修訂本-賓陽縣商貿(mào)城服裝一市場項目

賓陽縣商貿(mào)城服裝一市場改建工程可行性研究報告廣西恒基建設(shè)工程咨詢有限公司風(fēng)險分析13.1風(fēng)險分析概述13.1.1風(fēng)險分析的目標(biāo)本項目涉及工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、氣象學(xué)、土木工程、機(jī)械、安全監(jiān)控、工程經(jīng)濟(jì)、運營管理、財務(wù)管理等多個領(lǐng)域，是一項復(fù)雜的工程，投資項目不但要耗費大量資金、物資和人力等寶貴資源，且具有一次性和固定性的特點，一旦建成，難于更改，因此項目建設(shè)與運營中面臨著一些風(fēng)險因素。本項目風(fēng)險分析的目標(biāo)是：分析風(fēng)險因素對項目的影響，為規(guī)避和控制風(fēng)險提出對策建議。13.1.2風(fēng)險分析采用的方法風(fēng)險分的主要方法包括專家調(diào)查法、層次分析法、CIM模型等分析方法，結(jié)合本項目的具體情況，通過幾種方法組合使用完成風(fēng)險分析的內(nèi)容。13.1.3風(fēng)險分析的內(nèi)容本項目組織了工程設(shè)計、施工、運營管理、投資、財務(wù)與經(jīng)濟(jì)、環(huán)境與社會影響分析等專家，在認(rèn)真研究項目方案等資料的基礎(chǔ)上，圍繞著項目的建設(shè)目標(biāo)，對項目投資與財務(wù)上存在的主要風(fēng)險因素進(jìn)行系統(tǒng)的分析研究。13.2項目主要風(fēng)險因素識別本項目的風(fēng)險因素由如下五部分組成：技術(shù)風(fēng)險、工程風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、政策風(fēng)險、投資估算風(fēng)險。可以采取決策前正確地認(rèn)識風(fēng)險，實施過程中控制風(fēng)險的方式降低和防范風(fēng)險。13.2.1技術(shù)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險主要指許多具體的項目采用了先進(jìn)技術(shù)，這些技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適應(yīng)性，設(shè)備的可操作性、安全性等可能給項目帶來的風(fēng)險。13.2.2工程風(fēng)險工程風(fēng)險主要是因為工程量較大、水文地質(zhì)、工程方案及設(shè)備選擇、施工與工期等存在的各種不確定性帶來的風(fēng)險。13.2.3經(jīng)濟(jì)風(fēng)險經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要指項目的預(yù)測收費標(biāo)準(zhǔn)、原材料估計價格等與實際相比的不確定性所帶來的經(jīng)濟(jì)效益的不確定性，可能出現(xiàn)的風(fēng)險。13.2.4政策風(fēng)險我國正處于不斷深化改革階段，各種新的政策不斷出臺，相應(yīng)的政策還不完善，將對項目帶來一定的影響，另外政府財政部門不能按時將建設(shè)投資落實到位，也會增加項目的風(fēng)險。13.2.5投資估算風(fēng)險投資估算風(fēng)險主要是指由于項目方案的調(diào)整、工期延長、工程量增加、人員、工資、各種費率、利率、通貨膨脹的變化可能出現(xiàn)的不確定性風(fēng)險。13.3防范和降低風(fēng)險措施針對項目存在的主要風(fēng)險，擬采取如下幾種措施予以防范。13.3.1工程與技術(shù)風(fēng)險對策對于項目的工程風(fēng)險，可加大監(jiān)理、管理力度，在工程施工方、供貨商等參與單位的選擇上應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)。對項目此項風(fēng)險足夠重視，建立嚴(yán)格的規(guī)定和規(guī)章制度，貫徹項目業(yè)主責(zé)任制以及實施工程監(jiān)理制，工程項目招投標(biāo)制，合同管理制，以及質(zhì)量監(jiān)督制作為主要手段進(jìn)行風(fēng)險防范。特別是要嚴(yán)格按照施工設(shè)計和計劃開展工作，確保工期按期高質(zhì)量完工。13.3.2財務(wù)與投資估算風(fēng)險對策對于項目的財務(wù)風(fēng)險，擬建立相應(yīng)的指標(biāo)體系，據(jù)此建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，及時反饋到上級部門。加大項目支出、各項費用的控制，避免不必要的支出，對項目做出預(yù)算，并對執(zhí)行過程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，控制工程進(jìn)度，爭取按工期按時完成，避免因為工期拖延造成費用增加。社會評價本項目是發(fā)展賓陽縣商貿(mào)的重要組成部分，其建設(shè)將為居民提供消費場所、娛樂場所，有利于提升城市形象和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于促進(jìn)賓陽縣風(fēng)貌協(xié)調(diào)，并為其提供相關(guān)的商業(yè)配套。綜合分析該項目的風(fēng)險較小，且有著明顯的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和極大的社會影響力。14.1社會影響分析14.1.1對賓陽所在地居民就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響本項目不同于住宅地產(chǎn)開發(fā)項目，商業(yè)地產(chǎn)就是為商品交易和服務(wù)提供的場所，它的重點是商業(yè)。不但在建設(shè)時期為賓陽縣增加新的就業(yè)機(jī)會，吸納就業(yè)人員為當(dāng)?shù)鼐用?，在建設(shè)期之后的營運期還可以提供大量的工作崗位，可以提高居民收入。精品百貨商場給居民提供了消費場所，提高了居民的消費水平和生活品質(zhì)。14.1.2對賓陽縣當(dāng)?shù)卣斦杖氲挠绊戫椖康慕ㄔO(shè)，將增加對服裝、IT產(chǎn)品、勞動力的需求；可以推動所在地段的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程，促進(jìn)周邊公用設(shè)施的配套完善，提升當(dāng)?shù)卦芯用竦纳钯|(zhì)量，同時也間接增加當(dāng)?shù)卣斦杖搿?4.2項目互適性分析本項目屬于政策鼓勵投資項目，無工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生，項目的建設(shè)可以改善當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)發(fā)展環(huán)境條件，帶動地區(qū)性商業(yè)的發(fā)展，因此項目所在地相關(guān)各方對項目的建設(shè)無排斥性。14.3社會風(fēng)險分析本項目建設(shè)期的社會風(fēng)險主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但是只要投資方、監(jiān)理方確立合理的施工方案，加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，文明施工，并采取恰當(dāng)?shù)陌踩雷o(hù)措施，負(fù)面影響可以降低到最低程度；與所在地區(qū)政府保持暢通的溝通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影響項目建設(shè)進(jìn)程。在運營期要注意對聲學(xué)環(huán)境、綠化成果的保護(hù)，認(rèn)真落實環(huán)保部門的要求，盡量減少對周邊地區(qū)的環(huán)境容量需求，避免環(huán)境因素引發(fā)的社會風(fēng)險?；谏鐣u價的角度，本項目的建設(shè)是可行的。結(jié)論與建議15.1結(jié)論本項目所在地為位于賓陽縣國土資源局東面，賓陽購物中心西面，地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、文化氛圍較濃，市場區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，未來發(fā)展前景看好。項目規(guī)劃凈用地面積3275㎡平方米，建設(shè)項目由1棟地面4層地下1層的綜合賣場構(gòu)成，總建筑面積為：13009.4平方米，其中地下車庫建筑面積2735平方米，地上商場建筑面積10274.4平方米，建筑密度為84%，容積率為3.14。建設(shè)規(guī)模適中、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。項目建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具有較好的建設(shè)條件，該項目設(shè)計方案在技術(shù)上可行。項目開發(fā)建設(shè)總投入3505.49萬元，其中：工程費用3053.30萬元，其他費用232.96萬元，預(yù)備費197.18萬元，建設(shè)期利息22.05萬元。詳情請見項目總投資估算表。資金來源：企業(yè)自籌資金405.49萬元；商鋪預(yù)租收入900萬元；申請政策補(bǔ)貼1500萬元；銀行貸款700萬元。本項目通過新市場的建設(shè)，徹底解決原批發(fā)市場外型破舊不堪、消防隱患大、結(jié)構(gòu)安全性能低的問題，為周邊群眾帶來安全、舒適的購物環(huán)境，同時也是力求為賓陽縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展樹立又一標(biāo)桿，項目的建設(shè)社會效益較為明顯。15.2建議為保證該項目的順利實施，使項目的開發(fā)能獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益病合理規(guī)避風(fēng)險，現(xiàn)提出有關(guān)建議如下：1、做好資金籌集工作。項目總投資達(dá)3505.49萬元，需要根據(jù)進(jìn)度嚴(yán)格落實項目資金，加快籌集項目所需資金，避免因資金不足影響建設(shè)進(jìn)度，從而影響項目社會效益的實現(xiàn)。2、加強(qiáng)商城的營銷工作。項目的組織管理者應(yīng)充分利用地段