中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因

中國(guó)“鬼城”問(wèn)題研究中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!一、中國(guó)最大鬼城“逆襲”鄭東新區(qū)的逆襲，在鬼城、空城日漸增多的當(dāng)下，頗具典型意義。從過(guò)去飽受質(zhì)疑的“中國(guó)最大鬼城”，成長(zhǎng)為建成區(qū)突破100平方公里、人口突破100萬(wàn)人、全口徑稅收突破135億元的成熟城區(qū)，鄭東新區(qū)只用了12年。而在鄭東新區(qū)建設(shè)之前，該區(qū)域的總?cè)丝谝膊贿^(guò)5萬(wàn)人。中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)政府大樓奢華程度絲毫不輸鄂爾多斯。河南鄭東新區(qū)遠(yuǎn)景概念規(guī)劃范圍150平方公里，西起原“107”，東至“京珠”，北起“連霍”，南至機(jī)場(chǎng)快速路，分六大功能區(qū)。鄭州新區(qū)的高層住宅樓，空置率奇高。鄭東新區(qū)商住房空置率最高，房屋空置率達(dá)90%，幾近成為一個(gè)空城。這是一群熱心大學(xué)生花費(fèi)兩個(gè)月時(shí)間得出的數(shù)據(jù)，樣本包括鄭州6區(qū)的29家大型樓盤(pán)，約1.1萬(wàn)套商住房。中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!據(jù)全國(guó)科學(xué)技術(shù)名詞審定委員會(huì)審定，鬼城是指資源枯竭并被廢棄的城市，屬于地理學(xué)名詞。隨著城市化的推進(jìn)，出現(xiàn)了越來(lái)越多的新規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的城市新區(qū)，這些新城新區(qū)因空置率過(guò)高，鮮有人居住，夜晚漆黑一片，被形象地稱為“鬼城”。如江蘇無(wú)錫的太湖新城等。2013年，內(nèi)地“鬼城“現(xiàn)象蔓延，除了此前廣泛報(bào)道的貴陽(yáng)、營(yíng)口等城市，江蘇常州和丹徒、鶴壁和湖北十堰，也開(kāi)始出現(xiàn)鬼城的魅影。二、“鬼城”定義中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!四、鬼城產(chǎn)生的原因個(gè)原因：城市的無(wú)序擴(kuò)張規(guī)劃新城新區(qū)已成為難以遏止的地方?jīng)_動(dòng)。很多地區(qū)之所以會(huì)出現(xiàn)“鬼城”是因?yàn)槲覈?guó)在城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中盲目規(guī)劃新區(qū)，搞攤大餅式擴(kuò)張，單純的投資項(xiàng)目、建新城區(qū)、大學(xué)城、圈地蓋房子等，與此同時(shí)，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口難以融入城市社會(huì)，沒(méi)有做到“體制變革、結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變”。中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!“睡城”，也稱為“臥城”，主要指大城市周邊的大型社區(qū)或居民點(diǎn)，這些人口相對(duì)集中的區(qū)域，由于缺乏成熟如衣食住行、商業(yè)休閑、教育娛樂(lè)等區(qū)域功能的城市配套，人口雖大量入住，但也就是局限于晚上回家睡覺(jué)，白天照樣開(kāi)車(chē)或者乘車(chē)往市中心趕著上班。在中國(guó)的北京，通州、天通苑、回龍觀、望京等地區(qū)皆被稱為“睡城”中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!對(duì)照以上兩個(gè)必要條件，會(huì)發(fā)現(xiàn)鄂爾多斯和溫州都符合。2011年之前的幾年內(nèi)，這兩個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)上漲幾倍，投資投機(jī)需求非常旺盛，占比明顯超過(guò)50%。2011年初，鄂爾多斯很多樓盤(pán)單價(jià)超每平米2萬(wàn)元。而溫州房?jī)r(jià)更高，市區(qū)均價(jià)與杭州差不多，位列全國(guó)前幾名，最貴樓盤(pán)單價(jià)曾一度高達(dá)10萬(wàn)元左右，2006年至2011年，均價(jià)從8045元一路上漲至33289元?dú)v史高點(diǎn)。2011年，兩地房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，領(lǐng)跌全國(guó)，泡沫破滅，2011年8月，溫州經(jīng)歷了“30月連跌”。另外，1992-1994年海南的房?jī)r(jià)泡沫及崩盤(pán)，也符合這兩個(gè)條件。中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!決定房?jī)r(jià)的影響因素1.房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成土地價(jià)格、住房建造價(jià)格、住房銷(xiāo)售成本及利潤(rùn)（各類交易費(fèi)用）2.影響房?jī)r(jià)的主要因素，政府土地供應(yīng)計(jì)劃第二，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平第三，貨幣供應(yīng)量及信貸約束第四，通貨膨脹、利率、匯率第五，開(kāi)發(fā)周期第六，預(yù)期及心理因素中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!土地財(cái)政土地財(cái)政，特指1994年中國(guó)分稅制改革以后，在中央與地方財(cái)政分權(quán)體制不健全條件下，地方政府為緩解財(cái)政壓力，利用現(xiàn)行的土地產(chǎn)權(quán)與管理制度的不足，以自有可支配收入、資源控制及政治收益綜合的最大化為目標(biāo)，以城市用地規(guī)模膨脹為核心，通過(guò)土地收購(gòu)和出讓之間巨大的價(jià)格“剪刀差”，獲取由地方政府自主支配的土地資產(chǎn)收益及其延伸收益，它主要被地方政府用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生產(chǎn)性投資活動(dòng)，由此形成地方政府一套相對(duì)獨(dú)立的財(cái)政收支活動(dòng)與利益分配體系。中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!鬼城的共同之處，往往伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高庫(kù)存和樓房高空置率，并多發(fā)生在三、四線城市，甚至一些大城市的個(gè)別區(qū)域也不能幸免，存在微型鬼城。下面我們可以一起領(lǐng)略中國(guó)九大“鬼城”的風(fēng)采。五、現(xiàn)實(shí)中的鬼城中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!營(yíng)口地處遼寧省中部沿海的港口城市，北有沈陽(yáng)，南有大連，地理背景看似不錯(cuò)，房地產(chǎn)擴(kuò)張的理論基礎(chǔ)也源自于此，但營(yíng)口的吸引力明顯不如緊鄰的二線城市，實(shí)則被夾在兩城中間被動(dòng)不已。過(guò)度開(kāi)發(fā)的樓房庫(kù)存難以被市場(chǎng)消化，依稀可見(jiàn)鄂爾多斯的影子。4.11的圖\營(yíng)口.jpg、4.11的圖\營(yíng)口2.jpg中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!京津新城北京東南120公里，天津市區(qū)往北50公里外，曾經(jīng)是“荒郊野地”，2006年，它以“京津新城”的名義，獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為天津市寶坻區(qū)郊外的一座生態(tài)衛(wèi)星城，規(guī)劃面積達(dá)258平方公里。2010年以來(lái)，這座號(hào)稱已經(jīng)擁有亞洲最大規(guī)模的別墅區(qū)、溫泉城和超大型五星酒店的“新城”，因人煙稀少、房屋空置，被稱為鬼城。4.11的圖\京津新城1.jpg、4.11的圖\京津新城2.jpg中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!貴陽(yáng)貴陽(yáng)是西南重鎮(zhèn)，也是省會(huì)城市，吸引力比小城市要大得多。但待消化的潛在住宅庫(kù)存供應(yīng)，早已超過(guò)3000萬(wàn)平方米，這個(gè)只有300萬(wàn)左右常住人口的城市，消化這些庫(kù)存可能需要數(shù)年，鬼城的陰影，隨時(shí)都可能籠罩這里。4.11的圖\貴陽(yáng).jpg中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!云南呈貢位于昆明東南，距昆明主城17公里，面積461.1平方公里。2003年昆明市委、市政府把呈貢新區(qū)建設(shè)作為現(xiàn)代新昆明建設(shè)的突破口率先啟動(dòng)。新建的13座市政大樓，早在2007年就已建成，但因相關(guān)學(xué)校、醫(yī)療、餐飲等配套設(shè)施不完善，昆明市級(jí)行政機(jī)關(guān)遲遲不搬，導(dǎo)致大量建筑空置，入住率極低。4.11的圖\呈貢1.jpg中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!鄭東新區(qū)實(shí)際入住人口已達(dá)103.2萬(wàn)人，其中，常住人口28.9萬(wàn)人，暫住人口29.8萬(wàn)人，寄住人口5.6萬(wàn)人，從業(yè)人員20.9萬(wàn)人，高校園區(qū)學(xué)生18萬(wàn)人。在鄭州市16個(gè)縣(市、區(qū))中，人口總數(shù)僅次于金水區(qū)，已成為名副其實(shí)的百萬(wàn)人口城區(qū)。產(chǎn)城一體化發(fā)展。以“金融業(yè)”為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以“高端商貿(mào)業(yè)”為支柱產(chǎn)業(yè)，加上“總部經(jīng)濟(jì)、科技研發(fā)、會(huì)展旅游、文化傳媒、中介服務(wù)和電子商務(wù)”6個(gè)配套產(chǎn)業(yè)，鄭東新區(qū)著力構(gòu)建“116”現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，并在2013年10月底前完成全口徑稅收突破百億元，達(dá)到101.86億元，同比大幅增長(zhǎng)；固定資產(chǎn)投資完成365.3億元，同比增長(zhǎng)47.4%。中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!三、鬼城判定標(biāo)準(zhǔn)判定標(biāo)準(zhǔn)：城區(qū)人口與建成區(qū)面積的比值均低于0.5或稍微高于0.5。按照這一指標(biāo)體系，中國(guó)未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)近50座“鬼城”。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的理論依據(jù)來(lái)自國(guó)家住建部的占用地標(biāo)準(zhǔn)—每一平方公里建成區(qū)容納1萬(wàn)人口。根據(jù)此標(biāo)準(zhǔn),標(biāo)準(zhǔn)排名以城區(qū)人口與建成區(qū)面積的占比來(lái)計(jì)算一個(gè)城市成為“鬼城”或“空城”的可能性,并將這一數(shù)值稱為“鬼城指數(shù)”。2014“鬼城”指數(shù)位居前十位的城市是二連浩特、欽州、拉薩、嘉峪關(guān)、井岡山、威海、錫林浩特、嘉興、石嘴山、三亞。中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!第二個(gè)原因：我國(guó)大多數(shù)城市太依賴房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，乃至房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為很多城市的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，為得到更多房地產(chǎn)稅及土地出讓收入，政府高價(jià)拍賣(mài)土地，房地產(chǎn)公司高價(jià)買(mǎi)進(jìn)修建房屋，房?jī)r(jià)必定上漲。炒房者的投入，更增加了房?jī)r(jià)的上漲空間，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫的破滅導(dǎo)致大量空置房屋的產(chǎn)生。在虛高的房?jī)r(jià)下，一面是買(mǎi)不起房的群眾基數(shù)的增大，一面是“鬼城”、“空城”或“睡城”的不斷增多。中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!泡沫及房地產(chǎn)泡沫的形成泡沫定義指一種或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的陡然上升。初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買(mǎi)者（一般是以買(mǎi)賣(mài)資產(chǎn)牟利的投機(jī)者）進(jìn)入資產(chǎn)交易市場(chǎng)。房地產(chǎn)泡沫的形成條件：房地產(chǎn)泡沫的形成，需要具備兩個(gè)必要條件：一是房?jī)r(jià)連續(xù)大漲；二是投資投機(jī)性購(gòu)房需求旺盛，或者說(shuō)所占比例較高（比如超過(guò)50%）。中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!另外，房地產(chǎn)泡沫與供應(yīng)過(guò)剩之間，存在密切聯(lián)系。在房?jī)r(jià)泡沫形成階段，市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆，價(jià)格大漲，這使開(kāi)發(fā)商熱情高漲，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模，擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)。但當(dāng)泡沫破滅后，市場(chǎng)一落千丈，成交萎縮，房?jī)r(jià)下跌，甚至是暴跌。由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，從購(gòu)地到賣(mài)房，一般需要1-2年時(shí)間，近幾年部分項(xiàng)目已縮短至半年至一年。泡沫破滅時(shí)，還有很多項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到賣(mài)房條件，這些樓盤(pán)就成為滯銷(xiāo)品，也是房?jī)r(jià)泡沫破滅后的犧牲品，從而出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的局面。表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、老板跑路、樓盤(pán)停工，甚至樓盤(pán)爛尾等現(xiàn)象。中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴的根子卻在于中央對(duì)地方政府政績(jī)考核模式。例如，在以GDP、財(cái)稅等經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)績(jī)效指標(biāo)為核心的政績(jī)考核機(jī)制下，上級(jí)政府每年都會(huì)對(duì)下級(jí)政府下達(dá)固定資產(chǎn)投資等相關(guān)的考核目標(biāo)，使得許多地方政府為“增長(zhǎng)而競(jìng)爭(zhēng)”，高價(jià)出讓國(guó)有建設(shè)用地，獲取土地收益，進(jìn)而想方設(shè)法搞大項(xiàng)目、大投資、重復(fù)建設(shè)等，創(chuàng)造更多GDP，“空城、睡城、鬼城”是投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的極端表現(xiàn)。鬼城產(chǎn)生的第三個(gè)原因：土地財(cái)政依賴中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!圖1999-2013國(guó)有土地出讓金收入占地方財(cái)政收入比重情況中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!鄂爾多斯鄂爾多斯雖然地理位置偏遠(yuǎn)，常住人口為150萬(wàn)左右，但能源資源儲(chǔ)備豐富，受益于西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，整個(gè)城市幾年間呈現(xiàn)出爆發(fā)式的財(cái)富增長(zhǎng)，然而在“暴發(fā)戶”式的增長(zhǎng)之后，大量的資本投資到了固定資產(chǎn)領(lǐng)域，生生造出了康巴什新城，房?jī)r(jià)一路飆升數(shù)倍。然而鄂爾多斯終究產(chǎn)業(yè)單一，只以煤炭業(yè)為主，如今這里依然人丁稀疏，房?jī)r(jià)又已跌去7成，由蓋樓興起的借貸行業(yè)也幾乎崩潰，現(xiàn)在的鄂爾多斯不僅是鬼城，也是債務(wù)之城鄂爾多斯2.jpg、鄂爾多斯1.JPG、鄂爾多斯3.jpg。中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!寧夏海原海原是個(gè)典型的貧困縣，地處寧夏西海固地區(qū)，是中國(guó)西北部最干旱、貧窮的黃土高坡，一度被聯(lián)合國(guó)教科文組織定為“人類不能生存之地”。2007年，海原縣申請(qǐng)政府駐地搬遷至距離原老縣城60公里的黑城鎮(zhèn)。新縣城控制區(qū)總面積為30.6平方公里，其中，近期16平方公里。但新城建好后，卻很少有人愿搬到新城。中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!常州常州地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)，周邊環(huán)境優(yōu)越，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)剩，房屋空置率和庫(kù)存都十分高，媒體中已有“鄂爾多斯第二”的稱呼。由于地理位置較好，開(kāi)發(fā)商和投資者賭常州未來(lái)的增長(zhǎng)前景，但房地產(chǎn)建設(shè)明顯十分超前，自身經(jīng)濟(jì)又不夠強(qiáng)大，即使投資者們賭對(duì)了，庫(kù)存也需要大量時(shí)間消化。4.11的圖\常州1.jpg、4.11的圖\常州2.jpg、4.11的圖\常州3.jpg中國(guó)“鬼城”產(chǎn)生的原因共26頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!溫州盡管溫州房?jī)r(jià)一度高企，卻依然存在快速增長(zhǎng)的高庫(kù)存，和鄂爾多斯一樣，溫州變“鬼”，也與房?jī)r(jià)暴跌和民間借貸崩潰脫不了關(guān)系。伴隨著房?jī)r(jià)下跌，多數(shù)炒房者都資不抵債，各種跑路事件頻發(fā)，反過(guò)