人口因素對我國房地產(chǎn)市場的影響-以美國日

2015年4月人口因素對我國房地產(chǎn)市場的影響研究——以美國、日本經(jīng)驗(yàn)的比較摘要及框架人口是影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，更是房地產(chǎn)市場需求端的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。研究人口總量、增速及人口結(jié)構(gòu)等因素與房地產(chǎn)的相互關(guān)系及作用，有助于深入了解房地產(chǎn)市場歷史、現(xiàn)階段狀況及未來發(fā)展?jié)摿驖撛陲L(fēng)險(xiǎn)。美國篇日本篇中國篇國內(nèi)城市篇本文第一、二部分分別以國際上房地產(chǎn)歷史周期較完整、市場發(fā)展較成熟的美國、日本為案例，深入研究人口變化及其與房地產(chǎn)走勢的關(guān)系。第三部分在國際案例研究的基礎(chǔ)上，從人口總規(guī)模、城鎮(zhèn)化率、出生率及撫養(yǎng)比、人口結(jié)構(gòu)等角度深入研究目前中國人口現(xiàn)狀，深入挖掘其對房地產(chǎn)市場需求的影響，并進(jìn)一步得出中國房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿皾撛陲L(fēng)險(xiǎn)；第四部分詳細(xì)分析不同城市類群的人口及房地產(chǎn)市場特點(diǎn)。美國“嬰兒潮（1946-1964）”與“移民潮（1965-2000）”帶來房地產(chǎn)的兩次快速增長期。隨著出生率下降、移民數(shù)量降低，美國人口增速持續(xù)走低，人口紅利減弱。2005年以后美國老齡化問題日益嚴(yán)重，整體撫養(yǎng)比回升，新增購房適齡人口明顯減少，房地產(chǎn)泡沫逐漸破裂，住宅需求和投資跌至低谷，房屋空置率高企?！皨雰撼薄迸c“移民潮”帶來房地產(chǎn)需求高峰人口紅利減弱催化房地產(chǎn)泡沫破裂人口總量：人口增速持續(xù)趨緩，生育率維持低位1946-1964年間，美國共有近7600萬新生兒出生，被稱為美國歷史上的“嬰兒潮”階段，生育率與人口增長速度達(dá)到歷史高位。1964年之后美國生育率持續(xù)走低并于1976年達(dá)到谷底，1977-2007年間生育率緩慢回升，但在2007年后再次下降至歷史低位。美國總?cè)丝谠鏊僭谶M(jìn)入21世紀(jì)之后始終處于1%以下，并在2013年降至0.72%的歷史最低值。圖：1960-2013年美國總?cè)丝诩霸鲩L率圖：1960-2012年美國總生育率資料來源：Wind，中國指數(shù)研究院整理人口總量：凈移民總量于2000年達(dá)到高峰，此后逐步減少，人口流入放緩圖：1960年至2010年美國凈移民人數(shù)及增長率1965年之后，美國凈移民人數(shù)逐步增長，并于2000年達(dá)到了852萬人的峰值，移民的大量涌入使得美國人口在20世紀(jì)90年代獲得了較快增長。2000年后由于美國經(jīng)濟(jì)增長放緩以及移民政策逐步趨近，美國移民人口出現(xiàn)減少，截止2010年縮減至500萬人。資料來源：Wind，中國指數(shù)研究院整理人口總量與房地產(chǎn)：人口增長持續(xù)放緩使得美國房地產(chǎn)銷售降至歷史低位，固定資產(chǎn)投資大幅下滑圖：1963-2014年美國新建住房銷售與增長率圖：1960-2013年美國住宅固定資產(chǎn)投資額美國新建住房銷售套數(shù)在1969-1978年間實(shí)現(xiàn)了較大幅度的增長，并在1977年達(dá)到了82萬套的局部高點(diǎn)，而從1991年到2005年的15年中，美國新房銷售迎來了第二個(gè)快速上升期，并于2005年達(dá)到了128萬套的歷史高點(diǎn)。2006年起伴隨著美國人口增長率持續(xù)下降，美國新房銷售出現(xiàn)了較大幅度的下降，并在金融危機(jī)的影響下降至2011年的31萬套，至今保持低位。美國住宅固定資產(chǎn)投資同樣于2005年達(dá)到了峰值，繼而出現(xiàn)了斷崖式的下降，目前美國住宅投資依舊處于低位。資料來源：Wind，中國指數(shù)研究院整理人口總量與房地產(chǎn)：房屋空置率在2006年后大幅上漲，近年來雖有所下降但依舊較高；新建住房價(jià)格重回高位圖：1956-2014年美國房屋空置率與出租空置率圖：1963-2014年美國新建住房平均售價(jià)由于新建住房銷售的快速增長，美國房屋空置率與出租空置率在1969-1978年間處于歷史較低水平，而隨著美國房地產(chǎn)泡沫從2006年逐漸破裂，房屋空置率快速上升并于2008年達(dá)到了2.9%的歷史高點(diǎn)，近今年雖有所降低，但仍處于歷史高位。美國新建住房平均售價(jià)從20世紀(jì)60年代開始逐步上升，并于2007年上漲至至31.4萬美元/每套，金融危機(jī)期間價(jià)格短暫下滑，近年來重新回漲至高位。資料來源：Wind，中國指數(shù)研究院整理圖：1900年至2013年美國購房適齡人口及增長率人口結(jié)構(gòu)：購房適齡人口于20世紀(jì)90年代達(dá)到高位，此后增長速度明顯放緩1970-1990年間，隨著美國“嬰兒潮”一代陸續(xù)步入首次購房年齡，美國購房適齡人口（25-44歲）進(jìn)入快速增長階段，并于20世紀(jì)90年代初趨于穩(wěn)定，此后美國購房適齡人口增長率呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢，截止2013年，美國購房適齡人口為8330萬人，與上世紀(jì)90年代中期基本持平，新生購房需求明顯降低。資料來源：Wind，中國指數(shù)研究院整理圖：1964年至2013年美國住房新開工及購房適齡人口增長率人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)：購房適齡人口快速增長期，住宅新開工處于高位；購房適齡人口增長放慢，新開工探底20世紀(jì)七十年代是美國購房適齡人口的快速增長期，購房適齡人口增長率基本保持在2%以上，在此階段，美國已開工新建私人住宅套數(shù)處于高位，“嬰兒潮”一代大規(guī)模步入首次購房年齡為市場提供了大量需求。1995-2005年間是美國住房新開工規(guī)模的又一個(gè)快速增長期，在此期間“嬰兒潮”一代普遍步入了二次置業(yè)年齡，再一次為市場注入了需求。步入21世紀(jì)以來，美國購房適齡人口增長率始終處于歷史低位，隨著“嬰兒潮”一代逐漸步入退休年齡，住房需求增長乏力，新開工規(guī)模在2005年之后出現(xiàn)了較大幅度下降，并至今保持低位。資料來源：Wind，中國指數(shù)研究院整理人口結(jié)構(gòu)：近年來總撫養(yǎng)比有所回升，老年撫養(yǎng)比顯著上升圖：1960年至2013年美國人口撫養(yǎng)比1960年，美國人口總撫養(yǎng)比達(dá)到66.7%，勞動(dòng)力人口嚴(yán)重不足，其中由于二戰(zhàn)后生育率大幅提高而出現(xiàn)的“嬰兒潮”現(xiàn)象，美國少兒撫養(yǎng)比在當(dāng)時(shí)達(dá)到了51.5%的高位。從1963開始到1983年，美國總撫養(yǎng)比和少兒撫養(yǎng)比逐年降低，至1983年分別降至50.6%和33.1%，接近人口紅利期。1984-1994年間美國撫養(yǎng)比出現(xiàn)小幅回升，而從1995年開始繼續(xù)回落，并于2002年降至50%以下，步入人口紅利期；2007年之后美國撫養(yǎng)比再次回升，截止2013年回升至50.4%，其中老年撫養(yǎng)比在此期間顯著回升，截止2013年已升至21.0%。資料來源：Wind，中國指數(shù)研究院整理人口結(jié)構(gòu)與與房地產(chǎn)：：總撫養(yǎng)比與與房地產(chǎn)市市場表現(xiàn)成成負(fù)相關(guān)，，撫養(yǎng)比探探底，勞動(dòng)動(dòng)力人口增增加，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展圖：1963-2014年美國新建建住房銷售售與增長率率圖：1963-2014年美國新建建住房銷售售與增長率率20世紀(jì)六十年年代到七十十年代，美國總撫養(yǎng)養(yǎng)比顯著下下降，在此此階段美國國新建住房房銷售套數(shù)數(shù)與銷售價(jià)價(jià)格出現(xiàn)了了較為明顯顯的增長，，1984至1994年間，隨著總體撫撫養(yǎng)比的回回升，美國國房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)入了下行行階段。步入20世紀(jì)90年代，美國整體撫撫養(yǎng)比再一一次步入下下行趨勢，，勞動(dòng)力人人口占比上上升，而美美國房地產(chǎn)產(chǎn)市場在此此階段持續(xù)續(xù)走高。2005年之后隨著美國老老齡化問題題日益嚴(yán)重重，美國整整體撫養(yǎng)比比出現(xiàn)回升升，新增購購房適齡人人口明顯減減少，美國國房地產(chǎn)泡泡沫逐漸破破裂。資料來源：：Wind，中國指數(shù)數(shù)研究院整整理美國住房市場需求主要影響因素人口總量人口增長率：1964年之后美國出生率持續(xù)走低并于1976年達(dá)到谷底，美國總?cè)丝谠鏊僭谶M(jìn)入21世紀(jì)之后始終處于1%以下，并在2013年降至0.72%的歷史最低值。移民增長率：當(dāng)前美國人口增長主要來自移民及移民出生率，美國凈移民數(shù)量在2000達(dá)到高峰，后由于經(jīng)濟(jì)衰退及移民政策等原因逐漸減少。人口結(jié)構(gòu)購房適齡人口：隨著美國“嬰兒潮”一代陸續(xù)步入首次購房年齡，美國購房適齡人口進(jìn)入快速增長階段，并于90年代初趨于穩(wěn)定，此后美國購房適齡人口增長率呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢，新生購房需求明顯降低。撫養(yǎng)比：美國總撫養(yǎng)比自1960年達(dá)到高點(diǎn)后持續(xù)下降，并于2002年降至50%以下，社會(huì)進(jìn)入人口紅利期。2007年后美國總撫養(yǎng)比出現(xiàn)回升，截止2013年已回升至50.4%，其中老年撫養(yǎng)比顯著提高，截止2013年已達(dá)到21.0%，美國正逐漸步入老年化社會(huì)。美國小結(jié)資料來源：：中國指數(shù)數(shù)研究院整整理日本本90年代初日本本房地產(chǎn)泡泡沫破裂后后經(jīng)歷“失去的10年”,房地產(chǎn)市場場持續(xù)處于于低迷狀態(tài)態(tài)。出生率下降降、死亡率率提高導(dǎo)致致老年撫養(yǎng)養(yǎng)比顯著提提高，日本本進(jìn)入人口口負(fù)債期。。2014年日本成為為世界人口口第十大國國，是老齡齡化程度最最高、人均均壽命最長長的國家之之一，其中中三大都市市圈聚集日日本過半數(shù)數(shù)人口；養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)已已進(jìn)入規(guī)范范化運(yùn)作階階段。地產(chǎn)泡沫破裂裂后經(jīng)歷“失失去的10年”人口老齡化帶帶來日本養(yǎng)老老地產(chǎn)發(fā)展空空間人口總量：世界人口第十十大國，老齡齡化程度最高高、人均壽命命最長的國家家之一三都市圈聚集全國半數(shù)人口（2007年至今）。1995-2014年，東京圈凈流入人口連續(xù)19年增加。（全國70%以上村鎮(zhèn)為凈流出）三大都市圈中人口最多的六大都市：東京都特別區(qū)、橫浜市、名古屋市、大阪市、京都市、神戶市。三大都市圈人口簡介數(shù)據(jù)來源：中中國指數(shù)研究究院整理城市化：城市化進(jìn)程飛飛快，經(jīng)濟(jì)增增速與勞動(dòng)人人口增速走勢勢基本一致且且下行趨勢明明顯城市化進(jìn)程飛飛快。日本城市高度度集中，城市市化進(jìn)程主要要圍繞三大都都市圈及其周邊區(qū)域展展開。1920年，日本城市市化率為18.0%；1945-1955年，僅10年時(shí)間，日本本城市化率由由27.8%提高到56.1%，年均提高2.8個(gè)百分點(diǎn)，年年均新增城市人口口305萬人，這10年是日本城市市形成的高峰峰期；至2014年日本城市化化率已超95%。1981-2013年，日本勞動(dòng)人口增速速與GDP增速走勢基本本一致且下行趨勢明明顯。90年代初，GDP增速與勞動(dòng)人人口增速急劇劇下降，1990-1993年僅4年時(shí)間，GDP增速由5.6%迅速下滑為0.2%，勞動(dòng)人口增增速由1.9%迅速下滑為0.5%。之后，兩增增速總體保持持低位波動(dòng)態(tài)態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：世世界銀行，日日本統(tǒng)計(jì)局，，中國指數(shù)研研究院整理圖：1920-2010年日本城市化化率變化情況況圖：1981-2013年日本GDP增速與勞動(dòng)人人口增速走勢勢人口紅利：人口增速放緩緩，2007年后進(jìn)入負(fù)增增長時(shí)期1975年以來，日本本人口增速持持續(xù)放緩。2005年，日本出現(xiàn)現(xiàn)四十年以來來首次出生率率小于死亡率率。2007年以來，日本本出生率持續(xù)續(xù)小于死亡率率，預(yù)計(jì)未來來50年日本人口將將延續(xù)負(fù)增長長態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：世世界銀行，中中國指數(shù)研究究院整理圖：1960-2012年出生率與死死亡率圖：1960-2014年日本總?cè)丝诳谂c同比增速速人口紅利：90年代房地產(chǎn)泡泡沫破裂，撫撫養(yǎng)比不斷攀攀升圖：1960-2013年日本人口撫撫養(yǎng)比1960年，日本總撫撫養(yǎng)比為55.9%，其中，少兒兒撫養(yǎng)比為47.0%，老年撫養(yǎng)比比為8.9%。此后，少兒兒撫養(yǎng)比呈下下降趨勢，老老年撫養(yǎng)比呈呈上升趨勢；；至1997年,少兒撫養(yǎng)比與與老年撫養(yǎng)比比基本持平，，此后，撫養(yǎng)養(yǎng)比逐年攀升升；至2013年，總撫養(yǎng)比比為61.6%，其中，少兒兒撫養(yǎng)比為21.1%，老年撫養(yǎng)比比為40.5%。1964-2004年為日本人口口紅利期（撫養(yǎng)比低于于50%）。1991年撫養(yǎng)比降至至1960年以來最低點(diǎn)點(diǎn)43.1%，2005年，日本撫養(yǎng)養(yǎng)比超過50%的界限進(jìn)入人人口負(fù)債期。。老年撫養(yǎng)比的的不斷提高成成為未來幾十十年總撫養(yǎng)比比穩(wěn)步提升的的重要原因。。數(shù)據(jù)來源：世世界銀行，中中國指數(shù)研究究院整理人口紅利與新新開工：1991年房地產(chǎn)泡沫沫破裂后，就就業(yè)率下降，失業(yè)率率走高，新屋屋開工戶數(shù)下下降趨勢明顯顯圖：1953-2014年日本就業(yè)率率及勞動(dòng)力占占15歲以上人口比比重圖：1988-2014年新屋開工戶戶數(shù)圖：1953-2014年日本失業(yè)率率走勢數(shù)據(jù)來源：世世界銀行，日日本國土交通通省，中國指指數(shù)研究院整整理1991年，日本房地地產(chǎn)泡沫破裂裂，此后，就就業(yè)率以及勞勞動(dòng)力占15歲以上人口比比重走低，失失業(yè)率走高。。1990年，日本新屋屋開工戶數(shù)為為171萬戶，1991年房地產(chǎn)泡沫沫破裂，日本本新屋開工戶戶數(shù)迅速下降降至137萬戶，此后，，該指標(biāo)總體體呈下降趨勢勢，至2014年，新屋開工工戶數(shù)僅為89萬戶。需求特點(diǎn)：地價(jià)市場周期期變化明顯，，90年代房地產(chǎn)泡泡沫破裂后，，地價(jià)持續(xù)下下跌圖：1955-2010年各類土地價(jià)價(jià)格變動(dòng)率圖：1955-2010年各類土地價(jià)價(jià)格指數(shù)1957-1964年，日本工業(yè)投投資興起拉動(dòng)動(dòng)工業(yè)用地價(jià)價(jià)格上漲；1965-1984年，日本投資導(dǎo)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向消費(fèi)費(fèi)導(dǎo)向，從而而住宅用地價(jià)價(jià)格大幅增長長；1985-1992年，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)大發(fā)發(fā)展帶帶動(dòng)了了商業(yè)業(yè)用地地價(jià)格格攀升升。從土地地價(jià)格格指數(shù)數(shù)來看看，1991年達(dá)到到頂峰峰，90年代初初房地地產(chǎn)泡泡沫破破裂后后，土土地價(jià)價(jià)格指指數(shù)下下行趨趨勢明明顯。。1992-2014年，三三大都都市圈圈以外外地區(qū)區(qū)地價(jià)價(jià)連續(xù)續(xù)下跌跌,而東京京和大大阪的的地價(jià)價(jià)卻于于2014年上漲漲0.7%。從土地地價(jià)格格變動(dòng)動(dòng)率來來看，，日本本土地地市場場周期期變化化明顯顯，各各類土土地價(jià)價(jià)格變變動(dòng)率率在不不同時(shí)時(shí)期差差異明明顯，，總體體分為為三個(gè)個(gè)階段段。數(shù)據(jù)來來源：：日本本統(tǒng)計(jì)計(jì)局，，中國國指數(shù)數(shù)研究究院整整理需求特特點(diǎn)：：人口結(jié)結(jié)構(gòu)變變化影影響日日本住住房需需求長長期趨趨勢圖：1920-2010年日本本不同同年齡齡段人人口變變化25-44歲人口口對住住房以以租賃賃或剛剛需為為主，，包含含少量量改善善性住住房需需求。。1920-1980年，這部分分人口口數(shù)量量逐年年增加加，在在1980年達(dá)到到高點(diǎn)點(diǎn)后呈呈下降降趨勢勢。45-64歲人口口以改改善性性住房房需求求為主主，1920-2000年，這這部分分人口口數(shù)量量逐年年增加加，在2000年達(dá)到到高點(diǎn)點(diǎn)后呈呈下降降趨勢勢。65歲及以以上人人口數(shù)數(shù)量自自1920年以來來逐年年增加加。按按照聯(lián)聯(lián)合國國新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：65歲老人人占總總?cè)丝诘牡?%，即視視為進(jìn)進(jìn)入老老齡化化社會(huì)會(huì)。1970年，日日本進(jìn)進(jìn)入老老齡化化社會(huì)會(huì)(65歲及以以上人人口占占總?cè)丝诳诒戎刂貫?.03%)，此后后，占占比逐逐年提提升。。剛需和和改善善性需需求已過高峰期。房地產(chǎn)市場場進(jìn)入長期期下行趨勢。。養(yǎng)老地產(chǎn)作作為養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的核心和載體體，市場潛潛力巨大。。日本養(yǎng)老地產(chǎn)已已經(jīng)進(jìn)入規(guī)規(guī)范化運(yùn)作階階段。數(shù)據(jù)來源：：日本統(tǒng)計(jì)計(jì)局，中國國指數(shù)研究究院整理日本小結(jié)2005年，日本撫撫養(yǎng)比超過過50%的界限進(jìn)入入人口負(fù)債債期。此后后至今日本本房地產(chǎn)市市場處歷史史低谷期。。2014年，日本人人口1.26億，位于全全球第十位位，房地產(chǎn)產(chǎn)市場整體體仍低位運(yùn)運(yùn)行，但聚聚集七成人人口的三大大都市圈依依然面臨機(jī)機(jī)遇，進(jìn)入入規(guī)范化運(yùn)運(yùn)作階段的的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)具有市場場潛力。數(shù)據(jù)來源：：國家統(tǒng)計(jì)計(jì)局，聯(lián)合合國，中國國指數(shù)研究究院整理城市化率日本城市化化進(jìn)程飛快快，主要圍繞三三大都市圈圈及其周邊區(qū)域域展開，1920年，日本城城市化率18.0%，至2014年已超95%。城市化人口紅利房地產(chǎn)需求求情況重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)點(diǎn)人口規(guī)模與與增長率日本總?cè)丝诳谟?007年達(dá)到峰值值12777.08萬人之后，，出生率持持續(xù)小于死死亡率，預(yù)預(yù)計(jì)未來50年將延續(xù)負(fù)負(fù)增長態(tài)勢勢。撫養(yǎng)比1964-2004年為日本人人口紅利期期，2005年后進(jìn)入人人口負(fù)債期期。老年撫撫養(yǎng)比的不不斷提高成成為未來幾幾十年總撫撫養(yǎng)比穩(wěn)步步提高的重重要原因。。人口因素影影響房地產(chǎn)產(chǎn)長期需求求日本房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)歷了80年代的繁榮榮、快速膨膨脹期，1991年，泡沫破破裂，成為為重大轉(zhuǎn)折折點(diǎn)，表現(xiàn)現(xiàn)在土地價(jià)價(jià)格、新屋屋開工戶數(shù)數(shù)等指標(biāo)的的轉(zhuǎn)折性變變化。從人口結(jié)構(gòu)構(gòu)來看，日日本的剛需需和改善性性住房需求求已過高峰峰期，老齡齡人口占比比不斷增加加，養(yǎng)老地地產(chǎn)具有市市場潛力。。人口高度度集中的三三大都市圈圈存在市場場潛力。勞動(dòng)人口增增速、就業(yè)業(yè)率、失業(yè)業(yè)率、撫養(yǎng)養(yǎng)比等與人人口相關(guān)指指標(biāo)走勢與與房地產(chǎn)市市場密切相相關(guān)。中國國老年撫養(yǎng)比比提高、人人口增速趨趨緩、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進(jìn)程將將放慢，推推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)快速發(fā)展展的人口因因素減弱。。三次人口高高峰過后，，剛性置業(yè)業(yè)需求、改改善性置業(yè)業(yè)需求高峰峰已過，養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)或或迎來發(fā)展展契機(jī)。人均住房建建筑面積仍仍處于較低低水平，短短期內(nèi)存在在旺盛需求求，未來一一段時(shí)間內(nèi)內(nèi)以改善型型需求為主主，但由人人口變化引引致的住房房需求將逐逐年下降。。人口結(jié)構(gòu)、、家庭規(guī)模模、人口流流動(dòng)、戶籍籍制度改革革等影響住住房需求變變化。人口規(guī)模化化增長帶來來的紅利逐逐漸消弱人口結(jié)構(gòu)及及需求觀念念的變遷為為房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展帶來新新的挑戰(zhàn)和和機(jī)遇人口紅利：：人口增速趨趨緩，總量量將于2030年達(dá)到峰值值1981-1990年為我國人人口出生的的第二次小小高峰時(shí)期期，年度新新增人口為為1563萬人，隨后后人口增長長逐漸放緩緩。根據(jù)最最新的人口口普查結(jié)果果，2000-2010年，我國年年均新增人人口縮減至至735萬人，而2011-2014年，年均新新增人口僅僅為673萬人。預(yù)計(jì)2030年左右，我我國人口將將出現(xiàn)負(fù)增增長狀態(tài)，，而人口也也將于2030年左右達(dá)到到14.2億的峰值。。圖：1955-2050年全國總?cè)巳丝诩俺擎?zhèn)鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)來源：：國家統(tǒng)計(jì)計(jì)局，聯(lián)合合國，中國國指數(shù)研究究院整理人口紅利：：城鎮(zhèn)化進(jìn)程程將放緩，，推動(dòng)房地地產(chǎn)快速發(fā)發(fā)展的人口口因素減弱弱圖：1955-2050年城鎮(zhèn)化率率及年度新新增城鎮(zhèn)人人口2000-2010年，我國城城鎮(zhèn)化進(jìn)程程快速推進(jìn)進(jìn)，年均新增城城鎮(zhèn)人口超超過2000萬人。然而，2014年，我國新新增城鎮(zhèn)人人口僅1805萬人，未來我國城城鎮(zhèn)人口增增長將逐漸漸放緩。據(jù)研究，城鎮(zhèn)人口與與房地產(chǎn)多多項(xiàng)指標(biāo)具具備高度相相關(guān)性，城鎮(zhèn)人人口增長長的放緩緩將導(dǎo)致致房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求逐漸漸降低，，過去十十年推動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場快快速發(fā)展展的人口口因素減減弱。相關(guān)性城鎮(zhèn)人口房地產(chǎn)開發(fā)投資額0.93商品房銷售面積0.98商品房銷售額0.95房屋新開工0.97表：城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口與與房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)指指標(biāo)相關(guān)關(guān)性數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計(jì)局局，聯(lián)合合國，中中國指數(shù)數(shù)研究院院整理人口紅利利：撫養(yǎng)比尤尤其是老老年撫養(yǎng)養(yǎng)比持續(xù)續(xù)上升，，人口紅紅利趨于于減弱圖：1990年至2050年人口撫撫養(yǎng)比2010年我國撫撫養(yǎng)比僅僅為34.2%，為近年年來低點(diǎn)點(diǎn)，15-64歲人口占占比達(dá)到到峰值。。隨后撫撫養(yǎng)比逐逐步上升升，人口口紅利逐逐漸消弱弱。預(yù)計(jì)計(jì)2030年左右，，我國撫撫養(yǎng)比將將超過50%的分界線線，從人人口紅利利時(shí)代轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為人口口負(fù)債時(shí)時(shí)代。國際經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，，撫養(yǎng)比比與房地地產(chǎn)市場場發(fā)展密密切相關(guān)關(guān)。2005年美國新新建住房房達(dá)到銷銷售小高高峰128.3萬套，撫撫養(yǎng)比為為低點(diǎn)48.9%；1991年日本房房地產(chǎn)市市場達(dá)到到高峰，，城市地地價(jià)指數(shù)數(shù)達(dá)到122.6，撫養(yǎng)比比也為處處于低點(diǎn)點(diǎn)水平43.1%。數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計(jì)局局，聯(lián)合合國，中中國指數(shù)數(shù)研究院院整理人口紅利利：三次人口口高峰后后，人口口出生率率持續(xù)下下滑1949-1957年的第一一次人口口高峰所所帶來的的普通置置業(yè)需求求已基本本結(jié)束；；1962-1970年的第二二次人口口高峰所所帶來的的改善型型需求高高峰已經(jīng)經(jīng)過去；；1981-1990年的第三三次人口口高峰所所帶來的的剛性需需求高峰峰也已經(jīng)經(jīng)過去；；1990年以來，，我國人人口出生生率持續(xù)續(xù)下滑，，自然增增長率也也逐漸降降低。養(yǎng)老住宅宅二次置業(yè)業(yè)首次置業(yè)業(yè)圖：1950年至今人人口出生生率、死死亡率和和自然增增長率☆2014年，我國國全年出出生人口口1687萬人，人人口出生生率為12.37‰，人口自自然增長長率為5.21‰。預(yù)計(jì)2015年以后，，受到上上世紀(jì)90年代后出出生率的的快速下下降影響響，住房房需求將將逐步弱弱化。數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計(jì)局局，中國國指數(shù)研研究院整整理需求特特點(diǎn)：：隨著住住房水水平的的不斷斷提高高，未未來市市場將將逐步步轉(zhuǎn)向向改善善型需需求近年我我國人人均住住房建建筑面面積平平穩(wěn)增增長，，2012年，我我國城城鎮(zhèn)人人均住住房建建筑面面積已已經(jīng)達(dá)達(dá)到32.9平方米米，但但是部部分區(qū)區(qū)域仍仍不足足30平方米米，從從而存存在一一定剛剛需空空間。。但是，，隨著著我國國住房房需求求的不不斷被被滿足足，未未來市市場發(fā)發(fā)展將將逐步步轉(zhuǎn)向向改善善型需需求。。對于已已經(jīng)擁擁有住住房的的人群群，隨隨著收收入水水平及及生活活質(zhì)量量的提提高，，將會(huì)會(huì)對于于住房房提出出改善善型需需求，，尤其其是我我國仍仍存在在大量量的上上世紀(jì)紀(jì)90年代左左右的的居民民住宅宅，配配套及及戶型型已經(jīng)經(jīng)難以以滿足足部分分居住住需求求，存存在更更新?lián)Q換代的的空間間。圖：2002年至今今城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民民人均均住房房建筑筑面積積數(shù)據(jù)來來源：：國家家統(tǒng)計(jì)計(jì)局，，中國國指數(shù)數(shù)研究究院整整理需求特特點(diǎn)：：未來一一段時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)以改改善型型需求求為主主，但但由人人口變變化引引致的的住房房需求求將逐逐年下下降圖：2000年至2050年適齡齡購房房人群群情況況預(yù)計(jì)2020年-2040年，我國國的二二次置置業(yè)需需求將將超過過首次次置業(yè)業(yè)需求求，因因此，，此階階段的的住宅宅應(yīng)主主要以以改善善型需需求為為主，，注重重中高高端精精品住住宅。。預(yù)計(jì)2040年以后后，受到到人口口生育育率逐逐漸下下降的的影響響，適適齡購購房人人群逐逐漸減減少，，從而而導(dǎo)致致未來來的住住房需需求下下降。。數(shù)據(jù)來來源：：國家家統(tǒng)計(jì)計(jì)局，，聯(lián)合合國，，中國國指數(shù)數(shù)研究究院整整理需求特特點(diǎn)：：隨著人人口年年齡結(jié)結(jié)構(gòu)的的推移移，住住宅需需求將將發(fā)生生明顯顯變化化2000年首次置業(yè)為主2010年首次置業(yè)、二次置業(yè)均存在市場空間2020年改善型需求為主2030年人口趨于老齡化，普通住宅市場可能萎縮數(shù)據(jù)來來源：：國家家統(tǒng)計(jì)計(jì)局，，聯(lián)合合國，，中國國指數(shù)數(shù)研究究院整整理需求特特點(diǎn)：：家庭規(guī)規(guī)模逐逐步變變化，，一人人戶、、二人人戶等等比重重加大大帶來來需求求結(jié)構(gòu)構(gòu)的改改變2000年2005年2013年圖：家家庭戶戶規(guī)模模分的的戶數(shù)數(shù)占比比3.132.983.46家庭戶戶平均均每戶戶人數(shù)數(shù)受經(jīng)濟(jì)濟(jì)知識識水平平及家家庭觀觀念變變化的的影響響，家家庭規(guī)規(guī)模逐逐步縮縮小。。2000年我國國家庭庭戶平平均每每戶人人數(shù)為為3.46人，而而2010年已經(jīng)經(jīng)下降降至3.09人，2013年進(jìn)一一步下下降至至2.98人。具具體來來看，，2013年一人人戶占占比較較2000年增加加6.3個(gè)百分分點(diǎn)至至2013年的14.6%，二人人戶增增加10.3個(gè)百分分點(diǎn)至至27.3%。家庭結(jié)結(jié)構(gòu)的的變化化帶來來住房房需求求的變變化，，尤其其是單單身、、丁克克等家家庭注注重享享受生生活品品質(zhì)，，從而而帶來來相關(guān)關(guān)的中中高端端小戶戶型住住房需需求。。數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計(jì)局局，中國國指數(shù)研研究院整整理需求特點(diǎn)點(diǎn)：資源分配配的不合合理性，，推動(dòng)人人口流向向高等級級及發(fā)達(dá)達(dá)城市，，從而帶帶來相應(yīng)應(yīng)的住房房需求圖：2010年中國人人口流出出分布圖圖2014年，我國國共有2.98億人口人人戶分離離，2.53億流動(dòng)人人口。人口向區(qū)區(qū)域中心心城市聚聚集。全國省會(huì)會(huì)城市資資源充裕裕，多為為人口凈凈流入城城市，常常住人口口戶籍人人口比值值均在1以上，但但受城市市發(fā)展差差異，不不同省會(huì)會(huì)城市人人口吸引引力不同同。人口流向向東部沿沿海經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)城城市。長三角、、珠三角角、京津津冀地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)，以以10%的國土面面積聚集集了全國國31%的人口，，創(chuàng)造了了全國42%的GDP。數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計(jì)局局，百度度大數(shù)據(jù)據(jù)，中國國指數(shù)研研究院整整理★百度大大數(shù)據(jù)——春運(yùn)期間間人口從從大城市市流向中中小城市市。截至2015年2月19日（春節(jié)節(jié)）0時(shí)全國遷出出最熱的的五個(gè)城城市為：北京、、上海、、深圳、、廣州、、重慶。。最熱的五五條線路路為：上海-六安，天天津-德州，上上海-阜陽，北北京-運(yùn)城，北京-周口。需求特點(diǎn)點(diǎn)：戶籍制度度改革加加快人口口流動(dòng)，，城市差差異進(jìn)一一步擴(kuò)大大建制鎮(zhèn)和小城市——全面放開有合法穩(wěn)定住所（含租賃）中等城市（城區(qū)人口50萬至100萬）——有序放開合法穩(wěn)定就業(yè)+合法穩(wěn)定住所（含租賃）+社保達(dá)到一定年限大城市（城區(qū)人口100萬至500萬）——合理確定落戶條件合法穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到一定年限+合法穩(wěn)定住所（含租賃）+社保達(dá)到一定年限特大城市（城區(qū)人口500萬以上）——嚴(yán)格控制人口規(guī)模合法穩(wěn)定就業(yè)+合法穩(wěn)定住所（含租賃）+社保達(dá)到一定年限+連續(xù)居住年限等圖：《關(guān)于進(jìn)一一步推進(jìn)進(jìn)戶籍制制度改革革的意見見》主要內(nèi)容容戶籍制度度改革能能加大人人口的流流動(dòng)，從從而帶來來房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求。一方面，，城市的的各項(xiàng)福福利與戶戶籍相掛掛鉤，吸吸引人口口流入，，帶來購購房需求求。另一一方面，，從《意見》內(nèi)容來看看，落戶戶條件與與穩(wěn)定住住房掛鉤鉤，推動(dòng)動(dòng)購房需需求。值得注意意的是，，由于不不同等級級城市資資源的明明顯差異異化，大大城市對對于人口口的吸引引力具備備絕對優(yōu)優(yōu)勢。大城市或或特大城城市戶籍籍政策的的松動(dòng)將將吸引大大量的人人口，從從而出現(xiàn)現(xiàn)城市規(guī)規(guī)模的進(jìn)進(jìn)一步差差異化。。數(shù)據(jù)來源源：中國國指數(shù)研研究院綜綜合整理理中國小結(jié)結(jié)預(yù)計(jì)2020年-2040年，我國的二次置業(yè)需求將超過首次置業(yè)需求；2040年以后，適齡購房人群逐漸減少，從而導(dǎo)致未來的住房需求下降。人口規(guī)模預(yù)計(jì)2030年左右，我國人口將會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長狀態(tài)，而人口也將于2030年左右達(dá)到14.2億的峰值。城鎮(zhèn)化率預(yù)計(jì)2015-2020年，年均新增城鎮(zhèn)人口將不及2000萬，隨后將逐年降低。撫養(yǎng)比2030年左右，我國撫養(yǎng)比將超過50%的分界線，從人口紅利時(shí)代轉(zhuǎn)為人口負(fù)債時(shí)代。整體需求從出生率來看，三次生育率高峰所帶來的置業(yè)高峰已經(jīng)過去。需求結(jié)構(gòu)需求特點(diǎn)受經(jīng)濟(jì)、知識水平及家庭觀念變化的影響，家庭規(guī)模逐步縮小。一人戶、二人戶等比重加大帶來需求結(jié)構(gòu)的改變。出生率1990年以來，我國人口出生率持續(xù)下滑，自然增長率也逐漸降低。三次人口高峰所帶來的人口紅利正在逐漸消逝。人口流動(dòng)資源分配的不合理性推動(dòng)人口流向高等級及發(fā)達(dá)城市，從而帶來相應(yīng)的住房需求。人口紅利房地產(chǎn)需求變遷2014年，我國國常住人人口136782萬人，在在全球位位于首位位。但是是我國人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)逐步變變化，人人口紅利利正在逐逐步消逝逝，同時(shí)時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展也面臨臨新的挑挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計(jì)局局，聯(lián)合合國，中中國指數(shù)數(shù)研究院院整理國內(nèi)城市北京、上海、、深圳、東莞莞等城市當(dāng)前前人均住房水水平仍偏低，，而20-49歲適適齡齡購購房房人人群群規(guī)規(guī)模模增增長長趨趨勢勢不不變變，，撫撫養(yǎng)養(yǎng)比比較較低低，，人人口口吸吸附附優(yōu)優(yōu)勢勢帶帶來來的的市市場場長長期期需需求求旺旺盛盛。?；葜葜?、、綏綏化化、、汕汕頭頭、、揭揭陽陽等等城城市市人人均均住住房房水水平平雖雖然然較較低低，，但但適適齡齡購購房房人人口口同同樣樣較較低低，，過過去去新新建建住住宅宅規(guī)規(guī)模?；颈緷M滿足足人人們們的的住住房房需需求求，，未未來來市市場場發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αΡ肀憩F(xiàn)現(xiàn)一一般般。。佛山山、、南南京京、、石石家家莊莊、、重重慶慶等等城城市市人人均均住住房房水水平平和和適適齡齡購購房房人人口口雙雙高高，，未未來來改改善善型型需需求求大大。。南通通、、嘉嘉興興、、紹紹興興、、常常州州等等城城市市人人均均住住房房水水平平高高，，適適齡齡購購房房人人口口低低，，未未來來市市場場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)需需警警惕惕。。不同同城城市市人人均均居居住住水水平平及及人人口口結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)差差異異化化明明顯顯，，國內(nèi)內(nèi)市市場場逐逐漸漸呈呈現(xiàn)現(xiàn)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性需需求求特特征征城市市分分類類：：將100個(gè)樣樣本本城城市市按按照照人人均均住住房房水水平平和和適適齡齡人人口口數(shù)數(shù)量量分分為為特特征征各各異異的的四四大大城城市市類類群群表：：100個(gè)樣本城城市分類類標(biāo)準(zhǔn)第I類：人均住房房面積偏偏低，適適齡購房房人口規(guī)規(guī)模較大大，房地地產(chǎn)發(fā)展展空間較較大，典典型城市市如：深深圳、廣廣州、北北京、上上海、東東莞、天天津等。。第II類：人均住房房面積偏偏低，適適齡購房房人口規(guī)規(guī)模偏低低，房地地產(chǎn)發(fā)展展空間一一般，典典型城市市如：惠惠州、綏綏化、汕汕頭、揭揭陽等。。第III類：人均住房房面積偏偏高，適適齡購房房人口規(guī)規(guī)模較大大，房地地產(chǎn)發(fā)展展空間尚尚可，典典型城市市如：佛佛山、南南京、石石家莊、、重慶等等。第IV類：人均住房面積積偏高，適齡齡購房人口規(guī)規(guī)模偏低，警警惕未來市場場風(fēng)險(xiǎn)，典型型城市如：南南通、嘉興、、紹興、常州州等。分類人均住房建筑面積（平方米）適齡購房人口數(shù)量（萬人）城市數(shù)量（個(gè)）第I類<35>30029第II類<35<30025第III類>35>30025第IV類>35<30021城市樣本：2013年常住人口超超過450萬的100個(gè)大中型城市市。分類標(biāo)準(zhǔn)：2014年人均住房建建筑面積以35平方米為界，，2014年適齡購房人人口數(shù)量以300萬人為界，按按照兩個(gè)指標(biāo)標(biāo)的兩個(gè)分界界點(diǎn)，將城市市樣本分為四四大類。注：2014年適齡（20-49歲）購房人口口按照2010年六普15-44歲人口數(shù)量前前推5年得到，未考考慮人口流動(dòng)動(dòng)和死亡率數(shù)據(jù)來源：國國家統(tǒng)計(jì)局，，中國指數(shù)研研究院整理第I類城市：人均住房面積積低，適齡購購房人口規(guī)模模大，房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展后勁足足，但不同城城市需求分化化依然明顯圖：第一類城城市適齡人口口及人均住房房面積情況在第一類城市市中，上海、、北京適齡購購房人口均超超1100萬，需求規(guī)模模最大；而深深圳人均住房房面積僅22.6平米，適齡人人口800萬，占人口總總量比例達(dá)75%，潛在需求缺缺口最大；東東莞人口特點(diǎn)點(diǎn)與深圳類似似，未來市場場需求旺盛。。但天津、大大連、青島等等城市新房存存量高位運(yùn)行行，當(dāng)前人口口基數(shù)下的去去化速度較慢慢，未來相當(dāng)當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)內(nèi)，市場去庫庫存壓力較大大。適齡人口300萬以上人均住房面積積低于35平米數(shù)據(jù)來源：國國家統(tǒng)計(jì)局，，中國指數(shù)研研究院整理典型城市—北京：常住人口總量量增速趨緩，，適齡購房人人口數(shù)量持續(xù)續(xù)攀升，撫養(yǎng)養(yǎng)比走勢平穩(wěn)穩(wěn)，市場潛力力大人口增速放緩緩：北京十二五規(guī)規(guī)劃中提出控控制人口無序序過快增長，，未來常住人口口增速繼續(xù)放放緩。適齡購房人口口數(shù)量攀升：：適齡購房人口口數(shù)量逐年攀攀升近幾年占占比變化不大大。撫養(yǎng)比走勢平平穩(wěn)：勞動(dòng)力人口的的不斷注入使使得北京人口口撫養(yǎng)比近幾幾年持續(xù)低于于20%。市場潛力大：：龐大的人口基基數(shù)下29.5平米的人均住住房面積顯然然不夠。圖：2001-2013年北京人口增增長速度2005年《北京外地來京務(wù)工經(jīng)商人員管理?xiàng)l例》廢止2011年北京市工商行政管理會(huì)議提出“以業(yè)控人”規(guī)劃圖：北京適齡購房房人口數(shù)量與與占比變化圖：北京2004年以來人口撫撫養(yǎng)比變化趨趨勢數(shù)據(jù)來源：國國家統(tǒng)計(jì)局，，北京統(tǒng)計(jì)局局，中國指數(shù)數(shù)研究院整理理典型城市—東莞：適齡購房人口口數(shù)量達(dá)歷史史峰值，撫養(yǎng)養(yǎng)比持續(xù)低位位，未來市場場需求旺盛適齡購購房人人口占占比較較大：：適齡購購房人人口數(shù)數(shù)量由由2000年的的441萬升升至至2010年的的613萬，，增增長長了了近近1.4倍，，占占常常住住總總?cè)巳丝诳诒缺壤捎?8%升至至75%。撫養(yǎng)養(yǎng)比比持持續(xù)續(xù)較較低低：：發(fā)達(dá)達(dá)的的第第二二、、三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)吸吸引引全全國國青青壯壯年年勞勞動(dòng)動(dòng)力力人人口口不不斷斷集集聚聚，，2000-2010年撫撫養(yǎng)養(yǎng)比比微微幅幅下下降降，，總總體體撫撫養(yǎng)養(yǎng)比比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低低于于全全國國平平均均水水平平，，少少兒兒撫撫養(yǎng)養(yǎng)比比下下降降，，老老年年撫撫養(yǎng)養(yǎng)比比略略有有上上升升。。市場場潛潛力力大大：：2014年東東莞莞人人均均住住房房面面積積估估計(jì)計(jì)在在26.7平米米左左右右，，而而適適齡齡購購房房人人口口達(dá)達(dá)歷歷史史高高峰峰646萬，龐大大的人口口基數(shù)奠奠定了未未來旺盛盛的市場場需求。。圖：東莞五普普和六普普人口年年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)對比圖：東莞人口口撫養(yǎng)比比變化2000年2010年撫養(yǎng)比10.7%10.6%少兒撫養(yǎng)比8.6%8.3%老年撫養(yǎng)比2.1%2.3%數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計(jì)局局，中國國指數(shù)研研究院整整理第II類城市：：人均住房房面積偏偏低，適適齡購房房人口規(guī)規(guī)模偏低低，房地地產(chǎn)發(fā)展展空間一一般圖：此類類城市適適齡購房房人口情情況圖：此類類城市人人均住房房建筑面面積第三產(chǎn)業(yè)業(yè)占比普普遍較低低。與第一二二產(chǎn)業(yè)相相比，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)所創(chuàng)造造的就業(yè)業(yè)崗位更更多，然然而此類類城市的的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占比比均不到到40%，部分城城市甚至至低于30%。適齡購房房人口規(guī)規(guī)模偏低低，適齡購房房人口數(shù)數(shù)量低于于300萬人，且且多數(shù)城城市人口口外流嚴(yán)嚴(yán)重，如如信陽、、六安等等，常住住人口占占總?cè)丝诳诘谋戎刂夭坏?.8。人均住房房建筑面面積低于于小康水水平（35平方米/人），其中揭陽陽、汕頭頭等城市市人均住住房建筑筑面積不不到25平方米。。數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計(jì)局局，中國國指數(shù)研研究院整整理典型城市市—惠州：人口持續(xù)續(xù)流入，，承接珠珠三角中中心外溢溢需求，，高比重重的適齡齡購房人人群及在在校學(xué)生生增加購購房潛力力圖：2005-2013年惠州市市常住人人口和GDP增速圖：2000年和2010年惠州人人口年齡齡結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展迅速，，吸引人人口大量量流入。?；葜菥邆鋫涓劭?，，石油資資源，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展迅速，，吸引人人口流入入。2013年惠州常常住人口口470萬人，其其中戶籍籍人口僅僅343萬人，常常住人口口戶籍人人口比為為1.37。同時(shí)，，惠州也也承接部部分珠三三角住房房需求，，帶來一一定的購購房潛力力。適齡購房房人口絕絕對量雖雖然較低低，但占占全市的的比重在在II類城市中中居于高高位。2010年，全市市適齡購購房人群群259萬人，占占比從2000年的51.3%上升至56.4%。此外，，2013年初中及及以下學(xué)學(xué)生約80萬人，占占全市比比重為17%，中長期期也可為為市場提提供一定定的購買買力。數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計(jì)局局，中國國指數(shù)研研究院整整理典型城市市—桂林：人口流出出但撫養(yǎng)養(yǎng)比呈下下降態(tài)勢勢，城市市自身人人口發(fā)展展帶來的的需求有有限，但但旅游地地產(chǎn)仍具具備潛力力數(shù)據(jù)來源：國國家統(tǒng)計(jì)局，，中國指數(shù)研研究院整理圖：2000年和2010年桂林人口年年齡結(jié)構(gòu)三產(chǎn)中第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占比較高高，部分人口口流出。2010年桂林常住人人口與戶籍人人口比值為0.95，人口呈外流流趨勢。撫養(yǎng)比呈現(xiàn)下下降態(tài)勢，但但適齡購房人人口規(guī)模較小小。五普、六普數(shù)數(shù)據(jù)表明，桂桂林撫養(yǎng)比10年間下降了了2.1個(gè)百分點(diǎn)，，2010年至26.4%。但是從適適齡購房人人群來看，，2010年僅239萬人，并且且據(jù)測算，，2014年桂林市人人均住房建建筑面積已已經(jīng)達(dá)到33.3平方米，城城市自身人人口發(fā)展帶帶來的市場場需求有限限。值得注意的的是，桂林林旅游資源源豐富，能能夠吸引部部分外地置置業(yè)需求，，從而在一一定程度上上支撐房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展。圖：2000年和2010年桂林撫養(yǎng)養(yǎng)比變化第III類城市：人均住房面面積偏高，，適齡購房房人口規(guī)模模較大，房房地產(chǎn)發(fā)展展空間尚可可。第三類城市市人均住房房建筑面積積均超過35平方米/人，目前住住房飽和度度相對較高高，其中長長沙、蘇州州、無錫等等城市人均均住房面積積超過了43平方米/人，市場存存在較大壓壓力。第三類城市市適齡購房房人口數(shù)量量均超過300萬人，此類類城市多以以省會(huì)和二二線發(fā)達(dá)城城市為主，，人口吸附附能力較強(qiáng)強(qiáng)，潛在購購房需求量量較大，其其中重慶、、成都和蘇蘇州購房適適齡人口超超過600萬，潛在需需求規(guī)模依依舊可觀，，市場未來來仍存在潛潛力。圖：第三類類城市購房房適齡人口口與人均住住房面積情情況資料來源：：中國指數(shù)數(shù)研究院整整理典型城市—佛山：購房適齡人人口快速增增長，人口口流入量保保持穩(wěn)定，，市場潛在在需求仍存存從第五次與與第六次全全國人口普普查的情況況來看，2000-2010年間佛山購購房適齡人人口快速增增長，預(yù)計(jì)計(jì)到2015年，20-49歲年齡段人人口將由321萬人增長至467萬人，購房適適齡人口占總總?cè)丝诒壤鲈鲩L至64%，為第三類城城市中最高，，未來仍存在在較大的市場場需求空間。。佛山是典型的的人口流入型型城市，常住住人口數(shù)量接接近戶籍人口口的兩倍。從從2010-2013年佛山人口變變化情況來看看，常住人口口占戶籍人口口的比值雖然然有所下降，，但仍保持在在1.9以上，外來人人口的流入較較為穩(wěn)定，將將為市場注入入足夠的置業(yè)業(yè)需求。圖：佛山五普普與六普人口口年齡結(jié)構(gòu)圖：2010-2013佛山常住人口口與戶籍人口口情況資料來源：國國家統(tǒng)計(jì)局，，中國指數(shù)研研究院整理典型城市—無錫：購房適齡人口口增長顯著，，總撫養(yǎng)比明明顯降低，但但須警惕老齡齡化危機(jī)從第五次與第第六次全國人人口普查的情情況來看，2000-2010年無錫購房適適齡人口增長長明顯，預(yù)計(jì)計(jì)到2015年，20-49歲年齡段人口口將由275萬人增長至344萬人，購房適適齡人口占總總?cè)丝诒壤鲈鲩L至53%，未來市場仍仍存在需求空空間。無錫總?cè)丝趽釗狃B(yǎng)比由第五五次人口普查查的33.3%下降至第六次次人口普查的的24.7%，社會(huì)勞動(dòng)力力人口明顯增增長，房屋購購置需求顯著著提高。但值值得注意的是是無錫少年撫撫養(yǎng)比明顯下下降，隨著未未來大量購房房適齡人口步步入老齡階段段，未來無錫錫存在社會(huì)老老齡化危機(jī)。。撫養(yǎng)比第五次人口普查第六次人口普查總撫養(yǎng)比33.3%24.7%老年撫養(yǎng)比11.7%11.8%少年撫養(yǎng)比21.6%12.8%圖：無錫五普普與六普撫養(yǎng)養(yǎng)比情況圖：無錫五普普與六普人口口年齡結(jié)構(gòu)資料來源：國國家統(tǒng)計(jì)局，，中國指數(shù)研研究院整理第IV類城市：人均住房面積積偏高，適齡齡購房人口規(guī)規(guī)模較小，需需警惕未來市市場風(fēng)險(xiǎn)第四類城市主主要以三四線城市為主，其人均均住房面積均均值為40.2平米/人，為第一類類和第二類城城市的1.3倍左右。其中南通、嘉興、、紹興、常州州的人均住房面面積最高，分分別為53.9、50.8、48.1、44.5平米/人。紹興、常常州、嘉興的的適齡購房人人口數(shù)量最低低，分別為239、238和228萬人。南充、茂名、、南通適齡購房人口口占比最低，，分別為45%、43%和40%。圖：第四類城城市2014年適齡購房人人口數(shù)量和人人均住房面積積數(shù)據(jù)來源：國國家統(tǒng)計(jì)局，，中國指數(shù)研研究院整理典型城市—嘉興：人均住房面積積偏高，戶籍籍政策或?yàn)橹刂匾绊懸蛩厮丶闻d市市轄區(qū)區(qū)包括秀洲區(qū)區(qū)和南湖區(qū)，，其適齡購房房人口約有64萬人，占總適適齡購房人口口的28%。嘉興市下轄轄三個(gè)縣級市市(海寧市、平湖湖市、桐鄉(xiāng)市市)適齡購房人口口約有114萬人，占總適適齡購房人口口的50%，為適齡購房房人口占比較較高的地區(qū)。。秀洲區(qū)和南湖湖區(qū)戶籍政策策中規(guī)定，本本區(qū)以外人口口通過購房落落戶的，購房人均面積積（建筑面積積）不低于上上年度嘉興市市城鎮(zhèn)居民家家庭人均住房房面積(2013年為39.45平米/人)方可辦理購房房落戶。該政策實(shí)際際上限制了適適齡購房人口口較多的縣級級人口向市轄轄區(qū)的流動(dòng)，，抑制了中低低收入群體在在市轄區(qū)的購購房需求，對對剛需、學(xué)區(qū)區(qū)房需求產(chǎn)生生了較大影響響。同時(shí)，在在一定程度上上也拉高了嘉嘉興市人均住住房面積均值值。2014年嘉興市各區(qū)區(qū)域購房適齡齡人口占比2010年嘉興市各區(qū)區(qū)域人均住房房面積資料來源：中中國指數(shù)研究究院整理典型城市—紹興：流入人口素質(zhì)質(zhì)較低，產(chǎn)業(yè)業(yè)升級緩慢，，制約房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展紹興興市市人人口口流流動(dòng)動(dòng)規(guī)規(guī)模模較較大大，，但但流流動(dòng)動(dòng)人人口口素素質(zhì)質(zhì)較較低低，，多多從從事事紡紡織織業(yè)業(yè)和和裝裝備備制制造造業(yè)業(yè)。。截至2012年6月，登記記在冊流流動(dòng)人口口共有192萬人，且且主要來來自安徽徽、江西西、四川川、貴州州等外省省，外省省流動(dòng)人人口共163萬人。其其中，在在各類企企業(yè)打工工共149萬人，初初中及以以下學(xué)歷歷146萬人，沒沒有任何何