旅游地產(chǎn)項(xiàng)目定位思路T

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目定位思路旅游地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)目錄項(xiàng)目解讀項(xiàng)目定位案例借鑒產(chǎn)品定位首期開發(fā)策略策劃機(jī)構(gòu)服務(wù)項(xiàng)目項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目解讀項(xiàng)目訴求項(xiàng)目發(fā)展訴求政府力——如何充分理解區(qū)域/城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢，促進(jìn)公共資源的有效聚集，由生地轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓?？市場力——如何充分利用靠城市過境干道，臨江景、公園、景區(qū)等區(qū)位優(yōu)勢，促進(jìn)本案土地和產(chǎn)品價(jià)值提升？產(chǎn)品力——如何引入國際/國內(nèi)先進(jìn)人居發(fā)展理念，創(chuàng)造價(jià)值和市場、進(jìn)行高起點(diǎn)開發(fā)大盤、組織產(chǎn)品？——如何在縣城年去化力有限的情況下擴(kuò)大產(chǎn)品對(duì)周邊區(qū)域的吸引力?項(xiàng)目定位項(xiàng)目解讀市場分析『項(xiàng)目概況』項(xiàng)目市GDP總量：橫向比較生產(chǎn)總值每年遞增、縱向比較在地級(jí)市中排名前列。

09年項(xiàng)目市首屆房展會(huì)顯示：全市已有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)28家，累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資24.57億元，竣工面積139.54萬平方米。其中住宅建設(shè)完成投資23.08億元，竣工面積134.32萬平方米，初步建成中高檔住宅小區(qū)13個(gè)，吸納住戶1.8萬戶。政府先后出臺(tái)了《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的暫行規(guī)定》、《關(guān)于促進(jìn)商品房銷售的意見》，在鼓勵(lì)聯(lián)合購房、放寬房貸政策、減免相關(guān)稅費(fèi)等方面做出了新的規(guī)定。項(xiàng)目定位項(xiàng)目解讀市場分析『市場概況』編號(hào)項(xiàng)目占地產(chǎn)品形式均價(jià)（元/㎡）1—高層、多層、小高層31002約335畝低層、多層35003約90畝多層/小高層26004約500畝多層/小高層24005約50畝多層23006約53畝多層23007約31畝多層23008約195畝多層22009約50畝多層240010約30畝高層2200項(xiàng)目市樓盤市場開始出現(xiàn)一些中高檔樓盤。房價(jià)隨著新樓開售有所提升，仍以多層為主，產(chǎn)品形式較為單一，小高層已出現(xiàn)、但是未形成主流。項(xiàng)目定位項(xiàng)目解讀地塊分析『交通區(qū)位』交通便捷：二零六國道、夏曉路省道、永安路、大河濱河路、環(huán)城河濱河路環(huán)繞周邊。

規(guī)劃的新大河大橋，加快新老城區(qū)對(duì)接?！簠^(qū)域概況』本項(xiàng)目位于山東半島城市圈中部的縣級(jí)市，處于膠濟(jì)軸、沿海軸兩大經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸上。依偎項(xiàng)目母親河大河生態(tài)景觀軸，環(huán)城河景觀帶貫穿其中，周邊資源極為豐富，南倚國家4A景區(qū)青云山，毗鄰國家級(jí)城市濕地公園大湖。項(xiàng)目定位項(xiàng)目解讀地塊分析『規(guī)劃范圍』項(xiàng)目片區(qū)一規(guī)劃范圍為：賈戈中心以北，大湖以南，夏曉路以西，二零六國道以東。總用地面積3147.76公頃，建設(shè)用地80.51公頃?！洪_發(fā)現(xiàn)狀』基礎(chǔ)設(shè)施：主干路、供排水、供暖、電力、電信等設(shè)施齊全。

地塊現(xiàn)狀：項(xiàng)目職業(yè)教育中心、大湖南岸景觀，項(xiàng)目市曲軸廠、賈戈村民房陸續(xù)規(guī)劃及拆橋。缺少配套服務(wù)設(shè)施。大湖南岸景觀項(xiàng)目職業(yè)教育中心賈戈村民房用地性質(zhì)公頃指標(biāo)用地28.68職教中心用地21.21村莊用地18.76企業(yè)用地11.86項(xiàng)目市曲軸廠項(xiàng)目定位項(xiàng)目解讀小結(jié)優(yōu)勢新老城區(qū)相接；新城中心區(qū)；項(xiàng)目周邊擁有山、河、濕地公園等優(yōu)勢資源組合，環(huán)境良好，可形成獨(dú)特水景、生態(tài)休閑宜居區(qū)。交通便捷，國道、省道環(huán)繞而過；基礎(chǔ)設(shè)施齊全、地塊規(guī)模大、可塑性強(qiáng)，可開發(fā)大型生活社區(qū)。劣勢市場不成熟，整體片區(qū)形象不夠；生活配套不完善；項(xiàng)目市購買能力有限，消化能力不強(qiáng)。挑戰(zhàn)市場供應(yīng)量大，市場競爭激烈；如何打造有特色的產(chǎn)品及品牌形象如何擴(kuò)大產(chǎn)品對(duì)地級(jí)及周邊的吸引力機(jī)遇城市高速發(fā)展，城市形象更新，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿χ鸩斤@現(xiàn)；市場產(chǎn)品欠缺，小高層、別墅前景向好；中心城市向近郊地區(qū)投資物業(yè)、作為第二居所的趨勢增大。項(xiàng)目定位立足山東地級(jí)經(jīng)濟(jì)及地產(chǎn)大的市場環(huán)境，釋放項(xiàng)目優(yōu)越的區(qū)位及大交通所帶來的發(fā)展機(jī)遇與潛能。立足項(xiàng)目山河、湖泊、濕地等資源優(yōu)勢與特色，借鑒深圳華僑城等景觀地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，探索一種景觀地產(chǎn)、生態(tài)人居的發(fā)展模式。突破一般城市地產(chǎn)開發(fā)的局限，用全新的視野和創(chuàng)新的理念，打造“地級(jí)后花園”景觀地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)生態(tài)性、主題性、復(fù)合性的發(fā)展定位，創(chuàng)造一種新的生活方式是本項(xiàng)目的關(guān)鍵。立足引領(lǐng)和創(chuàng)新，在山東半島中部城市探索一種居住、休閑、商業(yè)等兼容的示范引領(lǐng)性、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)人居典范。立足山東齊魯文化，挖掘項(xiàng)目文化鄉(xiāng)邦的內(nèi)涵，增強(qiáng)并提升項(xiàng)目開發(fā)的文化含金量。項(xiàng)目定位模式解析項(xiàng)目定位景觀情景、休閑生活成為人們對(duì)于居住空間的新訴求將人們的居住、生活、休閑融入大的生態(tài)景觀主題環(huán)境，形成人居與自然的互相交融、和諧互動(dòng)，成為目前景觀地產(chǎn)發(fā)展的一大趨勢。景觀地產(chǎn)新概念項(xiàng)目定位模式解析傳統(tǒng)城市地產(chǎn)觀念生態(tài)景觀地產(chǎn)觀念單一的居住空間單調(diào)的景觀環(huán)境人景分離城市地產(chǎn)單一性主題式情景空間生態(tài)的景觀環(huán)境人景合一城市地產(chǎn)復(fù)合性項(xiàng)目定位主題性、生態(tài)態(tài)性、復(fù)合性性景觀地產(chǎn)模模式居為核心功能能商業(yè)、休閑業(yè)業(yè)為輔助功能能一定的人口沉沉淀、文化主主題特色建筑筑、生態(tài)自然然的環(huán)境、情情景體驗(yàn)式休休閑生活完善的商業(yè)配配套使生活更更加便利；豐豐富的休閑項(xiàng)項(xiàng)目讓生活更更加多彩。自然資源+主題休閑的完美結(jié)合人文內(nèi)涵+休閑體驗(yàn)的情景互動(dòng)主題景觀+文化地產(chǎn)的高度和諧一種全新的生生活空間和生生活方式生態(tài)人居、文文化人居、養(yǎng)養(yǎng)生人居、樂樂活人居項(xiàng)目定位模式解析項(xiàng)目定位案例借鑒深圳波托菲諾小鎮(zhèn)『項(xiàng)目位置』：位于深圳華僑僑城西北部『開發(fā)商』：華僑城集團(tuán)『占地面積』：80000平方米『建筑面積』：146000平方米『容積率』：1.83『綠化率』：82%項(xiàng)目定位『特色』：在諾蒂山到天天鵝湖之間形形成的景觀軸軸線組合成多多個(gè)景觀空間間，山湖順應(yīng)應(yīng)了地形的變變化，衍生出出極為豐富的的景觀流線；；還有坐落在締締諾山天鵝湖湖景觀軸線上上16000平方米的濕濕地概念園林林；以意大利Portfino為藍(lán)本，規(guī)劃劃出沿湖畔山山的Townhouse、多層、小高層層、高層等多多種類型的高高尚住宅星級(jí)級(jí)酒店會(huì)所、、灣區(qū)商業(yè)廣廣場、高爾夫夫等生活配套套；案例借鑒景觀為了陳設(shè)設(shè)，是一種遺遺憾，在波多多菲諾，景觀觀被還原成自自然，有了自自己的生命。。深圳波托菲諾諾小鎮(zhèn)項(xiàng)目定位案例借鑒珠?！とA發(fā)水郡『項(xiàng)目位置』：珠海“華發(fā)水水郡”項(xiàng)目位位于珠海市斗斗門區(qū)井岸鎮(zhèn)鎮(zhèn)珠峰大道『開發(fā)商』：珠海華發(fā)股份份有限公司『占地面積』：1150000平方米『建筑面積』：494500平方米『容積率』：一期容積率≤≤0.37，二期容積率率≤0.45，，三期容積積率會(huì)適當(dāng)增增大。『開發(fā)周期』：分三期開發(fā)，，主要為獨(dú)棟棟別墅和聯(lián)排排別墅。目前前已開發(fā)一期期、二期，總總建筑面積為為150000平方米。項(xiàng)目定位『獨(dú)特產(chǎn)品定位位』：1700畝至大規(guī)模，，“兩畝一棟棟”的超低密密度；300畝生態(tài)濕地公公園，難以復(fù)復(fù)制的稀缺自自然；3公里私私家河河岸線線，200泊位游游艇碼碼頭通通江達(dá)達(dá)海；；星級(jí)酒酒店會(huì)會(huì)所、、灣區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)廣場場、高高爾夫夫等生生活配配套；；“游艇艇別墅墅”主主人們們慣常常享受受的舒舒適與與奢華華。距離珠海市中心30公里，市政及公共配套設(shè)施不足生態(tài)自然，居住生活與休閑度假融為一體。『劣勢』『賣點(diǎn)』案例借鑒珠?！とA發(fā)水郡項(xiàng)目定位案例借鑒深圳·萬科第五城『項(xiàng)目位位置』：深圳市市龍崗崗區(qū)坂坂田五五和南南路東東，雅雅園路路『開發(fā)商商』：深圳萬萬科房房地產(chǎn)產(chǎn)有限限公司司『占地面面積』：44萬平方方米『建筑面面積』：63萬平方方米『容積率率』：六期領(lǐng)領(lǐng)峰總總體容容積率率：1.6;總體綠綠化率率：30%;總體建建筑密密度：：14.53%;八期容容積率率:1.9;綠化率率:42%。『開發(fā)周周期』：項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃分分九期期開發(fā)發(fā)。主主要建建筑形形式有有庭院院別墅墅、合合院陽陽房、、疊院院HOUSE和多層層、高高層等等。一一、二二、三三期已已有商商業(yè)面面積共共8500平米，，五期期八期期錦街街商業(yè)業(yè)面積積為約約2996平米。。項(xiàng)目定位『獨(dú)特產(chǎn)產(chǎn)品定定位』：骨子里里的中中國情情結(jié)。。以現(xiàn)現(xiàn)代中中式的的建筑筑語言言探索索中式式人文文生活活的態(tài)態(tài)度；；建筑設(shè)設(shè)計(jì)體體現(xiàn)徽徽派和和晉派派的元元素。。但不不是簡簡單地地復(fù)古古和照照搬，，而是是將傳傳統(tǒng)與與現(xiàn)代代、中中式與與西式式很好好地嫁嫁接和和結(jié)合合，營營造出出適合合中國國人居居住的的傳統(tǒng)統(tǒng)居住住環(huán)境境，又又可符符合現(xiàn)現(xiàn)代人人的生生活習(xí)習(xí)慣；；“墻””“院院”““村””“素素”““冷””“幽幽”六六字箴箴言在在這里里被演演繹得得最為為淋漓漓盡致致和最最具生生活意意境。。在深圳市關(guān)外，交通及公共配套設(shè)施不完善，公共休閑區(qū)域欠缺。現(xiàn)代中式建筑頗具特色，萬科品牌及區(qū)域未來發(fā)展前景。『劣勢』『賣點(diǎn)』案例借鑒深圳·萬科第五城項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位定位思路地級(jí)市市的后花園園生活活項(xiàng)目市市的新生態(tài)態(tài)樂居居——與濕地地湖泊泊、山山川河河流為為鄰文化為體建議以山東地級(jí)中國北方園林袖珍式建筑“十笏園”為體裁藍(lán)本，借鑒山東其他著名私家莊園建筑特色，抽取其建筑風(fēng)格與文化符號(hào)。

現(xiàn)代為用立足齊魯文化，傳承古建筑的文化精髓，剔除繁雜的裝飾，沉悶的色調(diào)，用現(xiàn)代簡約洗練的手法進(jìn)行建筑形式的再造與表達(dá)。生態(tài)為景“智者樂水，仁者樂山。智者動(dòng)，仁者靜。智者樂，仁者壽?！鄙鷳B(tài)濕地、休閑河岸、園林景觀，湖泊、河流、景觀軸、居住區(qū)融為一體。生活為情河畔商業(yè)風(fēng)情一條街、濕地設(shè)計(jì)型酒店、垂釣休閑中心、SPA養(yǎng)生館等，情景交融，生活充滿歡樂與情趣。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位定位思路與濕地地、湖湖泊、、水道道、河河岸的的碰撞撞——『詩意的的棲居居』東方為為體，，現(xiàn)代代為用用——『靈活變變通』后現(xiàn)代代的詮詮釋傳傳統(tǒng)建建筑語語匯——『大膽創(chuàng)創(chuàng)新』人性化化與針針對(duì)性性的細(xì)細(xì)部設(shè)設(shè)計(jì)——『個(gè)性鮮鮮明』對(duì)山東東氣候候與當(dāng)當(dāng)?shù)丨h(huán)環(huán)境的的把握握——『順勢而而為』小中見見大的的園林林設(shè)計(jì)計(jì)——『東方智智慧演演繹』項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位演繹齊齊魯文文化，，借助助自然然資源源的特特點(diǎn)，，發(fā)揮揮區(qū)位位條件件的優(yōu)優(yōu)勢，，利用用得天天獨(dú)厚厚的資資源，，營造造以““水””為特特色的的主題題，通通過創(chuàng)創(chuàng)新打打造市市場稀稀缺產(chǎn)產(chǎn)品，，以高高調(diào)形形象入入市，，確立立市場場主導(dǎo)導(dǎo)地位位。稀缺性性市場場為契契機(jī)復(fù)合式式產(chǎn)品品組合合高姿態(tài)態(tài)入市市主導(dǎo)市市場，，樹立立典范范，創(chuàng)創(chuàng)建品品牌產(chǎn)品名稱市場特點(diǎn)小高層項(xiàng)目目前地產(chǎn)市場以多層產(chǎn)品為主，小高層將會(huì)逐漸形成主力市場的主力產(chǎn)品，我們應(yīng)該先入為主。遠(yuǎn)景住宅，私密空間花園洋房在人們?cè)絹碓阶非缶幼∑焚|(zhì)的今天，花園洋房的情結(jié)被喚起，景觀優(yōu)美，環(huán)境舒適、寧靜；市場上推出的花園洋房項(xiàng)目越來越受到中高收入人群購房者的關(guān)注和喜愛。創(chuàng)新洋房單位，空中花園別墅中國的新貴和高收入階層追求高品質(zhì)生活，大中城市別墅產(chǎn)品熱度上升，根據(jù)我們項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)情況和未來市場，以聯(lián)排別墅為主，目的是提升整體品質(zhì)和占據(jù)高端市場部分。高品質(zhì)住宅，高投資價(jià)值，標(biāo)桿建立項(xiàng)目定位首期啟動(dòng)策劃目標(biāo)原則首期啟啟動(dòng)，，精品品造勢勢。有有助于于社區(qū)區(qū)整體體品質(zhì)質(zhì)提升升，有有預(yù)先先形象象宣傳傳效果果，對(duì)對(duì)市場場有一一定的的預(yù)先先性，，在規(guī)規(guī)劃中中保證證相關(guān)關(guān)功能能的預(yù)預(yù)留與與彈性性。充分利利用項(xiàng)項(xiàng)目的的交通通優(yōu)勢勢充分利利用大大河岸岸線水水景資