資產(chǎn)評估的假設與原則課件

資產(chǎn)的定義會計學：由過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。經(jīng)濟學：特定經(jīng)濟主體擁有或控制的，能夠給特定經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。資產(chǎn)評估：經(jīng)濟主體擁有或控制、能以貨幣計量的、能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源。第一節(jié)資產(chǎn)評估概述第一章緒論資產(chǎn)的分類2022/12/91資產(chǎn)的定義第一節(jié)資產(chǎn)評估概述第一章緒論資產(chǎn)的分類2022資產(chǎn)評估的定義資產(chǎn)評估是專門機構和專門人員，按照國家法律法規(guī)和評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照規(guī)定的程序和標準，運用科學的方法和統(tǒng)一的價值尺度，對資產(chǎn)進行評定估算的行為。第一章緒論第一節(jié)資產(chǎn)評估概述·資產(chǎn)評估的特點一、現(xiàn)實性以評估基準日為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行評估。1、以實際狀況為依據(jù)2、以現(xiàn)實狀況反映未來3、強調(diào)客觀存在二、市場性:模擬市場條件下，對資產(chǎn)確認、估價、報告。

1、評估資料源于市場2、評估結果接受市場檢驗三、預測性:以資產(chǎn)未來時空的潛能說明現(xiàn)實。四、公正性:評估機構與人員應與資產(chǎn)業(yè)務的當事人無利害關系——組織保證。評估必須按法定的程序、準則進行——技術保證。五、咨詢性:評估結論僅僅是資產(chǎn)作價意見，無強制執(zhí)行的效力。最后的成交價是由買賣雙方討價還價決定的。2022/12/92資產(chǎn)評估的定義第一章緒論第一節(jié)資產(chǎn)評估概述·資產(chǎn)評估的特第一章緒論資產(chǎn)評估的要素主體客體假設原則依據(jù)基準日目的標準（價值類型）程序方法第一節(jié)資產(chǎn)評估概述資產(chǎn)評估的目的一般目的：資產(chǎn)在評估時點的公允價值特定目的：資產(chǎn)轉讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資合作、企業(yè)清算、抵押、擔保、企業(yè)租賃資產(chǎn)評估目的估價標準評估方法決定制約2022/12/93第一章緒論資產(chǎn)評估的要素第一節(jié)資產(chǎn)評估概述資產(chǎn)評估的目的非法令評估資產(chǎn)交易單項資產(chǎn)交易產(chǎn)權變動房地產(chǎn)交易合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)經(jīng)營企業(yè)合并、分設、兼并發(fā)行股票企業(yè)出售企業(yè)出租土地成片出租土地開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租融通資金抵押貸款發(fā)行債券融資租賃資產(chǎn)保全企業(yè)資產(chǎn)保全會計處理財產(chǎn)保險資產(chǎn)清算咨詢服務資產(chǎn)開發(fā)考核經(jīng)營業(yè)績財務報表訴訟法令評估稅收國家征用不動產(chǎn)補償評估2022/12/94非法令評估資產(chǎn)交易單項資產(chǎn)交易產(chǎn)權變動房地產(chǎn)交易合資經(jīng)營、第一章緒論評估程序1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項；2、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書；3、編制資產(chǎn)評估計劃；4、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場評估；5、收集資產(chǎn)評估資料；6、評定估算；7、編制和提交資產(chǎn)評估報告書；8、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。第一節(jié)資產(chǎn)評估概述2022/12/95第一章緒論評估程序1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項；第一節(jié)資第一章緒論一、資產(chǎn)評估的假設交易假設交易假設是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設，交易假設是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)交易條件等模擬市場進行估價。交易假設的作用第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/96第一章緒論一、資產(chǎn)評估的假設第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2公開市場假設公開市場假設就是假定比較完善的公開市場存在，被評估資產(chǎn)將要在這樣的市場中進行交易。所謂公開市場，是指一個有眾多買者和賣者的充分競爭性的市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的。資產(chǎn)交易雙方都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非在強制或不受限制的條件下進行的。買賣雙方都能對資產(chǎn)的功能用途及其交易價格等做出理智的判斷。適宜做公開市場假設的資產(chǎn)業(yè)務要求被估資產(chǎn)具有通用性第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/97公開市場假設第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022第一章緒論持續(xù)使用假設指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D換用途繼續(xù)使用。這一假設強調(diào)資產(chǎn)對未來的有效性。采用持續(xù)使用假設的條件：（1）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營上期望的收益。（2）轉換用途能實現(xiàn)其最佳效用，轉換在法律上、經(jīng)濟上可行。資產(chǎn)使用的方式：在用續(xù)用、轉用續(xù)用、移地續(xù)用。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/98第一章緒論持續(xù)使用假設第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022第一章緒論清算假設是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假設說明。企業(yè)破產(chǎn)，資產(chǎn)被強制出售。清算評估通常要低于其他假設前提下同樣資產(chǎn)的評估值。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/99第一章緒論清算假設第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/1第一章緒論二、資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估的價值類型是指資產(chǎn)評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。對資產(chǎn)價值的理解資產(chǎn)的價值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。價值與價格、成本價格——為取得一項資產(chǎn)所花費的實際貨幣量成本——為創(chuàng)建一項資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價值價格成本不一定與價值相等第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/910第一章緒論二、資產(chǎn)評估的價值類型價格不一定與價值相等第二節(jié)二、資產(chǎn)評估的價值類型（一）以資產(chǎn)評估的估價標準形式表述：重置成本收益現(xiàn)值現(xiàn)行市價清算價格（二）從資產(chǎn)評估假設的角度表述：繼續(xù)使用價值公開市場價值清算價值第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/911二、資產(chǎn)評估的價值類型第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原二、資產(chǎn)評估的價值類型（三）從資產(chǎn)評估特定目的劃分：抵押價值保險價值課稅價值投資價值清算價值轉讓價值保全價值交易價值兼并價值拍賣價值租賃價值補償價值第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/912二、資產(chǎn)評估的價值類型保全價值第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的二、資產(chǎn)評估的價值類型（四）以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件：市場價值市場價值以外的價值。二者劃分的標準

1、市場條件：公開市場條件還是非公開市場條件。

2、資產(chǎn)的使用狀態(tài)，正常使用（最佳使用）還是非正常使用。

3、信息和參數(shù)來源：公開市場信息還是非公開市場信息。第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/913二、資產(chǎn)評估的價值類型第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原第一章緒論二、資產(chǎn)評估的價值類型（五）常見的價值類型

1、公允市場價值（fairmarketvalue)

指資產(chǎn)在評估基準日的公開市場上的交易價格。

公開市場價格形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時間收集信息有理智的經(jīng)濟人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當事人第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/914第一章緒論二、資產(chǎn)評估的價值類型1、公允市場價值（fai第一章緒論2、投資價值（investmentvalue）指某項資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價值對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價格可能不同。因為資產(chǎn)的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值創(chuàng)造直接有關。成交價=公允市價+“價值創(chuàng)造”的一部分第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/915第一章緒論2、投資價值（investmentvalue）第一章緒論3、賬面價值（bookvalue）指資產(chǎn)的賬面原值減去累計折舊，或賬面價值減去負債（對企業(yè)而言）。資產(chǎn)的賬面價值具有客觀性和可審計性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評估的依據(jù)。原因：

1、財務報告中的資產(chǎn)是以歷史成本計價的

2、企業(yè)資產(chǎn)負債表上并不包括全部有價值的資產(chǎn)、可能的負債項目，也不考慮權益資產(chǎn)的成本。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/916第一章緒論3、賬面價值（bookvalue）第二節(jié)資產(chǎn)第一章緒論4、重置價值（replacementvalue）指在現(xiàn)時條件（市場、技術）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費的成本。又稱為折余重置成本。一般在非市場和有限市場條件下運用。5、清算價值指企業(yè)停止營業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負債后以貨幣形式存在的余額。強制清算與有序清算與公允市場的區(qū)別：

1、買賣雙方地位不平等2、沒有充足的時間詢價清算價格屬于非正常市價，因此評估值低于正常市價6、在用價值（value-in-use）指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。

第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/917第一章緒論4、重置價值（replacementvalue第一章緒論三、資產(chǎn)評估的原則工作原則獨立性客觀性科學性專業(yè)性技術原則預期收益原則供求原則貢獻原則替代原則評估時點原則第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/918第一章緒論三、資產(chǎn)評估的原則第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2資產(chǎn)的定義會計學：由過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。經(jīng)濟學：特定經(jīng)濟主體擁有或控制的，能夠給特定經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。資產(chǎn)評估：經(jīng)濟主體擁有或控制、能以貨幣計量的、能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源。第一節(jié)資產(chǎn)評估概述第一章緒論資產(chǎn)的分類2022/12/919資產(chǎn)的定義第一節(jié)資產(chǎn)評估概述第一章緒論資產(chǎn)的分類2022資產(chǎn)評估的定義資產(chǎn)評估是專門機構和專門人員，按照國家法律法規(guī)和評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照規(guī)定的程序和標準，運用科學的方法和統(tǒng)一的價值尺度，對資產(chǎn)進行評定估算的行為。第一章緒論第一節(jié)資產(chǎn)評估概述·資產(chǎn)評估的特點一、現(xiàn)實性以評估基準日為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行評估。1、以實際狀況為依據(jù)2、以現(xiàn)實狀況反映未來3、強調(diào)客觀存在二、市場性:模擬市場條件下，對資產(chǎn)確認、估價、報告。

1、評估資料源于市場2、評估結果接受市場檢驗三、預測性:以資產(chǎn)未來時空的潛能說明現(xiàn)實。四、公正性:評估機構與人員應與資產(chǎn)業(yè)務的當事人無利害關系——組織保證。評估必須按法定的程序、準則進行——技術保證。五、咨詢性:評估結論僅僅是資產(chǎn)作價意見，無強制執(zhí)行的效力。最后的成交價是由買賣雙方討價還價決定的。2022/12/920資產(chǎn)評估的定義第一章緒論第一節(jié)資產(chǎn)評估概述·資產(chǎn)評估的特第一章緒論資產(chǎn)評估的要素主體客體假設原則依據(jù)基準日目的標準（價值類型）程序方法第一節(jié)資產(chǎn)評估概述資產(chǎn)評估的目的一般目的：資產(chǎn)在評估時點的公允價值特定目的：資產(chǎn)轉讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資合作、企業(yè)清算、抵押、擔保、企業(yè)租賃資產(chǎn)評估目的估價標準評估方法決定制約2022/12/921第一章緒論資產(chǎn)評估的要素第一節(jié)資產(chǎn)評估概述資產(chǎn)評估的目的非法令評估資產(chǎn)交易單項資產(chǎn)交易產(chǎn)權變動房地產(chǎn)交易合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)經(jīng)營企業(yè)合并、分設、兼并發(fā)行股票企業(yè)出售企業(yè)出租土地成片出租土地開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租融通資金抵押貸款發(fā)行債券融資租賃資產(chǎn)保全企業(yè)資產(chǎn)保全會計處理財產(chǎn)保險資產(chǎn)清算咨詢服務資產(chǎn)開發(fā)考核經(jīng)營業(yè)績財務報表訴訟法令評估稅收國家征用不動產(chǎn)補償評估2022/12/922非法令評估資產(chǎn)交易單項資產(chǎn)交易產(chǎn)權變動房地產(chǎn)交易合資經(jīng)營、第一章緒論評估程序1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項；2、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書；3、編制資產(chǎn)評估計劃；4、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場評估；5、收集資產(chǎn)評估資料；6、評定估算；7、編制和提交資產(chǎn)評估報告書；8、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。第一節(jié)資產(chǎn)評估概述2022/12/923第一章緒論評估程序1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項；第一節(jié)資第一章緒論一、資產(chǎn)評估的假設交易假設交易假設是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設，交易假設是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)交易條件等模擬市場進行估價。交易假設的作用第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/924第一章緒論一、資產(chǎn)評估的假設第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2公開市場假設公開市場假設就是假定比較完善的公開市場存在，被評估資產(chǎn)將要在這樣的市場中進行交易。所謂公開市場，是指一個有眾多買者和賣者的充分競爭性的市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的。資產(chǎn)交易雙方都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非在強制或不受限制的條件下進行的。買賣雙方都能對資產(chǎn)的功能用途及其交易價格等做出理智的判斷。適宜做公開市場假設的資產(chǎn)業(yè)務要求被估資產(chǎn)具有通用性第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/925公開市場假設第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022第一章緒論持續(xù)使用假設指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D換用途繼續(xù)使用。這一假設強調(diào)資產(chǎn)對未來的有效性。采用持續(xù)使用假設的條件：（1）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營上期望的收益。（2）轉換用途能實現(xiàn)其最佳效用，轉換在法律上、經(jīng)濟上可行。資產(chǎn)使用的方式：在用續(xù)用、轉用續(xù)用、移地續(xù)用。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/926第一章緒論持續(xù)使用假設第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022第一章緒論清算假設是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假設說明。企業(yè)破產(chǎn)，資產(chǎn)被強制出售。清算評估通常要低于其他假設前提下同樣資產(chǎn)的評估值。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/927第一章緒論清算假設第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/1第一章緒論二、資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估的價值類型是指資產(chǎn)評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。對資產(chǎn)價值的理解資產(chǎn)的價值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。價值與價格、成本價格——為取得一項資產(chǎn)所花費的實際貨幣量成本——為創(chuàng)建一項資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價值價格成本不一定與價值相等第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/928第一章緒論二、資產(chǎn)評估的價值類型價格不一定與價值相等第二節(jié)二、資產(chǎn)評估的價值類型（一）以資產(chǎn)評估的估價標準形式表述：重置成本收益現(xiàn)值現(xiàn)行市價清算價格（二）從資產(chǎn)評估假設的角度表述：繼續(xù)使用價值公開市場價值清算價值第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/929二、資產(chǎn)評估的價值類型第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原二、資產(chǎn)評估的價值類型（三）從資產(chǎn)評估特定目的劃分：抵押價值保險價值課稅價值投資價值清算價值轉讓價值保全價值交易價值兼并價值拍賣價值租賃價值補償價值第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/930二、資產(chǎn)評估的價值類型保全價值第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的二、資產(chǎn)評估的價值類型（四）以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件：市場價值市場價值以外的價值。二者劃分的標準

1、市場條件：公開市場條件還是非公開市場條件。

2、資產(chǎn)的使用狀態(tài)，正常使用（最佳使用）還是非正常使用。

3、信息和參數(shù)來源：公開市場信息還是非公開市場信息。第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/931二、資產(chǎn)評估的價值類型第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原第一章緒論二、資產(chǎn)評估的價值類型（五）常見的價值類型

1、公允市場價值（fairmarketvalue)

指資產(chǎn)在評估基準日的公開市場上的交易價格。

公開市場價格形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時間收集信息有理智的經(jīng)濟人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當事人第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則2022/12/932第一章緒論二、資產(chǎn)評估的價值類型1、公允市場價值（fai第一章緒論2、投資價值（investmentvalue）指某項資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價值對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價格可能不同。因為資產(chǎn)的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值創(chuàng)造直接有關。成交價