XXXX寧波萬(wàn)年春曉項(xiàng)目市場(chǎng)客戶及物業(yè)發(fā)展建議

寧波萬(wàn)年春曉項(xiàng)目市場(chǎng)客戶研究及物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：萬(wàn)年基業(yè)上海世聯(lián)戰(zhàn)略顧問(wèn)事業(yè)部2012年6月階段圖——終期匯報(bào)與客戶進(jìn)行首次溝通地塊勘探寧波市場(chǎng)調(diào)研北侖市調(diào)調(diào)研游艇相關(guān)旅游地產(chǎn)調(diào)研游艇相關(guān)案例查找客戶訪談客戶初步摸排原始調(diào)研數(shù)據(jù)、市調(diào)溝通稿整體定位報(bào)告地塊本體解析核心問(wèn)題界定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)解析旅游度假案例研究整體定位及演繹整體開(kāi)發(fā)思路配套開(kāi)發(fā)策略補(bǔ)充市調(diào)啟動(dòng)策略啟動(dòng)期產(chǎn)品建議創(chuàng)新產(chǎn)品案例研究物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算啟動(dòng)區(qū)及物業(yè)建議2012/2/222012/5第一階段市場(chǎng)調(diào)研階段第二階段（中期）中期匯報(bào)稿撰寫(xiě)第三階段（終期）報(bào)告修改、終稿完成2012/62012/3/2前期回顧及本報(bào)告主要解決的問(wèn)題基于中期匯報(bào)甲方提出的意見(jiàn)，本次報(bào)告核心加強(qiáng)三塊內(nèi)容：1、針對(duì)2平方公里，強(qiáng)化整體2平方公里的大定位，并基于整體定位給出功能分區(qū)及啟動(dòng)區(qū)選址。2、針對(duì)啟動(dòng)區(qū)實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)的目標(biāo)導(dǎo)向下，強(qiáng)化對(duì)客戶的訪談及研判，包括高端物業(yè)的可行性研究。3、基于整體定位下的差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力的研究及演繹。報(bào)告思路提綱2平方公里整體定位及啟動(dòng)區(qū)選址基于啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)下的客戶及市場(chǎng)研判啟動(dòng)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力塑造及規(guī)劃建議啟動(dòng)區(qū)經(jīng)濟(jì)測(cè)算解決2平方公里的整體項(xiàng)目思路基于實(shí)現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)的客戶定位。我們賣給誰(shuí)？解決如何競(jìng)爭(zhēng)突圍的問(wèn)題。我們賣什么？差異化在哪？財(cái)務(wù)分析報(bào)告思路提綱2平方公里整體定位及啟動(dòng)區(qū)選址基于啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)下的客戶及市場(chǎng)研判啟動(dòng)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力塑造及規(guī)劃建議啟動(dòng)區(qū)經(jīng)濟(jì)測(cè)算解決2平方公里的整體項(xiàng)目思路基于實(shí)現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)的客戶定位。我們賣給誰(shuí)？解決如何競(jìng)爭(zhēng)突圍的問(wèn)題。我們賣什么？差異化在哪？財(cái)務(wù)分析基于對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的挖掘及提煉，從區(qū)域價(jià)值及項(xiàng)目操作兩個(gè)維度分析區(qū)域價(jià)值層面項(xiàng)目操作層面整體定位啟動(dòng)區(qū)選擇整體功能分區(qū)【區(qū)域價(jià)值】資源稀缺——山/海/湖三大資源齊聚，周邊擁有40年的原生態(tài)，地塊北面臨山，南面觀海，背山面水，具備較強(qiáng)的唯一性、稀缺性；原生態(tài)——40年生態(tài)未破壞坐北朝南，背山面水，風(fēng)水上佳山、海、湖資源兼?zhèn)漤?xiàng)目地塊——坐北朝南，背山面水?！飞剿郎鷳B(tài)環(huán)境優(yōu)美湖——明月湖11.5公里海岸線、梅山水道海域面積9.63平方公里【區(qū)域價(jià)值】游艇資源——游艇強(qiáng)勢(shì)資源的導(dǎo)入，規(guī)劃泊位3600個(gè)，國(guó)內(nèi)規(guī)模最大，具備成為游艇母港的潛質(zhì)2011年9月，萬(wàn)年基業(yè)集團(tuán)與泰國(guó)普吉島游艇俱樂(lè)部簽署合作備忘錄與寧波濱海新城管委會(huì)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將共同打造“寧波梅山灣國(guó)際生態(tài)游艇港”規(guī)劃游艇泊位3600個(gè)，投資建設(shè)周期約為5～10年，投資建設(shè)資金約80億美金北侖區(qū)重點(diǎn)工程，將成為寧波新名片預(yù)計(jì)將來(lái)游艇泊位審批趨于嚴(yán)格，泊位將成為稀缺資源3600個(gè)規(guī)劃艇位，國(guó)內(nèi)規(guī)模最大以游艇為核心，整合新城旅游資源，有望突破寧波，輻射長(zhǎng)三角3600個(gè)游艇泊位濕地公園海水海景洋沙山風(fēng)景區(qū)港口博物館游艇產(chǎn)業(yè)基地明月湖華東首席世界級(jí)游艇“母港”概念【區(qū)域價(jià)值】政府投入——北侖區(qū)政府投資建設(shè)春曉濱海新城的決心堅(jiān)定、投資力度巨大政府決心投資力度大內(nèi)部路網(wǎng)綠化明月湖（一期工程21萬(wàn)方）……投資招商配套招商引資力度大配套建設(shè)力度大國(guó)際合作學(xué)校（在建）水下考古博物館（在建）希爾頓五星酒店（在建）游艇產(chǎn)業(yè)基地（待建）高爾夫（待建）……龍湖（約750畝）世茂（約1050畝）美的（約356畝）雅戈?duì)枴緟^(qū)域價(jià)值】旅游基礎(chǔ)——具備一定的旅游基礎(chǔ)，洋沙山景區(qū)年接待游客達(dá)到40萬(wàn)人次，有利于區(qū)域吸納人氣，提升感知度洋沙山景區(qū)，城市近郊型休閑地，可親海、戲水、燒烤、踏沙灘、品海鮮接待人次（萬(wàn)）門票收入（萬(wàn)）鳳凰山海港樂(lè)園46.163731.28九峰山旅游區(qū)115.3911.54洋沙山風(fēng)景旅游區(qū)40.87——其他鄉(xiāng)村旅游點(diǎn)121.645968.8工業(yè)旅游1.3719.592011年1～9月份，洋沙山旅游人次達(dá)到40.87萬(wàn)人次，估測(cè)全年接待約45萬(wàn)人次數(shù)據(jù)來(lái)源：北侖區(qū)旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)【區(qū)域價(jià)值】交通改善——大交通格局局逐漸完善善，未來(lái)繞繞城高速1小時(shí)可達(dá)；；現(xiàn)有的太太河南路初初步具備旅旅游度假景景觀大道的的氣息，是是寧波/北侖通往往春曉的的主要道道路太河南路路，道路路等級(jí)高高（雙向向四車道道）、景景觀綠化化好、沿沿途風(fēng)景景怡人對(duì)接象山山疏港高高速對(duì)接穿山山疏港高高速寧波繞城城高速（（東段）），分別別對(duì)接象象山疏港港高速、、穿山疏疏港高速速，進(jìn)入入春曉新新城春曉新城城【區(qū)域價(jià)值值】產(chǎn)業(yè)支撐撐——梅山保稅稅港區(qū)和和春曉高高新科技技園區(qū)共共同構(gòu)建建了新城城的產(chǎn)業(yè)業(yè)支撐梅山保稅稅港區(qū)——全國(guó)第五五個(gè)保稅稅港區(qū)，，將成為為國(guó)內(nèi)政政策最優(yōu)優(yōu)惠的特特殊經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)域“三合一一”政策策：集成成綜合保保稅區(qū)、、出口加加工區(qū)、、保稅物物流園區(qū)區(qū)的所有有優(yōu)勢(shì)開(kāi)開(kāi)放政策策區(qū)內(nèi)企業(yè)業(yè)之間貨貨物交易易免增值值稅和消消費(fèi)稅國(guó)內(nèi)貨物物入港區(qū)區(qū)視同出出口，實(shí)實(shí)行退稅稅企業(yè)在梅梅山島注注冊(cè)即享享受政策策優(yōu)惠，，實(shí)行稅稅收返還還制度國(guó)際郵輪輪服務(wù)區(qū)區(qū)國(guó)際商貿(mào)貿(mào)區(qū)港口服務(wù)務(wù)區(qū)生活配套套服務(wù)區(qū)區(qū)春曉高新新科技園園——已引入不不少具有有影響力力的企業(yè)業(yè)，奠定定了產(chǎn)業(yè)業(yè)根基自2010年正式招招商以來(lái)來(lái)，累計(jì)計(jì)入駐企企業(yè)104家，吸引引外資超超過(guò)30億元，1000萬(wàn)美元以以上企業(yè)業(yè)20余家，累累計(jì)出讓讓土地5200余畝，總總計(jì)注冊(cè)冊(cè)資本約約50億元代表性企企業(yè)：吉吉利汽車車、海天天驅(qū)動(dòng)、、申州針針織、拓拓普、能能之光新新材料、、維卡新新材料、、中科院院寧波城城市環(huán)境境觀測(cè)站站等【區(qū)域價(jià)值值總結(jié)】區(qū)域具備備旅游地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的條件件，并具具備稀缺缺性、特特色性較較強(qiáng)的兩兩大資源源——山/海/湖、游艇艇政府投入入旅游基礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)支撐撐交通體系系實(shí)現(xiàn)旅游游度假地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的基礎(chǔ)礎(chǔ)，整體體片區(qū)價(jià)價(jià)值才能能成立（（基礎(chǔ)條條件）自然資源源游艇資源源長(zhǎng)三角區(qū)區(qū)域稀缺缺，兩大大特色資資源，突突顯區(qū)域域核心優(yōu)優(yōu)勢(shì)及主主題特色色！（提提升要素素，特色色要素））項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)周期較較長(zhǎng)，項(xiàng)項(xiàng)目整體體價(jià)值的的實(shí)現(xiàn)需需匹配區(qū)區(qū)域價(jià)值值的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)政府的導(dǎo)導(dǎo)向性——新城開(kāi)發(fā)發(fā)，必然然要求具具備多種種城市功功能大規(guī)模的的地塊，，純住宅宅的開(kāi)發(fā)發(fā)無(wú)法匹匹配政府府要求，，必須多多元化開(kāi)開(kāi)發(fā)【項(xiàng)目操作作】政府要求求——匹配政府府對(duì)區(qū)域域開(kāi)發(fā)的的理念，，本案必必須實(shí)現(xiàn)現(xiàn)綜合性性物業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)濱海新城城功能體體系服務(wù)宜居旅游休閑生態(tài)環(huán)?！卷?xiàng)目操作作】本體層面面——項(xiàng)目承載載游艇資資源的關(guān)關(guān)鍵性導(dǎo)導(dǎo)入及立立勢(shì)，必必須著眼眼于游艇艇運(yùn)營(yíng)的的實(shí)現(xiàn)；；除游艇艇外，必必然會(huì)有有游艇相相關(guān)的配配套、游游艇相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)——綜合的概概念！游艇資源源游艇基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施游艇核心心功能游艇相關(guān)關(guān)配套泊位游艇俱樂(lè)部維修倉(cāng)儲(chǔ)保養(yǎng)學(xué)?；赜瓮а由焐旃δ苌虡I(yè)休閑商務(wù)碼頭圍繞游艇艇運(yùn)營(yíng)，，必然帶帶來(lái)多種種要素的的重疊：：游艇基礎(chǔ)設(shè)施施（泊位、游游艇）游艇俱樂(lè)部（（運(yùn)營(yíng)主體））游艇相關(guān)配套套（維修、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)、保養(yǎng)））游艇產(chǎn)業(yè)（學(xué)學(xué)校、基地））游艇帶來(lái)的商商業(yè)、商務(wù)、、休閑功能世茂海濱花園園龍湖滟瀾海岸岸產(chǎn)品組合：高層公寓（100萬(wàn)以下）+經(jīng)濟(jì)型別墅（（200～300萬(wàn)）的主流產(chǎn)產(chǎn)品，配合五五星酒店+商業(yè)獨(dú)棟。客戶來(lái)源：北侖地緣客戶戶+投資客本項(xiàng)目應(yīng)強(qiáng)化化游艇為主題題的度假氛圍圍營(yíng)造，及功功能多元化的的打造，以實(shí)實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)入市踩點(diǎn)得當(dāng)當(dāng)，占盡先發(fā)發(fā)優(yōu)勢(shì)，搶走走首批地緣客客戶（住宅+五星級(jí)酒店，，以住宅為絕絕對(duì)主體）【項(xiàng)目操作】競(jìng)爭(zhēng)層面——世茂和龍湖，，兩大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手實(shí)力強(qiáng)勁勁，是以住宅宅為主的開(kāi)發(fā)發(fā)導(dǎo)向，本項(xiàng)項(xiàng)目以“游艇艇度假氛圍+功能多元化””實(shí)現(xiàn)差異化化競(jìng)爭(zhēng)低密度、高附附加值、高溢溢價(jià)，客戶面面廣泛（住宅宅+集中式商業(yè)，，以住宅為主主流）產(chǎn)品組合：疊墅+雙拼+高層+大商業(yè)，以疊疊墅為創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品，總價(jià)90～200萬(wàn)?？蛻纛A(yù)測(cè)：對(duì)總價(jià)敏感的的地緣客戶+有度假別墅夢(mèng)夢(mèng)想的客戶群群【項(xiàng)目操作結(jié)論】無(wú)論是2平方公里，還還是800畝都是非單純純的旅游度假假類地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)，需要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的復(fù)合合性、產(chǎn)品的的多元性匹配政府對(duì)區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)的理理念，本案必必須實(shí)現(xiàn)綜合合性物業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)本體層面項(xiàng)目承載游艇艇資源的關(guān)鍵鍵性導(dǎo)入及立立勢(shì)，必須著著眼于游艇運(yùn)運(yùn)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)；；除游艇外，，必然會(huì)有游游艇相關(guān)的配配套、游艇相相關(guān)產(chǎn)業(yè)政府要求競(jìng)爭(zhēng)層面世茂和龍湖，，兩大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手實(shí)力強(qiáng)勁勁，是以住宅宅為主的開(kāi)發(fā)發(fā)導(dǎo)向，本項(xiàng)項(xiàng)目以“游艇艇度假+功能多元化””實(shí)現(xiàn)差異化化競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域價(jià)值挖掘掘項(xiàng)目實(shí)操層面面稀缺資源政府決心游艇導(dǎo)入交通改善旅游基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)支撐競(jìng)爭(zhēng)——差異化本體——游艇運(yùn)作政府——契合新城開(kāi)發(fā)發(fā)理念整體定位思路路功能復(fù)合、多多元化，綜合合性體現(xiàn)具備旅游度假假開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)擁有稀缺資源源（山/海/湖），游艇特特色化主題以游艇主題為為特色的濱水水濱海的旅游游度假綜合體體項(xiàng)目整體定位位：華東首席游艇艇母港·引領(lǐng)一種全新新的游艇生活活！以水為主題，，演繹濱水濱濱海的生態(tài)宜宜居理念！旅游度假氛圍圍的展示，城城市多元化功功能的打造??！窗含西嶺千秋秋雪，門泊東東吳萬(wàn)里船3600個(gè)游艇泊位，，國(guó)內(nèi)最大規(guī)規(guī)模游艇特色濱海濱水，海海天共色，扁扁舟入夢(mèng)……功能綜合，時(shí)時(shí)尚度假……【功能分區(qū)依據(jù)據(jù)】快速路和防波波堤在客觀上上對(duì)片區(qū)形成成三大空間分分割，各分割割地塊的獨(dú)立立性都較強(qiáng)，，有利于功能能區(qū)劃１１22334455快速路、防波波堤將2平方公里的空空間形成切割割，造成陸域域、明月湖、、海域三個(gè)較較為獨(dú)立的地地塊：A地塊（陸域）），四至清晰晰、地塊平整整，坐北朝南南，但缺乏一一線海景；B地塊（明月湖湖），地塊狹狹長(zhǎng)，但水景景資源具備較較大利用價(jià)值值；C地塊（海域）），一線臨海海，現(xiàn)利用困困難，2016年后防波堤可可推平，遠(yuǎn)期期地塊價(jià)值最最高。岸線資源分布布情況分析：：項(xiàng)目靠山面海海，南邊界與與明月湖相鄰鄰，南邊界至至防波堤約50～100米項(xiàng)目所臨明月月湖水面較窄窄，要放置游游艇或碼頭，，需進(jìn)一步開(kāi)開(kāi)挖、疏浚項(xiàng)目濱海卻不不臨海，缺乏乏一線海景資資源及沙灘等等資源ABC地塊價(jià)值評(píng)判判：快速路防波堤【功能分區(qū)】2平方公里劃分分成四大功能能組團(tuán)：濱海海度假區(qū)+游艇展示/配套區(qū)+濱海休閑區(qū)+高端艇墅區(qū)2平方公里分區(qū)區(qū)示意圖濱海度假區(qū)（（800畝）游艇展示/配套區(qū)（約900畝）濱海休閑區(qū)（（約300畝）高端艇墅區(qū)（（約1000畝）【功能分區(qū)】濱海度假區(qū)（（陸域800畝））：：基基于于片片區(qū)區(qū)新新城城開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的理理念念，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)其其城城市市功功能能，，包包括括住住宅宅、、商商業(yè)業(yè)、、商商務(wù)務(wù)等等城城市市綜綜合合體體概概念念2平方方公公里里———陸域域功功能能分分區(qū)區(qū)示示意意圖圖濱海海度度假假區(qū)區(qū)（（800畝））分區(qū)區(qū)原原則則：：一線線岸岸線線資資源源———完全全的的陸陸域域功功能能，，且且鄰鄰近近一一線線海海岸岸線線地塊塊相相對(duì)對(duì)完完整整性性———陸域域800畝土土地地四四至至清清晰晰、、整整體體性性強(qiáng)強(qiáng)近期期可可開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)性性———無(wú)拆拆遷遷安安置置，，土土地地較較為為平平整整，，最最便便于于近近期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的地地塊塊物業(yè)業(yè)組組成成：：基于于片片區(qū)區(qū)新新城城開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的理理念念，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)城城市市綜綜合合體體功功能能。。先先期期以以五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店+居住住功功能能為為主主，，后后期期實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商商業(yè)業(yè)、、辦辦公公等等城城市市功功能能濱海海度度假假區(qū)區(qū)【功能能分分區(qū)區(qū)】游艇艇展展示示/配套套區(qū)區(qū)：：形形成成海海域域游游艇艇形形象象展展示示的的首首發(fā)發(fā)組組團(tuán)團(tuán)，，且且鄰鄰近近本本案案陸陸域域片片區(qū)區(qū)，，形形成成價(jià)價(jià)值值銜銜接接2平方公公里——海域功功能分分區(qū)示示意圖圖游艇配配套區(qū)區(qū)（約約200畝）分區(qū)原原則：：不占用用建設(shè)設(shè)用地地、保保持建建設(shè)用用地的的整體體性；；更好好地銜銜接海海域。。功能定定位：：游艇初初步展展示，，游艇艇基礎(chǔ)礎(chǔ)性配配套布局物物業(yè)：：游艇展展示接接待中中心、、游艇艇駕駛駛培訓(xùn)訓(xùn)學(xué)校校、維維修基基地、、干船船倉(cāng)、、碼頭頭管理理處等等游艇展展示區(qū)區(qū)（約約700畝）分區(qū)原原則：：緊靠明明月湖湖，與與陸域域地塊塊最近近的海海域，，有助助于實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的的整體體形象象功能定定位：：實(shí)現(xiàn)游游艇主主題功功能布局物物業(yè)：：泊位、、碼頭頭、會(huì)會(huì)所、、游艇艇、相相關(guān)配配套等等游艇展展示區(qū)區(qū)游艇配配套區(qū)區(qū)【功能分分區(qū)】濱海休休閑區(qū)區(qū)：嫁嫁接明明月湖湖及濱濱海兩兩大資資源，，形成成以濱濱海休休閑、、度假假商業(yè)業(yè)、時(shí)時(shí)尚消消費(fèi)為為主的的活力力中心心帶2平方公公里——海域功功能分分區(qū)示示意圖圖濱海休休閑區(qū)區(qū)（約約300畝）分區(qū)原原則：：依托現(xiàn)現(xiàn)有防防波堤堤，布布局濱濱水商商業(yè)等等業(yè)態(tài)態(tài)，為為后期期控地地做鋪鋪墊。。功能定定位：：濱海休休閑、、度假假商業(yè)業(yè)、時(shí)時(shí)尚消消費(fèi)布局物物業(yè)：：酒吧街街、水水上樂(lè)樂(lè)園、、漁人碼碼頭、、海鮮鮮城等濱海休休閑區(qū)區(qū)【功能分分區(qū)】高端艇墅區(qū)區(qū)：嫁接游游艇資源，，樹(shù)立片區(qū)區(qū)高端濱海海居住理念念，結(jié)合最最頂級(jí)的酒酒店及俱樂(lè)樂(lè)部配套,最終實(shí)現(xiàn)最最高溢價(jià)的的重要組團(tuán)團(tuán)高端艇墅區(qū)區(qū)（約1000畝）分區(qū)原則：：遠(yuǎn)期資源最最優(yōu)、價(jià)值值最高，近近期開(kāi)發(fā)難難度最大，，留待地塊塊成熟后，，博高溢價(jià)價(jià)功能定位：：針對(duì)長(zhǎng)三角角、乃至全全國(guó)的高端端客戶，打打造親海親親水的游艇艇別墅生活活理念布局物業(yè)業(yè)：高端島居居別墅、、游艇會(huì)會(huì)所等2平方公里里分區(qū)示示意圖高端艇墅墅區(qū)【啟動(dòng)區(qū)選選址原則則】啟動(dòng)區(qū)的的選擇需需同時(shí)滿滿足以下下四個(gè)原原則：?jiǎn)?dòng)區(qū)選選址原則則原則一：：成熟地地塊、可可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)早期開(kāi)開(kāi)發(fā)啟動(dòng)區(qū)應(yīng)應(yīng)選擇較較為成熟熟、利于于近期開(kāi)開(kāi)發(fā)的地地塊。原則二：：陌生區(qū)區(qū)啟動(dòng)要要點(diǎn)陌生區(qū)域域啟動(dòng)，，需強(qiáng)化化啟動(dòng)區(qū)區(qū)的資源源形象展展示及整整體項(xiàng)目目的昭示示性，因因此啟動(dòng)動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)資源相相對(duì)較好好的地塊塊。原則三：：有利于于實(shí)現(xiàn)后后期控地地選擇海域域與陸域域的銜接接部，通通過(guò)對(duì)于于自然資資源、優(yōu)優(yōu)勢(shì)區(qū)位位、成熟熟區(qū)域等等資源的的取得，，有利于于實(shí)現(xiàn)陸陸域的后后期控地地。原則四：：有利于于后期高高溢價(jià)的的實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)土地地置后，，以博取取未來(lái)的的高溢價(jià)價(jià)【啟動(dòng)區(qū)選選址】啟動(dòng)區(qū)選選址包括括陸域和和海域兩兩大部分分：陸域域部分占占盡濱海海價(jià)值最最高地塊塊，海域域部分為為明月湖湖地塊啟動(dòng)區(qū)選選址示意意圖啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)陸陸域域部部分分（（300畝））完全全占占據(jù)據(jù)一一線線沿沿海海資資源源（（最最緊緊鄰鄰明明月月湖湖）），，以以濱濱水水濱濱海海價(jià)價(jià)值值最最高高處處啟啟動(dòng)動(dòng)。。啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)海海域域部部分分（（約約200畝））完全全占占據(jù)據(jù)明明月月湖湖地地塊塊（（從從南南側(cè)側(cè)道道路路至至防防波波堤堤）），，作作為為游游艇艇展展示示、、游游艇艇基基礎(chǔ)礎(chǔ)配配套套。。海域域與與陸陸域域的的銜銜接接部部，，有有利利于于實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)陸陸域域的的后后期期控控地地。。優(yōu)質(zhì)質(zhì)海海域域資資源源（（防防波波堤堤））留留置置后后期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)最最高高溢溢價(jià)價(jià)。。啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)選選址址的的依依據(jù)據(jù)/優(yōu)勢(shì)勢(shì)報(bào)告告思思路路提提綱綱2平方方公公里里整整體體定定位位及及啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)選選址址基于于啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)目目標(biāo)標(biāo)下下的的客客戶戶及及市市場(chǎng)場(chǎng)研研判判啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力塑塑造造及及規(guī)規(guī)劃劃建建議議啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算解決決2平方方公公里里的的整整體體項(xiàng)項(xiàng)目目思思路路基于于實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)目目標(biāo)標(biāo)的的客客戶戶定定位位。。我我們們賣賣給給誰(shuí)誰(shuí)？？解決決如如何何競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)突突圍圍的的問(wèn)問(wèn)題題。。我我們們賣賣什什么么？？差差異異化化在在哪哪？？財(cái)務(wù)務(wù)分分析析【客戶戶訪訪談?wù)勈崾崂砝怼恳韵孪陆o給出出的的啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)建建議議基基于于廣廣泛泛而而有有針針對(duì)對(duì)性性的的深深入入訪訪談?wù)労秃驼{(diào)調(diào)查查研研究究………上海海長(zhǎng)長(zhǎng)風(fēng)風(fēng)游游艇艇俱俱樂(lè)樂(lè)部部上海海大大都都會(huì)會(huì)游游艇艇俱俱樂(lè)樂(lè)部部上海海金金茂茂盛盛融融游游艇艇俱俱樂(lè)樂(lè)部部浙江博安安游艇會(huì)會(huì)無(wú)錫太湖湖山水游游艇俱樂(lè)樂(lè)部蘇州太湖湖水星游游艇俱樂(lè)樂(lè)部九龍山莊莊游艇俱俱樂(lè)部寧波萊悅悅游艇俱俱樂(lè)部青島銀海海國(guó)際游游艇俱樂(lè)樂(lè)部廣州番禺禺萊茵游游艇會(huì)所所深圳萬(wàn)科科浪騎游游艇會(huì)三亞鴻州州國(guó)際游游艇會(huì)三亞揚(yáng)帆帆游艇俱俱樂(lè)部三亞振源源游艇俱俱樂(lè)部卡納湖谷谷成交客客戶25組：寧波化學(xué)學(xué)品進(jìn)出出口貿(mào)易易羅總寧波某制制衣公司司陳總寧波某鋼鋼球公司司鐘總寧波高端端客戶俞俞總寧波高端端客戶胡胡總……九龍山莊莊馬爾貝貝拉意向向客戶嘉興高端端客戶黃黃先生世聯(lián)資源源高端客客戶溫州商會(huì)會(huì)沈總福建廈門門高端客客戶林先先生常州游艇艇玩家徐徐先生……世聯(lián)寧波波分公司司市場(chǎng)部部世聯(lián)寧波波代理盤盤源：萬(wàn)科云鷺鷺灣中海雍城城世家萬(wàn)科城金地東御御項(xiàng)目組市市調(diào)隨機(jī)機(jī)訪談世茂海濱濱花園龍湖滟瀾瀾海岸華潤(rùn)凱旋旋門黃山豪庭庭住戶綠城朱家家尖度假假村璞緹?！鄭u、上上海、江江浙、深深廣、海海南等地地14個(gè)游艇俱俱樂(lè)部：：九龍山莊莊、卡納納湖谷以以及世聯(lián)聯(lián)資源高高端客戶戶30組：世聯(lián)寧波波分公司司及項(xiàng)目目組市調(diào)調(diào)樓盤資資源：上海江浙青島深廣海南【核心目標(biāo)標(biāo)界定】在實(shí)現(xiàn)游游艇資源源高端立立勢(shì)的同同時(shí)，滿滿足首期期資金回回現(xiàn)需求求甲方目標(biāo)標(biāo)：既在打造造游艇特特色實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高端立立勢(shì)的同同時(shí)，又又要兼顧顧成本控控制實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一定資資金回現(xiàn)現(xiàn)，從而而完成項(xiàng)項(xiàng)目的成成功啟動(dòng)動(dòng)高端資源源整合立勢(shì)！首期開(kāi)發(fā)發(fā)資金回回現(xiàn)項(xiàng)目首期期成功啟啟動(dòng)【功能構(gòu)成成】從立勢(shì)與與回現(xiàn)兩兩個(gè)要求求出發(fā)，，啟動(dòng)區(qū)區(qū)主要包包括游艇艇展示/基礎(chǔ)設(shè)施施、高端端配套服服務(wù)、住住宅以及及商業(yè)等等功能游艇展示示及游艇艇基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施游艇展示示接待中中心游艇基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施高端配套套服務(wù)設(shè)設(shè)施五星級(jí)酒酒店游艇會(huì)所所住宅產(chǎn)品品高層/小高層普普通住宅宅經(jīng)濟(jì)型別別墅頂級(jí)高端端別墅商業(yè)產(chǎn)品品酒店式公公寓商業(yè)游艇泊位碼頭游艇駕駛駛培訓(xùn)學(xué)學(xué)校維修基地地干船倉(cāng)碼頭管理理處啟動(dòng)區(qū)企業(yè)會(huì)所所【1、游艇展展示/游艇基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施】各盈利點(diǎn)點(diǎn)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀：前前景看好好，但現(xiàn)現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)容量有有限，不不確定性性大，且且需要一一段時(shí)間間的市場(chǎng)場(chǎng)培育，，在啟動(dòng)動(dòng)期的回回現(xiàn)能力力有限各盈利點(diǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)狀游艇銷售全國(guó)一年購(gòu)買游艇的人數(shù)不足500人，全國(guó)一年的銷售收入在10個(gè)億左右——賓士域游艇代理袁勇游艇銷售的情況并不理想，銷售速度1～2艘/年，價(jià)格幾十萬(wàn)到一百多萬(wàn)-——舟山藍(lán)堡銷售人員泊位銷售泊位相對(duì)游艇更為稀缺，從游艇俱樂(lè)部持續(xù)發(fā)展的角度，目前多以租賃為主銷售價(jià)格現(xiàn)狀：嘉興九龍山莊將軍游艇俱樂(lè)部：約12米，60萬(wàn)；青島銀海國(guó)際游艇俱樂(lè)部：36英尺，20年產(chǎn)權(quán)，149萬(wàn)；60英尺，20年產(chǎn)權(quán)，319萬(wàn)；無(wú)錫太湖山水游艇俱樂(lè)部：約14米，產(chǎn)權(quán)40年，246萬(wàn)以九龍山莊游艇俱樂(lè)部為例，泊位從07年開(kāi)始銷售，目前98個(gè)泊位大概賣出一半，另一半現(xiàn)在客源不足會(huì)籍銷售07年起已賣出700余張卡；5萬(wàn)進(jìn)會(huì)，3800一年——九龍山莊將軍游艇俱樂(lè)部太湖水星俱樂(lè)部1999年對(duì)外營(yíng)業(yè)，目前會(huì)員數(shù)量在600人左右，保證年增長(zhǎng)在10%左右，36.8萬(wàn)個(gè)人會(huì)員，45.8萬(wàn)企業(yè)會(huì)員——太湖水星俱樂(lè)部俱樂(lè)部其他服務(wù)性盈利游艇俱樂(lè)部一般都做兩項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)，游艇銷售和游艇俱樂(lè)部。游艇銷售是主力盈利機(jī)構(gòu)，而游艇俱樂(lè)部一般是虧本的——太湖水星俱樂(lè)部Michael消費(fèi)頻率：個(gè)人會(huì)員消費(fèi)頻率，平均為2～3次/月。企業(yè)會(huì)員消費(fèi)頻率，平均為4～5次/月影響國(guó)內(nèi)內(nèi)游艇市市場(chǎng)的因因素有三三個(gè)：第一是是稅收高高。國(guó)內(nèi)內(nèi)游艇征征稅高達(dá)達(dá)43%，而國(guó)外外游艇稅稅收很低低，甚至至是免稅稅。第二二是服務(wù)務(wù)設(shè)施少少。第三三是國(guó)內(nèi)內(nèi)游艇玩玩家和買買家都還還非常少少，屬于于貴族消消費(fèi)——賓士域游游艇代理理袁勇【游艇展示示/游艇基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施】游艇類客客戶需求求現(xiàn)狀：：對(duì)游艇艇本身的的需求目目前以商商務(wù)招待待為主，，對(duì)周邊邊商業(yè)配配套的需需求集中中在基本本的餐飲飲及休閑閑客戶來(lái)源源地域：沿海發(fā)達(dá)達(dá)城市、、外籍人人士職業(yè)特征征：政府官員員、私營(yíng)營(yíng)業(yè)主、、企業(yè)高高管對(duì)游艇的的相關(guān)需需求目的：商務(wù)接接待大于于家庭娛娛樂(lè)大于于個(gè)人休休閑消費(fèi)頻率率：個(gè)人會(huì)會(huì)員消費(fèi)費(fèi)頻率，，平均為為2～3次/月。企業(yè)業(yè)會(huì)員消消費(fèi)頻率率，平均均為4～5次/月主要消費(fèi)費(fèi)活動(dòng)：：宴請(qǐng)、海海釣、帆帆船、潛潛水等；；婚紗攝攝影、拓拓展和露露營(yíng)等對(duì)游艇周周邊商業(yè)業(yè)配套的的相關(guān)需需求對(duì)于游游艇周周邊的的商業(yè)業(yè)配套套需求求集中中在：餐飲飲、KTV、游泳泳池、、會(huì)議議室等等相關(guān)關(guān)設(shè)施施【游艇展展示/游艇基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施】游艇類類客戶戶需求求現(xiàn)狀狀：擁?yè)碛?00人以上上會(huì)員員基礎(chǔ)礎(chǔ)，成成規(guī)模模且具具有影影響力力的俱俱樂(lè)部部能帶帶來(lái)周周邊房房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)業(yè)需求求俱樂(lè)部部會(huì)員員是否否考慮慮在周周邊置置業(yè)（針對(duì)對(duì)獨(dú)立立運(yùn)營(yíng)營(yíng)的游游艇俱俱樂(lè)部部）調(diào)研目目的：：了解獨(dú)獨(dú)立運(yùn)運(yùn)營(yíng)的的游艇艇俱樂(lè)樂(lè)部的的會(huì)員員是否否會(huì)考考慮在在俱樂(lè)樂(lè)部周周邊置置業(yè)。。會(huì)員數(shù)量泊位數(shù)量運(yùn)營(yíng)方式入會(huì)方式備注太湖水星600+160+封閉式終身制每年限入會(huì)20人，保證會(huì)員稀缺性及會(huì)籍費(fèi)用的增長(zhǎng)率無(wú)錫山水208168封閉式終身制聘請(qǐng)國(guó)外游艇運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)青島銀海301～400366開(kāi)放式終身/年費(fèi)制青島第1家，全國(guó)第3家寧波萊悅80～100——封閉式終身制澳大利亞背景運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)四家會(huì)會(huì)員有有意向向在周周邊置置業(yè)的的俱樂(lè)樂(lè)部特特征：：會(huì)員人數(shù)超超過(guò)200人，具有地域域性的影響響力（寧波波萊悅除外外）。采用用終身身制制入入會(huì)會(huì)、、封封閉閉式式運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的方方式式。?！居瓮д拐故臼?游艇艇基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施】游艇艇類類客客戶戶需需求求現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：對(duì)對(duì)別別墅墅（（聯(lián)聯(lián)排排））、、獨(dú)獨(dú)棟棟等等高高端端物物業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品需需求求明明顯顯，，且且總總價(jià)價(jià)承承受受能能力力高高，，800萬(wàn)以以上上；；俱俱樂(lè)樂(lè)部部與與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商存存在在互互利利的的合合作作方方式式海信信地地產(chǎn)產(chǎn)在在俱俱樂(lè)樂(lè)部部周周邊邊的的別墅墅盤盤里有有很很多多會(huì)會(huì)員員置置業(yè)業(yè)。?！鄭u島銀銀海海國(guó)國(guó)際際游游艇艇俱俱樂(lè)樂(lè)部部俱樂(lè)樂(lè)部部周周邊邊有有別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目，，車車程程10分鐘鐘，，不不少少會(huì)會(huì)員員在在該該樓樓盤盤買買房房。。別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目，，獨(dú)獨(dú)棟棟，，350～700m2/套，，800萬(wàn)以以上上；；價(jià)價(jià)格格高高的的能能達(dá)達(dá)到到2000+萬(wàn)/套，，但但還還不不是是樓樓王王。?！獰o(wú)錫錫太太湖湖山山水水游游艇艇俱俱樂(lè)樂(lè)部部開(kāi)發(fā)發(fā)商商是是俱俱樂(lè)樂(lè)部部的的會(huì)會(huì)員員，，在在俱俱樂(lè)樂(lè)部部打打廣廣告告，，拉拉會(huì)會(huì)員員。。會(huì)會(huì)員員在在與與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商達(dá)達(dá)成成一一致致前前提提下下，，俱樂(lè)樂(lè)部部能能再再為為會(huì)會(huì)員員爭(zhēng)爭(zhēng)取取20萬(wàn)元元的的總總價(jià)價(jià)優(yōu)優(yōu)惠惠。。———無(wú)錫錫太太湖湖山山水水游游艇艇俱俱樂(lè)樂(lè)部部20~30%的會(huì)會(huì)員員有意意向向在在周周邊邊置置業(yè)業(yè)，，甚甚至至有有會(huì)會(huì)員員1人買買5幢。。———蘇州州太太湖湖水水星星游游艇艇俱俱樂(lè)樂(lè)部部游艇艇玩玩家家和和買買家家會(huì)會(huì)考考慮慮在在周周圍圍置置業(yè)業(yè)，，如如果果房房源源好好，，這這些些會(huì)會(huì)員員會(huì)會(huì)喜喜歡歡游艇艇入入戶戶別別墅墅。?！獙幉úㄈR萊悅悅游游艇艇俱俱樂(lè)樂(lè)部部會(huì)員員單單位位的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品，，如如華華潤(rùn)潤(rùn)家家族族、、花花樣樣年年集集團(tuán)團(tuán)，，有有置置業(yè)業(yè)需需求求的的會(huì)員員可可在在正正常常優(yōu)優(yōu)惠惠價(jià)價(jià)格格后后，，再再享享受受1%的折扣。?！K州太湖湖水星游游艇俱樂(lè)樂(lè)部置業(yè)意向向會(huì)員對(duì)對(duì)別墅等等高端物物業(yè)需求求明顯俱樂(lè)部與與開(kāi)發(fā)商商建立互互惠雙贏贏的合作作方式【游艇展示示/游艇基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施】小結(jié)：?jiǎn)?dòng)期作作為高端端立勢(shì)的的必要核核心要素素，但成成本投入入較大，，先期回回現(xiàn)能力力有限；；游艇帶帶來(lái)的商商業(yè)配套套需求集集中在基基本的餐餐飲、休休閑等，，只有成成規(guī)模具具有影響響力的俱俱樂(lè)部能能帶動(dòng)一一定的高高端別墅墅置業(yè)游艇資源源高端立立勢(shì)的核核心要素素：游艇展示示接待中中心：包括碼頭頭、泊位位、游艇艇等展示示先行的的基本要要素游艇基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施：：包括維修修基地、、干船艙艙、游艇艇駕駛培培訓(xùn)學(xué)校校及碼頭頭管理處處等基礎(chǔ)礎(chǔ)配套服服務(wù)設(shè)施施資金沉淀淀大，成成本沖擊擊：碼頭、維維修基地地、管理理處及游游艇駕駛駛培訓(xùn)學(xué)學(xué)校等設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)均需大大量資金金投入初期展示示用游艇艇的購(gòu)置置及維護(hù)護(hù)等相關(guān)關(guān)費(fèi)用游艇銷售售、泊位位銷售可可輔助回回現(xiàn)：游艇、泊泊位、會(huì)會(huì)籍等能能夠通過(guò)過(guò)對(duì)外銷銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一定成成本回收收但在初期期啟動(dòng)階階段項(xiàng)目目尚未成成熟時(shí)，，銷售回回現(xiàn)效果果有限初期泊位位數(shù)量有有限，俱俱樂(lè)部等等尚未成成熟，對(duì)對(duì)客戶吸吸引力較較弱國(guó)內(nèi)游艇艇市場(chǎng)的的大背景景現(xiàn)狀下下，游艇艇銷售預(yù)預(yù)期不宜宜過(guò)高游艇帶來(lái)來(lái)的商業(yè)業(yè)配套需需求集中中在基本本的餐飲飲、休閑閑；在房房地產(chǎn)置置業(yè)帶動(dòng)動(dòng)上，只只有等俱俱樂(lè)部運(yùn)運(yùn)營(yíng)已形形成規(guī)模模與影響響力時(shí)才才有望實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)周周邊的置置業(yè)帶動(dòng)動(dòng)：【2、高端配配套服務(wù)務(wù)設(shè)施】控成本原原則下滿滿足高端端形象立立勢(shì)，選選擇適度度規(guī)模的的游艇會(huì)會(huì)所和低低密度五五星酒店店兩種必必要配套套設(shè)施游艇會(huì)所所：游艇主題題，提供供完善功功能與高高品質(zhì)享享受雙重定位位，針對(duì)對(duì)游艇客戶戶的同時(shí)，，向首期期少數(shù)高端別墅墅業(yè)主開(kāi)放基于啟動(dòng)動(dòng)區(qū)成本本及2平方公里里大區(qū)域域范圍里里多會(huì)所所考慮，，首期會(huì)會(huì)所應(yīng)控制規(guī)模模不宜過(guò)大大低密度五五星級(jí)酒酒店：有利于契合項(xiàng)目低密度社社區(qū)的整體意向便于分期建設(shè)設(shè)，最初建建造能滿滿足首期期需求的的小部分分體量，，后期隨隨發(fā)展持持續(xù)推進(jìn)進(jìn)，更利于啟動(dòng)區(qū)成本控制制低密度具具有更顯顯著的度度假意向向，便于通過(guò)風(fēng)格格、立面面等營(yíng)造濃郁的濱海度假假氛圍游艇會(huì)所所是承載載游艇相相關(guān)服務(wù)務(wù)的最核核心設(shè)施施，其功功能性與與品質(zhì)最最能彰顯顯游艇消消費(fèi)的高高貴尊感感；星級(jí)酒店店是項(xiàng)目目初期樹(shù)樹(shù)形象、、旅游度度假產(chǎn)品品開(kāi)發(fā)的的必備選選擇。因此，高高端立勢(shì)勢(shì)+成本控制制，只以以此兩項(xiàng)項(xiàng)核心配配套來(lái)打打造區(qū)域域高端形形象?！?、頂級(jí)別別墅】市場(chǎng)情況況：東錢錢湖區(qū)域域因優(yōu)越越的自然然環(huán)境成成為寧波波市場(chǎng)唯唯一的豪豪宅區(qū)；；濱海區(qū)區(qū)域目前前只有舟舟山地區(qū)區(qū)發(fā)展較較為成熟熟柏悅國(guó)際會(huì)議中心中海·東湖官邸華潤(rùn)卡納湖谷悅府錢湖御景灣雅戈?duì)枴は愫称瑓^(qū)一：：東錢湖湖板塊片區(qū)二：：沿海岸岸線濱海海片區(qū)普陀國(guó)際游艇會(huì)·藍(lán)堡（在售）綠城朱家尖東沙度假村（在售）璞緹海（在售）松蘭山壹號(hào)（未開(kāi)盤）白沙灣玫瑰園（在售）陽(yáng)光海灣（未建成）九唐受益于東東錢湖旅旅游度假假區(qū)的成成果打造造，以優(yōu)優(yōu)越自然然環(huán)境著著稱一線湖景景區(qū)域以以別墅項(xiàng)項(xiàng)目為主主，為寧波唯一一的豪宅宅區(qū)周邊濱海海度假產(chǎn)產(chǎn)品主要要集中于于舟山、、象山、、奉化三三大板塊塊；象山和豐豐化板塊塊均處于于建設(shè)中中，目前前只舟山區(qū)域域發(fā)展較較為成熟熟【頂級(jí)別墅墅】東錢湖板板塊：歷歷史文脈脈積淀形形成具有有唯一性性的區(qū)位位價(jià)值，，稀缺一一線湖景景，山水水景觀資資源豐富富，旅游游度假區(qū)區(qū)形象及及高端配配套，頂頂級(jí)項(xiàng)目目扎堆，，成就寧寧波最典典型的豪豪宅區(qū)，，年去化化量在20~25套左右項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型面積段（m2）棟均占地（畝）總價(jià)段（元/套）去化速率華潤(rùn)卡納湖谷獨(dú)棟600-10002.0～3.01200萬(wàn)起08.8開(kāi)盤，共銷售143套，2.5套/月雙拼420-5201.0～1.51000-2000萬(wàn)九唐獨(dú)棟725～11002.0～3.02500萬(wàn)2011年10月開(kāi)盤，約2套/月類獨(dú)棟450～5301.3～1.5悅府獨(dú)棟310-5000.75～1.5800-1500萬(wàn)11年蓄水至12年，約認(rèn)購(gòu)20套左右錢湖御景灣獨(dú)棟500-7001.5～1.881000-3000萬(wàn)11年蓄水至12.4內(nèi)部認(rèn)購(gòu)10套左右區(qū)位資源配套產(chǎn)品力客戶構(gòu)成華潤(rùn)卡納湖谷東錢湖旅游度假區(qū)核心區(qū)三面環(huán)山，45公里東錢湖岸線，為寧波景觀資源最優(yōu)的別墅社區(qū)---地中海風(fēng)情；豪闊面寬、挑高客廳，幾乎全套間設(shè)計(jì)主要以寧波市及周邊縣市的私營(yíng)企業(yè)主、政府高官為主，第二居所為主九唐東錢湖旅游度假區(qū)環(huán)湖南路背靠福泉山，東北向湖，屬湖景山地高端住宅用地高爾夫、國(guó)賓館、游艇碼頭原汁原味英、法、意經(jīng)典大宅，全進(jìn)口原石立面未開(kāi)盤悅府柏悅酒店度假園區(qū)東錢湖一線湖景，背山臨湖，依水而建世界級(jí)柏悅酒店頂級(jí)服務(wù)全二層獨(dú)棟，建筑南北間距達(dá)14米左右，精裝私家花園主要以鄞州區(qū)商業(yè)人士為主，以自住兼顧投資為主錢湖御景灣東錢湖核心景區(qū)踞半山之上，一攬錢湖高爾夫、國(guó)賓館、游艇碼頭500-700平米獨(dú)棟別墅未開(kāi)盤產(chǎn)品與市市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值點(diǎn)作為寧波波市場(chǎng)最最被認(rèn)可可的高端端別墅板板塊（富富人區(qū)）），年去去化量在在20~25套左右區(qū)位價(jià)值值，旅游游度假區(qū)區(qū)形象提提升，以以及優(yōu)越越的一線線湖景資資源，是是構(gòu)成豪豪宅區(qū)域域的最主主要因素素項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型面積段（m2）總價(jià)段（元/套）去化速率普陀國(guó)際游艇會(huì)·藍(lán)堡獨(dú)棟260~470800～3000萬(wàn)房地產(chǎn)高速發(fā)展期，09年開(kāi)盤，至今一期推出23套，銷售19套，內(nèi)定2套，在售2套，去化速度，6～7套/年；以1500～2000萬(wàn)/套的中間價(jià)格計(jì)算，年回款總額約0.9～1.4億元區(qū)位復(fù)合資源配套產(chǎn)品力客戶構(gòu)成普陀國(guó)際游艇會(huì)·藍(lán)堡朱家尖漳州灣，緊鄰全國(guó)最富有的漁村風(fēng)景區(qū)、濱海、山體坡地等高爾夫、游艇半山獨(dú)棟別墅寧波、杭州客戶為主圈層概念突出，絕大多數(shù)都是朋友圈以老帶新的方式介紹游艇銷售和別墅銷售分開(kāi)，游艇客戶和別墅客戶的重合性也不大，屬于兩撥客戶產(chǎn)品與市市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值點(diǎn)濱海、山山體坡地地、游艇艇、高爾爾夫的優(yōu)優(yōu)質(zhì)資源源復(fù)合是是項(xiàng)目最最主要的的核心價(jià)價(jià)值點(diǎn)【頂級(jí)別墅墅】舟山區(qū)域域板塊：：以藍(lán)堡堡項(xiàng)目為為代表，，非典型型豪宅區(qū)區(qū)，但自自然與配配套資源源強(qiáng)勢(shì)，，且屬于于大普陀陀山旅游游度假板板塊，年年去化6-7套，回款款額在0.9-1.4億元房地產(chǎn)高高速發(fā)展展期去化化速度在在6~7套/年，回款款額在0.9-1.4億【頂級(jí)別墅墅】市場(chǎng)小結(jié)結(jié)：區(qū)位位、資源源是千萬(wàn)萬(wàn)級(jí)以上上頂級(jí)別別墅的主主要構(gòu)成成要素，，但區(qū)域域認(rèn)知明明顯，非非典型豪豪宅區(qū)在在具備復(fù)復(fù)合資源源的前提提下，存存在打造造的可能能性，但但去化速速度緩慢慢單棟總價(jià)價(jià)千萬(wàn)以以上：獨(dú)棟類產(chǎn)產(chǎn)品主力力面積在在500平方米以以上主力總價(jià)價(jià)段在1000萬(wàn)~3000萬(wàn)區(qū)域認(rèn)知知對(duì)去化化速度影影響明顯顯：東錢湖作作為寧波波最典型型的豪宅宅區(qū)域，，高端產(chǎn)產(chǎn)品需求求旺盛，，年去化化量達(dá)20~25套舟山朱家家尖地區(qū)區(qū)的藍(lán)堡堡，年去去化僅6~7套頂級(jí)產(chǎn)品品構(gòu)成要要素主要要體現(xiàn)在在區(qū)位、、資源和和產(chǎn)品本本身：東錢湖板板塊因優(yōu)優(yōu)越的山山、水資資源，以以及旅游游度假區(qū)區(qū)形象提提升的推推動(dòng)，成成為寧波波唯一豪豪宅區(qū)藍(lán)堡借助助風(fēng)景區(qū)區(qū)、濱海海、山體體坡地、、游艇、、高爾夫夫等復(fù)合合優(yōu)質(zhì)資資源實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高端立立勢(shì)大面積純純獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品形式式塑造了了絕對(duì)的的高端與與尊貴非典型豪豪宅區(qū)域域市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度有有限，去去化緩慢慢：舟山朱家家尖的藍(lán)藍(lán)堡項(xiàng)目目，即便便有優(yōu)質(zhì)質(zhì)的環(huán)境境及高度度的高爾爾夫、游游艇等配配套，但但勢(shì)單力力薄，區(qū)區(qū)域陌生生，并未未形成豪豪宅集聚聚效應(yīng)房地產(chǎn)高高速發(fā)展展期，去去化速度度6～7套/年；客戶地域域來(lái)源職業(yè)特征征總價(jià)段承承受【頂級(jí)別墅墅】訪談客戶戶特征描描述：寧寧波市及及周邊縣縣市，置置業(yè)總價(jià)價(jià)千萬(wàn)以以上，主主要為私私營(yíng)企業(yè)業(yè)主客戶特征征描述寧波市及及周邊縣縣市私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、政政府高官官為主千萬(wàn)級(jí)以以上我們項(xiàng)目目算是東東錢湖周周邊最高高端的別別墅了，，客戶主主要是寧寧波市的的有錢人人，周邊邊縣市的的（客戶戶）也有有的。——世聯(lián)寧波公公司卡納湖湖谷策劃人人員主要都是私私營(yíng)業(yè)主，，寧波這邊邊中小企業(yè)業(yè)比較多。。——世聯(lián)寧波公公司市場(chǎng)部部人員優(yōu)質(zhì)資源絕絕對(duì)占有：：取決于產(chǎn)品品的景致和稀缺缺性，要么靠市市區(qū)，要么么有特色，，比如在春春曉，就要要海景特色色、空氣好好-------卡納湖谷葉葉先生中意海景房房，要能看得到到海，去三亞清清水灣的雅雅居樂(lè)、綠綠城看過(guò)房房，對(duì)環(huán)境境和產(chǎn)品認(rèn)認(rèn)可；馬爾爾貝拉太靠靠里，看不不到海，所所以不滿意意。-------嘉興黃先生生【頂級(jí)別墅】客戶置業(yè)敏敏感點(diǎn)：優(yōu)優(yōu)質(zhì)資源絕絕對(duì)占有，，中意純獨(dú)獨(dú)棟，看重重品質(zhì)對(duì)價(jià)價(jià)格不敏感感重品質(zhì)輕價(jià)價(jià)格：海景房?jī)r(jià)格格高出10%沒(méi)問(wèn)題，本身高端產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格就就不會(huì)便宜宜，要適應(yīng)一定定階層；關(guān)關(guān)鍵是要私私密性好-------嘉興黃先生生買獨(dú)棟的話話，對(duì)價(jià)格不敏感感，但看重品品質(zhì)、物管管、格調(diào)、、風(fēng)格等。。-------卡納湖谷成成交客戶葉葉先生純獨(dú)棟追求求：自己目前階階段下只會(huì)考慮獨(dú)獨(dú)棟，在卡納湖湖谷的房子子也是兩個(gè)個(gè)雙拼一起起打通的；；-------卡納湖谷葉葉先生我們這個(gè)階階段，要買買的話也只只會(huì)買獨(dú)棟棟。喜歡停停車位在底底下且充足足的產(chǎn)品，，不要停在在地上占用用上面空間間。-------卡納湖谷葛葛先生只買獨(dú)棟，聯(lián)排不接接受，價(jià)格格高一點(diǎn)無(wú)無(wú)所謂，重重私密性；；-------嘉興黃先生生【頂級(jí)別墅】對(duì)本項(xiàng)目看看法：尚不不認(rèn)可春曉曉片區(qū)高端端性；在游游艇俱樂(lè)部部尚未形成成規(guī)模時(shí)難難以實(shí)現(xiàn)因因游艇資源源而帶動(dòng)高高端物業(yè)的的購(gòu)買春曉尚未達(dá)達(dá)到此類高高端客戶區(qū)區(qū)域認(rèn)知：：寧波這邊傳傳統(tǒng)的豪宅宅區(qū)在東錢錢湖，鄞州州也有一些些，很多有有錢人買別別墅都去那那里了。-------世聯(lián)寧波公公司卡納湖湖谷策劃人人員春曉是工業(yè)業(yè)城，環(huán)境境很不好，，洋沙山還還可以，但但太遠(yuǎn)，不不考慮；3600艇位可以促促進(jìn)區(qū)域高高端意向，，但仍不會(huì)會(huì)考慮在那那置業(yè)-------卡納湖谷成成交客戶葛葛先生那天空氣好好，做高端端也可以；；但現(xiàn)階段段沒(méi)有規(guī)劃劃的東西，，無(wú)法考慮慮（區(qū)域置置業(yè)）-------卡納湖谷成成交客戶鮑鮑先生游艇資源帶帶動(dòng)物業(yè)購(gòu)購(gòu)買不明顯顯：受訪游艇俱俱樂(lè)部中，，僅有36%表示有會(huì)員員在周邊置置業(yè)這類俱樂(lè)部部都采用終終身制入會(huì)會(huì)、封閉式式運(yùn)營(yíng)，且且會(huì)員超過(guò)過(guò)200人如果泊位買買在春曉的的話，不會(huì)會(huì)因?yàn)橛瓮Ш筒次辉谠诖簳远x選擇就近置置業(yè)。自己己目前住寧寧波市區(qū)，，開(kāi)車過(guò)來(lái)來(lái)也不遠(yuǎn)-------卡納湖谷葉葉先生去舟山朋友友游艇的時(shí)時(shí)候，都是是住酒店；；-------嘉興黃先生生都是當(dāng)天往往返，不在在附近住宿宿。-------溫州商會(huì)沈沈總【頂級(jí)別墅】總結(jié)——頂級(jí)別墅在在片區(qū)相對(duì)對(duì)稀缺，能能實(shí)現(xiàn)一定定的標(biāo)桿昭昭示作用，，但首期片片區(qū)尚未形形成高端認(rèn)認(rèn)知/海景資源無(wú)無(wú)法強(qiáng)勢(shì)占占有/游艇俱樂(lè)部部形成影響響力尚需時(shí)時(shí)日的前提提下，頂級(jí)級(jí)別墅僅能能承擔(dān)輔助助回現(xiàn)產(chǎn)品品角色，并并拔升本案案高端形象象絕對(duì)優(yōu)質(zhì)資資源一線占占有，高總總價(jià)最頂級(jí)級(jí)形象彰顯顯，但普遍遍去化回款款緩慢游艇銷售對(duì)對(duì)物業(yè)銷售售的促進(jìn)作作用不明顯顯高品質(zhì)形象象提升輔助回現(xiàn)存在頂級(jí)客客戶，但講講究資源獨(dú)獨(dú)占與產(chǎn)品品品質(zhì)春曉區(qū)域在啟動(dòng)先期期，由于資資源的不到到位，難以以匹配頂級(jí)級(jí)的打造要要求因游艇資源源增加物業(yè)業(yè)購(gòu)買的意意向不明顯顯市場(chǎng)反應(yīng)：：客戶驗(yàn)證：：頂級(jí)高端別別墅：頂級(jí)別墅在在區(qū)域內(nèi)稀稀缺，在項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)期期具有標(biāo)桿桿昭示，拔拔升片區(qū)形形象的作用用；但啟動(dòng)初期期做為主力力，面臨客客戶以及市市場(chǎng)去化的的巨大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。建議不不占用過(guò)多多回現(xiàn)體量量，選取資資源最優(yōu)區(qū)區(qū)域少量精精品打造核心目標(biāo)（（立勢(shì)+回現(xiàn)）頂級(jí)別墅在在項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)初期的角角色定位應(yīng)應(yīng)是：承擔(dān)拔升品品質(zhì)形象的的輔助回現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品；項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型面積段（m2）總價(jià)段（元/套）去化速率世茂海濱花園聯(lián)排233-250250萬(wàn)~300萬(wàn)聯(lián)排104套，雙拼36套，8～9套/月；以280萬(wàn)/套的中間價(jià)格計(jì)算，月還款總額約2000萬(wàn)～2500萬(wàn)元，一年回款2.4~3億元龍湖滟瀾海岸疊墅85-106㎡90萬(wàn)~200萬(wàn)未開(kāi)盤2個(gè)月內(nèi)，滟瀾會(huì)辦卡會(huì)員5000組區(qū)位資源配套產(chǎn)品力客戶構(gòu)成世茂海濱花園春曉濱海五星級(jí)酒店純粹英倫風(fēng)格低總價(jià)、送地下室及露臺(tái)集聚在北侖區(qū)，首次別墅置業(yè)人群購(gòu)房目的：自住+投資+度假龍湖滟瀾海岸11萬(wàn)平米商業(yè)創(chuàng)新型度假產(chǎn)品高附加值（地下室、露臺(tái)、花園等），實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)空間北侖區(qū)地緣客戶為絕對(duì)主力產(chǎn)品與市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)點(diǎn)主力面積250平米以內(nèi)，，總價(jià)300萬(wàn)內(nèi)，銷售售去化樂(lè)觀觀低總價(jià)高附附加值，低低密度產(chǎn)品品意向【4經(jīng)濟(jì)型別墅墅】市場(chǎng)情況：：片區(qū)當(dāng)前前最主要的的供應(yīng)產(chǎn)品品，控面積積總價(jià)走高高溢價(jià)路線線，市場(chǎng)反反應(yīng)良好客戶地域來(lái)來(lái)源職業(yè)特征總價(jià)段承受受客戶特征描描述北侖及春曉曉周邊區(qū)域域主要為私營(yíng)營(yíng)業(yè)主、企企業(yè)高管100-300萬(wàn)過(guò)來(lái)這邊買買房的主要要還是北侖侖的，其他他地方太遠(yuǎn)遠(yuǎn)。——世茂海濱花花園銷售人人員北侖的啊，，基本都是是北侖的客客戶?！埡贋懞：０朵N售人人員【經(jīng)濟(jì)型別墅墅】訪談客戶特特征描述：：北侖及春春曉周邊區(qū)區(qū)域，置業(yè)業(yè)總價(jià)300萬(wàn)以內(nèi)，主主要為私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主、、企業(yè)高管管北侖地緣客客戶占絕對(duì)對(duì)主體：目前客戶主主要還是北北侖地緣客客戶，慈溪溪、奉化、、寧海等郊郊縣過(guò)來(lái)太太遠(yuǎn)；-------世茂海濱花花園銷售人人員北侖太遠(yuǎn)了了，不考慮慮-------卡納湖谷成成交客戶金金先生寧波這邊地地緣性很強(qiáng)強(qiáng)的，大家家都在自己己區(qū)域買房房，除非東東錢湖豪宅宅區(qū)，或者者鄞州。北北侖那邊這這邊偏，不不會(huì)有別的的地方的人人過(guò)去買房房的。-------世聯(lián)寧波公公司-萬(wàn)科城策劃劃人員多為首次別別墅置業(yè)客客戶：集聚在北侖侖區(qū)，聯(lián)排排客戶是首首次別墅置置業(yè)人群，，雙拼產(chǎn)品品買主為已已有購(gòu)物經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的別墅墅老業(yè)主-------世茂海濱花花園銷售人人員以前沒(méi)有買買過(guò)別墅，，聽(tīng)說(shuō)這里里的聯(lián)排也也不貴，過(guò)過(guò)來(lái)看看。。-------世茂海濱花花園看房客客戶這個(gè)從天到到地也都有有，別墅太太貴了。-------龍湖滟瀾海海岸看房客客戶【經(jīng)濟(jì)型別墅墅】客戶類別：：北侖地緣緣客戶占絕絕對(duì)主體，，多為首次次別墅置業(yè)業(yè)自住+投資+度假：自己住啊，，平時(shí)不忙忙的時(shí)候就就在這邊住住。-------世茂海濱花花園成交客客戶周末過(guò)來(lái)住住住，環(huán)境境不錯(cuò)，放放著升值也也好。------龍湖滟瀾海海岸看房客客戶看重低密度度特性：北侖區(qū)的別別墅很少，，所以就來(lái)來(lái)這里看看看。-------世茂海濱花花園看房客客戶這房子挺新新穎的，有有露臺(tái)有院院子，跟別別墅差不多多，價(jià)格還還很實(shí)惠。。-------龍湖滟瀾海海岸看房客客戶【經(jīng)濟(jì)型別墅墅】置業(yè)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：低總價(jià)價(jià)實(shí)現(xiàn)低密密居住體驗(yàn)驗(yàn)是該類產(chǎn)產(chǎn)品最大的的吸引力低總價(jià)高性性價(jià)比：200多萬(wàn)就能買買個(gè)小別墅墅住，也不不貴。-------世茂海濱花花園看房客客戶才100多萬(wàn)就能買一一套，又送花花園又送露臺(tái)臺(tái)，還有地下下室，真的很很劃算。-------龍湖滟瀾海岸岸看房客戶【經(jīng)濟(jì)型別墅】總結(jié)：?jiǎn)?dòng)區(qū)區(qū)最主流的回回現(xiàn)產(chǎn)品，但但要嚴(yán)控總價(jià)價(jià)，從高附加加與差異化方方面實(shí)現(xiàn)紅海海競(jìng)爭(zhēng)突圍片區(qū)當(dāng)前最主主要的供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品，市場(chǎng)反反應(yīng)良好控面積低總價(jià)價(jià)，通過(guò)高附附加值實(shí)現(xiàn)高高溢價(jià)突破控總價(jià)高附加加北侖地緣客戶戶占絕對(duì)主體體多為首次別墅墅置業(yè)客戶低總價(jià)是最大大的產(chǎn)品吸引引力市場(chǎng)反應(yīng)：客戶驗(yàn)證：經(jīng)濟(jì)型別墅：：經(jīng)濟(jì)型別墅是是目前區(qū)域內(nèi)內(nèi)主流競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)產(chǎn)品，客戶資資源樂(lè)觀但面面積嚴(yán)重紅海海競(jìng)爭(zhēng)；提供高附加嚴(yán)嚴(yán)控低總價(jià)的的同時(shí)，著重重突出產(chǎn)品差差異化，以圖圖在競(jìng)爭(zhēng)紅海海中勝利突圍圍；：資金回現(xiàn)主力力；核心目標(biāo)差異化經(jīng)濟(jì)型別墅在在項(xiàng)目啟動(dòng)初初期的角色定定位應(yīng)是：資金回現(xiàn)主力力；回現(xiàn)主力項(xiàng)目名稱面積段（m2）總價(jià)段（元/套）去化速率春曉世茂海濱花園60～12042～100萬(wàn)2010年12月開(kāi)盤，至12年2月，去化80%~90%約12萬(wàn)方；限購(gòu)之后，價(jià)格走低速率放緩，但仍去化良好（264套去化200多套）北侖中心區(qū)世茂世界灣76/90/138/15970-190------------ART藍(lán)山98-138110-160東方港城134/139107-132里仁花園四期150-200180-240黃山豪庭二期92-170110-204華潤(rùn)中海凱旋門110/137/165130-200產(chǎn)品與市場(chǎng)表表現(xiàn)北侖中心區(qū)同同質(zhì)化產(chǎn)品大大體量供應(yīng)，，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，客戶外外溢空間有限限世茂大體量入入市取得良好好去化，回現(xiàn)現(xiàn)迅速；但后后期市場(chǎng)趨于于飽和，銷售售乏力【5高層/小高層】市場(chǎng)情況：北北侖中心區(qū)絕絕對(duì)主流供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品，供量量大競(jìng)爭(zhēng)激烈烈；世茂大體體量入市回現(xiàn)現(xiàn)迅速，但當(dāng)當(dāng)前片區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)趨于飽和銷銷售乏力【高層/小高層】客戶訪談：寧寧波客戶對(duì)區(qū)區(qū)域尚有一定定抗性，北侖侖地緣客戶占占絕對(duì)主體；；購(gòu)買者以投投資為主，春春曉產(chǎn)業(yè)型自自住客戶目前前容量較少北侖地緣客戶戶占絕對(duì)主體體：目前客戶主要要還是北侖地地緣客戶，慈慈溪、奉化、、寧海等郊縣縣過(guò)來(lái)太遠(yuǎn)；；-------世茂海濱花園園銷售人員北侖城區(qū)就有有很多房子可可選，生活什什么的都更方方便，春曉有有點(diǎn)兒遠(yuǎn)了。。-------黃山豪庭住戶戶周邊什么都沒(méi)沒(méi)有，過(guò)來(lái)住住挺不方便的的。-------世茂海濱花園園看房客戶投資客為主，，兼有少量北北侖城區(qū)擠壓壓外溢的自住住客戶：春曉現(xiàn)在也在在慢慢發(fā)展，，規(guī)劃什么的的都挺不錯(cuò)，，看好它的升升值前景。-------世茂海濱花園園看房客戶自住客戶主要要是北侖的小小白領(lǐng)，選擇擇原因：價(jià)格格便宜，買下下來(lái)均價(jià)8000元/平米（世茂的的小區(qū)均價(jià)12000元/平方米）；本本項(xiàng)目小區(qū)環(huán)環(huán)境好，并且且價(jià)格也算北北侖最便宜的的。當(dāng)然，這這部分客戶也也得進(jìn)行銷售售洗腦。-------世茂海濱花園園銷售人員寧波客戶對(duì)本本片區(qū)具有一一定區(qū)域抗性性：寧波市民對(duì)北北侖，特別是是對(duì)春曉新城城的感知性不不強(qiáng)。-------世聯(lián)寧波公司司策劃人員梅山這邊某個(gè)個(gè)島上將有一一個(gè)化工廠，，距離比較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，但如果起起風(fēng)的話，客客戶擔(dān)心會(huì)有有污染。-------世茂海海濱花花園銷銷售人人員很多投投資客客投資資多了了具有有一定定經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，有有些規(guī)規(guī)劃的的很好好但實(shí)實(shí)際最最后并并沒(méi)有有開(kāi)發(fā)發(fā)起來(lái)來(lái)，其其實(shí)像像本片片區(qū)的的規(guī)劃劃是否否能夠夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)，我我們自自己也也不確確定。。投資資者對(duì)對(duì)片區(qū)區(qū)未來(lái)來(lái)規(guī)劃劃預(yù)期期不足足。-------世茂海海濱花花園銷銷售人人員【高層/小高層層】總結(jié)：：多元元化產(chǎn)產(chǎn)品，，豐富富產(chǎn)品品線，，抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)北侖中中心區(qū)區(qū)同質(zhì)質(zhì)化產(chǎn)產(chǎn)品大大體量量供應(yīng)應(yīng)，后后續(xù)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，，客戶戶外溢溢空間間有限限世茂大大體量量入市市取得得良好好去化化，回回現(xiàn)迅迅速；；但后后期市市場(chǎng)趨趨于飽飽和，，銷售售乏力力北侖地地緣客客戶占占絕對(duì)對(duì)主體體投資客客為主主，兼兼有少少量北北侖城城區(qū)擠擠壓外外溢的的自住住型客客戶寧波客客戶對(duì)對(duì)本片片區(qū)具具有一一定區(qū)區(qū)域抗抗性市場(chǎng)反反應(yīng)：：客戶驗(yàn)驗(yàn)證：：核心目目標(biāo)高層/小高層層：從市場(chǎng)場(chǎng)與客客戶兩兩方面面出發(fā)發(fā)，在在片區(qū)區(qū)初步步飽和和與北北侖城城區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈的的情況況下，，高層層/小高層層建議議保守守量推推出，，在項(xiàng)項(xiàng)目啟啟動(dòng)初初期承承擔(dān)豐富產(chǎn)產(chǎn)品線線、輔輔助回回現(xiàn)的角色色定位位建議嚴(yán)嚴(yán)控面面積總總價(jià)，，多樣樣化產(chǎn)產(chǎn)品提提供多多種面面積選選擇多樣化化產(chǎn)品品線輔助回回現(xiàn)【6酒店式式公寓寓】市場(chǎng)情情況：：度假假類項(xiàng)項(xiàng)目首首推主主力產(chǎn)產(chǎn)品，，精裝裝修+控總價(jià)價(jià)+投資回回報(bào)，，體現(xiàn)現(xiàn)投資資潛力力，去去化回回現(xiàn)良良好項(xiàng)目名稱精裝與否面積段（m2）均價(jià)（元/m2

）總價(jià)段（元/套）去化速率綠城朱家尖度假村精裝修，4000元/平米75m218000135萬(wàn)/套一期2011年11月開(kāi)盤，257套至2012年5月中旬，售出200多套，去化率約為70～80%7個(gè)月總回款額2.7億璞緹海精裝修，5000元/平米45~70m22300070萬(wàn)起一期2010.9.12開(kāi)盤，3個(gè)月內(nèi)去化八成，剩余約20套至2011.7售罄；二期2011.8.28開(kāi)盤已售罄區(qū)位資源配套產(chǎn)品力客戶構(gòu)成綠城朱家尖度假村普陀朱家尖鎮(zhèn)東沙沙灘海濱一線臨海資源，背靠青山，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越五星級(jí)酒店精裝修，拎包可入??；觀海酒店式公寓；控總價(jià)舟山本地客戶為主璞緹海舟山普陀朱家尖南沙景區(qū)海景資源及沙雕廣場(chǎng)時(shí)尚精品酒店控面積控總價(jià)、精裝修江浙滬為主，上海占50%產(chǎn)品與與市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)綠城朱朱家尖尖度假假村、、璞緹緹海的的銷售售情況況都表表明了了酒店店公寓寓在開(kāi)開(kāi)盤初初期優(yōu)優(yōu)異的的去化化能力力而春曉曉片區(qū)區(qū)該類類產(chǎn)品品尚且且缺失失，是是規(guī)避避紅海海競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)差異異化發(fā)發(fā)展的的良好好選擇擇【酒店式式公寓寓】客戶訪訪談：：外緣緣投資資性客客戶，，關(guān)注注項(xiàng)目目資源源、總總價(jià)及及升值值前景景，存存在精精裝修修、返返租服服務(wù)需需求關(guān)注周周邊資資源、、總價(jià)價(jià)及升升值前前景：：75平米，，135萬(wàn)一套套，在在家里里就能能看到到海和和沙灘灘，買買來(lái)度度假或或升值值，都都挺方方便。。-------綠城朱朱家尖尖度假假村看看房客客戶這里在在南沙沙旁邊邊，沙雕廣廣場(chǎng)、、海灘灘……資源好好，可可以度度假，，關(guān)鍵鍵價(jià)格格也不不貴，，才100萬(wàn)，放放著也也能升升值。。-------璞緹海海意向向客戶戶外緣投投資性性客戶戶為主主：我們這這里的的客戶戶以江江浙滬滬為主主，上上海占占50%。因?yàn)闉橹凵缴揭远潭掏韭寐糜螢闉橹?，，公寓寓產(chǎn)品品面積積小總總價(jià)經(jīng)經(jīng)濟(jì)，，十分分契合合臨時(shí)時(shí)休閑閑居住住場(chǎng)所所的屬屬性。。-------璞緹海海銷售售人員員舟山本本地的的客戶戶挺多多，一一般買買來(lái)投投資用用，周