無錫物業(yè)管理規(guī)定

無錫物業(yè)管?理規(guī)定第?一章總?則第一條?為了規(guī)范?物業(yè)管理活?動，維護物?業(yè)管理各方?的合法權(quán)益?，營造良好?的居住和工?作環(huán)境，促?進和諧社區(qū)?建設(shè)，根據(jù)?《中華人民?共和國物權(quán)?法》、__?__《物業(yè)?管理條例》?、《江蘇省?物業(yè)管理條?例》等法律?、法規(guī)，結(jié)?合本市實際?，制定本條?例。第二?條本條例?適用于本市?行政區(qū)域內(nèi)?物業(yè)的使用?、維護、服?務(wù)及其監(jiān)督?管理活動。?本條例所?稱物業(yè)管理?，是指業(yè)主?通過選聘物?業(yè)服務(wù)企業(yè)?或者業(yè)主自?行對物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)的?建筑物、構(gòu)?筑物及其配?套的設(shè)施設(shè)?備和相關(guān)場?地進行維修?、養(yǎng)護、管?理，維護環(huán)?境衛(wèi)生和相?關(guān)秩序的活?動。第三?條市、縣?級市、區(qū)人?民政府應(yīng)當(dāng)?加強對物業(yè)?管理工作的?領(lǐng)導(dǎo)和組織?，制定落實?扶持政策，?建立物業(yè)管?理目標責(zé)任?機制，鼓勵?采用新技術(shù)?、新方法，?提高物業(yè)管?理和服務(wù)水?平。街道?辦事處(鎮(zhèn)?人民政府)?應(yīng)當(dāng)明確負?責(zé)物業(yè)管理?的部門和人?員;對本轄?區(qū)內(nèi)物業(yè)管?理工作進行?指導(dǎo)、協(xié)助?和監(jiān)督;協(xié)?調(diào)物業(yè)管理?與社區(qū)管理?、社區(qū)服務(wù)?,建設(shè)單位?與前期物業(yè)?服務(wù)企業(yè),?業(yè)主與物業(yè)?服務(wù)企業(yè)等?關(guān)系;落實?本轄區(qū)內(nèi)舊?住宅小區(qū)、?拆遷安置房?小區(qū)長效管?理工作。?社區(qū)居(村?)民委員會?應(yīng)當(dāng)協(xié)助、?配合街道辦?事處(鎮(zhèn)人?民政府)開?展物業(yè)管理?相關(guān)工作。?第四條?市、縣級市?、區(qū)物業(yè)管?理行政主管?部門負責(zé)本?行政區(qū)域內(nèi)?物業(yè)管理活?動的監(jiān)督管?理工作。?物業(yè)管理行?政主管部門?所屬的物業(yè)?管理機構(gòu)應(yīng)?當(dāng)根據(jù)職責(zé)?，負責(zé)本轄?區(qū)內(nèi)物業(yè)管?理活動的日?常管理工作?。市、縣?級市、區(qū)相?關(guān)部門應(yīng)當(dāng)?按照各自職?責(zé)，共同做?好物業(yè)管理?活動的有關(guān)?監(jiān)督管理工?作。第五?條市、縣?級市、區(qū)人?民政府應(yīng)當(dāng)?建立物業(yè)管?理協(xié)調(diào)機制?，協(xié)調(diào)解決?物業(yè)管理重?大問題。?街道辦事處?(鎮(zhèn)人民政?府)應(yīng)當(dāng)建?立由社區(qū)居?(村)民委?員會、公安?派出所、業(yè)?主委員會、?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)、建設(shè)單?位等參與的?聯(lián)席會議制?度，協(xié)調(diào)處?理物業(yè)管理?重大事宜。?第六條?物業(yè)服務(wù)行?業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)?加強行業(yè)自?律管理，制?定行業(yè)規(guī)范?，培訓(xùn)從業(yè)?人員，規(guī)范?從業(yè)行為，?促進誠信經(jīng)?營，提高物?業(yè)服務(wù)水平?。第七條?對在物業(yè)?管理活動中?取得顯著成?績或者獲得?市級以上物?業(yè)管理榮譽?稱號的單位?和個人，市?、縣級市、?區(qū)人民政府?應(yīng)當(dāng)給予表?彰、獎勵。?第二章?業(yè)主大會、?業(yè)主委員會?和物業(yè)管理?委員會第?八條符合?下列條件之?一的，應(yīng)當(dāng)?召開首次業(yè)?主大會或者?業(yè)主代表大?會(以下統(tǒng)?稱業(yè)主大會?)會議：?(一)物業(yè)?管理區(qū)域內(nèi)?房屋出售并?交付使用的?建筑面積達?到物業(yè)管理?區(qū)域內(nèi)建筑?總面積百分?之五十以上?的;(二?)物業(yè)管理?區(qū)域內(nèi)業(yè)主?已入住戶數(shù)?的比例達到?百分之五十?以上的。?第九條符?合成立業(yè)主?大會條件的?，街道辦事?處(鎮(zhèn)人民?政府)應(yīng)當(dāng)?在收到建設(shè)?單位或者十?人以上的業(yè)?主公開聯(lián)名?提出籌備業(yè)?主大會書面?申請后六十?日內(nèi)，組織?成立首次業(yè)?主大會籌備?組。籌備?組由業(yè)主、?街道辦事處?(鎮(zhèn)人民政?府)、建設(shè)?單位、公安?派出所、社?區(qū)居(村)?民委員會等?派員組成。?籌備組組長?由街道辦事?處(鎮(zhèn)人民?政府)指定?人員擔(dān)任。?籌備組中?的業(yè)主成員?由街道辦事?處(鎮(zhèn)人民?政府)組織?業(yè)主推薦產(chǎn)?生，推薦方?式和辦法由?街道辦事處?(鎮(zhèn)人民政?府)確定，?并事先告知?全體業(yè)主。?第十條?籌備組成員?應(yīng)當(dāng)符合下?列條件：?(一)具有?完全民事行?為能力;?(二)本人?及其直系親?屬未在同一?物業(yè)管理區(qū)?域提供物業(yè)?服務(wù)的企業(yè)?任職;(?三)無索取?、非法收受?建設(shè)單位、?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)報酬的行?為;(四?)無泄露或?者非法使用?業(yè)主資料的?行為。除?前款規(guī)定條?件外，籌備?組中的業(yè)主?成員還應(yīng)當(dāng)?遵守臨時管?理規(guī)約，交?納物業(yè)服務(wù)?費用，個人?信用記錄良?好，無犯罪?記錄。第?十一條召?開業(yè)主大會?會議，應(yīng)當(dāng)?于會議召開?十五日前通?知全體業(yè)主?，街道辦事?處(鎮(zhèn)人民?政府)、社?區(qū)居(村)?民委員會應(yīng)?當(dāng)參與指導(dǎo)?。業(yè)主代?表參加業(yè)主?大會的，應(yīng)?當(dāng)將所代表?業(yè)主的書面?意見呈交業(yè)?主大會。?第十二條?業(yè)主大會決?定以下事項?：(一)?制定和修改?業(yè)主大會議?事規(guī)則;?(二)制定?和修改管理?規(guī)約;(?三)選舉業(yè)?主委員會或?者更換業(yè)主?委員會委員?;(四)?制定物業(yè)服?務(wù)內(nèi)容、標?準以及物業(yè)?服務(wù)收費方?案;(五?)選聘和解?聘物業(yè)服務(wù)?企業(yè);(?六)籌集和?使用專項維?修資金;?(七)改建?、重建建筑?物及其附屬?設(shè)施;(?八)改變共?有部分的用?途;(九?)利用共有?部分進行經(jīng)?營以及所得?收益的分配?與使用;?(十)法律?法規(guī)或者管?理規(guī)約確定?應(yīng)當(dāng)由業(yè)主?共同決定的?事項。業(yè)?主大會決定?前款第(六?)項和第(?七)規(guī)定?的事項，應(yīng)?當(dāng)經(jīng)專有部?分占建筑物?總面積三分?之二以上的?業(yè)主且占總?人數(shù)三分之?二以上的業(yè)?主同意;決?定前款規(guī)定?的其他事項?的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)?專有部分占?建筑物總面?積過半數(shù)的?業(yè)主且占總?人數(shù)過半數(shù)?的業(yè)主同意?。第十三?條業(yè)主委?員會委員應(yīng)?當(dāng)由熱心公?益事業(yè)、責(zé)?任心強、具?有一定組織?能力的業(yè)主?擔(dān)任。業(yè)?主委員會由?五至十一人?的單數(shù)委員?組成，每屆?任期三至五?年，具體人?數(shù)、任期由?業(yè)主大會議?事規(guī)則確定?。業(yè)主有?下列情形之?一的，不得?擔(dān)任業(yè)主委?員會委員;?擔(dān)任業(yè)主?委員會委員?后，應(yīng)當(dāng)按?照業(yè)主大會?確定的規(guī)則?予以更換或?者罷免：?(一)本人?、配偶及其?直系親屬與?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)有直接利?害關(guān)系的;?(二)損?壞房屋承重?結(jié)構(gòu)、違法?搭建、破壞?房屋外貌、?擅自改變物?業(yè)使用性質(zhì)?且未改正的?;(三)?未按照規(guī)定?交納物業(yè)服?務(wù)費或者專?項維修資金?且未改正的?;(四)?違法出租房?屋且未改正?的;(五?)牟取可能?妨礙公正履?行職務(wù)的其?他利益的;?(六)有?嚴重不良信?用記錄或者?犯罪行為的?;(七)?業(yè)主大會議?事規(guī)則約定?的不得擔(dān)任?業(yè)主委員會?委員的其他?情形。業(yè)?主委員會委?員資格終止?的，應(yīng)當(dāng)自?終止之日起?三日內(nèi)將其?保管的檔案?資料、印章?以及其他屬?于業(yè)主大會?所有的財物?移交業(yè)主委?員會。第?十四條街?道辦事處(?鎮(zhèn)人民政府?)物業(yè)管理?工作人員、?首次業(yè)主大?會籌備組成?員、業(yè)主委?員會委員應(yīng)?當(dāng)接受物業(yè)?管理行政主?管部門的培?訓(xùn)，提高?物業(yè)管理水?平。第十?五條業(yè)主?委員會履行?以下職責(zé)：?(一)執(zhí)?行業(yè)主大會?決定和決議?;(二)?召集業(yè)主大?會會議、報?告物業(yè)管理?實施情況;?(三)與?業(yè)主大會選?聘的物業(yè)服?務(wù)企業(yè)簽訂?物業(yè)服務(wù)合?同;(四?)及時了解?業(yè)主、物業(yè)?使用人的意?見和建議，?監(jiān)督和協(xié)助?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)履行物業(yè)?服務(wù)合同;?(五)監(jiān)?督管理規(guī)約?的實施;?(六)督促?業(yè)主交納物?業(yè)服務(wù)費以?及其他相關(guān)?費用;(?七)組織和?監(jiān)督專項維?修資金的籌?集和使用;?(八)調(diào)?解業(yè)主之間?因物業(yè)使用?、維護和管?理產(chǎn)生的糾?紛;(九?)業(yè)主大會?賦予的其他?職責(zé)。第?十六條業(yè)?主委員會換?屆選舉，應(yīng)?當(dāng)在屆滿前?三個月告知?社區(qū)居(村?)民委員會?。街道辦事?處(鎮(zhèn)人民?政府)、社?區(qū)居(村)?民委員會應(yīng)?當(dāng)對換屆改?選工作進行?指導(dǎo)。第?十七條業(yè)?主大會選舉?產(chǎn)生新一屆?業(yè)主委員會?之日起十日?內(nèi)，上一屆?業(yè)主委員會?應(yīng)當(dāng)將其保?管的有關(guān)憑?證、檔案等?資料、印章?以及其他屬?于全體業(yè)主?共有的財物?，移交給新?一屆業(yè)主委?員會，并辦?理交接手續(xù)?。拒不移交?的，新一屆?業(yè)主委員會?可以請求物?業(yè)所在地的?街道辦事處?(鎮(zhèn)人民政?府)協(xié)助移?交，或者向?人民法院提?起訴訟。?第十八條?業(yè)主委員會?可以邀請街?道辦事處(?鎮(zhèn)人民政府?)或者社區(qū)?居(村)民?委員會對上?一屆業(yè)主委?員會的工作?經(jīng)費和經(jīng)營?性收益等情?況進行核查?，也可以委?托第三方進?行審計;核?查結(jié)果或者?審計報告應(yīng)?當(dāng)在物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)顯?著位置公示?。第十九?條有下列?情形之一的?住宅小區(qū)，?可以成立物?業(yè)管理委員?會代行業(yè)主?大會或者業(yè)?主委員會職?責(zé)：(一?)不具備成?立業(yè)主大會?條件的;?(二)具備?成立業(yè)主大?會條件但未?成立，經(jīng)物?業(yè)所在地的?縣級市、區(qū)?物業(yè)管理行?政主管部門?或者街道辦?事處(鎮(zhèn)人?民政府)反?復(fù)指導(dǎo)后仍?不能成立的?;(三)?業(yè)主委員會?不履行職責(zé)?達一年以上?、無法正常?開展工作，?需要調(diào)整或?者重新選舉?業(yè)主委員會?，經(jīng)物業(yè)所?在地的縣級?市、區(qū)物業(yè)?管理行政主?管部門或者?街道辦事處?(鎮(zhèn)人民政?府)反復(fù)指?導(dǎo)后仍不能?選舉產(chǎn)生新?一屆業(yè)主委?員會的。?第二十條?物業(yè)管理委?員會由街道?辦事處(鎮(zhèn)?人民政府)?組織成立，?成員可以由?街道辦事處?(鎮(zhèn)人民政?府)、公安?派出所、社?區(qū)居(村)?民委員會、?建設(shè)單位、?業(yè)主代表等?組成。物?業(yè)管理委員?會人數(shù)應(yīng)當(dāng)?為七到十一?人的單數(shù)，?其中業(yè)主成?員應(yīng)當(dāng)不少?于物業(yè)管理?委員會人數(shù)?的百分之五?十，由街道?辦事處(鎮(zhèn)?人民政府)?在業(yè)主代表?中推薦產(chǎn)生?。物業(yè)管理?委員會的成?員資格參照?本條例第十?三條執(zhí)行。?物業(yè)管理?委員會的人?員組成，應(yīng)?當(dāng)在物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)顯?著位置公示?。第二十?一條物業(yè)?管理委員會?代行業(yè)主大?會職責(zé)的，?作出決定前?，應(yīng)當(dāng)征求?全體業(yè)主意?見;決定作?出后，應(yīng)當(dāng)?在物業(yè)管理?區(qū)域內(nèi)顯著?位置公示，?公示時間不?少于三十日?。物業(yè)管?理委員會代?行業(yè)主委員?會職責(zé)的，?應(yīng)當(dāng)按照規(guī)?定履行職責(zé)?。對于符?合成立業(yè)主?大會條件的?，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)?籌備工作，?成立業(yè)主大?會。能夠選?舉產(chǎn)生業(yè)主?委員會的，?應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)?生業(yè)主委員?會。第二?十二條物?業(yè)管理委員?會成立之日?起三十日內(nèi)?應(yīng)當(dāng)告知物?業(yè)所在地的?縣級市、區(qū)?物業(yè)管理行?政主管部門??？h級市、?區(qū)物業(yè)管理?行政主管部?門應(yīng)當(dāng)加強?對本轄區(qū)內(nèi)?物業(yè)管理委?員會的指導(dǎo)?和監(jiān)督。?第三章前?期物業(yè)管理?第二十三?條建設(shè)單?位在申請建?設(shè)工程規(guī)劃?許可證前，?應(yīng)當(dāng)征求物?業(yè)所在地的?縣級市、區(qū)?物業(yè)管理行?政主管部門?對物業(yè)管理?區(qū)域劃分的?意見。第?二十四條?新建物業(yè)項?目明顯分割?成多個自然?小區(qū)，并且?配套設(shè)施設(shè)?備、物業(yè)服?務(wù)用房等各?自獨立配置?的，可以確?定為多個獨?立的物業(yè)管?理區(qū)域。?已經(jīng)投入使?用但尚未劃?分物業(yè)管理?區(qū)域的，由?物業(yè)所在地?的縣級市、?區(qū)物業(yè)管理?行政主管部?門會同街道?辦事處(鎮(zhèn)?人民政府)?征求業(yè)主意?見后確定物?業(yè)管理區(qū)域?，并予以公?告。第二?十五條新?建住宅以及?用于銷售的?非住宅物業(yè)?實行前期物?業(yè)管理。?在業(yè)主、業(yè)?主大會選聘?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)之前，前?期物業(yè)管理?由建設(shè)單位?負責(zé)。第?二十六條?新建物業(yè)建?設(shè)單位與依?法選聘的物?業(yè)服務(wù)企業(yè)?簽訂前期物?業(yè)服務(wù)合同?后，應(yīng)當(dāng)按?照物業(yè)服務(wù)?費用或者建?筑物管理維?護費用年度?總額的一定?比例，分別?向物業(yè)管理?行政主管部?門繳存首期?物業(yè)服務(wù)保?證金，用于?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)或者建設(shè)?單位經(jīng)督促?后仍未履行?前期物業(yè)管?理職責(zé)，而?影響業(yè)主正?常生活的應(yīng)?急處置。?前期物業(yè)服?務(wù)保證金實?行統(tǒng)一交存?、權(quán)屬不變?、專款專用?、政府監(jiān)管?、及時返回?的原則。?前期物業(yè)服?務(wù)保證金的?具體管理辦?法由市物業(yè)?管理行政主?管部門制定?。第二十?七條新建?物業(yè)在辦理?商品房預(yù)(?銷)售許可?證前，建設(shè)?單位應(yīng)當(dāng)按?照規(guī)定向物?業(yè)管理行政?主管部門辦?理物業(yè)管理?區(qū)域劃分、?前期物業(yè)服?務(wù)合同、臨?時管理規(guī)約?等備案手續(xù)?。物業(yè)管?理區(qū)域劃分?方案經(jīng)備案?后不得擅自?變更。第?二十八條?建設(shè)單位出?售物業(yè)時，?不得承諾或?者約定減免?物業(yè)服務(wù)費?用。第二?十九條物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)的物業(yè)服?務(wù)用房的具?體位置和面?積應(yīng)當(dāng)在建?設(shè)工程規(guī)劃?許可證中載?明，并在辦?理商品房預(yù)?(銷)售許?可證之前予?以確定。?新建住宅物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)的物業(yè)服?務(wù)用房，建?設(shè)單位應(yīng)當(dāng)?按照不低于?地上地下總?建筑面積千?分之四的比?例配置;新?建用于銷售?的物業(yè)管理?區(qū)域內(nèi)物業(yè)?均為非住宅?的，建設(shè)單?位應(yīng)當(dāng)按照?地上地下總?建筑面積千?分之三的比?例配置。物?業(yè)服務(wù)用房?面積低于一?百平方米的?按照一百平?方米配置，?并無償移交?。新建用?于銷售的物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)物業(yè)有住?宅和非住宅?的，住宅建?筑面積占總?建筑面積比?例高于百分?之五十的，?按照新建住?宅的標準配?置物業(yè)服務(wù)?用房;住宅?建筑面積比?例低于百分?之五十的，?按照非住宅?物業(yè)的標準?配置物業(yè)服?務(wù)用房。?第三十條?建設(shè)單位在?辦理商品房?預(yù)(銷)售?許可證時，?市、縣級市?物業(yè)管理行?政主管部門?應(yīng)當(dāng)對物業(yè)?管理區(qū)域內(nèi)?的物業(yè)服務(wù)?用房進行核?查。建設(shè)?單位在組織?竣工驗收時?，應(yīng)當(dāng)通知?市、縣級市?物業(yè)管理行?政主管部門?參加。物?業(yè)服務(wù)用房?的用途不得?擅自變更。?第三十一?條物業(yè)服?務(wù)企業(yè)承接?物業(yè)時，應(yīng)?當(dāng)對物業(yè)共?用部分、共?用設(shè)施設(shè)備?按照規(guī)定程?序進行查驗?，查驗后應(yīng)?當(dāng)與建設(shè)單?位簽訂承接?查驗協(xié)議，?辦理物業(yè)交?接手續(xù)。?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦?理承接查驗?備案手續(xù)后?，將承接查?驗情況在物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)顯著位置?公告。物?業(yè)承接查驗?的費用由建?設(shè)單位和物?業(yè)服務(wù)企業(yè)?在前期物業(yè)?服務(wù)合同中?約定。無約?定或者約定?不明的，由?建設(shè)單位承?擔(dān)。第四?章物業(yè)服?務(wù)第三十?二條從事?物業(yè)服務(wù)的?企業(yè)應(yīng)當(dāng)具?有法人資格?，依法取得?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)資質(zhì)，并?在資質(zhì)等級?范圍內(nèi)承接?物業(yè)項目。?物業(yè)服務(wù)?企業(yè)在非注?冊地承接物?業(yè)服務(wù)項目?的，應(yīng)當(dāng)持?企業(yè)法人營?業(yè)執(zhí)照、資?質(zhì)證書、誠?信證明等材?料向物業(yè)所?在地的市、?縣級市物業(yè)?行政主管部?門備案。?第三十三條?物業(yè)服務(wù)?項目實行項?目經(jīng)理責(zé)任?制。物業(yè)服?務(wù)企業(yè)在派?出項目經(jīng)理?后應(yīng)當(dāng)按照?規(guī)定報物業(yè)?所在地的物?業(yè)管理機構(gòu)?備案、建檔?。物業(yè)項?目經(jīng)理、管?理專業(yè)人員?、專業(yè)技術(shù)?人員應(yīng)當(dāng)按?照規(guī)定取得?相應(yīng)的職業(yè)?資格證書或?者技術(shù)職稱?證書。第?三十四條?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)應(yīng)當(dāng)將下?列信息在物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)顯著位置?公示并及時?更新：(?一)物業(yè)服?務(wù)企業(yè)的資?質(zhì)證書，項?目經(jīng)理的基?本情況、聯(lián)?系方式，物?業(yè)服務(wù)投訴?電話;(?二)物業(yè)服?務(wù)合同約定?的服務(wù)內(nèi)容?、服務(wù)標準?、收費項目?、收費標準?、收費方式?等;(三?)電梯運行?維護費、公?共能耗費等?分攤情況;?(四)其?他應(yīng)當(dāng)公示?的信息。?第三十五條?物業(yè)服務(wù)?企業(yè)應(yīng)當(dāng)參?照物業(yè)管理?行政主管部?門制定的合?同示范文本?簽訂物業(yè)服?務(wù)合同。?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)應(yīng)當(dāng)按照?物業(yè)服務(wù)合?同提供物業(yè)?服務(wù)，遵守?有關(guān)技術(shù)標?準、專業(yè)技?術(shù)規(guī)范，及?時向業(yè)主、?物業(yè)使用人?告知安全合?理使用物業(yè)?的注意事項?，定期聽取?業(yè)主的意見?和建議，改?進和完善服?務(wù)。第三?十六條物?業(yè)服務(wù)收費?應(yīng)當(dāng)區(qū)分不?同物業(yè)的性?質(zhì)和特點，?遵循合理、?公開、服務(wù)?質(zhì)量和價格?相符原則。?普通住宅?前期物業(yè)服?務(wù)收費實行?政府指導(dǎo)價?，非普通住?宅和非住宅?實行市場調(diào)?節(jié)價。未?經(jīng)業(yè)主大會?同意，物業(yè)?服務(wù)合同約?定的服務(wù)標?準和收費標?準不得擅自?調(diào)整;前期?物業(yè)合同約?定的服務(wù)標?準和收費標?準未經(jīng)專有?部分占建筑?物總面積過?半數(shù)的業(yè)主?且占總?cè)藬?shù)?過半數(shù)的業(yè)?主同意，不?得擅自調(diào)整?。物業(yè)服?務(wù)企業(yè)為業(yè)?主或者物業(yè)?使用人提供?物業(yè)服務(wù)合?同約定以外?的專項服務(wù)?的，其收費?標準由雙方?另行約定。?第三十七?條業(yè)主應(yīng)?當(dāng)根據(jù)物業(yè)?服務(wù)合同約?定交納物業(yè)?服務(wù)費用。?業(yè)主未按?照約定交納?物業(yè)服務(wù)費?用的，業(yè)主?委員會、物?業(yè)服務(wù)企業(yè)?可以通過上?門催交、在?本物業(yè)管理?區(qū)域內(nèi)公示?等方式，督?促其限期交?納;逾期不?交納的，物?業(yè)服務(wù)企業(yè)?可以依法向?人民法院起?訴或者申請?仲裁。業(yè)?主轉(zhuǎn)讓或者?出租物業(yè)時?，應(yīng)當(dāng)將管?理規(guī)約內(nèi)容?、物業(yè)服務(wù)?收費標準等?事項告知受?讓人或者承?租人。物業(yè)?所有權(quán)發(fā)生?轉(zhuǎn)移時，轉(zhuǎn)?讓人應(yīng)當(dāng)與?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)結(jié)清物業(yè)?服務(wù)費用;?受讓人應(yīng)當(dāng)?在辦理權(quán)屬?登記后三十?日內(nèi)，將物?業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移?情況、物業(yè)?服務(wù)費用結(jié)?算情況、業(yè)?主姓名、聯(lián)?系方式等告?知物業(yè)服務(wù)?企業(yè)。第?三十八條?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)根據(jù)物業(yè)?服務(wù)合同約?定和有關(guān)法?律、法規(guī)規(guī)?定，利用物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)業(yè)主共有?部分、共用?設(shè)施設(shè)備進?行經(jīng)營的收?入，去除成?本后，收益?歸全體業(yè)主?所有。經(jīng)?營性收益可?以根據(jù)業(yè)主?大會決定，?直接用于共?有部分、共?用設(shè)施設(shè)備?的維修、更?新、改造或?者補充物業(yè)?專項維修資?金，以及彌?補物業(yè)服務(wù)?費不足等其?他需要。前?期物業(yè)服務(wù)?期間，經(jīng)營?性收益的使?用管理由建?設(shè)單位和物?業(yè)服務(wù)企業(yè)?按照規(guī)定在?前期物業(yè)服?務(wù)合同中約?定。經(jīng)營?性收益由物?業(yè)服務(wù)企業(yè)?代管的，應(yīng)?當(dāng)單獨列賬?;由業(yè)主委?員會自行管?理的，應(yīng)當(dāng)?以業(yè)主委員?會名義開設(shè)?經(jīng)營性收益?賬戶。經(jīng)營?性收益的管?理應(yīng)當(dāng)接受?業(yè)主委員會?、社區(qū)居(?村)民委員?會的監(jiān)督。?經(jīng)營性收?益的收支情?況應(yīng)當(dāng)每半?年在物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)顯?著位置公示?。前期物業(yè)?服務(wù)結(jié)束時?，物業(yè)服務(wù)?企業(yè)應(yīng)當(dāng)對?經(jīng)營性收益?收支情況進?行審計，并?將審計結(jié)果?在物業(yè)管理?區(qū)域內(nèi)顯著?位置公示。?第三十九?條物業(yè)服?務(wù)企業(yè)、業(yè)?主委員會應(yīng)?當(dāng)按照財務(wù)?管理、會計?核算等有關(guān)?規(guī)定，建立?健全規(guī)范的?專項財務(wù)制?度。第四?十條物業(yè)?服務(wù)企業(yè)退?出物業(yè)管理?區(qū)域，與業(yè)?主委員會或?者被選聘的?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)辦理交接?的，交接各?方應(yīng)當(dāng)對物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)消防、電?梯等共用設(shè)?施設(shè)備的使?用維護現(xiàn)狀?給予確認，?并報物業(yè)所?在地的街道?辦事處(鎮(zhèn)?人民政府)?備案。因?維護保養(yǎng)不?當(dāng)?shù)仍驅(qū)?致消防、電?梯等共用設(shè)?施設(shè)備無法?正常使用的?，原物業(yè)服?務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?履行修復(fù)責(zé)?任或者承擔(dān)?相應(yīng)費用。?第四十一?條市、縣?級市物業(yè)管?理行政主管?部門應(yīng)當(dāng)建?立物業(yè)服務(wù)?企業(yè)考核體?系和信用評?價體系，制?定物業(yè)服務(wù)?企業(yè)和項目?經(jīng)理信用管?理辦法，對?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)、項目經(jīng)?理實行動態(tài)?管理，對物?業(yè)服務(wù)情況?進行定期檢?查。市、?縣級市物業(yè)?管理機構(gòu)具?體負責(zé)物業(yè)?服務(wù)企業(yè)、?項目經(jīng)理誠?信信息收集?、核查與匯?總，建立行?業(yè)誠信信息?系統(tǒng)，并對?物業(yè)服務(wù)公?眾滿意度進?行測評。?街道辦事處?(鎮(zhèn)人民政?府)應(yīng)當(dāng)協(xié)?助開展物業(yè)?服務(wù)企業(yè)誠?信系統(tǒng)信息?采集工作。?第四十二?條物業(yè)服?務(wù)企業(yè)有下?列嚴重失信?行為之一的?，應(yīng)當(dāng)錄入?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)誠信信息?系統(tǒng)，不得?申報各類物?業(yè)服務(wù)示范?項目，不得?在本市范圍?內(nèi)承接物業(yè)?服務(wù)項目，?物業(yè)管理行?政主管部門?不予開具誠?信證明：?(一)在物?業(yè)管理招投?標活動中提?供虛假信息?，騙取中標?的;(二?)出租、出?借、轉(zhuǎn)讓資?質(zhì)證書的;?(三)拒?不撤出物業(yè)?管理區(qū)域，?或者撤出時?未按照規(guī)定?辦理交接手?續(xù)，造成物?業(yè)管理狀況?混亂的。?第四十三條?物業(yè)項目?經(jīng)理有下列?嚴重失信行?為之一的,?應(yīng)當(dāng)錄入項?目經(jīng)理誠信?信息系統(tǒng)，?列為不合格?項目經(jīng)理，?所屬物業(yè)服?務(wù)企業(yè)錄入?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)誠信信息?系統(tǒng)：(?一)騙取、?挪用或者侵?占專項維修?資金的;?(二)擅自?改變物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)物?業(yè)服務(wù)用房?、公共建筑?和共用設(shè)施?設(shè)備用途的?;(三)?擅自占用、?挖掘物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)道?路、場地的?;(四)?擅自利用物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)業(yè)主共有?部分、共用?設(shè)施設(shè)備進?行經(jīng)營的;?(五)因?管理失職，?造成人員傷?亡、財產(chǎn)損?失等重大責(zé)?任事故的;?(六)損?害業(yè)主或者?公共利益，?情節(jié)嚴重的?;(七)?被價格行政?主管部門認?定亂收費或?者收費不規(guī)?范且又不整?改的。第?四十四條?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)未按照合?同約定、技?術(shù)標準、專?業(yè)技術(shù)規(guī)范?等提供物業(yè)?服務(wù)的，應(yīng)?當(dāng)錄入物業(yè)?服務(wù)企業(yè)誠?信信息系統(tǒng)?。第四十?五條業(yè)主?應(yīng)當(dāng)遵守管?理規(guī)約，按?照物業(yè)服務(wù)?合同約定履?行義務(wù)。?業(yè)主有欠交?物業(yè)服務(wù)費?用等違反物?業(yè)服務(wù)合同?以及違反管?理規(guī)約等行?為，經(jīng)生效?判決或者仲?裁裁決確認?的，按照個?人信用信息?管理有關(guān)規(guī)?定錄入個人?信用檔案。?第四十六?條物業(yè)管?理行政主管?部門和街道?辦事處(鎮(zhèn)?人民政府)?應(yīng)當(dāng)加強對?本轄區(qū)內(nèi)物?業(yè)服務(wù)情況?的監(jiān)督檢查?，并及時共?享物業(yè)服務(wù)?企業(yè)誠信管?理信息、物?業(yè)服務(wù)合同?、物業(yè)管理?區(qū)域劃分、?承接查驗備?案等信息。?第五章?物業(yè)的使用?和維護第?四十七條?建設(shè)單位應(yīng)?當(dāng)對所售物?業(yè)承擔(dān)質(zhì)量?保修責(zé)任，?對在質(zhì)量保?修期內(nèi)發(fā)生?屬于保修范?圍的質(zhì)量問?題履行保修?義務(wù)，并依?法承擔(dān)相應(yīng)?的賠償責(zé)任?。第四十?八條物業(yè)?管理區(qū)域內(nèi)?的公建配套?設(shè)施交付使?用后，由接?收單位進行?維護保養(yǎng)。?物業(yè)管理?區(qū)域內(nèi)的公?建配套設(shè)施?不得擅自改?變使用功能?。第四十?九條建設(shè)?單位應(yīng)當(dāng)向?全體業(yè)主公?布車位、車?庫的處分情?況。未出售?或者未附贈?的車位、車?庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)?先出租給本?物業(yè)管理區(qū)?域內(nèi)的業(yè)主?。業(yè)主要求?承租車位、?車庫的，建?設(shè)單位不得?只售不租，?不得單方面?設(shè)定三年以?上的租賃期?限，租金按?照價格行政?主管部門核?定的標準執(zhí)?行，期滿后?可以優(yōu)先續(xù)?租。車位?、車庫不得?單獨轉(zhuǎn)讓給?物業(yè)管理區(qū)?域外的單位?和個人。?劃分為一個?物業(yè)管理區(qū)?域的分期開?發(fā)建設(shè)項目?，建設(shè)單位?應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)?期業(yè)主停車?需求，按照?比例劃出可?供租售的車?位、車庫，?并在物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)顯?著位置公示?;小區(qū)整體?交付前，只?能向每戶業(yè)?主出售一個?車位、車庫?;小區(qū)整體?交付后，在?確保未銷售?房屋每戶一?個車位、車?庫的情形下?，剩余車位?、車庫可以?按照規(guī)定出?售。第五?十條物業(yè)?管理區(qū)域內(nèi)?禁止下列行?為：(一?)擅自改變?物業(yè)規(guī)劃用?途;(二?)損壞或者?擅自變動房?屋承重結(jié)構(gòu)?、主體結(jié)構(gòu)?，將無防水?要求的房間?或者陽臺改?為衛(wèi)生間、?廚房;(?三)違反有?關(guān)人均建筑?面積、使用?功能等規(guī)定?出租房屋;?(四)違?法搭建建筑?物、構(gòu)筑物?，破壞或者?擅自改變房?屋外觀;?(五)損壞?或者擅自占?用、改建物?業(yè)共用部分?，損壞或者?擅自占用、?轉(zhuǎn)移共用設(shè)?施設(shè)備;?(六)存放?易燃、易爆?、劇毒、放?射性物質(zhì)或?者超負重等?違反安全規(guī)?定的物品;?(七)制?造超過規(guī)定?標準的噪聲?、振動或者?影響鄰居采?光、通風(fēng);?(八)任?意棄置垃圾?、排放污水?、拋擲雜物?和露天焚燒?;(九)?侵占綠地、?毀壞綠化和?綠化設(shè)施;?(十)擅?自擺攤設(shè)點?、占道經(jīng)營?，無序停放?車輛;(?十一)擅自?在建筑物、?構(gòu)筑物上懸?掛、張貼、?涂寫、刻畫?;(十二?)法律法規(guī)?和管理規(guī)約?禁止的其他?行為。有?前款所列行?為之一的，?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)、業(yè)主委?員會應(yīng)當(dāng)及?時勸阻、制?止;勸阻、?制止無效的?，應(yīng)當(dāng)及時?報告有關(guān)主?管部門處理?;業(yè)主、物?業(yè)使用人對?侵害其合法?權(quán)益的行為?，可以依法?向人民法院?提起訴訟;?業(yè)主委員會?對侵害業(yè)主?共同利益的?行為，可以?依法向人民?法院提起訴?訟。第五?十一條市?、縣級市、?區(qū)相關(guān)部門?應(yīng)當(dāng)按照各?自職責(zé)，負?責(zé)物業(yè)管理?活動的有關(guān)?監(jiān)督檢查工?作，建立違?法行為投訴?登記制度，?并在物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)顯?著位置公布?聯(lián)系人姓名?和聯(lián)系方式?，依法處理?物業(yè)管理區(qū)?域內(nèi)下列相?關(guān)違法行為?。城市管?理行政執(zhí)法?部門負責(zé)違?法搭建、亂?設(shè)攤點、損?壞綠地、社?會生活噪聲?超標等監(jiān)督?檢查。建?設(shè)行政主管?部門負責(zé)建?設(shè)單位履行?房屋工程質(zhì)?量保修責(zé)任?等監(jiān)督檢查?。公安部?門負責(zé)治安?、消防、技?防、養(yǎng)犬、?車輛停放、?室內(nèi)居民噪?聲等監(jiān)督檢?查。市政?公用行政主?管部門負責(zé)?供水、排水?、功能照明?、燃氣等監(jiān)?督檢查。?特種設(shè)備安?全監(jiān)督管理?部門負責(zé)電?梯安全運行?等監(jiān)督檢查?。價格行?政主管部門?負責(zé)物業(yè)服?務(wù)收費的監(jiān)?督檢查。?工商行政主?管部門負責(zé)?無照經(jīng)營的?監(jiān)督檢查。?第五十二?條建設(shè)單?位在辦理房?屋所有權(quán)初?始登記之前?，應(yīng)當(dāng)先行?將首期物業(yè)?專項維修資?金一次性交?存至物業(yè)所?在地的物業(yè)?管理機構(gòu)。?公有住房?售房單位在?出售公有住?房時，應(yīng)當(dāng)?將首期物業(yè)?專項維修資?金一次性交?存至物業(yè)所?在地的物業(yè)?管理機構(gòu)。?受讓土地?的住宅物業(yè)?配置電梯的?，建設(shè)單位?應(yīng)當(dāng)在交付?使用前按照?建筑安裝總?費用百分之?一的比例交?存資金，專?項用于電梯?、消防等設(shè)?施設(shè)備的更?新和改造。?該資金歸全?體業(yè)主所有?，納入物業(yè)?管理區(qū)域住?宅專項維修?資金管理。?第五十三?條物業(yè)專?項維修資金?的增值收益?，除去業(yè)主?房屋分戶賬?滾存資金(?利息)和必?要管理費用?外，剩余部?分納入相應(yīng)?物業(yè)管理區(qū)?域?qū)ｍ椌S修?資金統(tǒng)籌分?賬，用于物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)房屋共用?部分和共用?設(shè)施設(shè)備無?法正常使用?，以及受益?人為全體業(yè)?主或者無法?界定受益人?時的維修、?更新和改造?。經(jīng)專有?部分占建筑?物總面積三?分之二以上?的業(yè)主且占?總?cè)藬?shù)三分?之二以上的?業(yè)主同意，?可以授權(quán)業(yè)?主委員會將?專項維修資?金利息在規(guī)?定的額度內(nèi)?，統(tǒng)籌用于?物業(yè)管理區(qū)?域內(nèi)房屋共?用部分和共?用設(shè)施設(shè)備?的維修、更?新和改造。?專項維修?資金利息和?統(tǒng)籌分賬的?使用額度，?應(yīng)當(dāng)在管理?規(guī)約中明確?。第五十?四條物業(yè)?專項維修資?金專項用于?國家規(guī)定的?保修期屆滿?后物業(yè)共有?部分、共用?設(shè)施設(shè)備的?維修、更新?和改造，不?得挪作他用?。下列費?用不得從專?項維修資金?中列支:?(一)依法?應(yīng)當(dāng)由建設(shè)?單位或者施?工單位承擔(dān)?的物業(yè)共有?部分、共有?設(shè)施設(shè)備的?維修、更新?和改造費用?;(二)?依法應(yīng)當(dāng)由?相關(guān)專業(yè)經(jīng)?營單位承擔(dān)?的維修、養(yǎng)?護費用;?(三)因人?為損壞以及?其他原因應(yīng)?當(dāng)由當(dāng)事人?承擔(dān)的修復(fù)?費用;(?四)根據(jù)物?業(yè)服務(wù)合同?約定應(yīng)當(dāng)由?物業(yè)服務(wù)企?業(yè)承擔(dān)的維?修養(yǎng)護費用?;(五)?新增、新建?配套設(shè)施、?設(shè)備所需的?費用;(?六)依法不?得列支的其?他費用。?第五十五條?物業(yè)共有?部分、共用?設(shè)施設(shè)備的?維修、更新?和改造工程?決算應(yīng)當(dāng)向?全體業(yè)主公?示;使用資?金超過一定?金額的，應(yīng)?當(dāng)接受具有?相應(yīng)資質(zhì)的?中介機構(gòu)組?織審價，審?價結(jié)果應(yīng)當(dāng)?公示。物?業(yè)共有部分?、共用設(shè)施?設(shè)備維修、?更新和改造?工程的鑒定?、監(jiān)理、咨?詢、審價等?費用應(yīng)當(dāng)列?入工程成本?。第五十?六條發(fā)生?危及房屋安?全情形需要?動用專項維?修資金，相?關(guān)業(yè)主不能?形成法定多?數(shù)意見的，?可以由物業(yè)?服務(wù)企業(yè)、?業(yè)主委員會?、物業(yè)管理?委員會、社?區(qū)居(村)?民委員會或?者相關(guān)業(yè)主?中一方提出?申請，經(jīng)所?在地的街道?辦事處(鎮(zhèn)?人民政府)?、區(qū)物業(yè)管?理行政主管?部門、相關(guān)?專業(yè)單位確?認，物業(yè)管?理機構(gòu)初步?查驗，報市?、縣級市物?業(yè)管理行政?主管部門審?核。申請?人應(yīng)當(dāng)做好?使用方案公?示和溝通解?釋、施工過?程協(xié)調(diào)監(jiān)管?以及竣工后?的驗收工作?。第六章?舊住宅小?區(qū)物業(yè)管理?第五十七?條本條例?所稱舊住宅?小區(qū)，是指?交付使用時?間較長，房?屋產(chǎn)權(quán)單位?或者售房單?位因客觀原?因無法履行?房屋修繕責(zé)?任的住宅小?區(qū)，具體范?圍由市、縣?級市人民政?府確定并公?布。第五?十八條對?配套設(shè)施不?齊全、環(huán)境?較差的舊住?宅小區(qū)，縣?級市、區(qū)人?民政府應(yīng)當(dāng)?結(jié)合城市環(huán)?境綜合整治?和更新改造?工作，在屋?面維修、外?墻防滲、路?面維修、市?政管網(wǎng)改造?、功能照明?改造、環(huán)衛(wèi)?設(shè)施改造、?技防設(shè)施建?設(shè)、停車位?增設(shè)等基礎(chǔ)?性設(shè)施和公?共服務(wù)設(shè)施?方面統(tǒng)籌推?進整治改造?工作。第?五十九條?舊住宅小區(qū)?電梯存在安?全隱患的，?應(yīng)當(dāng)限期更?新改造。?未建立專項?用于電梯維?修資金的歸?集制度前投?入使用的舊?住宅小區(qū)電?梯，其更新?改造資金由?產(chǎn)權(quán)人和政?府按比例分?擔(dān)。具體分?擔(dān)辦法由市?、縣級市人?民政府另行?制定。第?六十條舊?住宅小區(qū)整?治改造完成?后，縣級市?、區(qū)人民政?府應(yīng)當(dāng)建立?舊住宅小區(qū)?長效管理機?制;所在地?的街道辦事?處(鎮(zhèn)人民?政府)負責(zé)?落實小區(qū)內(nèi)?衛(wèi)生、綠化?、治安、房?屋維修等長?效管理，籌?備召開業(yè)主?大會，推行?物業(yè)管理或?者業(yè)主自行?管理。業(yè)主?應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相?應(yīng)的物業(yè)服?務(wù)費用。?物業(yè)行政主?管部門應(yīng)當(dāng)?加強對舊住?宅小區(qū)長效?管理的指導(dǎo)?和監(jiān)督。城?市管理行政?執(zhí)法、公安?、市政公用?、工商等行?政主管理部?門應(yīng)當(dāng)按照?各自職責(zé)，?做好舊住宅?小區(qū)長效管?理的有關(guān)工?作。尚未?列入整治改?造計劃的舊?住宅小區(qū)，?街道辦事處?(鎮(zhèn)人民政?府)應(yīng)當(dāng)組?織實施保潔?、保綠、保?安等基本物?業(yè)服務(wù)。?第七章拆?遷安置房小?區(qū)物業(yè)管理?第六十一?條縣級市?、區(qū)人民政?府負責(zé)本行?政區(qū)域內(nèi)拆?遷安置房小?區(qū)物業(yè)管理?的領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)?調(diào)、考核工?作。街道?辦事處(鎮(zhèn)?人民政府)?負責(zé)本轄