最新法律業(yè)務版培訓課件

法律培訓2022/12/101法律培訓2022/12/91培訓內(nèi)容20102合同簽署前合同簽署時合同履行時風險點的把控032022/12/10培訓內(nèi)容20102合同簽署前合同簽署時合同履行時風險點的把控301合同簽署前買受方的風險分析：無購房資質(zhì)的處理方式；“亂承諾”的處罰出售方的風險分析：“無房本”房屋居間的后果居間共有房屋需注意事項居間被查封房屋的風險及責任針對有抵押、有租戶房屋的風險把控，如何降低風險？2022/12/10301合同簽署前買受方的風險分析：2022/12/94一、合同簽署前買受方【風險類型】——買受方無購房資質(zhì)【潛在風險】買受方合同無法履行，無法取得房屋。損失定金、承擔賠償責任。出售方因合同無法履行帶來損失例如：賣房買房、有租戶等損失居間方無法取得居間服務費；如亂承諾幫客戶辦資質(zhì)、作假，承擔賠償責任、遭行政處罰；承擔連帶賠償責任無資質(zhì)2022/12/104一、合同簽署前買受方【風險類型】——買受方無購房資質(zhì)【【降低風險的辦法】一、合同簽署前一、買受方不確定何時具有購房資質(zhì)時，不可以對其進行居間服務；二、簽合同時無資質(zhì)，但承諾很快會有資質(zhì)，如果想簽單該如何操作？（1）層級上報至區(qū)總監(jiān)請示是否允許操作；（2）拒絕客戶口頭承諾，補充協(xié)議加以約定（資質(zhì)時間及違約責任）；（3）簽署《家庭購房申請表》、《購房承諾書》——“一表一書”無資質(zhì)2022/12/105【降低風險的辦法】一、合同簽署前一、買受方不確定何時具有購房62011年5月，范瑋為了方便孩子在北京上學，欲購買北京市的一套房屋，經(jīng)我司居間，與白云簽訂購房合同。簽訂合同時，三方均知悉買受方尚不具備在京購房資格，但范瑋表示，其正在辦理北京戶口，并承諾如果自己的北京戶口辦不下來，會找其他有購房資格的朋友代為購買該套房屋。為此，雙方在補充協(xié)議中約定“經(jīng)三方協(xié)商一致，本合同最終買受人可根據(jù)買受方的意愿變更，出售方、丙方（經(jīng)紀公司）應積極無條件配合辦理”。合同簽訂后，范瑋依照合同約定向白云支付了10萬元定金。但是此后，范瑋未能成功辦理北京戶口，也沒能找到北京的朋友代為購買房

屋。范瑋要求白云退還購房定金，遭拒后訴至法院，稱合同無法實際履行，要求解除合同，返還10萬元定金。白云認為，范瑋在明知自己沒有購房資格的情況下仍然簽訂買賣合同，由此導致的風險應當由其自行承擔。一、合同簽署前買受方——無資質(zhì)案例12022/12/1062011年5月，范瑋為了方便孩子在北京上學，欲購買北京市的一、合同簽署前買受方——無資質(zhì)案例1案例分析：1、此種情形，買賣雙方及居間方會有哪些不利后果？

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居間方2、買賣雙方所簽署的合同效力如何？該合同有效。但因買受方不具備履行合同的條件，合同根本無法履行。3、我司是否能收取到傭金？我司無法收取到全部傭金，甚至無法收取到傭金。4、如業(yè)主“賣房買房”，此次買賣未按期拿到購房款，導致向第三方承擔違約金，業(yè)主該如何主張自己的損失？2022/12/107一、合同簽署前買受方——無資質(zhì)案例1案例分析：202房屋權(quán)屬房屋現(xiàn)狀一、合同簽署前出售方①“無房本”房屋能否居間②居間共有房屋時需注意事項③居間被查封的房屋應承擔的賠償責任④房屋存在抵押，如何降低風險⑤房屋存在租戶，如何交易？潛在風險點2022/12/108房屋權(quán)屬房屋現(xiàn)狀一、合同簽署前出售方①“無房本”房屋能否居1【風險類型】一、合同簽署前交易房屋“無房本”出售方（1）預售商品房（2）使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋未取得房屋權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓。——《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》第38條對經(jīng)紀人處以１萬元罰款，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)取消網(wǎng)簽資格，并處3萬元罰款?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第37條預售商品房：出售方雖有《商品房預售合同》，但屬于非即時交付合同，且出售方是否已交付購房款項未知，存在一房多賣的風險。使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋：公租房、廉租房不允許轉(zhuǎn)讓。法院意見：此類合同往往被認定為租賃性質(zhì)，且租賃期限均不超過20年。【潛在風險】——存在風險的交易，如交易須謹慎！無房本2022/12/1091【風險類型】一、合同簽署前交易房屋“無房本”出售方（13一、合同簽署前【降低風險的處理辦法】預售商品房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋需簽署文件《顧問協(xié)議》、《改底單協(xié)議》《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》降低風險的辦法查看《商品房預售合同》、購房發(fā)票原件并留存相關(guān)復印件；買賣雙方簽署風險告知書；補充協(xié)議約定明確買賣雙方簽署風險告知書；補充協(xié)議約定明確2022/12/10101、避免交易。2、如可以控制風險。須報備至區(qū)總監(jiān)，得到允許后方可操作。3、謹慎審核房源，保證資金安全，避免過多交易房款。3一、合同簽署前【降低風險的處理辦法】預售商品房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房【風險類型二

】一、合同簽署前交易房屋屬于“共有房屋”夫妻共同共有繼承出售方夫妻共同房屋的界定：結(jié)婚后取得房屋是夫妻共有房屋（特殊情況除外）提示：繼承或贈與所得的房屋也歸夫妻共同所有（明確約定的除外）2022/12/1011【風險類型二】一、合同簽署前交易房屋屬于“共有房屋”夫妻一、合同簽署前出售方繼承順序：（1）遺囑繼承優(yōu)于法定繼承（2）法定繼承——“有一無二、無一才二”第一順序繼承人：配偶、子女、父母；第二順序繼承人：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母共有情形下居間：夫妻共有房屋繼承房屋我司所需材料《配偶同意出售聲明》繼承公證書、《共有人同意出售聲明》未提供材料的風險共有人不同意出售房屋，會導致買賣合同無法實際履行（取得房屋、房產(chǎn)證等）我司將承擔的責任無法收取傭金，承擔賠償責任降低風險的處理辦法無材料不居間，拒絕“空頭承諾”2022/12/1012一、合同簽署前出售方繼承順序：共有情形下居間：夫妻共有房屋繼

小李一、小李二（二人系兄妹）通過遺囑繼承了父親老李個人財產(chǎn)一套房屋。尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。小李一想賣掉房子或者出租房子。請問：1、小李一是否有權(quán)單獨簽署房屋買賣合同，房屋買賣合同上用老李的名字簽名還是小李一的名字簽名？2、如果簽署合同時小李一隱瞞了老李已死亡的事實，以其父老李委托其賣房，作為經(jīng)紀人您需要小李一提交什么樣的資料方可簽署合同？一、合同簽署前出售方——共有房屋案例32022/12/1013小李一、小李二（二人系兄妹）通過遺囑繼承了一、合同簽署前出售方——共有房屋遺囑繼承中的房產(chǎn)繼承流程：公證處申請繼承公證房地產(chǎn)交易中心申請遺產(chǎn)過戶手續(xù)辦理完成，可簽署買賣合同提交與繼承有關(guān)的資料及證據(jù)，且其他繼承人均無異議被繼承人的死亡證；遺囑原件；房屋產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證；戶口本；繼承人的身份證件與公證事項有關(guān)的其它證明材料。房屋所有權(quán)證；繼承公證書；繼承人身份證復印；繼承人申請書2022/12/1014一、合同簽署前出售方——共有房屋遺囑繼承中的房產(chǎn)繼承流程：公2013年2月，白云以其丈夫黑土的名義與買受方大腦袋簽訂了買賣合同（該房屋為二人婚后購得），同時白云簽署了《承諾書》，保證其是爭得了丈夫之同意及委托下進行售房事宜，并且在看房時黑土也在場。白云隨后收取了定金5萬元，簽署合同后，白云以丈夫不同意出售共有房產(chǎn)為由拒絕出售該房屋至訴。買受方歸責于我司居間服務有瑕疵，要求我司退還居間服務費。白云（出售方）大腦袋（買受方）簽署買賣合同黑土（白云丈夫）夫妻關(guān)系丈夫不同意出售簽署承諾書、收取定金拒絕出售一、合同簽署前出售方——共有房屋案例42022/12/10152013年2月，白云以其丈夫黑土的名義與買受方1、合同效力如何？2、我司是否有責任？居間服務費是否需要退還？3、買受人大腦袋如何維權(quán)？4、如簽署合同時黑土在場會怎么樣？一、合同簽署前出售方——共有房屋案例42022/12/10161、合同效力如何？一、合同簽署前出售方——共有房屋案一、合同簽署前出售方【風險類型三、四、五】交易房屋處于查封狀態(tài)、抵押狀態(tài)、租賃狀態(tài)查封狀態(tài)抵押狀態(tài)租賃狀態(tài)能否上市交易否能能降低風險的處理辦法不居間簽署合同前了解該房屋是否存在抵押情況，并如實告知買受方。簽署合同前了解該房屋是否存在租賃情況，如實告知買受方并帶領(lǐng)買受方實地考察房屋，前期試探承租人是否有購買意向。出售方出具《承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明》。潛在風險1、所簽署的合同被認定為無效；2、行政處罰；3、我司存在居間瑕疵，承擔賠償責任。1、歸責于我司未盡告知義務；2、侵犯相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益；3、我司存在居間瑕疵，承擔賠償責任。2022/12/1017一、合同簽署前出售方【風險類型三、四、五】查封狀態(tài)抵押狀1802合同簽署時代理人：代理人簽署合同存在的風險及處理方式；抵押、租賃：簽署有抵押、租賃情況的補充協(xié)議的要點付款：相關(guān)款項約定及降低風險的辦法交房：如何降低交房產(chǎn)生的糾紛？稅費：稅費繳納由誰承擔？如何約定更為保險？收費：我司超額收取居間服務費的風險及責任承擔補充協(xié)議如何擬寫？2022/12/101802合同簽署時代理人：代理人簽署合同存在的風險及處理方式二、合同簽署時【風險類型】代理人代為簽署合同無授權(quán)委托書【違規(guī)操作的后果】代理人無權(quán)代理；產(chǎn)權(quán)人不同意出售該房屋，導致合同無法實際履行，買受人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證；我司無法收取到居間服務費【降低風險的解決辦法】簽約代理人需向我司出具授權(quán)委托書原件，經(jīng)我司形式審查后留存原件；形式審查：（1）代理人為被代理人近親屬，可信度較高。（2）留存產(chǎn)權(quán)人及簽約代理人的身份證復印件；（3）電話連線產(chǎn)權(quán)人核實相關(guān)情況。

2022/12/1019二、合同簽署時【風險類型】代理人代為簽署合同無授權(quán)委托書【二、合同簽署時稅費房屋交付款項交付抵押租賃常見問題1、隨意承諾稅費金額；2、未約定稅費支付方未約定房屋交付日期及交付條件未對首付款、尾款、支付時間、金額、方式、違約責任等問題做明確約定為違約解抵押具體時間及違約責任未約定租戶承租相關(guān)問題及違約責任潛在風險1、合同及補充協(xié)議未做約定或者約定不明確，產(chǎn)生糾紛或者無法實際履行，歸責于我司居間服務有瑕疵，要求我司承擔居間責任及賠償責任；2、隨意亂承諾，當承諾無法兌現(xiàn)時，合同一方或雙方拒絕履行合同；3、因未對相關(guān)事項做明確約定，造成守約方無法順利維權(quán)，并歸責于我司居間服務有瑕疵；4、行政處罰；5、我司信譽收到嚴重損害我司將承擔的法律責任1、居間責任；2、賠償責任降低風險的解決辦法1、禁止違規(guī)操作及隨意亂承諾；2、簽署合同前對爭議事項進行協(xié)商；3、簽署合同簽時，擬寫補充協(xié)議對相關(guān)事項加以明確具體約定2022/12/1020二、合同簽署時稅費房屋交付款項交付抵押租賃常見問題1、隨意二、合同簽署時常見風險點補充協(xié)議擬寫要點——“完美的協(xié)議”各類情況擬寫要點：抵押情況：抵押情況；解抵押時間；解抵押方；解抵押后雙方應履行義務；未履行約定義務的違約責任。租賃情況：現(xiàn)房屋租賃情況（承租人、租賃截止日期等）；承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；租期屆滿后由誰負責承租人的騰房；簽署合同后，房屋租金歸誰所有；未履行約定義務的違約責任。房屋交付：房屋交付日期；交付時應符合的交付條件；交付時的裝修、家具、家電等附屬設施情況；未履行約定義務的違約責任。房款交付：首付款、尾款的交付金額、方式、日期等；逾期交付房款的違約責任。稅費承擔：現(xiàn)房屋稅費基礎(chǔ)；稅費承擔方；如因房屋性質(zhì)或政策變化所產(chǎn)生的多余稅費由誰承擔2022/12/1021二、合同簽署時常見風險點補充協(xié)議擬寫要點——“完美的協(xié)議”二、合同簽署時【風險類型】超額收取居間服務費【違規(guī)操作的潛在風險】行政處罰——《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第34條；公司內(nèi)部規(guī)章制度違規(guī)處罰；媒體介入并曝光；公司信譽受到影響2022/12/1022二、合同簽署時【風險類型】超額收取居間服務費【違規(guī)操作的潛23合同履行時什么情況下合同可以解除？對于違約情形的處理方式（我司應盡的居間義務、我司如何維權(quán)、如何建議守約方維權(quán)）2022/12/1023合同履行時什么情況下合同可以解除？2022/12/924雙方出現(xiàn)違約情形【行為認定】——什么是違反合同約定？【違約責任】——買賣合同中的違約責任逾期交房10日內(nèi)如何承擔？超過10日如何承擔？逾期付款10日內(nèi)如何承擔？超過10日如何承擔？逾期過戶逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)逾期辦理戶口遷出手續(xù)兜底條款其他不履行合同義務的行為，承擔合同價款的20%的違約金。三、合同履行時2022/12/1024雙方出現(xiàn)違約情形【行為認定】——什么是違反合同約定？【三、合同履行時雙方就交易出現(xiàn)不可調(diào)和的矛盾,欲解除合同【法定解除】——哪些是法律規(guī)定可以解除合同的情形？【約定解除】——合同中約定滿足哪些情形可以解除合同？不可抗力預期違約根本違約遲延違約2022/12/1025三、合同履行時雙方就交易出現(xiàn)不可調(diào)和的矛盾,欲解除合同【法定三、合同履行時雙方就合同訴至法院原則上對爭議雙方予以必要的協(xié)助。協(xié)助的方式：提供證據(jù)、證言、出庭作證、作為第三人參與訴訟（我司無權(quán)代理任何一方訴訟）。公司制度：業(yè)務人員不得擅自出庭作證，如有需求，報請法務部。2022/12/1026三、合同履行時雙方就合同訴至法院原則上對爭議雙方予以必要的協(xié)三、合同履行時產(chǎn)生糾紛時應有的法律意識函告違約方在多次電話、短信通知違約方履行無果后應當盡快給違約方發(fā)送告知函，予以正式函告。留存函件及發(fā)郵回執(zhí)，以便證明我司履行了協(xié)調(diào)解決糾紛的義務，同時函件也可作為一方違約的證據(jù)，提交給守約方舉證使用。注意取證約談雙方解決糾紛時要錄音，保留雙方對糾紛的解決意見，避免事后反悔。在一方做出承諾時，盡快敦促寫出書面承諾，并約定清楚違約責任。2022/12/1027三、合同履行時產(chǎn)生糾紛時應有的法律意識函告違約方在多次電話、2022/12/1028我們的團隊28【法務部經(jīng)理】郭東方：59808952【法律服務組】【訴訟組】姜萍（主管）：59808868胡帥：59808825王興：59808869于龍飛：59808888于欣然：59808973徐俊杰：59808888吳雪梅：59808843陳楓博：59808888趙宏揚：598089072022/12/102022/12/928我們的團隊28【法務部經(jīng)理】【法律服ThankYou!292022/12/10ThankYou!292022/12/9法律培訓2022/12/1030法律培訓2022/12/91培訓內(nèi)容310102合同簽署前合同簽署時合同履行時風險點的把控032022/12/10培訓內(nèi)容20102合同簽署前合同簽署時合同履行時風險點的把控3201合同簽署前買受方的風險分析：無購房資質(zhì)的處理方式；“亂承諾”的處罰出售方的風險分析：“無房本”房屋居間的后果居間共有房屋需注意事項居間被查封房屋的風險及責任針對有抵押、有租戶房屋的風險把控，如何降低風險？2022/12/10301合同簽署前買受方的風險分析：2022/12/933一、合同簽署前買受方【風險類型】——買受方無購房資質(zhì)【潛在風險】買受方合同無法履行，無法取得房屋。損失定金、承擔賠償責任。出售方因合同無法履行帶來損失例如：賣房買房、有租戶等損失居間方無法取得居間服務費；如亂承諾幫客戶辦資質(zhì)、作假，承擔賠償責任、遭行政處罰；承擔連帶賠償責任無資質(zhì)2022/12/104一、合同簽署前買受方【風險類型】——買受方無購房資質(zhì)【【降低風險的辦法】一、合同簽署前一、買受方不確定何時具有購房資質(zhì)時，不可以對其進行居間服務；二、簽合同時無資質(zhì)，但承諾很快會有資質(zhì)，如果想簽單該如何操作？（1）層級上報至區(qū)總監(jiān)請示是否允許操作；（2）拒絕客戶口頭承諾，補充協(xié)議加以約定（資質(zhì)時間及違約責任）；（3）簽署《家庭購房申請表》、《購房承諾書》——“一表一書”無資質(zhì)2022/12/1034【降低風險的辦法】一、合同簽署前一、買受方不確定何時具有購房352011年5月，范瑋為了方便孩子在北京上學，欲購買北京市的一套房屋，經(jīng)我司居間，與白云簽訂購房合同。簽訂合同時，三方均知悉買受方尚不具備在京購房資格，但范瑋表示，其正在辦理北京戶口，并承諾如果自己的北京戶口辦不下來，會找其他有購房資格的朋友代為購買該套房屋。為此，雙方在補充協(xié)議中約定“經(jīng)三方協(xié)商一致，本合同最終買受人可根據(jù)買受方的意愿變更，出售方、丙方（經(jīng)紀公司）應積極無條件配合辦理”。合同簽訂后，范瑋依照合同約定向白云支付了10萬元定金。但是此后，范瑋未能成功辦理北京戶口，也沒能找到北京的朋友代為購買房

屋。范瑋要求白云退還購房定金，遭拒后訴至法院，稱合同無法實際履行，要求解除合同，返還10萬元定金。白云認為，范瑋在明知自己沒有購房資格的情況下仍然簽訂買賣合同，由此導致的風險應當由其自行承擔。一、合同簽署前買受方——無資質(zhì)案例12022/12/1062011年5月，范瑋為了方便孩子在北京上學，欲購買北京市的一、合同簽署前買受方——無資質(zhì)案例1案例分析：1、此種情形，買賣雙方及居間方會有哪些不利后果？

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居間方2、買賣雙方所簽署的合同效力如何？該合同有效。但因買受方不具備履行合同的條件，合同根本無法履行。3、我司是否能收取到傭金？我司無法收取到全部傭金，甚至無法收取到傭金。4、如業(yè)主“賣房買房”，此次買賣未按期拿到購房款，導致向第三方承擔違約金，業(yè)主該如何主張自己的損失？2022/12/1036一、合同簽署前買受方——無資質(zhì)案例1案例分析：202房屋權(quán)屬房屋現(xiàn)狀一、合同簽署前出售方①“無房本”房屋能否居間②居間共有房屋時需注意事項③居間被查封的房屋應承擔的賠償責任④房屋存在抵押，如何降低風險⑤房屋存在租戶，如何交易？潛在風險點2022/12/1037房屋權(quán)屬房屋現(xiàn)狀一、合同簽署前出售方①“無房本”房屋能否居1【風險類型】一、合同簽署前交易房屋“無房本”出售方（1）預售商品房（2）使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋未取得房屋權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》第38條對經(jīng)紀人處以１萬元罰款，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)取消網(wǎng)簽資格，并處3萬元罰款?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第37條預售商品房：出售方雖有《商品房預售合同》，但屬于非即時交付合同，且出售方是否已交付購房款項未知，存在一房多賣的風險。使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋：公租房、廉租房不允許轉(zhuǎn)讓。法院意見：此類合同往往被認定為租賃性質(zhì)，且租賃期限均不超過20年?！緷撛陲L險】——存在風險的交易，如交易須謹慎！無房本2022/12/10381【風險類型】一、合同簽署前交易房屋“無房本”出售方（13一、合同簽署前【降低風險的處理辦法】預售商品房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋需簽署文件《顧問協(xié)議》、《改底單協(xié)議》《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》降低風險的辦法查看《商品房預售合同》、購房發(fā)票原件并留存相關(guān)復印件；買賣雙方簽署風險告知書；補充協(xié)議約定明確買賣雙方簽署風險告知書；補充協(xié)議約定明確2022/12/10391、避免交易。2、如可以控制風險。須報備至區(qū)總監(jiān)，得到允許后方可操作。3、謹慎審核房源，保證資金安全，避免過多交易房款。3一、合同簽署前【降低風險的處理辦法】預售商品房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房【風險類型二

】一、合同簽署前交易房屋屬于“共有房屋”夫妻共同共有繼承出售方夫妻共同房屋的界定：結(jié)婚后取得房屋是夫妻共有房屋（特殊情況除外）提示：繼承或贈與所得的房屋也歸夫妻共同所有（明確約定的除外）2022/12/1040【風險類型二】一、合同簽署前交易房屋屬于“共有房屋”夫妻一、合同簽署前出售方繼承順序：（1）遺囑繼承優(yōu)于法定繼承（2）法定繼承——“有一無二、無一才二”第一順序繼承人：配偶、子女、父母；第二順序繼承人：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母共有情形下居間：夫妻共有房屋繼承房屋我司所需材料《配偶同意出售聲明》繼承公證書、《共有人同意出售聲明》未提供材料的風險共有人不同意出售房屋，會導致買賣合同無法實際履行（取得房屋、房產(chǎn)證等）我司將承擔的責任無法收取傭金，承擔賠償責任降低風險的處理辦法無材料不居間，拒絕“空頭承諾”2022/12/1041一、合同簽署前出售方繼承順序：共有情形下居間：夫妻共有房屋繼

小李一、小李二（二人系兄妹）通過遺囑繼承了父親老李個人財產(chǎn)一套房屋。尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。小李一想賣掉房子或者出租房子。請問：1、小李一是否有權(quán)單獨簽署房屋買賣合同，房屋買賣合同上用老李的名字簽名還是小李一的名字簽名？2、如果簽署合同時小李一隱瞞了老李已死亡的事實，以其父老李委托其賣房，作為經(jīng)紀人您需要小李一提交什么樣的資料方可簽署合同？一、合同簽署前出售方——共有房屋案例32022/12/1042小李一、小李二（二人系兄妹）通過遺囑繼承了一、合同簽署前出售方——共有房屋遺囑繼承中的房產(chǎn)繼承流程：公證處申請繼承公證房地產(chǎn)交易中心申請遺產(chǎn)過戶手續(xù)辦理完成，可簽署買賣合同提交與繼承有關(guān)的資料及證據(jù)，且其他繼承人均無異議被繼承人的死亡證；遺囑原件；房屋產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證；戶口本；繼承人的身份證件與公證事項有關(guān)的其它證明材料。房屋所有權(quán)證；繼承公證書；繼承人身份證復??；繼承人申請書2022/12/1043一、合同簽署前出售方——共有房屋遺囑繼承中的房產(chǎn)繼承流程：公2013年2月，白云以其丈夫黑土的名義與買受方大腦袋簽訂了買賣合同（該房屋為二人婚后購得），同時白云簽署了《承諾書》，保證其是爭得了丈夫之同意及委托下進行售房事宜，并且在看房時黑土也在場。白云隨后收取了定金5萬元，簽署合同后，白云以丈夫不同意出售共有房產(chǎn)為由拒絕出售該房屋至訴。買受方歸責于我司居間服務有瑕疵，要求我司退還居間服務費。白云（出售方）大腦袋（買受方）簽署買賣合同黑土（白云丈夫）夫妻關(guān)系丈夫不同意出售簽署承諾書、收取定金拒絕出售一、合同簽署前出售方——共有房屋案例42022/12/10442013年2月，白云以其丈夫黑土的名義與買受方1、合同效力如何？2、我司是否有責任？居間服務費是否需要退還？3、買受人大腦袋如何維權(quán)？4、如簽署合同時黑土在場會怎么樣？一、合同簽署前出售方——共有房屋案例42022/12/10451、合同效力如何？一、合同簽署前出售方——共有房屋案一、合同簽署前出售方【風險類型三、四、五】交易房屋處于查封狀態(tài)、抵押狀態(tài)、租賃狀態(tài)查封狀態(tài)抵押狀態(tài)租賃狀態(tài)能否上市交易否能能降低風險的處理辦法不居間簽署合同前了解該房屋是否存在抵押情況，并如實告知買受方。簽署合同前了解該房屋是否存在租賃情況，如實告知買受方并帶領(lǐng)買受方實地考察房屋，前期試探承租人是否有購買意向。出售方出具《承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明》。潛在風險1、所簽署的合同被認定為無效；2、行政處罰；3、我司存在居間瑕疵，承擔賠償責任。1、歸責于我司未盡告知義務；2、侵犯相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益；3、我司存在居間瑕疵，承擔賠償責任。2022/12/1046一、合同簽署前出售方【風險類型三、四、五】查封狀態(tài)抵押狀4702合同簽署時代理人：代理人簽署合同存在的風險及處理方式；抵押、租賃：簽署有抵押、租賃情況的補充協(xié)議的要點付款：相關(guān)款項約定及降低風險的辦法交房：如何降低交房產(chǎn)生的糾紛？稅費：稅費繳納由誰承擔？如何約定更為保險？收費：我司超額收取居間服務費的風險及責任承擔補充協(xié)議如何擬寫？2022/12/101802合同簽署時代理人：代理人簽署合同存在的風險及處理方式二、合同簽署時【風險類型】代理人代為簽署合同無授權(quán)委托書【違規(guī)操作的后果】代理人無權(quán)代理；產(chǎn)權(quán)人不同意出售該房屋，導致合同無法實際履行，買受人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證；我司無法收取到居間服務費【降低風險的解決辦法】簽約代理人需向我司出具授權(quán)委托書原件，經(jīng)我司形式審查后留存原件；形式審查：（1）代理人為被代理人近親屬，可信度較高。（2）留存產(chǎn)權(quán)人及簽約代理人的身份證復印件；（3）電話連線產(chǎn)權(quán)人核實相關(guān)情況。

2022/12/1048二、合同簽署時【風險類型】代理人代為簽署合同無授權(quán)委托書【二、合同簽署時稅費房屋交付款項交付抵押租賃常見問題1、隨意承諾稅費金額；2、未約定稅費支付方未約定房屋交付日期及交付條件未對首付款、尾款、支付時間、金額、方式、違約責任等問題做明確約定為違約解抵押具體時間及違約責任未約定租戶承租相關(guān)問題及違約責任潛在風險1、合同及補充協(xié)議未做約定或者約定不明確，產(chǎn)生糾紛或者無法實際履行，歸責于我司居間服務有瑕疵，要求我司承擔居間責任及賠償責任；2、隨意亂承諾，當承諾無法兌現(xiàn)時，合同一方或雙方拒絕履行合同；3、因未對相關(guān)事項做明確約定，造成守約方無法順利維權(quán)，并歸責于我司居間服務有瑕疵；4、行政處罰；5、我司信譽收到嚴重損害我司將承擔的法律責任1、居間責任；2、賠償責任降低風險的解決辦法1、禁止違規(guī)操作及隨意亂承諾；2、簽署合同前對爭議事項進行協(xié)商；3、簽署合同簽時，擬寫補充協(xié)議對相關(guān)事項加以明確具體約定2022/12/1049二、合同簽署時稅費房屋交付款項交付抵押租賃常見問題1、隨意二、合同簽署時常見風險點補充協(xié)議擬寫要點——“完美的協(xié)議”各類情況擬寫要點：抵押情況：抵押情況；解抵押時間；解抵押方；解抵押后雙方應履行義務；未履行約定義務的違約責任。租賃情況：現(xiàn)房屋租賃情況（承租人、租賃截止日期等）；承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；租期屆滿后由誰負責承租人的騰房；簽署合同后，房屋租金歸誰所有；未履行約定義務的違約責任。房屋交付：房屋交付日期；交付時應符合的交付條件；交付時的裝修、家具、家電等附屬設施情況；未履行約定義務的違約責任。房款交付：首付款、尾款的交付金額、方式、日期等；逾期交付房款的違約責任。稅費承擔：現(xiàn)房屋稅費基礎(chǔ)；稅費承擔方；如因房屋性質(zhì)或政策變化所產(chǎn)生的多余稅費由誰承擔2022/12/1050二、合同簽署時常見風險點補充協(xié)議擬寫要點——“完美的協(xié)議”二、合同