小產(chǎn)權房投資分析課件

小產(chǎn)權房投資分析0801178郭振華0801204林津舟0801250吳綺小產(chǎn)權房投資分析0801178郭振華1什么是小產(chǎn)權房“小產(chǎn)權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以又叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)證，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局也不會給予備案，所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。由于沒有合法的房產(chǎn)證，一旦國家征地拆遷，購房者將得不到補償，而且也不能上市交易。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，房屋質量和房屋售后維修難以保證，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。什么是小產(chǎn)權房“小產(chǎn)權房”并不是一個法律上的概念，它只是人2小產(chǎn)權房的產(chǎn)生背景小產(chǎn)權房的投資價值小產(chǎn)權房的投資風險小產(chǎn)權房的風險控制小產(chǎn)權房的投資要領小產(chǎn)權房的產(chǎn)生背景3小產(chǎn)權房的產(chǎn)生背景政治因素經(jīng)濟因素心理因素小產(chǎn)權房的產(chǎn)生背景政治因素4小產(chǎn)權房的投資價值（+）租賃市場的無差異性天然的價格優(yōu)勢拆遷補償信息不對稱小產(chǎn)權房的投資價值（+）租賃市場的無差異性5小產(chǎn)權房的投資價值（-）支付方式單一物業(yè)管理水平低下房屋質量及配套設施難以滿足顧客需求投資客的關注度不高物權權益缺失小產(chǎn)權房的投資價值（-）支付方式單一6小產(chǎn)權房的投資風險政策風險合同風險流通性風險小產(chǎn)權房的投資風險政策風險7政策與對策的博弈(政策)第一，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。第二，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。第四，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應本著尊重現(xiàn)狀、維護穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權利。政策與對策的博弈(政策)第一，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農(nóng)村集體經(jīng)8政策與對策的博弈（政策）對此類案件進行處理時，亦區(qū)分不同情況：第一，按上述第三種情況處理的，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。第二，按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除政策與對策的博弈（政策）對此類案件進行處理時，亦區(qū)分不同情況9政策與對策的博弈（對策）一、為防止出賣人反悔，“違約責任”和“損失計算方式”的條款不可少，增加出賣人的違約成本是防止違約發(fā)生的好辦法；二、不能拿到產(chǎn)證是必然的，但要盡可能地獲得鎮(zhèn)政府或村委會的認可；三、不管出于何種投資目的，在購買之后要盡快形成“實際占有”的事實，一旦訴諸法院，這對維護自己的權利很重要；四、未必一定要以買賣的形式出現(xiàn)，也可以抵債、借貸收回擔保物的形式出現(xiàn)；五、密切關注房屋所在地區(qū)公共事業(yè)建設或商業(yè)開發(fā)等信息，遇到拆遷，

作為權利人要及早申報。政策與對策的博弈（對策）一、為防止出賣人反悔，“違約責任”和10小產(chǎn)權房的交易方式以“購房合同”進行交易的“小產(chǎn)權房”。這是明碼實價的房屋買賣。以“物權轉讓合同”進行交易的“小產(chǎn)權房”。這是在國家對“小產(chǎn)權房”一再風險警示下,為了規(guī)避政策風險,將“小產(chǎn)權房”變著花樣在社會上流轉的做法,即改“售房”為“轉讓”,改“非法”為“合法”,其轉讓期限與“售房合同”規(guī)定的50年或70年相同。以“產(chǎn)權租賃合同”進行交易的“小產(chǎn)權房”,以“租房合同”代替“售房合同”,即“以租代售”,其租賃年限仍與“售房合同”相同。小產(chǎn)權房的交易方式以“購房合同”進行交易的“小產(chǎn)權房”。這是11小產(chǎn)權房的投資要領形成利益共同體法律知識儲備市場信息儲備區(qū)域性投資理念政策解讀能力小產(chǎn)權房的投資要領形成利益共同體12小產(chǎn)權房投資分析0801178郭振華0801204林津舟0801250吳綺小產(chǎn)權房投資分析0801178郭振華13什么是小產(chǎn)權房“小產(chǎn)權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以又叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)證，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局也不會給予備案，所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。由于沒有合法的房產(chǎn)證，一旦國家征地拆遷，購房者將得不到補償，而且也不能上市交易。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，房屋質量和房屋售后維修難以保證，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。什么是小產(chǎn)權房“小產(chǎn)權房”并不是一個法律上的概念，它只是人14小產(chǎn)權房的產(chǎn)生背景小產(chǎn)權房的投資價值小產(chǎn)權房的投資風險小產(chǎn)權房的風險控制小產(chǎn)權房的投資要領小產(chǎn)權房的產(chǎn)生背景15小產(chǎn)權房的產(chǎn)生背景政治因素經(jīng)濟因素心理因素小產(chǎn)權房的產(chǎn)生背景政治因素16小產(chǎn)權房的投資價值（+）租賃市場的無差異性天然的價格優(yōu)勢拆遷補償信息不對稱小產(chǎn)權房的投資價值（+）租賃市場的無差異性17小產(chǎn)權房的投資價值（-）支付方式單一物業(yè)管理水平低下房屋質量及配套設施難以滿足顧客需求投資客的關注度不高物權權益缺失小產(chǎn)權房的投資價值（-）支付方式單一18小產(chǎn)權房的投資風險政策風險合同風險流通性風險小產(chǎn)權房的投資風險政策風險19政策與對策的博弈(政策)第一，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。第二，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。第四，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應本著尊重現(xiàn)狀、維護穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權利。政策與對策的博弈(政策)第一，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農(nóng)村集體經(jīng)20政策與對策的博弈（政策）對此類案件進行處理時，亦區(qū)分不同情況：第一，按上述第三種情況處理的，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。第二，按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除政策與對策的博弈（政策）對此類案件進行處理時，亦區(qū)分不同情況21政策與對策的博弈（對策）一、為防止出賣人反悔，“違約責任”和“損失計算方式”的條款不可少，增加出賣人的違約成本是防止違約發(fā)生的好辦法；二、不能拿到產(chǎn)證是必然的，但要盡可能地獲得鎮(zhèn)政府或村委會的認可；三、不管出于何種投資目的，在購買之后要盡快形成“實際占有”的事實，一旦訴諸法院，這對維護自己的權利很重要；四、未必一定要以買賣的形式出現(xiàn)，也可以抵債、借貸收回擔保物的形式出現(xiàn)；五、密切關注房屋所在地區(qū)公共事業(yè)建設或商業(yè)開發(fā)等信息，遇到拆遷，

作為權利人要及早申報。政策與對策的博弈（對策）一、為防止出賣人反悔，“違約責任”和22小產(chǎn)權房的交易方式以“購房合同”進行交易的“小產(chǎn)權房”。這是明碼實價的房屋買賣。以“物權轉讓合同”進行交易的“小產(chǎn)權房”。這是在國家對“小產(chǎn)權房”一再風險警示下,為了規(guī)避政策風險,將“小產(chǎn)權房”變著花樣在社會上流轉的做法,即改“售房”為“轉讓”,改“非法”為“合法”,其轉讓期限與“售房合同