寧波賓果花園操盤策略提案

賓果花園五環(huán)操盤策略提案-12寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!今日提案大綱寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!市場(chǎng)前提及本案現(xiàn)況分析本案S.W.O.T分析客源再定位2.我們正面臨著哪些問(wèn)題?>>>>>現(xiàn)況分析篇：寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!說(shuō)到今年寧波市場(chǎng)說(shuō)到江東再說(shuō)到賓果項(xiàng)目我們總結(jié)了6個(gè)字寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化程度高本案規(guī)模小附加價(jià)值不足總體客戶有限但供應(yīng)巨大之前推廣主題不清賣點(diǎn)不明，品牌力不夠推廣節(jié)奏亂訊息讓人很矇政府調(diào)控後大市場(chǎng)低迷寧波樓價(jià)趨於越賣越平區(qū)域今年在售和準(zhǔn)入市近200萬(wàn)方高手大盤短兵激戰(zhàn)寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!1.區(qū)域板塊2006年，在售和準(zhǔn)備入市的項(xiàng)目竟達(dá)200萬(wàn)平方米以上，市場(chǎng)去化難度激增!2.且區(qū)域內(nèi)聚集幾家開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，資金實(shí)力厚品牌號(hào)召力強(qiáng)、項(xiàng)目規(guī)模巨大的開(kāi)發(fā)商我們完全可以預(yù)期區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度!激戰(zhàn)2006寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!

80-100平米╳051套(總價(jià)約44-55萬(wàn))100-120平米╳002套(總價(jià)約55-66萬(wàn))120-130平米╳079套(總價(jià)約66-71.5萬(wàn))130-140平米╳101套(總價(jià)約71.5-77萬(wàn))140-150平米╳007套(總價(jià)約77-82.5萬(wàn))150-161平米╳047套(總價(jià)約82.5-89萬(wàn))287套大於市場(chǎng)普遍需求的佔(zhàn)了近81.4%本項(xiàng)目房型之面積配比寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!1.開(kāi)發(fā)商在科技園區(qū)的知名度較高2.地塊一面望江，兩面鄰河，有水景資源3.一樓架空層生活感升級(jí)，便於營(yíng)造主題式生活，有特色4.免費(fèi)贈(zèng)送兩層挑高錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)，增加性價(jià)比，有賣點(diǎn)5.入戶花園，落地窗景，陽(yáng)光角窗設(shè)計(jì)，均能大幅提昇建築魅力6.得房率高達(dá)83%

，搭配贈(zèng)送錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)與價(jià)格優(yōu)勢(shì)，可締造最優(yōu)性價(jià)比7.建築團(tuán)隊(duì)，有較大炒作與包裝價(jià)值S（優(yōu)勢(shì)）寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!1.科技園區(qū)規(guī)劃有望完善，居住氛圍和商業(yè)配套有望逐步完善，市場(chǎng)遠(yuǎn)景看好2.濱江大道截彎取直，加快到市區(qū)時(shí)間，有利縮短消費(fèi)者心理距離3.垃圾中轉(zhuǎn)回收站搬遷在即，小區(qū)居住環(huán)境改進(jìn)有望4.總銷體量較小，銷售周期相對(duì)不長(zhǎng)，銷售壓力較小5.重新設(shè)定的親子社區(qū)主線，符合市場(chǎng)期待O（機(jī)會(huì)點(diǎn)）寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!2.我們正面臨著哪些問(wèn)題?>>>>>現(xiàn)況分析篇：客源再定位寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!公務(wù)人員19%1501002575學(xué)校教職員9%醫(yī)院職工6%銀行職工3%外貿(mào)物流公司職工9%中小企業(yè)中高層管理29%私營(yíng)企業(yè)或個(gè)體老板10%較大企業(yè)中層管理15%類佔(zhàn)37%第二類佔(zhàn)38%第三類佔(zhàn)25%寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!他們認(rèn)同科技園區(qū)的價(jià)值，對(duì)該區(qū)的信心指數(shù)高大多數(shù)工作在科技園區(qū)和東部新城是該區(qū)主流人群科技園區(qū)是他們工作和生活的主要空間他們置業(yè)理由是改善目前居住環(huán)境在乎工作的便利和追求高品質(zhì)的生活且科技園區(qū)的房?jī)r(jià)，是他們可承擔(dān)的價(jià)格范圍“70Club”持卡人之來(lái)處1501002575鎮(zhèn)海區(qū)25%江東區(qū)28%海曙區(qū)10%北侖區(qū)16%科技園區(qū)21%寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!在他們眼中，世界是一個(gè)物質(zhì)化的社會(huì)他們?cè)谙M(fèi)中存在，消費(fèi)中成長(zhǎng)通過(guò)更多更好的購(gòu)買，感受到存在的意義他們?cè)诎唇覊毫χ写嬖?，這是逼他們進(jìn)步的動(dòng)力而欲望，就像這個(gè)城市的特產(chǎn)—IT產(chǎn)品一樣總在永無(wú)休止地，升.級(jí).換.代……寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!按本案產(chǎn)品面積細(xì)分本項(xiàng)目的細(xì)化客源設(shè)定寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!樣板家庭:高知識(shí)專業(yè)工作者，方家2Room寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!樣板家庭:過(guò)渡型丁客，時(shí)尚的新白領(lǐng)家庭2-3Room寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!Manta和老公在城東一個(gè)環(huán)境不錯(cuò)的住宅小區(qū)內(nèi)租了一套80平方米的兩居室。因?yàn)樾禄闆](méi)有孩子，又沒(méi)有老人同住，他們的生活一直是自由而隨意的。至于做清潔，他們定期請(qǐng)專業(yè)的家政公司來(lái)做一次徹底清潔；平日里擦擦地板、抹抹桌子，活不多不累，是鍛煉又是享受。這樣他們就能有更多時(shí)間一起看最新的電影盤片，或各自抱一本書(shū)坐在地板上翻看…他們都很喜歡這樣的生活，覺(jué)得幸福而滿足。寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!按產(chǎn)品細(xì)分本項(xiàng)目的細(xì)化客源層設(shè)定120-130平米:79套(總價(jià)約66-71.5萬(wàn))130-140平米:101套(總價(jià)約71.5-77萬(wàn))3Room寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!樣板家庭:李家的熱鬧五口子3-4Room寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!李女士的家庭是一個(gè)白領(lǐng)之家，先生是天天往來(lái)於北崙港的一家報(bào)關(guān)行，他負(fù)責(zé)涉外業(yè)務(wù)的國(guó)際部門高級(jí)經(jīng)理，今年35歲月純收入1.6萬(wàn)元。含年終獎(jiǎng)金年收入約22萬(wàn)元。李女士研究生畢業(yè)，26歲，孩子剛出生不久，目前她在家裡為報(bào)關(guān)文件做英文翻譯，年收入有8-10萬(wàn)元。家庭現(xiàn)在月開(kāi)支大約在3500元左右，有5萬(wàn)左右的債務(wù)和40多萬(wàn)的房貸(還有15年)，房子市值約60萬(wàn)元?？鄢吭逻€款的房貸，到了年底家庭結(jié)餘約有24萬(wàn)元。寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!本項(xiàng)目3-4室客戶的購(gòu)買力分析能負(fù)擔(dān)房子總價(jià)70-100萬(wàn)首付能力有25-30萬(wàn)還款年限20-30年月還款3000-4500元工作積累5-10年家庭年收入15-30萬(wàn)原老房子值30-50萬(wàn)每月家庭固定支出3000-4500元寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!本項(xiàng)目3-4室客戶的基礎(chǔ)描述01.三代同堂，因婚姻或生子等因素，家庭成員改變，急需改善居住現(xiàn)狀的家庭02.在鎮(zhèn)海，江東，海曙，北侖，科技園區(qū)工作且常出入其中的人03.寧願(yuàn)選擇離開(kāi)城市喧囂，理性居住的人群寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!他們習(xí)慣井井有條的規(guī)律生活崇尚不遲到，早睡早起的健康作息寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!第三方(給本項(xiàng)目主力客戶)的描述1.有學(xué)歷背景，有追求，有一定的品位層次2.工作努力，事業(yè)上還在追求成功階段3.沉穩(wěn)不出跳，推崇理性低調(diào)的處事方式4.面臨生存壓力，責(zé)任感重大5.是顧家的人---認(rèn)同幸福的家庭，是成功的動(dòng)力6.每天努力拼搏，內(nèi)心卻渴望著悠閑的生活寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!客層定位關(guān)鍵字三代同堂重家庭在乎孩子教育教育觀念相對(duì)保守溫馨正氣保守規(guī)律生活單純穩(wěn)定安全感保守而規(guī)律努力拼搏追求成功不崇尚奢華，理性消費(fèi)是顧家的人--認(rèn)同幸福的家庭是成功的動(dòng)力寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!2.我們正面臨著哪些問(wèn)題?>>>>>現(xiàn)況分析篇：市場(chǎng)前提及本案現(xiàn)況分析寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!平激矇小同少寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!1.太平洋項(xiàng)目:建筑面積50萬(wàn)，未動(dòng)工待入市（DM-5對(duì)面）2.綠城地產(chǎn)的寧波·綠園:總建面約13萬(wàn)，未動(dòng)工待入市（BOBO城北向南第二路口）3.浪琴海:建面10萬(wàn)平方米，未動(dòng)工待入市（BOBO城東南面）4.95國(guó)際廣場(chǎng):建面16萬(wàn)，方案修改中待入市(五環(huán)大廈對(duì)面)5.DM-5項(xiàng)目，易邦藍(lán)灣:易邦地產(chǎn)重組后兩大扛鼎之作，共計(jì)16萬(wàn)平方米6.BOBO城一期二期:45萬(wàn)平方米，二期2006年蓄勢(shì)待發(fā)7.興普項(xiàng)目，30萬(wàn)平方米，未動(dòng)工待入市8.香洲曉筑，5萬(wàn)平方米，在建亮劍寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁(yè)!2.我們正面臨著哪些問(wèn)題?>>>>>現(xiàn)況分析篇：項(xiàng)目S.W.O.T寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁(yè)!1.戶型面積偏大，室內(nèi)的結(jié)構(gòu)功能不和諧2.現(xiàn)況，周邊水景與小環(huán)境差，無(wú)法吸引消費(fèi)者3.地塊距離市中心的距離較遠(yuǎn)，有20－30分鐘車程4.科技園區(qū)缺乏生活配套，惡化了消費(fèi)者置業(yè)的心理距離5.地塊北角垃圾回收站降低項(xiàng)目品質(zhì)，造成極負(fù)面影響W（劣勢(shì)）寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁(yè)!1.政策影響下，民眾觀望心態(tài)強(qiáng)，整體量成交下降2.項(xiàng)目體量小，推廣力度相對(duì)較小3.周邊樓盤如BOBO城、國(guó)際廣場(chǎng)等，體量大廣告投入大，且物業(yè)類型相似，區(qū)位上并更具有優(yōu)勢(shì)4.國(guó)內(nèi)大品牌開(kāi)發(fā)商紛搶寧波，展開(kāi)新一波攻殲戰(zhàn)T（威脅點(diǎn)）寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁(yè)!“70Club”金卡銀卡56位有效會(huì)員資料統(tǒng)計(jì)分析寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁(yè)!從職業(yè)比例來(lái)看，我們可以把客戶分為三層面類是公務(wù)員、學(xué)校、醫(yī)院、銀行總比占37%(註:整體素質(zhì)較高，大多都具一定學(xué)歷，習(xí)慣規(guī)律生活，工作與經(jīng)濟(jì)來(lái)源穩(wěn)定)第二類是外貿(mào)物流公司和中小企業(yè)中高層占38%(註:有一定見(jiàn)識(shí)和個(gè)人品味，正處職業(yè)上升階段，較具世界觀，對(duì)于未來(lái)充滿了信心)第三類企業(yè)中高層25%(註:是目標(biāo)客群里經(jīng)濟(jì)收入最高一批人，追求生活品質(zhì)，即將成為社會(huì)上的中流砥柱)“70Club”持卡人之職業(yè)寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁(yè)!接下來(lái)看看本項(xiàng)目的客源設(shè)定:70年代人寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁(yè)!●售眾:【新一代消費(fèi)者---70年代人】2006年，生于70年代的年輕族最大的剛35歲，最小的剛25歲他們的話語(yǔ)權(quán)，一天天的日益壯大他們物質(zhì)消費(fèi)和精神消費(fèi)，形成主流趨勢(shì)他們帶動(dòng)社會(huì)上的經(jīng)濟(jì)龍頭70年代生人，已成為新一代消費(fèi)主力軍寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁(yè)!在前兩年，單身公寓與溫馨的中小戶型是最愛(ài)他們對(duì)住宅面積的主力需求情況是---71～110㎡

然而，我們的使命就是要讓成長(zhǎng)中的70年代人改變心意，去購(gòu)買大一點(diǎn)的三房四房?jī)蓮d(130～140㎡)樓盤，向70年代傾斜!!地產(chǎn)或許不再紅火如昔，但你會(huì)發(fā)現(xiàn)，樓市買房主力已由投資階層，向70年代的工薪(白領(lǐng))階層轉(zhuǎn)變寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁(yè)!自我實(shí)現(xiàn)自尊的需求被接納的需求安全的需求生理的需求廣大平凡的百姓群眾或剛出社會(huì)的小青年25-35歲白領(lǐng)小資的雙薪家庭中上學(xué)歷，注重品味消費(fèi)力審美力強(qiáng)的一群早覺(jué)悟早發(fā)跡的私企業(yè)者或高專業(yè)的高知識(shí)份子或與國(guó)際接軌的世界籍富裕家庭改革開(kāi)放後最先富起來(lái)的傳奇樣板1.2.3.4.5.寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁(yè)!按產(chǎn)品細(xì)分本項(xiàng)目的細(xì)化客源層設(shè)定80-100平米:51套(總價(jià)約44-55萬(wàn))100-120平米:2套(總價(jià)約55-66萬(wàn))2Room寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁(yè)!方先生，32歲，國(guó)企工程師，月收入5000元；妻子，30歲，省級(jí)醫(yī)院醫(yī)生，月收入3000元，加上分別有4萬(wàn)和1萬(wàn)元的年終獎(jiǎng)，兩人年薪14.6萬(wàn)元。兩人貸款投資一套酒店式公寓，每月償還1500元貸款，還貸期還有8年。目前該公寓出租收入為每月2000元。這是一個(gè)典型的兩口白領(lǐng)之家，年收入約17萬(wàn)元?，F(xiàn)階段消費(fèi)較少，每月家庭基本生活開(kāi)銷2500元左右。全年支出僅為3萬(wàn)元左右，再加上按揭支出2萬(wàn)元，年終結(jié)余約13萬(wàn)元左右。兩口之家現(xiàn)住單位分房，約60平方米，想換一套面積大一點(diǎn)的房子，還想購(gòu)買家庭私車，手上有10萬(wàn)元存款，還有近8萬(wàn)的股票。(但已被深套多年)寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁(yè)!時(shí)尚新白領(lǐng)是這樣的一群人：雙白領(lǐng)，學(xué)歷和收入高，自視甚高，講求生活質(zhì)量。他們時(shí)時(shí)面對(duì)工作與生活的平衡問(wèn)題，8小時(shí)內(nèi)全力打拼。故對(duì)于5:30下班，6:30到家，8:00燒好飯，10:00做好家務(wù)，11:00上床這種生活，是他們無(wú)法接受的。兩人月薪共1.3萬(wàn)元，年收入約16萬(wàn)元，扣除每月開(kāi)支3500元左右，年結(jié)餘還有11.8萬(wàn)元，足夠他們長(zhǎng)假時(shí)來(lái)趟自駕車旅遊。經(jīng)過(guò)對(duì)勞動(dòng)性價(jià)比的精確計(jì)算，他們認(rèn)為，比較起收入花在聘請(qǐng)保姆身上的錢是很小的一部分，而節(jié)省下來(lái)的時(shí)間可以充電、交友、娛樂(lè)、健身，為以后的工作做積累。所以是不虧反賺的。寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁(yè)!25歲的莫小姐和27歲的羅先生結(jié)婚一年來(lái)，莫小姐下廚房的次數(shù)屈指可數(shù)，羅先生也早習(xí)慣每月向家政鐘點(diǎn)工支付報(bào)酬。他們不是不會(huì)做飯洗衣，但對(duì)“零家務(wù)”的方式卻推崇備至，且認(rèn)為這是一種有品質(zhì)的生活。

同樣情景，也發(fā)生在26歲的林先生夫妻身上。婚后，他們常常這樣雙雙回家：下班前半小時(shí)，丈夫打電話問(wèn)妻子：“晚飯去吃水餃還是烤肉？”然后兩人還像沒(méi)結(jié)婚時(shí)一樣，在外吃飯、逛街；或者直接叫份外賣，在上網(wǎng)、看電視中度過(guò)一個(gè)無(wú)家務(wù)的悠閒浪漫夜晚。雖然家中老人都催著他們明後年要孫子，但他們?nèi)哉湎н@短暫的、過(guò)度型丁客的兩人世界。寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁(yè)!接下來(lái)讓我們一起來(lái)認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目最重要的3-4房的主力客層寧波賓果花園操盤策略提案共54頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁(yè)!140-150平米:7套(總價(jià)約77-82.5萬(wàn))150-161平米:47套(總價(jià)約82.5-89萬(wàn))按產(chǎn)品細(xì)分本項(xiàng)目的細(xì)