基本建設(shè)程序房地產(chǎn)項(xiàng)目

基本建設(shè)程序及管理經(jīng)驗(yàn)交流投資計(jì)劃處2007.11.23一、基本建設(shè)程序1.計(jì)劃管理程序：項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告（設(shè)計(jì)方案）初步設(shè)計(jì)施工準(zhǔn)備建設(shè)實(shí)施竣工驗(yàn)收后評價(jià)單體建筑2.報(bào)建管理程序規(guī)劃意見書項(xiàng)目備案土地預(yù)審建房計(jì)劃人防征求意見人防審批消防審批規(guī)劃許可招標(biāo)辦理開工手續(xù)二、規(guī)劃編制1.意義：系統(tǒng)性前瞻性規(guī)范性公平性有序性統(tǒng)籌性2.內(nèi)容：形式與需求分析思路與目標(biāo)重點(diǎn)任務(wù)保障措施科研事業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和思路科技創(chuàng)新對基本建設(shè)的需求現(xiàn)有條件分析基本建設(shè)的總體思路和戰(zhàn)略目標(biāo)支撐戰(zhàn)略目標(biāo)的主要建設(shè)內(nèi)容強(qiáng)有力的組織措施持續(xù)的經(jīng)費(fèi)投入土地資源保障起點(diǎn)3.方法：（1）確定規(guī)劃范圍（2）各單位編制規(guī)劃（3）根據(jù)院總體發(fā)展戰(zhàn)略和各單位規(guī)劃情況編制全院規(guī)劃（4）規(guī)劃修訂三、項(xiàng)目籌劃1.原則：

符合規(guī)劃、符合國家投資政策、整合提升2.方法：成立項(xiàng)目籌劃機(jī)構(gòu)納入年度工作計(jì)劃采用現(xiàn)代決策方法確定項(xiàng)目概念建立項(xiàng)目庫匯報(bào)科研、基建、財(cái)務(wù)、后勤頭腦風(fēng)暴法、DELPHI等內(nèi)容和意義四、項(xiàng)目可行性研究/建議1.可行性研究條件：（1）已批復(fù)項(xiàng)目建議書或主管部門有一定的意向（2）土地及規(guī)劃基本落實(shí)2.主要研究內(nèi)容：

（1）必要性及需求研究（2）目標(biāo)及功能定位研究（3）技術(shù)或工藝路線研究（4）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容研究（5）選址研究（6）工程方案研究（7）節(jié)能、節(jié)水以及環(huán)境影響研究（8）投資研究3.可行性研究報(bào)告/項(xiàng)目建議書

公益性項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一般格式第一章、項(xiàng)目摘要第二章、項(xiàng)目背景、必要性及需求（市場需求或科研需求）第三章、建設(shè)單位及技術(shù)依托單位情況第四章、項(xiàng)目目標(biāo)及功能定位第五章、技術(shù)或工藝路線第六章、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容第七章、項(xiàng)目選址第八章、工程方案（含節(jié)能、節(jié)水措施）第九章、環(huán)境保護(hù)第十章、實(shí)施進(jìn)度第十一章、投資估算及資金籌措第十二章、效益分析第十三章、項(xiàng)目組織管理第十四章、招標(biāo)方案第十四章、結(jié)論五、年度投資計(jì)劃與房建計(jì)劃

1.年度投資計(jì)劃

原則:

依據(jù):

程序:新建\續(xù)建2.房建計(jì)劃項(xiàng)目備案：備案表、立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃意見書，是人防、消防、文物、交通、土地預(yù)審等的條件。施工計(jì)劃：申報(bào)表、主管部門年度申報(bào)項(xiàng)目施工計(jì)劃的函、初步設(shè)計(jì)批復(fù)、消防設(shè)計(jì)審核意見、人防建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)審查意見，是辦理規(guī)劃許可的條件。六、項(xiàng)目設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)單位的選擇工程勘察資質(zhì)：綜合資質(zhì)（只設(shè)甲級）、專業(yè)資質(zhì)（設(shè)甲乙級）、勞務(wù)資質(zhì)（不分等級）工程設(shè)計(jì)資質(zhì)：綜合資質(zhì)（只設(shè)甲級）、行業(yè)資質(zhì)（設(shè)甲乙丙級）、專業(yè)資質(zhì)（設(shè)甲乙丙級）設(shè)計(jì)單位選擇方式：2.方案設(shè)設(shè)計(jì)一般深深度要要求：：一、設(shè)設(shè)計(jì)說說明書書（各各專業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)說明明、主主要技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)、、投資資估算算等））二、方方案分分析圖圖（功功能分分析圖圖、景景觀分分析圖圖、交交通分分析圖圖、綠綠化分分析圖圖、日日照分分析圖圖）三、建建筑圖圖紙（（總平平面、、平面面、立立面、、剖面面、透透視圖圖）注意事事項(xiàng)：：平面功功能、、立面面效果果、技技術(shù)指指標(biāo)，，要不不斷推推敲。。3.初步設(shè)設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)計(jì)說明明書總說明明總平面面專業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)說明明建筑專專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)說說明結(jié)構(gòu)專專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)說說明建筑電電氣專專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)說說明給排水水專業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)說明明采暖通通風(fēng)專專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)說說明動(dòng)力專專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)說說明（2）設(shè)計(jì)計(jì)圖紙紙總圖專業(yè)業(yè)建筑專業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)業(yè)建筑電氣氣專業(yè)給排水專專業(yè)采暖通風(fēng)風(fēng)專業(yè)動(dòng)力專業(yè)業(yè)（3）概算重要性編制依據(jù)據(jù)編制方法法概算書包包括內(nèi)容容概算編制制說明（（工程概概況、依依據(jù)、方方法）概算書是項(xiàng)目主主管部門門最終核核定投資資的依據(jù)據(jù)，是初初步設(shè)計(jì)計(jì)文件的的重要組組成部分分。概算算必須完完整的反反映工程程項(xiàng)目全全部投資資，包括括不可預(yù)預(yù)見費(fèi)。。國家有關(guān)關(guān)建設(shè)和和造價(jià)管管理的法法規(guī)和政政策、立立項(xiàng)批復(fù)復(fù)及主管管部門有有關(guān)規(guī)定定（不能能超過立立項(xiàng)的10%）、工程程現(xiàn)場條條件、初初步設(shè)計(jì)計(jì)說明及及圖紙以以及內(nèi)部部作業(yè)的的說明及及圖紙、、相關(guān)概概算定額額和估價(jià)價(jià)表、相相關(guān)規(guī)費(fèi)費(fèi)、現(xiàn)行行材料設(shè)設(shè)備價(jià)格格以及類類似項(xiàng)目目結(jié)算書書等。單位工程程概算（（直接費(fèi)費(fèi)、價(jià)差差、間接接費(fèi)用））、單項(xiàng)項(xiàng)工程概概算（單單位工程程概算累累計(jì)）、、工程總總概算（（工程費(fèi)費(fèi)用：單單項(xiàng)工程程概算累累計(jì)、其其它費(fèi)用用、預(yù)備備費(fèi)用、、建設(shè)期期貸款利利息、鋪鋪底流動(dòng)動(dòng)資金30%）4.施工圖設(shè)設(shè)計(jì)深度基本本要求：：滿足施施工要求求、滿足足投標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)要求求技術(shù)層面面關(guān)注的的重點(diǎn)：：項(xiàng)目可可研、初初設(shè)和施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目可研研：單項(xiàng)工工程（建建設(shè)內(nèi)容容）要完完整、投投資估算算適度放放大初步設(shè)計(jì)計(jì)：分項(xiàng)工工程要完完整，概概算編制制要全面面、扎實(shí)實(shí)施工圖：設(shè)計(jì)深深度和專專業(yè)配套套是關(guān)鍵鍵七、項(xiàng)目目報(bào)建1.規(guī)劃報(bào)批批：規(guī)劃意見見書、設(shè)設(shè)計(jì)方案案審定、、規(guī)劃許許可2.消防報(bào)批批：權(quán)限報(bào)批條件件消防局：：1、建筑面面積2萬平方米米以上（（包括2萬平方米米，下同同）的公公共建筑筑2、建筑面面積10萬平方米米以上的的居住小小區(qū)3、基建投投資1億元以上上的工業(yè)業(yè)建筑（（含甲、、乙類火火災(zāi)危險(xiǎn)險(xiǎn)性儲罐罐、技改改項(xiàng)目核核化工裝裝置）4、城市區(qū)區(qū)域、衛(wèi)衛(wèi)星城鎮(zhèn)鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)的的總體消消防規(guī)劃劃設(shè)計(jì)5、其它有有必要由由消防局局審核的的重要工工程分兩階段段：初步步設(shè)計(jì)和和施工圖圖審核（1）規(guī)劃局局審定的的設(shè)計(jì)方方案通知知書或規(guī)規(guī)劃意見見書（（2）建設(shè)單單位填寫寫的《建筑工程程消防（（消防設(shè)設(shè)施）設(shè)設(shè)計(jì)防火火審核申申報(bào)表》（3）全套正正式藍(lán)圖圖裝訂成成冊，裝裝入城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)檔檔案館的的標(biāo)準(zhǔn)圖圖盒，送送審的正正式藍(lán)圖圖需有設(shè)設(shè)計(jì)單位位本年度度圖紙報(bào)報(bào)審專用用章（（4）消防設(shè)設(shè)計(jì)專篇篇3.人防報(bào)批批征求意見見初步設(shè)計(jì)計(jì)技術(shù)審審核施工圖審審核建設(shè)單位位應(yīng)到所所在部門門人防辦辦公室征征求意見見，由部部門人防防辦公室室根據(jù)本本部門防防空襲預(yù)預(yù)案及人人防建設(shè)設(shè)計(jì)劃，，填寫““中央國國家機(jī)關(guān)關(guān)各部門門防空地地下室建建設(shè)意見見表”。。建設(shè)單位位應(yīng)持有有關(guān)文件件及所在在部門人人防辦公公室填寫寫的“意意見表””，到中中央國家家機(jī)關(guān)人人防辦公公室征求求人防工工程建設(shè)設(shè)意見，，領(lǐng)取““中央國國家機(jī)關(guān)關(guān)人民防防空工程程設(shè)計(jì)審審核送審審單”。。建設(shè)單位位持防空空地下室室的設(shè)計(jì)計(jì)圖紙(設(shè)計(jì)說明明、總平平面圖、、首層平平面圖、、立面圖圖、設(shè)備備層平面面圖、防防空地下下室平面面圖、剖剖面圖和和通風(fēng)等等設(shè)備平平面圖)及“中央央國家機(jī)機(jī)關(guān)人民民防空工工程設(shè)計(jì)計(jì)審核送送審單””，到中中央國家家機(jī)關(guān)人人防辦公公室進(jìn)行行技術(shù)審審核。建設(shè)單位位持施工工圖[包括：圖圖紙目錄錄，設(shè)計(jì)計(jì)說明，，總平面面圖(附地形圖圖)，防空地地下室平平面圖，，剖面圖圖，結(jié)構(gòu)構(gòu)圖，風(fēng)風(fēng)、水、、電設(shè)計(jì)計(jì)圖，人人防工程程結(jié)構(gòu)計(jì)計(jì)算書，，地面建建筑立面面、剖面面和首層層、設(shè)備備層平面面圖]和“中央央國家機(jī)機(jī)關(guān)人民民防空工工程設(shè)計(jì)計(jì)審核送送審單””送中央央國家機(jī)機(jī)關(guān)人防防辦公室室審核批批準(zhǔn)后，，發(fā)給““中央國國家機(jī)關(guān)關(guān)人民防防空工程程設(shè)計(jì)審審核批準(zhǔn)準(zhǔn)通知單單”，作作為建設(shè)設(shè)單位向向城市規(guī)規(guī)劃管理理部門領(lǐng)領(lǐng)取“建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證””的依據(jù)據(jù)之一。。4.園林報(bào)批批不作為行行政許可可范圍，，由規(guī)劃劃部門與與園林部部門內(nèi)部部銜接，，但需提提供園林林服務(wù)中中心勘測測成果及及項(xiàng)目綠綠化設(shè)計(jì)計(jì)圖。5.土地報(bào)批批（一）建建設(shè)項(xiàng)目目用地預(yù)預(yù)審申請請表（二）建建設(shè)項(xiàng)目目用地預(yù)預(yù)審申請請報(bào)告：：（1）擬建設(shè)設(shè)項(xiàng)目基基本情況況。包括括項(xiàng)目建建設(shè)的必必要性、、用地位位置、項(xiàng)項(xiàng)目投資資總額和和資金來來源情況況等。（2）擬選址址情況。。包括建建設(shè)項(xiàng)目目性質(zhì)、、規(guī)模和和布局等等。（3）擬用地地總規(guī)模模和類型型。包括括建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目總用用地面積積、總建建筑規(guī)模模、分類類用地面面積和建建筑規(guī)模模。（三）可可行性研研究報(bào)告告（四）規(guī)規(guī)劃意見見書（五）建建設(shè)項(xiàng)目目備案通通知書6.文物報(bào)批批(1)申請書申請書內(nèi)內(nèi)容應(yīng)包包括：申申請人名名稱及相相關(guān)證明明材料；；工程名名稱、地地點(diǎn)、規(guī)規(guī)模、用用途。(2)工程位置置圖和工工程設(shè)計(jì)計(jì)方案(3)省級人民民政府負(fù)負(fù)責(zé)文物物保護(hù)單單位建設(shè)設(shè)控制地地帶管理理工作的的部門對對該工程程設(shè)計(jì)方方案是否否符合該該具體管管理規(guī)定定和要求求的意見見。7.施工許可可證工程投資資額在30萬元以上上或者建建筑面積積在300平方米以以上的下下列建筑筑工程施施工的，，建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)領(lǐng)取施施工許可可證。（一）取取得建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證（二）已已經(jīng)確定定建筑施施工企業(yè)業(yè)，并簽簽訂施工工承包合合同（三）有有滿足施施工需要要的施工工圖紙及及技術(shù)資資料，施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)文件件已按規(guī)規(guī)定進(jìn)行行了審查查，依法法建設(shè)的的人防工工程的施施工圖符符合有關(guān)關(guān)法律規(guī)規(guī)定（四）有有保證工工程質(zhì)量量和安全全的具體體措施，，并按規(guī)規(guī)定辦理理了工程程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督手續(xù)續(xù)（五）建建設(shè)資金金已經(jīng)落落實(shí)，建建設(shè)工期期不足1年的，到到位資金金不得少少于工程程合同價(jià)價(jià)款的50％；建設(shè)設(shè)工期超超過1年的，到到位資金金不得少少于工程程合同價(jià)價(jià)款的30％八、項(xiàng)目目實(shí)施1.采購：政府集中中采購:信息類產(chǎn)產(chǎn)品:協(xié)議供貨貨\二次競價(jià)價(jià)\公開招標(biāo)標(biāo)(120\500)電梯:定點(diǎn)供應(yīng)應(yīng)商談判判\(zhòng)公開招標(biāo)標(biāo)(120)分體空調(diào)調(diào):協(xié)議供貨貨\二次競價(jià)價(jià)(30)中央空調(diào)調(diào)\變配電\鍋爐\建筑裝飾飾材料:公開招標(biāo)標(biāo)\其它(120)工程監(jiān)理理:公開招標(biāo)標(biāo)\定點(diǎn)采購購(50)非政府集集中采購購:公開招標(biāo)標(biāo)公開招標(biāo)標(biāo)的特征征：公開開媒體公公告、專專家?guī)鞂＜以u審審公開招標(biāo)標(biāo)的形式式：有形形建筑市市場或其其它公開招標(biāo)標(biāo)：（1）施工單單項(xiàng)合同同估算價(jià)價(jià)在200萬元人民民幣以上上的；（2）儀器、、設(shè)備、、材料采采購單項(xiàng)項(xiàng)合同估估算價(jià)在在100萬元人民民幣以上上的；（3）勘察、、設(shè)計(jì)等等服務(wù)的的采購，，單項(xiàng)合合同估算算價(jià)在50萬元人民民幣以上上的；邀請招標(biāo)標(biāo)：（1）項(xiàng)目技技術(shù)性、、專業(yè)性性較強(qiáng)，，環(huán)境資資源條件件特殊，，符合條條件的潛潛在投標(biāo)標(biāo)人有限限的；（2）受自然、地地域等因素限限制，實(shí)行公公開招標(biāo)影響響項(xiàng)目實(shí)施時(shí)時(shí)機(jī)的；（3）公開招標(biāo)所所需費(fèi)用占項(xiàng)項(xiàng)目總投資比比例過大的；；（4）法律法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他特特殊項(xiàng)目。競爭性談判；；單一來源采購購；詢價(jià)；招標(biāo)程序公告資審發(fā)布招標(biāo)文件件投標(biāo)開標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)公示備案中標(biāo)通知招標(biāo)注意事項(xiàng)項(xiàng)（1）公告內(nèi)容確確定（2）資格預(yù)審（3）招標(biāo)文件設(shè)設(shè)計(jì)：范圍明明確、技術(shù)指指標(biāo)明確、報(bào)報(bào)價(jià)方式要明明確、合同主主要條款要明明確、評標(biāo)方方式（4）業(yè)主代表的的選擇2.施工：（一）施工管管理目標(biāo)：質(zhì)質(zhì)量、投資、、進(jìn)度、環(huán)境境、安全（二）業(yè)主主主要工作：協(xié)協(xié)調(diào)參建方關(guān)關(guān)系、為參建建方提供條件件、投資管理理（變更管理理和材料設(shè)備備認(rèn)價(jià)管理））、質(zhì)量管理理（關(guān)鍵工序序和主要材料料控制）、環(huán)環(huán)境與安全管管理九、項(xiàng)目驗(yàn)收收1.單項(xiàng)工程驗(yàn)收收：分項(xiàng)驗(yàn)收：消消防、人防、、室內(nèi)環(huán)境、、規(guī)劃驗(yàn)收工程驗(yàn)收：四四方驗(yàn)收、備備案2.竣工驗(yàn)收：竣工驗(yàn)收權(quán)限限：直屬單位承擔(dān)擔(dān)的本單位基基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目目（不含行業(yè)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目）），中央投資資規(guī)模在200萬元以上（含含200萬元）的，由由農(nóng)業(yè)部發(fā)展展計(jì)劃司組織織竣工驗(yàn)收；；中央投資規(guī)規(guī)模在200萬元以下的，，由建設(shè)單位位負(fù)責(zé)組織驗(yàn)驗(yàn)收，并將驗(yàn)驗(yàn)收結(jié)果報(bào)農(nóng)農(nóng)業(yè)部發(fā)展計(jì)計(jì)劃司。驗(yàn)收條件：（1）完成批準(zhǔn)的的項(xiàng)目可行性性研究報(bào)告、、初步設(shè)計(jì)和和投資計(jì)劃文文件中規(guī)定的的各項(xiàng)建設(shè)內(nèi)內(nèi)容；（2）系統(tǒng)整理所所有技術(shù)文件件材料并分類類立卷，技術(shù)術(shù)檔案和施工工管理資料齊齊全、完整。。（3）土建工程質(zhì)質(zhì)量經(jīng)當(dāng)?shù)亟ńㄔO(shè)工程質(zhì)量量監(jiān)督機(jī)構(gòu)備備案；（4）主要工藝設(shè)設(shè)備及配套設(shè)設(shè)施能夠按批批復(fù)的設(shè)計(jì)要要求運(yùn)行，并并達(dá)到項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)；（5）環(huán)境保護(hù)、、勞動(dòng)安全衛(wèi)衛(wèi)生及消防設(shè)設(shè)施已按設(shè)計(jì)計(jì)要求與主體體工程同時(shí)建建成并經(jīng)相關(guān)關(guān)部門審查合合格；（6）工程項(xiàng)目或或各單項(xiàng)工程程已經(jīng)建設(shè)單單位初驗(yàn)合格格；（7）編制了竣工工決算，并經(jīng)經(jīng)有資質(zhì)的中中介審計(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)或由當(dāng)?shù)貙弻徲?jì)機(jī)關(guān)審計(jì)計(jì)。3.驗(yàn)收內(nèi)容：（1）項(xiàng)目建設(shè)總總體完成情況況建設(shè)地點(diǎn)、建建設(shè)內(nèi)容、建建設(shè)規(guī)模、建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建建設(shè)質(zhì)量、建建設(shè)工期等是是否按批準(zhǔn)的的可行性研究究報(bào)告和初步步設(shè)計(jì)文件建建成。（2）項(xiàng)目資金到到位及使