內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅培訓(xùn)講義

內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅講義一、內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅的沿革

國(guó)稅發(fā)（2003）83號(hào)（

本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng)，也按本通知執(zhí)行）★

1

國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)（本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕83號(hào)）同時(shí)廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行）

★2

★注1:過渡期政策銜接

1.前期的預(yù)收款是否應(yīng)該補(bǔ)征預(yù)繳所得稅?

對(duì)2003年12月31日前的預(yù)售收入，應(yīng)按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算應(yīng)納稅所得額，并入2003年應(yīng)納稅所得額匯算清繳。企業(yè)預(yù)售收入2003年12月31日帳面余額應(yīng)計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，并入2003年第四季度（或12月份）應(yīng)納稅所得額。預(yù)售收入帳面余額較大，一次性計(jì)算并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅確有困難的，經(jīng)市、縣地稅局同意，可在2004年內(nèi)平均分?jǐn)偛⑷氘?dāng)期應(yīng)納稅所得額。寧地稅發(fā)[2004]23號(hào)

2.前期成本按預(yù)計(jì)成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本是否按稅法規(guī)定進(jìn)行追溯?

★注2：31號(hào)文過渡期銜接政策蘇地稅發(fā)[2006]120號(hào)(國(guó)地稅共同簽發(fā),但國(guó)稅未轉(zhuǎn)發(fā))1.企業(yè)2005年12月31日賬面預(yù)收賬款余額按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)）第二條規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，2006年1月1日以后新增預(yù)收賬款按本通知第一條規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額。

二.預(yù)售方式銷售收入的確認(rèn)（31號(hào)文）

開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入（★注）先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。即：預(yù)交所得稅＝（預(yù)售收入＊計(jì)稅毛利率－期間費(fèi)用－營(yíng)業(yè)稅金及附加）＊適用稅率

營(yíng)業(yè)稅金及附加

蘇地稅發(fā)[2006]120號(hào)：營(yíng)業(yè)稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅。

住房性質(zhì)所處地區(qū)計(jì)稅毛利率經(jīng)濟(jì)適用房

—≥3%非經(jīng)濟(jì)適用房于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的≥20%地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的≥15%其他地區(qū)的≥10%計(jì)稅毛利率的確定

注意“預(yù)計(jì)利潤(rùn)率”和“計(jì)稅毛利率”兩者的區(qū)別：

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=預(yù)售收入-計(jì)稅成本-營(yíng)業(yè)稅金及附加-期間費(fèi)用；

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入；

計(jì)稅毛利=營(yíng)業(yè)收入-計(jì)稅成本；

計(jì)稅毛利率=計(jì)稅毛利/預(yù)售收入。

經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建住房〔2004〕77號(hào)等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定

必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。不符合上述條件的按非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納所得稅

經(jīng)濟(jì)適用房必須報(bào)送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，是指國(guó)土資源、建設(shè)、物價(jià)行政主管部門的批準(zhǔn)文件；其他相關(guān)證明材料是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他相關(guān)材料。蘇地稅發(fā)[2006]120號(hào)筆者評(píng)價(jià)

引進(jìn)了預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的說(shuō)法，其實(shí)質(zhì)還是體現(xiàn)對(duì)預(yù)收收入征稅，同時(shí)考慮到經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，地區(qū)間的差異。同時(shí)總局在制定政策的時(shí)候充分考慮政策的銜接，在扣除項(xiàng)目上明確了可以扣除的項(xiàng)目，從而在一定程度上減少了預(yù)征利潤(rùn)率提高帶來(lái)的一定影響。預(yù)售收入的范范圍？？實(shí)際操作中除除預(yù)收房款之之外，企業(yè)還還會(huì)以代收防防盜門款、代代收有線電視視初裝費(fèi)，代代收水電增容容費(fèi)、車庫(kù)使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)等方式所所謂的代收款款項(xiàng)。（會(huì)計(jì)計(jì)處理掛“往往來(lái)款”）這些代收款項(xiàng)項(xiàng)除住房維修修基金外作為為價(jià)外費(fèi)用都都并入營(yíng)業(yè)稅稅的銷售額中中計(jì)征。其是否應(yīng)并入入所得稅的預(yù)預(yù)收收入范圍圍內(nèi)？？注：房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)采取預(yù)售售方式銷售開開發(fā)產(chǎn)品的，，其取得的預(yù)預(yù)售收入主要要是指購(gòu)房者者交付的預(yù)購(gòu)購(gòu)定金金。蘇國(guó)國(guó)稅發(fā)發(fā)【2003】第195號(hào)比較83號(hào)文的的規(guī)定定房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)采取取預(yù)售方方式銷銷售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的，其當(dāng)當(dāng)期取取得的的預(yù)售售收入入先按按規(guī)定定的利利潤(rùn)率率計(jì)算算出預(yù)預(yù)計(jì)營(yíng)營(yíng)業(yè)利利潤(rùn)額額，再再并入入當(dāng)期期應(yīng)納納稅所所得額額統(tǒng)一一計(jì)算算繳納納企業(yè)業(yè)所得得稅，，待開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完完工時(shí)時(shí)再進(jìn)進(jìn)行結(jié)結(jié)算調(diào)調(diào)整。。預(yù)計(jì)營(yíng)營(yíng)業(yè)利利潤(rùn)額額＝預(yù)預(yù)售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品收收入×利潤(rùn)率率三、完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的稅務(wù)務(wù)處理理（一））開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品完工工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（二））完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務(wù)處處理（三））完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務(wù)管管理（四））銷售售收入入范圍圍（五））銷售售收入入確認(rèn)認(rèn)原則則三、完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的稅務(wù)務(wù)處理理完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品定定義完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品確確認(rèn)收收入的的原則則完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的納稅稅申報(bào)報(bào)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售收收入的的范圍圍開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售收收入確確認(rèn)具具體規(guī)規(guī)定開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（（成本本對(duì)象象）完完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)符合下下列條條件之之一的的，應(yīng)應(yīng)視為為開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品已經(jīng)經(jīng)完工工：1.竣工證證明已已報(bào)房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門備案案的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品（成成本對(duì)對(duì)象））；2.已開始始投入使使用的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品（成成本對(duì)對(duì)象））；3.已取得得了初始產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證明的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品（成成本對(duì)對(duì)象））。（二））完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務(wù)處處理預(yù)售收收入確確認(rèn)為為實(shí)際際銷售售收入入結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)計(jì)稅成成本計(jì)算實(shí)實(shí)際毛毛利額額差異調(diào)調(diào)整(注意差差異調(diào)調(diào)整時(shí)時(shí)點(diǎn)、、口徑徑、方方法（三））完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務(wù)管管理○開發(fā)企企業(yè)報(bào)報(bào)告開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完完工情情況○開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在年年度納納稅申申報(bào)時(shí)時(shí)出具具稅務(wù)鑒鑒定報(bào)報(bào)告其他相相關(guān)資資料○稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)核定定計(jì)稅稅成本本權(quán)和和稅收收處罰罰權(quán)（四））銷售售收入入范圍圍○銷售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品取取得的的全部部?jī)r(jià)款款現(xiàn)金現(xiàn)現(xiàn)金金等價(jià)價(jià)物其其他他經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益益○代收收款項(xiàng)項(xiàng)以出具具發(fā)票票單位位為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行判判斷（五））銷售售收入入確認(rèn)認(rèn)原則則○銷售方方式◎一次性性全額額收款款◎分期收收款◎銀行按按揭◎委托銷銷售◎先出租租再出出售完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品確確認(rèn)所所得的的原則則正常計(jì)計(jì)算應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得：開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完完工后后，開開發(fā)企企業(yè)應(yīng)應(yīng)根據(jù)據(jù)收入入的性性質(zhì)和和銷售售方式式，按按照收收入確確認(rèn)的的原則則，合合理地地將預(yù)預(yù)售收收入確確認(rèn)為為實(shí)際際銷售售收入入，同同時(shí)按按規(guī)定定結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)其對(duì)對(duì)應(yīng)的的計(jì)稅稅成本本，計(jì)計(jì)算出出該項(xiàng)項(xiàng)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品實(shí)際際銷售售收入入的毛毛利額額。（收入入成本本配比比）該項(xiàng)開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)實(shí)際銷銷售收收入毛毛利額額與其其預(yù)售售收入入毛利利額之之間的的差額額，計(jì)入完完工年年度的應(yīng)納納稅所所得額額。完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品確確認(rèn)所所得的的原則則核定其其計(jì)稅稅成本本：凡已完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品在在完工工年度度未按按規(guī)定定結(jié)算算計(jì)稅稅成本本，或未對(duì)對(duì)其實(shí)實(shí)際銷銷售收收入毛毛利額額和預(yù)預(yù)售收收入毛毛利額額之間間的差差額進(jìn)進(jìn)行納納稅調(diào)調(diào)整的的，完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品確確認(rèn)所所得的的原則則筆者注注：房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的價(jià)價(jià)格確確定與與其成成本與與一般般商品品的確確立方方式不不同，，一般般與成成本無(wú)無(wú)直接接關(guān)系系，如如果僅僅從收收入的的角度度對(duì)其其進(jìn)行行核定定征收收，不不符合合客觀觀實(shí)際際。而而實(shí)際際工作作中，，對(duì)于于房地地產(chǎn)的的成本本確實(shí)實(shí)一個(gè)個(gè)公開開可以以確認(rèn)認(rèn)的價(jià)價(jià)格，，通過過核定定成本本的方方式有有效的的堵塞塞了過去去部部分分企企業(yè)業(yè)利利用用收收入入核核定定征征收收進(jìn)進(jìn)行行變變相相避避稅稅的的目目的的，，實(shí)實(shí)為為31號(hào)文文的的一一個(gè)個(gè)重重大大突突破破。。完工工開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品確確認(rèn)認(rèn)所所得得的的原原則則筆者者注注：：《城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理?xiàng)l條例例》（國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院令令第第248號(hào)））第第十十七七條條規(guī)規(guī)定定：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目竣竣工工，，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收收合合格格后后，，方方可可交交付付使使用用；；未未經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收收或或者者驗(yàn)驗(yàn)收收不不合合格格的的，，不不得得交交付付使使用用。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目竣竣工工后后，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)向向項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在地地的的縣縣級(jí)級(jí)以以上上地地方方人人民民政政府府房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)主主管管部部門門提提出出竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收申申請(qǐng)請(qǐng)。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)主主管管部部門門應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)自自收收到到竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收申申請(qǐng)請(qǐng)之之日日起起30日內(nèi)內(nèi)，，對(duì)對(duì)涉涉及及公公共共安安全全的的內(nèi)內(nèi)容容，，組組織織工工程程質(zhì)質(zhì)量量監(jiān)監(jiān)督督、、規(guī)規(guī)劃劃、、消消防防、、人人防防等等有有關(guān)關(guān)部部門門或或者者單單位位進(jìn)進(jìn)行行驗(yàn)驗(yàn)收收。?！渡唐菲贩糠夸N銷售售管管理理辦辦法法》（建建設(shè)設(shè)部部令令第第88號(hào)））第第三三十十條條規(guī)規(guī)定定：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按按照照合合同同約約定定，，將將符符合合交交付付使使用用條條件件的的商商品品房房按按期期交交付付給給買買受受人人。。（三三））完完工工開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的稅稅務(wù)務(wù)管管理理1.開發(fā)企業(yè)業(yè)報(bào)告開開發(fā)產(chǎn)品品完工情情況2.開發(fā)企業(yè)業(yè)在年度度納稅申申報(bào)時(shí)出出具稅務(wù)鑒定定報(bào)告其他相關(guān)關(guān)資料3.稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)核定計(jì)計(jì)稅成本本權(quán)和稅稅收處罰罰權(quán)完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的納稅申申報(bào)開發(fā)產(chǎn)品品完工后后，開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅稅申報(bào)前前將其完工情況況報(bào)告主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)。。在年度納納稅申報(bào)報(bào)時(shí)，開開發(fā)企業(yè)業(yè)須出具具有關(guān)機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)該該項(xiàng)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售售收入毛毛利額與與預(yù)售收收入毛利利額之間間差異調(diào)調(diào)整情況況的稅務(wù)務(wù)鑒定報(bào)報(bào)告以及稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)需需要的其其他相關(guān)關(guān)資料。。上述差異異調(diào)整情情況鑒定定報(bào)告的基本內(nèi)內(nèi)容包括括：開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的地理位位置及概概況、占占地面積積、開發(fā)發(fā)用途、、初始開開發(fā)時(shí)間間、完工工時(shí)間、、可售面面積及已已售面積積、預(yù)售售收入及及其毛利利額、實(shí)實(shí)際銷售售收入及及其毛利利額、開開發(fā)成本本及其實(shí)實(shí)際銷售售成本等等。關(guān)于稅務(wù)務(wù)鑒定報(bào)報(bào)告的規(guī)規(guī)定1、《通知》第二條第第三款所所稱稅務(wù)務(wù)鑒定報(bào)報(bào)告，是是指稅務(wù)務(wù)師事務(wù)務(wù)所等具具有法定定資質(zhì)的的社會(huì)中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)鑒證證證明。中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)依據(jù)據(jù)相關(guān)法法律法規(guī)規(guī)進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)鑒證證行為，，并對(duì)其其行為承承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)的法律律責(zé)任。。2、中介機(jī)機(jī)構(gòu)出具具稅務(wù)鑒鑒定報(bào)告告時(shí)，同同時(shí)要提提供《開發(fā)產(chǎn)品品計(jì)稅成成本及毛毛利額調(diào)調(diào)整計(jì)算算明細(xì)表表》（見附表表）。蘇地稅發(fā)發(fā)[2006]120號(hào)（四）銷銷售收入入范圍○銷售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品取取得的全全部?jī)r(jià)款款現(xiàn)金現(xiàn)現(xiàn)金金等價(jià)物物其其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益○代收款款項(xiàng)以出具發(fā)發(fā)票單位位為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行判判斷開發(fā)產(chǎn)品品銷售收收入的范范圍開發(fā)產(chǎn)品品銷售收收入的范范圍為銷售開開發(fā)產(chǎn)品品過程中中取得的的全部?jī)r(jià)價(jià)款，包包括現(xiàn)金金、現(xiàn)金金等價(jià)物物及其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益。代收款的的稅務(wù)處處理開發(fā)企業(yè)業(yè)代有關(guān)關(guān)部門、、單位和和企業(yè)收收取的各各種基金金、費(fèi)用用和附加加等，凡納入開開發(fā)產(chǎn)品品價(jià)內(nèi)或或由開發(fā)發(fā)企業(yè)開開具發(fā)票票的，應(yīng)按規(guī)定定全部確確認(rèn)為銷銷售收入入；凡未未納入開開發(fā)產(chǎn)品品價(jià)內(nèi)并并由開發(fā)發(fā)企業(yè)之之外的其其他收取取部門、、單位開開具發(fā)票票的，可作為代代收代繳繳款項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行管理理。注：該規(guī)規(guī)定僅適適用于企企業(yè)所得得稅，不不適用于于營(yíng)業(yè)稅稅。筆者注：：代收代代墊款項(xiàng)項(xiàng)的營(yíng)業(yè)業(yè)稅規(guī)定定下列代收收的款項(xiàng)項(xiàng)不包括括在銷售售額中1、住房維維修基金金國(guó)國(guó)稅發(fā)發(fā)[2004]69號(hào)2、據(jù)蘇地地稅政一一[2000]218號(hào)《關(guān)于房地地產(chǎn)業(yè)的的幾個(gè)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅問問題的通通知》（2000年9月29日）第一一條“關(guān)關(guān)于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)單位代代收費(fèi)用用的征稅稅問題””：（（1）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)單單位代收收的各種種費(fèi)用按按營(yíng)業(yè)稅稅細(xì)則規(guī)規(guī)定，原原則上都都應(yīng)按價(jià)價(jià)外費(fèi)用用同經(jīng)營(yíng)營(yíng)的應(yīng)稅稅項(xiàng)目一一并征收收營(yíng)業(yè)稅稅。但對(duì)對(duì)符合蘇蘇財(cái)稅[97]55號(hào)和蘇財(cái)財(cái)稅[98]7號(hào)文件精精神的行行政事業(yè)業(yè)代收費(fèi)費(fèi)用可不不征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。。（（2）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)單單位在履履行各類類代收費(fèi)費(fèi)用時(shí)，，必須持持有該項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用的的代收授授權(quán)書和和使用財(cái)財(cái)政部門門核發(fā)的的統(tǒng)一票票據(jù)，并并按規(guī)定定解繳收收費(fèi)主管管部門，，否則一一律照章章征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。。筆者注：：代收代代墊款項(xiàng)項(xiàng)的增值值稅規(guī)定定納稅人代代行政部部門收取取的費(fèi)用用是否征征收增值值稅問題題納稅人代代有關(guān)行行政管理理部門收收取的費(fèi)費(fèi)用，凡凡同時(shí)符符合以下下條件的的，不屬屬于價(jià)外外費(fèi)用，，不征收收增值稅稅。（1）經(jīng)國(guó)務(wù)務(wù)院、國(guó)國(guó)務(wù)院有有關(guān)部門門或省級(jí)級(jí)政府批批準(zhǔn)；（2）開具經(jīng)經(jīng)財(cái)政部部門批準(zhǔn)準(zhǔn)使用的的行政事事業(yè)收費(fèi)費(fèi)專用票票據(jù)（3）所收款款項(xiàng)全額額上繳財(cái)財(cái)政或雖雖不上繳繳財(cái)政但但由政府府部門監(jiān)監(jiān)管，專?？顚Ｓ糜?。財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于增值值稅若干干政策的的通知財(cái)稅[2005]165號(hào)筆者注：：公用事事業(yè)收費(fèi)費(fèi)的稅收收規(guī)定管道煤氣氣集資費(fèi)費(fèi)（初裝裝費(fèi)），，是用于于管道煤煤氣工程程建設(shè)和和技術(shù)改改造，在在報(bào)裝環(huán)環(huán)節(jié)一次次性向用用戶收取取的費(fèi)用用。根據(jù)據(jù)現(xiàn)行營(yíng)營(yíng)業(yè)稅政政策規(guī)定定，對(duì)管管道煤氣氣集資費(fèi)費(fèi)（初裝裝費(fèi)），，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收收營(yíng)業(yè)稅稅。國(guó)稅函［［2002］105號(hào)供電部門門向用戶戶收取的的電力增增容費(fèi)自自1994年11月1日起暫不不征收增增值稅。。摘自蘇國(guó)國(guó)稅發(fā)（（94）107號(hào)、蘇地地稅發(fā)（（94）037號(hào)對(duì)從事熱力、、電力力、燃燃?xì)?、、自?lái)來(lái)水等公用用事業(yè)業(yè)的增增值稅稅納稅稅人收收取的的一次性性費(fèi)用用，凡與與貨物物的銷銷售數(shù)數(shù)量有有直接接關(guān)系系的，，征收收增值值稅；；凡與與貨物物的銷銷售數(shù)數(shù)量無(wú)無(wú)直接接關(guān)系系的，，不征征收增增值稅稅。財(cái)稅[2005]165號(hào)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售收收入確確認(rèn)具具體規(guī)規(guī)定１．采采取一次性性全額額收款款方式式銷售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的，應(yīng)應(yīng)于實(shí)實(shí)際收收訖價(jià)價(jià)款或或取得得索取取價(jià)款款憑據(jù)據(jù)（權(quán)權(quán)利））之日日，確確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。２．采采取分期收收款方方式銷售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的，應(yīng)應(yīng)按銷銷售合合同或或協(xié)議議約定定的價(jià)價(jià)款和和付款款日確確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。付款方方提前前付款款的，，在實(shí)實(shí)際付付款日日確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。３．采采取銀行按按揭方方式銷售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的，應(yīng)應(yīng)按銷銷售合合同或或協(xié)議議約定定的價(jià)價(jià)款確確定收收入額額，其其首付款款應(yīng)于實(shí)際收收到日日確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，余款在銀行行按揭揭貸款款辦理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賬之之日確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售收收入確確認(rèn)具具體規(guī)規(guī)定４．采采取委托方方式銷售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的，應(yīng)應(yīng)按以以下原原則確確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)：（1）采取取支付付手續(xù)續(xù)費(fèi)方方式委委托銷銷售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的，應(yīng)應(yīng)按銷售合合同或或協(xié)議議中約約定的的價(jià)款款于收到到受托托方已銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品清清單之之日確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售收收入確確認(rèn)具具體規(guī)規(guī)定（2）采取取視同買買斷方方式委托銷銷售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的，屬于開開發(fā)企企業(yè)與與購(gòu)買買方簽簽訂銷銷售合合同或或協(xié)議議，或或開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)、受受托方方、購(gòu)購(gòu)買方方三方方共同同簽訂訂銷售售合同同或協(xié)協(xié)議的的，如如果銷銷售合合同或或協(xié)議議中約約定的的價(jià)格格高于買買斷價(jià)價(jià)格，則應(yīng)應(yīng)按銷銷售合合同或或協(xié)議議中約約定的的價(jià)格格計(jì)算算的價(jià)價(jià)款于于收到到受托托方已已銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品清清單之之日確確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；如果屬屬于前前兩種種情況況中銷銷售合合同或或協(xié)議議中約約定的的價(jià)格格低于買買斷價(jià)價(jià)格，，以及屬屬于受托方方與購(gòu)購(gòu)買方方簽訂訂銷售售合同同或協(xié)協(xié)議的的，則應(yīng)按按買斷斷價(jià)格格計(jì)算算的價(jià)價(jià)款于于收到到受托托方已已銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品清清單之之日確確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售收收入確確認(rèn)具具體規(guī)規(guī)定（3）采取取基價(jià)（（保底底價(jià)））并實(shí)實(shí)行超超基價(jià)價(jià)雙方方分成成方式式委托銷銷售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的，屬于由由開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)與購(gòu)購(gòu)買方方簽訂訂銷售售合同同或協(xié)協(xié)議，，或開開發(fā)企企業(yè)、、受托托方、、購(gòu)買買方三三方共共同簽簽訂銷銷售合合同或或協(xié)議議的，，如果果銷售售合同同或協(xié)協(xié)議中中約定定的價(jià)價(jià)格高于基基價(jià)，則應(yīng)應(yīng)按銷銷售合合同或或協(xié)議議中約約定的的價(jià)格格計(jì)算算的價(jià)價(jià)款于于收到到受托托方已已銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品清清單之之日確確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，開發(fā)企企業(yè)按按規(guī)定定支付付受托托方的的分成成額，，不得得直接接從銷銷售收收入中中減除除；如果銷銷售合合同或或協(xié)議議約定定的價(jià)價(jià)格低于基基價(jià)的的，則應(yīng)應(yīng)按基基價(jià)計(jì)計(jì)算的的價(jià)款款于收收到受受托方方已銷銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品清單單之日日確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。屬于由由受托方方與購(gòu)購(gòu)買方方直接接簽訂訂銷售售合同同的，則應(yīng)應(yīng)按基基價(jià)加加上按按規(guī)定定取得得的分分成額額于收收到受受托方方已銷銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品清單單之日日確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售收收入確確認(rèn)具具體規(guī)規(guī)定（4）采取包銷方式委托銷售開開發(fā)產(chǎn)品的的，包銷期期內(nèi)可根據(jù)據(jù)包銷合同同的有關(guān)約約定，參照照上述（1）至（3）項(xiàng)規(guī)定確確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)；包包銷期滿后后尚未出售售的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)根根據(jù)包銷合合同或協(xié)議議約定的價(jià)價(jià)款和付款款方式確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品銷銷售收入確確認(rèn)具體規(guī)規(guī)定比較83號(hào)文根據(jù)31號(hào)文件的規(guī)規(guī)定，包銷銷期內(nèi)正常常售出的開開發(fā)產(chǎn)品比比照前述代代銷方式下下的三種情情形（視同同買斷、收收取手續(xù)費(fèi)費(fèi)、基價(jià)+超基價(jià)分成成）確認(rèn)收收入實(shí)現(xiàn)，，包銷期滿滿未正常售售出的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的收收入確認(rèn)時(shí)時(shí)間取決于于合同約定的的付款方式式，但最早也也要到包銷銷期滿后，，因此應(yīng)不不存在原83號(hào)文件規(guī)定定的“包銷銷方提前付付款的，在在實(shí)際付款款日確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)”這一情情形?！镒?買斷式包銷銷據(jù)國(guó)稅函（（1996）684號(hào)1996年11月22日蘇地稅函（（1997）009號(hào)1997年1月20日在合同期內(nèi)內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)業(yè)將房產(chǎn)交交給包銷商商承銷，包包銷商是代代理房產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)進(jìn)進(jìn)行銷售，，所取得的的手續(xù)費(fèi)收收入或者價(jià)價(jià)差應(yīng)按““服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”征征收營(yíng)業(yè)稅稅；在合同期滿滿后，房屋屋未售出，，由包銷商商進(jìn)行收購(gòu)購(gòu)，其實(shí)質(zhì)質(zhì)是房產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)將將房屋銷售售給包銷商商，對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)按“銷銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房房產(chǎn)再次銷銷售，對(duì)包包銷商也應(yīng)應(yīng)按“銷售售不動(dòng)產(chǎn)””征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。房產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在合同同期內(nèi)委托托包銷商承承銷房屋，，其取得的的售房款，，均應(yīng)按““銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征征營(yíng)業(yè)稅。。對(duì)其支付付給包銷商商的手續(xù)費(fèi)費(fèi)，不得從從計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額中扣除除。開發(fā)產(chǎn)品銷銷售收入確確認(rèn)具體規(guī)規(guī)定已銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品清單已銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品清單應(yīng)應(yīng)載明售出出開發(fā)產(chǎn)品品的名稱、、地理位置置、編號(hào)、、數(shù)量、單單價(jià)、金額額、手續(xù)費(fèi)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容容，以月或或季為結(jié)算算期，定期期進(jìn)行結(jié)算算，并在規(guī)規(guī)定期限內(nèi)內(nèi)向稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)進(jìn)行納納稅申報(bào)、、預(yù)繳稅款款。對(duì)不按規(guī)定定定期結(jié)算算、納稅申申報(bào)和預(yù)繳繳稅款的，，按《中華人民共共和國(guó)稅收收征收管理理法》的有關(guān)規(guī)定定進(jìn)行處理理。開發(fā)產(chǎn)品銷銷售收入確確認(rèn)具體規(guī)規(guī)定５．開發(fā)企企業(yè)將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品先出租再出出售的：凡將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資資產(chǎn)的，其租賃期期間取得的的價(jià)款應(yīng)按按租金確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)，出售售時(shí)再按銷銷售固定資資產(chǎn)確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；凡未未將將開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)作作固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)的的，其其租租賃賃期期間間取取得得的的價(jià)價(jià)款款應(yīng)應(yīng)按按租租金金確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，，出售售時(shí)時(shí)再再按按銷銷售售開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售收收入入確確認(rèn)認(rèn)具具體體規(guī)規(guī)定定５．．開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)將將開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品先出出租租再再出出售售的的：凡將將開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)作作固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)的的，其其租租賃賃期期間間取取得得的的價(jià)價(jià)款款應(yīng)應(yīng)按按租租金金確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，，出出售售時(shí)時(shí)再再按按銷銷售售固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；；凡未未將將開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)作作固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)的的，其其租租賃賃期期間間取取得得的的價(jià)價(jià)款款應(yīng)應(yīng)按按租租金金確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，，出售售時(shí)時(shí)再再按按銷銷售售開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。☆注注☆注：：開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)將將開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品先先出出租租再再出出售售的的，，凡凡將將開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作作固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)的的，，必必須須按按照照《通知知》第六六條條規(guī)規(guī)定定視視同同銷銷售售，，其其租租賃賃期期間間取取得得的的價(jià)價(jià)款款按按租租金金確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的同同時(shí)時(shí)，，允許許按按照照相相應(yīng)應(yīng)的的計(jì)計(jì)稅稅成成本本計(jì)計(jì)提提折折舊舊在在稅稅前前扣扣除除。。未將將開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作作固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)的的，，不作作視視同同銷銷售售處處理理，其其租租賃賃期期間間取取得得的的價(jià)價(jià)款款按按租租金金確確認(rèn)認(rèn)收收入入，，不再再扣扣除除相相關(guān)關(guān)折折舊舊或或攤攤銷銷費(fèi)費(fèi)用用，，出出售售時(shí)時(shí)再再按按銷銷售售開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。蘇蘇地地稅稅發(fā)發(fā)[2006]120號(hào)比較較83號(hào)文文31號(hào)文文件件同同原原83號(hào)文文件件實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)一一致致，，僅僅改改變變了了以以前前的的表表述述方方式式，，統(tǒng)統(tǒng)一一為為““轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作作固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)””。。但但是是，，這這一一規(guī)規(guī)定定可可能能與與新新的的《企業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則第第3號(hào)—投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)》不銜銜接接，，尤尤其其是是如如果果投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)采采用用公公允允價(jià)價(jià)值值模模式式進(jìn)進(jìn)行行會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)核核算算時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)如如何何稅稅務(wù)務(wù)處處理理和和納納稅稅調(diào)調(diào)整整的的問問題題并并未未述述及及，，有有待待今今后后進(jìn)進(jìn)一一步步發(fā)發(fā)文文明明確確。。先租租后后售售總總結(jié)結(jié)◎轉(zhuǎn)作作固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)視同同銷銷售售租賃賃期期間間取取得得的的價(jià)價(jià)款款按按租租金金確確認(rèn)認(rèn)收收入入出售時(shí)按固定定資產(chǎn)清理確確認(rèn)收入準(zhǔn)予計(jì)提折舊舊◎不轉(zhuǎn)作固固定資產(chǎn)無(wú)需視同銷售售租賃期間取得得的價(jià)款按租租金確認(rèn)收入入出售時(shí)按開發(fā)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)不準(zhǔn)計(jì)提折舊舊問題轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)產(chǎn)是否為必做做事項(xiàng)??四、關(guān)于開發(fā)發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)問問題開發(fā)企業(yè)新建建的開發(fā)產(chǎn)品品在尚未完工或或辦理房地產(chǎn)產(chǎn)初始登記、、取得產(chǎn)權(quán)證證前，與承租人簽訂訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品交付承租人使使用之日起，出租方取得得的預(yù)租價(jià)款款按租金確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，承租方支支付的預(yù)租費(fèi)費(fèi)用同時(shí)按租租金支出進(jìn)行行稅前扣除。。相關(guān)規(guī)定：國(guó)國(guó)稅發(fā)[1997]191號(hào)★注：本規(guī)定未區(qū)分分經(jīng)營(yíng)租賃，，融資租賃相關(guān)文件對(duì)具有明確租租賃年限的房房屋租賃合同同，無(wú)論租賃賃年限為多少少年，均不能能將該租賃行行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永永久使用權(quán)，，應(yīng)按照“服服務(wù)業(yè)－租賃賃業(yè)”征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若若干政策問題題的批復(fù)國(guó)國(guó)稅函[2005]83號(hào)酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主（以以下簡(jiǎn)稱業(yè)主主）在約定的的時(shí)間內(nèi)提供供房產(chǎn)使用權(quán)權(quán)與酒店進(jìn)行行合作經(jīng)營(yíng)，，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)并未歸屬新新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體體，業(yè)主按照照約定取得的的固定收入和和分紅收入均均應(yīng)視為租金金收入，根據(jù)據(jù)有關(guān)稅收法法律、行政法法規(guī)的規(guī)定，，應(yīng)按照“服服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收收營(yíng)業(yè)稅，按按照財(cái)產(chǎn)租賃賃所得項(xiàng)目征征收個(gè)人所得得稅。國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于酒店產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)主稅收問題題的批復(fù)國(guó)國(guó)稅函[2006]478號(hào)五、關(guān)于合作作建造開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的稅務(wù)處處理問題開發(fā)企業(yè)以本本企業(yè)為主體體聯(lián)合其他企企業(yè)、單位、、個(gè)人合作或或合資開發(fā)房房地產(chǎn)項(xiàng)目，，且該項(xiàng)目未成成立獨(dú)立法人人公司的，按下列規(guī)定定進(jìn)行處理：：（一）凡開發(fā)發(fā)合同或協(xié)議議中約定向投投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品品的，開發(fā)企業(yè)在在首次分配開發(fā)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅稅成本，其應(yīng)應(yīng)分配給投資資方（即合作作、合資方，，下同）開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其其投資額之間間的差額計(jì)入入當(dāng)期應(yīng)納稅稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成成本，則將投資方的的投資額視同同預(yù)售收入進(jìn)進(jìn)行相關(guān)的稅稅務(wù)處理。再銷售計(jì)稅成成本確定蘇地稅發(fā)[2006]120號(hào)：開開發(fā)合合同或或協(xié)議議中約約定向向投資資各方方分配配開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的，，投資資方取取得開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品再銷售售時(shí)，無(wú)論論該項(xiàng)項(xiàng)目在在開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)是否否已經(jīng)經(jīng)結(jié)算算計(jì)稅稅成本本，投投資方方均按按照投投資額額作為為分回回開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的計(jì)計(jì)稅成成本。。分配開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的稅務(wù)務(wù)處理理○收入入確認(rèn)認(rèn)的時(shí)時(shí)點(diǎn)：：首次分配開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)時(shí)○收入入確認(rèn)認(rèn)的范范圍：：應(yīng)分開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品○兩種種處理理方法法已結(jié)算算計(jì)稅稅成本本：計(jì)計(jì)稅成成本與與投資資額的的差額額計(jì)入入應(yīng)納納稅所所得額額未結(jié)算算計(jì)稅稅成本本：投投資額額轉(zhuǎn)作作預(yù)售售收入入筆者評(píng)評(píng)價(jià)：：分配開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，，實(shí)質(zhì)質(zhì)是將接受受的投投資額額視同同預(yù)收收款（（以該該投資資款作作為價(jià)價(jià)款，，向投投資方方出售售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品），，按照所所得稅稅不重重復(fù)征征稅的的原則則，投投資方方分得得的開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，，也應(yīng)應(yīng)當(dāng)以以原投投資額額確認(rèn)認(rèn)為計(jì)計(jì)稅成成本，，即對(duì)對(duì)于開開發(fā)企企業(yè)而而言，，分配配開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品時(shí)，，接受受投資資款與與開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品成本本之間間的差差額作作為應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額；；對(duì)于于投資資方而而言，，分回回開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品時(shí)為為投資資回收收，因因收回回的開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)計(jì)稅成成本與與原投投資額額相同同而不不產(chǎn)生生所得得稅納納稅義義務(wù)，，待以以后出出售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)時(shí)再產(chǎn)產(chǎn)生納納稅義義務(wù)。。五、關(guān)關(guān)于合合作建建造開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的稅務(wù)務(wù)處理理問題題（二））凡開開發(fā)合合同或或協(xié)議議中約定分分配項(xiàng)項(xiàng)目利利潤(rùn)的的，應(yīng)按按以下下規(guī)定定進(jìn)行行處理理:1.開發(fā)企企業(yè)應(yīng)應(yīng)將該該項(xiàng)目目形成成的營(yíng)營(yíng)業(yè)利利潤(rùn)額額并入入當(dāng)期期應(yīng)納納稅所所得額額統(tǒng)一一申報(bào)報(bào)繳納納企業(yè)業(yè)所得得稅，，不得在在稅前前分配配該項(xiàng)項(xiàng)目的的利潤(rùn)潤(rùn)。同時(shí)時(shí)不能因因接受受投資資方投投資額額而在在成本本中攤攤銷或或在稅稅前扣扣除相相關(guān)的的利息息支出出。2.投資方方取得得該項(xiàng)項(xiàng)目的的營(yíng)業(yè)業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)應(yīng)視視同取取得股息、、紅利利，憑開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的主主管稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)出出具的的證明明按規(guī)規(guī)定補(bǔ)補(bǔ)交企企業(yè)所所得稅稅。若投資資方是是個(gè)人人的，，應(yīng)按按規(guī)定定繳納納個(gè)人人所得得稅。。分配利利潤(rùn)的的稅務(wù)務(wù)處理理○開發(fā)企企業(yè)統(tǒng)統(tǒng)一申申報(bào)繳繳納企企業(yè)所所得稅稅不得在在稅前前分配配該項(xiàng)項(xiàng)目的的利潤(rùn)潤(rùn)○投資方方取得得利潤(rùn)潤(rùn)視同同取得得股息息、紅紅利○開發(fā)企企業(yè)接接受的的投資資額不不負(fù)擔(dān)擔(dān)成本本費(fèi)用用筆者評(píng)評(píng)價(jià)：：分配利利潤(rùn)，，視同股股權(quán)投投資的的稅后后分利利進(jìn)行行稅務(wù)務(wù)處理理，投投資方方需補(bǔ)補(bǔ)交稅稅率差差。開發(fā)企企業(yè)可可能需需要對(duì)對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目單單獨(dú)設(shè)設(shè)賬核核算。。因此此，這這兩種種分配配方式式，對(duì)對(duì)投資資方來(lái)來(lái)說(shuō)需需注意意權(quán)衡衡。六、關(guān)于以以土地地使用用權(quán)投投資開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的稅務(wù)務(wù)處理理問題題（一））企業(yè)、、單位位以換換取開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品為為目的的，將土土地使使用權(quán)權(quán)投資資房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的，按按以下下規(guī)定定進(jìn)行行處理理：1．企業(yè)業(yè)、單單位應(yīng)應(yīng)在首次取取得開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)時(shí)，將其其分解解為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地使使用權(quán)權(quán)和購(gòu)購(gòu)入開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品兩兩項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)行所所得稅稅處理理，并并按應(yīng)應(yīng)從該項(xiàng)項(xiàng)目取取得的的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品（包包括首首次取取得的的和以以后應(yīng)應(yīng)取得得的））的市市場(chǎng)公公允價(jià)價(jià)值計(jì)計(jì)算確確認(rèn)土土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓所得得或損損失。。2．接受受土地地使用用權(quán)的的開發(fā)發(fā)方應(yīng)應(yīng)在首次分分出開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)時(shí)，將其其分解解為按按市場(chǎng)公公允價(jià)價(jià)值銷售該該項(xiàng)目目應(yīng)分分出的的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（（包括括首次次分出出的和和以后后應(yīng)分分出的的）和和購(gòu)入入該項(xiàng)項(xiàng)土地地使用用權(quán)兩兩項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)行所所得稅稅處理理，并并將該該項(xiàng)土土地使使用權(quán)權(quán)的價(jià)價(jià)值計(jì)計(jì)入該該項(xiàng)目目的成成本。投出方方涉及及的稅稅務(wù)處處理◎收入入確認(rèn)認(rèn)的時(shí)時(shí)點(diǎn)：：首次取取得開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)時(shí)◎收入入確認(rèn)認(rèn)的范范圍：：應(yīng)取得得的開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品◎經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)務(wù)務(wù)分解解為兩兩部分分：轉(zhuǎn)讓土土地使使用權(quán)權(quán)、、購(gòu)購(gòu)入入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品接受方涉及及的稅務(wù)處處理◎收入確認(rèn)認(rèn)的時(shí)點(diǎn)：：首次分出出開發(fā)產(chǎn)品品◎收入確認(rèn)認(rèn)的范圍：：應(yīng)分出的的開發(fā)產(chǎn)品品◎開發(fā)項(xiàng)目目成本的確確認(rèn)：購(gòu)入入土地使用用權(quán)價(jià)格六、關(guān)于以土地地使用權(quán)投投資開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的稅務(wù)務(wù)處理問題題（二）企業(yè)、單位位以股權(quán)的的形式（筆者注：獲獲取分紅），將土地使使用權(quán)投資資房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目的的，按以下下規(guī)定進(jìn)行行處理：1．企業(yè)、單單位在投資資交易發(fā)生生時(shí)，應(yīng)將將其分解為為銷售有關(guān)關(guān)非貨幣性性資產(chǎn)和投投資兩項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)行所得稅稅處理，并并計(jì)算確認(rèn)認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓所得或損損失。上述土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓所得占當(dāng)當(dāng)年應(yīng)納稅稅所得額的的比例如超超過50%，可從投資資交易發(fā)生生年度起，，按5個(gè)納稅年度度均攤至各各年度的應(yīng)應(yīng)納稅所得得額。2．接受土地地使用權(quán)的的開發(fā)方在在投資交易易發(fā)生時(shí)，，可按上述述投資交易易額計(jì)算確確認(rèn)土地使使用權(quán)的成成本，并計(jì)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成本本。投出方的稅稅務(wù)處理◎稅務(wù)處理理時(shí)點(diǎn)：投投資交易發(fā)發(fā)生時(shí)◎稅務(wù)處理理原則：將將交易分解解為銷售非非貨幣性資資產(chǎn)和投資資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)務(wù)接受方的稅稅務(wù)處理◎稅務(wù)處理理時(shí)點(diǎn)：投投資交易發(fā)發(fā)生時(shí)◎稅務(wù)處理理原則：按按投資交易易額計(jì)算土土地使用權(quán)權(quán)的成本，，計(jì)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成本本筆者注：：“企業(yè)、單單位首次次取得開開發(fā)產(chǎn)品品”的稅稅務(wù)處理理，與國(guó)國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)文件關(guān)關(guān)于投出出時(shí)即應(yīng)應(yīng)將資產(chǎn)產(chǎn)的公允允價(jià)值和和計(jì)稅成成本之間間的差額額計(jì)入應(yīng)應(yīng)納稅所所得額的的規(guī)定不不一致，，個(gè)人理理解主要要是出于于簡(jiǎn)化征征收的考考慮，因因?yàn)槿绻冻鰰r(shí)時(shí)土地使使用權(quán)的的公允價(jià)價(jià)值和計(jì)計(jì)稅成本本要計(jì)入入應(yīng)納稅稅所得額額，則取取得開發(fā)發(fā)產(chǎn)品時(shí)時(shí)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的公公允價(jià)值值和投資資的計(jì)稅稅成本（（即投出出時(shí)土地地使用權(quán)權(quán)的公允允價(jià)值））之間的的差額同同樣要計(jì)計(jì)入應(yīng)納納稅所得得額?，F(xiàn)現(xiàn)在在取取得開發(fā)發(fā)產(chǎn)品時(shí)時(shí)一次征征收，有有助于降降低征納納成本。。對(duì)投資資方而言言，也可可以從部部分稅款款的延遲遲繳納中中獲得資資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值值。這里里“首次次”強(qiáng)調(diào)調(diào)了納稅稅義務(wù)的的發(fā)生時(shí)時(shí)間，即即使開發(fā)發(fā)產(chǎn)品分分次取得得，轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)權(quán)的所得得也必須須一次確確認(rèn)，相應(yīng)地地，對(duì)于于那些應(yīng)應(yīng)當(dāng)取得得而尚未未取得的的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，其其公允價(jià)價(jià)值也就就只能參參照納稅稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時(shí)同同類房地地產(chǎn)的市市場(chǎng)公允允價(jià)值推推算。以股權(quán)形形式將土土地使用用權(quán)投資資開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的稅稅務(wù)處理理規(guī)定與與國(guó)稅發(fā)發(fā)[2000]118號(hào)和國(guó)稅稅發(fā)[2004]82號(hào)文件的的有關(guān)規(guī)規(guī)定一致致筆者注：：江蘇省省地方規(guī)規(guī)定合作開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的征稅問問題。納稅人以以非貨幣幣性資產(chǎn)產(chǎn)與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)合合作開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的，如開開發(fā)合同同或協(xié)議議約定向向合作各方分配配開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，按非貨貨幣交易易的有關(guān)關(guān)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行稅務(wù)務(wù)處理；；★如合同或或協(xié)議約約定分配配項(xiàng)目利利潤(rùn)的，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)不得得在稅前前扣除項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)，合作作各方分分得的利利潤(rùn)視同同投資收收益進(jìn)行行稅務(wù)處處理?！督K省國(guó)國(guó)家稅務(wù)務(wù)局關(guān)于于企業(yè)所所得稅幾幾個(gè)具體體問題的的通知》蘇國(guó)稅函函[2005]206號(hào)七、視同同銷售視同銷售售的類型型視同銷售售確認(rèn)收收入時(shí)間間視同銷售售收入額額的確認(rèn)認(rèn)視同銷售售的后續(xù)續(xù)調(diào)整視同銷售售的報(bào)表表填列視同銷售售的類型型開發(fā)企業(yè)業(yè)將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作作固定資資產(chǎn)★1或用于捐捐贈(zèng)、贊贊助、職職工福利利、獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)、對(duì)外外投資★2、分配給給股東或或投資人人、抵償償債務(wù)★3、換取其他他企事業(yè)業(yè)單位和和個(gè)人的的非貨幣幣性資產(chǎn)產(chǎn)★4等行為，應(yīng)視同同銷售。。注：包括括拆遷安安置房★1注:房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在開發(fā)發(fā)項(xiàng)目立立項(xiàng)時(shí)作為自用用或經(jīng)營(yíng)營(yíng)性的資資產(chǎn)，可作為為自建固固定資產(chǎn)產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)發(fā)生的成成本計(jì)價(jià)價(jià)，不視同同銷售。。蘇國(guó)稅發(fā)發(fā)【2003】第195號(hào)★2注:同國(guó)稅發(fā)發(fā)【2000】118號(hào)被投資企企業(yè)向投投資方分分配非貨貨幣性資資產(chǎn)，在在所得稅稅處理上上應(yīng)視為為以公允允價(jià)值銷銷售有關(guān)關(guān)非貨幣幣性資產(chǎn)產(chǎn)和分配配兩項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)務(wù)，并按按規(guī)定計(jì)計(jì)算財(cái)產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所所得或損損失?！?注：同《企業(yè)債務(wù)務(wù)重組業(yè)業(yè)務(wù)所得得稅處理理辦法》債務(wù)人（（企業(yè)））以非現(xiàn)現(xiàn)金資產(chǎn)產(chǎn)清償債債務(wù)，除除企業(yè)改改組或者者清算另另有規(guī)定定外，應(yīng)應(yīng)當(dāng)分解解為按公公允價(jià)值值轉(zhuǎn)讓非非現(xiàn)金資資產(chǎn)，再再以與非非現(xiàn)金資資產(chǎn)公允允價(jià)值相相當(dāng)?shù)慕鸾痤~償還還債務(wù)兩兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)行所得得稅處理理，債務(wù)務(wù)人（企企業(yè)）應(yīng)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)認(rèn)有關(guān)資資產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得得（或損損失）。?！?注：同前前述獲得得非現(xiàn)金金收益的的處理是是一致的的納稅人取取得的收收入為非非貨幣資資產(chǎn)或者者權(quán)益的的，其收收入額應(yīng)應(yīng)當(dāng)參照照當(dāng)時(shí)的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格計(jì)算算或估定定?！镀髽I(yè)所得得稅暫行行條例實(shí)實(shí)施細(xì)則則》第五十八條筆者注：拆遷遷安置房所得稅：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)以房屋屋抵頂?shù)貎r(jià)款款賠償給原住住戶的，在計(jì)計(jì)算繳納企業(yè)業(yè)所得稅時(shí)，，對(duì)賠償?shù)姆糠课輵?yīng)視同對(duì)對(duì)外銷售，銷銷售收入按其其公允價(jià)值或或參照同期同同類房屋的市市場(chǎng)價(jià)格確定定。國(guó)稅函[2002]172號(hào)營(yíng)業(yè)稅：納稅人在房地地產(chǎn)開發(fā)過程程中給予拆遷遷戶補(bǔ)償或安安置的房屋，，不論其以何何種方式結(jié)算算價(jià)款，以及及拆遷人取得得房屋作何用用途，均應(yīng)屬屬于營(yíng)業(yè)稅的的征稅范圍，，應(yīng)按“銷售售不動(dòng)產(chǎn)”稅稅目繳納營(yíng)業(yè)業(yè)稅。蘇地稅稅函[2000]309號(hào)筆者注：與營(yíng)營(yíng)業(yè)稅視同銷銷售的區(qū)別此處的視同銷銷售僅為計(jì)算算所得稅的依依據(jù)，同樣不不是計(jì)算營(yíng)業(yè)業(yè)稅的依據(jù)。。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫暫行條例及實(shí)實(shí)施細(xì)則的規(guī)規(guī)定，只有兩兩種情況為視視同銷售要繳繳納營(yíng)業(yè)稅，，一是單位將將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償償贈(zèng)與他人；；二是以轉(zhuǎn)讓讓有限產(chǎn)權(quán)或或永久使用權(quán)權(quán)的方式銷售售建筑物要視視同銷售。視同銷售征收收所得稅的情情況要比視同同銷售征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的情況況要多得多，，這一點(diǎn)應(yīng)該該引起注意。。視同銷售確認(rèn)認(rèn)收入時(shí)間開發(fā)產(chǎn)品所有有權(quán)或使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移，或于于實(shí)際取得利利益權(quán)利時(shí)確確認(rèn)收入（或或利潤(rùn)）的實(shí)實(shí)現(xiàn)。實(shí)務(wù)操作？？？視同銷售收入入額的確認(rèn)確認(rèn)收入（或或利潤(rùn)）的方方法和順序?yàn)闉椋海ㄒ唬┌幢酒笃髽I(yè)近期或本本年度最近月月份同類開發(fā)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷銷售價(jià)格確定定；（二）由主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)參參照當(dāng)?shù)赝愵愰_發(fā)產(chǎn)品市市場(chǎng)公允價(jià)值值確定；★1（三）按開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的成本本利潤(rùn)率確定定。開發(fā)產(chǎn)品的成成本利潤(rùn)率不不得低于15%,具體比例由主主管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)確定?！?注：江蘇的規(guī)定？？？計(jì)算公式，成成本利潤(rùn)率與與計(jì)稅毛利率率的差異★1注：區(qū)別企業(yè)將自己生生產(chǎn)的產(chǎn)品用用于在建工程程、管理部門門、非生產(chǎn)性性機(jī)構(gòu)、捐贈(zèng)贈(zèng)、集資、廣廣告、樣品、、職工福利獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)等方面時(shí)時(shí)，應(yīng)視同對(duì)對(duì)外銷售處理理。其產(chǎn)品的的銷售價(jià)格，，應(yīng)參照同期期同類產(chǎn)品的的市場(chǎng)銷售價(jià)價(jià)格；沒有參參照價(jià)格的，，應(yīng)按成本加加合理利潤(rùn)的的方法組成計(jì)計(jì)稅價(jià)格。（摘自財(cái)稅字字(1996)79號(hào)）★2注：計(jì)算公式為：：銷售收入=開發(fā)產(chǎn)品成本本*（1+成本利潤(rùn)率））/（1-營(yíng)業(yè)稅稅率））蘇國(guó)稅發(fā)【2003】】第195號(hào)，蘇地稅發(fā)發(fā)[2003]258號(hào)(同營(yíng)業(yè)稅調(diào)整整規(guī)定)視同銷售的后后續(xù)調(diào)整非貨幣性交易易其中換取其他他企事業(yè)單位位和個(gè)人的非非貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)等行為有個(gè)個(gè)價(jià)格確認(rèn)的的問題，一般般企業(yè)以成本本，所以這里里就存在著時(shí)時(shí)間差異，需需要納稅調(diào)整整。注意在轉(zhuǎn)固的的時(shí)候，企業(yè)業(yè)一般只是將將成本的數(shù)額額轉(zhuǎn)為固定資資產(chǎn)，但在所所得稅調(diào)整時(shí)時(shí)，主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)一般會(huì)會(huì)根據(jù)平均銷銷售單價(jià)調(diào)整整應(yīng)稅所得，，這樣計(jì)稅的的依據(jù)往往會(huì)會(huì)比賬面上的的固定資產(chǎn)原原值要大，此此時(shí)要注意的的是計(jì)提折舊舊的依據(jù)可以以是計(jì)稅的依依據(jù)，而不依依據(jù)賬面原值值，但需要單單獨(dú)設(shè)置臺(tái)賬賬進(jìn)行管理。。視同銷售的報(bào)報(bào)表填列？？？八、關(guān)于代建建工程和提供供勞務(wù)的稅務(wù)務(wù)處理問題（一）開發(fā)企企業(yè)代建工程程和提供勞務(wù)務(wù)不超過12個(gè)月的，可按按合同約定的的價(jià)款結(jié)算日日或在合同完完工之日確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間間超過12個(gè)月的，可采采用完工百分分比法按季確確認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。完工百分比法法即是根據(jù)合合同完工進(jìn)度度同比例確認(rèn)認(rèn)收入和費(fèi)用用。完工進(jìn)度可按按累計(jì)實(shí)際發(fā)發(fā)生的合同成成本占合同預(yù)預(yù)計(jì)總成本的的比例、已經(jīng)經(jīng)完成的合同同工作量占合合同預(yù)計(jì)總工工作量的比例例、測(cè)量已完完成合同工作作量等方法確確定。（3種）八、關(guān)于代建建工程和提供供勞務(wù)的稅務(wù)務(wù)處理問題（二）開發(fā)企企業(yè)在代建工工程、提供勞勞務(wù)過程中節(jié)節(jié)省的材料、、下腳料、報(bào)報(bào)廢工程或產(chǎn)產(chǎn)品的殘料等等，如按合同同規(guī)定留歸開開發(fā)企業(yè)所有有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按按市場(chǎng)公平成成交價(jià)確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)?！镒?關(guān)于代建行為為的認(rèn)定:關(guān)于房屋開發(fā)發(fā)公司代承建建的房屋征稅稅問題房屋開發(fā)公司司承辦國(guó)家機(jī)機(jī)關(guān)、企事業(yè)業(yè)單位的統(tǒng)建建房，如委托建房的的單位能提供供土地使用權(quán)權(quán)證書和有關(guān)關(guān)部門的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書書以及基建計(jì)計(jì)劃，且房屋屋開發(fā)公司(即受托方)不墊付資金金，并同時(shí)時(shí)符合本《通知》第三條中““其他代理理服務(wù)”條條件的，則對(duì)房屋屋開發(fā)公司司實(shí)際取得得的手續(xù)費(fèi)費(fèi)收入按““服務(wù)業(yè)””稅目計(jì)征征營(yíng)業(yè)稅。。否則，對(duì)對(duì)房屋開發(fā)發(fā)公司承辦辦建設(shè)的各各種房屋，，均應(yīng)全額額按“銷售售不動(dòng)產(chǎn)””計(jì)征營(yíng)業(yè)業(yè)稅。江蘇省地方方稅務(wù)局關(guān)關(guān)于營(yíng)業(yè)稅稅若干征稅稅問題的補(bǔ)補(bǔ)充通知(二)蘇地稅發(fā)(1996)074號(hào)筆者注：其其他有關(guān)銷銷售收入規(guī)規(guī)定1.3年應(yīng)付未付付款企業(yè)應(yīng)付施施工單位的的工程尾款款、質(zhì)量保證金金，超過合合同或協(xié)議議規(guī)定的支支付時(shí)間三三年以上尚尚未付出的的，應(yīng)作為為收入處理理，以后實(shí)實(shí)際支付時(shí)時(shí)可稅前扣扣除。2.標(biāo)書費(fèi)3.選號(hào)費(fèi)4.違約金5.代收代墊款款項(xiàng)6.各項(xiàng)稅收返返還7.各項(xiàng)政府補(bǔ)補(bǔ)助九、開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本、、費(fèi)用開發(fā)企業(yè)在在進(jìn)行成本本、費(fèi)用的的核算與扣扣除時(shí)，必必須按規(guī)定定區(qū)分期間費(fèi)用和和開發(fā)產(chǎn)品品成本、開開發(fā)產(chǎn)品會(huì)會(huì)計(jì)成本與與計(jì)稅成本本、已銷開開發(fā)產(chǎn)品計(jì)計(jì)稅成本與與未銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅稅成本的界限。開發(fā)產(chǎn)品的的計(jì)稅成本本1．開發(fā)產(chǎn)品品建造過程程中發(fā)生的的各項(xiàng)支出出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生制的的原則計(jì)入入成本對(duì)象象；當(dāng)期尚未發(fā)發(fā)生但應(yīng)由由當(dāng)期負(fù)擔(dān)擔(dān)的，除稅收規(guī)定定可以計(jì)入入當(dāng)期成本本對(duì)象的外外，一律不得得計(jì)入當(dāng)期期成本對(duì)象象。？？？？2．開發(fā)產(chǎn)品品必須按一般經(jīng)營(yíng)常常規(guī)和會(huì)計(jì)計(jì)慣例合理地劃分成成本對(duì)象，，同時(shí)還應(yīng)應(yīng)將各項(xiàng)支支出合理地地劃分為直接成本、、間接成本本和共同成成本。83號(hào)文：直接成本可根據(jù)有關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)憑證證、記錄直直接計(jì)入成成本對(duì)象中中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)擔(dān)成本對(duì)象象的，直接接計(jì)入有關(guān)關(guān)成本對(duì)象象中；因多多個(gè)項(xiàng)目同同時(shí)開發(fā)或或先后滾動(dòng)動(dòng)開發(fā)而不不能分清負(fù)負(fù)擔(dān)對(duì)象的的，則應(yīng)根根據(jù)配比的的原則按各項(xiàng)目占占地面積、、建筑面積積或工程概概算等方法配比比計(jì)入有關(guān)關(guān)開發(fā)項(xiàng)目目的成本。。開發(fā)產(chǎn)品的的計(jì)稅成本本3．開發(fā)產(chǎn)品品完工前發(fā)生的直接成本本、間接成成本和共同同成本，應(yīng)按配比原原則將其分分配至各成成本對(duì)象。其中，直接成本和能夠分清清成本負(fù)擔(dān)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入入成本對(duì)象象中；共同成本以及因多個(gè)個(gè)項(xiàng)目同時(shí)時(shí)開發(fā)或先先后滾動(dòng)開開發(fā)而不能能分清負(fù)擔(dān)擔(dān)對(duì)象的間間接成本，，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)對(duì)象（項(xiàng)目目）占地面面積、建筑筑面積或工工程概算等等方法計(jì)算算分配。4．計(jì)入開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本的的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的的，除稅收另另有規(guī)定外外，各項(xiàng)預(yù)提（（或應(yīng)付））費(fèi)用不得計(jì)入開開發(fā)產(chǎn)品成成本。《通知》第八條第一一款中，開開發(fā)企業(yè)發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)應(yīng)付）費(fèi)用用，除稅收收另有規(guī)定定外，必須憑合法法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)稅成成本或稅前前扣除。蘇蘇地稅發(fā)[2006]120號(hào)開發(fā)產(chǎn)品的的計(jì)稅成本本5．計(jì)入開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本的的費(fèi)用必須符合國(guó)家稅稅收規(guī)定。與稅收規(guī)規(guī)定不一致致的，應(yīng)以以稅收規(guī)定定為準(zhǔn)進(jìn)行行調(diào)整。6．開發(fā)產(chǎn)品品完工后應(yīng)應(yīng)在規(guī)定的的時(shí)限內(nèi)及及時(shí)結(jié)算其其計(jì)稅成本本，不得提前或或滯后。如結(jié)算了會(huì)會(huì)計(jì)成本，則應(yīng)按稅稅收規(guī)定將將其調(diào)整為為計(jì)稅成本本。注：相關(guān)概概念（土地地增值稅規(guī)規(guī)定）(1)取得土地使使用權(quán)所支支付的金額額；納稅人為取取得土地使使用權(quán)所支支付的地價(jià)價(jià)款和按國(guó)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)規(guī)定交納的的有關(guān)費(fèi)用用。(2)開發(fā)土地的的成本、費(fèi)費(fèi)用；納稅人房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)發(fā)生的成本本（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本本），包括括土地征用用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、前前期工程費(fèi)費(fèi)、建筑安安裝工程費(fèi)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)、公公共配套設(shè)設(shè)施、開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用用。①土地征用用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)，包括土地地征用費(fèi)、、耕地占用用稅、勞動(dòng)動(dòng)力安置費(fèi)費(fèi)及有關(guān)地地上、地下下附著物拆拆遷補(bǔ)償?shù)牡膬糁С?、、安置?dòng)遷遷用房支出出等。②前期工程程費(fèi)，包括規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)、、項(xiàng)目可行行性研究和和水文、地地質(zhì)、勘察察、測(cè)繪、、“三通一一平”等支支出。③建筑安裝工工程費(fèi)，是指以出出包方式支支付給承包包單位的建建筑安裝工工程費(fèi)，以以自營(yíng)方式式發(fā)生的建建筑安裝工工程費(fèi)。④基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)，包括開發(fā)發(fā)小區(qū)內(nèi)道道路、供水水、供電、、供氣、排排污、排洪洪、通訊、、照明、環(huán)環(huán)衛(wèi)、綠化化等工程發(fā)發(fā)生的支出出。⑤公共配套套設(shè)施費(fèi)，包括不能能有償轉(zhuǎn)讓讓的開發(fā)小小區(qū)內(nèi)公共共配套設(shè)施施發(fā)生的支支出。⑥開發(fā)間接接費(fèi)用，是指直接接組織、管管理開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)生的的費(fèi)用，包包括工資、、職工福利利費(fèi)、折舊舊費(fèi)、修理理費(fèi)、辦公公費(fèi)、水電電費(fèi)、勞動(dòng)動(dòng)保護(hù)費(fèi)、、周轉(zhuǎn)房攤攤銷等。（3）借款費(fèi)用用的特殊規(guī)規(guī)定（土地地增值稅））財(cái)務(wù)費(fèi)用中中的利息支支出，凡能能夠按轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算分分?jǐn)偛⑻峁┕┙鹑跈C(jī)構(gòu)構(gòu)證明的，，允許據(jù)實(shí)實(shí)扣除，但但最高不能能超過按商商業(yè)銀行同同類同期貸貸款利率計(jì)計(jì)算的金額額?！都?xì)則》關(guān)于扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額中中的利息支支出如何計(jì)計(jì)算問題a.利息的上浮浮幅度按國(guó)國(guó)家的有關(guān)關(guān)規(guī)定執(zhí)行行，超過上上浮幅度的的部分不允允許扣除；；b.對(duì)于超過貸貸款期限的的利息部分分和加罰的的利息不允許扣除除?！蛾P(guān)于土地增增值稅一些些具體問題題規(guī)定的通通知》財(cái)稅字(1995)48號(hào)準(zhǔn)予扣除項(xiàng)項(xiàng)目已銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的計(jì)稅稅成本。應(yīng)計(jì)入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本本中的費(fèi)用用應(yīng)付費(fèi)用維修費(fèi)用共用部位、、共用設(shè)施施設(shè)備維修修基金配套設(shè)施郵電通訊、、學(xué)校、醫(yī)醫(yī)療設(shè)施準(zhǔn)予扣除項(xiàng)項(xiàng)目售房部（接接待處）和和樣板房保證證金金廣告告費(fèi)費(fèi)、、業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)宣宣傳傳費(fèi)費(fèi)、、業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)招招待待費(fèi)費(fèi)利息息土地地閑閑置置費(fèi)費(fèi)成本本對(duì)對(duì)象象報(bào)報(bào)廢廢和和毀毀損損損損失失折舊舊1、已已銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的計(jì)計(jì)稅稅成成本本。。當(dāng)期期準(zhǔn)準(zhǔn)予予扣扣除除的的已已銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的計(jì)稅稅成成本本，按按當(dāng)當(dāng)期期已已實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售的的可可售售面面積積和和可可售售面面積積單單位位工工程程成成本本確確認(rèn)認(rèn)。?？墒凼勖婷娣e積單單位位工工程程成成本本和和已已銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的計(jì)計(jì)稅稅成成本本按按下下列列公公式式計(jì)計(jì)算算確確定定：：可售售面面積積單單位位工工程程成成本本=成本本對(duì)對(duì)象象總總成成本本÷總可可售售面面積積已銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的計(jì)計(jì)稅稅成