積要選好

上世紀(jì)80年代期間的二手房普遍戶(hù)型面積較小且通風(fēng)采光也有其局限性，而上世紀(jì)90年代以后建成的房屋戶(hù)型開(kāi)始逐漸合理化。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要盡量選擇自己更看中的那一方面，如首次置業(yè)者可以選擇那些戶(hù)型小、總價(jià)相對(duì)較低的二手房過(guò)渡；而白領(lǐng)、上班族則可以購(gòu)買(mǎi)那些戶(hù)型相對(duì)較寬敞的二手房。

第四招：房屋產(chǎn)權(quán)驗(yàn)仔細(xì)

在二手房交易過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛，因此了解清楚房屋產(chǎn)權(quán)狀況是十分重要的。

首先，弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否為同一個(gè)人并要求賣(mài)方提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件。其次，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源與其合法性。第三，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)，有無(wú)房產(chǎn)抵押，包括私下抵押、共有人等等。當(dāng)購(gòu)房者仔細(xì)驗(yàn)明所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)之后方可安全購(gòu)買(mǎi)，以免日后發(fā)生糾紛。

第五招：裝修結(jié)構(gòu)弄清楚

二手房大都帶裝修，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)后立即入住的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)著實(shí)可以節(jié)省一筆不小的裝修開(kāi)支。但是對(duì)于想要重新裝修的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就要將其最初購(gòu)買(mǎi)時(shí)的裝修情況弄清楚，已經(jīng)裝修過(guò)的地方是不是需要全部打掉，最好了解其住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，也好便于重新裝修。

第六招：屋內(nèi)配置細(xì)查看

購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，屋內(nèi)的部分配置(沙發(fā)、衣柜、空調(diào)、床、燃?xì)庠?、熱水器、電話?，通常情況下業(yè)主都會(huì)折價(jià)或半賣(mài)半送給購(gòu)房者。這時(shí)購(gòu)房者切不可貪圖小利，一定要仔細(xì)查看這些物品是否能用，再考慮購(gòu)買(mǎi)與否。

第七招：物業(yè)雜費(fèi)看真切

算算居住費(fèi)用水、電、氣的價(jià)格，觀察這些費(fèi)用如何收取是上門(mén)代收還是自己去繳，三表是否出戶(hù)?？纯此?gòu)買(mǎi)房屋的物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是多少；小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；小區(qū)綠化工作如何；了解物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。同時(shí)，自駕車(chē)族還要查看其車(chē)位的費(fèi)用。如果是高層塔樓還需觀察電梯的品牌、速度及管理方式，如何收費(fèi)等，將這些雜七雜八的費(fèi)用搞清楚才能夠安心購(gòu)買(mǎi)。

第八招：探訪鄰里是否和睦

鄰里之間是否和睦關(guān)系到購(gòu)房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會(huì)讓你生活愉快。通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會(huì)層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處，同時(shí)亦能知曉購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)居間/定金注意事項(xiàng)

最近買(mǎi)賣(mài)了幾套房子，都是通過(guò)中介，總結(jié)了不少經(jīng)驗(yàn).

首先在簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同前，一般都會(huì)簽一個(gè)居間和定金合同。一般來(lái)說(shuō)買(mǎi)方要交付定金給賣(mài)方，而買(mǎi)方會(huì)將房產(chǎn)證交給中介或買(mǎi)方，表示立約的意象。

居間合同的定金：

有的中介合同說(shuō)明了“定金由中介保管”，買(mǎi)家要注意了，一般來(lái)說(shuō)定金都是由賣(mài)方交到買(mǎi)方手中，如果合同中有這個(gè)條款，賣(mài)方就比較被動(dòng)，在沒(méi)有收到定金現(xiàn)金的情況下，居間合同仍可能成立。賣(mài)方可以要求中介將此條款改為定金交付買(mǎi)家

居間合同關(guān)于中介的報(bào)酬：根據(jù)合同法的規(guī)定，房產(chǎn)中介的服務(wù)屬于居間服務(wù)，如果房產(chǎn)中介不能促成交易，不應(yīng)該收取報(bào)酬，只能收取因?yàn)槁?lián)系買(mǎi)賣(mài)雙方而發(fā)生的費(fèi)用?，F(xiàn)實(shí)中，房產(chǎn)中介往往為了保護(hù)自己的利益會(huì)在居間合同中加入類(lèi)似“如買(mǎi)方或賣(mài)方的原因，導(dǎo)致雙方無(wú)法簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方或賣(mài)方須支付中介房?jī)r(jià)1%的服務(wù)費(fèi)”

。

這樣的條款對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方是不利的，可以要求中介改為“如買(mǎi)方或賣(mài)方的原因，導(dǎo)致雙方無(wú)法簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方或賣(mài)方須支付中介必要的費(fèi)用”。

關(guān)于做低房?jī)r(jià)

–

很多中介會(huì)為了拉生意而向買(mǎi)方或賣(mài)方保證能在繳納房產(chǎn)相關(guān)交易稅費(fèi)時(shí)，通過(guò)個(gè)人關(guān)系，將房?jī)r(jià)評(píng)估價(jià)格做低，這樣可以省去買(mǎi)方或賣(mài)方不少稅費(fèi)。這種行為本身是違法行為，無(wú)法通過(guò)合同來(lái)限制中介的這個(gè)責(zé)任。也就是說(shuō)如果房產(chǎn)中介最后不能做低房?jī)r(jià)，買(mǎi)方/賣(mài)方也不可能毀約，必須承擔(dān)相應(yīng)得稅費(fèi)。所以賣(mài)/買(mǎi)房時(shí)，還是要將無(wú)法做低房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)各位的交易成本中。賣(mài)方并不一定在收到定金后，要將房產(chǎn)證交給買(mǎi)方，這個(gè)就看誰(shuí)比較強(qiáng)勢(shì)了。賣(mài)方一旦交出房產(chǎn)證后就無(wú)法再和其他買(mǎi)家進(jìn)行交易。雖然賣(mài)方可以向房產(chǎn)交易中心掛失再補(bǔ)辦新房產(chǎn)證，但是因?yàn)楝F(xiàn)在有了新的政策，房產(chǎn)證掛失后要公告1個(gè)月，買(mǎi)家可以憑手中的房產(chǎn)證進(jìn)行抗辯。

買(mǎi)賣(mài)房子是一件大事，大家無(wú)論如何都要仔細(xì)閱讀每一條條款，尤其是一些中介出具的格式條款，最大范圍的維護(hù)自己的利益。商業(yè)貸款所需要提供的資料

1，上產(chǎn)證所有人的身份證（未成年的提供出生證明）

2，戶(hù)口薄

3，收入證明（有相對(duì)應(yīng)的稅單更佳）

4，學(xué)歷證明

5，婚姻證明

6，買(mǎi)賣(mài)合同

7，首付款發(fā)票（二手房為上家手寫(xiě)的收據(jù)）

8，私章

9，資產(chǎn)證明（房產(chǎn)，股票，基金等有價(jià)證券）

10，相對(duì)應(yīng)的銀行還款存折

11，上家收款銀行帳戶(hù)

12，上家身份證，戶(hù)口?。ㄈ魹槭酆蠊浚峁┍硪?，表二）

以上為各大銀行對(duì)于房屋貸款所需要客戶(hù)提供的基本資料。若為組合貸款，還需要加上主貸人的公積金帳號(hào)，但是公積金的貸款額度需要從銀行和公積金管理中心的系統(tǒng)中查詢(xún)，主貸人的個(gè)人情況和房屋情況都會(huì)對(duì)公積金的貸款額度和貸款年限產(chǎn)生影響。

流程：

1，查看客戶(hù)資信報(bào)告（姓名+身份證號(hào)碼）

2，簽貸款合同

在客戶(hù)資信良好，所需資料齊全的情況下，審批時(shí)間大約為一個(gè)星期

3，審批通過(guò)

銀行審核通過(guò)后進(jìn)交易中心做房屋抵押手續(xù)

4，交易中心

在交易中心辦理過(guò)戶(hù)抵押手續(xù)，出具《他項(xiàng)權(quán)利登記證明》+產(chǎn)證（二手房為21個(gè)工作日）

5，銀行放款

在銀行收到《他項(xiàng)權(quán)利登記證明》+產(chǎn)證復(fù)印件后三個(gè)工作日內(nèi)放款到上家

由于個(gè)案的情況不同，一手房期房、現(xiàn)房、和二手房在上下家材料的提供，客戶(hù)的資信報(bào)告等問(wèn)題上會(huì)有不同的處理意見(jiàn)，可以個(gè)別交流。不同人群6大還房貸策略1、固定利率較“穩(wěn)”，不會(huì)隨行“瘋”漲。

固定利率最大的好處在于提前鎖定利率變動(dòng)，為房貸者減少因加息帶來(lái)的還款壓力。不論貸款期內(nèi)市場(chǎng)利率如何變動(dòng)，借款人都可以按照固定利率支付利息，不會(huì)隨行就市以致“加息一次，頭痛一次”。

2、公積金優(yōu)惠政策寬，適合大眾“消費(fèi)”。

公積金具備低利率、低首付、借款人申請(qǐng)年齡相對(duì)放寬、還款方式自由、交易流程提速等優(yōu)勢(shì)。目前來(lái)看，在京各公司、企業(yè)基本都會(huì)為員工繳納公積金，不論是什么階層的房貸者都比較適用公積金。另外，如果不買(mǎi)房的話，到了房貸者退休年限時(shí)，公積金繳存余款還可以返還房貸者，好處多多。

3、等額本息計(jì)算簡(jiǎn)便，便于房貸者安排計(jì)劃。

借款人每月以相等的金額償還貸款本息，不但便于自身還款，同時(shí)如果房貸者有余錢(qián)的話還可以合理安排其他投資項(xiàng)目。

4、等額本金利于提前還貸，而且越還越輕松。

如果購(gòu)房者在貸款初期就考慮提前還貸因素的話，等額本金還款方式會(huì)更加節(jié)省些許利息，因?yàn)榈阮~本金雖然前期資金壓力較大，但可減輕日后壓力，隨著時(shí)間的推移，越到最后還款越輕松。

5、雙周供每半月還一次，適用于工薪階層。

這種還款方式的優(yōu)勢(shì)在于同樣的額度、相同的貸款年限基礎(chǔ)，雙周供比等額本息還的利息要少得多，這種方式比較適合有很好現(xiàn)金流的穩(wěn)定工薪階層。

6、氣球貸“打破”傳統(tǒng)方式，適合高收入群體。

氣球貸是全新還款方式的房貸產(chǎn)品，其利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。計(jì)劃持有房產(chǎn)期限較短的借款人、預(yù)期未來(lái)收入會(huì)有大幅增加的高收入人群較適合該方式還貸二手房過(guò)戶(hù)具體的程序?qū)τ诙址抠J款，要求賣(mài)方（已婚：夫妻雙方）帶齊身份證、房屋所有權(quán)證，買(mǎi)方要求帶好戶(hù)口本、身份證及結(jié)婚證（未婚需出示未婚證明）到銀行辦理存量房買(mǎi)賣(mài)合同的手續(xù)；貸款年限＝貸款人退休年齡－目前實(shí)際年齡，并要求貸款人首付房款的30％，經(jīng)銀行審核后簽訂貸款合同后到房管局辦理抵押登記..

二手房過(guò)戶(hù)有三種情況：1、房屋買(mǎi)賣(mài)；2、贈(zèng)與；3、繼承。三種情況涉及不同的法律規(guī)范，后兩者是要求辦理房屋公證后才可辦理過(guò)戶(hù)。過(guò)戶(hù)的費(fèi)用包含5個(gè)內(nèi)容：交易手續(xù)費(fèi)、查檔費(fèi)、公本費(fèi)、契稅、維修基金、印花稅，具體的費(fèi)用視各地情況而定。

二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段：

１、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

２、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

３、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

４、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。

５、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

６、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。教你辨別房產(chǎn)證、身份證真?zhèn)畏慨a(chǎn)證作為房屋所有權(quán)的合法依據(jù)在房產(chǎn)交易活動(dòng)中所起到的作用至關(guān)重要。在二手房的交易過(guò)程中由于“假證件”而引發(fā)的惡性事件也時(shí)有發(fā)生。一些不法分子渾水摸魚(yú)，在房產(chǎn)證、身份證上做文章。用假房產(chǎn)證向人借錢(qián)，向銀行做