工程建設項目中的合同管理對造價控制的作用

工程建設項目中的合同管理對造價控制的作用

工程建設項目合同:雙方(或數(shù)方)當事人關于建設項目事宜依法訂立的有關權利、義務和責任的協(xié)議。該類合同包含:用地協(xié)議,代理合同,勘察、設計合同,審圖合同,監(jiān)理合同,施工合同,材料、設備供應合同等等。其中內容最復雜、標的最大的要數(shù)施工合同,施工合同是發(fā)包人和承包人為完成商定的建安工程,明確相互權利、義務和責任關系的合同。下面就發(fā)包人(業(yè)主)如何對施工合同進行管理以達到控制工程主要造價進行論述。施工合同是工程建設項目的主要合同,是工程建設質量、進度、投資三方面控制的主要依據(jù)。一個完整、科學、合理的施工合同具體內容均體現(xiàn)在與工程造價有關的信息,包括:合同文件的組成與解釋順序,具體、明確的工程實施范圍,工程數(shù)量,總造價的組成,計費方式及費率,浮動率,工程款的支付方式,工程的變更、簽證等規(guī)定,工程結算、工期、質量的約定,檢測、檢驗費,索賠、風險責任,保險,甲供材料和設備,分包工程等等。上述各項內容應在合同簽訂前予以全部、合理、科學地明確(涉及承包人自報項目除外),以便各投標單位有針對性地報價,使中標造價盡可能接近竣工后的實際造價。所以施工合同的管理必須從施工招標開始。

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合同簽訂前的管理由于施工合同中包含上述諸多信息,所以加強合同簽訂前管理是非常必要的。其主要任務是如何確定涉及上述內容的合同條款,以及在什么時機向承包人明確這些條款。

1.1目前國家出臺了施工合同示范文本,其中專用條款的內容是由合同訂立各方協(xié)商確定為了使每一個投標單位都能接受相應的合同條款,就要在發(fā)放招標文件時,將科學、合理的合同條款納入其中,這項工作對業(yè)主來說,招標前的工作量是巨大的,但在實施過程中的受益也是非常大的。招標文件中未列入的工程信息越多,工程造價就越難控制,工程項目建設過程中的麻煩越大,因此業(yè)主要聘請高素質的代理機構來協(xié)助完成招標工作。主要工作內容應包括:

(1)最接近實施施工圖的工程量清單,包括對其中主要材料單價的確定及其方式、程序、時間;

(2)工程造價的確定方式,即計價方式;

(3)施工合同包含的工程實施范圍;

(4)工程預付款的支付比例、計算基數(shù)、起扣點的規(guī)定,以及工程進度款的支付方式;

(5)施工圖紙的確定,設計變更程序及規(guī)定;

(6)設計圖紙或工程清單以外的工程計費方式,費率及費率的調整規(guī)定;

(7)投標浮動率的適用范圍;

(8)提前或延遲竣工時間的獎罰條款;

(9)質量優(yōu)劣的獎罰條款;

(10)檢測、檢驗;

(11)工程索賠;

(12)違約責任、風險責任,包括不可抗力因素造成的損失處理;

(13)工程保險;

(14)甲供材料和設備清單;

(15)分包工程,以及總包收取的配合管理法;

(16)工程變更、工程簽證等規(guī)定;

(17)工程履約保證金或履約銀行保函數(shù)額和支付時間。

1.2工程變更及簽證是一個復雜的問題,也是工程造價難以控制的主要所在在實際施工中筆者曾碰到一項工程施工合同造價為100多萬元,結算時則達到400多萬元,其中300多萬元為不可預見的工程變更簽證。所以對工程變更的簽證管理非常重要,根據(jù)筆者的經驗應從以下幾個方面對工程變更及簽證進行管理。(1)明確工程變更、簽證的管理程序,各個環(huán)節(jié)各負其責分別把關,相互制約。事前審方案,事中計量,事后按規(guī)定計算。(2)管理各項變更內容,工程變更涉及諸多方面,主要包括:

①業(yè)主對功能標準的變更;

②現(xiàn)場地質條件等不可預見因素的變化;

③由于業(yè)主原因工程總進度計劃的變更;

④業(yè)主要求施工方案的變更;

⑤由于審圖或國家標準的改變而引起設計變更;

⑥不可抗力的變更;

⑦業(yè)主不能及時提供施工場地,技術資料的變更;

⑧以及其他非承包人原因造成的變更。如果在上述變更發(fā)生前就從組織上、技術上、經濟上做好應對準備,則可將變更所發(fā)生的工程造價達到有效的控制。

2合同實施中的管理根據(jù)施工合同的特點,一般工程項目實施時間都比較長,少則幾個月,多則一年甚至幾年,實施的時間越長變化會越大,管理的難度越大。如果管理不好,工程造價難以控制,甚至不可收拾。合同實施中涉及工程造價變化的主要因素為工程質量、工期、工程付款、工程變更、材料、設備價格的異常變化、竣工結算、風險、索賠等。這些因素量大面廣,之間關系又是相輔相成的,其中工程變更的合同管理如12所述在各環(huán)節(jié)把好關,有些因素在合同中可以具體明確規(guī)定,下面擇幾項予以解剖分析。

2.1材料價格市場異常波動的合同管理材料價格市場異常波動對承發(fā)包雙方都存在巨大的風險,比如去年上半年至下半年,鋼材等主要建材出現(xiàn)了大幅上漲的異常波動。如果承包人的投標書和合同中材料價格是一包到底,風險將由承包人承擔,而承包人見材料虧本已成定局,則會想方設法在其他方面挽回損失,甚至不惜降低工程質量,偷工減料;同時尋找一切機會向業(yè)主索賠,比如工程進度款、備料款不能及時到位,將導致承包人可購材料不能及時購進,其后因漲價購進材料而增加承包人成本。承包人會抓住業(yè)主的小小失誤通過索賠又將風險轉移給業(yè)主,所以業(yè)主必須嚴格按照合同規(guī)定操作,避免承包人的額外索賠。在工程建設過程中材料價格發(fā)生波動是很正常的,但是材料價格出現(xiàn)異常波動較為少見,筆者覺得采取如下措施較為適宜。根據(jù)工程項目的大小劃分:如果工程量較小,工期時間較短,施工圖設計已全部完成,可采用固定總價合同方式,然后對工程變更嚴格控制,切實按合同規(guī)定提供相應的施工條件避免引起索賠,風險各自承擔。如果工程量較大,而且工期十分緊迫,擴初設計一完成即開始招標的項目可采用綜合單價合同,但合同管理和造價控制的難度都要大得多,除按照筆者本文以上論述外再增加幾項措施:

(1)在合同中明確各方即業(yè)主、承包人、投資監(jiān)理、工程監(jiān)理、審價、審計等單位在造價管理中的職責、作用和地位;

(2)在招標時確定相應主要材料的單價及相關規(guī)定;

(3)對精裝修等未確定的分項目工程在招標文件中以暫估價列入,以后再根據(jù)此項造價進行設計、施工;

(4)上述各方應及時對未計價材料、設備的詢價、定價。

2.2工程款支付的合同管理合同支付管理也是一項非常敏感而難度較高的工作。付款不及時或未按規(guī)定足額付款,將可能導致承包人的索賠;如果多付、超付,則可能造成難以追回的被動局面,還會引發(fā)其他許多問題。因此必須加強合同的支付管理,為此需要做好以下工作:

(1)合同簽訂后應建立工程款支付計劃臺帳,并與工程的形象進度計劃相結合;

(2)按照合同支付計劃,資金落實到位;

(3)按合同的規(guī)定支付工程備料款和形象工程進度款以及屆時扣減備料款;

(4)竣工結算后的工程保修金的扣留以及工程履約保證金或履約銀行保函歸還或撤銷。

2.3合同中的索賠管理索賠管理是合同管理的主要內容之一。一些投機承包人往往以低投標價爭取中標,而以高索賠來獲取企業(yè)額外利潤,所以索賠管理也是控制工程造價的關鍵之一。據(jù)筆者多年工程管理的經驗,索賠管理應做好以下工作:

(1)業(yè)主對工程項目各階段的實施應安排合理的時間,準備工作要充分,如施工招標應在施工圖設計完成后以工程量清單為招標依據(jù),明確建造標準,盡可能避免施工中承包人的索賠;

(2)按合同規(guī)定提交符合要求的施工場地,技術資料和圖紙;

(3)及時支付工程預付款和進度款;

(4)業(yè)主督促工程監(jiān)理完善項目施工中的所有原始記錄;

(5)業(yè)主代表和工程監(jiān)理應按合同要求對隱蔽工程和分項分部工程進行驗收,避免影響施工進度;

(6)在施工中出現(xiàn)問題,如設備選型、裝飾材料的確定應按合同規(guī)定時間及時批復;

(7)及時掌握市場材料、設備的價格波動,分析風險責任,研究分解風險責任的對策措施;

(8)認真嚴格審核工程簽證和工程索賠報告,根據(jù)情況及時進行反索賠。

3合同后期管理

3.1工程結算資料工程結算資料的提供內容:所有竣工圖,設計變更,技術核定單,工程簽證單,招投標文件,合同書,結算書等。工程結算資料必須經工程監(jiān)理的審核后報送業(yè)主。

3.2工程結算審價工程竣工驗收后,由承包人提供全套工程結算資料給業(yè)主(或業(yè)主委托造價咨詢單位)進行結算審價,審價時應注意如下問題:

(1)所有竣工圖、設計變更、技術核定單、簽證單等工程結算資料應為原件,復印件無效;

(2)結算審價原則不得違反合同規(guī)定,事先另有規(guī)定的除外;

(3)業(yè)主督促承包人積極配合審價單位在合理時間內完成