偉業(yè)顧問天津語態(tài)村地產(chǎn)項目報告2

——打造學(xué)府新區(qū)城市人居生活典范學(xué)府新區(qū)·知本人居客戶面營銷面市場面宏觀環(huán)境區(qū)域環(huán)境產(chǎn)品市場產(chǎn)品定位大勢怎樣城市整體發(fā)展現(xiàn)狀及房地產(chǎn)走勢西青區(qū)的城市地位及未來規(guī)劃市場產(chǎn)品如何區(qū)域樣本產(chǎn)品描述現(xiàn)時市場供應(yīng)未來市場市場供應(yīng)市場結(jié)論建議營銷推廣建議銷售培訓(xùn)合作方式建議營銷推廣建議銷售目標(biāo)建議整體推廣主題確立銷售被需及管理銷售督導(dǎo)建議合作方式建議目標(biāo)客群確立客群心理動機(jī)客戶特點(diǎn)描述客戶共性提煉產(chǎn)品建議產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品戶型建議產(chǎn)品配套建議客戶動態(tài)分析現(xiàn)時客戶描述未來客戶描述客戶心里描述需求理論應(yīng)用客戶特點(diǎn)描述客戶共性提煉思考模型知識——科學(xué)本位建筑——客觀實(shí)體嫁接、轉(zhuǎn)化知本西部生活新區(qū)建筑是感性的，似沉思的學(xué)者；需要我們?nèi)ゴy、了解；知本經(jīng)濟(jì)時代下的高新建筑將成為新文化積淀的產(chǎn)物。知本西部——另一個建筑時代的誕生。市場天津宏觀市場分析西青市場價值分析片區(qū)現(xiàn)狀分析產(chǎn)品項目解讀產(chǎn)品規(guī)劃客戶目標(biāo)客戶解讀營銷策略銷售目標(biāo)確立營銷推廣策略銷售培訓(xùn)及督導(dǎo)目的，讓我們產(chǎn)生尋找的原動力;所以,在發(fā)現(xiàn)機(jī)會之間,讓我們先看看市場這個大環(huán)境;WHERE？我們在那？市場天津宏觀市場分析西青市場價值分析片區(qū)現(xiàn)狀分析1北方經(jīng)濟(jì)中心

——被確定為天津城市發(fā)展方向，

城市總體功能和發(fā)展動力已經(jīng)明確城市解讀城市職能：國際現(xiàn)代制造業(yè)基地北方國際航運(yùn)中心，航空樞紐港，區(qū)域綜合交通樞紐北方國際物流和會展中心以金融商貿(mào)、科技信息、文化教育為主的區(qū)域性服務(wù)中心以近代史跡為特點(diǎn)的國家歷史文化名城貿(mào)易金融、物流成為未來城市發(fā)展新興動力環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈地位顯現(xiàn)按常住人口計算，06年天津市人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到5177美元，成為繼上海、北京之后第三個人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破5000美元的城市。GDP的穩(wěn)定增長促進(jìn)城建步伐加快宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)住宅施工面積＋20.6%住宅竣工面積＋14.4%各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的穩(wěn)定增長支撐各項城建穩(wěn)步落實(shí)，同時推動天津住宅建設(shè)步入高速發(fā)展階段

城市建設(shè)指標(biāo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展回歸理性后步入盤整期，價格持續(xù)攀升。天津地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過03年井噴開發(fā)后開始回歸，目前呈階梯性發(fā)展格局。目前，天津房地產(chǎn)市場走勢良好，處于平穩(wěn)上升狀態(tài)。住宅發(fā)展?fàn)顩r06年在市場供應(yīng)大幅回落的情況下，成交市場喜人，實(shí)現(xiàn)價量雙升2004-2006年天天津市商品住住宅供需變化化住宅新增供應(yīng)應(yīng)量－13.1%住宅成交量＋4.5%成交均價＋20.7%年度成交均價漲幅突破20％供應(yīng)疲軟情況下成交量增幅明顯供應(yīng)量滑坡，土地稀缺愈加凸顯供應(yīng)市場現(xiàn)狀狀07年天津房房地產(chǎn)將持續(xù)續(xù)加大房產(chǎn)建建設(shè)力度,同同時價格保持持堅挺預(yù)計新開工面面積達(dá)2100萬米商品住宅均價價漲幅將控制制在10％左左右住宅1600萬平方米公建500萬萬平方米07年，天津津市的市場整整體供應(yīng)量將將有顯著提升升，房地產(chǎn)新開工工項目與去年年相比增長10.5%。。在市場供應(yīng)持持續(xù)發(fā)力的情情況下，價格格指標(biāo)仍將持持續(xù)攀升。未來市場發(fā)展展倍訊易-薊縣、寶坻、、武清、寧河河、漢沽、西西青、津南、、靜海、大港港、京津新城城和團(tuán)泊新城城。天津城市總體體規(guī)劃中明確確了天津由中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)主副中中心、新城中心鎮(zhèn)和一般建制鎮(zhèn)組成的四級城城鎮(zhèn)體系。11座新城是是天津“一軸軸兩帶三區(qū)””市域空間布布局及城市發(fā)發(fā)展軸帶上的的重要節(jié)點(diǎn)，，承擔(dān)疏解中中心城人口、、聚集新的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、帶動區(qū)區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展展的任務(wù)。處于第三級的的11個新城城分別為：城建總體規(guī)劃劃中心城區(qū)環(huán)城區(qū)域商務(wù)商貿(mào)核心區(qū)大型配套居住住區(qū)濱海新區(qū)區(qū)工業(yè)物流流核心區(qū)未來天津津樓市外外擴(kuò)步伐伐加快，，使得中等等收入客客群置業(yè)業(yè)向城市邊緣發(fā)發(fā)散，也也體現(xiàn)中中堅購買力正逐逐步向環(huán)環(huán)城區(qū)域域?qū)?。。政策引?dǎo)導(dǎo)城市建建設(shè)向環(huán)環(huán)城區(qū)域域發(fā)散，，構(gòu)筑新新城市格格局：城市發(fā)展展格局未來兩年年天津樓樓市外擴(kuò)擴(kuò)步伐加加快，特特別東移西擴(kuò)擴(kuò)的戰(zhàn)略布布局使未未來城市市人居導(dǎo)導(dǎo)向性更更加鮮明明。而就目前前天津市市環(huán)城區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀狀而言以以西南部為為先發(fā)開開發(fā)區(qū)域域。市中心軌道交通等路網(wǎng)規(guī)劃完善縮小城市距離感新家園計劃使城市點(diǎn)面發(fā)展逐步鋪開環(huán)城區(qū)域域建設(shè)是是多維市鎮(zhèn)鎮(zhèn)模式的的第一步步！城建發(fā)展展趨勢天津房地地產(chǎn)市場場高速發(fā)發(fā)展，城市版圖圖向外擴(kuò)擴(kuò)張，向向東、西西、南發(fā)發(fā)展高端產(chǎn)品品回歸市市中心，，中檔安居居型產(chǎn)品品向外發(fā)發(fā)散；市中心高高層為主主流，市郊小高高層為主主流西部、南南部片區(qū)區(qū)成為房房地產(chǎn)投投資熱點(diǎn)點(diǎn)西青區(qū)已已經(jīng)成為為城市發(fā)發(fā)展的熱熱點(diǎn)地區(qū)區(qū)普通改善善型項目目單價保保持穩(wěn)定定，中心心區(qū)域公公寓單價價繼續(xù)上上升，邊緣組團(tuán)團(tuán)價格持持續(xù)上升升產(chǎn)品趨勢勢價格趨勢勢重點(diǎn)區(qū)域域發(fā)展現(xiàn)狀狀宏觀市場場量化總總結(jié)市場場天津宏觀觀市場分分析西青市場場價值分分析片區(qū)現(xiàn)狀狀分析1西青市內(nèi)六區(qū)環(huán)繞南開開、河西西兩大市內(nèi)內(nèi)高端區(qū)區(qū)西青區(qū)位位于天津津市區(qū)西西南部，，總面積積570平方公公里，轄轄七鎮(zhèn)兩兩街，常常住人口口45萬萬。區(qū)域自身身加快商商貿(mào)布局局和業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)整，，當(dāng)前已已成為天天津市城城市化進(jìn)進(jìn)程步伐伐最快的的環(huán)城城城區(qū)。天津城區(qū)區(qū)東移西西擴(kuò)重要戰(zhàn)略略布點(diǎn)西青區(qū)域域概況市場成交交量顯著著上升，，表明隨隨著區(qū)域域建設(shè)的的初具模模型，市市場認(rèn)可可度顯著著提高，，而區(qū)域域價格也也直線上上升。金廈水語語花城、、新都莊莊園、假假日風(fēng)景景等大批批大盤的的同時上上市使西西青區(qū)05年供供應(yīng)量量大幅幅攀高。。同時，，多個別別墅項目目也紛紛紛入市，，拉升區(qū)區(qū)域價值值。隨著南開開及河西西區(qū)的大大力開發(fā)發(fā)逐步向向外泛化化，使得得04年年后的西西青區(qū)正正式進(jìn)入入大力開開發(fā)階段段。多年打造造使西青青區(qū)成為為基礎(chǔ)優(yōu)優(yōu)勢最強(qiáng)強(qiáng)，也是是成長力力最顯著著的環(huán)城城區(qū)，隨著規(guī)劃劃落實(shí)的的逐步到到位，西西青區(qū)區(qū)區(qū)域建設(shè)設(shè)將持續(xù)續(xù)提速。。西青區(qū)住住宅發(fā)展展?fàn)顩r大學(xué)城坂塊中北鎮(zhèn)坂塊后梅江坂坂塊區(qū)政府坂塊新市鎮(zhèn)坂塊西青區(qū)被被劃分為為七鎮(zhèn)兩街街，而隨著區(qū)區(qū)域的逐逐漸升溫溫住宅板板塊逐漸漸裂變?yōu)闉槲宕缶幼∽〗M團(tuán)，各組團(tuán)板板塊特色色鮮明。。中北鎮(zhèn)和和后梅江江板塊是是區(qū)域最最早形成成的居住住板塊，，也是帶動動整個西西青區(qū)高高速開發(fā)發(fā)的大型型組團(tuán)。。而楊柳青青政府、、大學(xué)城城和新市市鎮(zhèn)區(qū)域域也坐享享兩大成成熟板塊塊帶來開開發(fā)熱潮潮，成為為日后建建設(shè)的新新熱點(diǎn)。。西青區(qū)住住宅發(fā)展展?fàn)顩r新都荘園園天房美域域社會山大地12城八棟適家家瑪歌莊園園唐郡梅江康城城萊茵小鎮(zhèn)鎮(zhèn)假日風(fēng)景景水語花城城華亭國際際景?；▓@園小鎮(zhèn)西西西里歡樂嘉庭庭本案片區(qū)版塊代表項目中北鎮(zhèn)大地12城、假日風(fēng)景水語花城、八棟適家區(qū)政府萊茵小鎮(zhèn)、唐郡新市鎮(zhèn)社會山大學(xué)城新都荘園、景?；▓@天房美域、小鎮(zhèn)西西里育水佳苑、歡樂嘉庭后梅江瑪歌莊園、洛卡小鎮(zhèn)親親家園、梅江康城親親家園園洛卡小鎮(zhèn)鎮(zhèn)西青區(qū)代代表項目目板塊區(qū)域主力產(chǎn)品板塊體量(萬平米)項目存量(萬平米)產(chǎn)品均價(元/平米)中北鎮(zhèn)坂塊多層\小高層\花園洋房\別墅164.08114.35000區(qū)政府坂塊多層洋房\別墅5747多層產(chǎn)品:4500別墅產(chǎn)品:14500新市鎮(zhèn)坂塊別墅77——大學(xué)城坂塊多層\小高層\花園洋房2101304500后梅江坂塊多層\小高層\花園洋房\別墅45.786.4多層產(chǎn)品:5200別墅產(chǎn)品:11200區(qū)域內(nèi)各各板塊均均有存量量,中北北鎮(zhèn)板塊塊及大學(xué)學(xué)城板塊塊存量較較多且已已達(dá)到240萬萬平米,可可見,兩兩大板塊塊內(nèi)部未未來競爭爭激烈；；產(chǎn)品量化化分析:各板塊塊基本存存在一定定程度的的“同質(zhì)性性”,主要以以多層洋房房\高層層\小高高層等宜居產(chǎn)產(chǎn)品為主主。價格量化化分析:項目單單價基本本上在4500-5000元元/平米米之間,區(qū)區(qū)域內(nèi)價價格拉升升空間較較大,別別墅產(chǎn)品品價格拉拉升突破破11000元元/平米米。西青區(qū)域域各板塊塊描摹富力中北項目方正投資在大寺鎮(zhèn)張道口村項目領(lǐng)世小鎮(zhèn)津西青牛（掛）2006-038津西青汪（掛）2006-078\79\80津西青衛(wèi)（掛）2006-059津西青姚（掛）2006-037西青（掛）2006-002西青（掛）2006-003津西青衛(wèi)（掛）2006-059津西青海（掛）2006-046號從土地一一級市場場成交情情況來看看：區(qū)域成交交地塊主主要集中中在中部部及東南南部，說明靠近近環(huán)線的的區(qū)域?qū)⒊食掷m(xù)開發(fā)發(fā)階段；07年土土地成交交集中在在西青區(qū)區(qū)的北部部且主要要以商業(yè)業(yè)用地(公建)為主，，說明區(qū)區(qū)域內(nèi)相相對成熟熟居住板板塊下，，商業(yè)及公公建將在未來來階段市市場內(nèi)上上市放量量。區(qū)域潛在在市場供供應(yīng)量化化分析地塊土地面積（㎡）宗地四至容積率用的性質(zhì)建筑面積（㎡）成交時間使用權(quán)人津西青海（掛）2006-046號101729西至海泰創(chuàng)新六路、北至內(nèi)環(huán)路1.2居住122074.22006-9-28天津華鼎置業(yè)有限公司津西青海（掛）2006-077號275644.2西青區(qū)海泰內(nèi)環(huán)二路2.0居住、商業(yè)金融551288.42006-12-18天津海泰控股集團(tuán)有限公司津西青海（掛）2006-078192076西青區(qū)海泰內(nèi)環(huán)二路2.3居住、文化娛樂、商業(yè)金融441774.82006-12-19天津海泰控股集團(tuán)有限公司津西青海（掛）2006-079209545.3西青區(qū)海泰內(nèi)環(huán)二路2.7居住、商業(yè)金融565772.312006-12-20天津海泰控股集團(tuán)有限公司津西青牛（掛）2006-038107436.6西青區(qū)南河鎮(zhèn)牛坨子村1.3居住139667.582006-8-30天津益博置業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司津西青汪（掛）2006-036101354.7西青區(qū)中北鎮(zhèn)汪莊村2.5居住253386.752006-8-30天津富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司津西青衛(wèi)（掛）2006-05923242.6西青區(qū)衛(wèi)津南路0.7居住16269.822006-11-29天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司津西青姚（掛）2006-03734947.3西青區(qū)南河鎮(zhèn)姚村1.3居住45431.492006-8-30天津市大洲投資有限公司津西青張（掛）2006-03562737.6西青區(qū)大寺鎮(zhèn)張道口村1.6居住100380.162006-8-30天津方正投資發(fā)展有限公司西青（掛）2006-0024461.82西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn)（C地塊）4.5商業(yè)、寫字樓20078.192007-1-17天津華融達(dá)投資有限責(zé)任公司西青（掛）2006-0034593.75西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn)（E地塊）5.0商業(yè)（寫字樓）22968.752007-1-17天津華融達(dá)投資有限責(zé)任公司2006年成交交地塊2007年成交交地塊隨著西、、南兩大大組團(tuán)的的持續(xù)大大力開發(fā)發(fā)，也帶帶動周邊邊區(qū)域大大熱。同同時，政政府規(guī)劃劃的大學(xué)學(xué)城、新新市鎮(zhèn)板板塊正成成為連接接西青區(qū)區(qū)一體化化發(fā)展的的中心結(jié)結(jié)點(diǎn)。西部南部中部西青區(qū)在在依托梅梅江、奧奧體高端端板塊的的發(fā)散建建設(shè)逐步步形成了了南部中中高端板板塊；以中北鎮(zhèn)鎮(zhèn)為核心心的西部部新城也也逐步彰彰顯規(guī)模模；西青區(qū)未未來發(fā)展展趨勢市場場天津宏觀觀市場分分析西青市場場價值分分析片區(qū)現(xiàn)狀狀分析1本案小鎮(zhèn)西西里歡樂嘉庭新都莊園親親家園心之筑天房美域景福花園俊城淺水灣荷蘭墅陽光100——將對對以上項項目從體量、產(chǎn)產(chǎn)品、價價格、成成交和客客群幾個維度度來進(jìn)行行分析。。就本案位位置，劃劃訂周邊邊幾個樣樣本項目目進(jìn)行相相對詳細(xì)細(xì)的分析析:項目名稱銷售狀態(tài)占地面積（萬㎡）總建面積（萬㎡）容積率開盤時間開售面積（萬㎡）未供給量（萬㎡）入住時間心之筑在售4.757.11.492006-10-14.92.22008年5月天房美域在售30461.52007-4-135.540.52007年7月歡樂嘉庭在售A區(qū)9.69.20.962007.3月底9.26.52008年10月景福花園在售三期202012006.12.231462007年12月育水嘉苑在售30391.32006.7——2007年10月小鎮(zhèn)西西里在售27.4834.91.272006-11-307.8272007年10月金廈新都莊園在售三期55400.722006-11-526.813.22008年5月親親家園在售6.86.31.072006-7-21602007年11月陽光100（精裝）在售44751.82003-6-1565.79.52008年俊城淺水灣在售17.622.881.32005-12別墅:2007-4-2822.8802008年年底體量量化化分析:環(huán)線內(nèi)及及靠近南南開項目目已基本本進(jìn)入其其開發(fā)后后期且余余量較少少,(如如陽光100)而大學(xué)學(xué)城板塊塊周邊項項目有待待繼續(xù)開開發(fā),項項目有一一定的存存量.周邊項目目目前整整體上市市量約為為163萬萬平米,未上市量量亦達(dá)到到了104萬萬平米區(qū)域項目目量化指指標(biāo)分析析項目物業(yè)類型主力戶型心之筑洋房二室96-98平米天房美域高層\小高層兩室111-120平米三室:134-138平米歡樂嘉庭多層\小高二室90平米三室117平米景?；▓@多層二室:85平米育水嘉苑多層\洋房一室:60平米兩室:100平米左右小鎮(zhèn)西西里花園洋房二室:90-105平米金廈新都莊園高層\別墅小高層\洋房一居:60-70平米二室:90-110平米親親家園洋房二室:84-95平米陽光100高層\小高層三室：110-130（當(dāng)前）俊城淺水灣別墅\洋房高層\小高層三室：130（當(dāng)前）別墅：240-260產(chǎn)品類型型相對豐豐富，容容積率較較低，多多為打造造舒適的的居住環(huán)環(huán)境;多多層洋房房及小高高層區(qū)域域板塊市市場供應(yīng)應(yīng)主力且且市場的的認(rèn)可度度較高。。產(chǎn)品戶型型主要以以二居為為市場主主力,面面積跨度度在90-120平平米左右.因因70/90政政策的出出現(xiàn),未未來區(qū)域域內(nèi)產(chǎn)品品亦將以以90平米米以下中小小戶型為為主,亦亦將加速速區(qū)域板板塊的成成熟及開開發(fā)速度度.產(chǎn)品量化化分析:區(qū)域周邊邊主要以以多層洋房房及小高高層為市場供供應(yīng)主力力,且市市場認(rèn)可可度較高高,隨著著城市外外化進(jìn)程程的加快快,區(qū)域域的板塊塊成熟及及開發(fā)速速度將繼繼續(xù)提速速,市場場競爭趨趨于激烈烈.區(qū)域項目目產(chǎn)品分分析項目現(xiàn)時價格（元/㎡）總價區(qū)間（萬元）心之筑6400二室:60-64萬天房美域7000二室:70-78萬三室:80-85萬歡樂嘉庭4000二室:32-37萬三室:40-44萬景?；▓@4800二室:40-45萬育水嘉苑3700一室:22-25萬三室:37-42萬小鎮(zhèn)西西里3480二室:30-36萬金廈新都莊園6300一室:36-42萬二室:47-66萬親親家園5200二室:42-49萬陽光1007400三室：70-80萬俊城淺水灣7800別墅13500三室:78-85萬別墅：310萬單價量化化分析：：項目單價價受到其其地理及及所距中中心城區(qū)區(qū)的距離離呈梯次次變化,同時,環(huán)線交交通及路路網(wǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)規(guī)劃亦亦成為決決定項目目單價的的主要因因素?？們r量化分分析：樣本項目中中,天房美美域一枝獨(dú)獨(dú)秀,總價價較高,其其余項目總總價基本總總價控制在在30-45萬之間間,可見其其周邊的購購買力有待待刺激.區(qū)域項目價價格特征分分析價格量化分分析:樣本項目受受所處環(huán)線線位置及周周邊地理環(huán)環(huán)境的影響響,以環(huán)線線為基點(diǎn),由內(nèi)到外呈呈梯次分布布,隨著路網(wǎng)網(wǎng)規(guī)劃的實(shí)實(shí)施,區(qū)域域內(nèi)項目價格將逐步步拉升.項目開售率熱銷戶型(平米)銷售狀況心之筑76%兩室96-98一期售罄，二期即將上市，現(xiàn)階段認(rèn)購火熱；天房美域33.5%兩室110項目預(yù)熱時間較長，3月底開盤至今，銷售火爆現(xiàn)已成交約100套左右歡樂嘉庭50.5%二室:89三室111首推A區(qū)，項目綜合性價比較高，市場認(rèn)可度較高景?；▓@73%二室:85一期、二期售罄、三期在售，不能辦理產(chǎn)權(quán)，客群基本持幣觀望育水嘉苑65.8%一室60-70兩室80-100現(xiàn)推一期15棟樓，內(nèi)部認(rèn)購情況較好；小鎮(zhèn)西西里42.5%兩室90-105一期在售，因其價格較低及產(chǎn)品品質(zhì)的綜合性價比較高，出現(xiàn)教師團(tuán)購現(xiàn)象新都莊園79%二室90-110三期在售，大盤的成熟度讓產(chǎn)品市場關(guān)注居高不下親親家園78.8%兩室84-95項目尾盤期，路網(wǎng)優(yōu)勢價格拉升較大，陽光10088.7%三室110-130項目的品牌、大盤效應(yīng)使其成為市場年度成交量TOP10俊城淺水灣94%三室:130別墅:240-260別墅4月開盤，產(chǎn)品特色明顯市場關(guān)注度高。區(qū)域以80-100平米左右右兩居產(chǎn)品品最為熱銷銷，除河西西兩個項目目相對高端端外，各在在售項目產(chǎn)產(chǎn)品趨同質(zhì)質(zhì)化。陽光100的品牌實(shí)實(shí)力及大盤盤優(yōu)勢,使使其成為區(qū)區(qū)域內(nèi)的代代表,同時時項目在局局部產(chǎn)品““同質(zhì)化””的條件下下，意突出出各自特點(diǎn)點(diǎn)，板塊的的日漸成熟熟,項目成成交量亦有有一定幅度度的增長.樣本項目主主力產(chǎn)品存存在一定的的“同質(zhì)化化”現(xiàn)象，，局部市場場競爭壓力力過大；區(qū)域項目成成交分析項目客戶構(gòu)成購買動機(jī)需求傾向看重賣點(diǎn)區(qū)域來源職業(yè)特征年齡／家庭結(jié)構(gòu)心之筑主要以河西、體院北為主力,部分華苑周邊原住居民私營業(yè)主、白領(lǐng)等剛結(jié)婚，三口之家自住為主兩室距市中心較近，總價較低天房美域主要以河西、體院北為主力,部分華苑周邊原住居民私營業(yè)主、在市中心工作的人30-40歲，三口之家自住為主兩室與周圍競品相比品質(zhì)較高，距衛(wèi)津南路近歡樂嘉庭南開、西青為主力,部分河西及周邊區(qū)域原住居民教師、白領(lǐng)等30-50三口之家自住為主兩室三室總價較低、1層贈送小園景?；▓@部分大學(xué)城老師，主要為南開華苑周邊區(qū)域的客戶教育、科技及華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)白領(lǐng)25—45兩、三口之家自主90%投資10%兩室三室比鄰大學(xué)城、交通路網(wǎng)優(yōu)勢育水嘉苑主要為項目周邊原住人口私營小業(yè)主及市中心工作人群25－35歲兩、三口之家自住為主兩室依托大學(xué)城優(yōu)勢、周邊路網(wǎng)規(guī)劃小鎮(zhèn)西西里大學(xué)城老師及華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作者大學(xué)城教師等30-40歲，三口之家自主為主兩室距大學(xué)城近，吸引大學(xué)教師購房新都莊園主要來自南開、河西等區(qū)域以及大學(xué)城、華苑等周邊區(qū)域客戶公司白領(lǐng)、教育及南開原住居民30-50三口之家自主為主兩室大盤概念、性價比較高親親家園友誼路延長線及體院北現(xiàn)居住客戶,年齡跨度較大,主要以20-35左右的年輕人,老年人占有一定的比例;企業(yè)白領(lǐng)、私營業(yè)主、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人員等20-35歲老年人自主為主婚房兩室泛梅江地帶，總房款低，首付款低陽光100客戶群主要以南開區(qū)現(xiàn)居住人口為主體，年齡集中在25-40歲之間的中高端收入人群華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)白領(lǐng)、科技、教育、金融業(yè)為主，私營企業(yè)主占一定的比例20-45歲之間,適婚族及三口之家自主85%投資15%

一室二室三室品牌開發(fā)商、精裝修、大盤概念、未來潛力俊城淺水灣主要以南開區(qū)現(xiàn)居住人口為主體，年齡集中在30-50歲之間的中高端收入人群，其中華苑居住區(qū)40%以上；主要以文體、教育和金融業(yè)為主，其中有一部分西青開發(fā)區(qū)工作的外國人30-45歲之間,三口之家自主80%投資20%

兩室三室社區(qū)環(huán)境、地段優(yōu)勢、奧運(yùn)理念目前區(qū)域樣樣本項目客客群主要以以華苑及南開開客群為主，現(xiàn)已輻射至河西等中心城區(qū)區(qū)，隨著新城城鎮(zhèn)的規(guī)劃劃的實(shí)施、、未來西青青區(qū)的城市市功能格局局的變化以以及西青區(qū)區(qū)的大量土土地儲備，，使其成為為未來天津津市場供應(yīng)應(yīng)主力，客客戶置業(yè)區(qū)區(qū)域來源上上區(qū)域范圍圍更加廣泛。。區(qū)域項目客客戶分析產(chǎn)品品2項目解讀產(chǎn)品規(guī)劃項目地塊概概況：位于西青區(qū)區(qū)于臺村毗毗鄰津淶公公路(津淶公路路過外環(huán)線線800米米)地塊形狀：：南北，不不規(guī)則形狀狀地表表現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：平平整整結(jié)結(jié)束束東至至：：規(guī)規(guī)劃劃路路西至至：：規(guī)規(guī)劃劃路路南至至：：規(guī)規(guī)劃劃路路北至至：：豐豐產(chǎn)產(chǎn)河河（（距距津津淶淶公公路路400米米））宗地地現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析項目一期項目二期還遷區(qū)域俊城淺水灣光明路津淶公路外環(huán)線本案津淶公路與外環(huán)交口津淶公路與光明路交口宗地內(nèi)還遷房（準(zhǔn)現(xiàn)房）宗地地周周邊邊具具一一定定居居住住氛氛圍圍，，但但檔檔次次相相對對較較低低地塊塊位位于于于于臺臺村村周邊邊多多個個農(nóng)農(nóng)村村自自建建用用房房當(dāng)前前區(qū)區(qū)域域居居住住檔檔次次較較低低地塊塊北北部部臨臨河河；；宗地地周周邊邊環(huán)環(huán)境境分分析析周邊邊主主要要是是以以農(nóng)貿(mào)貿(mào)市市場場及附附近近村村莊莊的的小商商鋪鋪為主主；；同時時項項目目北北部部津津淶淶公公路路以以南南為為自自發(fā)發(fā)性性農(nóng)貿(mào)貿(mào)市市場場。。宗地地周周邊邊生生活活配配套套設(shè)設(shè)施施相相對對落落后后且且較較不不完完善善，，缺缺少少一一定定程程度度商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍區(qū)域域內(nèi)內(nèi)有有于莊莊村村小小學(xué)學(xué)，周邊邊西西部部配配有有一一中學(xué)學(xué)。而大大學(xué)學(xué)城城正正位位于于該該片片區(qū)區(qū)的的西部部位置置宗地地周周邊邊配配套套狀狀況況周邊邊道道路路狀狀況況一一般般，，從從津津淶淶公公路路進(jìn)進(jìn)入入項項目目地地塊塊的的道道路路較較差差，，為為部部分分土土路路。。公交交線線路路829路路、、953路路、、9路路、、便便民民1路路。。（（可可達(dá)達(dá)大大胡胡同同、、天天津津站站、、中中心心公公園園））宗地地毗毗鄰鄰干干道道，，周周邊邊道道路路有有待待完完善善宗地地周周邊邊道道路路及及交交通通狀狀況況產(chǎn)品品2項目目解解讀讀產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃項目一期項目二期還遷區(qū)域規(guī)劃劃概概況況：：該項項目目共共分分2期期開開發(fā)發(fā)，，地塊北側(cè)為為還遷住宅宅。一期占地面面積9.7萬平方米米；建筑面積約約14萬平平方米。宗地現(xiàn)狀此次僅做項項目一期產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃地塊規(guī)劃解解讀做滿容積率率（1.5）在做滿容積積率的情況況下，項目目中可能的的產(chǎn)品組合合為：小高層+洋洋房產(chǎn)品地塊規(guī)劃建建議小高層：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層每層層二戶，保保證戶型南南北通透洋房：4-5層，首首層花園入入戶；頂層層退臺，贈贈送客戶露露臺面積樓型建議早期住宅，，對項目品品質(zhì)的負(fù)面面影響回遷住宅，，與一期產(chǎn)產(chǎn)品間需形形成過渡，，產(chǎn)品檔次次差異不宜宜過大地塊西側(cè)、、東側(cè)布置置小高層產(chǎn)產(chǎn)品地塊中部、、南側(cè)布置置洋房產(chǎn)品品產(chǎn)品分布建建議建筑形式戶型面積區(qū)間套數(shù)配比小高層二居70-8040%80-9035%三居110-12025%合計100%洋房三居130-140100%戶型配比建建議洋房小高層

起居室餐廳廚房面積面寬進(jìn)深布局方式面積面寬進(jìn)深布局方式面積面寬進(jìn)深布局方式90以下203.94.25.44.8南向帶陽臺或外飄窗，與餐廳連成一體82.43.3與起居室連成一體，或與廚房結(jié)合51.82.7盡量獨(dú)立，也可考慮與起居和餐廳結(jié)合110-120274.56123.33.682.42.73.33.0130-140304.56.3123.63.692.42.73.63.3戶型建議

衛(wèi)生間主臥室主臥套功能區(qū)次臥室面積面寬進(jìn)深布局方式面積面寬進(jìn)深布局方式衛(wèi)生間衣帽間書房陽臺/露臺面積個數(shù)90以下41.82.41個，盡量自然采光153.33.9盡量南向無3以下無可有12以下0-1110-1204-51.8-2.42.42個，主衛(wèi)生間盡量采光163.64.5南向53-5無2-4的陽臺或者做外飄窗、凸窗的個性化觀景窗處理121204.24.555-6，步入式無14左右130-1402個，主衛(wèi)生間盡量采光，客衛(wèi)干濕分離183.94.563-5無12-152204.24.565-6，步入式會客區(qū)12-15戶型建議配套商業(yè)布布置在東側(cè)側(cè)臨路一側(cè)側(cè)及南側(cè)與與二期的過過渡區(qū)會所設(shè)置在在一期地塊塊東南處會所沿街商業(yè)沿街商業(yè)商業(yè)配套商品特點(diǎn)適于小店鋪鋪分割：80-200平米贈送地下一一層層數(shù)：地上上1-2層層線性分布業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)細(xì)分經(jīng)營面積（平米）社區(qū)配套洗衣店、鮮花店、西餅店200-300零售商業(yè)便利店、服飾店100-200餐飲中餐、西餐15-200交通組織主入口設(shè)置置在一期用用地臨路一一側(cè)南端一、二期之之間規(guī)劃道道路考慮設(shè)設(shè)置地面停停車綠化率：不不小于35%現(xiàn)代園林設(shè)設(shè)計流水小溪，，疊水彎橋橋，移步換換景，精巧巧細(xì)致處見見生活品質(zhì)質(zhì)充足的綠地地面積，于于精細(xì)處見見用心，于于精巧處見見品味，于于精工處見見品質(zhì)景觀設(shè)計應(yīng)應(yīng)充分考慮慮到地塊現(xiàn)現(xiàn)狀，以文文化小品、、文化廣場場等營造小小范圍的景景觀中心，，并相互呼呼應(yīng)，相互互襯托，形形成貫穿整整個小區(qū)的的景觀帶，，實(shí)現(xiàn)處處處有景觀、、處處有景景致的良好好氛圍。項目園林建建議金玉其外———生態(tài)\環(huán)保簡潔中不乏乏精致、現(xiàn)現(xiàn)代中不乏乏精粹；簡簡潔現(xiàn)代的的產(chǎn)品設(shè)計計配以天然然的石材、、環(huán)保涂料料、玻璃相相組合，采采用對比、、相近的色色系搭配營營造的立面面感，體現(xiàn)現(xiàn)高層建筑筑挺闊氣度度、提升項項目檔次、、塑造區(qū)域域地標(biāo)。產(chǎn)品外觀建建議一種賦予時時代而超越越現(xiàn)實(shí)的新新學(xué)府知本本生活藍(lán)本本激情呈現(xiàn)現(xiàn)！時尚的…和諧的…文化的…項目市場形形象定位:學(xué)府名邸··當(dāng)紅不讓讓UniversitycomfortableCommunityWhenisreddoesnotlet學(xué)府：氛圍圍營造、文文化積淀、、府院氣息息；名邸：名校校優(yōu)區(qū)、空空間私享、、知本生活活；項目的定位位，從感性性上描述一一種距繁華華不遠(yuǎn)、離離文化很近近的知本高高尚社區(qū)，，賦予項目目更高可塑塑性及親和和性。客戶戶3目標(biāo)客戶解解讀客群鎖定鑒于政策的的引導(dǎo)及區(qū)區(qū)域市場的的反應(yīng),針針對我們項項目所處的的位置及自自身的特點(diǎn)點(diǎn),鎖定我我們目標(biāo)客客群大學(xué)城高知知人才未來投資客客(高資人人群)政策引導(dǎo)傾傾斜城市人口泛泛化市場鋼性需需求城市職能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化/新城城鎮(zhèn)計劃新城鎮(zhèn)計劃劃區(qū)域市場泛泛化未來柔性需需求華苑產(chǎn)業(yè)園園高科人員員適婚群族(高學(xué)歷)泛華苑泛梅江中北鎮(zhèn)大學(xué)城本案大學(xué)城區(qū)域人口拉動泛華苑、泛泛梅江奧體體和中北鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域客群帶動南開、河西西區(qū)域人群必然吸引引導(dǎo)目標(biāo)客群動動態(tài)演變過過程周邊高等學(xué)學(xué)府中的高高知人群；；他們要求工工作區(qū)與生生活區(qū)交通通的方便性性與可達(dá)性性，生活配配套設(shè)施的的成熟、便便利性；他們注重生生活氛圍，，要求有一一個宜居、、健康、舒舒適的家園園，以滿足足他們生活活品質(zhì)的提提高。天津商學(xué)院寶德學(xué)院城建學(xué)院天津師范大學(xué)國際女子學(xué)院天津農(nóng)學(xué)院地緣區(qū)域———大學(xué)城城（（天津未未來教育核核心區(qū)）客群特征描描述高知人群周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)政政府官員，，工業(yè)園區(qū)區(qū)高層人群群；華苑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)工工作或居住住的白領(lǐng)和和高級管理理人群。他們注重生生活的品質(zhì)質(zhì)，同時渴渴望享受學(xué)學(xué)府氛圍，，追求品質(zhì)質(zhì)，渴望知知識的滋養(yǎng)養(yǎng)。近端區(qū)域客客戶——產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、居居住園客群特征描描述高科、高官官非地緣客戶戶——面向向全天津渴望知識涵涵養(yǎng)，望子子成龍的，，屬升級置置業(yè)需求；；投資意識強(qiáng)強(qiáng)，對本項項目的升值值充滿信心心；屬多次置業(yè)業(yè)人群，考考慮度假、、養(yǎng)老客群群占一定比比例。區(qū)域特征較較分散，區(qū)區(qū)域來源集集中在天津津老城區(qū)客群特征描描述高資人群他們是知識識的領(lǐng)悟者者,是科技技的領(lǐng)跑者者,是社會會的一群中中堅力量，，他們已經(jīng)經(jīng)獲得一定定的成就，，但卻仍在在為更好的的生存和資資本積累而而努力。他們注重工工作價值的的實(shí)現(xiàn)與生生活樂趣享享受。因此此，他們會會為了實(shí)現(xiàn)現(xiàn)自我而不不斷進(jìn)取，，在進(jìn)取的的過程中不不斷體會自自身價值實(shí)實(shí)現(xiàn)的樂趣趣。追求知識、、享受生活活的理性消消費(fèi)人群目標(biāo)客群定定位營銷策略4銷售目標(biāo)確確立營銷推廣策策略銷售培訓(xùn)及及督導(dǎo)執(zhí)行力于案案場管理，，一直是偉偉業(yè)關(guān)注的的重點(diǎn)，也也是我們專專業(yè)態(tài)度所所在，也是是我們在實(shí)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)中中努力的收收獲。項目實(shí)現(xiàn)總總銷售額約約10億元項目整體實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售均均價約6800元元/平方米左左右項目整體銷銷售周期約約24個月備注：前提提為該項目目于2008年3月月開盤總推廣費(fèi)用用約：146230平米×6800元元×2%=2000萬元銷售目標(biāo)小高層6500元/m26萬m22008年3月—2009年3月2009年3月—2010年3月高層/洋房7100元/m28萬m2推售產(chǎn)品價格面積產(chǎn)品推售建建議營銷策略4銷售目標(biāo)確確立營銷推廣策策略銷售培訓(xùn)及及督導(dǎo)執(zhí)行力于案案場管理，，一直是偉偉業(yè)關(guān)注的的重點(diǎn)，也也是我們專專業(yè)態(tài)度所所在，也是是我們在實(shí)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)中中努力的收收獲。四兩撥千斤斤,小網(wǎng)撈撈大魚蓄勢\把脈脈\撒小網(wǎng)網(wǎng)借力\做秀秀\多布網(wǎng)網(wǎng)堡壘\升華華\全收網(wǎng)網(wǎng)北擁西部新新城,東拓拓中心城區(qū)區(qū)群力齊策動動,一網(wǎng)全全打盡營銷推廣策策略原則第一招:四四兩撥千斤斤,小網(wǎng)撈撈大魚小范圍精準(zhǔn)營銷區(qū)域誘導(dǎo)范圍鎖定精準(zhǔn)營銷城市勢能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化,客群群向外擴(kuò)散散,區(qū)域規(guī)規(guī)劃誘導(dǎo)客群范圍初初鎖定,下下網(wǎng)撒餌,引發(fā)局部部市場關(guān)注注圍圓打點(diǎn)\點(diǎn)式營銷銷,系數(shù)精精準(zhǔn),引發(fā)發(fā)首批人群群大學(xué)城高知知人群及周周邊地緣性性高官客戶戶階段學(xué)府新區(qū)··知本人居居UniversitydevelopedareaKnowledgemyselftooccupy(人文學(xué)府府\知本血血統(tǒng))階段市場形形象主訴第二步:北北擁西部新新城,東拓拓中心城區(qū)區(qū)北擁東拓區(qū)域泛化打拉結(jié)合北擁東拓市場泛化體驗(yàn)式營銷銷拉動\情情景推動,打拉結(jié)合合,區(qū)域共共振;北擁西部新新城,東拓拓中心城區(qū)區(qū),目標(biāo)客客群范圍泛泛化;泛化區(qū)域\全城引爆爆,造成市市場頻繁振振當(dāng)波次;泛華苑及南南開\河西西區(qū)域內(nèi)客客群階段優(yōu)越空間、、喜悅生活活Superiorspace,joyfullife階段市場形形象主訴(空間想象象\品質(zhì)生生活)第三步:群群力齊策動動,一網(wǎng)全全打盡群力策動一網(wǎng)打盡群里策動事件推動一網(wǎng)打盡氣囊效應(yīng)\形成銷售售氣場\集集群效應(yīng)泛泛起;事件推動,項目與市市場及客群群進(jìn)行雙向向溝通;合力收網(wǎng)\最大化轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化目標(biāo)客客戶,達(dá)成成快速成交交;客群范圍最最大程度泛泛化\項目目銷售最大大化階段營銷策略銷售目標(biāo)確確立營銷推廣策策略銷售培訓(xùn)及及督導(dǎo)執(zhí)行力于案案場管理，，一直是偉偉業(yè)關(guān)注的的重點(diǎn)，也也是我們專專業(yè)態(tài)度所所在，也是是我們在實(shí)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)中中努力的收收獲。4在產(chǎn)品已定定的情況下下我們需要要更加專業(yè)業(yè)的服務(wù)和和銷售團(tuán)隊隊的配合，，從而達(dá)成成產(chǎn)品迅速速消化的目目的......專業(yè)的營銷銷隊伍★偉業(yè)顧顧問將派出出有著豐富富的項目銷銷售經(jīng)驗(yàn)的的業(yè)務(wù)體組組成本項目目的銷售團(tuán)團(tuán)隊★他們深深刻了解購購房者真正正的購買需需求、購買買心理，以以及生活習(xí)習(xí)慣和消費(fèi)費(fèi)特征?！飳τ谟谌缛绾魏伍_開拓拓市市場場、、尋尋找找有有效效溝溝通通的的渠渠道道有有著著深深刻刻認(rèn)認(rèn)識識，，并并且且長長期期保保持持著著活活躍躍的的銷銷售售關(guān)關(guān)系系。。業(yè)務(wù)務(wù)體體————項項目目銷銷售售的的成成敗敗所所在在———偉偉業(yè)業(yè)顧顧問問高高素素質(zhì)質(zhì)、、專專業(yè)業(yè)的的銷銷售售隊隊伍伍，，是是增增強(qiáng)強(qiáng)銷銷售售成成功功率率根根本本因因素素。。資訊訊研研究究偉業(yè)業(yè)天天津津市市場場研研究究部部門門針針對對天天津津房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場變變化化做做出出數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)整整理理和和分分析析，，密密切切關(guān)關(guān)注注天天津津房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢，，指指導(dǎo)導(dǎo)銷銷售售體體在在市市場場發(fā)發(fā)生生變變化化時時及及時時作作出出調(diào)調(diào)整整。。我們們第第一一時時間間提提供供市市場場變變化化資資訊訊…………全面面戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作基基礎(chǔ)礎(chǔ)————全全方方位位、、立立體體化化、、嵌嵌入入式式服服務(wù)務(wù)產(chǎn)品品研研究究偉業(yè)業(yè)投投資資顧顧問問公公司司，，可可根根據(jù)據(jù)項項目目的的不不同同屬屬性性，提供供地地塊塊研研究究，，市市場場調(diào)調(diào)查查、、區(qū)區(qū)域域分分析析、、競競爭爭態(tài)態(tài)勢勢分分析析、、區(qū)區(qū)域域客客戶戶分分析析、、產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議等等全全面面的的服服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容，，在在營營銷銷之之前前，，已已經(jīng)經(jīng)對對市市場場和和產(chǎn)產(chǎn)品品有有了了透透徹徹的的了了解解，，為為順順利利開開展展?fàn)I營銷銷奠奠定定了了基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。全面面戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作基基礎(chǔ)礎(chǔ)————全全方方位位、、立立體體化化、、嵌嵌入入式式服服務(wù)務(wù)我們們在在項項目目前前期期