建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及其初步規(guī)劃

綱要一二三四五國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)初步規(guī)劃思路操作原則優(yōu)劣勢分析建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及初步規(guī)劃根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，隨著中國GDP的持續(xù)增長和人民生活水平的提升，95年到05年的10年間零售業(yè)平均發(fā)展速度為18%。商業(yè)地產(chǎn)作為一種融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)特色的地產(chǎn)形式，已在中國掀起了新一輪的投資熱潮，據(jù)商務(wù)部《全國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告》中統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房投資778億元，增長23.8％,其中河南增長90%。一、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存由于融資及開發(fā)難度、風(fēng)險(xiǎn)較大，全世界的房地產(chǎn)公司，只有2—3%的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)，在中國的比例不到1%。目前在國內(nèi)市場上做商業(yè)地產(chǎn)比較成功的企業(yè)是大連萬達(dá)和凱德置地，可以給我們提供一些借鑒。機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)“大鱷”大連萬達(dá)商業(yè)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的先行者和較成功者，是目前國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。榜樣商業(yè)地產(chǎn)新加坡凱德置地凱德商用產(chǎn)業(yè)是亞洲最大的商場所有者和管理者之一。大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)榜樣商業(yè)地產(chǎn)萬達(dá)2001年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)過六年痛苦的開發(fā)實(shí)踐才摸索出一些經(jīng)驗(yàn)。截止2006年底，萬達(dá)集團(tuán)持有的租賃物業(yè)面積（包括開業(yè)和在建）約420萬平方米。2006年，萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)面積超過400萬平方米，成為中國開發(fā)規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。萬達(dá)集團(tuán)在全國首創(chuàng)了“訂單地產(chǎn)”和城市綜合體的全新商業(yè)模式。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)大體有以下四個核心競爭力：萬達(dá)商業(yè)四大核心競爭力一、訂單地產(chǎn)：與30多家世界500強(qiáng)和國內(nèi)行業(yè)前三名的知名商家訂立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，按照對方的需求進(jìn)行規(guī)劃，實(shí)行招商在前開發(fā)在后的訂單式開發(fā)模式。二、城市綜合體開發(fā)：在商業(yè)的核心地段，整片開發(fā)，包括寫字樓、公寓、酒店、住宅為一體的綜合城區(qū)。三、招商與運(yùn)營管理聚集了一批商業(yè)人才：住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的人數(shù)從6：4計(jì)劃轉(zhuǎn)變?yōu)?：6,具有較強(qiáng)的招商能力和商業(yè)運(yùn)營管理能力。四、完整的不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈：建立一個基金，年入資金30－40億，融資的多樣化打通了金融通道。榜樣商業(yè)地產(chǎn)萬達(dá)商業(yè)之星榜樣商業(yè)地產(chǎn)萬達(dá)城市綜合體新加坡嘉德置地亞洲最大的上市地產(chǎn)公司新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司，一直致力于高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理。嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司是亞洲最大的商場所有者和管理者之一，已擁有30年商業(yè)地產(chǎn)及招商運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，集聚了一大批品牌資源和人力資源，在新加坡、中國、印度、日本和馬來西亞擁有和管理著50多家商場，總凈可租面積約230萬平方米。其在華公司為凱德置地。榜樣商業(yè)地產(chǎn)凱德德置置地地自1994年進(jìn)進(jìn)入入中中國國以以來來，，凱凱德德置置地地已已在在上上海海、、北北京京、、廣廣州州、、杭杭州州、、成成都都、、寧寧波波、、重重慶慶等等30多個個城城市市開開展展業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)。?，F(xiàn)現(xiàn)在在國國內(nèi)內(nèi)總總開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)績績290個億億，，在在五五年年內(nèi)內(nèi)可可能能要要達(dá)達(dá)到到600個億億。。其其下下屬屬的的凱凱德德住住宅宅房房產(chǎn)產(chǎn)和和凱凱德德商商用用是是兩兩個個上上市市公公司司，，由由于于性性質(zhì)質(zhì)不不同同，，擁擁有有各各自自的的開開發(fā)發(fā)班班底底，，按按照照地地塊塊的的開開發(fā)發(fā)性性質(zhì)質(zhì)確確定定由由誰誰來來主主導(dǎo)導(dǎo)開開發(fā)發(fā)。。凱凱德德商商用用采采取取良良好好的的物物業(yè)業(yè)管管理理形形式式來來確確保保物物業(yè)業(yè)能能夠夠升升值值，，在在國國內(nèi)內(nèi)的的商商業(yè)業(yè)投投資資租租金金回回報(bào)報(bào)率率平平均均為為8%，收收益益為為租租金金水水平平的的70%左右右。。凱凱德德與與北北京京華華聯(lián)聯(lián)合合作作兩兩種種方方式式，，如如果果租租金金回回報(bào)報(bào)較較高高，，凱凱德德將將使使用用原原管管理理團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)，，否否則則就就委委派派自自己己的的管管理理團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)接接管管商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營，，以以確確保保收收益益。。榜樣樣商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)榜樣商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)凱德商業(yè)之星星商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的靈靈魂是商業(yè)綱要一二三四五國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展模式建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)初步規(guī)劃思思路操作原則優(yōu)劣勢分析建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展模式及及初步規(guī)劃二、建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式-----思路決定出路我們的思路產(chǎn)品開發(fā)模式產(chǎn)品變現(xiàn)模式產(chǎn)品盈利模式省內(nèi)三級地市市（其它地市市及縣級市））省內(nèi)二級地市市（平頂山、、新鄉(xiāng)、安陽陽、焦作等））省內(nèi)一級地市市（鄭州、洛洛陽）1、產(chǎn)品開發(fā)模模式重點(diǎn)開發(fā)：核心商圈或區(qū)域成熟商圈城市綜合體重點(diǎn)開發(fā)：核心商圈或成成熟商圈小型型綜合體重點(diǎn)開發(fā)：整體商業(yè)升級級及布局改造造（1）省內(nèi)一級地地市（鄭州、、洛陽）重點(diǎn)開發(fā)：核核心商圈或區(qū)區(qū)域成熟商圈圈城市綜合體體采取商業(yè)、酒酒店式公寓、、寫字樓、住住宅相結(jié)合的的模式，根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅牡男枨蠛臀磥韥頋撛诎l(fā)展的的需求去做，，要有可信度度非常高的市市場調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)支持。商業(yè)業(yè)部分規(guī)劃為為主力店加獨(dú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪鋪的形式，主主力店可規(guī)劃劃為購物中心心（百貨、超超市、家電、、建材家居、、餐飲、休閑閑娛樂等多業(yè)業(yè)態(tài)組合），，通過住宅和和一部分臨街街門面房、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪的銷銷售回籠資金金，把酒店和和較適中的商商業(yè)物業(yè)持有有進(jìn)行租賃經(jīng)經(jīng)營。（2）省內(nèi)二級地地市（平頂山山、新鄉(xiāng)、安安陽、焦作等等）重點(diǎn)開發(fā)：核核心商圈或成成熟商圈小型型綜合體采取商業(yè)、酒酒店式公寓、、SOHO、住宅相結(jié)合合的模式，通通過市場調(diào)研研，找準(zhǔn)項(xiàng)目目所在區(qū)域商商業(yè)環(huán)境的市市場空缺，有有針對性地進(jìn)進(jìn)行開發(fā)；商商業(yè)部分規(guī)劃劃為主力店加加產(chǎn)權(quán)商鋪的的形式，主力力店可規(guī)劃為為小型購物中中心（百貨、、超市、家電電、餐飲、休休閑娛樂等多多業(yè)態(tài)組合）），打造多業(yè)業(yè)態(tài)小型綜合合體，增強(qiáng)商商業(yè)氛圍。一、二級城市市開發(fā)合作伙伙伴的選擇在一、二級城城市開發(fā)合作作伙伴選擇上上，我們可以以允許瑞寰資資本管理有限限公司參股，，以降低投資資風(fēng)險(xiǎn)。我們們也可以與凱凱德置地合作作，幫助我們們做好項(xiàng)目分分析、規(guī)劃、、測算、開發(fā)發(fā)、運(yùn)營，降降低項(xiàng)目操作作風(fēng)險(xiǎn)；可充充分利用他們們在國內(nèi)70多個商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目建立起起來的品牌資資源庫，提高高招商的成功功率；同時，，通過與凱德德置地的合作作，也可以使使我們的商業(yè)業(yè)公司學(xué)習(xí)、、借鑒一些先先進(jìn)的操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，提高我我們自己的商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)水平。（3）省內(nèi)三級地地市（其它地地市及縣級市市）開發(fā)重點(diǎn)：整整體商業(yè)升級級及布局改造造目前各級城市市都在加強(qiáng)提提升城市形象象，進(jìn)行城市市改造，一級級城市的城中中村改造項(xiàng)目目開發(fā)的如火火如荼，開發(fā)發(fā)成本在逐年年加大，競爭爭愈演愈烈。。三級城市的的改造也隨風(fēng)風(fēng)跟上，盡管管目前三級城城市的開發(fā)商商僅限于一些些小型開發(fā)商商進(jìn)行局部小小地塊開發(fā)，，但都取得了了很好的業(yè)績績，這充分說說明了三級城城市的商機(jī)還還有很多，我我們可以進(jìn)駐駐一些經(jīng)濟(jì)較較發(fā)達(dá)的三級級城市進(jìn)行舊舊城改造。所所謂的舊城改改造，就是把把市中心臨街街破舊的物業(yè)業(yè)及閑置廣場場和用地或傳傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市市場拆掉重建建，重新規(guī)劃劃整體商業(yè)布布局，進(jìn)行整整體商業(yè)升級級。由于這種種開發(fā)模式可可以極大地提提升城市形象象，增加城市市服務(wù)功能，，促進(jìn)本地消消費(fèi)，滿足市市民物質(zhì)生活活需要，增加加稅收，所以以這種模式較較易獲得當(dāng)?shù)氐卣С郑?，便于拿地或或降低開發(fā)成成本。這也是是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商商望塵莫及的的。（3）省內(nèi)三級地地市（其它地地市及縣級市市）開發(fā)業(yè)態(tài)采取商業(yè)、酒酒店式公寓與與住宅相結(jié)合合，商業(yè)部分分規(guī)劃為主力力店加獨(dú)立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪的形形式，主力店店以家庭百貨貨店為主，其其涵蓋業(yè)態(tài)為為農(nóng)貿(mào)市場改改超市及符合合當(dāng)?shù)叵M(fèi)水水平的百貨店店，該業(yè)態(tài)比比較貼近老百百姓的日常生生活需求，在在各級城市都都有較強(qiáng)的市市場生命力。。（3）省內(nèi)三級地地市（其它地地市及縣級市市）投資思路以改造舊城區(qū)區(qū)為吸引點(diǎn)，，實(shí)現(xiàn)商業(yè)用用地和住宅用用地的低成本本買入，以住住宅、酒店式式公寓和臨街街門面房的部部分銷售利潤潤實(shí)現(xiàn)商業(yè)主主力店的持有有，以成熟的的商業(yè)人氣和和商業(yè)運(yùn)做促促使持有物業(yè)業(yè)的繁榮并確確保收益。由由于三級地市市開發(fā)水平普普遍不高，所所以這個市場場機(jī)會最多，，應(yīng)作為建業(yè)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)區(qū)域。在具體體操作上，可可以從一個與與當(dāng)?shù)卣虾献髁己玫某浅鞘虚_始試點(diǎn)點(diǎn)，逐步擴(kuò)大大到縣級市。。（3）省內(nèi)三級地地市（其它地地市及縣級市市）開發(fā)規(guī)模：三級地市商業(yè)業(yè)開發(fā)總量一一般3-4萬平米，以1.5-2萬平米作為持持有物業(yè)，持持有物業(yè)租賃賃中,主力店和次主主力店占比不不超過50%，餐飲占比15-18%，其余部分為為專業(yè)店，確確保租金回報(bào)報(bào)的最大化。。也可引入大大型超市加家家電模式或小小型百貨加超超市模式，其其余面積設(shè)計(jì)計(jì)為主力店周周邊的一帶二二商鋪，經(jīng)營營餐飲、休閑閑娛樂等業(yè)態(tài)態(tài)。如一個地地區(qū)能成功開開發(fā)3-5家，則可迅速速復(fù)制此模式式，做到規(guī)模?；l(fā)展。在物業(yè)變現(xiàn)方方面，酒店式式公寓、寫字字樓可部分賣賣掉，住宅可可全部賣掉獲獲取利潤，同同時可通過規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)一定定比例的可出出售商業(yè)物業(yè)業(yè)來回收資金金。項(xiàng)目根據(jù)據(jù)位置、業(yè)態(tài)態(tài)組合可以出出售40-50%的商業(yè)面積。。根據(jù)商圈位位置的不同情情況，可出售售商業(yè)物業(yè)的的價(jià)格一般為為項(xiàng)目成本的的2-3倍，商圈越好好，這個倍數(shù)數(shù)越高。以處處于一級核心心商圈的鄭州州大上海城一一期為例，20畝地，容積率率4.5，60000平方米商業(yè)體體量，每平方方米約4000元成本，按05年10月負(fù)一層售價(jià)價(jià)12000元計(jì)算，僅負(fù)負(fù)一層10000平方米商業(yè)內(nèi)內(nèi)街銷售就回回收近一半成成本。其實(shí)際際銷售部分為為負(fù)一層、一一層、二層，，其中負(fù)一層層和二層售價(jià)價(jià)12000元，已基本清清盤，幾乎收收回全部成本本。一層售價(jià)價(jià)24000元，已售過半半，此三層相相加回收近1.5倍投資成本。。由此可見，，從銷售層面面來講，大上上海城利潤可可觀。2、產(chǎn)品變現(xiàn)模模式2、產(chǎn)品變現(xiàn)模模式建業(yè)三門峽項(xiàng)項(xiàng)目臨街一帶帶二的商業(yè)售售價(jià)12000元左右，也賣賣出了3倍的投資成本本。如果當(dāng)時時提高容積率率，增加一棟棟酒店式公寓寓，商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)為三層大底底商，臨街一一帶二全賣掉掉，成本可以以收回且有一一定利潤，關(guān)關(guān)鍵是通過租租賃獲得一個個可以帶來長長期現(xiàn)金流的的持有物業(yè)，，而且具有升升值空間。在實(shí)際開發(fā)時時，例如三級級地市商業(yè)開開發(fā)總量3萬平米，以1.5萬平米作為主主力店，出售售50%的商業(yè)面積即即1.5萬平米，按售售價(jià)可達(dá)成本本2倍計(jì)算，即可可回收全部商商業(yè)物業(yè)投資資成本。該模式開發(fā)由由于出售的面面積大，可以以在建設(shè)期內(nèi)內(nèi)回籠資金，，持有物業(yè)體體量較小，占占有資金量少少，完全符合合建業(yè)的投資資條件，規(guī)避避投資風(fēng)險(xiǎn)。。2、產(chǎn)品變現(xiàn)模模式通過租賃收取取租金：持有有物業(yè)在住宅宅和商業(yè)房的的銷售回款中中已消化了大大部分成本，，運(yùn)作得當(dāng)時時持有物業(yè)甚甚至是整體開開發(fā)利潤的一一部分，我們們就可以心安安理得地做房房東。那么在在一、二級城城市中就完全全可以向大連連萬達(dá)那樣與與幾十家知名名商家或廠家家建立長期的的戰(zhàn)略合作關(guān)關(guān)系，他們只只要有區(qū)域化化、連鎖化的的需求，我們們就可以成為為他們的首選選伙伴，共同同去開發(fā)市場場、占領(lǐng)市場場。以三門峽峽湖濱廣場商商業(yè)項(xiàng)目為例例，整體招租租的租金水平平是0.91元／平方米·日，年為332.15元/平方米。若按按每平方米正正常開發(fā)成本本4000元計(jì)算，年租租金回報(bào)率約約為開發(fā)成本本的8.3%。如果遇到風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小的物物業(yè)，我們自自己進(jìn)行品牌牌組合實(shí)施散散租，其投資資開發(fā)回報(bào)率率要遠(yuǎn)高于8.3%。3、產(chǎn)品贏利模模式通過專業(yè)的招招商運(yùn)營管理理，確保持有有物業(yè)升值。。3、產(chǎn)品贏利模模式綱要一二三四五國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展模式建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)初步規(guī)劃思思路操作原則優(yōu)劣勢分析建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展模式及及初步規(guī)劃三、建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)初步規(guī)劃思路1、現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目工作思路2、新商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃總體工作思路路1、已開業(yè)項(xiàng)目目工作思路2、在招商項(xiàng)目目工作思路3、在建項(xiàng)目工工作思路1、現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展思路路2、建立完善善的多業(yè)態(tài)態(tài)品牌商家家資源庫，，為項(xiàng)目招招商打好基基礎(chǔ)。TextText1、建立完善善的組織架架構(gòu)，成立立調(diào)研部、、規(guī)劃部、、招商部、、企劃部、、運(yùn)營部、、管理部。。3、做好已開開業(yè)項(xiàng)目招招商及運(yùn)營營管理工作作，提升出出租率及租租金收入水水平，降低低集團(tuán)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目返租租及運(yùn)營貼貼補(bǔ)負(fù)擔(dān)。。4、在建及新新開發(fā)項(xiàng)目目的商業(yè)市市調(diào)、規(guī)劃劃及前期招招商工作。。5、配合各項(xiàng)項(xiàng)目公司做做好商業(yè)銷銷售推廣工工作。6、安排商業(yè)業(yè)公司人員員內(nèi)部培訓(xùn)訓(xùn)和考察學(xué)學(xué)習(xí)，提高高專業(yè)化水水平，拓展展思路。7、建立健全全內(nèi)部管理理制度，實(shí)實(shí)行人員項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)制制，并推行行績效考核核和效益掛掛鉤制度。。商業(yè)地產(chǎn)總總體工作思思路已開業(yè)項(xiàng)目目工作思路路（1）三門峽建建業(yè)新天地地步行街該項(xiàng)目已開開業(yè)近一年年，通過一一年來的運(yùn)運(yùn)營管理工工作，商戶戶經(jīng)營已相相對穩(wěn)定，，品牌更新新率約10%。通過前一一階段我們們所做的大大量基礎(chǔ)工工作，目前前與商戶的的溝通情況況較好。步步行街現(xiàn)存存主要問題題是商戶普普遍銷售業(yè)業(yè)績不佳，，經(jīng)營壓力力較大，這這種狀況會會給今后的的租金收取取工作帶來來很大不利利影響，所所以今后的的工作重點(diǎn)點(diǎn)就是圍繞繞提升商戶戶銷售業(yè)績績來展開。。首先，要要加大促銷銷、宣傳投投入，通過過接連不斷斷的促銷活活動、街內(nèi)內(nèi)外廣場活活動來提升升人氣并一一次作為品品牌機(jī)構(gòu)調(diào)調(diào)整的依據(jù)據(jù)和資本，，以形成人人氣提升與與品牌結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整的良良性循環(huán)；；其次，做做好會員招招募、管理理工作，培培養(yǎng)固定消消費(fèi)群；通通過團(tuán)購方方式擴(kuò)大步步行街銷售售業(yè)績；最最后，加強(qiáng)強(qiáng)與商戶溝溝通，通過過培訓(xùn)、輔輔導(dǎo)等方式式，提高商商戶自營能能力，使商商戶順利度度過養(yǎng)店期期。已開業(yè)項(xiàng)目目工作思路路（2）湖濱廣場場目前大張和和華潤經(jīng)營營狀況良好好，收租較較有保證。。若大張和和華潤出現(xiàn)現(xiàn)交租不及及時的問題題，則可收收回部分面面積自己招招租，提升升我方租金金收入水平平。已開業(yè)項(xiàng)目目工作思路路（3）桂園桂園項(xiàng)目返返租在2008年8月份結(jié)束，，今后的工工作，一是是繼續(xù)協(xié)助助業(yè)主做好好后續(xù)招商商工作，二二是通過該該項(xiàng)目總結(jié)結(jié)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的返租銷銷售與后期期的招商運(yùn)運(yùn)營管理的的經(jīng)驗(yàn)，為為今后類似似業(yè)態(tài)項(xiàng)目目的招商管管理提供借借鑒。在招商項(xiàng)目目工作思路路（1）建業(yè)帕拉拉帝奧首先要協(xié)助助、扶持已已招商戶推推進(jìn)商家裝裝修及開業(yè)業(yè)工作，并并做好后期期經(jīng)營管理理的服務(wù)工工作，并根根據(jù)已開業(yè)業(yè)商家的經(jīng)經(jīng)營狀況調(diào)調(diào)整該項(xiàng)目目商業(yè)定位位和工作思思路。其次次要制訂切切實(shí)可行的的招商政策策，吸引商商戶盡早入入駐，以縮縮短商鋪空空置期和降降低商鋪的的空置率。。同時要有有分階段招招商的準(zhǔn)備備，成熟業(yè)業(yè)態(tài)不可能能一步招商商到位，可可以逐步調(diào)調(diào)整。在招商項(xiàng)目目工作思路路（2）聯(lián)盟新城城U尚88應(yīng)繼續(xù)以成成熟餐飲、、休閑娛樂樂行業(yè)招商商為主，保保證進(jìn)駐商商戶高成活活率，增強(qiáng)強(qiáng)觀望商戶戶的信心，，并隨著社社區(qū)人口入入住率的提提高，增加加社區(qū)商業(yè)業(yè)相關(guān)業(yè)態(tài)態(tài)及業(yè)種，，以經(jīng)營良良好的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)（如如餐飲）為為龍頭帶動動其它商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的招招商，繼續(xù)續(xù)擴(kuò)大目標(biāo)標(biāo)商戶拜訪訪，積累商商戶資源，，與目標(biāo)商商戶保持經(jīng)經(jīng)常溝通。。在建項(xiàng)目工工作思路（1）濟(jì)源建業(yè)業(yè)新天地步步行街濟(jì)源步行街街今后的重重點(diǎn)工作，，一是要做做好可行性性較強(qiáng)的前前期規(guī)劃，，以市場為為導(dǎo)向，通通過大量商商戶市調(diào)工工作來進(jìn)行行業(yè)態(tài)規(guī)劃劃與布局。。由于本項(xiàng)項(xiàng)目體量較較大、鋪位位較多，位位置也不在在商圈核心心，所以應(yīng)應(yīng)考慮部分分商鋪優(yōu)先先整體出租租，引入次次主力店。。二是配合合項(xiàng)目部做做好銷售服服務(wù)的銷售售支撐點(diǎn)和和提供商鋪鋪銷售的賣賣點(diǎn)，同時時要針對優(yōu)優(yōu)質(zhì)商戶制制訂單獨(dú)的的招商優(yōu)惠惠政策，吸吸引優(yōu)秀品品牌大量入入駐，提高高商戶整體體經(jīng)營能力力和抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力，有有利于順利利度過養(yǎng)店店期。三是是要做好后后期運(yùn)營管管理的準(zhǔn)備備工作，加加大促銷、、宣傳力度度，提高商商戶成活率率。在建項(xiàng)目工工作思路（2）森林半島島左岸風(fēng)情情街一是要做好好大量的目目標(biāo)商戶積積累工作，，了解商戶戶的真實(shí)合合作意向、、租金承受受力及物業(yè)業(yè)租賃軟硬硬件要求，，為制訂招招商政策做做好基礎(chǔ)準(zhǔn)準(zhǔn)備工作。。二是要結(jié)結(jié)合該區(qū)域域周邊商業(yè)業(yè)發(fā)展趨勢勢和社區(qū)住住宅入駐率率的變化，，補(bǔ)充適合合消費(fèi)需求求的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。附：《集團(tuán)各項(xiàng)目目商業(yè)物業(yè)業(yè)三年租金金收入初步步預(yù)測總表表》現(xiàn)商業(yè)物業(yè)業(yè)各項(xiàng)目三三年租金收收入初步預(yù)預(yù)測總表：：項(xiàng)目返租總面積三年返租總金額/元可預(yù)見租賃面積㎡三年合計(jì)租賃面積可預(yù)見三年租金收益（元）見備注稅金三年合計(jì)/元三年租金凈收益總額（元）費(fèi)用三年合計(jì)/元盈虧總額（元）08年09年10年08年09年10年三門峽新天地步行街8497.6299596908018.348182.348811.425012㎡51215925685811700000861221.610646181303.1萬-2344508三門峽湖濱廣場0025053.6㎡25053.6㎡25053.6㎡75160.8㎡8192288元8192288元8192288元417806720398797020398797濟(jì)源新天14088㎡15849㎡42264㎡080875209038460299704714128933147.5萬12653933洛陽項(xiàng)目2716.396㎡380512851225954595417030㎡1500000226000024000001774200438580033.1萬249672許昌項(xiàng)目8951.21㎡54789852704.934046.075264.7712015.77㎡313515.9679413944437.601937366.510.4萬-3645418.5聯(lián)盟新城U尚8812980㎡4290000元1500㎡3500㎡4000㎡9000㎡07800003600006270010773000-3212700桂園16088.73㎡40051525229.77005229.77108萬000108萬0-2925152合計(jì)66266.95㎡2754萬6萬6.08萬6.5萬18.57萬1620.74萬2568.5萬2163.5萬987.32萬5365.44萬494.1萬2117.46萬備注商業(yè)項(xiàng)目三年盈利總額2117.46萬本表由建業(yè)商業(yè)管理公司提供2、新商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)規(guī)劃開發(fā)規(guī)劃投資回報(bào)新商業(yè)項(xiàng)目目發(fā)展規(guī)劃劃以三級市場場開發(fā)為主主，試點(diǎn)成成功后，采采用重點(diǎn)地地區(qū)規(guī)模開開發(fā)，盡快快復(fù)制。在三級市場場三年計(jì)劃劃開發(fā)10個項(xiàng)目，按按每個項(xiàng)目目3-4萬平方米的的規(guī)模計(jì)算算，開發(fā)總總體規(guī)模30-40萬平方米；；按照商業(yè)業(yè)門面房平平均銷售價(jià)價(jià)格8000元，銷售50%面積計(jì)算（（沒有把開開發(fā)的住宅宅計(jì)算在內(nèi)內(nèi)），可回回籠資金12-16億元；開發(fā)發(fā)成本如果果在每平方方米4000元，持有商商業(yè)物業(yè)的的體量將達(dá)達(dá)到15-20萬平方米，，通過銷售售50%的商業(yè)物業(yè)業(yè)確保持有有物業(yè)的成成本回收，，以減輕集集團(tuán)的資金金壓力。（1）開發(fā)規(guī)劃劃（2）投資回報(bào)報(bào)三年后，這這些項(xiàng)目由由于都處于于商業(yè)成熟熟區(qū)域，通通過散招租租賃經(jīng)營或或整體招租租經(jīng)營，該該物業(yè)的商商業(yè)價(jià)值將將得到極大大提升，可可與現(xiàn)有的的自持物業(yè)業(yè)一起捆綁綁上市或引引入國外基基金變現(xiàn)，，體現(xiàn)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)價(jià)值的最最大化。附：建業(yè)開開發(fā)投資回回報(bào)初步預(yù)預(yù)估簡表（（按純商業(yè)業(yè)部分計(jì)算算）開發(fā)項(xiàng)目時間（年）200820092010201120122013開發(fā)項(xiàng)目數(shù)（個）235開發(fā)項(xiàng)目面積（萬平方米）6915開發(fā)投入資金（億元）1.63.25.22項(xiàng)目銷售回款（億元）2.43.66項(xiàng)目銷售利潤（億元）0000自持物業(yè)租金（億元）0.1440.36720.74560.7828持有物業(yè)運(yùn)營成本（億元）0.0500.12850.26100.2740項(xiàng)目投資收益（億元）0.0940.23870.48460.5088開發(fā)投資回回報(bào)初步預(yù)預(yù)估簡表（（按純商業(yè)業(yè)部分計(jì)算算）開發(fā)投資回回報(bào)初步預(yù)預(yù)估簡表說說明開發(fā)成本按按4000元／平方米米估算，銷銷售價(jià)格按按8000元／平方米米估算，銷銷售面積按按開發(fā)商業(yè)業(yè)面積的50%估算，自持持物業(yè)租金金收入按開開發(fā)成本12%估算，每個個項(xiàng)目兩年年后可產(chǎn)生生出租收益益，租金遞遞增率為5%／年；估算算值為稅前前數(shù)據(jù)，未未含住宅等等開發(fā)利潤潤；項(xiàng)目投投資總額為為12億元，每個個項(xiàng)目按第第一年投入入三分之二二，第二年年投入三分分之一計(jì)算算，開發(fā)期期為一年半半，銷售期期為半年。。若滾動開開發(fā)節(jié)奏較較快，累計(jì)計(jì)投資可控控制在10億以內(nèi)；預(yù)預(yù)估第四年年底回收完完所有項(xiàng)目目投資款項(xiàng)項(xiàng)并可將資資金全部返返還集團(tuán)；；項(xiàng)目投資資的結(jié)果是是獲得了15萬平方米的的自持物業(yè)業(yè)，成本價(jià)價(jià)6億元，項(xiàng)目目投資收益益按持有物物業(yè)租金收收入的65%計(jì)算。若能能于第六年年末在預(yù)估估投資收益益的基礎(chǔ)上上打包上市市，按發(fā)達(dá)達(dá)國家成熟熟市場15倍房地產(chǎn)產(chǎn)市盈率率計(jì)算，，出讓一一半股權(quán)權(quán)可回收收資金約約7.63億元，建建業(yè)還可可擁有15萬平方米米商業(yè)物物業(yè)50%的股權(quán)，，每年租租金收益益仍有0.25億元。綱要一二三四五國內(nèi)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況建業(yè)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展模式式建業(yè)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)初初步規(guī)劃劃思路操作原則則優(yōu)劣勢分分析建業(yè)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展模式式及初步步規(guī)劃我們的優(yōu)勢我們的劣勢四、優(yōu)劣勢分析我們的優(yōu)優(yōu)勢集團(tuán)的省省域化戰(zhàn)戰(zhàn)略在省省內(nèi)各城城市人民民心中的的地位及及我們目目前的融融資能力力。商業(yè)定位位能力：：我們的的團(tuán)隊(duì)在在商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)定位位上積累累了較為為豐富的的經(jīng)驗(yàn)，，對于規(guī)規(guī)劃布局局、業(yè)態(tài)態(tài)分布、、品牌組組合較為為熟練。。招商能力力：我們們積累了了百貨、、食品、、餐飲、、娛樂、、家電、、通訊、、休閑、、建材等等品牌資資源。整合外力力的能力力：集團(tuán)團(tuán)公司與與凱德公公司的合合作關(guān)系系；我們們與美國國GLC公司以及及臺灣專專家建立立的合作作關(guān)系。。運(yùn)營管理理能力：：萬達(dá)、、凱德?lián)頁碛凶约杭旱恼猩躺?、企劃劃、物業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)，以上上經(jīng)驗(yàn)表表明，通通過自主主品牌組組合及運(yùn)運(yùn)營管理理，能獲獲得更高高的回報(bào)報(bào)。我們的的劣勢勢缺乏訂訂單式式商業(yè)業(yè)的品品牌商商家資資源，，還需需要有有個積積累的的過程程。。商業(yè)至至少有有三年年的養(yǎng)養(yǎng)店期期，我我們能能否耐耐得住住養(yǎng)店店期的的寂寞寞，在在很大大程度度上關(guān)關(guān)系到到商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的生生命力力。更重要要的是是融資資能力力，融融資渠渠道多多樣化化的目目標(biāo)能能否實(shí)實(shí)現(xiàn)仍仍是個個變數(shù)數(shù)。綱要一二三四五國內(nèi)商商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展?fàn)顮顩r建業(yè)商商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展模模式建業(yè)商商業(yè)地地產(chǎn)初初步規(guī)規(guī)劃思思路操作原原則優(yōu)劣勢勢分析析建業(yè)商商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展模模式及及初步步規(guī)劃劃商業(yè)地地產(chǎn)公公司應(yīng)應(yīng)建立立較完完備的的開發(fā)發(fā)班子子，按按照項(xiàng)項(xiàng)目的的地塊塊性質(zhì)質(zhì)確定定開發(fā)發(fā)主導(dǎo)導(dǎo)地位位，從從拿地地前的的市調(diào)調(diào)開始始介入入，前前期的的市調(diào)調(diào)和訂訂單式式摸底底很重重要，，無論論以誰誰開發(fā)發(fā)為主主，凡凡涉及及商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目必須須由商商業(yè)地地產(chǎn)公公司來來調(diào)查查、分分析，，來做做可行行性調(diào)調(diào)研報(bào)報(bào)告，，規(guī)避避盲目目拿地地、盲盲目開開發(fā)的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。資資金投投入從從前期期買地地時就就分帳帳核算算，但但項(xiàng)目目要整整體算算帳。。要先先用住住宅與與臨街街商鋪鋪、酒酒店式式公寓寓的利利潤來來彌補(bǔ)補(bǔ)持有有物業(yè)業(yè)的成成本，，給我我們的的三年年養(yǎng)店店期減減輕壓壓力。。以住住宅為為主導(dǎo)導(dǎo)的涉涉及商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的的所有有運(yùn)作作我們們?nèi)坛虆⑴c與，開開發(fā)依依然由由項(xiàng)目目公司司按照照我們們的規(guī)規(guī)劃和和要求求進(jìn)行行，我我們要要對工工程質(zhì)質(zhì)量進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格把把控。。五、操操作原原則2007年11月ThankYou!9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Thursday,December8,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。13:36:1413:36:1413:3612/8/20221:36:14PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2213:36:1513:36Dec-2208-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。13:36:1513:36:1513:36Thursday,December8,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2213:36:1513:36:15December8,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。08十十二二月月20221:36:15下下午午13:36:1512月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月221:36下午午12月-2213:36December8,202216、行動出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/813:36:1513:36:1508December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。1:36:15下下午1:36下下午午13:36:1512月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Thursday,December8,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。13:36:1513:36:1513:3612/8/20221:36:15PM11、成成