新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件

桐鄉(xiāng)新城吾悅廣場2017年商業(yè)策略匯報(bào)謹(jǐn)呈：新城控股集團(tuán)逆勢破冰桐鄉(xiāng)新城吾悅廣場2017年商業(yè)策略匯報(bào)謹(jǐn)呈：新城控股集團(tuán)逆勢3問桐鄉(xiāng)吾悅廣場3問桐鄉(xiāng)吾悅廣場NO.1銷售破冰問題在愁云慘淡、銷售低迷的桐鄉(xiāng)商業(yè)市場，2017如何解決吾悅廣場的商業(yè)銷量？是繼續(xù)小火慢燉，小波擠壓？還是轉(zhuǎn)換思路，另辟蹊徑？排名項(xiàng)目名稱供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積（平方米）成交套數(shù)成交面積（平方米）成交均價(jià)（元/平方米)成交金額（萬元）1新城吾悅廣場25212184888498624570122522濱河花苑--11450051539077033浮瀾橋集貿(mào)市場8957286131711740552204子夜商業(yè)中心22894965124561865145815港匯大廈523146864710221426914582016.1-11月桐鄉(xiāng)商業(yè)銷售排行榜5強(qiáng)本案總銷排名第一；其它項(xiàng)目成交更為慘淡；NO.1銷售破在愁云慘淡、銷售低迷的桐鄉(xiāng)商業(yè)市場，2017如NO.2信心再造問題現(xiàn)實(shí)情況下，受電商沖擊實(shí)體商業(yè)街鋪普遍銷售和經(jīng)營慘淡，除了開業(yè)火一把以外，客戶觀望——銷售慘淡——經(jīng)營慘淡——客戶觀望，陷入惡性循環(huán)如何重建客戶購買信心，是2017年的關(guān)鍵課題。世貿(mào)中心二期世貿(mào)中心一期中虹天地中虹天地慘淡觸目驚心NO.2信心再現(xiàn)實(shí)情況下，受電商沖擊實(shí)體商業(yè)街鋪普遍銷售和經(jīng)NO.3客戶召集問題在有限的縣域人口市場，在大量剩余的商業(yè)地產(chǎn)市場，面對本案634套商鋪，本案如何進(jìn)行客戶召集？快速拉動項(xiàng)目銷售？鎮(zhèn)、街道產(chǎn)業(yè)特色2016年1-10月總產(chǎn)值（億）排名人口數(shù)量（萬人）洲泉種植和養(yǎng)蠶為主307.9816.4崇福中國皮草名鎮(zhèn)131.82210.2梧桐街道市府所在，政治、文化等中心80.46314.3鳳鳴街道以化工、輕紡為主60.4245.1高橋蔬菜生產(chǎn)和加工的主要地區(qū)55.7554.8屠甸以糧食、蠶桑、果蔬、養(yǎng)殖業(yè)47.6463河山魚米之鄉(xiāng)，絲綢之府39.7272.79濮院全國最大羊毛集散中心37.5084.8石門農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和歷史旅游開發(fā)37.3295.25烏鎮(zhèn)旅游互聯(lián)網(wǎng)30.10105.7龍翔街道工業(yè)基礎(chǔ)好，輕紡、建材、化工、機(jī)械制造四大支柱產(chǎn)業(yè)29.25112.72大麻中國紡布藝名鎮(zhèn)24.12123.6主城區(qū)14萬人；全市合計(jì)68萬人；鋪多人少，客源支撐嚴(yán)重不足；NO.3客戶召在有限的縣域人口市場，在大量剩余的商業(yè)地產(chǎn)市場如何在銷售慘淡的市場逆勢突圍？如何在重建客戶購買信心？如何在有限市場中更多挖掘客戶？如何在銷售慘淡的市場逆勢突圍？如何在重建客戶購買信心？如何在很顯然，如果繼續(xù)以常態(tài)的思路，也許能夠增量，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到我們想要的銷量。年份2016年2017年2017總貨量銷售套數(shù)86套預(yù)計(jì)168套634套平均月度7套預(yù)計(jì)14套去化率26%即使銷量翻倍，也僅實(shí)現(xiàn)任務(wù)的26%很顯然，如果繼續(xù)以常態(tài)的思路，年份2016年2017年201如何強(qiáng)勢反轉(zhuǎn)逆勢破冰?如何強(qiáng)勢反轉(zhuǎn)1、項(xiàng)目洞悉2、競爭洞悉3、客戶洞悉問題界定策略剖解問題之下，洞悉為本1、項(xiàng)目洞悉2、競爭洞悉3、客戶洞悉問題界定策略剖解問題之下核心詞：價(jià)值剖析及優(yōu)劣分析Part1、項(xiàng)目洞悉核心詞：價(jià)值剖析及優(yōu)劣分析Part1、項(xiàng)目洞悉品牌洞悉千億新城，江蘇第一品牌，中國商業(yè)地產(chǎn)一線品牌新城控股集團(tuán)總部設(shè)于上海，為長三角領(lǐng)先的物業(yè)開發(fā)商之一，主要致力于開發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)和多用途綜合樓項(xiàng)目。作為中國房地產(chǎn)行業(yè)18強(qiáng)、華東最具品牌價(jià)值的房地產(chǎn)公司，經(jīng)過二十載的積累，新城控股集團(tuán)目前總資產(chǎn)近600億，已開發(fā)和正在開發(fā)的項(xiàng)目達(dá)100余個。

品牌洞悉千億新城，江蘇第一品牌，中國商業(yè)地產(chǎn)一線品牌品牌洞悉三大品牌線，致力于打造中國體驗(yàn)式商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌吾悅品牌吾悅國際廣場新城吾悅廣場吾悅生活廣場定位高端以繽紛動感塑造區(qū)域型時(shí)尚商業(yè)中心致力成為便捷的社區(qū)生活中心至2017年，新城吾悅廣場將累計(jì)開業(yè)15個，在建25個，至2020年開業(yè)及在建數(shù)將達(dá)到100個以上，集團(tuán)進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)。品牌洞悉三大品牌線，致力于打造中國體驗(yàn)式商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌吾悅品牌地段洞悉城市向東，打造政務(wù)新區(qū)，未來新中心—振東新區(qū)振東新區(qū)是桐鄉(xiāng)市級服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，交通、互聯(lián)網(wǎng)硬件設(shè)施、物流運(yùn)輸配套等十分完善，轄內(nèi)專業(yè)市場集聚，展示、旅游、餐飲、娛樂、電商等商貿(mào)業(yè)態(tài)豐富。擁有完善的生活和商業(yè)配套，集居住、教育、醫(yī)療、文化、休閑、娛樂于一體，區(qū)域內(nèi)巴黎都市、曼哈頓花園、星湖灣、東湖金悅、紫檀苑等高檔樓盤林立。集聚觀光、休閑、購物元素，以鳳凰湖與植物園為代表的生態(tài)休閑游，以鳳鳴禪寺及市文化中心為代表的文化觀光游，以市場集群及城市綜合體為代表的娛樂購物游。市場集聚區(qū)行政公益區(qū)生態(tài)居住區(qū)休閑旅游區(qū)市區(qū)地段洞悉城市向東，打造政務(wù)新區(qū)，未來新中心—振東新區(qū)振東新區(qū)資源洞悉政務(wù)+文化+公園+商業(yè)，薈萃集中于此高端板塊資源洞悉政務(wù)+文化+公園+商業(yè)，薈萃集中于此高端板塊交通洞悉老城區(qū)板塊城市核心中軸線，交通極為便利路線一：從振東東路直達(dá)項(xiàng)目路線二：環(huán)城東路到振東路路線三：校場東路到環(huán)城東路公共交通：5W、17W、13W等公交預(yù)留發(fā)展板塊政務(wù)新區(qū)板塊交通洞悉老城區(qū)板塊城市核心中軸線，交通極為便利路線一：從振東項(xiàng)目洞悉吃喝玩樂購，一站式消費(fèi)體驗(yàn)SHOPPINGMALL一層是以品牌旗艦店為主，品牌商家H$M，優(yōu)衣庫等；二層是兒童業(yè)態(tài)，第一業(yè)態(tài)最全的兒童主題商業(yè)；三層主要以品牌餐飲為主，像外婆家、豐收日、西提牛排、赤坂亭、新式餐飲等；四層是娛樂業(yè)態(tài)為主，旗下院線品牌星軼影城、KTV；負(fù)二層全部是車庫，負(fù)一層局部是超市，剩下的也是車庫；項(xiàng)目洞悉吃喝玩樂購，一站式消費(fèi)體驗(yàn)SHOPPINGMAL產(chǎn)品洞悉自持8.5萬方，商業(yè)面積占整個商業(yè)體量的80%以上桐鄉(xiāng)規(guī)模最大的商業(yè)綜合體，80%持有經(jīng)營比例最高的商業(yè)項(xiàng)目由兩個獨(dú)棟和兩條內(nèi)外街鋪組成，具有靈活性和開放性；主力面積20——200平方米不等；金街部分主要與購物中心部分業(yè)態(tài)進(jìn)行互補(bǔ)，連廊的設(shè)計(jì)巧妙的將購物中心與金街部分的人群互動流通；項(xiàng)目體量（萬）新城吾悅廣場50東興生活廣場24.3中虹天地24世貿(mào)中心41森茂汽車城10永利廣場5產(chǎn)品洞悉自持8.5萬方，商業(yè)面積占整個商業(yè)體量的80%以上桐優(yōu)劣勢分析2017年首要是重樹桐鄉(xiāng)商業(yè)投資信心，引導(dǎo)商業(yè)氛圍的塑造，才能立于不敗之地1、中國地產(chǎn)20強(qiáng)，千億房企，中國商業(yè)地產(chǎn)一線品牌2、地處城市核心區(qū)域，打造政務(wù)新區(qū)，未來新中心3、交通便捷性強(qiáng)，通達(dá)性高4、政務(wù)+文化+公園+商業(yè)，薈萃集中于此5、50萬方一站式消費(fèi)體驗(yàn)SHOPPINGMALL6、桐鄉(xiāng)規(guī)模最大的商業(yè)綜合體，持有經(jīng)營比例最高的商業(yè)項(xiàng)目優(yōu)勢劣勢1、周邊商業(yè)氛圍一般，人氣較差2、商業(yè)大環(huán)境差，電商沖擊導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)落魄3、桐鄉(xiāng)商業(yè)信心不足，客戶觀望嚴(yán)重4、單價(jià)及總價(jià)高，客戶接受度有限優(yōu)劣勢分析2017年首要是重樹桐鄉(xiāng)商業(yè)投資信心，1、中國地產(chǎn)核心詞：市場環(huán)境、競爭Part2、市場洞悉核心詞：市場環(huán)境、競爭Part2、市場洞悉城市地位三線城市，藏富于民，行政上歸屬嘉興，心理上依然桐鄉(xiāng)桐鄉(xiāng)位于杭嘉湖平原腹地，屬于嘉興五縣市之一，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、百花地面、文化之邦”之美譽(yù)。經(jīng)濟(jì)上要高于嘉興各區(qū)，僅落后海寧縣。桐鄉(xiāng)四度蟬聯(lián)“浙江年度旅游發(fā)展十佳縣(市、區(qū))”稱號，是嘉興地區(qū)唯一獲此殊榮的縣(市、區(qū))；指標(biāo)單位累計(jì)

位次規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值萬元62714965

＃南湖區(qū)萬元79470205秀洲區(qū)萬元62404347

嘉

善萬元88340894

平

湖萬元106612323

海

寧萬元116253231

海

鹽萬元66348586

桐

鄉(xiāng)萬元107720092規(guī)模以上工業(yè)增加值萬元12354042

＃南湖區(qū)萬元14962435秀洲區(qū)萬元14757376

嘉

善萬元14622927

平

湖萬元22907111

海

寧萬元22367022

海

鹽萬元17812994

桐

鄉(xiāng)萬元19893143來源桐鄉(xiāng)統(tǒng)計(jì)局，數(shù)據(jù)截至16年10月底城市地位三線城市，藏富于民，行政上歸屬嘉興，心理上依然桐鄉(xiāng)桐產(chǎn)業(yè)地位鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特色鮮明鎮(zhèn)、街道產(chǎn)業(yè)特色2016年1-10月總產(chǎn)值（億元）排名人口數(shù)量（萬人）洲泉種植和養(yǎng)蠶為主307.9816.4崇福中國皮草名鎮(zhèn)131.82210.2梧桐街道市政府所在地，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心80.46314.3鳳鳴街道以化工、輕紡為主60.4245.1高橋蔬菜生產(chǎn)和加工的主要地區(qū)55.7554.8屠甸以糧食、蠶桑、果蔬、養(yǎng)殖業(yè)為主47.6463河山魚米之鄉(xiāng)，絲綢之府39.7272.79濮院全國最大羊毛集散中心37.5084.8石門農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和歷史旅游開發(fā)37.3295.25烏鎮(zhèn)旅游互聯(lián)網(wǎng)30.10105.7龍翔街道工業(yè)基礎(chǔ)好，輕紡、建材、化工、機(jī)械制造四大支柱產(chǎn)業(yè)29.25112.72大麻中國紡布藝名鎮(zhèn)24.12123.6人口數(shù)據(jù)為2014年末統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)梧桐街道形成了以羊絨、紡針織產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，新能源、新特材料、新機(jī)電、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。2015年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值120.02億元。產(chǎn)業(yè)地位鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特色鮮明鎮(zhèn)、街道產(chǎn)業(yè)特色商業(yè)供需類別1-11月供應(yīng)面積（萬平米）3-10月成交面積（萬平米）價(jià)格（元/平米）住宅113.5120.58616非住宅類32.511.786834來源桐鄉(xiāng)統(tǒng)計(jì)局，其中16年數(shù)據(jù)為3月-10月來源桐鄉(xiāng)統(tǒng)計(jì)局，其中16年數(shù)據(jù)為3月-10月16年成交11.78萬方嚴(yán)重的供大于求，2016年各商業(yè)項(xiàng)目銷量慘淡商業(yè)供需類別1-11月3-10月價(jià)格（元/平米）住宅113.存量走勢整體存量同比增長4%，其中商業(yè)存量占比過重，嚴(yán)重供大于求截至15年12月底，整個桐鄉(xiāng)商品房庫存17527套（已取得預(yù)售證的商品房），其中梧桐街道6718套，占38.33%。其次是崇福鎮(zhèn)和濮院鎮(zhèn)，分別占23.26%和17.29%。對于整個桐鄉(xiāng)市而言，這兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的去庫存壓力顯然比市區(qū)更大。；16年市場新增商品房146萬方，比15年新增增長53%，雖然成交量有所增長，但是整體市場供大于求依然突出；16年桐鄉(xiāng)新增商品房146萬方，約14500套，而15年新增僅商品房9473套，新增面積95.42萬方，目前桐鄉(xiāng)存量達(dá)到180萬方左右；存量走勢整體存量同比增長4%，其中商業(yè)存量占比過重，嚴(yán)重供大競爭分析新城吾悅廣場：購物廣場及內(nèi)街待營業(yè)世貿(mào)中心批發(fā)市場及內(nèi)街已營業(yè)東興生活廣場：待營業(yè)中虹天地購物廣場及內(nèi)街已營業(yè)永利廣場內(nèi)街及購物廣場已營業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)的低價(jià)騷擾，城市商業(yè)的圍追堵截，且商業(yè)普遍銷售及營業(yè)低迷，影響客戶的投資信心競爭分析新城吾悅廣場：購物廣場及內(nèi)街世貿(mào)中心東興生活廣場：待競爭分析世貿(mào)廣場初期定位：涵蓋服飾批發(fā)、原材料供應(yīng)、名品旗艦廣場、餐飲娛樂休閑街、商務(wù)辦公、酒店服務(wù)六大功能，集商貿(mào)流通、旅游購物、休閑服務(wù)于一體。容積率2.69綠地率20%占地面積206畝建筑面積41萬方總套數(shù)5000多車位數(shù)5000多個開盤時(shí)間二期13年初銷售模式包租返租12年銷售情況售罄運(yùn)管情況非常不理想10-13年商業(yè)市場環(huán)境較好，客戶對于投資商業(yè)興趣大，以及一期開業(yè)良好的開端，導(dǎo)致項(xiàng)目二期銷售良好，但二期開業(yè)之后，受到電商產(chǎn)業(yè)的沖擊，二期運(yùn)營慘淡，客戶信心嚴(yán)重不足，目前二期基本無營業(yè)，一期開業(yè)率不足20%；一期開業(yè)率不足20%，集中一樓二期已關(guān)門，無營業(yè)二期已關(guān)門，無營業(yè)二期已關(guān)門，無營業(yè)競爭分析世貿(mào)廣場初期定位：涵蓋服飾批發(fā)、原材料供應(yīng)、名品旗艦競爭分析永利廣場容積率3.3綠地率20.5%占地面積11682平米建筑面積50000平米總套數(shù)/車位數(shù)300開盤時(shí)間2013年7月銷售模式返租銷售銷售情況基本售罄運(yùn)管情況個別商家營業(yè)項(xiàng)目規(guī)模5萬方，由于地段好，前期銷售良好，但由于商業(yè)環(huán)境的變化，該項(xiàng)目的定位也由休閑商業(yè)廣場改變成親子廣場，但整體運(yùn)營依然較差，首先是商業(yè)環(huán)境變差，其次項(xiàng)目親子體驗(yàn)的商家少，完全淪落為低端甩賣市場。初期定位：桐鄉(xiāng)市首個集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)辦公于一體的歐式休閑商業(yè)廣場競爭分析永利廣場容積率3.3綠地率20.5%占地面積1168競爭分析中虹天地容積率3.9綠地率24%占地面積5.4萬方建筑面積24萬方總套數(shù)/車位數(shù)機(jī)動車停車位905個,地上73個,商業(yè)地下451個,住宅地下381個開盤時(shí)間2010年10月開盤銷售模式帶租約“3+2”投資模式，簽約即返3年租金回報(bào)銷售情況開盤基本售罄運(yùn)管情況內(nèi)街毫無人氣，商場運(yùn)營一般，外街商業(yè)尚可初期定位：浙北地區(qū)首個女性主題購物中心項(xiàng)目地段好，周邊商業(yè)環(huán)境成熟，超市、影城，同時(shí)以返租模式銷售，開盤即售罄，但商業(yè)環(huán)境的變化，導(dǎo)致該項(xiàng)目金街和購物中心運(yùn)營慘淡。競爭分析中虹天地容積率3.9綠地率24%占地面積5.4萬方建競爭分析東興生活廣場容積率4綠地率30%占地面積5萬方建筑面積24.3萬方，主商場為12萬平方米的百貨，副商場為4萬平方米步行街區(qū)式商業(yè)廣場及4萬平方米的精品酒店總套數(shù)/車位數(shù)1100個開盤時(shí)間14年11月銷售模式所有定購商鋪客戶提供5年“零”利息的分期付款銷售情況現(xiàn)場銷控4F的40-60萬小鋪去化完畢，1、2F去化緩慢運(yùn)管情況從原定的開業(yè)到至今未開業(yè)，一拖再拖的開業(yè)及大股東的撤資，招商有兩個樓層更是接近空鋪狀態(tài)初期定位：集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、配套服務(wù)等為一體的綜合性“一站式”購物中心主商場業(yè)態(tài)：B1層是東興超市和東興小家電；

一層：名表、黃金珠寶、化妝品、飾品、鞋類和箱包；二層：品牌男裝；三層：品牌女裝、童裝；四層：國際影院、兒童樂園、KTV、餐飲；五層：中、大型餐飲、娛樂。競爭分析東興生活廣場容積率4綠地率30%占地面積5萬方建筑面競爭分析作為桐鄉(xiāng)木土的零售業(yè)老大，項(xiàng)目占據(jù)多項(xiàng)資源，但由于整體商業(yè)環(huán)境的惡化及非城市核心地段，導(dǎo)致該項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間一拖再拖，同時(shí)大股東的撤資讓該項(xiàng)目雪上加霜，目前項(xiàng)目預(yù)計(jì)12月25日開業(yè)，傳統(tǒng)的商業(yè)模式可能會導(dǎo)致項(xiàng)目后期運(yùn)營艱難；競爭分析作為桐鄉(xiāng)木土的零售業(yè)老大，項(xiàng)目占據(jù)多項(xiàng)資源，但由于整商業(yè)市場小結(jié)123市場變化競爭關(guān)系城市角色

桐鄉(xiāng)為四線城市，但在嘉興經(jīng)濟(jì)中位居第二，行政上歸屬嘉興，心理上依然桐鄉(xiāng)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特色鮮明。城市發(fā)展向東，打造振東新區(qū)，本案占據(jù)城市未來核心

商業(yè)市場嚴(yán)重供大于求；16年度非住宅類僅成交12萬方，供需比達(dá)到2.8；市場存量高達(dá)180萬方，其中商業(yè)存量占比較大；客戶對于商業(yè)的信心不足，普遍運(yùn)營較差；

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)低價(jià)商業(yè)項(xiàng)目的圍剿及城市商業(yè)環(huán)境的惡化；在售商業(yè)項(xiàng)目以底商為主，但已售罄的商業(yè)運(yùn)營嚴(yán)重影響客戶投資的信心；東興生活廣場12月25日開業(yè)，其運(yùn)營的好壞直接關(guān)系到本案后期的銷售商業(yè)市場小結(jié)123市場變化競爭關(guān)系城市角色桐鄉(xiāng)為四線城市，核心詞：商業(yè)客戶屬性及構(gòu)成Part3、客戶洞悉核心詞：商業(yè)客戶屬性及構(gòu)成Part3、客戶洞悉案例客戶分析東興生活廣場該項(xiàng)目是本地商業(yè)龍頭開發(fā)，其客戶資源較多，成交客戶主要以本地客戶為主，占比達(dá)到70%，尤其是關(guān)聯(lián)商家客戶居多，同時(shí)5年零成本分期受到投資客的青睞。案例客戶分析東興生活廣場該項(xiàng)目是本地商業(yè)龍頭開發(fā)，其客戶資源本案客戶構(gòu)成-擴(kuò)大客戶基數(shù)城區(qū)深挖鄉(xiāng)鎮(zhèn)外拓外地分銷重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)開拓和鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目展開奪客行動加大獎勵力度力爭開拓上?？蛻魠^(qū)域內(nèi)客戶地毯式掃蕩無縫滲透全員營銷本案客戶構(gòu)成-擴(kuò)大客戶基數(shù)城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)外拓外地分銷重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)開拓加城區(qū)深挖區(qū)域內(nèi)客戶地毯式掃蕩無縫滲透全員營銷1、城區(qū)做門店老板；2、私企開廠老板；3、行業(yè)協(xié)會滲透；4、批發(fā)市場客戶二次滲透；5、部分灰商官員；城區(qū)區(qū)域內(nèi)客戶1、城區(qū)做門店老板；2、私企開廠老板；3、行業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)外拓重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)開拓和鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目展開奪客行動1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)已營業(yè)主；（鄉(xiāng)鎮(zhèn)做門市生意的小老板）2、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)老板；（皮草行業(yè)+種植行業(yè)+紡織行業(yè)+羊毛行業(yè)+旅游行業(yè)）3、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府單位；（鄉(xiāng)鎮(zhèn)工商所+派出所+學(xué)校等）精明好面子手里有閑余資金渴望城里資產(chǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)外拓重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)開拓1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)已營業(yè)主；（鄉(xiāng)鎮(zhèn)做門市生意的小老外地分銷加大獎勵力度力爭開拓上?？蛻?、老上海退休大媽；2、老上海拆遷戶；3、新上海暴發(fā)戶；年紀(jì)較大資金雄厚文化不高無投資門路外地分銷加大獎勵力度1、老上海退休大媽；2、老上海拆遷戶；3市場總結(jié)項(xiàng)目市場客戶①非熱點(diǎn)區(qū)域②50萬方綜合體③自持80%以上④新城品牌①商業(yè)市場低迷②嚴(yán)重供大于求③單價(jià)高，總價(jià)高④外圍低價(jià)圍剿①客戶信心不足②私企業(yè)主為主③投資客戶居多④全市性客戶為主如何重塑客戶信心，逆勢破冰，全城沸騰？市場總結(jié)項(xiàng)目市場客戶①非熱點(diǎn)區(qū)域①商業(yè)市場低迷①客戶信心NO.1銷售破冰問題在愁云慘淡、銷售低迷的桐鄉(xiāng)商業(yè)市場，2017如何解決吾悅廣場的商業(yè)銷量？是繼續(xù)小火慢燉，小波擠壓？還是轉(zhuǎn)換思路，另辟蹊徑？轉(zhuǎn)變思路集中爆破聚焦節(jié)點(diǎn)大開大合NO.1銷售破在愁云慘淡、銷售低迷的桐鄉(xiāng)商業(yè)市場，2017如2017年銷售指標(biāo)：15億，預(yù)計(jì)2017.5.1開盤；項(xiàng)目采用“大開大合”的營銷策略，交1萬抵2萬，目前累計(jì)發(fā)卡4800張，未售已空前火爆！1、本司菏澤案例參考2017年銷售指標(biāo)：15億，預(yù)計(jì)2017.5.1開盤；1、2、本案節(jié)點(diǎn)分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月綜合體商業(yè)操盤定律現(xiàn)實(shí)商業(yè)開業(yè)定律：流量決定銷量?，F(xiàn)實(shí)條件可以預(yù)判：本案商業(yè)開業(yè)后的人流量，相對較少；因此，本案商業(yè)決勝點(diǎn)：6月之前！3.24亮燈儀式5.26開業(yè)開業(yè)之前決定全年2、本案節(jié)點(diǎn)分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月13、6月之前如何賣聚焦開業(yè)全面蓄客從小火慢燉<變>大開大合借勢大開業(yè)：人氣逼迫+旺場壓迫開業(yè)的意義吾悅廣場開業(yè)借勢營銷的最佳時(shí)機(jī)與節(jié)點(diǎn)營銷推廣售中引爆空前震撼新城品牌、誠信、實(shí)力的最直接體驗(yàn)商業(yè)前景最直接表現(xiàn)的時(shí)機(jī)更是銷售時(shí)機(jī)客戶信心引爆的最佳時(shí)機(jī)ABCDE3、6月之前如何賣聚焦開業(yè)全面蓄客借勢大開業(yè)：人氣逼迫+旺場4、本案節(jié)點(diǎn)安排以開盤為節(jié)點(diǎn)，強(qiáng)勢蓄水，拉起神秘期望值；1月全線蓄客注：考慮到節(jié)點(diǎn)銷售指標(biāo)，可結(jié)合蓄客數(shù)量，配合3月重大活動節(jié)點(diǎn)進(jìn)行加推引爆。3.24亮燈儀式5.26開業(yè)集中開盤4、本案節(jié)點(diǎn)安排以開盤為節(jié)點(diǎn)，強(qiáng)勢蓄水，拉起神秘期望值；3.5、如何蓄客蓄客策略：》低門檻蓄客：1萬享96折（優(yōu)惠4%）；商鋪總價(jià)越高，優(yōu)惠越多；》持續(xù)利誘勾引：①參加3.24亮燈儀式客戶，登記即升級1萬享95折（再優(yōu)惠1%）；②開盤當(dāng)天，成交即1萬享93折（再優(yōu)惠2%）；》邀請函蓄客：發(fā)放邀請函，參加5.26開業(yè)大典》抽獎券蓄客：開業(yè)大抽獎借勢開業(yè)節(jié)點(diǎn)，展開蓄客勾引；蓄客期間不透露價(jià)格。蓄客目標(biāo)：800-1000組排卡量開盤目標(biāo)去化：300套以上開業(yè)誘導(dǎo)排卡排卡5、如何蓄客蓄客策略：開業(yè)誘導(dǎo)排卡排卡6、營銷靈活性-重磅誘惑刺激開盤沖刺之利誘升級考慮到桐鄉(xiāng)商業(yè)市場信心嚴(yán)重不足的情況，首先，降低客戶購鋪資金壓力，提高買鋪激情；其次：弱化客戶對項(xiàng)目市場前景的不利因素，下定決心投資買鋪；注：購鋪首付分期計(jì)劃：簽約后6-12個月內(nèi)，分三期補(bǔ)足首付款，零利息，零壓力。購鋪首付分期計(jì)劃開盤沖刺之保障升級考慮到外地購鋪的投資信心，重磅加碼無憂返租計(jì)劃：期限：3年租金保障：5-6-7%租金投資收益；在三年的市場培育期內(nèi)，讓客戶心理踏實(shí)。購鋪無憂返租計(jì)劃126、營銷靈活性-重磅誘惑刺激開盤沖刺之利誘升級購鋪首付分期計(jì)NO.2信心再造問題現(xiàn)實(shí)情況下，受電商沖擊實(shí)體商業(yè)街鋪普遍銷售和經(jīng)營慘淡，除了開業(yè)火一把以外，客戶觀望——銷售慘淡——經(jīng)營慘淡——客戶觀望，陷入惡性循環(huán)如何重建客戶購買信心，是2017年的關(guān)鍵課題。定位求異價(jià)值求深形象求高NO.2信心再現(xiàn)實(shí)情況下，受電商沖擊實(shí)體商業(yè)街鋪普遍銷售和經(jīng)定位求異定位求異1、桐鄉(xiāng)商業(yè)現(xiàn)狀與形象商業(yè)綜合體、專業(yè)市場定位為主方向。。。1、桐鄉(xiāng)商業(yè)現(xiàn)狀與形象商業(yè)綜合體、專業(yè)市場定位為主方向。。。2、項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀與形象吃喝玩樂購50萬方一站式商業(yè)綜合體桐鄉(xiāng)家庭消費(fèi)目的地2、項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀與形象吃喝玩樂購50萬方一站式商業(yè)綜合體毫無疑問，突破是必須的我們認(rèn)為：當(dāng)市場綜合體層出不窮，審美/視覺疲勞時(shí)，項(xiàng)目更要以新形象、新概念吸引關(guān)注！新時(shí)代和舊時(shí)代

剝離新城

新時(shí)代邁向毫無疑問，突破是必須的邁向都市新派潮圣地都市新派，是城市中堅(jiān)力量，既精明強(qiáng)干，又時(shí)尚前衛(wèi)，引領(lǐng)潮流，是購物消費(fèi)體驗(yàn)的主力?！卷?xiàng)目定位】3、項(xiàng)目定位都市新派潮圣地都市新派，是城市中堅(jiān)力量，既精明強(qiáng)干，又時(shí)尚無時(shí)無刻無限吸引力【推廣口號】在推廣口號中，巧妙地賦予項(xiàng)目更大的使命與價(jià)值！不僅僅是商業(yè)前景，項(xiàng)目更希望傳遞的是一種生活習(xí)慣！4、項(xiàng)目推廣語無時(shí)無刻無限吸引力【推廣口號】在推廣口號中，巧妙地賦予項(xiàng)目價(jià)值求深10大創(chuàng)新價(jià)值10大投資價(jià)值價(jià)值求深10大創(chuàng)新價(jià)值10大投資價(jià)值深挖產(chǎn)品價(jià)值，提煉核心賣點(diǎn)新城千億品牌，雙上市房企，實(shí)力雄厚8.5萬方/80%超大比例大商業(yè)自持層層首層，鋪鋪沿街，廊橋互通，人氣共享一線大品牌/千店商家加盟，成熟商業(yè)運(yùn)營模式9大主題商業(yè)規(guī)劃，招商、定位明確產(chǎn)品產(chǎn)品還是產(chǎn)品桐鄉(xiāng)首創(chuàng)。。。深挖產(chǎn)品價(jià)值，提煉核心賣點(diǎn)新城千億品牌，雙上市房企，實(shí)力雄厚10大創(chuàng)新價(jià)值無限吸引力1、項(xiàng)目價(jià)值體系有實(shí)力：新城控股，中國體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者，23載30座吾悅廣場100余座社區(qū)有派頭：50萬方都市新派潮圣地，新興地標(biāo)綜合體，未來新中心，繁華大桐鄉(xiāng)有財(cái)路：汽車客運(yùn)中心、高鐵站、老城區(qū)、濮院等輻射帶，財(cái)富四通八達(dá)有人氣：市政府、市公安局、市教育局、市電視臺、高檔社區(qū)等周邊約80萬鼎盛人氣有配套：商會中心、四大銀行、第一人民醫(yī)院、桐鄉(xiāng)六中、五星級酒店等頂配齊全有創(chuàng)意：購物、餐飲、娛樂、文化、健身、休閑等九大主題街區(qū)，鋪鋪臨街有大腕：HM、星巴克、必勝客等國際一線服飾、娛樂、餐飲、院線主力店強(qiáng)勢進(jìn)駐有靠山：近80%大商業(yè)自持，上千品牌戰(zhàn)略合作商家，23年新城運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)有歷練：新城控股23年、30座吾悅廣場、100余座社區(qū)經(jīng)驗(yàn)淬煉有錢景：城市綜合體市場空白，市政中心繁華新地標(biāo)，錢途不可限量10大創(chuàng)新價(jià)值無限吸引力1、項(xiàng)目價(jià)值體系有實(shí)力：新城控股十大黃金法則，投資不再盲目2、項(xiàng)目投資價(jià)值鋪鋪街鋪，層層首層大牌進(jìn)駐，品質(zhì)升級招商升級，雙向利好前衛(wèi)規(guī)劃，穩(wěn)賺不賠貨源保障，彰顯優(yōu)勢運(yùn)營為王，旺場保證引領(lǐng)潮流，財(cái)富新城巨資推廣，繁榮興旺入手就賺，錢潮滾滾實(shí)力筑就，財(cái)富保障十大黃金法則，投資不再盲目2、項(xiàng)目投資價(jià)值鋪鋪街鋪，層層首層形象求高形象求高紅金藍(lán)系列1、現(xiàn)有的視覺VI與包裝紅金藍(lán)系列1、現(xiàn)有的視覺VI與包裝【VI視覺形象】來一場國際化、潮流化、時(shí)尚化的高端腔調(diào)VI-形象拔高【VI視覺形象】來一場國際化、潮流化、時(shí)尚化的高端腔調(diào)VI-新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件形象包裝類都市新派潮圣地?zé)o時(shí)無刻無限吸引力實(shí)力新城雙上市房企橫跨24城領(lǐng)跑中國23年30座吾悅廣場中國地產(chǎn)20強(qiáng)形象道旗形象包裝類都市新派潮圣地形象道旗新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件都市新派潮圣地——2017吾悅廣場讓城市更繁華無時(shí)無刻無限吸引力——50萬方都市新派地標(biāo)綜合體中國地產(chǎn)20強(qiáng)——新城23年24城30座吾悅廣場9大新派主力街區(qū)——吃喝玩樂購行游上千品牌戰(zhàn)略合作商家——100+品類，100+國際品牌近80%大商業(yè)自持——統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一推廣23年運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)——專業(yè)選商、招商、運(yùn)營、定制服務(wù)8大貿(mào)易平臺支撐形象包裝類形象圍墻都市新派潮圣地——2017吾悅廣場讓城市更繁華形象包裝類形新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件區(qū)位交通篇大交通大輻射大發(fā)展桐鄉(xiāng)大覺醒時(shí)代正式來臨一體兩翼萬象更新交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，桐鄉(xiāng)商貿(mào)如虎添翼

未來已定勢如破竹市政中心繁華地，城市財(cái)富最中心項(xiàng)目價(jià)值篇都市新派潮圣地50萬方都市新派地標(biāo)綜合體9大主力規(guī)劃開創(chuàng)城市新體驗(yàn)100%獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪，搶到即賺到城市機(jī)遇篇嘉興福地桐鄉(xiāng)興浙江省北部，杭嘉湖平原腹地自古英豪多砥礪大機(jī)遇開啟商業(yè)發(fā)展新時(shí)代趁勢而起百業(yè)興抓緊時(shí)代發(fā)展引擎，吹響財(cái)富集結(jié)號10大黃金法則投資不再盲目鋪鋪街鋪，匯聚人氣。。。。。。品牌實(shí)力篇雙上市房企中國地產(chǎn)20強(qiáng)24城30座吾悅廣場

23年運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)金牌運(yùn)營莊家，旺市法寶

8大貿(mào)易平臺全程支撐物料類區(qū)位交通篇城市機(jī)遇篇10大黃金法則物料類新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件NO.3客戶召集問題在有限的縣域人口市場，在大量剩余的商業(yè)地產(chǎn)市場，面對本案634套商鋪，本案如何進(jìn)行客戶召集？立體手段深度絞殺NO.3客戶召集問題在有限的縣域人口市場，在大量剩余的商業(yè)地海量擴(kuò)客需求，本案必須贏得一場大開大合的戰(zhàn)役634套鋪源，9億貨值海量擴(kuò)客需求，本案必須贏得634套鋪源，9億貨值很顯然，本案非常規(guī)手段所能解決我們需要的是“立體化縱深作戰(zhàn)”七大合動力強(qiáng)勢召客1、推廣引客6、跨界導(dǎo)客3、經(jīng)紀(jì)人帶客2、事件聚客4、企業(yè)拓客5、鄉(xiāng)鎮(zhèn)挖客7、分銷擴(kuò)客很顯然，本案非常規(guī)手段所能解決1、推廣引客6、跨界導(dǎo)客3、經(jīng)part1推廣引客核心策略：全城造勢，媒體封殺part1推廣引客核心策略：全城造勢，媒體封殺以5.26開業(yè)倒計(jì)時(shí)，為期120天集中推廣轟炸期全城造勢，媒體封殺3.24亮燈儀式5.26開業(yè)2月3月4月5月2017.1.28春節(jié)推廣引客1、推廣策略總綱以5.26開業(yè)倒計(jì)時(shí)，為期120天集中推廣轟炸期3.245.時(shí)間推廣核心內(nèi)容開業(yè)前150天（2017年1月）至少三個昭示性強(qiáng)的戶外開業(yè)廣告啟用上海分銷巡展定點(diǎn)商鋪投資與價(jià)值宣傳開業(yè)前120天（2017年2月）大商家簽約新聞發(fā)布會活動城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)3個月的短期戶外廣告全面投放大商業(yè)外立面廣告位全面宣傳接待中心或大商業(yè)廣場設(shè)置大商家品牌展示模型DM全面拓客宣傳戶外硬廣DM等圍繞“繁華已現(xiàn)，未來在此——20-200平商鋪火爆預(yù)約”訴求全面鋪排微信、軟文、活動話題等不間斷式持續(xù)炒作開業(yè)前100天（2017年2月底）倒計(jì)時(shí)100天啟動（現(xiàn)場一塊按日更新的巨型倒計(jì)時(shí)牌）上海分銷專場帶看活動“眼見為實(shí)——買鋪跟著大牌走”訴求推廣2、推廣重大節(jié)點(diǎn)與內(nèi)容推廣引客時(shí)間推廣核心內(nèi)容開業(yè)前150天至少三個昭示性強(qiáng)的戶外開業(yè)廣告時(shí)間推廣核心內(nèi)容開業(yè)前60天（2017年3月底）亮燈儀式活動“3月24日讓城市亮起來——吾悅廣場點(diǎn)亮桐鄉(xiāng)”訴求推廣DM全面拓客宣傳開業(yè)前30天（2017年4月底）大商家品牌創(chuàng)意秀活動“開業(yè)倒計(jì)時(shí)，買鋪正當(dāng)時(shí)——20-200平商鋪火爆預(yù)約“訴求全面鋪排（配合開業(yè)后調(diào)價(jià)，刺激客戶購買）DM全面拓客宣傳開業(yè)當(dāng)天開業(yè)大典活動——桐鄉(xiāng)沸騰起來“開業(yè)正繁華，買鋪正當(dāng)時(shí)——金鋪分秒遞減”訴求推廣DM全面拓客宣傳開業(yè)后30天（2017年6月）開業(yè)體驗(yàn)活動不斷，大商家活動促銷炒作“開業(yè)正繁華，買鋪正當(dāng)時(shí)——金鋪分秒遞減”訴求推廣DM全面拓客宣傳2、推廣重大節(jié)點(diǎn)與內(nèi)容推廣引客時(shí)間推廣核心內(nèi)容開業(yè)前60天亮燈儀式活動大商家品牌創(chuàng)意秀活動戶外全城造勢主城區(qū)、車站、公交車進(jìn)行戶外全面覆蓋，同時(shí)增加交通要道的桁架攔截海報(bào)重點(diǎn)投放建議加大海報(bào)投放力度，進(jìn)行各片區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、商圈等渠道全面輻射電視制造影響力通過電視開機(jī)廣告等，集中投放120天電臺全面覆蓋在交通和音樂電臺等多個頻道全天時(shí)段持續(xù)傳播4-5個月，使有車一族基本全部被灌輸，最大化覆蓋準(zhǔn)目標(biāo)客群。微信每日傳遞增加各類游戲類，互動性的微信宣傳，集中加粉。定向客群傳播相關(guān)信息，網(wǎng)媒全城覆蓋網(wǎng)媒每周更新短信每日跟蹤120天內(nèi)集中每日推送信息云CALL每日CALL電日均CALL需達(dá)到500組客戶線上/全城造勢，媒體封殺3、推廣媒體策略推廣引客戶外全城造勢主城區(qū)、車站、公交車進(jìn)行戶外全面覆蓋，同時(shí)增加交短期戶外風(fēng)暴——在原有戶外基礎(chǔ)上，選擇城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)關(guān)鍵位置，增設(shè)短期（2-3個月）戶外10-15塊，此外還可考慮公交站臺、加油站、社區(qū)橫幅、車庫燈箱等；網(wǎng)絡(luò)宣傳——項(xiàng)目工程進(jìn)度、大商家入駐裝修等新聞宣傳；自媒體應(yīng)用——充分利用微信平臺，互動、炒熱項(xiàng)目；短信——結(jié)合活動、推盤節(jié)點(diǎn)，選擇有效通路，覆蓋目標(biāo)客群；4、重點(diǎn)推廣渠道推廣引客短期戶外風(fēng)暴——在原有戶外基礎(chǔ)上，選擇城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)關(guān)鍵位置，增第一階段1-2月第二階段3月第三階段4-5月1月2月3月4月5月6月7月8月無限引力營銷線春節(jié)蓄客期強(qiáng)蓄期開盤期推廣主題線上推廣階段紅動吾悅3.24亮燈儀式5.26開業(yè)9大新派主力開街推廣主題線下上千品牌商家跟隨3月24日點(diǎn)亮桐鄉(xiāng)5、2017年度推廣軸線萬鋪潮宗推廣引客5月26日全城潮我看第一階段第二階段第三階段1月2月3月4月5月6月7月8月無限第一階段：春節(jié)蓄客期第一階段春節(jié)蓄客期第二階段（1-2月）（3月）第三階段（4-5月）強(qiáng)蓄期開盤期第一階段：春節(jié)蓄客期第一階段春節(jié)蓄客期第二階段（1-2月）（紅動吾悅百萬紅包來襲

商鋪新品緊俏排卡VIPLINE：888888231、推廣主題紅動吾悅1、推廣主題新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件春節(jié)置業(yè)潮，是全年樓市黃金期；戶外、工地圍墻主形象等全面更換，再圍繞春節(jié)“紅動全城”策略，全面開展事件營銷、暖心活動拓客！春節(jié)置業(yè)潮，是全年樓市黃金期；1、活動對象：老客戶、意向客戶等；2、活動時(shí)間：1月底；3、活動內(nèi)容一重禮：微信紅包百萬大派送；二重禮：紅圍巾、紅暖手寶抽獎贈送；三重禮：新春大紅禮包贈送，春聯(lián)、福字、臺歷等；四重禮：8棵發(fā)財(cái)樹，一字排開或分兩排，場面更氣勢，8寓意發(fā)；紅包分現(xiàn)金和購鋪抵用券兩大類，現(xiàn)金紅包小獎分1元、5元、8元、18元不等，最高888元紅包大獎免費(fèi)拿！購鋪抵用券金額銷售另定；百萬紅包大派送2、節(jié)點(diǎn)事件：“紅動”全城除了明星，什么最吸引人？當(dāng)然是搶紅包！1、活動對象：老客戶、意向客戶等；2、活動時(shí)間：1一張照片一個故事一段祝福我愛桐鄉(xiāng)共筑新城新城吾悅廣場“筑福大桐鄉(xiāng)”微視頻/文章/全家福全城有獎?wù)骷顒尤巳海和┼l(xiāng)本地客戶、新桐鄉(xiāng)人（在桐鄉(xiāng)置業(yè)的外地客戶）；活動時(shí)間：2017.1.10-2.8（春節(jié)期間）；活動方案：以2017年春節(jié)有感為題材，通過新城吾悅廣場微信公眾平臺，上傳微視頻/文章/全家福等（圖文形式）即可參加活動；活動獎勵：評選出十佳作品，并按名次給予500-2000不等的紅包現(xiàn)金獎勵或購鋪抵用券；3、線上微信互動一張照片一個故事一段祝福活動人群：桐鄉(xiāng)本地客戶、1、活動對象：有車一族，私營業(yè)主、商家等；2、活動時(shí)間：1.10-2.8；3、活動內(nèi)容汽車站、火車站、地鐵站、加油站等，設(shè)立項(xiàng)目巡展接待，現(xiàn)場提供一懷熱飲，暖心暖意；客戶掃項(xiàng)目二維碼，即可參與“筑福大桐鄉(xiāng)”有獎?wù)骷顒?，并領(lǐng)取項(xiàng)目資料一份；一懷熱飲，幸福新城火車站、汽車站加油站4、渠道拓客1、活動對象：有車一族，私營業(yè)主、商家等；21、活動對象：商鋪老業(yè)主、新客戶等；2、活動時(shí)間：1月中；3、活動內(nèi)容報(bào)名方式：發(fā)送“姓名+身份證號+聯(lián)系方式+年貨大街”到微信公眾號報(bào)名即可；現(xiàn)場報(bào)名；到場業(yè)主/客戶憑身份證簽到，領(lǐng)取活動參與券；通過游戲得相應(yīng)積分，再況換相應(yīng)禮品；年貨大街游園會5、節(jié)點(diǎn)活動1、活動對象：商鋪老業(yè)主、新客戶等；2、活動第二階段：強(qiáng)攻期第一階段春節(jié)蓄客期第二階段（1-2月）（3月）第三階段（4-5月）強(qiáng)蓄期開盤期第二階段：強(qiáng)攻期第一階段春節(jié)蓄客期第二階段（1-2月）（3月無限引力未來新都心

九大主力體驗(yàn)新品緊俏排卡VIPLINE：888888231、推廣主題無限引力1、推廣主題新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件3月24日點(diǎn)亮桐鄉(xiāng)新城吾悅廣場

亮燈儀式閃亮開啟VIPLINE：888888232、亮燈計(jì)劃-秀稿3月24日點(diǎn)亮桐鄉(xiāng)2、亮燈計(jì)劃-秀稿新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件新城吾悅廣場營銷推廣報(bào)告(OK)課件3、節(jié)點(diǎn)活動1潮流品牌峰會新城吾悅廣場商業(yè)戰(zhàn)略合作新聞發(fā)布會1、活動對象：商業(yè)積累客戶、重點(diǎn)招商群體邀約2、活動時(shí)間：2-3月3、活動概況商業(yè)/財(cái)經(jīng)/投資類專業(yè)人士現(xiàn)場談經(jīng)論道；商業(yè)大品牌現(xiàn)場簽約儀式；商業(yè)息PPT推廣；新城控股高層、相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)致辭；3、節(jié)點(diǎn)活動1潮流品牌峰會1、活動對象：商業(yè)積累客戶、重點(diǎn)招活動目的：項(xiàng)目品牌、實(shí)力推廣，增強(qiáng)客戶投資信心。活動地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場；活動內(nèi)容：新城控股高層、相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)致辭；項(xiàng)目PPT推介；科技感的舞臺現(xiàn)場、時(shí)尚的T臺走秀、精彩表演、創(chuàng)意獨(dú)特的互動抽獎等節(jié)目，現(xiàn)場穿插，營造濃郁的輕松歡快的氛圍。到場的客戶憑手機(jī)號參與蘋果7、彩電等抽獎活動；點(diǎn)亮桐鄉(xiāng)——新城吾悅廣場

亮燈儀式閃亮開啟3、節(jié)點(diǎn)事件2活動目的：項(xiàng)目品牌、實(shí)力推廣，增強(qiáng)客戶投資信心。點(diǎn)亮桐鄉(xiāng)——第三階段：開盤期第一階段春節(jié)蓄客期第二階段（1-2月）（3月）第三階段（4-5月）強(qiáng)蓄期開盤期第三階段：開盤期第一階段春節(jié)蓄客期第二階段（1-2月）（3月萬鋪潮宗未來新都心

九大主力體驗(yàn)新品緊俏排卡VIPLINE：888888231、推廣主題萬鋪潮宗1、推廣主題5月26日全城潮我看20-200㎡新派熟鋪

全民跟我賺VIPLINE：888888232、開業(yè)主題5月26日全城潮我看2、開業(yè)主題活動目的：商鋪價(jià)值灌輸，增強(qiáng)客戶投資信心。活動地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場；活動時(shí)間：4月；活動內(nèi)容：新城控股高層、相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)致辭；項(xiàng)目PPT推介；商業(yè)專業(yè)人士“談經(jīng)論道”，主講桐鄉(xiāng)商業(yè)發(fā)展前景、新城商業(yè)成功案例、投資收益分析等；投資價(jià)值解析會新城吾悅廣場2017商業(yè)投資論壇3、節(jié)點(diǎn)事件活動目的：商鋪價(jià)值灌輸，增強(qiáng)客戶投資信心。投資價(jià)值解析會3、針對性派單之城區(qū)買鋪就買城心鋪財(cái)源滾滾代代富人往城心走

財(cái)往城心流針對性派單之城區(qū)買鋪就買城心鋪針對性派單之鄉(xiāng)鎮(zhèn)城里有間鋪日子過得富

日子過好買鋪趁早針對性派單之鄉(xiāng)鎮(zhèn)城里有間鋪針對性派單之上海十年炒股風(fēng)雨路不如桐鄉(xiāng)買套鋪上海一間廚房

桐鄉(xiāng)一塊金磚針對性派單之上海十年炒股風(fēng)雨路part2事件聚客核心策略：事件引爆全城聚焦part2事件聚客核心策略：事件引爆全城聚焦開業(yè)前后120-150天活動安排1個新聞發(fā)布會+3個大型活動+1個開業(yè)盛典

事件活動要點(diǎn)活動主題明確：緊緊圍繞“526開業(yè)”節(jié)點(diǎn)很重要：按照工程、招商重大節(jié)點(diǎn)排布活動活動內(nèi)容很重要：對目標(biāo)客戶有吸引力和參與性；活動規(guī)模有明確指標(biāo)：大型活動千人以上，暖場活動200人以上；活動實(shí)施場地明確：以大商業(yè)廣場、接待中心廣場、商鋪樣板段為主；1、事件活動要點(diǎn)事件聚客開業(yè)前后120-150天活動安排事件活動要點(diǎn)1、事件活動要2月3月4月5月春節(jié)活動1新聞發(fā)布會活動2倒計(jì)時(shí)100天活動33.24亮燈儀式活動55.26開業(yè)盛典活動4品牌創(chuàng)意秀2、事件活動內(nèi)容事件聚客2月3月4月5月春節(jié)活動1活動2活動3活動5活動42、事件活通過現(xiàn)場活動，引客，洗客，逼客，層層深入，促其成交！目標(biāo)主題內(nèi)容看房砸金蛋歡樂度元旦明星見面會全城派送康乃馨大商家品牌登陸活動“五一”歡樂嘉年華時(shí)間：17年1月1日對象：意向客戶活動內(nèi)容：到訪客戶可抽取現(xiàn)金及金蛋擊鼓傳花鬧元宵煙花綻放送戀人時(shí)間：2月11-12日對象：意向/認(rèn)籌客戶內(nèi)容：煙花慶典，歡度情人節(jié)時(shí)間：1月15日對象：意向客戶活動內(nèi)容：到展廳領(lǐng)取門票，當(dāng)天現(xiàn)場活動送明星簽名時(shí)間：3月8日對象：來訪/認(rèn)籌客戶內(nèi)容：來訪客戶均送一支康乃馨；在各大商場進(jìn)行派發(fā)時(shí)間：5月2-3日對象：來訪客戶內(nèi)容：時(shí)間：3月31日對象：來訪/認(rèn)籌客戶內(nèi)容：大玩家、HM等品牌大商家登陸活動；3、主題活動不斷，全城吸客事件聚客通過現(xiàn)場活動，引客，洗客，逼客，層層深入，促其成交！目標(biāo)主題part3經(jīng)紀(jì)人帶客核心策略：桐鄉(xiāng)史上最高傭金激勵part3經(jīng)紀(jì)人帶客核心策略：桐鄉(xiāng)史上最高傭金激勵全網(wǎng)經(jīng)紀(jì)人微信APP轉(zhuǎn)介5/8/10萬一套，桐鄉(xiāng)史上最高傭金激勵（根據(jù)轉(zhuǎn)介成交商鋪總價(jià)分每套5/8/10萬三檔）全民營銷，史上最高傭金激勵經(jīng)紀(jì)人帶客老客戶、新城內(nèi)部員工、競品人員三類人員轉(zhuǎn)介微信全民經(jīng)紀(jì)人平臺【二手門店】【工會領(lǐng)導(dǎo)】【企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)】及社會人士均可參與。全網(wǎng)經(jīng)紀(jì)人微信APP轉(zhuǎn)介5/8/10萬一套，桐鄉(xiāng)史上最高傭金part4企業(yè)拓客核心策略：民營企業(yè)、商會、專業(yè)市場等

大客戶專業(yè)拓客團(tuán)隊(duì)part4企業(yè)拓客核心策略：民營企業(yè)、商會、專業(yè)市場等聯(lián)合振東新區(qū)的各大企事業(yè)單位分層展開產(chǎn)品推介、公關(guān)聯(lián)誼、資源嫁接，團(tuán)購優(yōu)惠等活動；聯(lián)合各媒體平臺，建立項(xiàng)目輿論公信力，樹立項(xiàng)目價(jià)值口碑。發(fā)展企業(yè)內(nèi)部關(guān)鍵人營銷體系，給予介紹激勵。團(tuán)購優(yōu)惠帶禮陌拜飯局公關(guān)定期聯(lián)誼資源對接轉(zhuǎn)介線人行動1：走進(jìn)企業(yè)企業(yè)拓客聯(lián)合振東新區(qū)的各大企事業(yè)單位分層展開產(chǎn)品推介、公關(guān)聯(lián)誼、資源甲方提供商務(wù)拜訪禮品，以銷售員為單位主體進(jìn)行上門陌拜以甲方人員為主導(dǎo)牽頭，通過資源邀約，對誠意客戶、影響力客戶以及線人等，進(jìn)行飯局營銷通過邀約、飯局、現(xiàn)場暖場活動等來維持與關(guān)鍵人（企業(yè)高層）等渠道的聯(lián)系充分利用各事業(yè)單位或者商家的資源作用，通過推介會、商家資源互換等等形式，實(shí)現(xiàn)資源的無縫對接充分發(fā)揮團(tuán)報(bào)的優(yōu)勢，以團(tuán)購優(yōu)惠等方式，吸引客戶抱團(tuán)購買帶禮陌拜飯局公關(guān)定期聯(lián)誼資源互換團(tuán)購優(yōu)惠資源互換執(zhí)行五大方式行動2：走進(jìn)商會企業(yè)拓客甲方提供商務(wù)拜訪禮品，以銷售員為單位主體進(jìn)行上門陌拜以甲方人part5鄉(xiāng)鎮(zhèn)挖客核心策略：種子計(jì)劃，發(fā)動”領(lǐng)導(dǎo)“影響力part5鄉(xiāng)鎮(zhèn)挖客核心策略：種子計(jì)劃，發(fā)動”領(lǐng)導(dǎo)“影響力覆蓋客群：鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)、農(nóng)民企業(yè)家、農(nóng)場主、教師等；活動形式：鄉(xiāng)鎮(zhèn)派單、路演、花車巡游。桐鄉(xiāng)市轄3個街道、9個鎮(zhèn)：梧桐街道、鳳鳴街道、龍翔街道；濮院鎮(zhèn)、屠甸鎮(zhèn)、高橋鎮(zhèn)、河山鎮(zhèn)、烏鎮(zhèn)鎮(zhèn)、石門鎮(zhèn)、大麻鎮(zhèn)、崇福鎮(zhèn)、洲泉鎮(zhèn)。種子計(jì)劃，發(fā)動”領(lǐng)導(dǎo)“影響力鄉(xiāng)鎮(zhèn)挖客覆蓋客群：鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)、農(nóng)民企業(yè)家、農(nóng)場主、教師等；桐鄉(xiāng)市轄part6跨界導(dǎo)客核心策略：資源整合，精準(zhǔn)圈層part6跨界導(dǎo)客核心策略：資源整合，精準(zhǔn)圈層豪華品牌汽車4S店書法、藝術(shù)協(xié)會樂購等商超現(xiàn)場豪車展書法藝術(shù)展名品折扣季少兒才藝培訓(xùn)機(jī)構(gòu)少兒表演比賽與桐鄉(xiāng)本地奔馳寶馬等豪華品牌4S店、書法藝術(shù)協(xié)會、樂購等商超、少兒培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等合作舉辦現(xiàn)場活動，邀請合作單位客戶參加，跨界導(dǎo)客，借機(jī)為項(xiàng)目尋找高端客戶。資源整合，精準(zhǔn)圈層跨界導(dǎo)客豪華品牌書法、藝術(shù)樂購等現(xiàn)場豪車展書法藝術(shù)展名品折扣季少兒才桐鄉(xiāng)嚴(yán)峻的商業(yè)市場環(huán)境注定2017年渠道拓客的不平凡！我們需要強(qiáng)大的外圍客戶資源，既是分銷推售又是擠壓刺激本地客戶。桐鄉(xiāng)嚴(yán)峻的商業(yè)市場環(huán)境我們需要強(qiáng)大的外圍客戶資源，part7分銷擴(kuò)客核心策略：啟動上海分銷，高傭金合作part7分銷擴(kuò)客核心策略：啟動上海分銷，高傭金合作軒陽地產(chǎn)古源地產(chǎn)紫創(chuàng)中國福人居地產(chǎn)真東投資軒詩地產(chǎn)軒蜀地產(chǎn)企點(diǎn)地產(chǎn)薩拉特地產(chǎn)億愿地產(chǎn)志盈地產(chǎn)易富地產(chǎn)映階碧地產(chǎn)騰家地產(chǎn)創(chuàng)福地產(chǎn)隆邁地產(chǎn)沐宸地產(chǎn)昊晏地產(chǎn)映階碧地產(chǎn)立好信地產(chǎn)宸屹地產(chǎn)安信地產(chǎn)金管家峰豪君都地產(chǎn)置嘉地產(chǎn)創(chuàng)遠(yuǎn)地產(chǎn)宇策地產(chǎn)依晨地產(chǎn)蘇波資產(chǎn)顧通地產(chǎn)鴻邑地產(chǎn)易嘉地產(chǎn)容瀅地產(chǎn)恒悅地產(chǎn)618房產(chǎn)齊心地產(chǎn)萊悅地產(chǎn)帝昊地產(chǎn)家諾地產(chǎn)帝昊地產(chǎn)家諾地產(chǎn)住商顧北店周寒地產(chǎn)德茸地產(chǎn)欣家地產(chǎn)佰贏地產(chǎn)中馨地產(chǎn)善佑地產(chǎn)同慶地產(chǎn)郎秀地產(chǎn)立好信地產(chǎn)若鄰地產(chǎn)友愛地產(chǎn)燦禾地產(chǎn)威御地產(chǎn)舜耕地產(chǎn)安宇地產(chǎn)臻絡(luò)地產(chǎn)寶宇地產(chǎn)翔家地產(chǎn)統(tǒng)泰地產(chǎn)霄旭投資天大地產(chǎn)友愛地產(chǎn)平怡地產(chǎn)房尚房地產(chǎn)虹居地產(chǎn)盛美地產(chǎn)寶勛地產(chǎn)綠云地產(chǎn)齊沁地產(chǎn)衡遠(yuǎn)地產(chǎn)創(chuàng)福氣地產(chǎn)策房地產(chǎn)依誠地產(chǎn)蘇蘇資產(chǎn)通顧地產(chǎn)勤盈地產(chǎn)金城地產(chǎn)淇博地產(chǎn)緣居地產(chǎn)嘉善福人居君房置業(yè)中晨地產(chǎn)米昱地產(chǎn)尚譽(yù)地產(chǎn)申大地產(chǎn)美儂居地產(chǎn)尚寧地產(chǎn)尚洋地產(chǎn)裕安地產(chǎn)聚合升地產(chǎn)全家福地產(chǎn)蘇州銳澳鴻飛地產(chǎn)金諾地產(chǎn)宜家宜舍理想家園名城佳業(yè)熙載投資森宇地產(chǎn)蘇城萬家來好屋地產(chǎn)上冉地產(chǎn)蘊(yùn)泉地產(chǎn)政原地產(chǎn)越適地產(chǎn)金誠地產(chǎn)滬祥地產(chǎn)寶顯地產(chǎn)嘉達(dá)地產(chǎn)易房地產(chǎn)大申地產(chǎn)美居地產(chǎn)尚美地產(chǎn)洋麗地產(chǎn)線福地產(chǎn)屋美地產(chǎn)大運(yùn)地產(chǎn)商顧地產(chǎn)周億地產(chǎn)茸美地產(chǎn)欣易地產(chǎn)佰佰地產(chǎn)中興地產(chǎn)善鑫地產(chǎn)林立地產(chǎn)愛房地產(chǎn)禾沐地產(chǎn)威微地產(chǎn)順庚地產(chǎn)秀郎地產(chǎn)信立地產(chǎn)滬邸地產(chǎn)蘇波地產(chǎn)智江地產(chǎn)意捷地產(chǎn)恒燊地產(chǎn)飛鴻地產(chǎn)同富地產(chǎn)真東地產(chǎn)億愿地產(chǎn)舜耕地產(chǎn)蘇波地產(chǎn)恒悅地產(chǎn)立好信地產(chǎn)吉信地產(chǎn)分銷公司近4000家無孔不入廣羅客戶全上海中介分銷門店分銷擴(kuò)客軒陽地產(chǎn)安信地產(chǎn)周寒地產(chǎn)友愛地產(chǎn)米昱地產(chǎn)政原地產(chǎn)林立地產(chǎn)分七大合動力900張蓄量卡量，強(qiáng)勢召客1234567七大合動力推廣引客事件聚客經(jīng)紀(jì)人帶客企業(yè)拓客鄉(xiāng)鎮(zhèn)挖客跨界導(dǎo)客分銷擴(kuò)客推卡量預(yù)估（單位：張）20010015010010050200七大合動力1234567七大合動力推廣事件經(jīng)紀(jì)人帶客企業(yè)不做超越不精彩THEENDTHANKS不做超越不精彩THEENDTHANKS桐鄉(xiāng)新城吾悅廣場2017年商業(yè)策略匯報(bào)謹(jǐn)呈：新城控股集團(tuán)逆勢破冰桐鄉(xiāng)新城吾悅廣場2017年商業(yè)策略匯報(bào)謹(jǐn)呈：新城控股集團(tuán)逆勢3問桐鄉(xiāng)吾悅廣場3問桐鄉(xiāng)吾悅廣場NO.1銷售破冰問題在愁云慘淡、銷售低迷的桐鄉(xiāng)商業(yè)市場，2017如何解決吾悅廣場的商業(yè)銷量？是繼續(xù)小火慢燉，小波擠壓？還是轉(zhuǎn)換思路，另辟蹊徑？排名項(xiàng)目名稱供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積（平方米）成交套數(shù)成交面積（平方米）成交均價(jià)（元/平方米)成交金額（萬元）1新城吾悅廣場25212184888498624570122522濱河花苑--11450051539077033浮瀾橋集貿(mào)市場8957286131711740552204子夜商業(yè)中心22894965124561865145815港匯大廈523146864710221426914582016.1-11月桐鄉(xiāng)商業(yè)銷售排行榜5強(qiáng)本案總銷排名第一；其它項(xiàng)目成交更為慘淡；NO.1銷售破在愁云慘淡、銷售低迷的桐鄉(xiāng)商業(yè)市場，2017如NO.2信心再造問題現(xiàn)實(shí)情況下，受電商沖擊實(shí)體商業(yè)街鋪普遍銷售和經(jīng)營慘淡，除了開業(yè)火一把以外，客戶觀望——銷售慘淡——經(jīng)營慘淡——客戶觀望，陷入惡性循環(huán)如何重建客戶購買信心，是2017年的關(guān)鍵課題。世貿(mào)中心二期世貿(mào)中心一期中虹天地中虹天地慘淡觸目驚心NO.2信心再現(xiàn)實(shí)情況下，受電商沖擊實(shí)體商業(yè)街鋪普遍銷售和經(jīng)NO.3客戶召集問題在有限的縣域人口市場，在大量剩余的商業(yè)地產(chǎn)市場，面對本案634套商鋪，本案如何進(jìn)行客戶召集？快速拉動項(xiàng)目銷售？鎮(zhèn)、街道產(chǎn)業(yè)特色2016年1-10月總產(chǎn)值（億）排名人口數(shù)量（萬人）洲泉種植和養(yǎng)蠶為主307.9816.4崇福中國皮草名鎮(zhèn)131.82210.2梧桐街道市府所在，政治、文化等中心80.46314.3鳳鳴街道以化工、輕紡為主60.4245.1高橋蔬菜生產(chǎn)和加工的主要地區(qū)55.7554.8屠甸以糧食、蠶桑、果蔬、養(yǎng)殖業(yè)47.6463河山魚米之鄉(xiāng)，絲綢之府39.7272.79濮院全國最大羊毛集散中心37.5084.8石門農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和歷史旅游開發(fā)37.3295.25烏鎮(zhèn)旅游互聯(lián)網(wǎng)30.10105.7龍翔街道工業(yè)基礎(chǔ)好，輕紡、建材、化工、機(jī)械制造四大支柱產(chǎn)業(yè)29.25112.72大麻中國紡布藝名鎮(zhèn)24.12123.6主城區(qū)14萬人；全市合計(jì)68萬人；鋪多人少，客源支撐嚴(yán)重不足；NO.3客戶召在有限的縣域人口市場，在大量剩余的商業(yè)地產(chǎn)市場如何在銷售慘淡的市場逆勢突圍？如何在重建客戶購買信心？如何在有限市場中更多挖掘客戶？如何在銷售慘淡的市場逆勢突圍？如何在重建客戶購買信心？如何在很顯然，如果繼續(xù)以常態(tài)的思路，也許能夠增量，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到我們想要的銷量。年份2016年2017年2017總貨量銷售套數(shù)86套預(yù)計(jì)168套634套平均月度7套預(yù)計(jì)14套去化率26%即使銷量翻倍，也僅實(shí)現(xiàn)任務(wù)的26%很顯然，如果繼續(xù)以常態(tài)的思路，年份2016年2017年201如何強(qiáng)勢反轉(zhuǎn)逆勢破冰?如何強(qiáng)勢反轉(zhuǎn)1、項(xiàng)目洞悉2、競爭洞悉3、客戶洞悉問題界定策略剖解問題之下，洞悉為本1、項(xiàng)目洞悉2、競爭洞悉3、客戶洞悉問題界定策略剖解問題之下核心詞：價(jià)值剖析及優(yōu)劣分析Part1、項(xiàng)目洞悉核心詞：價(jià)值剖析及優(yōu)劣分析Part1、項(xiàng)目洞悉品牌洞悉千億新城，江蘇第一品牌，中國商業(yè)地產(chǎn)一線品牌新城控股集團(tuán)總部設(shè)于上海，為長三角領(lǐng)先的物業(yè)開發(fā)商之一，主要致力于開發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)和多用途綜合樓項(xiàng)目。作為中國房地產(chǎn)行業(yè)18強(qiáng)、華東最具品牌價(jià)值的房地產(chǎn)公司，經(jīng)過二十載的積累，新城控股集團(tuán)目前總資產(chǎn)近600億，已開發(fā)和正在開發(fā)的項(xiàng)目達(dá)100余個。

品牌洞悉千億新城，江蘇第一品牌，中國商業(yè)地產(chǎn)一線品牌品牌洞悉三大品牌線，致力于打造中國體驗(yàn)式商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌吾悅品牌吾悅國際廣場新城吾悅廣場吾悅生活廣場定位高端以繽紛動感塑造區(qū)域型時(shí)尚商業(yè)中心致力成為便捷的社區(qū)生活中心至2017年，新城吾悅廣場將累計(jì)開業(yè)15個，在建25個，至2020年開業(yè)及在建數(shù)將達(dá)到100個以上，集團(tuán)進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)。品牌洞悉三大品牌線，致力于打造中國體驗(yàn)式商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌吾悅品牌地段洞悉城市向東，打造政務(wù)新區(qū)，未來新中心—振東新區(qū)振東新區(qū)是桐鄉(xiāng)市級服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，交通、互聯(lián)網(wǎng)硬件設(shè)施、物流運(yùn)輸配套等十分完善，轄內(nèi)專業(yè)市場集聚，展示、旅游、餐飲、娛樂、電商等商貿(mào)業(yè)態(tài)豐富。擁有完善的生活和商業(yè)配套，集居住、教育、醫(yī)療、文化、休閑、娛樂于一體，區(qū)域內(nèi)巴黎都市、曼哈頓花園、星湖灣、東湖金悅、紫檀苑等高檔樓盤林立。集聚觀光、休閑、購物元素，以鳳凰湖與植物園為代表的生態(tài)休閑游，以鳳鳴禪寺及市文化中心為代表的文化觀光游，以市場集群及城市綜合體為代表的娛樂購物游。市場集聚區(qū)行政公益區(qū)生態(tài)居住區(qū)休閑旅游區(qū)市區(qū)地段洞悉城市向東，打造政務(wù)新區(qū)，未來新中心—振東新區(qū)振東新區(qū)資源洞悉政務(wù)+文化+公園+商業(yè)，薈萃集中于此高端板塊資源洞悉政務(wù)+文化+公園+商業(yè)，薈萃集中于此高端板塊交通洞悉老城區(qū)板塊城市核心中軸線，交通極為便利路線一：從振東東路直達(dá)項(xiàng)目路線二：環(huán)城東路到振東路路線三：校場東路到環(huán)城東路公共交通：5W、17W、13W等公交預(yù)留發(fā)展板塊政務(wù)新區(qū)板塊交通洞悉老城區(qū)板塊城市核心中軸線，交通極為便利路線一：從振東項(xiàng)目洞悉吃喝玩樂購，一站式消費(fèi)體驗(yàn)SHOPPINGMALL一層是以品牌旗艦店為主，品牌商家H$M，優(yōu)衣庫等；二層是兒童業(yè)態(tài)，第一業(yè)態(tài)最全的兒童主題商業(yè)；三層主要以品牌餐飲為主，像外婆家、豐收日、西提牛排、赤坂亭、新式餐飲等；四層是娛樂業(yè)態(tài)為主，旗下院線品牌星軼影城、KTV；負(fù)二層全部是車庫，負(fù)一層局部是超市，剩下的也是車庫；項(xiàng)目洞悉吃喝玩樂購，一站式消費(fèi)體驗(yàn)SHOPPINGMAL產(chǎn)品洞悉自持8.5萬方，商業(yè)面積占整個商業(yè)體量的80%以上桐鄉(xiāng)規(guī)模最大的商業(yè)綜合體，80%持有經(jīng)營比例最高的商業(yè)項(xiàng)目由兩個獨(dú)棟和兩條內(nèi)外街鋪組成，具有靈活性和開放性；主力面積20——200平方米不等；金街部分主要與購物中心部分業(yè)態(tài)進(jìn)行互補(bǔ)，連廊的設(shè)計(jì)巧妙的將購物中心與金街部分的人群互動流通；項(xiàng)目體量（萬）新城吾悅廣場50東興生活廣場24.3中虹天地24世貿(mào)中心41森茂汽車城10永利廣場5產(chǎn)品洞悉自持8.5萬方，商業(yè)面積占整個商業(yè)體量的80%以上桐優(yōu)劣勢分析2017年首要是重樹桐鄉(xiāng)商業(yè)投資信心，引導(dǎo)商業(yè)氛圍的塑造，才能立于不敗之地1、中國地產(chǎn)20強(qiáng)，千億房企，中國商業(yè)地產(chǎn)一線品牌2、地處城市核心區(qū)域，打造政務(wù)新區(qū)，未來新中心3、交通便捷性強(qiáng)，通達(dá)性高4、政務(wù)+文化+公園+商業(yè)，薈萃集中于此5、50萬方一站式消費(fèi)體驗(yàn)SHOPPINGMALL6、桐鄉(xiāng)規(guī)模最大的商業(yè)綜合體，持有經(jīng)營比例最高的商業(yè)項(xiàng)目優(yōu)勢劣勢1、周邊商業(yè)氛圍一般，人氣較差2、商業(yè)大環(huán)境差，電商沖擊導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)落魄3、桐鄉(xiāng)商業(yè)信心不足，客戶觀望嚴(yán)重4、單價(jià)及總價(jià)高，客戶接受度有限優(yōu)劣勢分析2017年首要是重樹桐鄉(xiāng)商業(yè)投資信心，1、中國地產(chǎn)核心詞：市場環(huán)境、競爭Part2、市場洞悉核心詞：市場環(huán)境、競爭Part2、市場洞悉城市地位三線城市，藏富于民，行政上歸屬嘉興，心理上依然桐鄉(xiāng)桐鄉(xiāng)位于杭嘉湖平原腹地，屬于嘉興五縣市之一，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、百花地面、文化之邦”之美譽(yù)。經(jīng)濟(jì)上要高于嘉興各區(qū)，僅落后海寧縣。桐鄉(xiāng)四度蟬聯(lián)“浙江年度旅游發(fā)展十佳縣(市、區(qū))”稱號，是嘉興地區(qū)唯一獲此殊榮的縣(市、區(qū))；指標(biāo)單位累計(jì)

位次規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值萬元62714965

＃南湖區(qū)萬元79470205秀洲區(qū)萬元62404347

嘉

善萬元88340894

平

湖萬元106612323

海

寧萬元116253231

海

鹽萬元66348586

桐

鄉(xiāng)萬元107720092規(guī)模以上工業(yè)增加值萬元12354042

＃南湖區(qū)萬元14962435秀洲區(qū)萬元14757376

嘉

善萬元14622927

平

湖萬元22907111

海

寧萬元22367022

海

鹽萬元17812994

桐

鄉(xiāng)萬元19893143來源桐鄉(xiāng)統(tǒng)計(jì)局，數(shù)據(jù)截至16年10月底城市地位三線城市，藏富于民，行政上歸屬嘉興，心理上依然桐鄉(xiāng)桐產(chǎn)業(yè)地位鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特色鮮明鎮(zhèn)、街道產(chǎn)業(yè)特色2016年1-10月總產(chǎn)值（億元）排名人口數(shù)量（萬人）洲泉種植和養(yǎng)蠶為主307.9816.4崇福中國皮草名鎮(zhèn)131.82210.2梧桐街道市政府所在地，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心80.46314.3鳳鳴街道以化工、輕紡為主60.4245.1高橋蔬菜生產(chǎn)和加工的主要地區(qū)55.7554.8屠甸以糧食、蠶桑、果蔬、養(yǎng)殖業(yè)為主47.6463河山魚米之鄉(xiāng)，絲綢之府39.7272.79濮院全國最大羊毛集散中心37.5084.8石門農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和歷史旅游開發(fā)37.3295.25烏鎮(zhèn)旅游互聯(lián)網(wǎng)30.10105.7龍翔街道工業(yè)基礎(chǔ)好，輕紡、建材、化工、機(jī)械制造四大支柱產(chǎn)業(yè)29.25112.72大麻中國紡布藝名鎮(zhèn)24.12123.6人口數(shù)據(jù)為2014年末統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)梧桐街道形成了以羊絨、紡針織產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，新能源、新特材料、新機(jī)電、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。2015年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值120.02億元。產(chǎn)業(yè)地位鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特色鮮明鎮(zhèn)、街道產(chǎn)業(yè)特色商業(yè)供需類別1-11月供應(yīng)面積（萬平米）3-10月成交面積（萬平米）價(jià)格（元/平米）住宅113.5120.58616非住宅類32.511.786834來源桐鄉(xiāng)統(tǒng)計(jì)局，其中16年數(shù)據(jù)為3月-10月來源桐鄉(xiāng)統(tǒng)計(jì)局，其中16年數(shù)據(jù)為3月-10月16年成交11.78萬方嚴(yán)重的供大于求，2016年各商業(yè)項(xiàng)目銷量慘淡商業(yè)供需類別1-11月3-10月價(jià)格（元/平米）住宅113.存量走勢整體存量同比增長4%，其中商業(yè)存量占比過重，嚴(yán)重供大于求截至15年12月底，整個桐鄉(xiāng)商品房庫存17527套（已取得預(yù)售證的商品房），其中梧桐街道6718套，占38.33%。其次是崇福鎮(zhèn)和濮院鎮(zhèn)，分別占23.26%和17.29%。對于整個桐鄉(xiāng)市而言，這兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的去庫存壓力顯然比市區(qū)更大。；16年市場新增商品房146萬方，比15年新增增長53%，雖然成交量有所增長，但是整體市場供大于求依然突出；16年桐鄉(xiāng)新增商品房146萬方，約14500套，而15年新增僅商品房9473套，新增面積95.42萬方，目前桐鄉(xiāng)存量達(dá)到180萬方左右；存量走勢整體存量同比增長4%，其中商業(yè)存量占比過重，嚴(yán)重供大競爭分析新城吾悅廣場：購物廣場及內(nèi)街待營業(yè)世貿(mào)中心批發(fā)市場及內(nèi)街已營業(yè)東興生活廣場：待營業(yè)中虹天地購物廣場及內(nèi)街已營業(yè)永利廣場內(nèi)街及購物廣場已營業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)的低價(jià)騷擾，城市商業(yè)的圍追堵截，且商業(yè)普遍銷售及營業(yè)低迷，影響客戶的投資信心競爭分析新城吾悅廣場：購物廣場及內(nèi)街世貿(mào)中心東興生活廣場：待競爭分析世貿(mào)廣場初期定位：涵蓋服飾批發(fā)、原材料供應(yīng)、名品旗艦廣場、餐飲娛樂休閑街、商務(wù)辦公、酒店服務(wù)六大功能，集商貿(mào)流通、旅游購物、休閑服務(wù)于一體。容積率2.69綠地率20%占地面積206畝建筑面積41萬方總套數(shù)5000多車位數(shù)5000多個開盤時(shí)間二期13年初銷售模式包租返租12年銷售情況售罄運(yùn)管情況非常不理想10-13年商業(yè)市場環(huán)境較好，客戶對于投資商業(yè)興趣大，以及一期開業(yè)良好的開端，導(dǎo)致項(xiàng)目二期銷售良好，但二期開業(yè)之后，受到電商產(chǎn)業(yè)的沖擊，二期運(yùn)營慘淡，客戶信心嚴(yán)重不足，目前二期基本無營業(yè)，一期開業(yè)率不足20%；一期開業(yè)率不足20%，集中一樓二期已關(guān)門，無營業(yè)二期已關(guān)門，無營業(yè)二期已關(guān)門，無營業(yè)競爭分析世貿(mào)廣場初期定位：涵蓋服飾批發(fā)、原材料供應(yīng)、名品旗艦競爭分析永利廣場容積率3.3綠地率20.5%占地面積11682平米建筑面積50000平米總套數(shù)/車位數(shù)300開盤時(shí)間2013年7月銷售模式返租銷售銷售情況基本售罄運(yùn)管情況個別商家營業(yè)項(xiàng)目規(guī)模5萬方，由于地段好，前期銷售良好，但由于商業(yè)環(huán)境的變化，該項(xiàng)目的定位也由休閑商業(yè)廣場改變成親子廣場，但整體運(yùn)營依然較差，首先是商業(yè)環(huán)境變差，其次項(xiàng)目親子體驗(yàn)的商家少，完全淪落為低端甩賣市場。初期定位：桐鄉(xiāng)市首個集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)辦公于一體的歐式休閑商業(yè)廣場競爭分析永利廣場容積率3.3綠地率20.5%占地面積1168競爭分析中虹天地容積率3.9綠地率24%占地面積5.4萬方建筑面積24萬方總套數(shù)/車位數(shù)機(jī)動車停車位905個,地上73個,商業(yè)地下451個,住宅地下381個開盤時(shí)間2010年10月開盤銷售模式帶租約“3+2”投資模式，簽約即返3年租金回報(bào)銷售情況開盤基本售罄運(yùn)管情況內(nèi)街毫無人氣，商場運(yùn)營一般，外街商業(yè)尚可初期定位：浙北地區(qū)首個女性主題購物中心項(xiàng)目地段好，周邊商業(yè)環(huán)境成熟，超市、影城，同時(shí)以返租模式銷售，開盤即售罄，但商業(yè)環(huán)境的變化，導(dǎo)致該項(xiàng)目金街和購物中心運(yùn)營慘淡。競爭分析中虹天地容積率3.9綠地率24%占地面積5.4萬方建競爭分析東興生活廣場容積率4綠地率30%占地面積5萬方建筑面積24.3萬方，主商場為12萬平方米的百貨，副商場為4萬平方米步行街區(qū)式商業(yè)廣場及4萬平方米的精品酒店總套數(shù)/車位數(shù)1100個開盤時(shí)間14年11月銷售模式所有定購商鋪客戶提供5年“零”利息的分期付款銷售情況現(xiàn)場銷控4F的40-60萬小鋪去化完畢，1、2F去化緩慢運(yùn)管情況從原定的開業(yè)到至今未開業(yè)，一拖再拖的開業(yè)及大股東的撤資，招商有兩個樓層更是接近空鋪狀態(tài)初期定位：集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、配套服務(wù)等為一體的綜合性“一站式”購物中心主商場業(yè)態(tài)：B1層是東興超市和東興小家電；

一層：名表、黃金珠寶、化妝品、飾品、鞋類和箱包；二層：品牌男裝；三層：品牌女裝、童裝；四層：國際影院、兒童樂園、KTV、餐飲；五層：中、大型餐飲、娛樂。競爭分析東興生活廣場容積率4綠地率30%占地面積5萬方建筑面競爭分析作為桐鄉(xiāng)木土的零售業(yè)老大，項(xiàng)目占據(jù)多項(xiàng)資源，但由于整體商業(yè)環(huán)境的惡化及非城市核心地段，導(dǎo)致該項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間一拖再拖，同時(shí)大股東的撤資讓該項(xiàng)目雪上加霜，目前項(xiàng)目預(yù)計(jì)12月25日開業(yè)，傳統(tǒng)的商業(yè)模式可能會導(dǎo)致項(xiàng)目后期運(yùn)營艱難；競爭分析作為桐鄉(xiāng)木土的零售業(yè)老大，項(xiàng)目占據(jù)多項(xiàng)資源，但由于整商業(yè)市場小結(jié)123市場變化競爭關(guān)系城市角色

桐鄉(xiāng)為四線城市，但在嘉興經(jīng)濟(jì)中位居第二，行政上歸屬嘉興，心理上依然桐鄉(xiāng)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特色鮮明。城市發(fā)展向東，打造振東新區(qū)，本案占據(jù)城市未來核心

商業(yè)市場嚴(yán)重供大于求；16年度非住宅類僅成交12萬方，供需比達(dá)到2.8；市場存量高達(dá)180萬方，其中商業(yè)存量占比較大；客戶對于商業(yè)的信心不足，普遍運(yùn)營較差；

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)低價(jià)商業(yè)項(xiàng)目的圍剿及城市商業(yè)環(huán)境的惡化；在售商業(yè)項(xiàng)目以底商為主，但已售罄的商業(yè)運(yùn)營嚴(yán)重影響客戶投資的信心；東興生活廣場12月25日開業(yè)，其運(yùn)營的好壞直接關(guān)系到本案后期的銷售商業(yè)市場小結(jié)123市場變化競爭關(guān)系城市角色桐鄉(xiāng)為四線城市，核心詞：商業(yè)客戶屬性及構(gòu)