房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得

第3章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得1.掌握土地使用權(quán)的獲取方式；2.熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的類型；3.了解遵循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序的必要性，了解項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批的程序與內(nèi)容，辦理施工許可。本章學(xué)習(xí)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的類型3.1.1開(kāi)發(fā)用地的涵義

開(kāi)發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開(kāi)發(fā)企業(yè)有償、有限期進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國(guó)有土地。這里的國(guó)有土地含城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)家所有的土地及城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有而被國(guó)家依法征用的土地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的類型按照土地區(qū)位劃分鬧市區(qū)（商業(yè)集中區(qū)）土地城市副中心區(qū)土地鬧市區(qū)邊緣地帶（亞中心區(qū)）土地城市邊緣區(qū)土地按照開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行人為投入的形式及程度的不同劃分生地熟地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI城市郊區(qū)土地3.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的類型居住用地公共設(shè)施用地工業(yè)用地倉(cāng)儲(chǔ)用地按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分道路廣場(chǎng)用地綠地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI對(duì)外交通用地市政公用設(shè)施用地3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地選擇城市中需再開(kāi)發(fā)的土地城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)備用地各種開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地1.直接向政府申請(qǐng)出讓2.通過(guò)收購(gòu)舊房取得土地3.以轉(zhuǎn)讓方式取得用地4.與土地的現(xiàn)使用者合作取得用地5.參加土地使用權(quán)競(jìng)投1.對(duì)國(guó)有的建設(shè)備用地，開(kāi)發(fā)企業(yè)宜盡量采取協(xié)議出讓方式；2.對(duì)尚未征用的集體所有的建設(shè)備用地，開(kāi)發(fā)企業(yè)采取與土地所有者合作開(kāi)發(fā)的方式，更利于成功。1.開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身的狀況及開(kāi)發(fā)環(huán)境和要求，單獨(dú)或者聯(lián)合其他投資者，向政府受讓開(kāi)發(fā)區(qū)生地或熟地；2.開(kāi)發(fā)企業(yè)也可接受先期投資者的轉(zhuǎn)讓，取得開(kāi)發(fā)用地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的來(lái)源3.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的選擇1.城市規(guī)劃2.自然環(huán)境和工程地質(zhì)因素3.現(xiàn)有的建設(shè)條件4.地段面積與形狀5.投資經(jīng)營(yíng)計(jì)劃1.政治環(huán)境2.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況3.投資環(huán)境4.特大型建設(shè)投資1.區(qū)域優(yōu)先2.注重潛力3.適應(yīng)投資特征4.綜合評(píng)價(jià)投資區(qū)域選擇的因素分析開(kāi)發(fā)地段的選擇因素分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得方式

3.3.1土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家或其代表（省、市、縣土地主管部門(mén)）以土地所有者身份作為出讓人，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓和協(xié)議出讓。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.3.2土地使用權(quán)出讓合同總則；出讓土地的交付與出讓金的繳納；土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；期限屆滿；不可抗力；違約責(zé)任；通知和說(shuō)明；適用法律及爭(zhēng)議解決；附則。合同正文的主要內(nèi)容出讓合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)出讓方享有的主要權(quán)力和應(yīng)履行的主要義務(wù)；受讓方享有的主要權(quán)力和應(yīng)履行的主要義務(wù)。出讓合同的變更和解除出讓方因社會(huì)利益的需要；土地使用者需要更改土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途和使用條件；合同一方違約時(shí)，另一方有權(quán)解除合同；因不可抗力或社會(huì)動(dòng)蕩、暴亂等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.3.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國(guó)有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，對(duì)出讓土地的再轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營(yíng)行為。以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須按照合同的約定已經(jīng)全部支付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，按照合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)的，完成投資總額的25%（不包括土地出讓金），屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.3.4土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用之后將該副土地交付其使用，或者將土地的使用權(quán)無(wú)償交付土地使用者使用的行為。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，劃撥土地的范圍包括：國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI中小開(kāi)開(kāi)發(fā)商商與擁?yè)碛型镣恋厥故褂脵?quán)權(quán)的機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行合合作開(kāi)開(kāi)發(fā)，，是一一種目目前常常見(jiàn)的的土地地取得得方式式。土土地合合作的的方式式很多多，可可以土土地作作價(jià)入入股成成立項(xiàng)項(xiàng)目公公司，，也可可以進(jìn)進(jìn)行公公司之之間的的并購(gòu)購(gòu)或資資產(chǎn)重重組。。3.3.5土土地地合合作作房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與投投資資分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.3.6關(guān)關(guān)于于土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的幾幾個(gè)個(gè)問(wèn)問(wèn)題題房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與投投資資分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI1.除除了了成成片片土土地地受受讓讓人人，，外外商商須須為為在在中中國(guó)國(guó)注注冊(cè)冊(cè)的的法法人人外外，，我我國(guó)國(guó)法法律律未未對(duì)對(duì)土土地地受受讓讓人人作作出出其其他他規(guī)規(guī)定定和和限限制制。。2.在在國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓實(shí)實(shí)踐踐中中，，出出讓讓合合同同一一般般都都采采用用書(shū)書(shū)面面標(biāo)標(biāo)注注合合同同的的形形式式，，即即合合同同的的主主要要條條款款、、格格式式等等均均由由出出讓讓方方提提出出，，受受讓讓方方只只能能按按照照出出讓讓方方所所提提供供合合同同文文本本的的相相應(yīng)應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目目提提出出自自己己的的意意見(jiàn)見(jiàn)，，必必要要時(shí)時(shí)可可作作為為補(bǔ)補(bǔ)充充。。3.關(guān)關(guān)于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的期期限限。。4.土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓中中的的受受讓讓人人，，按按目目前前規(guī)規(guī)定定應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在在辦辦理理土土地地使使用用權(quán)權(quán)變變更更登登記記手手續(xù)續(xù)后后的的15日日內(nèi)內(nèi)持持續(xù)續(xù)讓讓合合同同到到房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的主主管管部部門(mén)門(mén)備備案案，，并并辦辦理理項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)人人變變更更等等有有關(guān)關(guān)手手續(xù)續(xù)。。5.轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓合合同同必必須須書(shū)書(shū)面面訂訂立立。。土地的用途；土地的容積率1））找找到到相相當(dāng)當(dāng)數(shù)數(shù)量量的的條條件件相相似似的的樓樓宇宇，，綜綜合合取取得得其其基基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)作作為為測(cè)測(cè)算算的的參參數(shù)數(shù)；；2））綜綜合合分分析析各各相相關(guān)關(guān)因因素素；；3.3.7房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)可可接接受受地地價(jià)價(jià)的的測(cè)測(cè)算算1.影影響響地地價(jià)價(jià)的的兩兩大大因因素素房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與投投資資分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI較準(zhǔn)準(zhǔn)確確地地評(píng)評(píng)估估土土地地所所建建的的樓樓宇宇預(yù)預(yù)期期樓樓價(jià)價(jià)和和樓樓宇宇建建造造成成本本等等基基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，是是關(guān)關(guān)鍵鍵性性的的環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)。。2.用對(duì)對(duì)比法推推算基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)完成成后的房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值=土土地價(jià)價(jià)格+開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本+管理理費(fèi)用+投資利利息+銷銷售稅費(fèi)費(fèi)+開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)+開(kāi)發(fā)商商購(gòu)買(mǎi)土土地的稅稅費(fèi)土地價(jià)格格=開(kāi)發(fā)發(fā)完成后后的房地地產(chǎn)價(jià)值值—開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本—管理理費(fèi)用——投資利利息—銷銷售稅費(fèi)費(fèi)—開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)——開(kāi)發(fā)商商購(gòu)買(mǎi)土土地的稅稅費(fèi)3地價(jià)價(jià)測(cè)算方方法—剩剩余法（（假設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)法））房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與與投投資分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI市場(chǎng)法成本法收益法剩余法（假假設(shè)開(kāi)發(fā)法法）長(zhǎng)期趨勢(shì)法法招標(biāo)、拍賣賣、掛牌方方式下的土土地價(jià)格測(cè)測(cè)算房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與投投資分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI農(nóng)地征用一一般涵義指為了滿足足公共公益益事業(yè)發(fā)展展的需要和和城市規(guī)劃劃建設(shè)需要要，政府依依靠國(guó)家權(quán)權(quán)力，強(qiáng)制制轉(zhuǎn)移農(nóng)村村集體土地地所有權(quán)利利并對(duì)原權(quán)權(quán)利人給予予合理經(jīng)濟(jì)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊灰环N行政行行為1.有一定定的強(qiáng)制性性；2.須妥善善安置被征征用單位及及人員的生生產(chǎn)和生活活；3.土地所所有權(quán)性質(zhì)質(zhì)發(fā)生轉(zhuǎn)移移；開(kāi)發(fā)企業(yè)申申請(qǐng)用地；；土地管理部部門(mén)審核申申請(qǐng)文件；；擬定征地方方案；征地出讓申申請(qǐng)報(bào)批；；簽訂合同，，核發(fā)土地地使用證土地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)；地上附著物物補(bǔ)償費(fèi)；；青苗補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)；安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)；臨時(shí)建設(shè)用用地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)；稅、費(fèi)農(nóng)地征用特特點(diǎn)農(nóng)地征用出出讓程序農(nóng)地征用補(bǔ)補(bǔ)償3.4開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)中中的農(nóng)地征征用房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與投投資分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI項(xiàng)目立項(xiàng)3.5開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立立項(xiàng)與報(bào)批批建設(shè)項(xiàng)目選選址許可申領(lǐng)《建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》》規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件審批規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案審審批申領(lǐng)《《建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證》》申領(lǐng)《《建設(shè)設(shè)工程程施工工許可可證》》申領(lǐng)《《商品品房預(yù)預(yù)售許許可證證》立項(xiàng)與與報(bào)批批的主主要內(nèi)內(nèi)容和和程序序房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與投投資資分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.6辦辦理施施工許許可建設(shè)單單位向向發(fā)證證機(jī)關(guān)關(guān)領(lǐng)取取《建建筑工工程施施工許許可證證申請(qǐng)請(qǐng)表》》建設(shè)單單位持持加蓋蓋單位位及法法定代代表人人印的的《建建筑工工程施施工許許可證證申請(qǐng)請(qǐng)表》》并附加加本辦辦法第第四條條規(guī)定定的證證明文文件，，向發(fā)發(fā)證機(jī)機(jī)關(guān)提提出申申請(qǐng)發(fā)證機(jī)機(jī)關(guān)在在受到到申請(qǐng)請(qǐng)之日日起十十五日日內(nèi)做做出處處理建筑工工程在在施工工過(guò)程程中，，建設(shè)設(shè)單位位或施施工單單位發(fā)發(fā)生變變更的的，應(yīng)當(dāng)重重新申申請(qǐng)領(lǐng)領(lǐng)取施施工許許可證證3.6.1申請(qǐng)施施工許可應(yīng)應(yīng)具備一定定的條件3.6.2施工許許可證的申申辦程序房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與投投資分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI（1）建設(shè)設(shè)單位申請(qǐng)請(qǐng)領(lǐng)取施工工許可證的的工程名稱稱、地點(diǎn)、、規(guī)模，應(yīng)應(yīng)當(dāng)與依法法簽訂的施施工承包合合同一致;（2）施工工許可證應(yīng)應(yīng)放在施工工現(xiàn)場(chǎng)備查查;（3）施工工許可證不不得偽造和和涂改;（4）建設(shè)設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)自領(lǐng)取施施工許可證證之日起三三個(gè)月內(nèi)開(kāi)開(kāi)工;（5）在建建的工程因因故中止施施工施工的的，建設(shè)單單位應(yīng)自中中止施工之之日起兩個(gè)個(gè)月內(nèi)向發(fā)發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)報(bào)告;（6）建筑工工程恢復(fù)施工工時(shí)，應(yīng)當(dāng)向向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)報(bào)告。3.6.3施施工許可證證的管理房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與與投資資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI1．（））是整整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最最重要的一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。A．投資決策策階段B．前期工作作階段C．工程建設(shè)設(shè)階段D．租售與物物業(yè)管理新手練習(xí)場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI2．目前，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房和和廉租房項(xiàng)目目用地的獲取取方式為（））。A．行政劃撥撥B．招標(biāo)出讓讓C．拍賣出讓讓D．掛牌出讓讓新手練習(xí)場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.以出讓讓方式取得的的土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓，屬于于房屋建設(shè)的的，完成投資資總額的（））（不包括土土地出讓金））方可轉(zhuǎn)讓。。A．20%B．25%C．30%D．35%新手練習(xí)場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI4.教育用地地的土地使用用權(quán)出讓的最最高年限為()。。A．50年B．40年C．70年D．60年新手練習(xí)場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)前期工作包包括：（））A．獲取土地地使用權(quán)B．建設(shè)工程程招標(biāo)C．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目立項(xiàng)D．規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)與方案報(bào)批批E．可行性研研究新手練習(xí)場(chǎng)答案:ABCD房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6．土地使用權(quán)權(quán)出讓的獲取取途徑有（））A．劃撥B．出讓C．招標(biāo)D．拍賣E．合作開(kāi)發(fā)發(fā)新手練習(xí)場(chǎng)答案:CD房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI7．申請(qǐng)領(lǐng)取施施工許可證時(shí)時(shí)要具備的證證件有（））。。A．國(guó)有土地地使用權(quán)證B．建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證C．建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證D．拆遷許可可證（需要拆拆遷的項(xiàng)目））E．商品房預(yù)預(yù)售許可證新手練習(xí)場(chǎng)答案:BCD房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)組組織形式有（（））A．房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司公開(kāi)開(kāi)招標(biāo)B．房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司邀請(qǐng)請(qǐng)招標(biāo)C．房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司自行行招標(biāo)D．委托招標(biāo)標(biāo)機(jī)構(gòu)代理招招標(biāo)投標(biāo)E．房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司聯(lián)合合招標(biāo)新手練習(xí)場(chǎng)答案:CD房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9．下列（））可