XXXX世聯(lián)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)

社區(qū)商業(yè)研究分享世聯(lián)內(nèi)部分享12/8/2022本次分享的內(nèi)容社區(qū)商業(yè)如何規(guī)劃社區(qū)商業(yè)如何獲利社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)演進(jìn)招商與營(yíng)運(yùn)社區(qū)商業(yè)定義：國(guó)內(nèi)較為模糊，現(xiàn)多參考國(guó)外社區(qū)商業(yè)主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的居民住宅區(qū)商業(yè)。鄰里社區(qū)性區(qū)域性規(guī)模0.3-5萬(wàn)1-4萬(wàn)，開(kāi)放式建筑4.7-17萬(wàn)車(chē)位指數(shù)5個(gè)/100㎡5個(gè)/100㎡5.5個(gè)/100㎡覆蓋人口2000-4萬(wàn)4-15萬(wàn)>15萬(wàn)業(yè)態(tài)日常生活相關(guān)的商品初級(jí)百貨超市，日用品超市，平價(jià)超市，專(zhuān)賣(mài)店等大型百貨超市、個(gè)性化服務(wù)國(guó)外對(duì)社區(qū)商業(yè)的定義，相關(guān)指標(biāo)要求較高，國(guó)內(nèi)定義與鄰里型接近社區(qū)商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)，核心是商鋪單元商業(yè)的昭示性：可視性、交通可達(dá)性，內(nèi)部還是外部？商業(yè)與住宅的協(xié)調(diào)：商業(yè)與居民生活盡量不交叉商業(yè)業(yè)態(tài)控制：通過(guò)規(guī)劃控制后期運(yùn)營(yíng)商鋪價(jià)值KPI位置交通視野質(zhì)素聚客點(diǎn)、距離、人流、陽(yáng)街/陰街、雙面鋪、單面可達(dá)性、道路、出入口、交通樞紐可視性、遠(yuǎn)距離、中距離、近距離形狀、面積、層高、開(kāi)間進(jìn)深比、梁、拄形式：街區(qū)or集中商業(yè)？社區(qū)內(nèi)部外部之殤

商業(yè)與住宅區(qū)的區(qū)隔，尤其是高檔次項(xiàng)目相關(guān)業(yè)態(tài)不能干擾社區(qū)生活小區(qū)入口四季花城一期商業(yè)街城東兒童商業(yè)街靠近住宅應(yīng)避免設(shè)置餐飲、喧鬧商業(yè)示意：商業(yè)交通可達(dá)性商業(yè)的可進(jìn)入性：商業(yè)街區(qū)臨路一面可進(jìn)入性較差。商業(yè)會(huì)所之間臺(tái)階高低錯(cuò)落，人流移動(dòng)受一定影響。示意：增強(qiáng)商業(yè)可視性商業(yè)的可視性：廊柱、護(hù)欄的粗大，對(duì)視線遮擋較大，影響了商業(yè)所要求的通透性，可做修理或未來(lái)加強(qiáng)廣告、指示系統(tǒng)的引導(dǎo)。植物的密集布置影響了商業(yè)所要求的通透性，可做調(diào)整或外來(lái)加強(qiáng)廣告、指示系統(tǒng)引導(dǎo)。玻璃材質(zhì)的選取影響了商業(yè)所要求的通透性，應(yīng)做調(diào)換處理。本次分享的內(nèi)容社區(qū)商業(yè)如何規(guī)劃社區(qū)商業(yè)如何獲利社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)演進(jìn)招商與營(yíng)運(yùn)社區(qū)商業(yè)價(jià)值：與住宅類(lèi)似，由現(xiàn)實(shí)和預(yù)期決定基本價(jià)值溢價(jià)空間一般以區(qū)域比較為參考區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ菏欠窨梢猿蔀楦呒?jí)別功能商業(yè)，提高區(qū)域比準(zhǔn)水平V=F（N·E，1/L）N：輻射人口數(shù)量；E：人均消費(fèi)支出；L：最大輻射距離。其他主要因素：資產(chǎn)重估增加收益基本價(jià)值的實(shí)現(xiàn)：實(shí)質(zhì)是靠消費(fèi)力（社區(qū)內(nèi)和輻射的）增長(zhǎng)2005-102007.7504060707090餐飲社區(qū)配套建材家裝租金元/㎡時(shí)間萬(wàn)科城商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)萬(wàn)科四季花城6年時(shí)間，小區(qū)入住人口達(dá)到1.5萬(wàn)人，租金由40-0增長(zhǎng)到100-170元/㎡/月（中介承受租金高）。入住人口影響社區(qū)配套的租金承受，而餐飲由于輻射范圍遠(yuǎn)，能夠承受較高租金。案例啟示——從3-6年發(fā)展看，街鋪物業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)明顯，“養(yǎng)鋪”效應(yīng)明顯，核心是小區(qū)和區(qū)域內(nèi)消費(fèi)力的增長(zhǎng)。案例總結(jié)從經(jīng)營(yíng)營(yíng)角度度看，，社區(qū)區(qū)性商商業(yè)租租金一一般不不會(huì)超超過(guò)100元/㎡/月月，對(duì)對(duì)應(yīng)售售價(jià)2萬(wàn)/㎡市級(jí)商商業(yè)社區(qū)商商業(yè)區(qū)域商商業(yè)投資回回報(bào)率率一般般按6%國(guó)家和地區(qū)本幣年升值房?jī)r(jià)年均上漲股指年上漲日本（1975-1990年）25%+50%，商業(yè)物業(yè)超過(guò)75%+21.7%臺(tái)灣（1975-1992年）10%+60%+37.2%韓國(guó)（1975-1979年）7.5%超過(guò)27%+17.6%新興經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)本幣幣升值值過(guò)程程中，，物業(yè)業(yè)增值值遠(yuǎn)高高于股股市從日本本、臺(tái)臺(tái)灣和和韓國(guó)國(guó)的情情況看看，隨隨著本本幣的的升值值，資資產(chǎn)價(jià)價(jià)值會(huì)會(huì)得到到大幅幅度的的提升升。匯集各各方對(duì)對(duì)中國(guó)國(guó)匯率率的看看法，，未來(lái)來(lái)5年年內(nèi)人人民幣幣將小小幅上上漲，，年升升值幅幅度在在2-7%之間，，到2010年年，人人民幣幣達(dá)到到6.62人民民幣=1美美元，，2012年達(dá)達(dá)到1美元元=5.6元人人民幣幣。溢價(jià)因因素：：根據(jù)據(jù)新興興地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)發(fā)展經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值隨本本幣升升值會(huì)會(huì)大幅幅度提提升根據(jù)新新興經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)的發(fā)發(fā)展經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，人民民幣匯匯率的的上升升將提提高物物業(yè)估估值的的增加加，相相對(duì)匯匯率增增長(zhǎng)，，物業(yè)業(yè)價(jià)值值增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度度是其其2-6倍倍，高高于對(duì)對(duì)應(yīng)區(qū)區(qū)間股股指增增速。。以廈門(mén)門(mén)建發(fā)發(fā)圣地地亞哥哥為例例：對(duì)對(duì)項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)潛在在的收收益評(píng)評(píng)估的的簡(jiǎn)化化測(cè)算算城市和和區(qū)域域發(fā)展展溢價(jià)價(jià)計(jì)入?yún)R匯率升升值目前1萬(wàn)/㎡2010年年2萬(wàn)/㎡目前1萬(wàn)/㎡2010年年2.5-3.7萬(wàn)/㎡之后平平穩(wěn)2012年年3.4-6.3萬(wàn)/㎡1$=6.62￥1$=5.6￥￥匯率升升值后后商鋪鋪價(jià)值值增長(zhǎng)長(zhǎng)計(jì)算算方式式：a：物物業(yè)價(jià)價(jià)值增增長(zhǎng)相相對(duì)匯匯率浮浮動(dòng)系系數(shù)，，取2.0-6.0h：未未來(lái)匯匯率，，2010年6.62，，2012年5.6p：商商鋪價(jià)價(jià)值，，2010年后后取2萬(wàn)/㎡目前匯匯率：：1$=7.6￥則計(jì)算算公式式為：：7.6h-1（）a××p人民幣幣匯率率升值值相對(duì)對(duì)城市市發(fā)展展帶來(lái)來(lái)的物物業(yè)升升值幅幅度更更大。。假設(shè)前前提：：經(jīng)濟(jì)持持續(xù)向向好，，不發(fā)發(fā)生重重大事事件如如臺(tái)海海戰(zhàn)事事。社區(qū)商商業(yè)的的價(jià)值值增長(zhǎng)長(zhǎng)路徑徑項(xiàng)目租租金演演變100月租金金（元/月/㎡）2010年年匯率變變動(dòng)下下資產(chǎn)產(chǎn)重估估目前50溢價(jià)后后租金金：對(duì)對(duì)應(yīng)投投資者者預(yù)期期基本租租金View：持有有或銷(xiāo)銷(xiāo)售情情況視視具體體情況況價(jià)值成成長(zhǎng)性性：如果無(wú)無(wú)法盡快融融入城城市或或者成成為區(qū)區(qū)域中中心，則應(yīng)應(yīng)銷(xiāo)售售街鋪鋪，以以萬(wàn)科科為例例，大大部分分項(xiàng)目目都在在遠(yuǎn)郊郊，沒(méi)沒(méi)有長(zhǎng)長(zhǎng)期持持有價(jià)價(jià)值，，非優(yōu)優(yōu)質(zhì)沉沉淀資資產(chǎn)，，持有有意義義不大大。住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)：：出于保保證社社區(qū)形形象需需要，，持有有社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)為住住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售服服務(wù)，，一般般需要要后續(xù)續(xù)資金金注入入維持持運(yùn)營(yíng)營(yíng)；另另一方方面，，如果果以持持有作作為公公司賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，，屬于于更高高層次次思考考。潛在增值值：物業(yè)增值值是經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)紅紅利的充充分體現(xiàn)現(xiàn)，可以以保值增增值，屬屬于廣義義金融工工具的一一種。案例研究究：國(guó)內(nèi)內(nèi)地產(chǎn)公公司偏向向于直接接銷(xiāo)售商商業(yè)獲取取收益，，不成熟熟區(qū)域則則持有為為主大部分選選擇銷(xiāo)售售，主要要是街鋪鋪。不成熟區(qū)區(qū)域，則則以持有有為主。。隨著政策策的不明明朗，持持有漸成成風(fēng)氣。。項(xiàng)目名稱(chēng)所在地社區(qū)規(guī)模商業(yè)規(guī)模商業(yè)處置策略金地格林小鎮(zhèn)北京建面30萬(wàn)平，797戶(hù)8000平米2005年，亦莊遠(yuǎn)郊，與住宅同時(shí)發(fā)售金地梅隴鎮(zhèn)深圳建面42萬(wàn)平米，4400多戶(hù)一期商鋪4800平米商業(yè)街2006年10月，晚于住宅5個(gè)月銷(xiāo)售中海國(guó)際社區(qū)成都成都郊區(qū)大盤(pán)1968畝街區(qū)、集中商業(yè)暫時(shí)持有等商業(yè)成熟再銷(xiāo)售萬(wàn)科城深圳建筑面積約10萬(wàn)，758戶(hù)2.2萬(wàn)平米街區(qū)2005年，持有40%，其他與住宅同期發(fā)售萬(wàn)科第五園深圳建筑面積約25萬(wàn)，2500戶(hù)約1萬(wàn)平，街區(qū)2005年，暫時(shí)持有等商業(yè)成熟再銷(xiāo)售萬(wàn)科東海岸深圳總建面27.5萬(wàn)平5800平，街區(qū)萬(wàn)科四季花城深圳建筑面積約54萬(wàn)，4700戶(hù)約1萬(wàn)平1999年，與住宅同期發(fā)售國(guó)內(nèi)部分分地產(chǎn)公公司商業(yè)業(yè)物業(yè)案例總結(jié)結(jié)案例研究究：大部部分選擇擇銷(xiāo)售街街鋪回籠籠資金，，而持有有主力店店或集中中式商業(yè)業(yè)深圳萬(wàn)科城深圳四季花城未來(lái)海岸大學(xué)康城商業(yè)規(guī)模2.2萬(wàn)㎡5288㎡2.36萬(wàn)㎡，另有1萬(wàn)于10月啟用1.5萬(wàn)㎡，街鋪1萬(wàn)小區(qū)人口一期/二期入住人口共1474戶(hù)，現(xiàn)入住率不到30%，入住人口約1200人入住率95%，4.5萬(wàn)人目前入駐700戶(hù)，約2500人一期1594戶(hù)，預(yù)計(jì)08年低入住，供4194戶(hù)周邊人口1.5km內(nèi)，10萬(wàn)消費(fèi)人群，華為、新天下中高收入者3萬(wàn)相對(duì)封閉，內(nèi)街區(qū)主要為內(nèi)街區(qū)，封閉周邊規(guī)劃10萬(wàn)人口獲利模式主力店8419.23㎡持有，商鋪帶租約銷(xiāo)售，但沒(méi)有返租，價(jià)格1.2-1.8萬(wàn)/㎡持有主力店華潤(rùn)萬(wàn)佳800㎡，其他銷(xiāo)售2004年銷(xiāo)售街鋪6000㎡，1.6-1.8萬(wàn)㎡，持有69%今年5月街鋪全部銷(xiāo)售，均價(jià)1.6萬(wàn)/㎡，其他持有價(jià)值60-120元/㎡，最高租金上升2001年開(kāi)始使用，目前一期部分100-180元/㎡，二期75元/㎡由于居住人口有限，內(nèi)街區(qū)價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)，租金勉強(qiáng)維持在40--案例總結(jié)結(jié)案例研究究：銷(xiāo)售一般選擇擇與住宅宅同時(shí)進(jìn)進(jìn)行或者者短時(shí)間間錯(cuò)開(kāi)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)一般選擇與住宅同步進(jìn)行與住宅銷(xiāo)售時(shí)間基本重合，能夠相互借勢(shì)，促進(jìn)銷(xiāo)售，快速回籠現(xiàn)金。銷(xiāo)售條件尋找賣(mài)點(diǎn)，強(qiáng)勢(shì)突擊帶租約銷(xiāo)售、主力店招商、片區(qū)規(guī)劃等利好消息的傳遞等都能為投資者帶來(lái)信心，促進(jìn)銷(xiāo)售快速進(jìn)行銷(xiāo)售策略需要充分考慮后期業(yè)態(tài)控制全部銷(xiāo)售后，如果無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)或者經(jīng)營(yíng)者肆意改變用途，將嚴(yán)重貶損項(xiàng)目形象，如未來(lái)海岸，教好做法是在街區(qū)兩頭和中間保留部分。銷(xiāo)售價(jià)值商鋪?zhàn)≌蹆r(jià)比接近3倍按照商業(yè)住宅的正常售價(jià)比值，在2附近比較合理，炒作提升了溢價(jià)空間能到50%，在廈門(mén)商鋪更為投資者追捧，比外埠的溢價(jià)空間要高。案例總結(jié)結(jié)關(guān)于增值值稅：可可通過(guò)控控制銷(xiāo)售售面積以以規(guī)避增值額土地增值稅公式<50%增值額×30%50-100%增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%100-200%增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%200%以上增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%商鋪銷(xiāo)售售價(jià)格一一般是住住宅的2-3倍倍，只要要銷(xiāo)售就就會(huì)產(chǎn)生生增值稅稅，如果果有集中中式商業(yè)業(yè)或者只只銷(xiāo)售部部分物業(yè)業(yè)，則可可以大大大避免。。關(guān)于物業(yè)業(yè)稅，如如果征收收，對(duì)持持有商業(yè)業(yè)物業(yè)影影響很小小國(guó)家或地區(qū)課稅標(biāo)準(zhǔn)稅率香港計(jì)征依據(jù)是應(yīng)課差餉租值，由香港差餉物業(yè)估價(jià)署評(píng)定差餉稅每年調(diào)整，近年在5%左右澳門(mén)與香港類(lèi)似，對(duì)房地產(chǎn)出租所得進(jìn)行征稅，采取累進(jìn)稅率稅率分別為16%，17%和20%美國(guó)稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例，政府規(guī)定百姓在購(gòu)第一套自住房時(shí)可以免除物業(yè)稅各州規(guī)定不一，從20%到100%不等荷蘭荷蘭中央政府征收的凈值稅，課稅對(duì)象包括個(gè)人住宅和營(yíng)業(yè)用房對(duì)營(yíng)業(yè)用房有減免規(guī)定，在13.1萬(wàn)荷蘭盾以下的房屋金額免稅，超過(guò)13.1萬(wàn)荷蘭盾以上的減征40%的稅款加拿大根據(jù)自己居住、自住加出租、商業(yè)性等不同用途的地產(chǎn)征收，對(duì)擁有二套住宅的人不僅100%收稅，還以高稅率征收以土地和房屋的評(píng)估總值的0.5～15%港澳地區(qū)區(qū)和國(guó)外外物業(yè)稅稅征收情情況從港澳地地區(qū)和國(guó)國(guó)外物業(yè)業(yè)稅征收收情況看看，各地地均對(duì)持持有型物物業(yè)課稅稅，但對(duì)對(duì)稅率不不高，對(duì)對(duì)商業(yè)用用房部分分還有減減免。從國(guó)內(nèi)開(kāi)開(kāi)征物業(yè)業(yè)稅的跡跡象看，，短期內(nèi)內(nèi)物業(yè)稅稅的開(kāi)征征可能性性不大，，“因?yàn)闉椴坏饺f(wàn)萬(wàn)不得已已，政府府是不會(huì)會(huì)正式實(shí)實(shí)施這一一殺手锏锏的”。。本次分享享的內(nèi)容容社區(qū)商業(yè)業(yè)如何規(guī)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)業(yè)如何獲獲利社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)演演進(jìn)招商與營(yíng)營(yíng)運(yùn)社區(qū)商業(yè)業(yè)的業(yè)種種業(yè)態(tài)選選擇一般般服務(wù)社社區(qū)需要要和輻射射周邊為為方向生活類(lèi)輻射類(lèi)零售、便便利、中中介服務(wù)務(wù)等，面面積需求求靈活，，租金高高。餐飲、休休閑娛樂(lè)樂(lè)，面積積需求大大，但承承租能力力相對(duì)弱弱。參考：不不同業(yè)態(tài)態(tài)租金與與承租面面積間關(guān)關(guān)系最高最低其次最小零售商鋪鋪：化妝品、、服裝、、珠寶、、皮具、、鞋、鐘鐘表、眼眼鏡、通通信最大特色品牌牌店：電器、音音像、美美容中心心、家居居用品、、運(yùn)動(dòng)用用品、健健身中心心租金面積大型主力力店：百貨公司司、超市市、電影院院次主力店店：美食廣場(chǎng)場(chǎng)、大型型中式酒酒樓、娛娛樂(lè)中心心案例研究究研究問(wèn)題題——““遠(yuǎn)郊大大盤(pán)社區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)發(fā)展模式式”案例選取取原則1、遠(yuǎn)郊郊2、大盤(pán)盤(pán)3、社區(qū)區(qū)商業(yè)4、已經(jīng)經(jīng)銷(xiāo)售或或者開(kāi)業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)深圳萬(wàn)科科城深圳四季季花城廈門(mén)未來(lái)來(lái)海岸廈門(mén)大學(xué)學(xué)康城……案例研究究的目的的：成功功獲利模模式和商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)演變?nèi)f科城位位于深圳圳北部關(guān)關(guān)外，坂坂雪崗高高新技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)，毗毗鄰華為為基地﹑﹑新天下下基地等等多家高高新技術(shù)術(shù)企業(yè)區(qū)位：萬(wàn)萬(wàn)科城位位于深圳圳北部坂坂田崗高高新技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)，毗毗鄰工業(yè)業(yè)區(qū)中的的多家知知名企業(yè)業(yè)：華為為基地，，新天下下基地，，富士康康基地。。交通：梅梅觀高速速與機(jī)荷荷高速交交匯環(huán)境：無(wú)無(wú)特殊景景觀資源源●布吉●龍華●觀瀾●福田區(qū)政政府●深圳市政政府●華為基地地坂田工業(yè)業(yè)區(qū)●富士康基基地●新天下基基地●坂雪工業(yè)業(yè)區(qū)●坂田第一一工業(yè)區(qū)區(qū)萬(wàn)科城(一期)萬(wàn)科城(二期)萬(wàn)科城(三期)萬(wàn)科城(四期)總計(jì)建筑面積103119101238190000未開(kāi)發(fā)43.7萬(wàn)容積率1.1交樓時(shí)間2005-06-202006-05-30待定待定戶(hù)數(shù)726752入住人口一期/二期入住人口共1474戶(hù)，入住率不到30%，現(xiàn)住人口約1200人商業(yè)建面綜合體街區(qū)總計(jì)76461435422000案例研究究深圳萬(wàn)科科城開(kāi)發(fā)模式式萬(wàn)科城商商鋪與住住宅聯(lián)動(dòng)動(dòng)銷(xiāo)售；；商鋪的的整體開(kāi)開(kāi)業(yè)時(shí)間間并沒(méi)有有在第一一批業(yè)主主入伙前前進(jìn)行，，而是在在招商100%完成后后開(kāi)業(yè)，，時(shí)間間間隔4個(gè)個(gè)月住宅宅入伙伙商鋪鋪發(fā)售售住宅宅發(fā)售售商鋪鋪招商商20042003200520062007二期期發(fā)發(fā)售售2005-05-1二期期入入伙伙2006-05-30一期期發(fā)發(fā)售售2004-10-01一期期入入伙伙2005-06-20第一一次次發(fā)發(fā)售售2004-10-01第二二次次發(fā)發(fā)售售2005-5-01招商商進(jìn)進(jìn)行行招商率100%商鋪開(kāi)業(yè)2005-10-1

案例例研研究究深圳圳萬(wàn)萬(wàn)科科城城開(kāi)發(fā)發(fā)模模式式2004-10-01萬(wàn)萬(wàn)科科城城一一期期住住宅宅與與第第一一部部分分商商鋪鋪同同時(shí)時(shí)發(fā)發(fā)售售。。2005-05-01萬(wàn)萬(wàn)科科城城二二期期住住宅宅發(fā)發(fā)售售，，第第二二部部分分商商鋪鋪同同時(shí)時(shí)發(fā)發(fā)售售。。商商鋪鋪與與住住宅宅聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，相相互互呼呼應(yīng)應(yīng)。。商鋪鋪并并沒(méi)沒(méi)有有在在一一期期業(yè)業(yè)主主入入伙伙前前開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)，，而而是是追追求求完完全全招招商商成成功功后后再再開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)，，但但時(shí)時(shí)間間間間隔隔4個(gè)個(gè)月月并并不不是是很很長(zhǎng)長(zhǎng)。。萬(wàn)科科城城商商鋪鋪開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)是是帶帶租租約約銷(xiāo)銷(xiāo)售售模模式式，，但但沒(méi)沒(méi)有有返返租租，，商商鋪鋪的的成成功功銷(xiāo)銷(xiāo)售售與與招招商商成成功功有有緊緊密密的的關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)萬(wàn)科科城城商商鋪鋪開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)是是帶帶租租約約模模式式，，但但不不進(jìn)進(jìn)行行返返租租，，不不承承諾諾回回報(bào)報(bào)率率。。商鋪鋪的的招招商商工工作作在在2003年年底底開(kāi)開(kāi)始始進(jìn)進(jìn)行行了了，，其其先先于于商商鋪鋪的的一一期期發(fā)發(fā)售售。。萬(wàn)科科城城主主力力店店自自己己持持有有面面積積8419.23㎡㎡，，其其余余鋪鋪面面銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，持持有有比比達(dá)達(dá)到到了了38%。。20042003200520062007商鋪發(fā)售第一一次次發(fā)發(fā)售售2004-10-01售價(jià)價(jià)：：12000元元/㎡㎡第二二次次發(fā)發(fā)售售2005-5-01售價(jià)價(jià)：：18000元元/㎡商鋪招商30%的的招招商商率率，，主主力力店店確確定定90%的的招招商商率率帶租租約約銷(xiāo)銷(xiāo)售售的的策策略略在在萬(wàn)萬(wàn)科科城城商商鋪鋪的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售中中取取得得了了成成功功，，商商鋪鋪100%銷(xiāo)銷(xiāo)售售。。商鋪鋪在在90%招招商商后后，，商商鋪鋪的的溢溢價(jià)價(jià)達(dá)達(dá)到到了了6000元元/㎡。。100%的的招招商商率率5-1開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)案例研研究深圳萬(wàn)萬(wàn)科城城開(kāi)發(fā)模模式萬(wàn)科城城商業(yè)業(yè)總面面積22000㎡共有三三個(gè)主主力店店：華潤(rùn)萬(wàn)萬(wàn)家1700㎡㎡KFC600㎡丹桂軒軒1600㎡萬(wàn)科風(fēng)風(fēng)情步步行街街業(yè)態(tài)態(tài)中餐餐飲都都占到到很大大比例例。租金（（除主主力店店）：：60-120元元/㎡㎡平均租租金75元元/㎡㎡華潤(rùn)萬(wàn)家KFC丹桂軒美食世界3077㎡（二層）美食世界4047㎡（二層）社區(qū)配套1900㎡（二層）建材裝飾3056㎡（二層）一樓時(shí)尚百貨二樓三樓超市7647㎡業(yè)種面積業(yè)種面積餐飲6319建材家裝3055超市1700社區(qū)配套1900小百貨2211汽車(chē)美容1466汽車(chē)美美容汽車(chē)飾飾品1446㎡㎡（二二層））商業(yè)業(yè)業(yè)種比比例深圳萬(wàn)萬(wàn)科城城風(fēng)情情步行行街商商業(yè)組組合是是具有有對(duì)外外輻射射功能能的社社區(qū)商商業(yè)，，主要要為餐餐飲、、小百百貨、、家居居、社社區(qū)配配套案例研研究深圳萬(wàn)萬(wàn)科城城商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)過(guò)二二年時(shí)時(shí)間的的市場(chǎng)場(chǎng)檢驗(yàn)驗(yàn)，萬(wàn)萬(wàn)科風(fēng)風(fēng)情步步行街街的業(yè)業(yè)態(tài)布布局整整體沒(méi)沒(méi)有改改變，，但在在局部部有一一定的的調(diào)整整，租租金水水平上上餐飲飲類(lèi)商商家租租金保保持原原狀，，其他他業(yè)種種租金金整體體下滑滑調(diào)整變變化①原小百百貨+超市市1F小小百百貨撤撤場(chǎng)，，做餐餐飲2F除除超超市外外撤場(chǎng)場(chǎng)，現(xiàn)現(xiàn)空置置3F一一直直空置置1F餐餐飲租租金80元元/㎡②原社區(qū)區(qū)配套套50%的鋪鋪面重重新招招商；；現(xiàn)空置置鋪面面占總總面積積的10%；；租金（（出去去三級(jí)級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)地鋪鋪）下下調(diào)至至40-60元元/㎡③建材家家裝區(qū)區(qū)有45%的的建材材商戶(hù)戶(hù)撤場(chǎng)場(chǎng)，其其中20%做美美容SPA，其其余25%改為為裝修修公司司租金從從均價(jià)價(jià)60元/㎡下調(diào)至至45元/㎡④整體撤撤場(chǎng)，，改為為社區(qū)區(qū)配套套。餐飲商商家經(jīng)經(jīng)營(yíng)成成功，，租金金穩(wěn)中中有升升建材家家裝區(qū)區(qū)經(jīng)過(guò)過(guò)調(diào)整整，租租金降降低，，但無(wú)無(wú)空置置社區(qū)配配套租租金整整體下下滑，，且有有10%空空置華潤(rùn)萬(wàn)家KFC丹桂軒美食世界3077㎡（二層）美食世界4048㎡（二層）社區(qū)配套1900㎡（二層）建材裝飾3056㎡（二層）一樓時(shí)尚百貨二樓三樓超市7647㎡有所調(diào)整有所調(diào)整①有所調(diào)整③有所調(diào)整②有所調(diào)整④有所調(diào)整保持原狀保持原狀開(kāi)業(yè)時(shí)現(xiàn)在504060708090餐飲社區(qū)配套建材家裝租金元/㎡時(shí)間案例研研究深圳萬(wàn)萬(wàn)科城城商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)萬(wàn)科城城城商商家都都認(rèn)為為餐飲飲業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營(yíng)營(yíng)成功功，小小區(qū)的的較低低的入入住率率對(duì)其其他商商家影影響很很大萬(wàn)科風(fēng)風(fēng)情步步行街街做餐餐飲的的很火火，其其他的的生意意不怎怎么好好做，，去年年關(guān)了了好多多家了了，服服裝的的生意意更不不好做做，社社區(qū)沒(méi)沒(méi)有什什么人人住阿阿，將將樂(lè)些些租金金也沒(méi)沒(méi)用，，一直直在虧虧，所所以我我準(zhǔn)備備轉(zhuǎn)鋪鋪了。?！f(wàn)萬(wàn)科城城C5區(qū)女女裝商商戶(hù)王王女士士這面餐餐飲生生意還還可以以，周周末人人很多多，主主要是是華為為基地地新天天下的的員工工，富富士康康離得得遠(yuǎn)些些，但但也有有來(lái)的的，小小區(qū)的的現(xiàn)在在一二二期加加起來(lái)來(lái)也沒(méi)沒(méi)有多多少人人住進(jìn)進(jìn)來(lái)，，住進(jìn)進(jìn)來(lái)的的許多多也在在家自自己做做飯吃吃?！桶褪褡套涛盾庈巹⒗侠习迮c之前前想象象的差差距太太大，，小區(qū)區(qū)現(xiàn)在在沒(méi)有有多少少入住住，生生意很很差房房東又又不肯肯降房房租，，所以以做完完這個(gè)個(gè)月就就不做做了，，他已已經(jīng)準(zhǔn)準(zhǔn)備把把鋪?zhàn)幼幼饨o給地產(chǎn)產(chǎn)中介介了。。——立立美窗窗簾郭郭女士士之前我我們這這個(gè)區(qū)區(qū)大部部分都都是做做裝飾飾材料料的，，在小小區(qū)入入住前前一段段時(shí)間間生意意比較較好，，現(xiàn)在在二期期都入入住了了，生生意不不是那那么好好做了了撤場(chǎng)場(chǎng)了一一部分分近來(lái)來(lái)了許許多裝裝飾公公司，，一部部分改改做美美容SPA了。?！?dú)W歐萊斯斯整體體櫥柜柜馬經(jīng)經(jīng)理案例研研究深圳萬(wàn)萬(wàn)科城城商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)萬(wàn)科城城風(fēng)情情步行行街案案例總總結(jié)與與借鑒鑒銷(xiāo)售模式不返租的帶租約銷(xiāo)售評(píng)價(jià):

帶租約的銷(xiāo)售是萬(wàn)科城商鋪發(fā)售成功的關(guān)鍵，從高招商率對(duì)應(yīng)高溢價(jià)的火爆銷(xiāo)售就可以看出業(yè)態(tài)組合以餐飲為主的業(yè)態(tài)布局評(píng)價(jià):業(yè)態(tài)布局中有滿(mǎn)足社區(qū)消費(fèi)者的超市﹑小百貨和社區(qū)配套類(lèi)商戶(hù)，及為小區(qū)入伙階段服務(wù)的建材家裝類(lèi)商戶(hù)，還有針對(duì)周邊工業(yè)區(qū)消費(fèi)者的餐飲業(yè)態(tài)。其中餐飲業(yè)態(tài)比重最大招商模式主力店先行的招商策略評(píng)價(jià):主力店招商先行的策略很成功，招商在幾個(gè)主力店的帶動(dòng)下招商工作在計(jì)劃的時(shí)間內(nèi)圓滿(mǎn)完成

評(píng)價(jià):周邊工業(yè)區(qū)有大量的中高端餐飲消費(fèi)者，因此餐飲商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)狀況良好，租金穩(wěn)中有升，調(diào)整階段也是多調(diào)整為餐飲商戶(hù)；超市小百貨社區(qū)配套商業(yè)受到了小區(qū)低入住率的影響生意較差，租金整體下滑；建材家裝類(lèi)商戶(hù)作為階段性商戶(hù)隨著時(shí)間的推移在慢慢調(diào)整經(jīng)營(yíng)狀況餐飲類(lèi)商戶(hù)經(jīng)營(yíng)良好，其他生意慘淡案例研研究深圳萬(wàn)萬(wàn)科城城案例借借鑒萬(wàn)科四四季花花城位位于龍龍崗梅梅觀高高速與與布龍龍公路路交匯匯處，，現(xiàn)業(yè)業(yè)主已已95%入入住，，是成成熟社社區(qū)商商業(yè)的的代表表一期二期三期四期五期六期七期總計(jì)建筑面積85399111272847011425495578167523523602231943容積率1.9戶(hù)數(shù)114410877443145588026265275入住人口入住率總體達(dá)到了95%，入住人口約1.5萬(wàn)人商業(yè)面積一期街區(qū)城東兒童商業(yè)街區(qū)總計(jì)394013485288●布吉●龍華●觀瀾區(qū)位：：位于于龍崗崗梅觀觀高速速與布布龍公公路交交匯處處，總總面積積220多多萬(wàn)平平米，，屬于于遠(yuǎn)郊郊大盤(pán)盤(pán)社區(qū)區(qū)。四季花花城1-7期已已經(jīng)都都入伙伙，并并且入入住率率達(dá)到到了95%，入入住人人口約約1.5萬(wàn)萬(wàn)人，，社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的條條件已已經(jīng)成成熟。。持有物物業(yè)———主主力店店華潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)家家位置置800㎡㎡。案例研研究四季花花城開(kāi)發(fā)模模式四季花花城只只有主主出入入口面面向城城市主主干道道，是是出入入的主主要通通道，，小區(qū)區(qū)相對(duì)對(duì)封閉閉，商商鋪主主要集集中在在一期期，其其社區(qū)區(qū)的封封閉性性決定定了其其商業(yè)業(yè)是社社區(qū)配配套商商業(yè)小區(qū)入口四季花城一期商業(yè)街城東兒童商業(yè)街主要交交通干干道商業(yè)主要集中在一期，占總商業(yè)面積75%小區(qū)僅一面面對(duì)城市主干道，是一個(gè)6車(chē)道城市快速路，因此小區(qū)相對(duì)封閉，小區(qū)的一期商業(yè)街在小區(qū)的中心部位，四季花城商業(yè)主要是為了滿(mǎn)足本小區(qū)業(yè)主消費(fèi)，其商業(yè)是一個(gè)典型的社區(qū)商業(yè)。案例研研究商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)四季花花城一期業(yè)態(tài)店數(shù)店數(shù)比例面積面積比例超市11.20%70020.70%24h便利店11.20%301%餐飲913.20%40010.40%藥店22.40%1704.40%美容美發(fā)49.60%3307.60%服裝鞋帽12.40%702.10%地鋪73.60%45011.70%銀行11.5%752.20%沖印店22.40%1704.40%零售67.20%3207.30%水果910.70%70017%其它1944.70%3157.20%合計(jì)63100%3750100%二期業(yè)態(tài)店數(shù)店數(shù)比例面積面積比例兒童培訓(xùn)627.60%36225.17%兒童服裝314.29%21715.16%餐飲314.29%22715.79%其他942.72%63143.77%總計(jì)21100%1437100%街區(qū)業(yè)業(yè)種比比例案例研研究商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)四季花花城經(jīng)過(guò)近近6年年發(fā)展展，深深圳四四季花花城一一期商商業(yè)組組合也也是典典型的的社區(qū)區(qū)配套套商業(yè)業(yè)，主主要為為超市市、社社區(qū)服服務(wù)、、水果果店、、餐飲飲、便便利店店，是是社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展展到成成熟階階段的的典型型鷺景灣(一期)浪琴灣(二期)碧海灣(三期)藍(lán)月灣(四期)水云灣(五期)建筑面積15萬(wàn)㎡23萬(wàn)㎡1.7萬(wàn)㎡36萬(wàn)㎡(未開(kāi)發(fā))容積率1.790.312.91綠化率52.3%48%51.8%交樓時(shí)間2003.32005.52005.122006.52007.102008.10戶(hù)數(shù)目前已交房:2300戶(hù)(一-三期)2007.10,交房1500戶(hù)(四期)2008.8交房1500戶(hù)(四期)入住人口目前入住700戶(hù)，約2000人入住率40%商業(yè)建面綜合體街區(qū)郵電銀行總計(jì)１萬(wàn)㎡1.16萬(wàn)㎡800㎡1200㎡２.３6萬(wàn)㎡區(qū)位:位于于廈門(mén)門(mén)海滄滄新城城南部部,與與廈門(mén)門(mén)島一一水之之隔,直線線距離離2KM，，經(jīng)海海滄大大橋到到廈門(mén)門(mén)市中中心十十幾分分鐘.交通:緊貼貼未來(lái)來(lái)海岸岸的海海滄大大道,沿海海岸線線,北北連海海滄大大橋,南接接嵩峪峪,全全長(zhǎng)長(zhǎng)5.9KM,是海海滄新新城最最重要要的干干道,(目目前)環(huán)境:1KM海海景,1KM內(nèi)內(nèi)湖,與鼓鼓浪嶼嶼相對(duì)對(duì),靠靠近白白鷺自自然保保護(hù)區(qū)區(qū)、中中華白白海豚豚保護(hù)護(hù)區(qū)，，擬建建海岸岸線紅紅樹(shù)林林（注：：社區(qū)區(qū)外還還有5萬(wàn)商商業(yè)待待開(kāi)發(fā)發(fā)）未來(lái)海海岸規(guī)規(guī)劃總總規(guī)模模100萬(wàn)萬(wàn)㎡，，一至至三期期已交交樓，，商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)在一一、二二期開(kāi)開(kāi)發(fā)完完畢案例研研究未來(lái)海海岸開(kāi)發(fā)模模式住宅交房商業(yè)推出商鋪價(jià)格人口入住租金變化2008.82007.1020042005.5-122006.5鷺景灣灣2003.3636套浪琴灣灣2005.5、、122114套套藍(lán)月灣灣2007.101500套套2007.10推出出１0000㎡營(yíng)業(yè)2007年年7月入住人口約約2500人人40-50元/㎡藍(lán)月灣2008.101500套套第一期鷺景景灣交房前前后并未銷(xiāo)銷(xiāo)售商鋪，，而是引入入佳麗海鮮鮮/咖啡廳廳等主力店店提升樓盤(pán)盤(pán)品質(zhì)，主主會(huì)所也部部分投入使使用，直到到一期交房房10個(gè)月月后商鋪開(kāi)開(kāi)始銷(xiāo)售，，共銷(xiāo)售6000㎡㎡。隨著05年年二期的交交樓入住，，商鋪開(kāi)始始出租，2005年年以來(lái)租金金一直是40-50元/㎡，，但是會(huì)存存在業(yè)主自自行制定不不科學(xué)的租租金遞增率率現(xiàn)象，影影響商戶(hù)的的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)營(yíng)。在第四期第第一批1500戶(hù)放放量交樓前前，10000㎡自自行持有租租賃招商經(jīng)經(jīng)營(yíng)的集中中式商業(yè)及及部分街區(qū)區(qū)\會(huì)所商商業(yè)將開(kāi)業(yè)業(yè)。2004初初銷(xiāo)售6000㎡1.6-1.8萬(wàn)元元200313000㎡會(huì)所街街區(qū)營(yíng)業(yè)碧海灣2006.5200套先行開(kāi)發(fā)高高檔住宅，，并借助高高品質(zhì)主力力店，提升升項(xiàng)目整體體品質(zhì)，然然后高價(jià)銷(xiāo)銷(xiāo)售小區(qū)街街鋪，在放放量交房前前夕，集中中商業(yè)開(kāi)業(yè)業(yè)，計(jì)劃以以集中商業(yè)業(yè)的成功運(yùn)運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)已已售街區(qū)案例研究未來(lái)海岸開(kāi)發(fā)模式因?yàn)榘⒘_海海商業(yè)街位位于社區(qū)內(nèi)內(nèi)部，所以以目前形成成的商業(yè)業(yè)業(yè)種主要是是以服務(wù)社區(qū)居居民功能為主的。主要業(yè)種的的比例從大大到小的排排列次序?yàn)闉椋悍b、、休閑、餐餐飲、家居居、便利店店、診所；；服裝是以以便利特殊殊服裝為主主，如童裝裝、嬰兒裝裝、內(nèi)衣等等；休閑主主要以茶館館、足浴、、美容美發(fā)發(fā)為主；餐餐飲以便利利快餐為主主。商業(yè)街在營(yíng)營(yíng)面積僅占占總面積的的45%，，有13%的處于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)停狀態(tài)，，其余為空空鋪閑置會(huì)所體量較較大，主要要是以金融融郵政和具具有對(duì)外服服務(wù)的餐飲飲為主，金金融郵政為為2000㎡；大型高高檔餐飲為為3000㎡。未來(lái)海岸體體量龐大的的會(huì)所業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃比較較成功，空空置率高主主要是與社社區(qū)入住率率低有關(guān)系系街區(qū)營(yíng)業(yè)狀狀態(tài)街區(qū)業(yè)種比比例街區(qū)與會(huì)所所營(yíng)業(yè)面積積比案例研究究商業(yè)規(guī)劃劃未來(lái)海岸岸會(huì)所商業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)商鋪銷(xiāo)售售策略主力店策策略社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)種配配置首期招商商營(yíng)業(yè)的的會(huì)所商商業(yè)是銀銀行、郵郵局及高高檔餐飲飲，因?yàn)闉榉?wù)對(duì)對(duì)象具有有定向性性或立足足片區(qū)市市場(chǎng)（開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)商商務(wù)活動(dòng)動(dòng)頻繁）），所以以在經(jīng)歷歷了短暫暫的試業(yè)業(yè)期（1年）后后經(jīng)營(yíng)進(jìn)進(jìn)入正軌軌。商鋪的銷(xiāo)銷(xiāo)售并未未在小區(qū)區(qū)入住情情況很成成熟后進(jìn)進(jìn)行，而而是環(huán)境境立市———優(yōu)越越的片區(qū)區(qū)環(huán)境資資源、政政府規(guī)劃劃，先期期高檔住住宅的開(kāi)開(kāi)發(fā)，高高檔商業(yè)業(yè)的進(jìn)駐駐等。前期佳麗麗海鮮的的引進(jìn)對(duì)對(duì)于提高高社區(qū)品品質(zhì)，街街鋪銷(xiāo)售售具有較較強(qiáng)提升升和帶動(dòng)動(dòng)作用。。2007年9月月28日日以大摩摩商業(yè)、、KFC等品牌牌運(yùn)營(yíng)的的集中商商業(yè)的開(kāi)開(kāi)業(yè)對(duì)于于推熟社社區(qū)、帶帶動(dòng)已售售街鋪具具有重要要作用。。阿羅海商商業(yè)街約約有店鋪鋪68間間，共6000㎡，全部部銷(xiāo)售，，雖然因因?yàn)樯鐓^(qū)區(qū)入住率率低市場(chǎng)場(chǎng)缺乏及及沒(méi)有統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理，，空置率率高，但但是自發(fā)發(fā)形成的的2000㎡店店鋪商業(yè)業(yè)業(yè)種及及其配置置比例卻卻可以參參考。成功借鑒由于未來(lái)來(lái)海岸區(qū)區(qū)域擁有有良好的的自然環(huán)環(huán)境資源源和市政政產(chǎn)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)環(huán)境境，所以以前期會(huì)會(huì)所商業(yè)業(yè)的成功功運(yùn)營(yíng)和和店鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售都借借此獲得得成功品牌商家家對(duì)于提提升社區(qū)區(qū)品質(zhì)和和帶動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)節(jié)奏奏、提升升商氣、、推熟社社區(qū)具有有多方面面重要功功能借鑒經(jīng)過(guò)過(guò)市場(chǎng)檢檢驗(yàn)的社社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)種配配置，對(duì)對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)東座細(xì)細(xì)部規(guī)劃劃和招商商具有指指導(dǎo)意義義未來(lái)海岸岸前期很很大程度度借力片片區(qū)環(huán)境境，其次次是主力力店策略略；已形形成的社社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)種具具有參考考價(jià)值案例研究究商業(yè)借鑒鑒未來(lái)海岸岸業(yè)態(tài)定位位、主力力店引進(jìn)進(jìn)、市場(chǎng)場(chǎng)定位缺缺乏科學(xué)學(xué)性，銷(xiāo)銷(xiāo)售的負(fù)負(fù)面作用用需要警警惕街區(qū)銷(xiāo)售售問(wèn)題會(huì)所商業(yè)業(yè)停車(chē)位位問(wèn)題商業(yè)分離離問(wèn)題商業(yè)動(dòng)線線對(duì)外接接駁的有有效性街區(qū)長(zhǎng)達(dá)達(dá)300米，全全部銷(xiāo)售售，應(yīng)該該在街區(qū)區(qū)兩頭和和中間保保留部分分物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以規(guī)規(guī)劃主力力店加強(qiáng)強(qiáng)進(jìn)行街街區(qū)動(dòng)線線功能，，而不應(yīng)應(yīng)全部售售出。街區(qū)面積積比較大大，長(zhǎng)度度也長(zhǎng)，，做一個(gè)個(gè)業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種的區(qū)區(qū)段規(guī)劃劃對(duì)于動(dòng)動(dòng)線功能能的加強(qiáng)強(qiáng)和商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)效效率的提提升都有有重要作作用，而而產(chǎn)權(quán)售售出后如如何解決決這個(gè)問(wèn)問(wèn)題具有有一定困困難性。。社區(qū)入口口處會(huì)所所物業(yè)中中的佳麗麗海鮮經(jīng)經(jīng)營(yíng)比較較成功，，但是目目前停車(chē)車(chē)位成為為困擾經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的的一個(gè)問(wèn)問(wèn)題，成成為影響響商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)效果果的一個(gè)個(gè)硬件問(wèn)問(wèn)題。前期經(jīng)營(yíng)營(yíng)比較成成功的會(huì)會(huì)所商業(yè)業(yè)部分與與社區(qū)內(nèi)內(nèi)的阿羅羅海商業(yè)業(yè)街距離離比較，，基本上上形不成成商業(yè)互互動(dòng)，這這個(gè)也是是前期兩兩部分商商業(yè)的冷冷熱兩極極分化現(xiàn)現(xiàn)象的原原因。6000㎡的阿羅羅海商業(yè)業(yè)街處在在二期之之中，社社區(qū)內(nèi)部部，無(wú)論論從交通通看還是是目前的的形成的的商業(yè)看看都僅局局限于社社區(qū)服務(wù)務(wù)，即將將開(kāi)業(yè)的的10000㎡㎡集中中商業(yè)也也將由于于交通問(wèn)問(wèn)題很大大程度上上無(wú)法有有效實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)外商商業(yè)服務(wù)務(wù)功能，，而未來(lái)來(lái)近2萬(wàn)萬(wàn)平方的的商業(yè)面面對(duì)5000人人口規(guī)劃劃的小區(qū)區(qū)市場(chǎng)，，經(jīng)營(yíng)效效果將難難以樂(lè)觀觀預(yù)測(cè)。。問(wèn)題預(yù)防街區(qū)無(wú)計(jì)計(jì)劃性銷(xiāo)銷(xiāo)售對(duì)于于商業(yè)規(guī)規(guī)劃具有有比較明明顯的負(fù)負(fù)面影響響。對(duì)外服務(wù)務(wù)的商業(yè)業(yè)前期規(guī)規(guī)劃要充充分考慮慮停車(chē)位位的充足足問(wèn)題。。商業(yè)布局局如果分分離設(shè)置置則絕對(duì)對(duì)影響其其聚集效效果，不不利于整整體經(jīng)營(yíng)營(yíng)效果的的提升。。大體量的的商業(yè)布布置在社社區(qū)內(nèi)部部要充分分考慮交交通對(duì)外外的可達(dá)達(dá)性，否否則無(wú)法法充分實(shí)實(shí)現(xiàn)其商商業(yè)價(jià)值值，反而而會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)負(fù)面影影響。案例研究究商業(yè)借鑒鑒未來(lái)海岸岸未來(lái)海岸岸商業(yè)獲獲利模式式與業(yè)態(tài)態(tài)演變銷(xiāo)售6000㎡㎡商鋪別墅交樓樓636套10個(gè)月佳麗等主主力商家家進(jìn)駐區(qū)域價(jià)值值營(yíng)銷(xiāo)主會(huì)所7000㎡營(yíng)營(yíng)業(yè)交房2800套套，入住住700套，2年10個(gè)月后后12000㎡㎡集中商商業(yè)，街街區(qū)會(huì)所所開(kāi)業(yè)2天后交樓1000余余套（不帶租租約銷(xiāo)售售，均價(jià)價(jià)1.6萬(wàn)/㎡㎡）（完成交交樓近70%））獲利模式式（租金40-50元/㎡）業(yè)態(tài)規(guī)劃劃先行高價(jià)價(jià)銷(xiāo)售，，交樓超超過(guò)60%后集集中商業(yè)業(yè)開(kāi)業(yè)帶帶動(dòng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)街區(qū)商業(yè)業(yè)會(huì)所商業(yè)業(yè)第一階段段：首期期交樓后后4年內(nèi)內(nèi)，入住住人口2500交房總量量占小區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃近70%時(shí)時(shí)增加10000㎡集集中商業(yè)業(yè)：休閑閑娛樂(lè)約約2500㎡㎡百貨超市市約7500㎡㎡其它它越越2000㎡㎡案例例研研究究商業(yè)業(yè)借借鑒鑒未來(lái)來(lái)海海岸岸一期二期總計(jì)建筑面積20.4萬(wàn)㎡30萬(wàn)㎡50.9萬(wàn)㎡容積率2.042.77綠化率45%以上銷(xiāo)售時(shí)間2006.10-122007.11交樓時(shí)間2008年底戶(hù)數(shù)1594約2600約4194規(guī)劃人口約6000人約10000人約16000人商業(yè)結(jié)構(gòu)形式集中式街鋪式銷(xiāo)售時(shí)間2007.5建筑面積5000㎡10000㎡15000㎡區(qū)位位：位于于廈廈門(mén)門(mén)島島外外西西北北方方向向集集美美區(qū)區(qū)杏杏北北新新城城區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)，，集集美美區(qū)區(qū)杏杏濱濱街街道道錦錦園園村村以以西西，，319國(guó)國(guó)道道東東北北，，未來(lái)來(lái)集集美美新新城城區(qū)區(qū)的的核核心心地地段段。。交通通：：在建建的的廈廈門(mén)門(mén)西西客客站站，，福福夏夏/深深夏夏高高速速公公路路扼扼守守大大廈廈門(mén)門(mén)交交通通樞樞紐紐，，連連接接省省內(nèi)內(nèi)外外，，規(guī)規(guī)劃劃中中的的城城市市公公交交系系統(tǒng)統(tǒng)，，以以及及廈廈門(mén)門(mén)大大橋橋、、2008年年通通車(chē)車(chē)的的杏杏林林大大橋橋、、集集美美大大橋橋。。環(huán)境境：：周?chē)鷩杏屑烂来蟠髮W(xué)學(xué)城城，，2007年年開(kāi)開(kāi)園園的的園園博博園園，，擁?yè)碛杏猩鷳B(tài)態(tài)景景觀觀環(huán)環(huán)境境資資源源。。案例例研研究究大學(xué)學(xué)康康城城操作作模模式式總開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)量量50萬(wàn)萬(wàn)平平方方，，五五年年分分三三期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，商商業(yè)業(yè)一一期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)完完畢畢，，一一期期銷(xiāo)銷(xiāo)售售火火爆爆一期期住住宅宅成成功功銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，并并在在引引入入主主力力店店后后高高價(jià)價(jià)銷(xiāo)銷(xiāo)售售街街鋪鋪，，計(jì)計(jì)劃劃一一期期交交樓樓后后商商業(yè)業(yè)開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)案例例研研究究大學(xué)學(xué)康康城城操作作模模式式住宅宅推出出商業(yè)業(yè)進(jìn)度度商鋪鋪價(jià)格格人口口入住住租金金變化化2008底底2006.102007.52007.10商業(yè)業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售售180間間9000㎡㎡1.6萬(wàn)萬(wàn)/㎡㎡一期期銷(xiāo)銷(xiāo)售售價(jià)格格：：4800元元/㎡㎡二期期銷(xiāo)銷(xiāo)售售一期期交交樓樓1594套套約6000人人大學(xué)學(xué)康康城城一一期期已已在在2006年年開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)銷(xiāo)銷(xiāo)售售完完畢畢，，因因?yàn)闉槠瑓^(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境和和政政府府規(guī)規(guī)劃劃的的利利好好十十分分明明顯顯，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商在在商商鋪鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售售前前除了了確確定定華華聯(lián)聯(lián)主主力力店店進(jìn)進(jìn)駐駐外外并并未未主主動(dòng)動(dòng)運(yùn)運(yùn)做做其其它它提提升升商商鋪鋪價(jià)價(jià)值值的的事事件件策策略略，在在一一期期住住宅宅售售出出五五個(gè)個(gè)月月后后商商鋪鋪即即被被高高價(jià)價(jià)搶搶購(gòu)購(gòu)。。商鋪鋪的的高高價(jià)價(jià)銷(xiāo)銷(xiāo)售售有有四四方方面面原原因因：：一一、、區(qū)區(qū)位位和和交交通通優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；；二二、、政政府府的的對(duì)對(duì)片片區(qū)區(qū)的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)規(guī)規(guī)劃劃，，包包括括住住宅宅、、商商業(yè)業(yè)、、環(huán)環(huán)境境、、交交通通、、文文化化；；三三、、自自身身““綠綠色色生生態(tài)態(tài)””的的思思路路宣宣傳傳；；四四、、成成功功招招商商華華聯(lián)聯(lián)。。商鋪銷(xiāo)售前前對(duì)商業(yè)進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、完成成主力店招招商，商鋪鋪銷(xiāo)售后繼繼續(xù)進(jìn)行招招商工作，，計(jì)劃在一一期交樓后后三個(gè)月內(nèi)內(nèi)商業(yè)開(kāi)業(yè)業(yè)。商業(yè)開(kāi)業(yè)商業(yè)的開(kāi)發(fā)發(fā)和規(guī)劃是是個(gè)高品質(zhì)質(zhì)的區(qū)域定定位，具有有全業(yè)態(tài)和和區(qū)域輻射射性?xún)纱筇靥攸c(diǎn)市場(chǎng)定位全業(yè)態(tài)規(guī)劃劃，集美第第一都市時(shí)時(shí)尚風(fēng)情步步行街以小區(qū)1萬(wàn)萬(wàn)余規(guī)劃人人口為核心心消費(fèi)群，，輻射周邊邊大學(xué)城、、產(chǎn)業(yè)區(qū)、、小區(qū)、村村鎮(zhèn)各個(gè)階階層區(qū)域人人口主題設(shè)計(jì)鄰里中心步步行商業(yè)街街；休閑購(gòu)購(gòu)物之城；；動(dòng)感娛樂(lè)樂(lè)之顛；星星級(jí)專(zhuān)業(yè)化化美食主力店華聯(lián)百貨、、民興超市市、好清香香美食中心心【綜合服務(wù)務(wù)品牌】【【餐飲娛樂(lè)樂(lè)】便利走廊———社區(qū)店店、水果超超市、書(shū)店店、精品店店美美食食天下———好清香美美食中心、、慶蘭餅屋屋等特色小小吃、大型型會(huì)所——藝藝術(shù)會(huì)所、、咖啡館、、健身中心心酒酒樓【潮流天地地】SPA生生活館、活活力護(hù)理健健城——桑桑拿、足浴浴、SPA文化營(yíng)地———書(shū)吧、、影像店、、美容院、、美發(fā)廳、、茶館、婚婚慶夢(mèng)夢(mèng)幻室內(nèi)娛娛樂(lè)城———量販?zhǔn)終TV、RTV時(shí)尚名店———數(shù)碼電電子、服裝裝、鞋帽、、服飾、化化妝品業(yè)態(tài)規(guī)劃案例研究大學(xué)康城商業(yè)規(guī)劃大學(xué)康城商商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售、招商商、營(yíng)業(yè)計(jì)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)控控制好，營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣到到位開(kāi)發(fā)模式主力店策略略銷(xiāo)售策略建筑產(chǎn)品在一期住宅宅火熱銷(xiāo)售售,成功招招商主力店店華聯(lián)后，，熱銷(xiāo)商鋪鋪，趁熱打打鐵同年計(jì)計(jì)劃銷(xiāo)售二二期住宅，，商鋪2008年9月入伙，，計(jì)劃2008年底底一期交樓樓后百貨和和超市開(kāi)業(yè)業(yè)。主力店先行行，分別招進(jìn)進(jìn)百貨（華華聯(lián)）、農(nóng)農(nóng)改超（民民興）、餐餐飲主力店店（好清香香，確定入入）。借助住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售和主力力店招商提提升店鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)值整合區(qū)域資資源優(yōu)勢(shì)、、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)勢(shì)廣告行銷(xiāo)銷(xiāo)會(huì)員制優(yōu)惠惠活動(dòng)，節(jié)節(jié)慶活動(dòng)等等。雙首層設(shè)計(jì)計(jì)部分樓層跳跳高（提升升內(nèi)在價(jià)值值）無(wú)柱騎樓增增強(qiáng)通透性性環(huán)行步道增增加店鋪展展示效果，，豐富動(dòng)線線成功借鑒案例研究大學(xué)康城商業(yè)借鑒住宅的成功功銷(xiāo)售節(jié)奏奏要充分利利用，一方方面借勢(shì)，，另一方面面避免中間間出現(xiàn)“意意外事故””。店鋪銷(xiāo)售與與招商要主主力店先行行，以主力力店的品牌牌優(yōu)勢(shì)提升升商業(yè)物業(yè)業(yè)的價(jià)值。。設(shè)置統(tǒng)一的的開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，先交樓樓后開(kāi)業(yè)。。商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售，規(guī)劃劃與價(jià)值分分析統(tǒng)一包包裝，獨(dú)立立、系統(tǒng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，打造造概念。以空間通透透性、視覺(jué)覺(jué)流暢、動(dòng)動(dòng)線貫通為為原則調(diào)整整建筑細(xì)節(jié)節(jié)。業(yè)態(tài)定位、、主力店引引進(jìn)、市場(chǎng)場(chǎng)定位在一一定程度上上缺乏科學(xué)學(xué)性，銷(xiāo)售售的負(fù)面作作用也需要要注意全業(yè)態(tài)問(wèn)題題主力店問(wèn)題題市場(chǎng)定位問(wèn)問(wèn)題店鋪銷(xiāo)售問(wèn)問(wèn)題１.５萬(wàn)商商業(yè)體量，，百貨與超超市占去１１/３，定定位“全業(yè)業(yè)態(tài)”一方方面實(shí)施具具有困難性性，另一方方面全業(yè)態(tài)態(tài)不等于全全業(yè)種，豐豐富性有問(wèn)問(wèn)題。無(wú)論對(duì)于社社區(qū)商業(yè)還還是區(qū)域商商業(yè)，含蓋蓋日常生活活居家的綜綜合超市是是最合民生生，最聚人人氣的業(yè)種種，而本項(xiàng)項(xiàng)目超市功功能單一。。定位不僅本本社區(qū)，而而且輻射區(qū)區(qū)域內(nèi)大學(xué)學(xué)城、廠區(qū)區(qū)、村民、、300萬(wàn)萬(wàn)平米杏北北新城等，，項(xiàng)目區(qū)域域區(qū)位、交交通的確優(yōu)優(yōu)越，但市市場(chǎng)輻射其其實(shí)有限。。店鋪以均價(jià)價(jià)1.6萬(wàn)萬(wàn)/㎡售出，根據(jù)據(jù)回報(bào)率10%測(cè)算算，未來(lái)租租金需要達(dá)達(dá)到80元元/平方米米/月，未未來(lái)海岸開(kāi)開(kāi)發(fā)了五年年以上，至至今租金僅僅40元/平方米/月，并且且銷(xiāo)售面積積達(dá)到60%，由此此導(dǎo)致的業(yè)業(yè)主強(qiáng)行推推出高租金金、換鋪等等破壞商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定定的情況會(huì)會(huì)較多，目目前從調(diào)查查看已有業(yè)業(yè)主在賣(mài)鋪鋪問(wèn)題案例研究大學(xué)康城商業(yè)借鑒預(yù)防業(yè)態(tài)定位要要真正科學(xué)學(xué)不能僅停停留在營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)語(yǔ)“體現(xiàn)現(xiàn)最科學(xué)商商業(yè)業(yè)態(tài)精精華”上，，要量體量量、量市場(chǎng)場(chǎng)而行，業(yè)業(yè)態(tài)