物業(yè)知識問答

物業(yè)知識問答物業(yè)知識問答物業(yè)知識問答xxx公司物業(yè)知識問答文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度物業(yè)管理法規(guī)知識問答

1、什么是物業(yè)管理？

答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。15、物業(yè)管理服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)約定哪些服務(wù)內(nèi)容？

答：（一）房屋共用部位和設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理；

（二）共用設(shè)施和設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、管理；

（三）電梯、智能系統(tǒng)等運(yùn)行服務(wù)；

（四）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理；

（五）物業(yè)裝飾、裝修管理；

（六）保安管理；

（七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)程序的管理、服務(wù)；

（八）物業(yè)資料的管理。17、物業(yè)公司何時(shí)開始收取物業(yè)管理費(fèi)？

答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購房人驗(yàn)收房屋、簽字認(rèn)可后開始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入戶手續(xù)時(shí)開始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)。18、住戶裝修時(shí)，是否應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金？

答：應(yīng)按照購房人在買房時(shí)與物業(yè)管理公司雙方約定為準(zhǔn)或按《業(yè)主公約》中的約定為準(zhǔn)。21、物業(yè)管理用房的權(quán)屬？

答：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。22、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域是否可由多個(gè)物業(yè)企業(yè)管理？

答：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。25、房屋的共用部位是哪些？

答：房屋的共用部位是指承受結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、外坪和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等。26、共用設(shè)施設(shè)備維修基金是什么答：共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指在專項(xiàng)用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。27、共用設(shè)施設(shè)備是哪些？

答：共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、共用照明、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井等。28、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金如何提?。?/p>

答：（一）商品房銷售時(shí)，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2-3%的比例繳納；

（二）公有住房銷售時(shí)，售房單位按多層住宅不低于售房款20%，高層住宅不低于30%交納；購房者按購房款2%提取。31、什么是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)？

答：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊的物業(yè)管理單位，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對所轄的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。32、與新出臺的《物業(yè)管理?xiàng)l例》相配套的已出臺的法規(guī)有哪些？

答：（一）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法；

（二）業(yè)主大會規(guī)程。33、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑、共用設(shè)施如何管理？

答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建筑的公共建筑、共用設(shè)施，不得改變用途，業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主代表依法辦理有關(guān)手續(xù)。35、挪用專項(xiàng)維修資金的如何處罰？

答：根據(jù)《條例》第六十三條挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追查直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。37、為什么要制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》？

答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。42、物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)？

答：物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。44、《條例》對水、電、氣、熱等費(fèi)用的代收作了哪些規(guī)定？

答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關(guān)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。45、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求？

答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。56、裝修人或者裝修人和裝飾、裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂什么協(xié)議？

答：應(yīng)當(dāng)簽訂住宅室內(nèi)裝飾、裝修管理服務(wù)協(xié)議。57、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括什么內(nèi)容？

答：（一）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；

（二）裝飾裝修工程的實(shí)施期限；

（三）允許施工的時(shí)間；

（四）廢棄物的清運(yùn)與處置；

（五）住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；

（六）禁止行為和注意事項(xiàng)；

（七）管理服務(wù)費(fèi)用；

（八）違約責(zé)任；

（九）其他需要約定的事項(xiàng)。58、裝修人在裝修時(shí)需變動建筑主體或承重結(jié)構(gòu)應(yīng)辦理什么手續(xù)？

答：應(yīng)提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案。59、哪些住宅室內(nèi)裝飾裝修何違規(guī)行為由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款？

答：（一）將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚，混凝土墻體的，對裝修人處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上10000元以下的罰款；

（二）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上5000元以下的罰款；

（三）擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，對裝修人處500元上1000元以下的罰款；

（四）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，對裝修人處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上10000元以下的罰款。60、業(yè)主在住宅室內(nèi)裝飾裝修過程中，擅自改變房屋主體及承重結(jié)構(gòu)的，應(yīng)由哪個(gè)部門責(zé)令其整改，并處何罰款？

答：依照《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，凡涉及建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，沒有設(shè)計(jì)方案擅自施工的，由城市建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，處50萬元以上100萬元以下的罰款；房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，由城市建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。61、居民住宅小區(qū)違章建設(shè)包括哪些答：在居民住宅（院落）內(nèi)進(jìn)行屋頂搭建、占用公共空間、占用公共綠地、亂搭亂建或開挖地下室等均屬違法建設(shè)。63、我是底樓業(yè)主，可不可以把花園擴(kuò)大點(diǎn)，會有什么法律責(zé)任答：不能任意擴(kuò)大。記住，如任意擴(kuò)大花園，屬于違法建設(shè)，損害了業(yè)主共同利益，可以由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并可處個(gè)人1000元以上1萬元以下的罰款，單位5萬元以上20萬元以下罰款。64、我自已的住房，可不可以在家開麻將館或開公司為什么答：不可以。改變住房用途應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)管理規(guī)約的規(guī)定，還需經(jīng)本棟房子全體業(yè)主同意并報(bào)規(guī)劃、國土、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門批準(zhǔn)，否則將責(zé)令限期改正，并處以5000元以上3萬元以下罰款。65、我的私家花園里可不可以搭房子，為什么答：不能，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，必須經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)，否則，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期拆除，可以并處臨時(shí)建設(shè)工程造價(jià)一倍以下的罰款。66、裝修房子涉及敲墻打洞，需不需要辦手續(xù)，為什么答：按照《城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》，裝修房子涉及敲墻打洞，必須經(jīng)房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)才可實(shí)施，否則，將承擔(dān)由此造成的損失并被責(zé)令限期改正，并處罰款。67、底樓商鋪開餐廳，污染了我，應(yīng)該怎樣維護(hù)合法權(quán)益，是不是可以不交物管費(fèi)為什么答：業(yè)主可以先與商家協(xié)商自行解決，如果協(xié)商不能達(dá)成共識，可以申請環(huán)保部門進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解失敗可以申請環(huán)保局行政處罰底層商鋪商家，也可直接向人民法院以其侵害相鄰權(quán)為由進(jìn)行起訴來維護(hù)自身合法權(quán)益。因?yàn)椴皇俏飿I(yè)服務(wù)企業(yè)造成的污染，按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定，其沒有賠償?shù)牧x務(wù)，所以業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。68、我們的自行車沒有停放在自行車庫，可以停放在樓梯口嗎如果失盜了可以要求物管公司賠償嗎答：不可以停放在樓梯口，因?yàn)闃翘轂楣餐ǖ蓝擒噹欤瑏y停亂放屬擅自改變房屋用途，陰塞交通，存在安全隱患，如造成損害，應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。沒有停放在自行車庫并委托物業(yè)企業(yè)管理的非機(jī)動車，因不存在委托代管合同關(guān)系，丟失后，不應(yīng)找物業(yè)企業(yè)賠償。69、我家發(fā)生了入室偷盜，是否都應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)賠償如果協(xié)商不好應(yīng)怎么辦答：不一定都由物業(yè)公司負(fù)責(zé)賠償，物業(yè)企業(yè)公共秩序維護(hù)員不同于保安，只是依據(jù)合同維護(hù)公共部位軼序，如果物業(yè)企業(yè)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定事項(xiàng)履職盡責(zé)做好了公共秩序維護(hù)工作并有相關(guān)記錄作為佐證，則不應(yīng)由物管公司承擔(dān)賠償責(zé)任。但如果物業(yè)公司不能提供相關(guān)佐證材料，則應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任，雙方可自行協(xié)商，如協(xié)商不能達(dá)成共識，可以直接申請人民法院裁定。70、可以把公共綠地上的花木種植到我的私家花園嗎為什么答：不可以，因?yàn)楣簿G地上的花木歸全體業(yè)主所有，擅自移植到私家花園，就是損害業(yè)主共同利益，要承擔(dān)賠償責(zé)任。71、我可以把狗兒在小區(qū)內(nèi)敞放嗎為什么答：不可以。根據(jù)《旬陽縣城區(qū)市容和環(huán)境衛(wèi)生管理暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定：非法帶犬進(jìn)入公共場所或不按規(guī)定栓（圈）養(yǎng)的，當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)除對犬只予以捕殺外，并對犬主或責(zé)任人處以罰款。73、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生糾紛時(shí)，應(yīng)如何維護(hù)自身合法權(quán)益，是否可以不交物管費(fèi)答：與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生糾紛時(shí)，應(yīng)在法律法規(guī)的框架內(nèi)通過合法渠道如實(shí)向業(yè)主委員會反映情況、向管理部門投訴、向人民調(diào)解委員會申請調(diào)解、向人民法院起訴、召開業(yè)主大會決定是否改聘續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式維護(hù)自身合法權(quán)益，不宜簡單采取不交物管費(fèi)的方式。因?yàn)椴扇〔唤晃锕苜M(fèi)這種方式表面上看是損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益，實(shí)際上物業(yè)服務(wù)企業(yè)會因此采用降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方式來降低成本，如果采取這種方式的人多了，結(jié)果會導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)入混亂狀態(tài)，損害的是全體業(yè)主的利益，問題并不能得到根本解決。74、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位引起公憤，我們應(yīng)如何另行選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)答：設(shè)立了業(yè)主大會的，應(yīng)向業(yè)委會提出申請，要求召開業(yè)主大會會議，由全體業(yè)主來決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；沒有設(shè)立業(yè)主大會的，應(yīng)向當(dāng)?shù)劓?zhèn)（街辦）聯(lián)名申請?jiān)O(shè)立業(yè)主大會，召開業(yè)主大會會議，討論續(xù)聘或改聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)。相關(guān)的辦事程序、法律依據(jù)等資料請向房管局物業(yè)管理科。76、我室內(nèi)設(shè)施設(shè)備壞了，是否由物業(yè)服務(wù)企業(yè)免費(fèi)維修答：不應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)免費(fèi)維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對小區(qū)公共部分進(jìn)行管理維護(hù)，如果室內(nèi)設(shè)施設(shè)備壞了可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，但應(yīng)另行支付特約服務(wù)費(fèi)。82、我居住的老小區(qū)，總表下設(shè)分表，為什么水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和供電局、水廠公布的價(jià)格不同如何解決答：總表下設(shè)分表的老小區(qū)，供電局、水廠、天然氣公司只認(rèn)小區(qū)總表讀數(shù)。因公共設(shè)施設(shè)備的能耗和線損，故總表讀數(shù)大于分表累計(jì)讀數(shù)，按照合同約定應(yīng)共同分?jǐn)偟?，就存在水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和供電局、水廠公布的價(jià)格不同的問題。要根本解決該問題，需要全體業(yè)主申請供電局、水廠、天然氣公司將總表下設(shè)分表，改為直接對水、電、氣公司的戶表，但會涉及到改裝費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)請向相關(guān)單位咨詢。83、水、電、氣能源應(yīng)由誰承擔(dān)費(fèi)用答：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，“新建建筑區(qū)劃內(nèi)，供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用：（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收??；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人收??；（三）部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?；（四）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?4、商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)該找誰，是不是可以不交物管費(fèi)答：商品房是開發(fā)商銷售給業(yè)主的，按照相關(guān)法規(guī)，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)保質(zhì)期內(nèi)房屋質(zhì)量保修的義務(wù)，保質(zhì)期屆滿后，公共部分按照法定程序，可動用公共維修資金進(jìn)行修復(fù)，業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修。房屋質(zhì)量問題不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成的，按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定，其沒有賠償?shù)牧x務(wù)，故業(yè)主不能因房屋質(zhì)量問題不交物管費(fèi)。85、樓上衛(wèi)生間漏水應(yīng)該找誰是不是可以不交物管費(fèi)答：樓上衛(wèi)生間漏水應(yīng)先找樓上業(yè)主協(xié)商，找水電工確認(rèn)漏水原因，如果是房屋施工質(zhì)量問題，保質(zhì)期內(nèi)應(yīng)找開發(fā)商修復(fù)，超過保質(zhì)期由樓上樓下業(yè)主協(xié)商解決；如果是裝修使用不當(dāng)?shù)膯栴}，應(yīng)找樓上業(yè)主修復(fù)。因?yàn)椴皇俏飿I(yè)服務(wù)企業(yè)造成的房屋漏水問題