淺析稅收政策對房地產行業(yè)的影響分析研究 稅務管理專業(yè)

淺析稅收政策對房地產行業(yè)的影響摘要：房地產業(yè)的健康發(fā)展關系著我國國民經濟是否能夠平穩(wěn)上升。但目前我國房價快速的增長使得大部分居民望房興嘆，因此政府不斷的加大對房地產的調控力度。而稅收政策作為調控我國房地產經濟活動的主要工具之一，對我國房地產市場健康平穩(wěn)的發(fā)展起著關鍵性的作用。1994年的新稅制改革后的稅收體系已經不能夠滿足于當前的房地產行業(yè)且現(xiàn)在我國的房地產市場也不太成熟，這使得房地產市場處于脫節(jié)和瀕臨失控狀態(tài)。所以，我們應盡快完善稅收體系，為早日實現(xiàn)小康社會和完成社會的可持續(xù)發(fā)展做出貢獻。關鍵字：房地產市場稅收影響Abstract：Thehealthydevelopmentofrealestateindustryrelationswithourcountrynationaleconomywillbeabletorisesteadily.Butatpresentourcountryhousepriceshasbeengrowingtoofast,thantheresidentsofthebearability,sothegovernmenthasbeenstrengtheningtheregulationofrealestate.Andtaxpolicyisoneofthemaintoolforregulatingeconomicactivityofrealestateinourcountry,thehealthyandsteadydevelopmentoftherealestatemarketinChinaplayakeyrole.In1994,afterthenewtaxsystemreformoftaxsystemalreadycannotsatisfythecurrentrealestateindustryandthenowinChina'srealestatemarketisnotmature,So,weshouldperfectthetaxsystem,assoonaspossiblefortheearlyrealizationofawell-offsocietyandtocontributetothesustainabledevelopmentofsociety.Keywords：realestatemarkettaximpact目錄一、我國房地產稅制發(fā)展歷程 2（一）初步形成 2（二）發(fā)展階段 3（三）成熟階段 3二、房地產行業(yè)稅收基本情況簡介 3（一）房地產稅收的分類 4（二）稅收之間的矛盾 4三、我國房地產稅收的弊端 4(一)房地產稅收體系結構不合理 5(二)房地產業(yè)逃稅的原因 6(三)房地產稅收調節(jié)不足 6(四)對房屋的供應力度不夠 6四、房地產稅收調控的對策 7（一）合理調節(jié)幵發(fā)不同檔次房屋的稅收政策 7(二)減免部分土地稅 8(三)打擊投機者 8五、結語 8參考文獻 9一、我國房地產稅制發(fā)展歷程在1978年之前，我國房地產還未形成行業(yè)，城市住房是由國家下達命令進行統(tǒng)一的建設和分配，農村住房主要還是靠自己修建或請工匠完成，并沒有形成房屋買賣。（一）初步形成政府在1978年重新調整和改革了新的住房制度，表示居民可以自主的建房和購房，并受法律保護，任何人不得強制占有或變賣。緊接著1984年開始實施城鎮(zhèn)土地有償使用制度和分配住房貨幣制度，開始推行城鎮(zhèn)居民商品住房的試點，與此同時，我國相關的房地產稅收已慢慢興起且市場資源配置也逐漸成熟化。新中國成立不久后國家也慢慢注意到了房地產市場的發(fā)展前景所以決定在1984年開始實行分稅制，同時這標志著我國房地產稅制已經初步形成。國家從1987年開始對土地有償制度進行試點改革，防止開發(fā)商對商品房進行盲目的開發(fā)，更大程度的保護了我國的土地資源。此外，房地產業(yè)的快速發(fā)展使得市場混亂，所以政府在1990年發(fā)布《土地管理法實施條例》來整頓房地產市場和推進土地使用制度的改革[1]。（二）發(fā)展階段房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對國民經濟起著重要的作用。所以，1993年發(fā)布了《關于加強房地產市場宏觀管理，促進房地產業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見》來進行宏觀調整和規(guī)范市場行為[2]。1996年我國開始推行住房公積金，與此同時，政策性貸款制度也逐步完善，有效的解決了百姓購房難的問題。1998年國家調整房地產開發(fā)資金的結構來發(fā)展經濟適用房，并且個人換購住房還可免征個人所得稅、契稅減半。地方政府需要扶持某些新興產業(yè)所以也就需要其他行業(yè)來帶動地方經濟。房地產作為目前勢頭最盛最有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，政府決定在2001年通過對住房公積金進行貸款的個人實行免稅來幫助它的發(fā)展。基于之前對土地資源的浪費和當前房價的猛漲，2003年開始，不僅恢復了對土地增值稅的征收還增加了對出售房屋征收房地產稅。新一輪的房地產市場格局發(fā)生了變化，導致房地產市場又出現(xiàn)了新的問題，國務院召開緊急會議后決定在2005年取消房貸優(yōu)惠政策并且上調了對金融機構的貸款利率和存款利率，國稅局也通過對二手房的轉讓來征收個人所得稅并借此來重新整頓二手房市場。（三）成熟階段房價的猛漲讓政府和百姓擔憂，央行規(guī)定自2010年起，家庭的第二套住房的首付不低于總價的40%，個人出售自己居住的住房且沒有滿5年的將全額征收營業(yè)稅沒有優(yōu)惠，出售已經有了5年的普通居民住房會實行免征營業(yè)稅以資鼓勵。財政部也決定在2011年對住房公積金利率進行適當上調，同時決定將上海和重慶作為試點城市正式實施房產稅。國務院覺得之前試點房產稅的可行性較高所以決定在2013年增加房地產稅的試點，也對二手房交易的個人所得稅的征收作出了相關整改。2016年銀監(jiān)會決定降低對不實施限購住房的城市的住房首付比例且對出售個人住房兩年以上的免征營業(yè)稅。二、房地產行業(yè)稅收基本情況簡介現(xiàn)目前而言，房地產市場是一個由政府主導的不完全競爭市場。我國房產稅種類多，稅基可觀，所以，房地產稅作為政府財政的重要收入的同時也是調控國民經濟的必要手段。（一）房地產稅收的分類房地產稅收是指以房產和地產為課稅客體或者主要以房地產開發(fā)經營流轉行為為計稅依據(jù)的稅賦[3]。1.針對房地產而設置的稅種有以下幾種房產稅：是向產權人征收的一種財產稅，它的征收對象是房產，計稅依據(jù)是房產的剩余價值。（2）土地增值稅：是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種[4]。（3）契稅：是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅[4]。2.與房地產有關的稅種（1）增值稅:是指以前繳納營業(yè)稅的應稅項目改成繳納增值稅，增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環(huán)節(jié)[５]。（2）企業(yè)所得稅：是指企業(yè)在一定時期內對獲得的凈收入進行征稅。（3）個人所得稅：是對自然人取得各項收入進行征稅的一種所得稅。（二）稅收之間的矛盾房地產稅的存在加強了對房地產市場的調控，與此同時也大大改善了土地資源的合理利用不至于讓投機者趁機占便宜。大部分地方政府的財政收入就是通過大量賣地來賺取未來70年的土地出讓金，大家都知道的是個人買賣的房屋只有70年的使用權而沒有房屋的所有權，這對買地買房的消費者來說并不公平也加重了他們的稅收。因此，各個稅種之間的征稅也造成他們相互矛盾，其實消費者在買房時繳納的哪些稅他們自己也不明白怎么回事就付完了土地出讓金，因為是政府要求，所以他們覺得理所應當?shù)脑诿磕暾魇瘴飿I(yè)稅，這就造成二次征稅，加重了消費者的負擔。三、我國房地產稅收的弊端隨著社會快速的發(fā)展和居民對生活質量的要求的提高，人們已不再滿足于之前的住房條件也認為之前的物質和住房太單一，想著快點改善目前的條件。就城鎮(zhèn)居民而言，對住房周圍的環(huán)境、孩子受教育質量、住房結構大小以及擁有的房產數(shù)量都有了較大變化，這些使房地產市場的格局發(fā)生了改變。房地產稅收當仁不讓的起著領導和決定性的作用，為了跟上時代改革的步伐，應加強對市場的管控以及努力擴大內需，爭取跟上市場的需求且不盲目建房炒房，對促進國民經濟持續(xù)健康發(fā)展作出重要貢獻。我國目前的稅收模式不夠完善且已經20多年了，時代在變，格局在變，人們需求在變，所以，以前的稅收體系已不再適用于當前的房地產市場，主要存在以下問題：(一)房地產稅收體系結構不合理這種體系的不合理性體現(xiàn)在以下幾個方面：一是政府對土地并沒有進行合理化的調配使用造成了土地閑置、浪費現(xiàn)象比較嚴重。2009年年底，國土局通過數(shù)據(jù)向我們指出我國閑置的房地產仍有萬余公頃，這不僅與我國目前不合理的房地產稅收體系有關，還與房地產保有階段課稅少、稅負輕這種狀況有直接關系，這樣無異于鼓勵個人或集體對房地產的保有，使房地產保有者不愿將房產進行出租或開發(fā)利用[4]，因為他們可以用低價格來長期擁有并且通過等待價格上漲再進行拋售或出租來謀取利益，反正成本低廉且不用花時間和力氣去管理土地，這就是造成大片土地閑置浪費的主要原因。二是對政府財政收入有影響。就目前而言，我國對居民擁有的房地產在保有階相比于其他稅種的稅率要低很多，并且很多還可以免稅，這樣的話房地產中的保有環(huán)節(jié)的所繳納的稅收并沒有為國家的財政做出貢獻。流通環(huán)節(jié)中的稅收相比較于其他稅收要多的得，這就控制了土地的流動同時也影響了正常的市場交易，很容易讓心思不正之人投機取巧，造成逃稅漏稅現(xiàn)象增多，很大程度上減少了稅收的收入，國庫的減少使得政府不能更好地完善和實施社會建設。三是使資源沒有得到最大限度的使用，在我國現(xiàn)階段很顯然的還沒有規(guī)定怎樣來分配和利用閑置的土地，更加沒有法律進行保護，所以，短時間內，之前未經政府同意使用的土地并不能及時的收回做國家需要的建設，閑置的土地也不能得到合理的利用，這使得資源不能最大限度的得到利用。(二)房地產業(yè)逃稅的原因據(jù)媒體報道，我國房地產行業(yè)涉嫌偷稅漏稅比較嚴重，造成這種現(xiàn)象的原因是因為房屋從土地、建筑到出售它的整個工期比較長，且需要的周轉金額巨大，房地產商總是有各種各樣的理由來拖延結算。且長期占用國家稅款，出租或自用房屋不申報繳納房產稅等問題。部分房地產企業(yè)為了追求利益更大化，在知法犯法的情況下偷稅漏稅，由于國家出臺的相關文獻處罰力度較小且不夠完善，即使逃稅被發(fā)現(xiàn)也只讓你補齊稅款以及繳納少量罰款。這種無關痛癢的處罰更是助長了房地產企業(yè)逃稅的囂張氣焰。沒有國家明確條款的制約，他們利用這種漏洞來進行各種偷稅逃稅，他們采用高估成本、延遲結算收入、開假發(fā)票等方式來使國家稅收流失減少財政收入同時其他行業(yè)也開始“跟風”，這就敗壞了社會風氣。(三)房地產稅收調節(jié)不足在土地保有階段，政府明顯管得比較寬松，沒有過多的稅賦去制約和管轄，因此它的稅賦比較輕，更容易被有心人利用。而土地流通環(huán)節(jié)，它的程序較多且雜，層層關卡，層層交稅，所以課稅相對繁重，就容易導致國家對企業(yè)或個人二次征稅。這樣，房地產開發(fā)商會更愿意將土地閑置等待土地增值后再變賣或出租利用，反正在保有階段稅收很少，少到基本不用考慮它的存在。所以這就很容易使得土地資源閑置嚴重不能夠讓其資源最有效的進行配置，造成了浪費，真正需要者無法得到合理利用，卻讓投機者白白撿了便宜還讓他從中獲得了暴利，這就很不公平。(四)對房屋的供應力度不夠針對高檔住房而言，我國目前的稅收政策相對而言并不十分完善且對住房的供給結構也不盡如人意，并且，隨著居民生活水平提高，開發(fā)商就不得不對高端消費者對住房環(huán)境、交通便利程度以及是否是學區(qū)房的考量，同時，高檔住房的高額利潤對開發(fā)商的誘惑實在太大。有了需求也有了開發(fā)商的支持，高檔住房的價格自然而然就開始上漲了。畢竟現(xiàn)在我們的稅收體系并沒有做到面面俱到，所以目前的高檔住宅的稅收政策依然是模糊不全的，也沒有控制開發(fā)商對高檔住宅的供給。如果高檔住宅小區(qū)的價格長期居高不下，會讓很多投機者通過炒高房價來謀取利益，這種行為相當不利于房地產市場供給結構的調整。其次，政府對保障性住房的調節(jié)力度并沒有實質性的作用。另外，國家為了讓更多人的買得起房，就對現(xiàn)行的保障性住房在對外出售或者在出租時很大的優(yōu)惠政策比如進行稅收補貼或部分稅收減免，但對保障性住房的優(yōu)惠政策相對而言要少很多。簡單來說，國家把優(yōu)惠給了居民買房而對開發(fā)商并沒有那么大的優(yōu)惠。這樣，開發(fā)商沒有動力進行保障性住房建設，不能從根本上達到增加保障性住房供給的目的，對保障性住房建設發(fā)展沒有起到促進作用[6]。四、房地產稅收調控的對策房地產稅收政策調控房地產行業(yè)良性發(fā)展的基本標準是保持房地產行業(yè)適度發(fā)展。這就要求房地產業(yè)既不能過快發(fā)展，使得供大于求，又不能緩慢發(fā)展，使得房產供不應求?？偟膩碚f，房地產要想達到供求平衡讓其能夠長遠的發(fā)展的要求有三個：高低端住房居民消費明確；房價穩(wěn)定無過大起伏；房地產投資結構合理，適度打擊投機者。目前我國房地產業(yè)的重中之重是如何有效解決消費者對住房的有效供給和有效需求，希望在稅收政策的合理利用下，爭取做到房地產市場供求平衡，能夠物盡其用（一）合理調節(jié)幵發(fā)不同檔次房屋的稅收政策首先，應該出臺相關政策來鼓勵開發(fā)商加大對普通居民住房的建設，適當減少幵發(fā)商對中低檔住房進行對外銷售時所需繳納的課稅，同時，減免部分營業(yè)稅和所得稅或對中低收入者購房時進行稅收補貼。換句話說就是對愿意大面積建設普通住房的開發(fā)商進行相應的補貼或減少部分所得稅等方法來鼓勵開發(fā)商對普通住房的開發(fā)。同時也要從實際出發(fā)，抑制開發(fā)商對高檔住房的開發(fā)可以通過適當增加對出售高檔房屋時所承擔的課稅以及營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，通過這種方式來減少房地產開發(fā)商的利潤水平從而達到抑制開發(fā)商對高檔住房開發(fā)供給數(shù)量的目的或對高收入者購房進行征收特別消費稅。再次，政府也應該減輕出租房屋時所需繳納的稅收，這樣一來會減輕租房人群的經濟壓力同時也會讓更多閑置的房源進入租賃市場，滿足外來務工者或者低收入群體的住房需求。(二)減免部分土地稅當前房價居高不下的重要原因包括土地占有的稅負太多，其實很多已經重復征稅了，例如房屋持有者對房屋只有使用權而沒有所有權，居民是一次性繳納的土地出讓金并且每年還在繼續(xù)征稅，這就很容易造成二次征稅。而地方財政的主要收入就是土地出讓金，可想而知，對土地征收的稅賦的有多繁重。俗語說“羊毛出在羊身上”，政府要征稅來穩(wěn)固經濟發(fā)展，開發(fā)商要賺取利潤