番禺某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第頁(yè)前言在得到XX公司發(fā)出的番禺項(xiàng)目招標(biāo)信息后，我公司上下十分重視，亦十分希望能夠獲得這次與貴公司的合作機(jī)會(huì)。通過(guò)這一段時(shí)間對(duì)廣州和番禺市場(chǎng)的深入調(diào)研和分析，我司對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、建筑規(guī)劃、主題推廣、商業(yè)推廣等方面提出了更深入的一些想法，希望能通過(guò)與貴公司進(jìn)一步的溝通交流來(lái)對(duì)其豐富和完善。我司將以為客戶(hù)負(fù)責(zé)、為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值及實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升的原則,依托XX集團(tuán)多年?duì)I銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)和資源優(yōu)勢(shì),憑借多年建立的良好行業(yè)聲譽(yù)和成功實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為貴公司項(xiàng)目提供全方位服務(wù)。番禺XX地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告一、項(xiàng)目概況發(fā)展商:廣東XX坊物業(yè)有限公司項(xiàng)目占地面積:A1-1——20171M2A1-2——19221M2A2、A3——79911M2B——93391M2項(xiàng)目預(yù)計(jì)容積率：1.5項(xiàng)目預(yù)計(jì)建筑覆蓋率：30%項(xiàng)目地塊位置：番禺區(qū)南村鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府旁二、市場(chǎng)分析1.廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析表1廣州市房地產(chǎn)宏觀狀況項(xiàng)目19981999年2000年2001年上半年批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積（萬(wàn)平方米）778582547一八1商品房交易面積（萬(wàn)平方米）579630559267房屋交易金額（億元）347354314一五1房地產(chǎn)投資金額（億元）2692953541)從批準(zhǔn)預(yù)售面積分析從下圖中可以看出，廣州市批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積從這三年來(lái)一直呈減少的趨勢(shì)。其中99年比98年降低了25.19%，2000年比99年減少了6.01%，2001年上半年的原八區(qū)的批準(zhǔn)預(yù)售面積為一八1萬(wàn)平方米比去年同期減少了19.2%，而新設(shè)的兩個(gè)區(qū)番禺、花都兩個(gè)區(qū)的面積為207萬(wàn)平方米，比八個(gè)區(qū)的總量還多。批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積減少的主要原因，一方面是廣州市國(guó)土局從99年開(kāi)始，按照省市的有關(guān)規(guī)定對(duì)預(yù)售項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審批，使市場(chǎng)的供應(yīng)量明顯的減少；另一方面是由于項(xiàng)目動(dòng)工速度的放緩?？梢哉f(shuō)批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積的減少，是政府針對(duì)空置商品房比重過(guò)高而采取積極的宏觀調(diào)控措施，以平衡市場(chǎng)的供求，有利于健康發(fā)展。這是正常的，必要的。2)從商品房交易面積與金額來(lái)分析從上圖所顯示的結(jié)果來(lái)看，似乎廣州的前景并不容樂(lè)觀。99年商品房的成交量與成交金額分別為629萬(wàn)平方米和353億元，比98年增長(zhǎng)了8.82%與2.02%，但2000年卻都出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)數(shù)字，且降幅達(dá)到了一成多。面對(duì)這種狀況，可能有人會(huì)感到悲觀，對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展缺乏信心。為此，有必要對(duì)其進(jìn)行實(shí)事求是的分析。分析“負(fù)增長(zhǎng)”的原因。只要聯(lián)系“九五”期間廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)分析，也是可以理解的。上個(gè)世紀(jì)最后一個(gè)五年計(jì)劃初期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低潮，曾出現(xiàn)過(guò)投資的負(fù)增長(zhǎng)。而廣州卻風(fēng)景這邊獨(dú)好，房地產(chǎn)投資，商品房尤其是商品住宅投資逐年上升，沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)負(fù)增長(zhǎng)。特別是1999年受房改的推動(dòng)，各單位趕搭公房出售給職工的最后一班車(chē)，市場(chǎng)銷(xiāo)售量出現(xiàn)歷史最高峰，房屋交易面積達(dá)694萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，集團(tuán)購(gòu)房在99年的第四季度明顯在增加，單位購(gòu)房占第四季度全市成交量的比例為43.2%，同時(shí)第四季度全市的成交量為230萬(wàn)平方米，比98年同期增長(zhǎng)69.63%。可以這樣說(shuō)99年房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊時(shí)期的特殊狀況。2000年全面停止住房實(shí)物分配，市場(chǎng)交換也主要從公對(duì)公轉(zhuǎn)變到個(gè)人成為購(gòu)買(mǎi)主體、消費(fèi)主體。在商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售量連年大幅上升，基數(shù)達(dá)到很高的條件下，又遇上住房制度的根本轉(zhuǎn)變，企業(yè)、事業(yè)、行政單位退出市場(chǎng)，個(gè)人成了住房市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)主體。市場(chǎng)必須有個(gè)調(diào)整期，新購(gòu)買(mǎi)主體有一個(gè)培育過(guò)程，因而出現(xiàn)銷(xiāo)售額的下降是很正常的。這不是市場(chǎng)的衰退，而是蓄勢(shì)待發(fā)。2001年上半年的數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年上半年的交易面積與金額分別比去年同期增長(zhǎng)了3.57%與4.88%，因此可以說(shuō)市場(chǎng)前景是美好的。3）從商品房的批準(zhǔn)預(yù)售面積與交易面積來(lái)分析批準(zhǔn)預(yù)售面積的降低是政府為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱而采取的措施，是一項(xiàng)政府行為。而交易面積的則反映了市場(chǎng)的真實(shí)需求。我們對(duì)廣州這三年來(lái)的預(yù)售面積與交易面積作一下比較：從圖中可以看出98年的批準(zhǔn)預(yù)售面積雖然最高，但其交易面積卻遠(yuǎn)少于預(yù)售面積僅為交易面積74.4%，市場(chǎng)處于“虛熱”的狀態(tài)。到了99年由于上述的特殊原因，加上政府對(duì)預(yù)售面積的嚴(yán)格控制，集團(tuán)消費(fèi)的急劇增加，交易面積大幅增加，超過(guò)了批準(zhǔn)預(yù)售面積，且幅度較大超過(guò)了8%，一方面是由于市場(chǎng)更加活躍，另一方面就是集團(tuán)的“末班車(chē)消費(fèi)”。2000年的交易面積雖然出現(xiàn)了過(guò)一成的負(fù)增長(zhǎng)，但2000年已登記的成交面積仍超過(guò)同年批準(zhǔn)的預(yù)售面積，2001年上半年交易面積是批準(zhǔn)預(yù)售面積的近兩倍。到市房地產(chǎn)登記所登記備案抵押數(shù)為38490個(gè)，比1999年增長(zhǎng)了41.27％；商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)比例也由1999年的63％上升到85％；而且二手樓成交量大幅增長(zhǎng)，達(dá)125萬(wàn)平方米，比1999年增長(zhǎng)98.41％。由此可見(jiàn)，實(shí)施住房貨幣分配后，開(kāi)發(fā)商的投資信心并未減弱，個(gè)人購(gòu)房的積極性正在填補(bǔ)單位購(gòu)房空隙，市場(chǎng)的有效需求保持著旺盛的態(tài)勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展前景可抱樂(lè)觀態(tài)度。4）從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的升降可以反映投資者對(duì)市場(chǎng)的信心。廣州市近三年來(lái)的開(kāi)發(fā)投資額是1998年269億元，1999年295億元，2000年354億元。這樣的上升勢(shì)頭，可以認(rèn)為投資者對(duì)未來(lái)是看好的。但從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)投資額連續(xù)多年的增長(zhǎng)，將增加未來(lái)2~3年的供應(yīng)量，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。5）從購(gòu)買(mǎi)力角度來(lái)分析經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)放大市場(chǎng)空間。廣州市房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿σ廊豢春?，廣州是我國(guó)南方的最大中心城市。廣東省在新世紀(jì)之初就提出以率先基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化為總目標(biāo)、總?cè)蝿?wù)。經(jīng)濟(jì)特區(qū)和珠江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，可能提前實(shí)現(xiàn)這一宏偉目標(biāo)。廣州市在2000年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已達(dá)2383億元人民幣，人均3.45萬(wàn)元，按目前匯價(jià)約折合4000美元以上，在國(guó)際上可說(shuō)是達(dá)到中等發(fā)達(dá)的水平了，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化要求人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到5000美元，從經(jīng)濟(jì)上看，廣州的起點(diǎn)高，將更快達(dá)到基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化目標(biāo)。因此，在新的世紀(jì)之初，廣州的房地產(chǎn)站在新的高度上，在新的經(jīng)濟(jì)平臺(tái)上發(fā)展，有更好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到一五00美元以上將進(jìn)入住房投資的高峰期，住宅將成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)，住宅業(yè)將成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，而廣州市已達(dá)到這一水平。2000年廣東的恩格爾系數(shù)已降到38.6%，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，收入水平較高的地區(qū)，人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)已開(kāi)始從小康向富裕階段轉(zhuǎn)變，將出現(xiàn)住房、小汽車(chē)等的消費(fèi)熱點(diǎn)，廣州市也出現(xiàn)了這些新的消費(fèi)熱點(diǎn)。2000年廣州城鎮(zhèn)人均月收入已達(dá)到一三96元，年收入16752元，按國(guó)際上家庭年收入同房?jī)r(jià)比（居民可承受的房?jī)r(jià)）計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，每戶(hù)平均3.5人，25萬(wàn)左右的商品住房是多數(shù)廣州居民可承受的。廣州提出“十五”期間的住房供應(yīng)體系商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房三者比例是7：2.75：0.25?？梢?jiàn)，廣州住房市場(chǎng)的有效需求是充足的，有足夠的購(gòu)買(mǎi)力。住宅業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、賓館等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。6）從消費(fèi)者的需求角度分析廣州未來(lái)的住房市場(chǎng)需求，既有量的擴(kuò)大，也有質(zhì)的提高。從量的方面來(lái)看，2000年廣州市區(qū)的人均住房面積才一三.32平方米，低于全省城鎮(zhèn)2000年人均的19.51平方米，人均居住面積還是低水平的，同其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平很不相稱(chēng)，在量上還有提高的空間。再加上城市化水平提高，城市居民增多，需增加住房，危舊房改造和舊城改造也需要不少拆遷房，還有幾百萬(wàn)外來(lái)人口的居住需求，住房在數(shù)量上還要大大發(fā)展，才能滿(mǎn)足居民日益增長(zhǎng)的需求。在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)上，也就是從小康向富裕階段轉(zhuǎn)變中，居民對(duì)住房的需求更重舒適感、享受感和住房的文化品位，重視心理上的滿(mǎn)足；同時(shí)，要求提高商品房的科技含量，不斷提高智能化程度，使生活與工作方式也不斷實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。目前，廣東城鎮(zhèn)居民擁有自有住房的占82％，在國(guó)際上已是高自有率，也就是說(shuō)，居民基本上實(shí)現(xiàn)了一次置業(yè)，下一步的二次、三次置業(yè)，是要以舊換新，以次換好，目的在于提高居住質(zhì)量，生活質(zhì)量。當(dāng)然，居民的住房消費(fèi)由于經(jīng)濟(jì)收入水平高低、文化水平差異等條件，將形成梯度消費(fèi)。一個(gè)家庭生活水平提高了，將舊房賣(mài)或租給收入較低的家庭，自己則以舊換新，要求更高質(zhì)量的住房，這是必然的發(fā)展趨勢(shì)。因此，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)在新的發(fā)展階段上，二手樓交易將不斷擴(kuò)大，廣州2000年的二手樓交易大幅增長(zhǎng)，比1999年增98.41％，幾乎翻了一番，表明市場(chǎng)配置資源的能力中實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)交換將顯得更為活躍、多樣。我國(guó)即將加入WTO，經(jīng)濟(jì)將更加開(kāi)放，地處改革開(kāi)放前沿的廣州市將有更多的外資、外商進(jìn)來(lái)，地處改革開(kāi)放前沿的廣州市將有更多的外資、外商進(jìn)來(lái)，必然帶動(dòng)高檔住房、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、賓館等房地產(chǎn)品需求的增長(zhǎng)，這也是一個(gè)明顯的利好因素。7）從空置房來(lái)分析當(dāng)然，在廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中也不是一切都盡如人意，還有隱憂(yōu)。如當(dāng)前商品房的空置量過(guò)多，2000年底已達(dá)582.29萬(wàn)平方米，相當(dāng)于一年的銷(xiāo)售量；更值得注意的是空置量逐年上升的趨勢(shì)一直未扭轉(zhuǎn)，投資勢(shì)頭又很旺盛，使市場(chǎng)需求約束越來(lái)越強(qiáng)化；又如全面實(shí)行住房貨幣分配，有的單位雖有方案，但補(bǔ)貼資金來(lái)源未落實(shí)，難于啟動(dòng)。尤其是經(jīng)濟(jì)收益差、甚至虧損的企業(yè)，更難實(shí)施，這將影響新的購(gòu)房主體的培育，抑制市場(chǎng)的有效需求，增加供需矛盾；再如，房地產(chǎn)市場(chǎng)框架雖建立起來(lái)，但由于制度法制不健全，以致運(yùn)作不規(guī)范，影響有效需求的實(shí)現(xiàn)。最后，宏觀調(diào)控還不夠有力和有效，影響了市場(chǎng)正常有序的運(yùn)作。——小結(jié)從以上的分析可以看出，當(dāng)前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征主要表現(xiàn)為：消費(fèi)者和投資者的信心正在增強(qiáng)，消費(fèi)需求趨于旺盛；政府的宏觀調(diào)控措施正在加強(qiáng)；預(yù)計(jì)廣州市房地產(chǎn)的前景將繼續(xù)向好；消費(fèi)者對(duì)住房的需求更重舒適感、享受感和住房的文化品位，重視心理上的滿(mǎn)足。增加市場(chǎng)的有效供給和需求，作為地產(chǎn)企業(yè)要防止盲目投資，必須認(rèn)真深入去了解市場(chǎng)、研究市場(chǎng)，把握消費(fèi)者的需求，做好每個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)確定位；精心規(guī)劃開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，為市場(chǎng)提供有效的供給；2、華南板塊的現(xiàn)狀及未來(lái)的發(fā)展--華南板塊的現(xiàn)狀1）“CLD概念”凸顯，升值潛力巨大大廣州的規(guī)劃藍(lán)圖對(duì)商務(wù)區(qū)、居住區(qū)等進(jìn)行了宏觀的勾勒，政府將花都、番禺撤市設(shè)區(qū)，并賦予番禺區(qū)一個(gè)鮮明的功能定位：大廣州新的居住中心。隨著華南板塊的迅速崛起，有專(zhuān)家又提出了CLD概念，即中央高級(jí)生活區(qū)，這里不是簡(jiǎn)單意義上的集中生活區(qū)，而是"高級(jí)"居住社區(qū)。而CLD的含義正是指某一區(qū)域相對(duì)以居住功能為主，強(qiáng)調(diào)優(yōu)美的環(huán)境。區(qū)內(nèi)生活高效率，通往中心辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)的交通便利，且教育、體育配套齊全的高級(jí)居住社區(qū)。專(zhuān)家認(rèn)為最有可能成為大廣州高級(jí)CLD的是華南板塊，它肯定不是人口高度密的集中生活區(qū)，而是一種較為集中的高級(jí)居住區(qū)。這里已有三面臨水的海怡花園、廣地花園、華南碧桂園，加上今年的錦繡香江、錦繡天河、南國(guó)奧林匹克花園、華南新城、雅居樂(lè)等陸續(xù)推出或即將推出市場(chǎng)，華南板塊的“ＣＬＤ”雛形已初顯。分析華南板塊，這里完全具備了建設(shè)大廣州高級(jí)中央生活區(qū)的條件。一是土地儲(chǔ)備僅南村有2萬(wàn)畝的土地供應(yīng)；二是環(huán)境，河網(wǎng)密布，有美麗江景；三是交通，華南板塊因華南快速干道而得名，廣州的通往番禺區(qū)的迎賓大道直通這里，以及規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線(xiàn)將廣州中央商務(wù)區(qū)（CBD）和這里一脈相連的行車(chē)時(shí)間僅一五分鐘；四是大廣州正建設(shè)海濱城市，在老城區(qū)通往番禺市橋、南沙三點(diǎn)上，這里成了最佳中心點(diǎn)?？梢哉f(shuō)，隨著華南板塊的日益成熟，“ＣＬＤ”格局的進(jìn)一步形成，華南板塊有著巨大的升值潛力。２）華南板塊開(kāi)發(fā)規(guī)模化、經(jīng)營(yíng)多元化華南板塊的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)由于多在山清水秀但人煙稀少的荒夷之地，其周邊缺乏必要的配套措施。且由于行政區(qū)劃等各種原因，整個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)超前于規(guī)劃。因此各個(gè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的特點(diǎn)可以用“大而全”來(lái)形容，開(kāi)發(fā)商擔(dān)負(fù)了政府職能，辦起了“小社會(huì)”來(lái)。根據(jù)我們對(duì)華南板塊的調(diào)研，其規(guī)模多在1000畝以上，其社區(qū)的配套不僅有必要的會(huì)所、泳池等，而且都配備了醫(yī)院、商業(yè)街、高爾夫球場(chǎng)，祁福新村更是投資了十個(gè)億興建了社區(qū)醫(yī)院；并且番禺樓盤(pán)多與名校聯(lián)合辦學(xué)，從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)甚至大學(xué)預(yù)科班配備齊全。開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)不在局限于賣(mài)樓，其經(jīng)營(yíng)呈多元化趨勢(shì)。項(xiàng)目名稱(chēng)小區(qū)配套3）華南板塊大打“教育概念”牌房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)業(yè)，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不在于住房的本身。要在市場(chǎng)中取勝，開(kāi)發(fā)商要有自己的“王牌”。因?yàn)榻裉斓娜A南板塊，已經(jīng)成為各個(gè)有實(shí)力的地產(chǎn)商的必爭(zhēng)之地，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常的慘烈。任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商要想取得成功，都必須打破舊有的市場(chǎng)秩序，或者顛覆已有的市場(chǎng)霸權(quán)，或者建立新的游戲規(guī)則。教育概念正是避免針?shù)h相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)而達(dá)到建立適合自己秩序的最佳途徑，因?yàn)樗绊懙氖巧畈卦谌藗儍?nèi)心深處的為下一代著想的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)心理。據(jù)調(diào)研結(jié)果表明人們購(gòu)房時(shí)，首先考慮的因素是子女的入學(xué)問(wèn)題，其次依次是環(huán)境、綠化、房?jī)r(jià)等因素。因此，社區(qū)教育對(duì)消費(fèi)者的影響是深遠(yuǎn)的。華南板塊由于其地理位置偏僻，市政配套幾乎沒(méi)有，不約而同的都大打“教育牌”。象華南新城與華南師范大學(xué)合辦華南師大附屬中學(xué)；祈福新村的國(guó)際英語(yǔ)學(xué)校等。4）生態(tài)住宅概念華南板塊地處南村自然生態(tài)保護(hù)區(qū)，北為珠江河道，東、南為植被良好的自然山坡，自然山水資源較佳。同時(shí)，華南板塊擁有香江野生動(dòng)物園、長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物世界等國(guó)家一級(jí)旅游景點(diǎn)，迎賓路更是被稱(chēng)為“十里旅游休閑長(zhǎng)廊”。華南板塊的自然資源與旅游資源在廣州地區(qū)首屈一指。正是由于華南板塊具有的這些得天獨(dú)厚的條件，生態(tài)住宅一時(shí)成為華南板塊的大盤(pán)逐鹿市場(chǎng)的必打品牌。其中最重要的就是，華南板塊的住宅突破了以往樓盤(pán)在營(yíng)造環(huán)境時(shí)僅僅停留在園林設(shè)計(jì)的階段，把社區(qū)的園林環(huán)境與周遍的自然生態(tài)景觀有效的融合起來(lái)。象星河灣以面臨珠江大作水文章，園林綠化亦請(qǐng)貝爾高林等國(guó)際級(jí)公司加分，突出“一江兩河四湖六大風(fēng)格迥異景觀泳湖、四十六大園林水景，打造高品味水文化社區(qū)”；錦繡香江利用多達(dá)８６·７公頃的原始自然植被，大作綠文章，將錦繡香江與野生動(dòng)物世界之間建成長(zhǎng)1公里、寬２００米的綠化景觀帶；南國(guó)奧園的高爾夫概念延續(xù)其運(yùn)動(dòng)概念，華南新城以學(xué)校推行教育概念，雅居樂(lè)雖然只是圈地，但其一貫的大環(huán)境相信仍為其特色。5）開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚、品牌效應(yīng)明顯占地面積大是華南板塊引人注目的一個(gè)重要原因，另一個(gè)重要原因是這些大盤(pán)的開(kāi)發(fā)商或投資商是赫赫有名的：錦繡香江花園的投資商是全國(guó)家私企業(yè)的龍頭老大香江集團(tuán)；華南新城的開(kāi)發(fā)商是開(kāi)發(fā)駿景花園、帝景苑等多個(gè)大型樓盤(pán)的合生創(chuàng)展集團(tuán)；星河灣的開(kāi)發(fā)商老總被喻為番禺企業(yè)界三棵不老的“長(zhǎng)青樹(shù)”；南國(guó)奧園的發(fā)展商金業(yè)集團(tuán)奧林匹克花園系列產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，在市場(chǎng)上積聚了很高的知名度。

品牌效應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的推廣作用是明顯的。南國(guó)奧園開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月的時(shí)間，800余套住宅被搶購(gòu)一空，除了項(xiàng)目本身的質(zhì)素優(yōu)越外，其在市場(chǎng)上長(zhǎng)期建立的良好口碑對(duì)其銷(xiāo)售的作用是明顯的。--未來(lái)發(fā)展分析華南板塊有著很多的優(yōu)勢(shì)，但也存在很多的不足，主要有以下的幾個(gè)方面；——規(guī)劃滯后：華南板塊缺乏大的市政規(guī)劃，發(fā)展商之間各自為政，有的配套要么不建，要么都建，資源不能有效利用，重復(fù)建設(shè)實(shí)際上是社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。因此要考慮華南板塊今后可持續(xù)發(fā)展?！钆涮撞怀墒欤喝A南板塊比較上規(guī)模的超市、醫(yī)院、學(xué)校、體育館、污水處理系統(tǒng)都沒(méi)有，隨著華南板塊的住戶(hù)的增加，生活配套缺乏的矛盾會(huì)更加的突出?！畛杀据^高：華南板塊雖然房?jī)r(jià)相對(duì)市內(nèi)便宜，但生活成本較高，如今出入番禺，洛溪大橋和華南快速干線(xiàn)設(shè)卡收費(fèi)，公交車(chē)線(xiàn)路不多，交通費(fèi)用高。

盡管存在以上的一些不足，但華南板塊的未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)我們還是非常的看好，除了華南板塊自身的一些優(yōu)勢(shì)外，我們分析還有以下一些重要的因素：——郊區(qū)化是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)：住宅郊區(qū)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，目前已為廣州相當(dāng)一部分置業(yè)人士接受，“５＋２”、“４＋３”生活模式成為都市白領(lǐng)、金領(lǐng)階層人士的生活目標(biāo)，碧桂園、祈福新村等高檔盤(pán)的５年甚至１０年郊區(qū)持續(xù)開(kāi)發(fā)，使置業(yè)者的羊群效應(yīng)得到有效發(fā)揮，置業(yè)者觀念的轉(zhuǎn)變?yōu)槿A南板塊的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?！鞘谢M(jìn)程的加快：如今，大廣州的戰(zhàn)略規(guī)劃概括四句話(huà)：南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。整個(gè)城市的主要發(fā)展方向是向南和向東。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向東發(fā)展；向南主要是發(fā)展基于IT技術(shù)的信息產(chǎn)業(yè)技術(shù)，為廣州21世紀(jì)準(zhǔn)備充足的發(fā)展空間。向南有兩條軸：一條是向南的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶，一條是新的南拓線(xiàn)?！稗D(zhuǎn)移帶”既是傳統(tǒng)的增長(zhǎng)軸，從廣州的舊城經(jīng)過(guò)海珠區(qū)，然后到大石洛溪，再向市橋方向延伸。在規(guī)劃之前這個(gè)地區(qū)就已經(jīng)承擔(dān)“城市功能外移”的作用，現(xiàn)在方興未艾，地鐵三號(hào)線(xiàn)將進(jìn)一步支持它。另一條從“科學(xué)城”經(jīng)過(guò)“琶洲會(huì)展中心”、“生物島”、廣州大學(xué)校園再往南走是未來(lái)的“廣州新城”，再往南是“南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)”以及未來(lái)的“南沙深水港”，這將是南拓的最重要的發(fā)展區(qū)域。帶動(dòng)南拓的其中重要的一條樞紐“華南干線(xiàn)”，因此它對(duì)番禺尤其是華南板塊的帶動(dòng)作用是不言而寓的。3、廣州客戶(hù)購(gòu)房心態(tài)調(diào)研分析1）廣州客戶(hù)鐘情番禺住宅廣州市及番禺區(qū)政府大刀闊斧改善道路體系，開(kāi)發(fā)公交網(wǎng)絡(luò)（廣州碧桂園、麗江花園、洛溪新城、廣州奧園都已有公共汽車(chē)通達(dá)廣州市區(qū)），廣州大道、華南快速干線(xiàn)、迎賓大道及金山大道構(gòu)筑了完整的番禺與廣州市區(qū)快捷便利的交通網(wǎng)絡(luò)，為素質(zhì)、環(huán)境俱佳，開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)的小區(qū)建成和越來(lái)越多擁有私家車(chē)的廣州人安居番禺創(chuàng)造了條件。在番禺區(qū)居住的廣州本地人占了82％，已經(jīng)成為購(gòu)房的主力。2）廣州客戶(hù)在番禺購(gòu)房的目的分析據(jù)調(diào)查了解，目前在番禺購(gòu)房的廣州客戶(hù)絕大部分是二次置業(yè)。據(jù)調(diào)研，他們的目的以再次置業(yè)以改善居住條件所占比例最大，達(dá)44％，同時(shí)也有近4成的潛在購(gòu)房者置業(yè)目的是為了度假。當(dāng)然這個(gè)比例對(duì)于番禺地區(qū)不同的板塊的狀況應(yīng)該來(lái)說(shuō)也是有差別的。對(duì)于洛溪板塊來(lái)說(shuō)，由于其形成主要是由于洛溪大橋的建成而興起的，開(kāi)發(fā)的時(shí)間較早，社區(qū)的配套目前較為齊備，積聚了一定的人氣，目前洛溪板塊十幾平方公里的土地上已居住了數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的市民。因此選擇洛溪板塊的的廣州客戶(hù)用于改善住房條件，以居住為目的的占的比例較大。而華南板塊由于開(kāi)發(fā)的時(shí)間較短，各方配套還不是很齊全，而且其優(yōu)美的環(huán)境對(duì)客戶(hù)有很強(qiáng)的吸引力，因此在華南板塊購(gòu)房的客戶(hù)以度假為目的的占的比重相對(duì)會(huì)比較的高。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形式的好轉(zhuǎn)，以及華南板塊的崛起，廣州客戶(hù)來(lái)番禺地區(qū)尤其是華南板塊的購(gòu)房動(dòng)機(jī)出現(xiàn)了新的趨勢(shì)，出現(xiàn)了一批客戶(hù)他們的購(gòu)房目的即不是為了居住，也不是為了度假，而是為了投資。

番禺出現(xiàn)投資性購(gòu)房趨勢(shì)有著深刻的社會(huì)和市場(chǎng)背景。

番禺樓盤(pán)價(jià)位一直保持在廣州市區(qū)樓價(jià)的1/2左右，有的樓盤(pán)只有廣州市區(qū)樓價(jià)的1/5。番禺樓市撤市設(shè)區(qū)及完善的交通體系，使得房?jī)r(jià)有止跌回升之勢(shì)，此乃最佳投資時(shí)機(jī)。

廣州總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)增幅在一三%以上，區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)不斷拉近，人們看到了番禺房產(chǎn)保值、增值的前景。

近期銀行利率連續(xù)下降，給投資者進(jìn)入市場(chǎng)一個(gè)極好的機(jī)會(huì)。

發(fā)展商不斷開(kāi)發(fā)出好的樓盤(pán)，刺激有效需求擴(kuò)張，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，相當(dāng)部分投資購(gòu)房者正是看中這批新房子而躍躍欲試。3）廣州客戶(hù)購(gòu)房多選擇現(xiàn)樓當(dāng)廣州碧桂園以現(xiàn)樓推出時(shí)，海珠區(qū)樓盤(pán)面臨了前所未有的市場(chǎng)壓力，廣州奧林匹克花園和華南碧桂園隨后相繼以現(xiàn)樓形式推出，不僅是海珠區(qū)樓盤(pán)遭到重創(chuàng)，市內(nèi)其他各區(qū)的樓盤(pán)也未能幸免，不同程度地出現(xiàn)滯銷(xiāo)現(xiàn)象，甚至波及臨江豪宅和珠江新城的豪宅。從商品房的銷(xiāo)售歷史上不難看出，樓盤(pán)的預(yù)售門(mén)檻在不斷提高。最初從征地時(shí)就開(kāi)始圖紙上談兵，接著到挖好地基露出地面時(shí)才出售。后來(lái)，國(guó)家規(guī)定房地產(chǎn)只有達(dá)到投資20%才能出售，即一般樓盤(pán)建到四層左右才預(yù)售，去年廣東省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)劉紅錦甚至建議樓盤(pán)封頂再預(yù)售，實(shí)際上，目前不少樓盤(pán)也是到了封頂才出售的。這是市場(chǎng)的需求在起著決定性作用。研究的結(jié)果表明，在番禺購(gòu)房的廣州客戶(hù)，七成以上的人選擇現(xiàn)樓，有25％的人選擇準(zhǔn)現(xiàn)樓，只有2％的人會(huì)選擇二手樓。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是多方面的，一方面是由于政府預(yù)售條件的提高和開(kāi)發(fā)商的引導(dǎo)，另一方面現(xiàn)樓發(fā)售，使消費(fèi)者的心理會(huì)產(chǎn)生安全感，并且看樓者親臨其境，走進(jìn)小區(qū)花園，走進(jìn)現(xiàn)樓，有著真實(shí)客觀的感受，不用售樓人員多費(fèi)口舌，就可能產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望。所以說(shuō)現(xiàn)樓銷(xiāo)售不僅反映了開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，而且說(shuō)明了消費(fèi)者的市場(chǎng)朝向。４）消費(fèi)者對(duì)層高接受的心理分析前面已經(jīng)作了分析，在番禺買(mǎi)房的廣州客戶(hù)基本上是二次置業(yè)，其目的大都是為了改善居住條件和度假，因此他們對(duì)居住的品質(zhì)會(huì)有更高的要求。而選擇番禺，則是看到了這里優(yōu)美的自然環(huán)境，加上厭倦了繁華都市中的擁擠與嘈雜，所以希望有一個(gè)更加寬松與休閑的環(huán)境。因此會(huì)對(duì)低容積率的住宅會(huì)更加的感興趣。調(diào)研的結(jié)果也表明，在層高方面，買(mǎi)家最接受的是多層住宅，所占比例高達(dá)60％，小高層的需求量則排在第二位，顯示出消費(fèi)者對(duì)高容積率住宅的厭惡程度。５）消費(fèi)者對(duì)樓價(jià)的取向分析由于番禺地處郊外，缺乏市政配套設(shè)施，客戶(hù)可享受的公共資源較少，加上市區(qū)外的心理障礙，所以在樓價(jià)取向上，買(mǎi)家對(duì)番禺盤(pán)的要求必須是價(jià)廉物美。統(tǒng)計(jì)資料顯示：45％的購(gòu)房者會(huì)選擇3000－4000元/平方米的住宅，25％的人會(huì)選擇4001～5000元/平方米的住宅，其中要求總樓價(jià)在50萬(wàn)元以下的占了半數(shù)人，這當(dāng)中，單是要求總樓價(jià)在40萬(wàn)元以下的就占了近半。6）消費(fèi)者對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的要求分析由于在番禺購(gòu)房的消費(fèi)者多為二次置業(yè)，購(gòu)房的目的多為度假，實(shí)行的為“5+2”的生活方式，因此在番禺居住的時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)。這部分客戶(hù)一般希望購(gòu)房能一次到位，不愿意購(gòu)房之后，再耗費(fèi)精力進(jìn)行房屋的裝修，因此8成以上的買(mǎi)家會(huì)選擇帶簡(jiǎn)單裝修、豪華裝修或裝修套餐的裝修標(biāo)準(zhǔn)，以期省心省力。在面積選擇上，半數(shù)買(mǎi)家選擇71～100平方米單位，這其中以91～100平方米的戶(hù)型所占比例最大。7）消費(fèi)者對(duì)交通條件的要求番禺樓盤(pán)尤其是華南板塊的樓盤(pán)多在偏僻之地，市政配套的完善還需要相當(dāng)?shù)囊欢螘r(shí)日，目前的公共交通條件仍然十分的簡(jiǎn)陋。而華南板塊的客戶(hù)群以廣州市內(nèi)的居民為主，要經(jīng)常的往返與兩地，因此對(duì)交通條件非常的關(guān)心。不僅希望能有定時(shí)的班車(chē)通往廣州市內(nèi)，而且也希望能夠便利的通往番禺附近的其他景點(diǎn)。三、項(xiàng)目分析1、替代性競(jìng)爭(zhēng)分析番禺正朝廣州中央居住區(qū)的趨勢(shì)發(fā)展，廣州大學(xué)校區(qū)擬選址于此。地鐵三號(hào)線(xiàn)在洛溪、市橋設(shè)站，種種的跡象表明，番禺未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)也隨之進(jìn)入了白熱化的狀態(tài)。尤其是華南板塊僅在售樓盤(pán)就有：星河灣樓盤(pán)概況：星河灣位于番禺搭橋南頭，總占地面積80萬(wàn)平方米，擁有一八30米長(zhǎng)的江岸線(xiàn)，設(shè)計(jì)為1900戶(hù)，由六大水景園林組成，首期開(kāi)發(fā)的樓房49棟，均為7-9層電梯洋房，樓盤(pán)建有半底下停車(chē)場(chǎng)，平均每?jī)蓱?hù)一車(chē)位，目前豪華裝修價(jià)為4500元。小區(qū)環(huán)境：該盤(pán)的容積率為1.2，綠化率為50%，擁有一江兩河六大泳池和四十多個(gè)園林小景和一個(gè)高爾夫球場(chǎng)，區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木品種多樣，做工精細(xì)，猶如一處旅游盛地。戶(hù)型：戶(hù)型比較方正，面積普遍偏大，二房二廳多為80平方米以上，二廳三房多在上，另有二廳四房、三廳五房、二廳六房復(fù)式住宅等戶(hù)型。配套設(shè)施：小區(qū)有高級(jí)會(huì)所一個(gè)，并有8個(gè)私家型休閑會(huì)所，設(shè)商業(yè)街，與執(zhí)信中學(xué)合辦的社區(qū)學(xué)校令業(yè)主放心，配套較為完善。生活用水采用遠(yuǎn)程供水系統(tǒng)，引入30公里外的西北江水，提高業(yè)主的生活用水質(zhì)量。交通：該盤(pán)交通方便，東有華南干線(xiàn)進(jìn)出口，西有迎賓大道，有數(shù)條公交車(chē)和巴士經(jīng)過(guò)小區(qū)門(mén)口。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)——擁有1.83公里的江景，提升了小區(qū)的檔次?！^(qū)內(nèi)配套設(shè)施較為齊全，交通便利?！频奈飿I(yè)管理，該盤(pán)選擇戴德梁行作為其物管公司。劣勢(shì)——周邊無(wú)市政配套設(shè)施，小區(qū)較為封閉。華南碧桂園樓盤(pán)概況：華南碧桂園正對(duì)錦銹香江花園，去年“五一”一經(jīng)推出，便掀起樓市旋風(fēng)，并創(chuàng)下一月銷(xiāo)售4億元的驚人業(yè)績(jī)。該盤(pán)占地1200畝，容積率較低，住宅類(lèi)型分花園洋房和別墅，區(qū)內(nèi)洋房為多層，頂層為復(fù)式，部分底層亦有復(fù)式。該盤(pán)目前售價(jià)4500/平方米左右。小區(qū)環(huán)境：該盤(pán)規(guī)模大，綠化面積高，到處是園林景觀，十分接近旅游景點(diǎn)，且園林做工精細(xì)。戶(hù)型：二房、三房為主的洋房、別墅配套設(shè)施：小區(qū)配套齊全，有幼兒園、小學(xué)、大型會(huì)所、山頂公園、幼兒游樂(lè)場(chǎng)等。交通：有村屋巴士穿梭市內(nèi)，亦有來(lái)往車(chē)輛經(jīng)過(guò)小區(qū)門(mén)口。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)——品牌優(yōu)勢(shì)，該盤(pán)其成熟社區(qū)和良好的口碑形象深入人心?！挥趨^(qū)域的中央，出入方便?！闹艿纳鷳B(tài)環(huán)境較好。劣勢(shì)——外立面缺乏創(chuàng)意，千篇一律，類(lèi)似“農(nóng)民新村”。南國(guó)奧林匹克花園樓盤(pán)概況：南國(guó)奧林匹克花園地處番禺鐘村，首期開(kāi)發(fā)用地300畝，綠化率達(dá)到40%，容積率為0.8。小區(qū)樓盤(pán)3-5層均為花園洋房，分為雅典奧運(yùn)村、洛杉機(jī)奧運(yùn)村、悉尼奧運(yùn)村，各村均融入運(yùn)動(dòng)元素，充分體現(xiàn)奧林匹克生活方式。戶(hù)型：二室二廳、三室二廳、復(fù)式配套設(shè)施：小區(qū)仍然引用運(yùn)動(dòng)概念，具有運(yùn)動(dòng)特點(diǎn)，擁有泛會(huì)所、泛體育館、泛博物館，和功能齊全的高爾夫練習(xí)場(chǎng)、以及網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、攀巖、泳湖、健身健美中心、兒童樂(lè)園等娛樂(lè)休閑項(xiàng)目；還規(guī)劃配置從幼兒園到中學(xué)的教育體系，此外還有市場(chǎng)、中西餐館、郵局、藥店、電器、以及日常生活所必須的商業(yè)配套。交通：該盤(pán)有數(shù)十輛業(yè)主專(zhuān)用巴士、以及122號(hào)線(xiàn)、9號(hào)線(xiàn)兩條公交線(xiàn)路總站。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)——特色鮮明、賣(mài)點(diǎn)突出，“運(yùn)動(dòng)休閑”概念與品牌有很強(qiáng)的吸引力?！^(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，運(yùn)動(dòng)設(shè)施與品種繁多。——小區(qū)的周?chē)际窃嫉纳鷳B(tài)園林，環(huán)境優(yōu)美?！?500元/平方米（包精裝修）的低價(jià)有很強(qiáng)的吸引力。劣勢(shì)——周邊無(wú)市政配套設(shè)施，小區(qū)較為封閉。華南新城：樓盤(pán)概況：華南新城位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)，北臨珠江并擁有3.8公里長(zhǎng)的江岸線(xiàn)。規(guī)劃用地面積為200萬(wàn)平方米，其中第一期占地面積100萬(wàn)平方米。小區(qū)規(guī)劃建筑密度為17.5%，容積率為1.3，綠化率為36%，停車(chē)場(chǎng)平均為每?jī)蓱?hù)一個(gè)。小區(qū)環(huán)境：該盤(pán)在景觀設(shè)計(jì)中除了注意對(duì)地景概念的關(guān)注外，對(duì)區(qū)內(nèi)小型至中、大型的建筑進(jìn)行藝術(shù)塑造，區(qū)內(nèi)結(jié)合濱江和山崗設(shè)有多個(gè)藝術(shù)之廊和廣場(chǎng)。在建筑群體的設(shè)計(jì)中，注重綠色立體形象，將綠化充分引入居家天面，陽(yáng)臺(tái)等部位小區(qū)戶(hù)型：主力戶(hù)型為80平方米的兩房和100-一三0平方米的三房，戶(hù)型設(shè)計(jì)方式多樣；有方正使用型，亦有躍式錯(cuò)層型，體現(xiàn)時(shí)尚居住潮流。配套措施：華南新城在一、二期規(guī)劃中留了相對(duì)較大的公建配套用地，并提出了超前的公建配套規(guī)模和內(nèi)容。第一期公建配套占地?cái)?shù)萬(wàn)平方米，有優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)——擁有3.8公里的江岸線(xiàn)及七座連綿的山巒，景色優(yōu)美?！獏^(qū)內(nèi)有華師附中番禺中學(xué)，教育設(shè)施完備。劣勢(shì)——小區(qū)周邊的環(huán)境很差?！煌ú槐憷?，小區(qū)周?chē)?，無(wú)通往市內(nèi)的公交車(chē)?！獞?hù)型面積普遍過(guò)大。錦繡香江樓盤(pán)概況；華南快速干線(xiàn)與迎賓路交接處，現(xiàn)開(kāi)發(fā)面積為600畝，規(guī)劃有大型花果世博園、會(huì)所、山景生態(tài)園、景觀高爾夫、滑草場(chǎng)、及美式低密度的六個(gè)獨(dú)立的小區(qū)。整個(gè)小區(qū)的總?cè)莘e率為0.7，別墅的容積為0.3?，F(xiàn)建筑主要是別墅和Townhouse。小區(qū)環(huán)境：小區(qū)外圍有防噪防污林帶，區(qū)內(nèi)綠化面積高，地形地貌基本保持了高低起伏的原有地勢(shì)；戶(hù)型：Townhouse、別墅配套功能：該盤(pán)規(guī)劃配套齊全，有醫(yī)療中心、保健中心、運(yùn)動(dòng)中心、超市、銀行、郵局、以及與國(guó)際知名學(xué)府聯(lián)辦的從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)到成人教育的多方位的配套。交通：20多輛村屋巴士，門(mén)前有許多廣州市與市橋之間的客車(chē)、巴士。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)——項(xiàng)目定位為T(mén)OWNHOUSE與別墅，與周邊樓盤(pán)有差異。——小區(qū)生態(tài)環(huán)境一流，體現(xiàn)“人與自然和諧‘的濃厚的人文主義追求。——配套齊全，交通便利。劣勢(shì)——TOWNHOUSE的面積過(guò)大，多在250平方米以上?！苓厽o(wú)市政配套設(shè)施?！獌r(jià)格略高。祁福新村樓盤(pán)概況：該盤(pán)位于鐘村，規(guī)劃占地面積為6500畝，被譽(yù)為“中國(guó)第一村”配套設(shè)施：該盤(pán)開(kāi)發(fā)已有十年的歷史，開(kāi)發(fā)較早，社區(qū)相對(duì)成熟擁有大型度假俱樂(lè)部、兒童游樂(lè)場(chǎng)、主題公園、祁福農(nóng)莊、醫(yī)院等。、在教育方面，建有幼兒園到大學(xué)預(yù)科的系列教育。小區(qū)環(huán)境：該盤(pán)綠化率高，綠化環(huán)境好，有山有水，有千色園、棕櫚園、四季花園等多個(gè)主題花園。戶(hù)型：二室二廳、三室兩廳交通：該盤(pán)出口直接廣番大道，有定時(shí)通往村內(nèi)外的巴士。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)——開(kāi)發(fā)歷史較早，小區(qū)配套成熟?！G化率高，園林設(shè)計(jì)優(yōu)美?！放苾?yōu)勢(shì)，小區(qū)知名度高，口碑較好。劣勢(shì)——離廣州市較遠(yuǎn)，交通有一定的不便。——樓盤(pán)開(kāi)發(fā)較早，受新盤(pán)的威脅較大。潛在性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)除了上述的已售樓盤(pán)外，對(duì)潛在的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)我們還有待進(jìn)一步的跟蹤，通過(guò)調(diào)研，我們認(rèn)為下述的潛在性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)值的關(guān)注：南國(guó)奧林匹克二期該樓盤(pán)在一期推出“洛杉磯”、“雅典”組團(tuán)外，將在二期繼續(xù)推出“北京”、“悉尼”等組團(tuán)。其建筑類(lèi)型仍將是3-5層洋房；戶(hù)型設(shè)計(jì)會(huì)仍然二房、三房為主。由于第一期的銷(xiāo)售狀況非常火爆，預(yù)計(jì)二期的銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。星河灣二期星河灣二期將繼續(xù)一期的風(fēng)格，建筑類(lèi)型仍然將是現(xiàn)在的多層圍合式。并且隨著二期的推出，其高爾夫球場(chǎng)等社區(qū)配套設(shè)施也將建成，且由于一期銷(xiāo)售的成功，在市場(chǎng)也會(huì)建立良好的口碑，不容我們忽視。雅居樂(lè)集團(tuán)項(xiàng)目據(jù)悉中山雅居樂(lè)集團(tuán)在南村征地２６７萬(wàn)平方米，剛剛獲得廣州市國(guó)土局的批準(zhǔn)。由于其占地面積巨大，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力非常的雄厚，更重要的是其位置與本項(xiàng)目的地點(diǎn)非常的接近，所以必須給予非常的重視。以上的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生直接的威脅，因此必須今后繼續(xù)跟蹤，密切注意其發(fā)展的動(dòng)向。通過(guò)對(duì)以上樓盤(pán)的分析，我們認(rèn)為該地區(qū)樓盤(pán)具有以下的特征：——樓盤(pán)普遍規(guī)模巨大，占地面積一般都在300畝以上；——周邊景觀優(yōu)美，大多臨江或依山而建；——小區(qū)配套完備；——多層洋房是市場(chǎng)的主流，戶(hù)型以二房、三房為主，房屋面積偏大。——周邊缺乏市政配套，小區(qū)相對(duì)封閉。2.項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及解決方法1）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（S）分析——市政配套較完善，升值潛力大該項(xiàng)目位于鎮(zhèn)政府旁，對(duì)于其他的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，優(yōu)勢(shì)明顯。因?yàn)槠渌臉潜P(pán)多處于偏僻之地，雖然小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)施完備，但周邊無(wú)市政配套，小區(qū)較封閉。而本項(xiàng)目可以借助市政設(shè)施的建設(shè)，隨著鎮(zhèn)政府對(duì)當(dāng)?shù)氐膸?dòng)，其升值潛力很大?！宋沫h(huán)境較好，安全狀況領(lǐng)人放心由于其獨(dú)特的位置，其周邊多為政府的工作人員，人員的素質(zhì)較高，人文環(huán)境很好。且由于是政府所在地，其安全狀況令人放心。2）項(xiàng)目的劣勢(shì)分析——項(xiàng)目規(guī)模過(guò)小項(xiàng)目的占地面積為20萬(wàn)平方米，計(jì)劃的建筑面積為30萬(wàn)平方米。如果和廣州市內(nèi)的樓盤(pán)相比，其規(guī)模不算小了。但與其主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比，尤其是與華南板塊的樓盤(pán)相比，其規(guī)模則是小巫見(jiàn)大巫了。由圖中可看出，本項(xiàng)目的占地面積僅為其他項(xiàng)目的1/3—1/22，從規(guī)模上來(lái)說(shuō)，與其他的樓盤(pán)不具有可比性?！^(qū)的配套相對(duì)會(huì)較少此劣勢(shì)從根本上來(lái)說(shuō)是由于其規(guī)模的限制所引起的。前面我們已作過(guò)分析，華南板塊由于其市政公共配套功能的相對(duì)滯后，開(kāi)發(fā)商從某種程度上來(lái)說(shuō)，承擔(dān)了部分的政府職能，其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就猶如一個(gè)“小社會(huì)”，配套都非常的齊全，從醫(yī)院、商業(yè)街到學(xué)校，無(wú)一不配置。但本項(xiàng)目由于占地面積相對(duì)過(guò)小，規(guī)模受到了限制，因此不可能象其他的項(xiàng)目那樣，有如此齊全和規(guī)模的配套，加上市政設(shè)施的滯后，消費(fèi)者的需求很難得到滿(mǎn)足?！苓吶狈坝^以上我們分析的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其景觀上多有賣(mài)點(diǎn)。象星河灣、華南新城擁有較長(zhǎng)的江岸線(xiàn)；南國(guó)奧林匹克、錦繡香江等依山而建，突出自己的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)。而根據(jù)廣州日?qǐng)?bào)集團(tuán)的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果表明，以上樓盤(pán)所具有的景觀優(yōu)勢(shì)對(duì)消費(fèi)者的吸引都非常的大。而本項(xiàng)目由于其自然條件的限制，周邊無(wú)水景，只有幾座很小的山丘，其景觀條件不突出，再加上周邊的農(nóng)民房，對(duì)環(huán)境也有一定的破壞作用?！貕K分散，不利于規(guī)劃本項(xiàng)目的占地面積本來(lái)就不大，其地塊又分散成四塊，不利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，且樓盤(pán)建成后，會(huì)顯得過(guò)于狹小?！容^低，無(wú)品牌優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目的周邊樓盤(pán)要么是開(kāi)發(fā)的歷史較長(zhǎng)，象祁福新村已開(kāi)發(fā)了十年，在市場(chǎng)上積累了一定的知名度與美譽(yù)度；或者是象南國(guó)奧林匹克花園，由于其系列產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，其有很高的知名度，“運(yùn)動(dòng)休閑”的形象深入人心。而本項(xiàng)目在這方面比較而言，其劣勢(shì)就較為明顯。3）解決方法本項(xiàng)目由于各方條件的限制，相對(duì)與華南板塊的其他樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，存在一些劣勢(shì)。但事物總存在兩面性，優(yōu)劣式并非絕對(duì)的，只要我們把工作做好，做細(xì)，有時(shí)劣勢(shì)也能夠變?yōu)閮?yōu)勢(shì)。下面針對(duì)上面所提到的項(xiàng)目存在的劣勢(shì)，提出一些規(guī)避的方法：——整合資源、擴(kuò)大規(guī)模在項(xiàng)目的劣勢(shì)中已經(jīng)提到，本項(xiàng)目與華南板塊的其他樓盤(pán)相比，規(guī)模較小。但也要看到其20萬(wàn)平方米的占地面積，從絕對(duì)的規(guī)模來(lái)講，并非是一個(gè)小盤(pán)。且華南板塊的其他樓盤(pán)大多從荒地上開(kāi)拓出來(lái)，對(duì)于他們這些樓盤(pán)來(lái)講，必需要靠規(guī)模效應(yīng)來(lái)彌補(bǔ)例如，人氣不足，周邊無(wú)市政配套等缺點(diǎn)，可以說(shuō)是小區(qū)辦社會(huì)。而本項(xiàng)目由于所處南村鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，緊靠鎮(zhèn)政府，相對(duì)與華南板塊的其他樓盤(pán)來(lái)說(shuō)其地理位置的優(yōu)勢(shì)明顯，周邊的市政配套較多，因此通過(guò)對(duì)資源（包括項(xiàng)目本身及周邊）的有效的整合，變?yōu)樯鐣?huì)辦小區(qū)，一定會(huì)將項(xiàng)目由“小”變“大”：——“泛社區(qū)”、“泛會(huì)所”概念即把周邊的市政配套如公園、劇院、圖書(shū)館、幼兒園、小學(xué)、農(nóng)場(chǎng)等納入自己的“泛社區(qū)”、“泛會(huì)所”的范圍。具體的說(shuō)，方法如下：就是把小區(qū)的綠化與公園融為一體，公園是小區(qū)園林的外延與拓展；劇院、圖書(shū)館、幼兒園、學(xué)校等市政配套設(shè)施作為小區(qū)“泛會(huì)所”的一部分，與鎮(zhèn)政府充分的協(xié)調(diào)與溝通，使小區(qū)的住戶(hù)在使用這些設(shè)施時(shí)，有充分的自由與優(yōu)惠；與圖書(shū)館、劇院、幼兒園等建立一定的聯(lián)系，定期為小區(qū)的住戶(hù)開(kāi)展特殊的服務(wù)與充分的交流，使住戶(hù)充分感覺(jué)到周邊的設(shè)施是小區(qū)的一部分，彌補(bǔ)小區(qū)由于規(guī)模較小，導(dǎo)致配套設(shè)施相對(duì)較小的缺點(diǎn)。華南板塊的客戶(hù)中，以度假休閑為目的的占了相當(dāng)大的比例?？梢詫W(xué)習(xí)祈福農(nóng)莊的做法，與規(guī)劃中的農(nóng)莊聯(lián)姻，把農(nóng)莊作為一個(gè)學(xué)習(xí)農(nóng)業(yè)技藝、進(jìn)行農(nóng)業(yè)休閑的基地?！阑鐓^(qū)環(huán)境、避免景觀劣勢(shì)星河灣有江景，南國(guó)奧林匹克花園與錦繡香江依山而建，華南新城山水自然結(jié)合，這些優(yōu)美的景觀對(duì)項(xiàng)目的推廣都有著積極的推動(dòng)作用，相對(duì)與周邊的其他樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目自然景觀沒(méi)有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。所以，要有效的規(guī)避景觀的劣勢(shì)，最重要的是要提高樓盤(pán)本身的質(zhì)素，創(chuàng)造小區(qū)獨(dú)特而優(yōu)美的園林環(huán)境。社區(qū)的園林設(shè)計(jì)，要作到以下的幾點(diǎn)：聘請(qǐng)國(guó)際知名的園林設(shè)計(jì)公司，建立良好的口碑；園林的規(guī)劃有一個(gè)鮮明的主題，風(fēng)格獨(dú)特，最好是有濃烈的異域風(fēng)情，與其他樓盤(pán)的江景、山景等自然景觀有明顯的差別；突出社區(qū)的文化氛圍。由于自然景觀上面的劣勢(shì)，在社區(qū)環(huán)境與氛圍的營(yíng)造上，要于華南板塊普遍宣揚(yáng)的“自然生態(tài)社區(qū)”產(chǎn)生差異，突出社區(qū)的文化品位?！黝}貫穿本項(xiàng)目地塊被道路所分割，各個(gè)組團(tuán)之間的聯(lián)系有可能被打斷。因此在規(guī)劃與設(shè)計(jì)中要尤其注意加強(qiáng)組團(tuán)之間的聯(lián)系，避免整個(gè)小區(qū)的破碎感。整個(gè)小區(qū)以一個(gè)主題來(lái)貫穿，圍繞這個(gè)主題，各個(gè)組團(tuán)本身也有一個(gè)自己的主題。在概念與感覺(jué)上把整個(gè)小區(qū)貫穿起來(lái)；在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，各個(gè)分散的地塊與組團(tuán)之間，能夠相互的銜接。——加強(qiáng)宣傳、樹(shù)立品牌由于本項(xiàng)目不象碧桂圓與南國(guó)奧林由于系列產(chǎn)品的成功運(yùn)做，在市場(chǎng)與消費(fèi)者的心中積累了一定的知名度。本盤(pán)在推出后，比較碧桂園與南國(guó)奧林而言，獲得消費(fèi)者的認(rèn)同可能還需要一定的時(shí)間，會(huì)影響項(xiàng)目的推廣。對(duì)于這一劣勢(shì)可以通過(guò)以下的方法來(lái)彌補(bǔ)：樹(shù)立企業(yè)的形象。XX公司雖然企業(yè)的知名度并不是很高，但涉足地產(chǎn)的時(shí)間較早，開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目也有十幾個(gè)，應(yīng)該說(shuō)，是一個(gè)有一定實(shí)力的公司。在項(xiàng)目推出前可以通過(guò)一些軟性文章對(duì)公司進(jìn)行介紹與宣傳，尤其是對(duì)公司以前作過(guò)的一些成功的項(xiàng)目進(jìn)行介紹，并通過(guò)一些社會(huì)公益活動(dòng)來(lái)提高公司的知名度。建立項(xiàng)目品牌。在確立項(xiàng)目的主題后，圍繞主題進(jìn)行宣傳，例如在報(bào)紙上發(fā)表一些軟性文章，在社會(huì)上開(kāi)展一些與主題有關(guān)的活動(dòng)等。使項(xiàng)目在正式的推出前，就能獲得認(rèn)同。四、項(xiàng)目定位1.物業(yè)定位由于市場(chǎng)上存在嚴(yán)重的替代性競(jìng)爭(zhēng)，及項(xiàng)目本身所面臨的問(wèn)題，要想從市場(chǎng)上突圍而出，就必須在定位上與周邊的樓盤(pán)區(qū)分開(kāi)來(lái)，走差異化的路線(xiàn)，作出項(xiàng)目所特有的東西，避免與周邊大盤(pán)在同一競(jìng)爭(zhēng)層面上進(jìn)行直接競(jìng)爭(zhēng)。上節(jié)在分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)時(shí)，我們可以發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在的外部?jī)?yōu)勢(shì)較少，反而存在項(xiàng)目小、位置偏等不足之處，所以綜合項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，要想在同片區(qū)樓盤(pán)中脫穎而出，就必須在項(xiàng)目?jī)?nèi)部創(chuàng)新，發(fā)現(xiàn)和填補(bǔ)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，才能引起市場(chǎng)的注意。從上節(jié)對(duì)華南板塊具體樓盤(pán)的分析中，可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)項(xiàng)目具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)性的幾個(gè)熱點(diǎn)樓盤(pán)中，洋房基本戶(hù)型為二房（61-86M2）、三房（85-一三7M2）、復(fù)式（147-208M2），TOWNHOUSE及別墅（一八4-254M2），在這些產(chǎn)品中，我們可以發(fā)現(xiàn)洋房單位和TOWNHOUSE及別墅之間戶(hù)型定位上存在較大的差距，兩者之間缺乏過(guò)渡產(chǎn)品，即（110-170M2）之間的產(chǎn)品；而且從價(jià)格的角度出發(fā)，洋房的均價(jià)（3300-4000元/M2）和TOWNHOUSE及別墅的均價(jià)（6000-9000元/M2）之間也存在明顯的差異，價(jià)格差別比較明顯。因而從總價(jià)上說(shuō)，對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)，只有兩種選擇，要么在市場(chǎng)上選擇價(jià)格便宜的洋房（3300-4000元/M2），要么選擇價(jià)格昂貴的TOWNHOUSE及別墅（4500-9000元/M2），中間并沒(méi)有第三種選擇。針對(duì)市場(chǎng)的這種狀況，建議本項(xiàng)目在物業(yè)定位上針對(duì)市場(chǎng)的狀況進(jìn)行進(jìn)一步的市場(chǎng)細(xì)分，大膽創(chuàng)新，在洋房和別墅之間創(chuàng)造第三種住宅方式TOWNHOUSE情景花園洋房。該種物業(yè)對(duì)原先正統(tǒng)的TOWNHOUSE進(jìn)行了一系列的改進(jìn)，將整套面積從一般TOWNHOUSE的200-300平方米，壓縮至110-170平方米，把原先TOWNHOUSE的獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)改為一門(mén)幾戶(hù)，但保留TOWNHOUSE中的每家?guī)杜_(tái)的形式，保證每家擁有一個(gè)不少于20平米的私家花園，同時(shí)通過(guò)這些調(diào)整可以大大提高容積率，一般可以作到1.2左右，這樣的一種物業(yè)從幾方面來(lái)講，都具有一定的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：——TOWNHOUSE情景花園洋房的面積由110-170平方米，是現(xiàn)今市場(chǎng)中的一個(gè)空白點(diǎn)，對(duì)于市場(chǎng)細(xì)化、彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺、避免強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)是十分有利的。——TOWNHOUSE情景花園洋房的容積率可以較高，同時(shí)又具有TOWNHOUSE及別墅的特性—相對(duì)獨(dú)立的空間，每家擁有一個(gè)或多個(gè)花園或露臺(tái)，使其在價(jià)格上有較大的彈性，售價(jià)高于普通的洋房，但卻又比一般的TOWNHOUSE可以便宜，具有比普通洋房更大的價(jià)值上升空間，預(yù)計(jì)一般TOWNHOUSE情景花園洋房的單價(jià)會(huì)比同花園的普通洋房高出20%左右。該價(jià)位在市場(chǎng)中也正好位于普通洋房和TOWNHOUSE別墅之間，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較弱的一個(gè)區(qū)域?！猅OWNHOUSE情景花園洋房最大的特點(diǎn)在于以普通市區(qū)內(nèi)買(mǎi)一套二房或小三房單位的錢(qián)就能得到別墅的享受，按一套面積110-170平米來(lái)看，如果每平米按4100元/平米計(jì)，則總價(jià)450000-700000，市內(nèi)房?jī)r(jià)按7500元/平米，則在市內(nèi)只能購(gòu)置60-93平米的普通住宅，對(duì)于客戶(hù)具有相當(dāng)?shù)奈Α！猅OWNHOUSE情景花園洋房在廣州市場(chǎng)中是一個(gè)全新的產(chǎn)品，擁有比普通洋房稍高的價(jià)格，但卻擁有TOWNHOUSE別墅的舒適體驗(yàn)，對(duì)于置業(yè)者而言，與其在市內(nèi)購(gòu)置一個(gè)小單位，不如在郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)一個(gè)擁有別墅體驗(yàn)的TOWNHOUSE情景花園洋房，這對(duì)于推廣炒作也是十分有利的?！猅OWNHOUSE情景花園洋房作為我們獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)，可以起到很好的宣傳樓盤(pán)的效果，對(duì)于樓盤(pán)內(nèi)的其他物業(yè)銷(xiāo)售也會(huì)起到很好的帶動(dòng)作用。同時(shí)作為一個(gè)歷時(shí)較長(zhǎng)，投入成本較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，應(yīng)該盡可能的降低項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這就需要開(kāi)發(fā)商盡量豐富產(chǎn)品種類(lèi)，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也是一樣，在主推TOWNHOUSE情景花園洋房的同時(shí)，小區(qū)也應(yīng)配置一定數(shù)量的普通洋房和TOWNHOUSE別墅，完善項(xiàng)目的物業(yè)配比：1）普通洋房和TOWNHOUSE別墅可以豐富項(xiàng)目的產(chǎn)品鏈條，同時(shí)作為華南板塊最主要的兩種物業(yè)類(lèi)型，尤其是普通洋房這一塊，市場(chǎng)需求量也非常大，應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目的又一個(gè)主要物業(yè)類(lèi)型，而TOWNHOUSE別墅則主要是作為項(xiàng)目的兩個(gè)主要物業(yè)類(lèi)型--TOWNHOUSE情景花園洋房和普通洋房的補(bǔ)充，數(shù)量不應(yīng)太多。2）普通洋房在定位方面建議采取中高檔次物業(yè)、較低市場(chǎng)價(jià)格的思路，因?yàn)橄鄬?duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)而言，本項(xiàng)目在配套設(shè)施方面投入相對(duì)較小，相對(duì)而言物業(yè)的成本相對(duì)較低，有利于我們制作出檔次較高的洋房物業(yè)，同時(shí)也正因?yàn)轫?xiàng)目本身所存在的諸如項(xiàng)目小、配套設(shè)施不齊全、交通不便等不利因素，使銷(xiāo)售過(guò)程中普通洋房要在市場(chǎng)搶占先機(jī)，就要在價(jià)格上體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)。3）TOWNHOUSE別墅作為項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型的一個(gè)補(bǔ)充，在定位上應(yīng)保持與整體項(xiàng)目保持一致，建議采用控制總價(jià)的方式，將該類(lèi)物業(yè)的總價(jià)控制在一定范圍內(nèi)，與TOWNHOUSE情景花園洋房、普通洋房的單位銷(xiāo)售總價(jià)保持一定的比例。綜上所述，項(xiàng)目的物業(yè)定位方面建議以TOWNHOUSE情景花園洋房和普通洋房為主，適當(dāng)?shù)奶砑右恍㏕OWNHOUSE別墅作為補(bǔ)充。除此之外，項(xiàng)目建議還可以引進(jìn)一些全新的物業(yè)類(lèi)別，如空中別墅、雙拼疊拼別墅、錯(cuò)層設(shè)計(jì)等，作為項(xiàng)目對(duì)外推廣時(shí)的噱頭來(lái)使用。住宅物業(yè)配比建議為普通洋房（包括錯(cuò)層、躍式、復(fù)式設(shè)計(jì)）占50%，TOWNHOUSE情景花園洋房（含雙拼疊拼別墅）占40%，TOWNHOUSE別墅（含空中別墅）占10%。另外，在項(xiàng)目的整體物業(yè)檔次方面以中高檔次定位為主，因?yàn)轫?xiàng)目要吸引到廣州客戶(hù)來(lái)看樓并對(duì)其感興趣，物業(yè)的設(shè)計(jì)、施工、用料等方面必須有所保證，使之在檔次上不輸于其他樓盤(pán)，這樣才能保證項(xiàng)目合理的競(jìng)爭(zhēng)力。但在項(xiàng)目中也并不是所有的物業(yè)都必須以高檔次標(biāo)準(zhǔn)完成，相對(duì)而言，售樓處和示范小區(qū)是的標(biāo)準(zhǔn)要更高一些，TOWNHOUSE情景花園洋房的標(biāo)準(zhǔn)要比普通洋房高，別墅類(lèi)別物業(yè)的檔次最高。作為形象包裝上的考慮，對(duì)于項(xiàng)目的TOWNHOUSE情景花園洋房建議對(duì)外宣傳時(shí)采用全新的概念與包裝，以引起市場(chǎng)的注意。建議名稱(chēng)有疊翠別墅、SUNNYHOUSE、AMA—TOWNHOUSE（準(zhǔn)TOWNHOUSE）。2.形象定位由于從項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的定位來(lái)說(shuō)，體育概念、配套齊全、濱江概念、生態(tài)自然概念、五星級(jí)居家概念都為其他樓盤(pán)所引用，結(jié)合本項(xiàng)目的周邊狀況和項(xiàng)目本身的特點(diǎn)--TOWNHOUSE情景花園洋房概念較新，應(yīng)該為年輕人所青睞的情況，建議項(xiàng)目的定位采用居家生活方式的概念，將新的生活方式和生活理念引進(jìn)到項(xiàng)目中來(lái)，同時(shí)在項(xiàng)目中提出其他樓盤(pán)所沒(méi)有的休閑、舒適、創(chuàng)新的題材，將它與項(xiàng)目所營(yíng)造的居家氛圍相結(jié)合，作為項(xiàng)目的形象推廣的主要方向：休閑—都市人在大城市里每天進(jìn)行繁重的工作，回家之后都希望能從沉重的壓力中解脫出來(lái)，休閑寫(xiě)意的居家氛圍正是他們所追求的。舒適—項(xiàng)目給客戶(hù)提供的是舒適的一個(gè)居家氛圍，位處小鎮(zhèn)的商業(yè)文化中心，擁有完善而方便的生活配套，安靜的生活環(huán)境和豐富的娛樂(lè)設(shè)施。一個(gè)完全適合居家的舒適生活小區(qū)。創(chuàng)新—項(xiàng)目所倡導(dǎo)的并不是簡(jiǎn)單的模仿他人，而是有自己的思維和理念，并能不時(shí)對(duì)原有觀念和傳統(tǒng)思維進(jìn)行突破，創(chuàng)新。項(xiàng)目中則體現(xiàn)在新的物業(yè)形式，和項(xiàng)目中時(shí)時(shí)體現(xiàn)創(chuàng)新風(fēng)格。居家—經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目所在片區(qū)，除去一些香港客戶(hù)置業(yè)外，小區(qū)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)購(gòu)房者中自住的占了絕大部分，度假的比例越來(lái)越小，也就是說(shuō)隨著主要是廣州客戶(hù)置業(yè)心態(tài)的改變，越來(lái)越多的廣州人愿意在番禺落戶(hù)，并可能長(zhǎng)期居住，因此營(yíng)造居家的氛圍對(duì)這些長(zhǎng)期居住者是非常有吸引力的。也將是將來(lái)推廣中的重點(diǎn)。項(xiàng)目的形象定位將主要通過(guò)項(xiàng)目的規(guī)劃主線(xiàn)在項(xiàng)目的建筑、園林、小品等方面中加以體現(xiàn)。3.戶(hù)型定位根據(jù)上節(jié)對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)戶(hù)型的分析，可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在市場(chǎng)上存在的主要是：普通洋房：二房戶(hù)型面積主要是61-86平方米、三房戶(hù)型面積主要是85-一三7平方米、復(fù)式單位戶(hù)型面積主要為147-208平方米；TOWNHOUSE情景花園洋房：市場(chǎng)上無(wú)該類(lèi)物業(yè)TOWNHOUSE別墅：市場(chǎng)上主力的戶(hù)型面積為一八4-254平方米，錦繡香江有少量129平米TOWNHOUSE。同時(shí)根據(jù)廣州市場(chǎng)潛在購(gòu)房客戶(hù)調(diào)研的分析，市場(chǎng)上對(duì)二房單位的需求約占總體購(gòu)房需求的46%，三房單位的需求約占總體購(gòu)房需求的44%，是住房市場(chǎng)上最受消費(fèi)者歡迎的兩種戶(hù)型類(lèi)別。同時(shí)調(diào)查結(jié)果還顯示，消費(fèi)者對(duì)二房單位戶(hù)型面積中，二房一廳單位期望的面積是64平方米，二房二廳單位期望的面積是74平方米；在三房單位戶(hù)型面積中，三房一廳單位期望的面積是83平方米，三房二廳一衛(wèi)單位期望的面積是93平方米，三房二廳二衛(wèi)單位期望的面積是102平方米。40M2以下40-50M251-60M261-70M271-80M281-90M291-100M2101-120M2121-一五0M2一五0M2以上單身公寓/單房★一房一廳★★二房一廳★★★二房二廳★★★三房一廳★★★三房?jī)蓮d★★★★四房二廳★★★五房二廳★★復(fù)式★★★在普通開(kāi)間中，三房?jī)蓮d、兩房?jī)蓮d和兩房一廳是最受歡迎的，兩房一廳和兩房?jī)蓮d的消費(fèi)者要求住房的面積分別為51-80平方米，三房?jī)蓮d購(gòu)買(mǎi)者的選擇范圍最廣，71-一五0平方米均可接受。在面積選擇上，半數(shù)買(mǎi)家選擇71-100平方米單位，這其中以91-100平方米的戶(hù)型所占比例最大，并且三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的戶(hù)型比三房?jī)蓮d一衛(wèi)受歡迎的程度要高出5個(gè)百分點(diǎn)。綜合以上調(diào)研結(jié)果和同片區(qū)樓盤(pán)的戶(hù)型分布和銷(xiāo)售狀況，同時(shí)考慮到項(xiàng)目所在的位置為廣州郊區(qū)，相對(duì)于被調(diào)研的市內(nèi)的住房客戶(hù)要求，郊區(qū)住房面積有增大的特點(diǎn)：——建議項(xiàng)目的普通洋房應(yīng)設(shè)置二房、三房和復(fù)式單位。面積分別為二房65-80平方米，其中65-75平米的單位占80%，75-80平米的單位占20%，三房90-120平方米，其中90-110平米的單位占60%，110-120平米的單位占40%，復(fù)式一五0-一八0平方米。——TOWNHOUSE情景花園洋房為市場(chǎng)上的全新產(chǎn)品，建議戶(hù)型面積從110-170平方米，成為二房、三房和復(fù)式、TOWNHOUSE別墅之間的中間產(chǎn)品。——TOWNHOUSE別墅在項(xiàng)目中數(shù)量會(huì)較少，只是豐富產(chǎn)品的系列，考慮到小區(qū)容積率的限制，做大型豪華別墅不現(xiàn)實(shí)，建議戶(hù)型面積一八0-200平米。——建議項(xiàng)目在洋房方面的戶(hù)型分布狀況為，二房占40%，三房占45%，其他戶(hù)型占一五%?！猅OWNHOUSE情景花園洋房中情景花園洋房占75%，其他（如雙拼疊拼別墅）占25%。——TOWNHOUSE別墅中空中別墅和普通別墅各占一半，50%。項(xiàng)目的戶(hù)型平均面積為117平方米。項(xiàng)目總體面積分布為面積所占比例65-80平方米20%90-120平方米52.50%一五0-一八0平方米17.50%一八0-200平方米10%但是要指出的是，現(xiàn)階段所提出的物業(yè)配比和戶(hù)型建議方面均是根據(jù)現(xiàn)今的市場(chǎng)狀況分析得出的結(jié)論，在實(shí)際的操作過(guò)程中不可能是一成不變的，將會(huì)隨著銷(xiāo)售進(jìn)程和市場(chǎng)變化作出相應(yīng)的調(diào)整。4.價(jià)格定位項(xiàng)目的定價(jià)由于現(xiàn)在項(xiàng)目尚處于前期規(guī)劃階段，許多具體的項(xiàng)目資料沒(méi)有確定，因此無(wú)法直接與片區(qū)內(nèi)其他樓盤(pán)相比較，故現(xiàn)在只能從整體市場(chǎng)價(jià)格定位的角度提出一些初步建議和預(yù)計(jì)，項(xiàng)目最后的價(jià)格定位將根據(jù)將來(lái)更深入的市場(chǎng)調(diào)研、成本核算和推廣方案等方面作出調(diào)整。根據(jù)對(duì)廣州潛在購(gòu)房客戶(hù)購(gòu)房?jī)r(jià)格的調(diào)研，45%的購(gòu)房者會(huì)選擇3000-4000元/平方米的住宅，25%的人會(huì)選擇4001-5000元/平方米的住宅，其中要求總樓價(jià)控制在50萬(wàn)元以下的占了半數(shù)人。由此可見(jiàn)，在樓價(jià)取向上，買(mǎi)家對(duì)番禺盤(pán)的要求必須是價(jià)廉物美，對(duì)于一些規(guī)模較小的樓盤(pán)就表現(xiàn)的更為明顯。同時(shí)通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)比較法，將本項(xiàng)目和周邊樓盤(pán)進(jìn)行比較從而得出項(xiàng)目的合理均價(jià)。--選取比較樣板的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)一：均為華南板塊的樓盤(pán)；標(biāo)準(zhǔn)二：與項(xiàng)目有較為相似的特點(diǎn)，如項(xiàng)目規(guī)模大、配套齊等；標(biāo)準(zhǔn)三：主要目標(biāo)客戶(hù)群均為廣州客戶(hù)，外地客戶(hù)所占比例不多；標(biāo)準(zhǔn)四：銷(xiāo)售狀況良好，已得到了市場(chǎng)的認(rèn)同。下面我們分別就洋房和TOWNHOUSE別墅各選出幾個(gè)樓盤(pán)作為項(xiàng)目參照比較的對(duì)象，洋房項(xiàng)目包括：華南碧桂園、南國(guó)奧園、星河灣、祁福新村。TOWNHOUSE別墅項(xiàng)目包括：華南碧桂園、錦繡湘江、祁福新村。這幾個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中除了華南碧桂園和祁福新村是由洋房和TOWNHOUSE別墅建筑組合而成，其他項(xiàng)目從目前推出單位來(lái)看并沒(méi)有組合。為了讓價(jià)格分析為準(zhǔn)確，在這里將其拆分為洋房和TOWNHOUSE別墅單位的不同價(jià)格分別比較。下表就影響樓盤(pán)價(jià)格的十一項(xiàng)因素分別給各個(gè)項(xiàng)目打分。洋房單位價(jià)格測(cè)算表影響因素分?jǐn)?shù)華南碧桂園南國(guó)奧園星河灣祁福新村本項(xiàng)目地理位置12871076景觀1069857周邊環(huán)境1057965戶(hù)型結(jié)構(gòu)128108810發(fā)展商888684周邊配套1054547小區(qū)配套10787105建筑規(guī)模888886物業(yè)管理666556工程進(jìn)度866675交樓標(biāo)準(zhǔn)666656滿(mǎn)數(shù)1007379787367平均分?jǐn)?shù)75.75按揭均價(jià)3300380043003800參考權(quán)重30%30%20%20%100%99011408607603750項(xiàng)目的總體均價(jià)為3750*67/75.75=3317TOWNHOUSE別墅單位價(jià)格測(cè)算表影響因素分?jǐn)?shù)華南碧桂園錦繡湘江祁福新村本項(xiàng)目地理位置128876景觀106957周邊環(huán)境105865戶(hù)型結(jié)構(gòu)1277510發(fā)展商88684周邊配套105547小區(qū)配套1076105建筑規(guī)模88886物業(yè)管理66556工程進(jìn)度86675交樓標(biāo)準(zhǔn)66656滿(mǎn)數(shù)10072747067平均分?jǐn)?shù)72按揭均價(jià)450070004500參考權(quán)重40%35%25%100%一八00245011255375項(xiàng)目的總體均價(jià)為5375*67/72=5002說(shuō)明：1、均價(jià)=比較項(xiàng)目的參考權(quán)重均價(jià)*項(xiàng)目的分?jǐn)?shù)/幾個(gè)比較項(xiàng)目的平均分?jǐn)?shù)2、比較項(xiàng)目的參考權(quán)重比例的是依據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的檔次和與本項(xiàng)目特點(diǎn)相類(lèi)似程度而定。普通洋房：在前面物業(yè)定位時(shí)就已經(jīng)提到，建議采用中高檔次物業(yè)，較低市場(chǎng)價(jià)格的推廣方式，因?yàn)橄鄬?duì)于片區(qū)內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)，項(xiàng)目的普通洋房在配套設(shè)施、交通狀況、地理位置等方面都處于劣勢(shì)，要想在競(jìng)爭(zhēng)中扭轉(zhuǎn)局勢(shì)，就必須采取相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格偏低的價(jià)格策略，同時(shí)由于項(xiàng)目相對(duì)而言，在配套方面相對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)大盤(pán)不多，反而可以使項(xiàng)目能以更低的成本推出市場(chǎng)（當(dāng)然具體的價(jià)格是需要發(fā)展商核算成本收益之后才能確定）。建議普通洋房的銷(xiāo)售價(jià)格為均價(jià)3300元/平米左右。TOWNHOUSE情景花園洋房：通過(guò)比較TOWNHOUSE 情景花園洋房與普通洋房，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目的TOWNHOUSE情景花園洋房的售價(jià)建議可以達(dá)到4100元/平方米。TOWNHOUSE別墅：從市場(chǎng)的總體狀況來(lái)看，TOWNHOUSE別墅市場(chǎng)供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)較激烈，建議售價(jià)為5000元/平方米左右。從而通過(guò)銷(xiāo)售單價(jià)的確認(rèn)，可以輕松的得出銷(xiāo)售的總價(jià)：從總價(jià)來(lái)看，銷(xiāo)售物業(yè)之間存在較強(qiáng)的階段性分布，總價(jià)從21萬(wàn)開(kāi)始遞增，最高有100萬(wàn)，之間較少存在互相之間的替代性競(jìng)爭(zhēng)，總價(jià)相對(duì)重合的區(qū)域應(yīng)為普通洋房大戶(hù)型和TOWNHOUSE情景花園洋房的小戶(hù)型單位，但兩者之間面積相差40平方米，單價(jià)也相差1000元/平方米，針對(duì)的客戶(hù)群應(yīng)是不同層面，之間不應(yīng)存在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。物業(yè)類(lèi)別面積單價(jià)銷(xiāo)售總價(jià)所占比例總體均價(jià)普通洋房二房6575330021450024750016%3790758033002475002640004%三房901103300297000363000一三.50%11012033003630003960009.00%其他一五0一八033004950005940007.50%TOWNHOUSE情景花園洋房一五0平方米以下110一三0410045100053300030%一五0平方米以上170410069700069700010%TOWNHOUSE別墅一八02005000900000100000010%為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)均價(jià)擴(kuò)大項(xiàng)目利潤(rùn)，推廣定價(jià)時(shí)將根據(jù)時(shí)間先后及實(shí)時(shí)銷(xiāo)售狀況對(duì)價(jià)格及折扣進(jìn)行合理的控制，以期完成目標(biāo)價(jià)格定位。上面所提到的均價(jià)是指項(xiàng)目在整體售完時(shí)所達(dá)到的價(jià)格目標(biāo)，但在實(shí)際的推廣中，我們會(huì)采用由低位至高價(jià)位的滾動(dòng)式推廣方式，即在開(kāi)盤(pán)的前期可能會(huì)采用較低的價(jià)格吸引買(mǎi)家入市，達(dá)到聚集人氣，營(yíng)造熱烈認(rèn)購(gòu)場(chǎng)面的效果，后期再將價(jià)格逐步提升。5.客戶(hù)定位針對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)定位，并結(jié)合對(duì)周邊樓盤(pán)的客戶(hù)分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)可以區(qū)分為三種人：廣州人、番禺本地人和外地客戶(hù)，三者之間的比例建議為6：3：1，以廣州客戶(hù)和番禺本地客戶(hù)為主?！?xiàng)目中的TOWNHOUSE情景花園洋房預(yù)計(jì)將會(huì)吸引相當(dāng)部分廣州客戶(hù)的注意，但同時(shí)對(duì)于番禺本地客戶(hù)也將有較大吸引力?！胀ㄑ蠓繉⒅饕嫦驈V州客戶(hù)，少量外地客戶(hù)和番禺本地客戶(hù)?！猅OWNHOUSE別墅將主要面向廣州客戶(hù)和番禺本地客戶(hù)。同時(shí)，針對(duì)項(xiàng)目的主要客戶(hù)群—廣州人和番禺本地人，再做進(jìn)一步的市場(chǎng)細(xì)分。普通洋房：?jiǎn)蝺r(jià)預(yù)計(jì)在3300元/平方米，二房預(yù)計(jì)總價(jià)為20-27萬(wàn)，三房預(yù)計(jì)總價(jià)為29-41萬(wàn)，復(fù)式預(yù)計(jì)總價(jià)為50-60萬(wàn)。主要的目標(biāo)客戶(hù)為廣州客戶(hù)，該部分客戶(hù)應(yīng)具有的主要特征為：在廣州市內(nèi)買(mǎi)房有一定困難的客戶(hù)，選擇在郊外購(gòu)買(mǎi)一套便宜的住宅；在廣州市內(nèi)已經(jīng)有公房或其他的物業(yè)，想到郊區(qū)買(mǎi)一套相對(duì)大一點(diǎn)的住房；也有部分為來(lái)番禺度假人士。番禺本地人中相當(dāng)富有的階層可能會(huì)選擇復(fù)式住宅，而一些外來(lái)的非土生土長(zhǎng)的番禺客戶(hù)可能會(huì)選擇洋房。TOWNHOUSE情景花園洋房：?jiǎn)蝺r(jià)預(yù)計(jì)為4100元/平方米左右，預(yù)計(jì)總價(jià)為45-70萬(wàn)，該部分目標(biāo)客戶(hù)中廣州客戶(hù)應(yīng)定位為社會(huì)中高收入階層，相對(duì)較年輕，往往已經(jīng)是二次或多次置業(yè)，相當(dāng)部分擁有私家車(chē)，尋找適合他們更高居住要求的產(chǎn)品；而番禺本地客戶(hù)則應(yīng)是本地相當(dāng)富有的階層。TOWNHOUSE別墅：?jiǎn)蝺r(jià)預(yù)計(jì)為5000元/平方米，預(yù)計(jì)總價(jià)為90-100萬(wàn)，該部分物業(yè)的目標(biāo)客戶(hù)中廣州客戶(hù)和番禺本地客戶(hù)均應(yīng)是相當(dāng)富有的社會(huì)階層。根據(jù)最新的市場(chǎng)調(diào)研分析，目前在番禺區(qū)居住的廣州本地人占了82%，他們購(gòu)房的目的以再次置業(yè)以改善居住條件所占比例最大，達(dá)到44%，同時(shí)也有近4成的潛在購(gòu)房者置業(yè)目的是為了度假?？梢钥闯?，廣州本地人置業(yè)番禺居家的比例已經(jīng)越來(lái)越多，成為一種發(fā)展的趨勢(shì)。結(jié)合本項(xiàng)目外部地理位置、環(huán)境及旅游景點(diǎn)等都不占優(yōu)勢(shì)的情況下，與周邊樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)度假客戶(hù)會(huì)有相當(dāng)?shù)睦щy，建議主要從小區(qū)內(nèi)部來(lái)挖掘亮點(diǎn)，與其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目重點(diǎn)目標(biāo)客戶(hù)為度假客戶(hù)相區(qū)別，項(xiàng)目以廣州在番禺居家的客戶(hù)為主，該部分客戶(hù)以改善居住條件和一次置業(yè)為主要目的，盡量在項(xiàng)目中營(yíng)造一個(gè)溫馨的居家氛圍。另外，現(xiàn)在廣州樓市中已經(jīng)出現(xiàn)了一部分的投資人士，本項(xiàng)目周邊具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，?xiàng)目相對(duì)應(yīng)具有價(jià)值上升的空間，這對(duì)于該部分客戶(hù)也具有一定的吸引力。針對(duì)項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的度假和投資人士，建議在項(xiàng)目中可以考慮部分的引進(jìn)分時(shí)度假的模式，對(duì)于只是周末來(lái)度假的人士由酒店統(tǒng)一安排出租其空余物業(yè)，和酒店的床位出租相結(jié)合，并將所有的可投資出租的單位集中在A1-2地塊的幾棟內(nèi)，使業(yè)主在購(gòu)房的同時(shí)還能得到一定的回報(bào)。不僅可以很好的達(dá)到物業(yè)增值，而且可以在項(xiàng)目推廣過(guò)程中作為賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行宣傳。6.物業(yè)的規(guī)劃建議結(jié)合項(xiàng)目地塊的實(shí)際狀況、本項(xiàng)目的物業(yè)定位和項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的推廣節(jié)奏，建議在項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃與項(xiàng)目地塊、分期開(kāi)發(fā)上做統(tǒng)籌安排，合理安排推廣節(jié)奏和物業(yè)類(lèi)型。我司建議項(xiàng)目考慮分三期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，第一組團(tuán)建議為A1-2和A3地塊，外加A1-1地塊的會(huì)所設(shè)施部分，總建筑面積約為10.5萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積約8.5萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積約為1.8萬(wàn)平方米，會(huì)所建筑面積約為5000平方米。由于項(xiàng)目規(guī)劃中在A1-1地塊要設(shè)立一個(gè)酒店和會(huì)所，可以考慮將兩者之間分隔開(kāi)來(lái)建設(shè)，會(huì)所設(shè)施將在項(xiàng)目發(fā)售時(shí)完成，同時(shí)考慮作為將來(lái)的售樓處來(lái)使用，開(kāi)口建議設(shè)在朝北側(cè)，與項(xiàng)目第一期推出的單位相呼應(yīng)；而酒店則由于投資較大、施工期和裝修時(shí)間都較長(zhǎng)，同時(shí)由于酒店投入產(chǎn)出周期也較長(zhǎng)，建議酒店的施工時(shí)機(jī)選擇在項(xiàng)目最后一個(gè)組團(tuán)完成時(shí)。同時(shí)在項(xiàng)目住宅部分發(fā)售前，商業(yè)街可以考慮率先開(kāi)售，由于將來(lái)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)街將會(huì)是項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)，建議項(xiàng)目的示范小區(qū)與商業(yè)街相結(jié)合，設(shè)在A3地塊。在該期物業(yè)以普通洋房為主，附之以TOWNHOUSE情景花園洋房相結(jié)合的方式，別墅方面可以引入空中別墅物業(yè)。第二組團(tuán)建議為A2、B（部分）地塊，總建筑面積約為9萬(wàn)平方米，主要以住宅物業(yè)為主，A2地塊相對(duì)的容積率較高，將以普通洋房為主，TOWNHOUSE情景花園洋房為輔，別墅方面還是引進(jìn)空中別墅；而B(niǎo)地塊則將開(kāi)發(fā)靠近A3地塊的一部分，占地約3.2萬(wàn)平方米，由于該地塊緊鄰山坡，而且高低起伏，物業(yè)方面將以TOWNHOUSE情景花園洋房為主，普通洋房為輔，并配有少量TOWNHOUSE別墅。第三組團(tuán)建議為B（部分）地塊和酒店項(xiàng)目，總建筑面積為9.7萬(wàn)平方米，由于該地塊緊鄰山坡，高低起伏有最多8米的落差，同時(shí)考慮在前兩期內(nèi)TOWNHOUSE情景花園洋房已經(jīng)為市場(chǎng)所接受，建議在該地塊將以TOWNHOUSE情景花園洋房為主，普通洋房為輔，并配以少量TOWNHOUSE別墅。項(xiàng)目的酒店項(xiàng)目約1.2萬(wàn)平方米建筑面積開(kāi)始開(kāi)工。總體的建筑類(lèi)型以普通洋房和TOWNHOUSE情景花園洋房為主，總計(jì)別墅的數(shù)量不應(yīng)超過(guò)總量的10%。期數(shù)地塊表用地建筑面積住宅商業(yè)會(huì)所（酒店）車(chē)位第一期A1-2一八600250003000一三1A3480006000012000100314A1-130005000總計(jì)85000一八0005100444第二期A23200048000100251B部分32000384003000100201總計(jì)864003000200451第三期B部分6250077000200402A1-12000012000A3和A1-28000總計(jì)77000800012200402合計(jì)2一三10024840029000175001293合計(jì)建筑面積294900物業(yè)類(lèi)別面積所占比例共計(jì)建筑面積大約套數(shù)車(chē)位配比車(chē)位普通洋房二房658040%4968068525%171三房9012045%5589053250%266其他一五0一八0一五%一八6301一三100%1一三TOWNHOUSE情景花園洋房一五0平方米以下110一三075%7452062175%466一五0平方米以上17017025%24840146100%146TOWNHOUSE別墅空中別墅一八0200100%24840一三1100%一三1總計(jì)24840022281293在車(chē)位的設(shè)置上，建議地下車(chē)位可以通過(guò)立體停車(chē)庫(kù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，在操作中架高地下立體車(chē)庫(kù)的高度，先只做一層車(chē)位，并為其預(yù)設(shè)兩層立體機(jī)械車(chē)庫(kù)的可能，從而節(jié)約成本，并可以通過(guò)調(diào)節(jié)彈性處理車(chē)位的數(shù)量。7.TOWNHOUSE情景花園洋房簡(jiǎn)單介紹：TOWNHOUSE情景花園洋房并不是真正意義上的TOWNHOUSE，與傳統(tǒng)歐美TOWNHOUSE相比，TOWNHOUSE情景花園洋房更具有中國(guó)特色，可以說(shuō)是采TOWNHOUSE之長(zhǎng)，棄TOWNHOUSE之短。TOWNHOUSE情景花園洋房面積不是歐美TOWNHOUSE200－300平方米，而是一般人能接受的109－170平方米，容積率是1．2左右，稍高于歐美的0．8；歐美TOWNHOUSE講究有天有地，TOWNHOUSE情景花園洋房則是各有天地等等。從該種物業(yè)的建筑特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，它往往采用退臺(tái)式的多層建筑設(shè)計(jì)，在同一層面上有三戶(hù)，一般為一層、二層各一戶(hù)，三四五層為一戶(hù)，一二層單位在120平方米左右，三四五層單位面積在160平方米左右。每戶(hù)保證至少有一個(gè)大露臺(tái)，露臺(tái)外預(yù)設(shè)花槽進(jìn)行空中綠化。在室內(nèi)戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，一般建議采用小躍式，將室內(nèi)的動(dòng)靜空間進(jìn)行分隔，一般120左右的單位建議為三房戶(hù)型，一樓單位設(shè)有單獨(dú)的入口和私家庭院，從南向的入口出入，二三樓單位公用一個(gè)樓梯，該樓梯設(shè)計(jì)上可以朝南，也可以放在北邊，三四五樓一套中五樓單位基本為平臺(tái)花園，主人房設(shè)在四樓，整套單位約170平方米，共計(jì)為四房左右。（詳見(jiàn)附圖）TOWNHOUSE情景花園洋房的消費(fèi)群體呈增長(zhǎng)勢(shì)頭。市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn)，中產(chǎn)階級(jí)、白領(lǐng)人士已經(jīng)成為市場(chǎng)消費(fèi)的主力，他們普遍受過(guò)良好的教育，收入穩(wěn)定、事業(yè)正處在上升階段，但工作繁忙、壓力較大；他們對(duì)居所的獨(dú)立性和私密性要求較高，渴望擁有自己的空間，自由自在地?fù)]灑生活；他們追求優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、充足的陽(yáng)光，有追求自然、返璞歸真的強(qiáng)烈愿望；他們要求自己的居所尊貴而有生活品位，是能充分展現(xiàn)自己個(gè)性化空間和價(jià)值取向；而新型的這種TOWNHOUSE情景花園洋房正是滿(mǎn)足了以上消費(fèi)者的需要。五、物業(yè)建議1、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)主題：根據(jù)項(xiàng)目本身地塊狀況和周邊環(huán)境的情況，建議采用一個(gè)地道的歐洲小鎮(zhèn)的做法，整個(gè)小區(qū)的建筑風(fēng)格、園林和小品特色等方面都圍繞著這一主題展開(kāi)，成為項(xiàng)目設(shè)計(jì)的一條主線(xiàn)；并且圍繞這條主線(xiàn)，發(fā)掘和創(chuàng)造一系列的項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，成為項(xiàng)目推廣的一個(gè)重要亮點(diǎn)。1）丹麥小鎮(zhèn)—“夢(mèng)幻之城”、“童話(huà)之城”、“夢(mèng)想之城”丹麥?zhǔn)侵耐?huà)作家安徒生的故鄉(xiāng)，安徒生所做的童話(huà)故事如賣(mài)火柴的小女孩、海的女兒、丑小鴨等作品膾炙人口，在中國(guó)和全世界都擁有大量的讀者。建議項(xiàng)目以童話(huà)夢(mèng)幻作為主線(xiàn)，采用丹麥的北歐風(fēng)格，在項(xiàng)目的元素體現(xiàn)方面主要以安徒生童話(huà)中的故事為原本，并結(jié)合其他童話(huà)故事如格林童話(huà)等，塑造一個(gè)貫串在童話(huà)故事中的夢(mèng)幻之城，制造一種休閑輕松的社區(qū)環(huán)境，給廣大消費(fèi)者以回到童年、實(shí)現(xiàn)心中夢(mèng)想的夢(mèng)幻之城的感覺(jué)，同時(shí)可以從單純的童年理想擴(kuò)展到現(xiàn)實(shí)生活，從實(shí)現(xiàn)童年夢(mèng)想推廣到實(shí)現(xiàn)自我，達(dá)到人生目標(biāo)，從而將項(xiàng)目的主題引申為實(shí)現(xiàn)人生的夢(mèng)想和追求。從項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)來(lái)說(shuō)，相當(dāng)部分都應(yīng)當(dāng)是在通過(guò)自己的努力和不懈的追求，在事業(yè)上取得相當(dāng)成功，而項(xiàng)目的主線(xiàn)也正好切合了這部分客戶(hù)的心理心中夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)的地方；另外，針對(duì)部分目標(biāo)客戶(hù)是相對(duì)年輕，事業(yè)尚未完全成功的情況，項(xiàng)目主線(xiàn)又可以理解為在這里，實(shí)現(xiàn)你心中的夢(mèng)想。在項(xiàng)目推廣之中，可以采用“還你一個(gè)童年的夢(mèng)”、“夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)的地方”的廣告推廣語(yǔ)，“還你一個(gè)童年的夢(mèng)”在1996年XX海景花園ABC區(qū)推廣中曾經(jīng)被使用，受到了市場(chǎng)廣泛的好評(píng)，時(shí)至今日有些深圳人還能記得這句廣告語(yǔ)。丹麥介紹：丹麥王國(guó)（TheKingdomofDenmark）是一個(gè)地處北歐、美麗富饒的國(guó)家。在丹語(yǔ)中，丹為“丹人”、麥為“田地”，丹麥即為“丹人的田地”之意。丹麥臨北海，東靠波羅地海、南部與德國(guó)接壤，北與挪威、瑞典隔海相望，由日德蘭半島的大部分和半島東面的西蘭、菲英、波恩荷爾姆等406個(gè)島組成。蜿蜒曲折的海岸線(xiàn)長(zhǎng)達(dá)7,300公里，在丹麥國(guó)土上任何一個(gè)地方距大海不會(huì)超過(guò)52公里。全國(guó)分14個(gè)縣，275個(gè)市以及格陵蘭和法羅群島兩個(gè)自治區(qū)。法羅群島與格陵蘭已先后于1948年和1979年實(shí)行地方自治，國(guó)防外交仍由丹麥管轄。丹麥屬海洋性溫帶闊葉林氣候，天氣變化無(wú)常。冬天不象人們想象中的那樣冰天雪地，二月份氣溫最低，平均為攝氐零下0.4度，七月份氣溫最高，平均為16.6度。丹麥年降水量6一三毫米，農(nóng)作物一般靠自然雨水。夏季比較干旱，冬季則比較濕潤(rùn)。丹麥?zhǔn)锥几绫竟挥谖魈m島東岸，其名稱(chēng)丹麥語(yǔ)的意思是“商港”。它與瑞典的第三大城市馬爾默（Malmo）隔厄松海峽遙遙相對(duì)。連接哥本哈根和馬爾默的厄松海峽跨海大橋已于2000年建成通車(chē)。哥本哈根從十五世紀(jì)就已成為丹麥的首都，有許多歷史名勝古跡，是著名的古城和旅游勝地，常被人們稱(chēng)為精致尖頂建筑之都，1996年被選為歐洲文化城，是丹麥的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是北歐最大的城市。全國(guó)重要的造船、機(jī)械、電子等工業(yè)大都集中在這里。哥本哈根港水深港闊，設(shè)備優(yōu)良，是丹麥的最大商港，又是北歐最大的貿(mào)易集散中心，每年出入港的船只達(dá)3.5萬(wàn)艘以上，丹麥約半數(shù)進(jìn)出口貨物均經(jīng)由此港。港內(nèi)辟有自由貿(mào)易區(qū)和保稅倉(cāng)庫(kù)。哥本哈根是北歐、西歐海路空交通樞紐。丹麥的其他城市和港口還有：位于日德蘭半島東岸的奧爾胡斯（AARHUS），人口有27萬(wàn)，是丹麥的第二大港口及交通、工業(yè)、文化中心；菲英島北岸的歐登塞（ODENSE），人口一八萬(wàn)，著名的安徒生故居就座落在這里；日德蘭半島北岸的奧爾堡（AALBORG），人口16萬(wàn)；以及埃斯比約（ESBJERG）、赫爾辛堡（HELSINGBORG）等。

安徒生介紹漢斯．克里斯蒂安．安徒生（HansChristianAndersen,一八05～一八75）誕生于丹麥富恩島奧登塞小鎮(zhèn)，是十九世紀(jì)的世界童話(huà)大師。自幼家貧，11歲父逝，生活更為困頓。安徒生從小觀察敏銳，想象力豐富，14歲時(shí)告別家鄉(xiāng)到哥本哈根，下定決心要當(dāng)一個(gè)藝術(shù)家，卻面臨走投無(wú)路的困境。幸好有文藝界人士同情他的遭遇，提供學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，安徒生此間閱讀大量名家如哥德、拜倫的作品，也學(xué)著創(chuàng)作詩(shī)篇與劇本。17歲發(fā)表作品《嘗試集》，24歲出版長(zhǎng)篇幻想游記《阿馬格島漫游記》，第一版銷(xiāo)售一空，原本在饑餓中掙扎的安徒生從此脫離貧窮的陰影。安徒生是從寫(xiě)成年人的文學(xué)作品開(kāi)始的，不過(guò)他對(duì)丹麥文學(xué)──也對(duì)世界文學(xué)──的最大貢獻(xiàn)，卻是童話(huà)。一八35年，安徒生在創(chuàng)作了詩(shī)歌、小說(shuō)、劇本，并受到社會(huì)承認(rèn)之后，他認(rèn)真地思考一個(gè)問(wèn)題：誰(shuí)最需要他寫(xiě)作呢？他感到最需要他寫(xiě)作的人莫過(guò)于丹麥的孩子，特別是窮苦的孩子