北京市2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)-天朗房網(wǎng)

2022上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2022年7月4A方案君PREFACE序

言2022年上半年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)明顯，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)觸底。尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)，從全國(guó)到北京和其他各地，都呈現(xiàn)出較為明顯的下行趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)下行是國(guó)家“提質(zhì)增效”目標(biāo)下的常態(tài)推進(jìn)？還是受疫情波動(dòng)影響的短期遭遇？又或是還有其他因素交叉重疊所致？我們?cè)撊绾螌徱曔@些經(jīng)濟(jì)的“國(guó)本”問(wèn)題，以得到經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要告訴我們的真相呢？作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)積極參與者，我們更想知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的去路是否荊棘密布，是否有新的坦途呢？我們迫切而渴望！透徹認(rèn)知迷霧一般的經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)，需要我們建立清晰的思維路徑去破解，“常態(tài)下”，經(jīng)濟(jì)減速進(jìn)程中有哪些方面有質(zhì)的提升？為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了哪些紅利？房地產(chǎn)市場(chǎng)的崎嶇之路，其他房企有哪些生存之道可引以為鑒？城市發(fā)展又為房地產(chǎn)提供了哪些新的機(jī)緣？房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)的變化又為我們揭示了什么？房地產(chǎn)產(chǎn)品是否也需要“供給側(cè)改革”以面對(duì)日益增長(zhǎng)的多樣市場(chǎng)需求？撥開這些一系列的迷霧，我們?cè)诮?jīng)濟(jì)新常態(tài)下就會(huì)更具信心，因?yàn)槲覀兛吹降氖钦嫦?，作出的是別人難以企及的解決方略。CONTENT１P1-8宏觀觀察篇：北京房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繁榮么？中國(guó)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效，減速已成新常態(tài)穩(wěn)大盤經(jīng)濟(jì)會(huì)議已助中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出疫情陰影北京融資環(huán)境已松，樓市終將回歸平穩(wěn)發(fā)展2345P9-22中觀瞭望篇：樓市雖下行但已觸底升溫，土拍市場(chǎng)企穩(wěn)上半年樓市整體下行，市場(chǎng)好轉(zhuǎn)初現(xiàn)端倪土地市場(chǎng)表現(xiàn)止跌企穩(wěn)，國(guó)央企摘牌積極P23-28房企觀察篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的機(jī)遇在哪里？十四五規(guī)劃為房企指明方向2022年北京房企土地之爭(zhēng)，幾家歡喜幾家愁P29-46P47-60微觀市場(chǎng)篇：項(xiàng)目去化兩級(jí)分化，拿地追求“高性價(jià)比“項(xiàng)目去化兩級(jí)分化嚴(yán)重，“低價(jià)倒掛”項(xiàng)目去化為王受項(xiàng)目去化影響，房企拿地爭(zhēng)搶“高性價(jià)比”地塊城市發(fā)展篇：城市發(fā)展按規(guī)劃穩(wěn)步推進(jìn)，新機(jī)會(huì)新區(qū)域逐漸清晰城市更新取得實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，為房企開啟新賽道規(guī)劃繼續(xù)推進(jìn)，部分區(qū)域值得新房開發(fā)投資關(guān)注１SPECIALTOPIC宏觀觀察篇：北京房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繁榮么？中國(guó)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效，減速已成新常態(tài)經(jīng)濟(jì)減速是中國(guó)政府主動(dòng)而為之經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效為的是穩(wěn)定長(zhǎng)效發(fā)展穩(wěn)大盤經(jīng)濟(jì)會(huì)議已助中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出疫情陰影北京融資環(huán)境已松，樓市終將回歸平穩(wěn)發(fā)展樓市疲軟癥結(jié)已破，樓市已現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)1/北京房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繁榮么？中國(guó)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效，減速已成新常態(tài)經(jīng)濟(jì)減速是中國(guó)政府主動(dòng)而為之2022年上半年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)觸底。一季度中國(guó)

GDP增速

4.8%，規(guī)模以上工業(yè)同比增加值

1-4

月同比降幅

2.9%，制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)

4

月

47.4%，1-4

月社會(huì)消費(fèi)平零售總額降幅

11.0%。尤其是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

1-5

月全國(guó)住宅銷售面積降幅

28.1%，銷售額降幅

34.5%。一向視經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)晴雨表的人們，在看到低迷的指標(biāo)和疲軟的市場(chǎng)反應(yīng)后，大多數(shù)都陷入了惶恐。近13個(gè)月中國(guó)商品住宅銷售面積、銷售額累計(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)商品住宅銷售額累計(jì)增長(zhǎng)(%)商品住宅銷售面積累計(jì)增長(zhǎng)(%)806040200-28.1-20-40-34.5數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）這里要說(shuō)的是：經(jīng)濟(jì)減速的大背景，是中國(guó)政府主動(dòng)而為之。根據(jù)全球各國(guó)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)規(guī)模發(fā)展到一定量后，很小的增幅也意味著很大的增量，通常會(huì)進(jìn)入較緩發(fā)展期。其次，量變會(huì)引發(fā)質(zhì)變，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中顯露的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，也需要一定時(shí)間的調(diào)整理順，才能夠保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。正因如此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的減速狀態(tài)，一方面是中國(guó)作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，早已到了減速降檔的階段，另一方面也是中國(guó)政府提出的“提質(zhì)增效”經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略，減速是狀態(tài)，提質(zhì)增效結(jié)構(gòu)調(diào)整是核心，這將成為中國(guó)政府治理經(jīng)濟(jì)的常態(tài)。所以，對(duì)于近年來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)減速，不必憂慮和擔(dān)心，而應(yīng)該在這種新常態(tài)下尋找更多的機(jī)遇。2

/

601/北京房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繁榮么？經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效為的是穩(wěn)定長(zhǎng)效發(fā)展那么提質(zhì)增效又是如何提出的呢？中國(guó)經(jīng)濟(jì)曾以高速發(fā)展冠絕全球，但是中國(guó)政府對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題看得更加透徹，經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)行中結(jié)構(gòu)性矛盾突出，如：1、通貨膨脹持續(xù)走高、物價(jià)上漲幅度大；2、貿(mào)易順差大、外匯儲(chǔ)備過(guò)多、反傾銷糾紛多有發(fā)生、人民幣升值壓力持續(xù)；3、國(guó)內(nèi)能源消耗和污染排放的壓力加大、國(guó)內(nèi)節(jié)能減排目標(biāo)艱巨、生態(tài)環(huán)境的重大事故時(shí)有發(fā)生、國(guó)內(nèi)外對(duì)中國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量安全問(wèn)題的關(guān)注不斷加碼、生產(chǎn)安全和勞動(dòng)領(lǐng)域問(wèn)題頻發(fā)。4、長(zhǎng)期靠高投資和強(qiáng)出口拉動(dòng)，對(duì)內(nèi)需滿足的動(dòng)力不足。諸多跡象表明，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高速，但經(jīng)濟(jì)存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，成為經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的隱患。因此對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整成為必然。但宏觀調(diào)控的思路，是要利用這一調(diào)控的機(jī)會(huì)，著力提升和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，有效地解決國(guó)際經(jīng)貿(mào)壓力、生態(tài)環(huán)境、生產(chǎn)安全、內(nèi)需動(dòng)力等問(wèn)題。這也是后來(lái)陸續(xù)提出“供給側(cè)改革”和“經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)”的原因?？梢钥闯觯袊?guó)經(jīng)濟(jì)是在有條不紊地按照預(yù)定的方針和策略常態(tài)推進(jìn)的，2022年一季度，中國(guó)

GDP

增長(zhǎng)

4.8%，也在正?？山邮艿姆秶畠?nèi)。那么為何

2022

年上半年出臺(tái)穩(wěn)大盤經(jīng)濟(jì)會(huì)議來(lái)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)呢？這是因?yàn)?，“提質(zhì)增效”首先是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)行了降速，這本身就是犧牲了一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，同時(shí)，結(jié)構(gòu)性調(diào)整本身也帶來(lái)一定的結(jié)構(gòu)性損失，在此艱難地自我進(jìn)化的過(guò)程中，疫情加速?zèng)_擊了經(jīng)濟(jì)的自我修復(fù)，對(duì)于中國(guó)的工業(yè)生產(chǎn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物流運(yùn)輸、就業(yè)穩(wěn)定等多方面都帶來(lái)了不小的沖擊，對(duì)經(jīng)濟(jì)循環(huán)產(chǎn)生了阻礙和隔斷，尤其是企業(yè)營(yíng)收和就業(yè)穩(wěn)定性帶來(lái)的消費(fèi)信心、消費(fèi)能力的阻礙，影響了消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，投資建設(shè)的停滯，因此，雖然疫情是短期擾動(dòng)，但是頻次比較緊湊，對(duì)經(jīng)濟(jì)的干擾也比較明顯。那么穩(wěn)大盤經(jīng)濟(jì)會(huì)議會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極作用么？還需要我們先來(lái)看一看穩(wěn)大盤經(jīng)濟(jì)會(huì)議后對(duì)經(jīng)濟(jì)的復(fù)興效果。3

/

601/北京房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繁榮么？穩(wěn)大盤經(jīng)濟(jì)會(huì)議已助中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出疫情陰影針對(duì)

2022

年上半年疫情對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的擾動(dòng)，5

月

25

日由李克強(qiáng)總理主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署了

6

方面

33

項(xiàng)措施以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤。其中財(cái)政政策和保供應(yīng)鏈政策里面有很多積極的舉措。財(cái)政政策力度很大，包括：1、退稅約

1.64

萬(wàn)億元。2、加快財(cái)政支出進(jìn)度。3、加快

3.45

萬(wàn)億元專項(xiàng)債券發(fā)行使用。4.新增國(guó)家融資擔(dān)?；鹪贀?dān)保合作業(yè)務(wù)規(guī)模

1

萬(wàn)億元以上等。財(cái)政政策是對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)大輸血，刺激全國(guó)現(xiàn)金流整體循環(huán)，從財(cái)政政策有明確數(shù)額的數(shù)據(jù)看，已經(jīng)超過(guò)了

6

萬(wàn)億財(cái)政支出規(guī)模。將加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，同時(shí)對(duì)穩(wěn)定就業(yè)、信心提升都大有裨益。如果說(shuō)財(cái)政政策是輸血，那么保產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定的政策就是寒冬經(jīng)濟(jì)里對(duì)實(shí)體企業(yè)的大供暖，主要包括：1、鼓勵(lì)銀行向文化旅游、餐飲住宿等其他受疫情影響較大行業(yè)企業(yè)發(fā)放貸款。2、優(yōu)化企業(yè)復(fù)工達(dá)產(chǎn)政策。3、完善交通物流保通保暢政策。4、統(tǒng)籌加大對(duì)物流樞紐和物流企業(yè)的支持力度。6、加快推進(jìn)重大外資項(xiàng)目吸引外資。實(shí)體企業(yè)從實(shí)際上解決了企業(yè)現(xiàn)金流緊張的問(wèn)題，保證企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)所需、節(jié)本增效，單從振興政策來(lái)說(shuō)，能夠大大改善企業(yè)生存環(huán)境。另外貨幣金融政策，也通過(guò)利率調(diào)節(jié)等信貸寬松和扶植政策，給予行業(yè)的生存環(huán)境改善，總之，在

6

方面

33

項(xiàng)具體舉措下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體的產(chǎn)、銷、購(gòu)等多方面市場(chǎng)行為都將被激活。4

/

601/北京房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繁榮么？從事實(shí)上，我們也已看到這一跌勢(shì)的轉(zhuǎn)變，中央

5

月

25

日穩(wěn)大盤會(huì)議

33

項(xiàng)具體的舉措和各地方政府的地方穩(wěn)大盤政策后，部分全國(guó)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和地方經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都出項(xiàng)了“V”型反轉(zhuǎn)。制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)

6

月重回榮枯線以上，其他部分指標(biāo)也觸底反彈，這預(yù)示著，疫情雖然短時(shí)反撲經(jīng)濟(jì)，加速經(jīng)濟(jì)觸底，但還不至于損傷中國(guó)經(jīng)濟(jì)根基，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)必將在宏觀調(diào)控舉措下逐漸走出低谷。近13個(gè)月中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)PMI52.051.050.050.249.048.047.046.045.049.647.4數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）5

/

601/北京房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繁榮么？北京融資環(huán)境已松，樓市終將回歸平穩(wěn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)穩(wěn)了，政策妥了，北京樓市還會(huì)回歸平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)么？2022

年上半年，北京市商品房銷售面積連續(xù)多月下降，截至

6

月底，成交面積同比減少

30.11%，成交金額同比減少

23.04%。似乎并未看到宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)大盤政策對(duì)于北京樓市的效果，但真的是這樣的么？近18個(gè)月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積、金額同比增幅走勢(shì)成交面積增幅成交金額增幅250.00%200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%-23.04%-30.11%-50.00%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）6

/

601/北京房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繁榮么？樓市疲軟癥結(jié)已破，樓市已

V

型反轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)大盤政策在房地產(chǎn)方面的效果尚未顯現(xiàn)么？其實(shí)不是，2022

年

6

月北京市商品成交面積

78.84

萬(wàn)

m2，也出現(xiàn)了如同宏觀經(jīng)濟(jì)

V

型反轉(zhuǎn)，并且是單月增長(zhǎng)30

余萬(wàn)

m2，環(huán)比

5

月的

47.81

萬(wàn)

m2

增幅近

65%。樓市轉(zhuǎn)暖的趨勢(shì)已經(jīng)比較明顯了。穩(wěn)大盤經(jīng)濟(jì)會(huì)議在哪方面促進(jìn)了北京樓市的回暖呢？近一年北京商品房市場(chǎng)成交走勢(shì)成交面積(萬(wàn)㎡)140120100806040200116.3794.3194.5688.3487.5785.9683.3878.8470.564.3947.8130.9數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）中國(guó)樓市的疲軟，在于

2020

年“三道紅線”、“年底的貸款集中度“、2021

年6

月恒大暴雷引發(fā)的

2021

年

7

月銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于貸款集中度的強(qiáng)化，在一定程度上加劇了房企開發(fā)貸款和居民住房消費(fèi)貸款審批難度，從那時(shí)期，房企融資及居民住房消費(fèi)審批收緊，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)?？s減、新開工及銷售都出現(xiàn)明顯的收縮。所以說(shuō)，恒大暴雷引發(fā)的負(fù)面效應(yīng)導(dǎo)致的中國(guó)房地產(chǎn)融資受阻才是地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡的根本原因、它導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資減速、開工面積減少、供應(yīng)量減少、消費(fèi)減少，而疫情導(dǎo)致的就業(yè)環(huán)境不穩(wěn)、收入降低疊加在一起，導(dǎo)致了整體房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境的趨冷。2022年

4

月

18

日，央行、外管局、出臺(tái)

23

條舉措全力做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)，中國(guó)人民銀行將保持流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大貸款投放。因城施策，合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。7

/

601/北京房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繁榮么？2022年

5月央行、中國(guó)銀保監(jiān)《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》銀發(fā)【2022】115

號(hào)明確了“對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減

20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行?！敝链耍科笕谫Y卡扣全面打開，居民住房消費(fèi)的難度同步降低，房地產(chǎn)行業(yè)融資的暖風(fēng)，吹入各家房企和千家萬(wàn)戶，從全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金增速走勢(shì)，我們看到，5

月北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比提升。我們也看到了2022

年

6

月的北京商品房成交量應(yīng)聲而起，房地產(chǎn)行業(yè)又將進(jìn)入一個(gè)積極的周期。近13個(gè)月北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金走勢(shì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（億元）定金及預(yù)收款其中：國(guó)內(nèi)貸款個(gè)人按揭貸款878.6900400675486.4326.9324.6

336.1352.7328.5294.6304.7254.1

269.5191.7153.3179.8196.161.860.8-100數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）8

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60２SPECIALTOPIC中觀瞭望篇：樓市雖下行但已觸底升溫，土拍市場(chǎng)企穩(wěn)上半年樓市整體下行，市場(chǎng)好轉(zhuǎn)初現(xiàn)端倪各市場(chǎng)上半年走勢(shì)總體下行，但6月已現(xiàn)反轉(zhuǎn)后疫情小高峰不再維持，成交均價(jià)卻逆勢(shì)上漲去化力道減弱，市場(chǎng)供需相對(duì)平穩(wěn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)生變，新周期緩慢打開土地市場(chǎng)表現(xiàn)止跌企穩(wěn)

國(guó)央企摘牌積極供地放量更加平穩(wěn)，市場(chǎng)表現(xiàn)止跌企穩(wěn)溢價(jià)率觸底回升，市場(chǎng)冷熱不均房企積極性較低，國(guó)進(jìn)民退明顯2/樓市雖下行但已觸底升溫，土拍市場(chǎng)企穩(wěn)上半年樓市整體下行，市場(chǎng)好轉(zhuǎn)初現(xiàn)端倪各市場(chǎng)上半年走勢(shì)總體下行，但

6

月已現(xiàn)反轉(zhuǎn)上半年新房商品房成交面積低位震蕩，處于較低水平，但穩(wěn)大盤后轉(zhuǎn)暖市場(chǎng)“低迷”情緒可追溯至去年下半年。數(shù)據(jù)顯示，從去年下半年新房商品房（含住商辦及類住宅）成交面積便保持低位運(yùn)行。疊加今年上半年整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和北京疫情輪番沖擊，北京市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)去年下半年低迷狀態(tài)，一直未走出來(lái)，但

5月底全國(guó)穩(wěn)大盤經(jīng)濟(jì)會(huì)議之后，6

月北京樓市環(huán)比現(xiàn)

30

萬(wàn)

m2

的成交量增加。北京新房商品房成交面積月度走勢(shì)成交面積（萬(wàn)㎡）120100107.33

111.58806040200102.5893.5494.2289.4690.2685.4683.0383.1278.9575.867.7665.8262.3745.9141.7529.68數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）新房商品住宅市場(chǎng)成交上半年低迷徘徊新房商品住宅上半年成交

23020

套，同比減少

38.3%，環(huán)比減少

34.1%，下行趨勢(shì)明顯，但

2022

年

6

月喜見回暖。北京新房商品住宅成交套數(shù)月度走勢(shì)成交套數(shù)線性

(成交套數(shù))10000800060004000200008165770777026534

675561516243565951514879467542814306

43254547300831912001數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）10/602/樓市雖下行但已觸底升溫，土拍市場(chǎng)企穩(wěn)二手房住宅市場(chǎng)低位擺蕩明顯，6

月政策落地回溫2022

年上半年二手住宅成交

69754

套，同比去年上半年減少

36.7%。受傳統(tǒng)春節(jié)成交淡季與北京突發(fā)疫情影響，2、5

單月成交量?jī)H

8000

余套。二手房市場(chǎng)在感知宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化與政策調(diào)控指向上，具有敏銳快捷的市場(chǎng)反應(yīng)能力，能迅速捕捉并“放大”市場(chǎng)情緒，6

月受經(jīng)濟(jì)刺激政策及信貸寬松政策，成交量開始向上攀升。北京二手住宅成交套數(shù)月度走勢(shì)188381991022172250002000015000100005000018849178551751312900159421257515771142391544211851

1187511009934082608600數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）11/602/樓市雖下行但已觸底升溫，土拍市場(chǎng)企穩(wěn)后疫情小高峰不再維持，成交均價(jià)卻逆勢(shì)上漲新房整體成交金額與成交面積雙雙下跌從半年度的走勢(shì)上看，今年上半年新房市場(chǎng)（含住宅、類住宅、商業(yè)、辦公、車位、其它，不含保障住房）下落態(tài)勢(shì)非常明顯，總成交金額達(dá)到

1896.07

億元，成交面積

460.4

萬(wàn)㎡，基本與

2016

年市場(chǎng)規(guī)模相當(dāng)。受新冠疫情影響，2020

上半年確為一個(gè)明顯的低谷，但是從下半年起至

2021年全年，市場(chǎng)規(guī)?；謴?fù)至較高的水平，但是今年上半年市場(chǎng)表現(xiàn)著實(shí)令人唏噓不已，這其中，2021

年下半年恒大暴雷事件引發(fā)的銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)化貸款集中度起到了決定性的作用。2021

年下半年到

2022

年上半年初樓市在貸款吃緊的情況下，出現(xiàn)了全行業(yè)的緊縮，但隨著穩(wěn)大盤會(huì)議對(duì)年初提出的因城施策滿足合理融資需求進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)后，樓市隨之而起。北京新房市場(chǎng)整體成交規(guī)模與成交金額半年度走勢(shì)2782.72685.22671.32532.1100080060040020001803.2300025002000150010002207.41928.31896.11749.91443.91394.11122.3790.7767.6

887.3

426.7

322.8

250.3

445.4

469.6

499.0

375.0

690.9

620.6

701.9

460.4

5000成交面積(萬(wàn)㎡)成交金額(億元)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）12/602/樓市雖下行但已觸底升溫，土拍市場(chǎng)企穩(wěn)新房商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)逆勢(shì)上漲從新房商品住宅整體（純商品住宅、限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房及自住型商品房）成交情況來(lái)看，

2022

年上半年成交總量已達(dá)

2.30

萬(wàn)套，同比減少

38.3%，略高于2020

年上半年水平。在市場(chǎng)不太好的情況下，成交價(jià)格卻表現(xiàn)“吸睛”。2022

年上半年新房商品住宅總體均價(jià)為

5.65

萬(wàn)元/㎡，同比增幅

11.4%。若僅統(tǒng)計(jì)純商品住宅，成交均價(jià)則達(dá)到了

6.02

萬(wàn)元/㎡，首次突破單價(jià)

6

萬(wàn)大關(guān)。北京新房商品住宅總成交套數(shù)及整體均價(jià)走勢(shì)50000400003000020000100000800006000040000200000573495652550193

48797

48682

48867

50720

51797462594605046300393703656120132

24322

12108

8322

9037

20098

28348

26253

19928

38583

37320

34940

23021成交套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）13/602/樓市雖下行但已觸底升溫，土拍市場(chǎng)企穩(wěn)去化力道減弱，市場(chǎng)供需相對(duì)平穩(wěn)受市場(chǎng)環(huán)境影響，上半年商品住宅供應(yīng)放量相對(duì)減少，成交規(guī)模下降，供需同向向下變化，致使市場(chǎng)仍然保持相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)，但是這種平穩(wěn)狀態(tài)是市場(chǎng)低迷下的平穩(wěn)狀態(tài)。北京新房商品住宅新增供應(yīng)量及上市存量走勢(shì)新增供應(yīng)套數(shù)上市存量套數(shù)10.87

10.9310.6012108649.619.889.978.215.18

5.311.628.132.614.124.183.783.082.813.1620數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）從去化強(qiáng)度指標(biāo)上看，2020

年下半年至

2021

年下半年連續(xù)

3

個(gè)周期保持在相對(duì)較高的去化水平

26%左右，2022

年上半年去化強(qiáng)度下降近

8

個(gè)百分點(diǎn)，受上半年市場(chǎng)成交情緒低迷影響，去化力道整體減弱。北京新房商品住宅去化強(qiáng)度走勢(shì)圖30%27%26%26%20%10%0%26%21%19%18%16%15%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）14/602/樓市雖下行但已觸底升溫，土拍市場(chǎng)企穩(wěn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)生變，新周期緩慢打開改善型市場(chǎng)打開緩慢從供應(yīng)面積段來(lái)看，供應(yīng)主力面積段仍為

70~90

㎡，雖然占比回升

13

個(gè)百分點(diǎn)，但整體仍不改下降趨勢(shì)。且

2022

年上半年集中供地成交的

31

宗地中僅有12

宗地執(zhí)行套內(nèi)“7090”政策，2021

年成交的

57

宗地中有

26

宗執(zhí)行套內(nèi)“7090”政策。北京商品住宅各面積段供應(yīng)比重年度走勢(shì)70㎡以下140~200㎡70~90㎡200~250㎡90~110㎡250㎡以上110~140㎡80%60%40%20%0%66%63%60%60%54%51%40%32%19%2018年上半年

2018年下半年

2019年上半年

2019年下半年

2020年上半年

2020年下半年

2021年上半年

2021年下半年

2022年上半年數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）成交雖仍以

70~90

㎡面積段為主，但

2021

年上半年以來(lái)下降趨勢(shì)明顯，累計(jì)跌幅

20.3%，已由

2021

年上半年的

57.9%減少至

2022

年上半年的

37.6%。并且，2022

年上半年

90~110

㎡、110~140

㎡和

140~200

㎡面積段成交比重均開始增加，同比分別增加

7.1、5.2

和

5.9

個(gè)百分點(diǎn)。北京商品住宅各面積段成交比重年度走勢(shì)70㎡以下70~90㎡90~110㎡110~140㎡140~200㎡200~250㎡250㎡以上80%60%40%20%0%65.7%62.0%60.6%58.5%57.9%48.0%42.0%38.5%37.6%2018年上半年

2018年下半年

2019年上半年

2019年下半年

2020年上半年

2020年下半年

2021年上半年

2021年下半年

2022年上半年數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）15/602/樓市雖下行但已觸底升溫，土拍市場(chǎng)企穩(wěn)指導(dǎo)價(jià)住宅市場(chǎng)崛起發(fā)力，限競(jìng)房、不限價(jià)住宅淡出舞臺(tái)受集中供地供給結(jié)構(gòu)的影響，指導(dǎo)價(jià)產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生，隨著指導(dǎo)價(jià)產(chǎn)品的不斷入市，商品住宅供給結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化。2022

年上半年指導(dǎo)價(jià)住宅一躍成為主要的住宅供應(yīng)類型，占比高達(dá)

57.4%，與不限價(jià)住宅拉出明顯的差距，高出近

40

個(gè)百分點(diǎn)。今年上半年限競(jìng)房新增供給規(guī)模自供應(yīng)以來(lái)首次降至千位以下。集中供地后，限競(jìng)房土地停供，2021

年至今市場(chǎng)以去化存量為主，新增供應(yīng)規(guī)?！拔⒑跗湮ⅰ?，且潛在供應(yīng)也有可能轉(zhuǎn)為新型共有產(chǎn)權(quán)房（東城區(qū)永外大街、海淀區(qū)四道口兩地塊已轉(zhuǎn)）。受集中供地土地成交供給結(jié)構(gòu)影響，今年上半年不限價(jià)住宅供應(yīng)占比從

36.4%下降至

17.9%，上半年供應(yīng)占比與共有產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)。北京各類商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不限價(jià)指導(dǎo)價(jià)產(chǎn)權(quán)價(jià)限競(jìng)房共產(chǎn)房80%60%40%20%0%57.4%17.9%16.4%5.7%2.6%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）指導(dǎo)價(jià)、產(chǎn)權(quán)價(jià)住宅成交規(guī)模逐步增加，今年上半年分別成交

4140、1746套，環(huán)比增加

317.3%、297.7%，而指導(dǎo)價(jià)、產(chǎn)權(quán)價(jià)住宅的成交均價(jià)為所有商品住宅類型中最高，2022

年上半年成交均價(jià)分別達(dá)到

6.22、8.80

萬(wàn)元/㎡，高均價(jià)項(xiàng)目成交占比提高，必然拉動(dòng)商品住宅整體價(jià)格上漲。今年上半年，限競(jìng)房成交量巨幅減少，表現(xiàn)為較去年下半年減少

7188

套，環(huán)比減幅達(dá)到

61.4%。受供給萎縮，成交端規(guī)模持續(xù)下滑。16/602/樓市雖下行但已觸底升溫，土拍市場(chǎng)企穩(wěn)不限價(jià)住宅市場(chǎng)因此成交同樣大跌眼鏡，供給減少疊加供給結(jié)構(gòu)多元化分流成交，替代需求選擇增多，導(dǎo)致成交規(guī)模下降。較去年下半年減少

8781

套，環(huán)比減幅達(dá)到

50.3%。北京各類商品住宅市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)不限價(jià)指導(dǎo)價(jià)產(chǎn)權(quán)價(jià)限競(jìng)房共產(chǎn)房80%60%40%20%0%75.3%59.7%51.1%27.0%50.0%33.5%48.1%45.7%43.6%29.8%43.6%35.0%37.7%31.9%22.3%31.4%20.5%26.6%24.6%0.0%23.3%17.0%21.9%21.4%19.7%17.0%12.4%2018年上半年

2018年下半年

2019年上半年

2019年下半年

2020年上半年

2020年下半年

2021年上半年

2021年下半年

2022年上半年數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）土地市場(chǎng)表現(xiàn)止跌企穩(wěn)，央國(guó)企摘牌積極2021-2022

兩個(gè)年度，北京市國(guó)土部門嚴(yán)格按照《國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制規(guī)范》，制定了這兩個(gè)年度的土地年度出讓計(jì)劃。因?yàn)橛袊?yán)格的政策規(guī)范要求，所以土地集中出讓也保持了穩(wěn)定性，這兩年全年北京住宅供地計(jì)劃總量都為

1060

公頃，其中包括產(chǎn)權(quán)住宅用地

760

公頃、租賃住宅用地

300

公頃。除此之外，還對(duì)用地結(jié)構(gòu)、空間布局都有了明確，并通過(guò)《年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)分解表》進(jìn)行了輪廓式的分行政區(qū)、分性質(zhì)的落位，這使得開發(fā)企業(yè)對(duì)土地的未來(lái)出讓的持續(xù)性、穩(wěn)定性、區(qū)位，都形成了心中有數(shù)。對(duì)于開發(fā)企業(yè)提前布局，按期安排資金頭寸，運(yùn)籌帷幄，助力極大。17/602/樓市雖下行但已觸底升溫，土拍市場(chǎng)企穩(wěn)供地放量更加平穩(wěn)，市場(chǎng)表現(xiàn)止跌企穩(wěn)年度經(jīng)營(yíng)性用地（住商辦）上半年已累計(jì)完成供應(yīng)

44.2%，供應(yīng)

185.57

公頃。從供地進(jìn)度來(lái)看，商品住宅用地年度供應(yīng)進(jìn)度已達(dá)

60.3%（按年度商品房用地供應(yīng)下限計(jì)算），累計(jì)供應(yīng)

35

宗地，合計(jì)建筑規(guī)模約

344.45

萬(wàn)㎡；基于

2021

年首次集中掛地被搶光，二次掛地大放量到

43

宗，但土地競(jìng)拍難度增加、土地本身的價(jià)格較高、以及政策的加碼，使得企業(yè)更為審慎，26

宗土地流拍。土地部門在后續(xù)土地出讓方面也做的更加謹(jǐn)慎，后續(xù)較為平均地安排土地出讓數(shù)量。2022

年第一批次與第二批次的供地放量管理更加有序、平穩(wěn)。2021

年集中供地公告時(shí)間為

3

月、8

月、11

月，供應(yīng)量（宗數(shù)）分別為

30、43、12，前兩批次占比過(guò)大。2022

年目前已完成兩批供應(yīng)成交，時(shí)間為

1

月、4月，供應(yīng)宗數(shù)分別為

18、17

宗，土地供應(yīng)數(shù)量與時(shí)間節(jié)奏上更均衡。北京集中供地各批次供應(yīng)規(guī)模

建筑面積及宗地?cái)?shù)6005004003002001000435040302010030181712345.0496.0112.8169.5175.02021年一批次2021年二批次2021年三批次2022年一批次2022年二批次供應(yīng)規(guī)模供應(yīng)宗數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）18/602/樓市雖下行但已觸底升溫，土拍市場(chǎng)企穩(wěn)總的來(lái)說(shuō)，2022

年上半年集中供地共出讓建筑面積

305.6

萬(wàn)

m2，同比去年上半年（第一批次）成交規(guī)模減少

39.38

萬(wàn)

m2,波動(dòng)變化不大。2022

年上半年集中供地成交金額累計(jì)

979.81

億元，同比去年上半年（第一批次）的成交金額減少129.9

億元。北京集中供地各批次成交規(guī)模總成交規(guī)模（萬(wàn)㎡）成交金額（萬(wàn)億）1,109.74003002001000120010008006004002000513.5499.6480.2277.3345.0162.491.0160.9144.72021年一批次2021年二批次2021年三批次2022年一批次2022年二批次數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）上半年昌平區(qū)、懷柔區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)搶跑供地市場(chǎng)，供應(yīng)規(guī)模已超出年度計(jì)劃供應(yīng)下限，以上四區(qū)占上半年住宅用地供應(yīng)量的

57.9%。因此，預(yù)計(jì)下半年，海淀、門頭溝、房山、通州、大興這些尚未出地或未達(dá)出地計(jì)劃的地區(qū)預(yù)計(jì)將成為供地?zé)狳c(diǎn)。2022

年土地集中出讓，整體來(lái)說(shuō)流拍率較去年整體有所下降，

2022

年第一批集中供地中，市場(chǎng)熱度較去年第三批有所回升，一方面得益于逐漸暖化的政策，穩(wěn)融資、促并購(gòu)、寬貸款，加上降息降準(zhǔn)，市場(chǎng)有回暖跡象，房企信心持續(xù)回歸。另一方面，年初斬獲地塊有機(jī)會(huì)為本年銷售儲(chǔ)備貨值，是補(bǔ)充彈藥的最佳時(shí)期。19/602/樓市雖下行但已觸底升溫，土拍市場(chǎng)企穩(wěn)而二批次供地參與競(jìng)買企業(yè)數(shù)出現(xiàn)下跌，受疫情突發(fā)影響，今年

4、5

月份某些行業(yè)停滯不前，房企現(xiàn)金流壓力巨大，流拍土地陡然增多，土地市場(chǎng)再現(xiàn)“低溫”狀態(tài)。北京2021年-2022年集中供地流拍率走勢(shì)100%80%60.5%60%40%16.7%17.6%20%0%5.6%0.0%2021年一批次2021年二批次2021年三批次2022年一批次2022年二批次數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）溢價(jià)率觸底回升，市場(chǎng)冷熱不均2022

年前兩批次的平均溢價(jià)率水平有所提升，但是仍處于較低水平。從

2022年上半年集中供地的溢價(jià)情況來(lái)看，底價(jià)成交與地價(jià)上限成交占比均有所上升，地塊受捧程度不一、冷熱不均，房企投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。北京集中成交土地平均溢價(jià)率走勢(shì)20%14.0%13.0%15%10%5%8.9%6.4%5.4%4.5%4.0%1.0%0%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）2022

年第一批出讓

17

宗地塊，占掛牌總地塊數(shù)量的

94.4%，其中底價(jià)成交、溢價(jià)成交、地價(jià)上限成交地塊比例分別為

47%、41%、12%。2022

年第二批出讓

14

宗地塊，占掛牌總地塊數(shù)量的

82.4%，其中底價(jià)成交、溢價(jià)成交、地價(jià)上限成交地塊比例分別為

50%、21%、29%。20/602/樓市雖下行但已觸底升溫，土拍市場(chǎng)企穩(wěn)房企積極性較低，國(guó)進(jìn)民退明顯參拍企業(yè)數(shù)量有所回升，但仍處于較低水平房企的業(yè)務(wù)模式是：“買面粉-賣面包-買面粉…”的循環(huán)模式。2022

年宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行，加上疫情的沖擊，社會(huì)面造成較高的失業(yè)率與消費(fèi)心理趨向保守，整個(gè)市場(chǎng)循環(huán)不暢，房子賣不出去，銷售回款難。另外資金監(jiān)管一直趨嚴(yán)，自然也不會(huì)輕易打開“口子”，企業(yè)融資也不會(huì)得到很好的改善。目前房企的主要任務(wù)是去庫(kù)存，促回款，重點(diǎn)不在參與拿地上，所以積極性自然不會(huì)很高。宗地平均參與競(jìng)買企業(yè)數(shù)1088.27.35.264.13.63.13.22.5421.920數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）房企聯(lián)合競(jìng)地熟練，合作關(guān)系愈發(fā)穩(wěn)定從企業(yè)聯(lián)合情況來(lái)看，雖然聯(lián)合企業(yè)參與競(jìng)買占比沒有明顯的提升，但是聯(lián)合體競(jìng)得占全部競(jìng)得企業(yè)的比例卻得到較大的提升。這就意味著經(jīng)過(guò)一年集中供地的磨合與操練，房企在合作對(duì)象的選擇上越來(lái)越駕輕就熟，合作關(guān)系越來(lái)越緊密。聯(lián)合競(jìng)買企業(yè)占全部競(jìng)買企業(yè)次數(shù)比例走勢(shì)聯(lián)合占全部企業(yè)的比例聯(lián)合體占全部競(jìng)得企業(yè)的比例50%55.17%60%50%40%30%20%10%0%46.67%50%43.75%40%33.33%33.33%18.18%20%44.63%17.65%12.73%39.13%39.22%37.50%28.40%

27.87%25.45%10.53%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）21/602/樓市雖下行但已觸底升溫，土拍市場(chǎng)企穩(wěn)國(guó)、央企發(fā)揮托底作用在

2022

年前兩批次集中供地競(jìng)買中，國(guó)、央企在集中供地以來(lái)的土拍市場(chǎng)中比重越來(lái)越大，2022

年二批次參與競(jìng)買占比達(dá)到

81%峰值水平，這表明國(guó)、央企在抵御經(jīng)濟(jì)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)上的綜合能力高于一般民企，大量民企退出北京市場(chǎng)，由最初的

17

家銳減至

3-5

家。北京2021-2022集中供地企業(yè)參與競(jìng)買企業(yè)數(shù)(單位:家)參買企業(yè)總數(shù)國(guó)企央企民企4650403020100272222171614131111

118866655532021年一批次2021年二批次2021年三批次2022年一批次2022年二批次數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）22/603SPECIALTOPIC房企觀察篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的機(jī)遇在哪里？十四五規(guī)劃為房企指明方向從中等收入陷阱說(shuō)起十四五規(guī)劃滿載機(jī)遇2022年北京房企土地之爭(zhēng)，幾家歡喜幾家愁拿地最多的開發(fā)企業(yè)上半年拿地投入最多的開發(fā)企業(yè)積極性最高的開發(fā)企業(yè)3/房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的機(jī)遇在哪里？十四五規(guī)劃為房企指明方向《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辟了“高維開發(fā)空間”。從中等收入陷阱說(shuō)起這還需要從中等收入陷阱說(shuō)起。2007-2008

年，中國(guó)人均國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到

3000

美元，進(jìn)入中等收入陷阱序列，此時(shí)結(jié)構(gòu)性矛盾也開始顯現(xiàn)，為了尋求更低的生產(chǎn)和人工成本，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)陸續(xù)向周邊國(guó)家轉(zhuǎn)移，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入減速階段。如果再不進(jìn)行經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性改革，提升產(chǎn)業(yè)級(jí)別，仍然以粗放型和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭和質(zhì)量都不可持續(xù)。在面臨全球競(jìng)爭(zhēng)格局的博弈中，人口如此龐大的國(guó)家一旦出現(xiàn)持續(xù)性問(wèn)題，將一發(fā)不可收拾。因此中國(guó)加入世界貿(mào)易組織后的歷次五年計(jì)劃，都把產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)作為重點(diǎn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)與人均GDP（中等收入陷阱）關(guān)聯(lián)走勢(shì)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(美元)114.2112.7國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速1500012000900060003000011611411211010810610410210098111.4110.1110109.1110.6109.7

109.6109.4107.8107.9106.9108.1107.4107106.8106.7106102.23473269796數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）24/603/房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的機(jī)遇在哪里？十四五規(guī)劃滿載機(jī)遇中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和

2035

年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要，在事關(guān)國(guó)家安全和發(fā)展全局的基礎(chǔ)核心領(lǐng)域，制定實(shí)施戰(zhàn)略性科學(xué)計(jì)劃和科學(xué)工程。瞄準(zhǔn)人工智能、量子信息、集成電路、生命健康、腦科學(xué)、生物育種、空天科技、深地深海等前沿領(lǐng)域，實(shí)施一批具有前瞻性、戰(zhàn)略性的國(guó)家重大科技項(xiàng)目。以國(guó)家戰(zhàn)略性需求為導(dǎo)向推進(jìn)創(chuàng)新體系優(yōu)化組合，加快構(gòu)建以國(guó)家實(shí)驗(yàn)室為引領(lǐng)的戰(zhàn)略科技力量。聚焦量子信息、光子與微納電子、網(wǎng)絡(luò)通信、人工智能、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代能源系統(tǒng)等重大創(chuàng)新領(lǐng)域組建一批國(guó)家實(shí)驗(yàn)室，重組國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室。支持北京、上海等地形成國(guó)際科技創(chuàng)新中心，建設(shè)北京懷柔、上海張江等綜合性國(guó)家科學(xué)中心，支持有條件的地方建設(shè)區(qū)域科技創(chuàng)新中心。強(qiáng)化國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等創(chuàng)新功能。在類腦智能、量子信息、基因技術(shù)、未來(lái)網(wǎng)絡(luò)、深?？仗扉_發(fā)、氫能與儲(chǔ)能等前沿科技和產(chǎn)業(yè)變革領(lǐng)域，組織實(shí)施未來(lái)產(chǎn)業(yè)孵化與加速計(jì)劃，謀劃布局一批未來(lái)產(chǎn)業(yè)?！侗本┦小笆奈濉睍r(shí)期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇，也正來(lái)源于中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的機(jī)會(huì)。未來(lái)中國(guó)中堅(jiān)產(chǎn)業(yè)，將逐漸向智慧密集型產(chǎn)業(yè)集聚轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)人口將為中國(guó)提供大量的人才紅利。從北京市城市規(guī)劃中挖掘北京產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃，與十四五總體規(guī)劃產(chǎn)業(yè)相匹配，尋找產(chǎn)業(yè)新城和城市板塊、片區(qū)，為中國(guó)高精尖產(chǎn)業(yè)人才服務(wù)。25/603/房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的機(jī)遇在哪里？2022

年北京房企土地之爭(zhēng)，幾家歡喜幾家愁拿地最多的開發(fā)企業(yè)2022

年上半年，北京市集中掛牌住宅土地共成交

31

宗，合計(jì)建筑規(guī)模

305.62萬(wàn)，合計(jì)成交價(jià)

979.8

億元。其中總競(jìng)得最多的企業(yè)是中國(guó)建筑、中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地，各有

4

宗地入賬，其中聯(lián)合拿地中，中建在與興創(chuàng)聯(lián)合競(jìng)得的大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)

B2-08

持股

60%，中海在石景山區(qū)衙門口棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目

1616-670

地塊持股99%，華潤(rùn)在昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平西府土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目

B-02地塊持股50%。據(jù)此測(cè)算，三個(gè)企業(yè)

2022年上半年獲得的項(xiàng)目權(quán)益規(guī)劃建筑面積分別為中國(guó)建筑：31.05

萬(wàn)，中海地產(chǎn)：44.91

萬(wàn)，華潤(rùn)置地：39.91

萬(wàn)。2022

年上半年北京房企拿地排行榜No企業(yè)名稱獨(dú)立競(jìng)買聯(lián)合競(jìng)買總競(jìng)買獨(dú)立競(jìng)得聯(lián)合競(jìng)得總競(jìng)得↓.1中國(guó)建筑中海地產(chǎn)華潤(rùn)置地綠城集團(tuán)北京城建北京興創(chuàng)金地集團(tuán)保利地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)石景山國(guó)投911128116-1012188333321-111-44433222112345741461111211221161715828-9-1-10-1-數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）26/603/房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的機(jī)遇在哪里？上半年拿地投入最多的開發(fā)企業(yè)2022

年上半年，北京市集中掛牌住宅土地中，按照聯(lián)合拿地出資比例拆分后，可以看到最堅(jiān)定的在京拿地開發(fā)的企業(yè)是華潤(rùn)置地權(quán)益成交金額

185.55

億、中海地產(chǎn)

138.43

億、中國(guó)建筑

126.14

億等企業(yè)。中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地儲(chǔ)備建筑面積

40

萬(wàn)m2

以上。而華潤(rùn)置地、中國(guó)建筑、綠城集團(tuán)不僅拿地投入多，且樓面價(jià)格也都突破4

萬(wàn)元／。華潤(rùn)置地（首鋼園、玉泉營(yíng)、亞林西），中國(guó)建筑（太陽(yáng)宮、崔各莊奶西村），綠城集團(tuán)（石景山劉娘府、崔各莊黑橋村、亦莊新城）樓面地價(jià)較高，主要原因是優(yōu)質(zhì)地塊的獲取較為集中。2022

年上半年北京房企拿地投入最多排行榜權(quán)益宗數(shù)萬(wàn)㎡3.703.993.603.001.402.251.501.000.510.49土地面積萬(wàn)㎡14.68726.96116.20613.69建用面積萬(wàn)㎡規(guī)劃建面萬(wàn)㎡42.4144.9131.0523.0426.2931.3013.399.35樓面價(jià)

元/㎡NO.企業(yè)成交金額(億元)12華潤(rùn)置地中海地產(chǎn)中國(guó)建筑綠城集團(tuán)北京興創(chuàng)北京城建保利地產(chǎn)首開集團(tuán)住總集團(tuán)金隅集團(tuán)14.44726.96116.20613.69185.55138.43126.1498.4062.4850.9050.7040.0019.7919.014374830827406204270823769162653786442781449594495934511.98415.1956.33511.98415.1956.256784.464.4691.75951.69051.75951.69054.40104.23數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）27/603/房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的機(jī)遇在哪里？積極性最高的開發(fā)企業(yè)2022

年上半年，北京市集中掛牌住宅土地

35

宗，合計(jì)建筑規(guī)模

344.45

萬(wàn)。其中參與積極性最高的是華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)和北京城建，其中華潤(rùn)置地參與了

18

宗土地的競(jìng)買，可以看到在積極性最高的

TOP10

競(jìng)拍房企的名單中，民企只有綠城和金地，這從側(cè)面反映了在京拿地開發(fā)，需要的底氣和實(shí)力越來(lái)越高，集中掛地情形下，中小房企退出舞臺(tái)，大型民企也三思而行。而國(guó)央企在獨(dú)立競(jìng)拍同時(shí)，也多采用抱團(tuán)取暖、聯(lián)合競(jìng)拍、聯(lián)合開發(fā)模式以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并且通過(guò)聯(lián)合方式增加競(jìng)得幾率。2022

年上半年北京房企競(jìng)拍參與排行榜聯(lián)合競(jìng)總競(jìng)買No.企業(yè)名稱獨(dú)立競(jìng)買獨(dú)立競(jìng)得聯(lián)合競(jìng)得總競(jìng)得買61411-潤(rùn)置地中海地產(chǎn)北京城建中國(guó)建筑首開集團(tuán)綠城集團(tuán)保利地產(chǎn)中國(guó)金茂建工集團(tuán)金地集團(tuán)12117332313-1111-443413201234958688-726-82-866-91445-121015-數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）從上半年來(lái)看，不少企業(yè)積極參與，但還沒有搶到目標(biāo)地塊。下半年海淀、通州、大興、石景山等熱點(diǎn)城區(qū)土地尚未出讓或出滿的情況下，預(yù)計(jì)好地頻出，與企業(yè)的積極性相互匹配，預(yù)計(jì)會(huì)形成熱點(diǎn)成交。我們也預(yù)計(jì)到北京穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤政策，將會(huì)在一定程度上刺激樓市的轉(zhuǎn)暖、企業(yè)的融資環(huán)境改善，全社會(huì)現(xiàn)金流的流動(dòng)性更為健康，企業(yè)有了更為穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，參與拿地的企業(yè)也會(huì)增多。因此，未來(lái)的中國(guó)樓市，土地及住宅市場(chǎng)都將有一個(gè)很好的愿景。28/604SPECIALTOPIC微觀市場(chǎng)篇：項(xiàng)目去化兩級(jí)分化，拿地追求“高性價(jià)比”項(xiàng)目去化兩級(jí)分化嚴(yán)重，“低價(jià)倒掛”項(xiàng)目去化為王上半年熱銷項(xiàng)目集中在副中心、永豐等板塊上半年大部分項(xiàng)目開盤去化非常不理想海淀永豐板塊項(xiàng)目去化表現(xiàn)突出受項(xiàng)目去化影響，房企拿地爭(zhēng)搶“高性價(jià)比”地塊熱點(diǎn)板塊、樓地價(jià)差空間大地塊受青睞崔各莊板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈下半年供地蓄勢(shì)待發(fā)，熱門地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈4/項(xiàng)目去化兩級(jí)分化，拿地追求“高性價(jià)比”2022

年上半年，新房商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)房）共成交

1.91

萬(wàn)套，同比、環(huán)比分別明顯減少

34.9%和

37.6%。成交項(xiàng)目總數(shù)量變化不大，但單個(gè)項(xiàng)目平均去化套數(shù)由

80

套減少到

50

套，去化速度明顯下降。在高昂的拿地成本和艱難的去化形勢(shì)下，項(xiàng)目去化兩級(jí)分化現(xiàn)象十分明顯。從上半年項(xiàng)目成交排名來(lái)看，產(chǎn)權(quán)價(jià)、限競(jìng)房位居前列，去化速度明顯快于其它項(xiàng)目，而位置偏遠(yuǎn)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)不足的項(xiàng)目銷售量則少的可憐……項(xiàng)目去化的兩級(jí)分化，也傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)?！芭c其拿不好的地塊，不如不拿”似乎成為行業(yè)共識(shí)。優(yōu)質(zhì)區(qū)域地塊、樓地價(jià)差空間大的地塊依然受到追捧，位置不佳、“算不過(guò)賬”的地塊卻無(wú)人問(wèn)津。無(wú)論市場(chǎng)好壞，上半年市場(chǎng)表現(xiàn)依然可圈可點(diǎn)，依然有項(xiàng)目銷量不俗，依然有地塊受房企追逐。房企聚焦于項(xiàng)目去化形勢(shì)，從而使得拿地也愈加慎重。30/604/項(xiàng)目去化兩級(jí)分化，拿地追求“高性價(jià)比”項(xiàng)目去化分化嚴(yán)重，“低價(jià)倒掛”項(xiàng)目去化為王今年上半年北京新房商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)房）陷入“供銷兩不旺”境地，項(xiàng)目去化承壓，從數(shù)據(jù)來(lái)看非常明顯。上半年全市商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)房）成交1.91

萬(wàn)套，同比、環(huán)比分別減少

34.9%和

37.6%。從成交項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，去年上半年和去年下半年成交項(xiàng)目數(shù)量分別為

368

個(gè)和

382

個(gè)，項(xiàng)目平均去化套數(shù)都達(dá)到

80套，而今年上半年共

381

個(gè)項(xiàng)目有成交，項(xiàng)目平均去化量減少至

50

套，減幅達(dá)到了37.5%。市場(chǎng)整體下行態(tài)勢(shì)下，同樣有去化好的區(qū)域和項(xiàng)目。比如上半年商品住宅成交榜首的學(xué)府壹號(hào)院（產(chǎn)權(quán)價(jià)）項(xiàng)目，上半年成交

536

套最高，上半年末項(xiàng)目去化率達(dá)到

88%。今年上半年這些項(xiàng)目都有哪些特征呢？上半年熱銷項(xiàng)目集中在副中心、永豐等板塊上半年，全市商品住宅成交

1.91

萬(wàn)套，從行政區(qū)域分布來(lái)看，其中成交

2000套以上依次是大興區(qū)（2676

套，14%），順義區(qū)（2610

套，13.7%），海淀區(qū)（2491

套，13%）和通州區(qū)（2078

套，10.9%），成為上半年成交熱點(diǎn)區(qū)域。從板塊來(lái)看，通州城市副中心板塊成交

1224

套居首，第二位為海淀永豐板塊，成交

1038

套，第三位海淀上地板塊

848

套。2022

年上半年北京商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)房）成交套數(shù)板塊排名：排名1板塊名稱通州-城市副中心海淀-永豐成交套數(shù)↓12241038848成交均價(jià)(萬(wàn)元/㎡)5.948.369.463.753.394.6810.405.366.003.8323海淀-上地4順義-仁和8475房山-良鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)-通州亦莊新城東城-東城711665676528昌平-科學(xué)城西區(qū)大興-西紅門順義-馬坡644956610536數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）31/604/項(xiàng)目去化兩級(jí)分化，拿地追求“高性價(jià)比”通州城市副中心板塊上半年商品住宅成交以金融街武夷融御項(xiàng)目成交

309

套最高，遠(yuǎn)高于板塊內(nèi)其它項(xiàng)目。2022

年上半年通州-城市副中心板塊項(xiàng)目成交套數(shù)排名：成交面積(萬(wàn)㎡)3.46成交均價(jià)(元/㎡)6227054823591555400367932成交金額(億元)21.579.32No.項(xiàng)目名稱成交套數(shù)↓12345金融街武夷融御碧桂園和世界（指導(dǎo)價(jià)）鑫苑盛世天璽309179118961.71.378.09國(guó)譽(yù)未來(lái)悅（產(chǎn)權(quán)價(jià)）北京東灣0.884.73940.96.1數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）海淀永豐板塊上半年商品住宅成交以中海匯德里項(xiàng)目成交

499

套最高，其次為幸福里潤(rùn)園項(xiàng)目，成交

322

套。2022

年上半年海淀-永豐板塊項(xiàng)目成交套數(shù)排名：成交套數(shù)↓成交面積(萬(wàn)㎡)4.79成交均價(jià)(元/㎡)84319成交金額(億元)40.37No.項(xiàng)目名稱123中海匯德里（指導(dǎo)價(jià)）幸福里潤(rùn)園（指導(dǎo)價(jià)）海淀幸福里4993223.798410631.921943.068268825.29數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）海淀上地板塊上半年商品住宅成交以學(xué)府壹號(hào)院項(xiàng)目成交

536

套最高，該項(xiàng)目同時(shí)哈還是全市商品住宅成交榜首。2022

年上半年海淀-上地板塊項(xiàng)目成交套數(shù)排名：成交套數(shù)↓成交面積(萬(wàn)㎡)11.444.13成交均價(jià)(元/㎡)89639成交金額(億元)102.547.689.4No.項(xiàng)目名稱123學(xué)府壹號(hào)院（產(chǎn)權(quán)價(jià)）圓明天頌53618311541974297強(qiáng)佑府學(xué)上院1111.26數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）32/604/項(xiàng)目去化兩級(jí)分化，拿地追求“高性價(jià)比”2022

年上半年北京商品住宅項(xiàng)目成交套數(shù)排名：成交套數(shù)↓536成交均價(jià)(元/㎡)89639843198906864677成交金額(億元)No.項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊1234學(xué)府壹號(hào)院（產(chǎn)權(quán)價(jià)）中海匯德里（指導(dǎo)價(jià)）永定府（產(chǎn)權(quán)價(jià)）綠城沁園（指導(dǎo)價(jià)）中建壹品學(xué)府公館（產(chǎn)權(quán)價(jià)）海淀區(qū)海淀區(qū)東城區(qū)朝陽(yáng)區(qū)上地永豐102.549940.37東城39133.58豆各莊38522.595海淀區(qū)學(xué)院路34410084258.0767公園都會(huì)順義區(qū)昌平區(qū)海淀區(qū)石景山通州區(qū)仁和337336322321309384545775784106702746227012.2119.9231.9227.0921.57龍湖云璟限競(jìng)房科學(xué)城西區(qū)永豐8幸福里潤(rùn)園（指導(dǎo)價(jià)）中海寰宇天下天賦金融街武夷融御9京西商務(wù)園城市副中心10上半年大部分項(xiàng)目開盤去化非常不理想今年上半年北京商品住宅期房銷售許可證共新增

58

個(gè)，其中

36

張已有網(wǎng)簽記錄，仍有

22

張尚未開始網(wǎng)簽。按成交統(tǒng)計(jì)，在今年上半年發(fā)生首套成交且滿

30

天的銷售證共

55

個(gè)，其中最高去化率為

100%，最低去化率僅為

0.16%，55

個(gè)銷售證開盤

30

天的平均去化率為

10.9%。從去化率最高前

5

名可以看出，均為產(chǎn)權(quán)價(jià)和限競(jìng)房等低于市場(chǎng)價(jià)格的項(xiàng)目。其中天恒學(xué)院里和永定府兩產(chǎn)權(quán)價(jià)項(xiàng)目

30

天去化率達(dá)

100%，龍湖云璟和華樾北京兩限競(jìng)房項(xiàng)目

30

天內(nèi)去化率也達(dá)到了

75%以上，中建壹品學(xué)府公館產(chǎn)權(quán)價(jià)項(xiàng)目去化率也近

50%。33/604/項(xiàng)目去化兩級(jí)分化，拿地追求“高性價(jià)比”2022

年上半年期房商品住宅銷售證首套成交

30

內(nèi)去化率排名（由高到低

TOP10）：No.成交套數(shù)成交均價(jià)銷售率預(yù)售許可證號(hào)(2022)24

號(hào)(2022)17

號(hào)(2021)193

號(hào)(2021)195

號(hào)區(qū)域海淀東城昌平朝陽(yáng)項(xiàng)目名稱發(fā)證日期2022/3/142022/2/282021/12/242021/12/26（元/㎡）(套比)↓天恒學(xué)院里（產(chǎn)權(quán)價(jià)）永定府1433912929985373890685783077285100%100%77%1（產(chǎn)權(quán)價(jià)）龍湖云璟限競(jìng)房23華樾北京限競(jìng)房75%中建壹品學(xué)府公館45(2022)47

號(hào)(2022)48

號(hào)海淀海淀2022/4/162022/4/1616617810081510086648%48%（產(chǎn)權(quán)價(jià)）中建壹品學(xué)府公館（產(chǎn)權(quán)價(jià)）中海匯德里（指導(dǎo)價(jià)）北京城建天壇府678(2022)16

號(hào)(2022)42

號(hào)(2022)23

號(hào)海淀東城大興2022/2/282022/4/102022/3/1134582843961190676202141%34%18%西紅門橡樹灣（指導(dǎo)價(jià)）中駿金輝未來(lái)云城1649(2021)128

號(hào)(2022)15

號(hào)大興海淀2021/9/272022/2/2849515258424418%18%（指導(dǎo)價(jià)）幸福里潤(rùn)園（指導(dǎo)價(jià)）10135數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）34/604/項(xiàng)目去化兩級(jí)分化，拿地追求“高性價(jià)比”多數(shù)項(xiàng)目去化不佳，開盤

30

天去化率

20%以內(nèi)的有

47

個(gè)銷證，占比

85%。從開盤

30

天去化率最低排名來(lái)看，最低去化率僅

0.16%，僅成交

1

套，最高也僅去化率為

1.33%。2022

年上半年期房商品住宅銷售證首套成交

30

天內(nèi)去化率排名（由低到高

TOP10）：N成交套數(shù)均價(jià)元/銷售率(套比)↓預(yù)售許可證號(hào)區(qū)域豐臺(tái)項(xiàng)目名稱發(fā)證日期o.㎡西山金茂府（指導(dǎo)價(jià)）越秀天恒懷山府（指導(dǎo)價(jià)）金地璟宸1(2022)11

號(hào)2022/1/281530660.16%234(2021)176

號(hào)(2021)207

號(hào)(2022)8

號(hào)懷柔房山順義2021/11/262021/12/312022/1/232133592241358392370.23%0.27%0.35%招商中建順義臻瓏府中綠東岳府（指導(dǎo)價(jià)）碧桂園和世界（指導(dǎo)價(jià)）熙悅晴翠5678(2021)175

號(hào)(2021)185

號(hào)(2021)198

號(hào)朝陽(yáng)通州豐臺(tái)2021/11/262021/12/122021/12/263477075357241665530.68%0.86%0.88%（指導(dǎo)價(jià)）硅谷

ONE(2022)64

號(hào)(2022)25

號(hào)(2022)7

號(hào)昌平順義2022/4/292022/3/182022/1/231275165242595383431.23%1.30%1.33%（指導(dǎo)價(jià)）中建宸廬云起雅居樂富春山居（指導(dǎo)價(jià)）910門頭溝1數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）35/604/項(xiàng)目去化兩級(jí)分化，拿地追求“高性價(jià)比”海淀永豐板塊項(xiàng)目去化表現(xiàn)突出以海淀永豐板塊為例，我們看一下板塊內(nèi)的重點(diǎn)項(xiàng)目去化表現(xiàn)。海淀永豐板塊主要在售項(xiàng)目

5

個(gè)，其中首創(chuàng)天閱西山和冠城大通百旺府項(xiàng)目取證去化率已達(dá)

90%以上，屬尾盤銷售。海淀幸福里項(xiàng)目去化率也達(dá)到

85%，正在熱銷中的為中海匯德里和幸福里潤(rùn)園兩項(xiàng)目。永豐板塊在售項(xiàng)目分布圖：數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）36/604/項(xiàng)目去化兩級(jí)分化，拿地追求“高性價(jià)比”上半年板塊內(nèi)

5

個(gè)在售項(xiàng)目平均去化速度為

35

套/月，最高的是中海匯德里，達(dá)到

83

套/月，其次是幸福里潤(rùn)園，達(dá)到

54

套/月，兩項(xiàng)目去化速度均高于上半年全市項(xiàng)目平均去化速度

50

套。2022

年上半年永豐板塊商品住宅項(xiàng)目成交量排名：月均去化速度上半年成交均價(jià)（元/㎡）上半年成交套數(shù)↓上市存量（套）存量去化No.1項(xiàng)目名稱周期（月）（套/月）中海匯德里（指導(dǎo)價(jià)）幸福里潤(rùn)園（指導(dǎo)價(jià)）49983843193414.123322194543284106826884182757.88.5海淀幸福里45冠城大通百旺府首創(chuàng)天閱西山2023076447729643389.924.0數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）37/604/項(xiàng)目去化兩級(jí)分化，拿地追求“高性價(jià)比”從成交產(chǎn)品面積段來(lái)看，在售面積段普遍去化力度強(qiáng)，均在

20%以上，其中以90

㎡以內(nèi)小戶型去化力度最高，達(dá)到

76%。此外

90~110

㎡初改產(chǎn)品也達(dá)到57.7%的去化強(qiáng)度，130~150

㎡改善產(chǎn)品去化表現(xiàn)依舊不俗，達(dá)到

51%。此外，150

㎡以上大戶型產(chǎn)品去化強(qiáng)度也大多在

30%以上，去化難度不大，且存量均不足百套。2022

年上半年海淀永豐板塊商品住宅供銷存面積段特征：成交套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)8428984180836008298683021858628160683583存量去化周期（月）1.9面積段上市存量套數(shù)去化強(qiáng)度90㎡以下90~110

㎡110~130

㎡130~150

㎡150~170

㎡170~190

㎡190

㎡以上合計(jì)15845913519944503373151917076.0%57.7%30.0%51.0%38.6%5.0%4.414.05.89.5119114.013.0418931.5%49.2%103710716.2數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）38/604/項(xiàng)目去化兩級(jí)分化，拿地追求“高性價(jià)比”從潛在供應(yīng)來(lái)看，永豐板塊內(nèi)的項(xiàng)目均已上市，雖無(wú)潛在供應(yīng)，但后續(xù)在第三批地或?qū)⑸鲜械挠镭S

F2

地塊，將增加

28

萬(wàn)㎡商品住宅建筑規(guī)模，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力仍存，需研究把握市場(chǎng)供需動(dòng)態(tài)變化。受項(xiàng)目去化影響，房企拿地爭(zhēng)搶“高性價(jià)比”地塊上半年項(xiàng)目去化面臨困境，也引發(fā)越來(lái)越多的房企在拿地環(huán)節(jié)不得不謹(jǐn)慎對(duì)待。除了考慮地塊區(qū)域、規(guī)劃條件外，樓地價(jià)差空間、區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格水平等都成為綜合考慮因素，一旦“算不過(guò)賬”，拿地意愿便大幅下降。從上半年土地市場(chǎng)來(lái)看，優(yōu)質(zhì)板塊地塊備受青睞，拿地積極性高，反之則意愿不強(qiáng)。熱點(diǎn)板塊、樓地價(jià)差空間大地塊受青睞2022

年上半年北京兩批次集中供地共計(jì)成交

31

宗，雖然有

4

宗土地流標(biāo)，但熱地依舊不少。其中中心城區(qū)以朝陽(yáng)區(qū)成交

6

宗，其中包括大熱的太陽(yáng)宮地塊和崔各莊

3

宗地塊。從成交地塊的板塊分布來(lái)看，崔各莊板塊以

3

宗土地的成交量，居北京各板塊最高，攜手綠城、首開、中建三家名企入主該板塊。2022年上半年北京集中供地成交土地板塊分布崔各莊回龍觀陽(yáng)坊鎮(zhèn)322211通州亦莊新城馬坡蘋果園111111十八里店平谷新城黃村111111后沙峪11科學(xué)城西區(qū)長(zhǎng)辛店舊宮111111數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）39/604/項(xiàng)目去化兩級(jí)分化，拿地追求“高性價(jià)比”除了地理位置本身的先天條件，以及可以預(yù)見的配套設(shè)施發(fā)展?jié)摿ν猓皹堑貎r(jià)差”（指地塊經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)與銷售指導(dǎo)價(jià)的價(jià)差）也是重要指標(biāo)之一。從今年上半年兩批土地成交樓地價(jià)差來(lái)看，豐臺(tái)亞林西地塊價(jià)差最高，其次為盧溝橋地塊。崔各莊地塊樓地價(jià)差在

3.5~4

萬(wàn)元/㎡，3

宗土地樓地價(jià)差排名分別是第3

名和第

6、7

名，排名靠前，地塊運(yùn)作空間充足。2022

年上半年北京兩批集中供地成交地塊樓地價(jià)差排名：經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)（萬(wàn)元/㎡）指導(dǎo)價(jià)萬(wàn)元/㎡）樓地價(jià)差（萬(wàn)元/㎡）↓全部板塊名稱規(guī)劃建面（萬(wàn)㎡）宗地名稱豐臺(tái)區(qū)右安門街道亞林西土地一級(jí)開發(fā)

0501-644、645、646、647

等地塊豐臺(tái)區(qū)盧溝橋街道大井新村三期土地一級(jí)開發(fā)

2502-0030、2505-0031

地塊朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目

29-319、320

地塊麗澤商務(wù)區(qū)12320.5311.959.354.484.254.4411.28.56.724.254.06小屯崔各莊8.5順義區(qū)薛大人莊村剩余

2號(hào)地塊

SY00-0025-6001地塊R2二類居住用地、SY00-0025-6003地塊國(guó)門商務(wù)區(qū)46.283.447.33.86石景山區(qū)衙門口棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目

1616-670朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目

29-318地塊石景山萬(wàn)達(dá)567.265.674.155.257.958.93.8崔各莊崔各莊3.65朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)黑橋村、南皋村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目

30-L03-01地塊

R279.245.298.83.51城市副中心

FZX-0601-6014、6015

地塊城市副中心896.138.542.176.985.53.333.26豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)街道紀(jì)家廟村JJM-007地塊

R2麗澤商務(wù)區(qū)10.25石景山區(qū)劉娘府綜合改造土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目

1604-654-1、654-2、696、728-110蘋果園9.385.929.153.2340/604/項(xiàng)目去化兩級(jí)分化，拿地追求“高性價(jià)比”數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）崔各莊板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈從板塊供需走勢(shì)來(lái)看，以

2021

年

9

月為分水嶺，此前板塊內(nèi)以華樾北京限競(jìng)房為主，因價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，供銷比均在

1

以內(nèi)，即“供不應(yīng)求”。隨著以“龍樾合璽”、“和光悅府”為首的崔各莊四兄弟開始陸續(xù)上市，供應(yīng)量開始激增，指導(dǎo)價(jià)8.8

萬(wàn)元，比華樾北京高約

1

萬(wàn)/㎡，區(qū)域市場(chǎng)去化力度也出現(xiàn)疲態(tài)。崔各莊板塊商品住宅供銷量?jī)r(jià)半年走勢(shì)2000150010005000850008000075000700006500014617987575857348

35775061643722141444187065028188002020年上半年2020年下半年2021年上半年2021年下半年2022年上半年新增供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）因建發(fā)望京養(yǎng)云項(xiàng)目政府持有產(chǎn)權(quán)份額，指導(dǎo)價(jià)

7.05

萬(wàn)元/㎡，明顯低于周邊項(xiàng)目，去化速度也明顯快于其它項(xiàng)目。上半年該項(xiàng)目成交

179

套，居板塊首位，項(xiàng)目月均去化速度達(dá)到

30

套/月。截止上半年末，項(xiàng)目商品住宅去化率已達(dá)到

70%。和光悅府、龍樾合璽兩項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)均為

8.8

萬(wàn)元/㎡，幾乎頂價(jià)銷售，但去化速度并不理想。兩項(xiàng)目月均去化速度分別僅為

17

套/月和

7

套/月，兩項(xiàng)目開盤

7

個(gè)月銷售率不到

19%，且兩項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重，幾乎“貼身肉搏”。曉風(fēng)印月項(xiàng)目今年

6

月取證，暫未網(wǎng)簽，從擬售價(jià)格來(lái)看，批準(zhǔn)價(jià)格

8.6

萬(wàn)元/㎡，預(yù)計(jì)網(wǎng)簽價(jià)格將低于其它兩項(xiàng)目。2022

年上半年崔各莊板塊商品住宅項(xiàng)目成交量對(duì)比：成交均價(jià)（元/㎡）70476去化速度項(xiàng)目名稱成交套數(shù)↓成交比重（套/月）建發(fā)望京養(yǎng)云（產(chǎn)權(quán)價(jià)）華樾北京限競(jìng)房1791034350.14%28.85%12.04%8.96%3017776733和光悅府（指導(dǎo)價(jià)）龍樾合璽（指導(dǎo)價(jià)）8696632886125數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）41/604/項(xiàng)目去化兩級(jí)分化，拿地追求“高性價(jià)比”截止上半年末崔各莊板塊在售項(xiàng)目及未上市地塊分布圖：數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）根據(jù)集中供地以來(lái)土地取得銷售證平均用時(shí)

150

天推算，預(yù)計(jì)

5

個(gè)月后今年上半年成交的崔各莊奶西村兩地塊將于

5

個(gè)月后上市，此時(shí)建發(fā)望京養(yǎng)云項(xiàng)目預(yù)計(jì)進(jìn)入銷售尾聲，和光悅府、龍樾合璽兩項(xiàng)目仍處于順銷階段，地塊入市仍面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。崔各莊板塊內(nèi)商品住宅項(xiàng)目未上市的除了奶西村兩地塊外，僅曉風(fēng)印月尚有4.09

萬(wàn)㎡住宅未上市，共計(jì)

18.8

萬(wàn)㎡。有消息稱第三批還會(huì)上奶西村

29-321

地塊，占地面積

3.19

萬(wàn)㎡，建筑面積7.08

萬(wàn)㎡，位于首開地塊南側(cè)。若該地塊入市，板塊內(nèi)待上市土地將達(dá)到

3

宗，