當(dāng)代城市家園會所樣板店項目商業(yè)定位與招商策略方案-XXXX年

二零一一年八月當(dāng)代城市家園會所

----樣板店經(jīng)營方案一、項目概況二、市場環(huán)境三、策劃定位四、理念導(dǎo)入五、商業(yè)規(guī)劃六、招商策略七、財務(wù)分析目錄一、項目概況-基礎(chǔ)信息地理位置：海淀區(qū)清河安寧莊西路，中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地東側(cè)，南守中關(guān)村，北接西二旗居住大社區(qū)。小區(qū)現(xiàn)狀：當(dāng)代城市家園一、二期已全面建成并投入使用，小區(qū)共2200戶，入住率達98%。會所位置：當(dāng)代城市家園社區(qū)東側(cè)入口內(nèi)。會所規(guī)模：共三層，地下一層、地上兩層，建筑面積約4680平方米。開間面積：25-600平米。目前租金：2.1元/平米/天（建筑面積，首層，全含）。停車位：30個（含地上、地下停車位）。電梯：2部自動扶梯，通往地下一層?？照{(diào)：中央空調(diào)。通訊網(wǎng)絡(luò)：直撥電話網(wǎng)絡(luò)設(shè)施。保安：24小時保安。會所功能：康體健身、購物、餐飲、美容、醫(yī)藥保健等。經(jīng)營模式：康體健身、地下車庫自營，兩家餐飲獨立出租，首層、地下一層其他面積整租于超市經(jīng)營。經(jīng)營狀況：目前處于虧損狀態(tài)，2005年4、5、6月份平均月虧損3萬多元。外觀實景內(nèi)部實景當(dāng)代城市家園1、所處位置尷尬不直接臨街，位于小區(qū)圍墻內(nèi)側(cè)2、缺乏長遠(yuǎn)計劃

整體規(guī)劃、經(jīng)營階段性計劃失缺3、經(jīng)營手段有限

未引入品牌商家作為支撐，錯失經(jīng)營佳期，反被對手趕超4、經(jīng)營者不專業(yè)

定位模糊，沒有特色，缺少聚客策略，缺乏招商能力5、招商策略失誤

對大面積承租人的經(jīng)營能力缺少考察，退租風(fēng)險控制差，并缺少跟進手段6、能源消耗較大

采用中央空調(diào)，局部面積能源消耗與收益不成比例一、項目概況-虧損原因二、市場環(huán)境-周邊社區(qū)清河⊙二炮住宅區(qū)⊙博雅德園⊙領(lǐng)秀硅谷上地信息產(chǎn)業(yè)基地銘科苑⊙金泰富地大廈⊙⊙當(dāng)代城市家園⊙怡美家園⊙智慧苑1,500米商圈北五環(huán)⊙清上園⊙安寧里小區(qū)⊙總裝住宅區(qū)中關(guān)村軟件園北大生物城⊙毛紡北小區(qū)⊙陽光北里社區(qū)名稱相對位置住戶數(shù)商業(yè)配套情況當(dāng)代城市家園本項目2200戶會所4600平米底商2880平米怡美家園本項目南50米1500戶領(lǐng)秀硅谷本項目北900米790戶5000平米獨立商業(yè)博雅德園本項目北1100米1000戶無智慧苑本項目北700米2400戶無銘科苑本項目北600米1152戶無合計9037戶周邊1,500米范圍內(nèi)居住人口超過5萬。周邊主要社區(qū)住戶調(diào)查生活配套缺乏規(guī)模化目前當(dāng)代城市花園項目周邊配套設(shè)施就日常生活居住而言不存在較大問題，但如要提升到講求居住品質(zhì)就存在一定的差距，零售、餐飲、娛樂等都維持在小而全的層面，而沒有達到大而精的規(guī)模化和品質(zhì)化，這也與早期該區(qū)域人群的消費能力較弱有直接的關(guān)系。

二、市場環(huán)境-會所招商部分首層及地下一層經(jīng)營歷史：2003年9月，菜香閣作為第一家租戶入住；2004年10月1日，超市等商鋪進駐，健身中心開始營業(yè)；2005年5月黃金周后，超市撤場，部分商鋪隨之撤場。曾入住商鋪：同心發(fā)超市、柔婷美容、兒童玩具、菜香閣餐廳目前商鋪：藥房、洗衣房、餐廳、姚大夫美容、汽車俱樂部興旺時期狀況：2004年10月~2005年5月，有1家超市、2個餐廳、5個商鋪及康體健身客流高峰：周一至五晚6：00-9：30、周末目前商戶租約：商戶租約原與超市簽定，已解約，但尚未與會所簽約，租金未最終確定，有意向繼續(xù)合作。原超市入口151.7平米的藥店美容店、藥店外觀東側(cè)餐廳外觀樓層房間號營業(yè)面積原業(yè)態(tài)租金備注首層10125書店10278.13藥店1.5-2.004年起租10378.13藥店10439.06美容院2.0-2.504年起租10528.67洗衣店2.0-2.504年起租10678.13餐飲2.5-3.010年租約,03年起租余468.68空置小計795.8空置率59%二層201598.66健身戶外75平米余615.95空置小計1214.61空置率51%地下D101440.85超市0.45已經(jīng)退租，空置余212.13空置小計652.98空置率100%總經(jīng)營面積2663.39使用率85%會所經(jīng)營現(xiàn)況一覽二、市場環(huán)境-會所自營部分豪達休閑俱樂部俱樂部概況：豪達休閑俱樂部管理有限公司，法人代表為現(xiàn)當(dāng)代物業(yè)總經(jīng)理吳建波。組織結(jié)構(gòu)：共8人。其中管理層3人，包括總經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理和財務(wù)人員；康體部2人，工程部3人；保安和保潔外包。能耗狀況：會所整體主要為水、電、氣消耗；其中水由各商鋪水表單獨計量，會所每月承擔(dān)5000元左右，電全年平均約23000元，燃?xì)庠戮?5000元，每年40000~45000元。會員狀況：目前230多個會員，包括90多個年卡會員（2200元/人），10多個半年卡會員（1200元/人）、20個左右季卡會員（800元/人）、少數(shù)幾個月卡會員（480元/人），另有部分綜合卡會員，種類較復(fù)雜；70%以上會員來自小區(qū)業(yè)主，另外30%來自二炮、怡美家園等。受歡迎的項目：乒乓球（周末有等候情形）、美式臺球、氣旋球。二、市場環(huán)境-競爭項目富地大廈大型健身俱樂部開業(yè)，吸引走部分客流公司名稱：北京富地康體健身俱樂部有限責(zé)任公司（開發(fā)商自營）項目位置：當(dāng)代城市家園西南側(cè)金泰富地大廈三、四層內(nèi)開業(yè)時間：2004年10月28日客戶定位：上地居住區(qū)以及中關(guān)村高科技園區(qū)人士項目規(guī)模：超大規(guī)模健身區(qū)面積達3600平方米，可同時容納200多人進行健身運動。服務(wù)項目：器械健身區(qū)、健身操房、形體房、動感單車室、乒乓球、羽毛球場、網(wǎng)球場以及近千平米的休閑區(qū)和沐浴區(qū)，四星級酒店式標(biāo)準(zhǔn)客房內(nèi)還配有桑拿等高檔服務(wù)。器械健身區(qū)規(guī)模：近800平米設(shè)施：有氧設(shè)備44臺力量訓(xùn)練器械46臺健身操房規(guī)模：150平米，最多可容納40多名會員。男女舒潔區(qū):

規(guī)模：500多平米，共設(shè)有數(shù)十個單人淋浴間。規(guī)模：室內(nèi)4個乒乓球4片羽毛球場地室外3片網(wǎng)球場地二、市場環(huán)境1、周邊社區(qū)已漸成熟2、五萬以上高知人口3、生活消費需求旺盛4、商業(yè)雷同缺乏品牌5、市場租金承受力差6、面臨嚴(yán)峻市場競爭三、策劃定位客戶定位小區(qū)業(yè)主、租戶為主，周邊客戶為輔，主要是工薪階層，包括：IT行業(yè)從業(yè)者、中層軍人、普通居民等功能定位聚財餐飲、聚客超市、家庭健身、家的延展經(jīng)營模式HOMECOOL社區(qū)商業(yè)中心形象定位迎合消費者需要的親切的社區(qū)綜合服務(wù)租金策略標(biāo)準(zhǔn)租金，適當(dāng)優(yōu)惠，穩(wěn)健遞增四、理理念導(dǎo)導(dǎo)入-業(yè)業(yè)態(tài)組組合3+X業(yè)態(tài)態(tài)組合合模型型聚客超市聚財餐飲還鄉(xiāng)宴（鄉(xiāng)土菜）主食廚房早餐清粥小菜跑步機力量訓(xùn)練設(shè)備乒乓球室練操房家庭健身家的延展生鮮食品加工食品包裝食品家庭雜貨家居用品醫(yī)療配套音像書吧兒童館數(shù)碼彩擴理容SPA…………①②③ⅹ工業(yè)生生產(chǎn)帶帶來的的諸多多化學(xué)學(xué)污染染，過過分消消費導(dǎo)導(dǎo)致的的諸多多富貴貴病以以及現(xiàn)現(xiàn)代人人越來來越追追求健健康生生活等等等因因素影影響下下，消消費者者日益益追逐逐餐飲飲產(chǎn)品品的綠色性性和自然性性。各種種清新新、樸樸實、、自然然、美美味的的粗糧糧系列列、野野菜系系列、、豆腐腐系列列、森森林蔬蔬菜系系列、、海洋洋蔬菜菜系列列等日日益受受到消消費者者的追追捧。。田園園風(fēng)格格、鄉(xiāng)鄉(xiāng)土風(fēng)風(fēng)格、、森林林風(fēng)格格、海海洋風(fēng)風(fēng)格成成為消消費者者嘴中中的高高頻詞詞。遍遍布都都市街街頭的的特色色餐飲飲店不不僅在在菜品品上追追逐這這一綠色之之風(fēng)，在店店名設(shè)設(shè)計、、店堂堂布置置上也也著力力再現(xiàn)現(xiàn)原汁原原味的綠色色文化化。面面對越越來越越成熟熟理性性的消消費者者，店店家不不得不不經(jīng)營營獨具具創(chuàng)新新的店店鋪，，適應(yīng)應(yīng)消費費需求求，使使得特色餐餐飲市場異異彩紛紛呈。。四、理理念導(dǎo)導(dǎo)入-聚聚財餐餐飲據(jù)北京市市商務(wù)務(wù)局不不完全全統(tǒng)計計，餐餐飲業(yè)業(yè)的增幅為為28.69%，位居居所有有行業(yè)業(yè)之首首。北北京市市商務(wù)務(wù)局有有關(guān)人人士表表示，，據(jù)對對全市市29家餐餐飲企企業(yè)140個門門店的的統(tǒng)計計，5月4日實現(xiàn)營營業(yè)額額639.8萬萬元，繼續(xù)續(xù)保持持旺勢勢。全全市餐餐飲企企業(yè)營營業(yè)收收入同比增增長25.1%。旅游游為北北京的的餐飲飲業(yè)帶帶來大大量客客流，，具有有北京京特色色的四四合院院式餐餐廳幾幾乎無無不爆爆滿。。以郊郊區(qū)的的各主主要旅旅游景景點為為核心心開展展的農(nóng)農(nóng)家飯飯、特特色餐餐飲消消費比比去年年更加加火爆爆。煙袋斜街羊肉胡同靈境胡同四、理理念導(dǎo)導(dǎo)入-聚聚財餐餐飲經(jīng)營定定位客戶定位以當(dāng)代城市家園業(yè)主為基礎(chǔ)的中檔消費客群特色定位京味文化、健康主題餐飲產(chǎn)品定位北京風(fēng)味土菜“還鄉(xiāng)宴”+家常菜、清粥小菜及主食廚房經(jīng)營模式自主經(jīng)營、特色主題餐飲，成熟連鎖模式形象定位綠色、健康、文化價格定位中檔消費水平四、理理念導(dǎo)導(dǎo)入-聚聚財餐餐飲特色產(chǎn)產(chǎn)品獲得競競爭優(yōu)優(yōu)勢科學(xué)管管理確保市市場地地位經(jīng)營模模式適應(yīng)環(huán)環(huán)境變變化優(yōu)質(zhì)服服務(wù)提升品品牌價價值經(jīng)營密密碼四、理理念導(dǎo)導(dǎo)入-聚聚財餐餐飲獨特的的餐飲飲產(chǎn)品品成熟的的管理理模式式共享的的經(jīng)營營資源源擁有良良好市市場前前景，，分享享巨大大利潤潤空間間！懷鄉(xiāng)宴宴當(dāng)代商商業(yè)專業(yè)的的商業(yè)業(yè)策劃劃多重的的聚客客策略略整合的的商業(yè)業(yè)資源源特色色菜菜品品特色色服服務(wù)務(wù)特色色環(huán)環(huán)境境打造造特特色色““””餐餐飲飲品品牌牌四、、理理念念導(dǎo)導(dǎo)入入-聚聚財財餐餐飲飲超市市經(jīng)經(jīng)營營的的日日用用種種類類齊齊全全、、商商品品陳陳列列直直觀觀、、降降低低流流通通成成本本、、節(jié)節(jié)約約購購買買時時間間、、刺刺激激消消費費欲欲望望、、避避免免人人際際摩摩擦擦等等特特點點，，對對消消費費者者有有著著很強強的的吸吸引引力力，達達到到其其聚聚客客的的功功能能；；而而品牌牌連連鎖鎖超超市市號召召力力和和穩(wěn)穩(wěn)健健的的經(jīng)經(jīng)營營能能力力，，更更是是““聚聚客客、、保?？涂汀薄钡牡幕?。。在對對城城市市家家園園及及其其周周邊邊項項目目的的調(diào)調(diào)查查過過程程中中，，我我們們發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)這這里里普普遍遍采采購購的的距距離離為為3到到4站站的的車車程程，，也也就就是是說說這這里里位位于于清清河河小小白白羊羊超超市市和和上上地地超超市市發(fā)發(fā)超超市市的的規(guī)規(guī)劃劃商商圈圈邊邊緣緣，，所所以以大大多多數(shù)數(shù)居居民民都都企企盼盼一一個個中等等規(guī)規(guī)模模的的便便利利超超市市以方方便便他他們們的的購購物物。。鑒于于超超市市支支付付租租金金的的預(yù)預(yù)算算較較低低，，所所以以我我們們計計劃劃將將超超市市設(shè)設(shè)置置在在地下下一一層層。四、、理理念念導(dǎo)導(dǎo)入入-聚聚客客超超市市經(jīng)營營方方式式：：自自助助服服務(wù)務(wù)、、一一次次結(jié)結(jié)算算經(jīng)營營品品種種：：日日常常食食品品、、日日用用百百貨貨經(jīng)營營原原則則：：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)包包裝裝、、大大量量銷銷售售經(jīng)營營特特色色：：降降低低成成本本、、加加速速周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營營方方針針：：質(zhì)質(zhì)優(yōu)優(yōu)價價廉廉、、讓讓利利顧顧客客四、、理理念念導(dǎo)導(dǎo)入入-聚聚客客超超市市四、、理理念念導(dǎo)導(dǎo)入入-家家庭庭健健身身健身場所高端健身中心專業(yè)健身連鎖店社區(qū)會所健身房專業(yè)體育場館家庭庭健健身身小而而精精低低能能耗耗四、、理理念念導(dǎo)導(dǎo)入入-家家庭庭健健身身在滿滿足足了了基基本本的的生生活活需需求求后后，，休休閑閑、、健健康康成成為為了了人人們們下下一一個個消消費費熱熱點點，，居居民民對對體體育育產(chǎn)產(chǎn)品品和和運運動動健健身身的的需需求求日日益益增增長長。。健身身中中心心是是各各大大社社區(qū)區(qū)中中重重要要的的組組成成部部分分。。作作為為社社區(qū)區(qū)級級健健身身場場館館，，一一般般價價格格較較低低，，規(guī)規(guī)模模較較小小，，主主要要面面對對小小區(qū)區(qū)居居民民，，功功能能可可滿滿足足小小區(qū)區(qū)居居民民的的普普通通健健身身需需求求，，功功能能和和服服務(wù)務(wù)都都比比較較簡簡單單。。經(jīng)過過對對多多個個社社區(qū)區(qū)健健身身場場館館設(shè)設(shè)施施及及運運營營狀狀況況的的考考察察，，我我們們可可以以發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)居居民民健健身身需需求求主主要要集集中中在在以以下下幾幾種種：：跑跑步步機機、、力力量量訓(xùn)訓(xùn)練練設(shè)設(shè)備備、、乒乒乓乓球球/羽羽毛毛球球、、游游泳泳館館，，其其中中游游泳泳館館耗耗能能巨巨大大，，所所需需較較大大消消費費群群體體的的支支撐撐。。針對對城城市市家家園園會會所所周周邊邊直直接接面面對對的的3800戶戶居居民民（（當(dāng)當(dāng)代代城城市市家家園園、、怡怡美美家家園園））和和富富地地大大廈廈專專業(yè)業(yè)健健身身中中心心的的競競爭爭，，Home-Cool的的健健身身中中心心定定位位于于““家庭庭健健身身”，，主主要要針針對對周周邊邊社社區(qū)區(qū)居居民民進進行行功功能能設(shè)設(shè)計計和和推推廣廣，，集集中中做做好好““跑步步機機、、力力量量訓(xùn)訓(xùn)練練設(shè)設(shè)備備、、乒乒乓乓球球”等等老老少少咸咸宜宜的的活活動動，，以以會會員員制制吸吸引引家家庭庭客客戶戶來來此此日日常常健健身身消消費費。。醫(yī)療療配配套套√家庭庭長長期期居居住住的的基基本本條條件件之之一一√銷售售項項目目宣宣傳傳的的重重要要賣賣點點之之一一√治療療頭頭疼疼腦腦熱熱等等小小病病√大病病能能及及時時轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)院院四、、理理念念導(dǎo)導(dǎo)入入-家家的的延延展展音像像書書吧吧√滿足足居居民民精精神神生生活活的的必必備備配配套套√開盤盤初初期期即即開開張張營營業(yè)業(yè)，，銷銷售售流流行行圖圖書書、、CD、、VCD，，配配合合營營造造社社區(qū)區(qū)生生活活的的文文化化環(huán)環(huán)境境銀行行√便利利生生活活的的重重要要手手段段√購物物賣賣場場的的配配套套設(shè)設(shè)施施√部分分社社區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)置置自自動動取取款款機機√以租租賃賃形形式式開開設(shè)設(shè)分分理理處處四、、理理念念導(dǎo)導(dǎo)入入-家家的的延延展展兒童童館館√解決決業(yè)業(yè)主主事事業(yè)業(yè)的的后后顧顧之之憂憂√第一一居居所所的的主主要要問問題題之之一一五、、商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃■便利利超超市市■餐廳廳（（燕燕昕昕旗旗源源））■足療療保保健健■兒童童游游藝藝■生活活服服務(wù)務(wù)足療保健384m2便利超市448m2餐廳（廚房）75m2兒童游藝125m2生活服務(wù)87m2地下一層五、、商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃餐廳384m2藥店149m2（廚房100m2）房產(chǎn)中介25m2理容美發(fā)-159m2餐廳75m2服裝養(yǎng)護加工65m2理容美發(fā)-298m2花店14m2地上一層■餐廳廳（（還還鄉(xiāng)鄉(xiāng)宴宴））■餐廳廳（（燕燕昕昕旗旗源源））■房產(chǎn)產(chǎn)中中介介■藥店店（（百百旺旺盛盛世世））■服裝裝養(yǎng)養(yǎng)護護加加工工■理容容美美發(fā)發(fā)■理容容美美發(fā)發(fā)（（姚姚大大夫夫））■花店店五、、商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃多功能廳192m2健身俱樂部512m2塑身保健125m2茶社109m2餐廳192m2地上二層■餐廳廳（（還還鄉(xiāng)鄉(xiāng)宴宴））■多功功能能廳廳（（兼兼乒乒乓乓室室））■茶社社■塑身身保保健健■健身身俱俱樂樂部部（（目目前前自自營營））六、、招招商商策策略略必要要準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工作作1、、辦辦理理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證辦理理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)是是獲獲取取出出租租許許可可和和合合法法運運營營的的基基本本條條件件。。2、社區(qū)會所對外外開放與物業(yè)公司協(xié)協(xié)調(diào)，在社區(qū)區(qū)入口取消非非本社區(qū)居民民不得入內(nèi)的的提示，改造造入口建筑，，突出會所建建筑；一層商商鋪可直接對對外開門。2、調(diào)整戶外外宣傳廣告對會所現(xiàn)有招招牌、廣告位位重新整理，，結(jié)合商家需需求，預(yù)留各各商家廣告位位；設(shè)置會所所活動宣傳欄欄；在社區(qū)內(nèi)內(nèi)及周邊尋找找合適廣告位位。3、完善會所所基礎(chǔ)設(shè)施對兩處餐廳廚廚房改造，增增設(shè)或改建隔隔油和排污處處理設(shè)施，規(guī)規(guī)范餐廳及會會所其他商家家廢棄物的處處理；對會所所現(xiàn)有各項設(shè)設(shè)備運行狀況況進行評估。。4、注重培育育引鸞筑巢為知名的或符符合項目發(fā)展展要求的商戶戶提供多種靈靈活的合作方方式，并充分分發(fā)揮其領(lǐng)頭頭作用。六、招商策略略說明：由當(dāng)代商業(yè)統(tǒng)籌重新整合合資源聚財餐飲根據(jù)小區(qū)客戶需求適當(dāng)增加餐飲招租比例，計劃三至四家不同風(fēng)格的中檔餐廳。聚客超市招租適合工薪階層的中型品牌超市，如美廉美、好鄰居、上海聯(lián)華等。家庭健身根據(jù)周邊實際情況及客戶需求重新合理規(guī)劃康體健身區(qū)，擴大乒乓球、臺球區(qū)域，增加適合老人及兒童的設(shè)施項目；可將康體健身區(qū)域出租或合作管理以降低成本、增加收入。家的延展增加招租貼近客戶日常生活的社區(qū)服務(wù)項目，如理容足療、寵物用品店、音像書店等。設(shè)備運行請專業(yè)設(shè)備公司承包管理會所整體設(shè)備，務(wù)求達到降耗節(jié)能、保養(yǎng)運行正常之目的。六、招商策略略六、招商策略略招商要點：成熟社區(qū)環(huán)境交通位置便利建筑結(jié)構(gòu)合理招商工具：物業(yè)情況表地理位置圖結(jié)構(gòu)平面圖通用推介書租控圖表訪客登記表標(biāo)準(zhǔn)租賃合同商戶群體：重點針對品牌商家招商方式：戶外廣告平面媒體網(wǎng)絡(luò)媒體派發(fā)推介清河⊙二炮住宅區(qū)⊙博雅德園⊙領(lǐng)秀硅谷上地信息產(chǎn)業(yè)基地銘科苑⊙金泰富地大廈⊙⊙怡美家園⊙智慧苑1,500米商圈北五環(huán)⊙清上園⊙安寧里小區(qū)⊙總裝住宅區(qū)中關(guān)村軟件園北大生物城⊙毛紡北小區(qū)⊙陽光北里⊙當(dāng)代城市家園六、招商策略略主動開拓發(fā)展代理招租渠道熱線客戶接待散戶關(guān)聯(lián)推介通過租戶溝通通、市場試探探，發(fā)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)客群，主動動聯(lián)系發(fā)現(xiàn)機機會?，F(xiàn)場安排培訓(xùn)訓(xùn)有素的招租租人員，長期期接待在該區(qū)區(qū)域?qū)ふ疑啼佷伒目蛻?。向各代理行發(fā)發(fā)布招租信息息，建立長期期合作的業(yè)務(wù)務(wù)關(guān)系，利用用其長期積累累的客戶關(guān)系系，保證項目目的一定出租租率。建立獎勵機制制，鼓勵公司司相關(guān)項目的的工作人員、、業(yè)主、租戶戶介紹客戶，，深度挖掘客客戶資源。專人接聽熱線線，并積極跟跟蹤、走訪，，通過深入了了解需求，實實現(xiàn)簽約。七、財務(wù)分析析-主要指標(biāo)標(biāo)主要經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)表財務(wù)分析說明明1.本項目計計算期為5.25年，其其中自2005年10月月至12月月為籌備及試試營業(yè)期，2006年1月至2010年12月為正式經(jīng)經(jīng)營期；2.基準(zhǔn)收益益率按8%計計算；3.收取租金金計算單位為為“元/天/套內(nèi)建筑平平方米”，本本次測算中的的租金不包含含能源動力費費用，本項目目能源動力費費用以依照每每個商戶單元元套內(nèi)建筑面面積合理分?jǐn)倲傆嬎悖硇行惺杖。?.整體租金金收入水平變變化情況，按按2007年年起每年增長長3%計算，，平均出租率率保持95%；5.首期商戶戶入住給于1.5月的免免租期；6.商戶押金金按相當(dāng)2-3個月的租租金設(shè)定，考考慮到押金可可達到一定的的金額，因此此不再申請流流動資金貸款款。七、財務(wù)分析析-經(jīng)營收入入會所運營租金金收益示意表表本項目經(jīng)營收收入主要由租租金收入和停停車場收入組組成。出租預(yù)計起始始平均出租價價格為0.83元/天/套內(nèi)建建筑平方米，則第一年年年租金收入可可達93.0萬元元。依照假設(shè)，以以租金收入每每年增長3%計算，到第五年本項目年租金金收入可達99.5萬元元。停車場收入平平均年收入預(yù)預(yù)計為10.8萬元元。經(jīng)營收入七、財務(wù)分析析-成本費用用稅金項目運營成本合計每年為56.0萬元元，包括設(shè)備維維護10.4萬元和能源源消耗45.6萬元。。項目運營費用合計每年為35.1萬元元，包括管理費費用32.7萬元，招商商及營銷推廣廣費用2.4萬元。人員薪資支出出表運營成本及費費用營業(yè)稅金計算期內(nèi)，項項目營業(yè)稅金及附附加共計29.5萬元，平均均每年5.9萬元。前期投入項目調(diào)整前期投入預(yù)計為15.0萬元元，包括設(shè)備購購置6萬元，，裝修改造4萬元，開辦辦費、招商費費及運營資金金共5萬元。。能源支出測算算表七、財務(wù)分析析-運營利潤潤會所運營簡單單利潤表由會所運營簡簡單利潤表可可知，五年經(jīng)經(jīng)營計算期滿滿后，本項目目累計利潤總總額可達246.1萬萬元。除2005年年試運營期間間虧損6.2萬元，進入入正式運營后后每年將有超超過45萬元元的稅前利潤潤，第五年年年利潤可達55.8萬元元，平均每年49.2萬元元。運營利潤業(yè)主快捷的購物便利的生活舒適的環(huán)境成熟的家園開發(fā)商全面降低成長期投投入高度提升社區(qū)成熟熟度有力支持公司品牌牌度主動刺激客戶購房房欲強勁配合后期的銷銷售結(jié)論Home-Cool實現(xiàn)當(dāng)代城市家園價值最大化！謝謝！THANKYOU9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Thursday,December8,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。15:10:2415:10:2415:1012/8/20223:10:24PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2215:10:2415:10Dec-2208-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。15:10:2415:10:2415:10Thursday,December8,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2215:10:2415:10:24December8,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。08十十二二月20223:10:24下下午15:10:2412月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月223:10下午午12月-2215:10December8,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/815:10:2415:10:2408December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。3:10:24下午3:10下下午15:10:2412月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Thursday,December8,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。15:10:2415:10:2415:1012/8/20223:10:24PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2215:10:2415:10Dec-2208-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。15:10:2415:10:2415