國(guó)內(nèi)中等城市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展課件

建設(shè)部全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)中心客座教授綜合開發(fā)研究院（中國(guó).深圳）地產(chǎn)與金融研究中心特邀研究員（）國(guó)際職業(yè)培訓(xùn)師香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)聯(lián)系會(huì)員趙云

.Y.（香港）歷思聯(lián)行深圳公司董事總經(jīng)理趙云

.Y.（香港）歷思聯(lián)行深圳公司我國(guó)中等城市

物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展我國(guó)中等城市

物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展本次演講主要結(jié)構(gòu)中等城市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題發(fā)展與方向－－服務(wù)、經(jīng)營(yíng)境外物業(yè)管理服務(wù)介紹與國(guó)內(nèi)環(huán)境比較本次演講主要結(jié)構(gòu)中等城市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題中等城市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題1、中小城市中的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模與面積小2、中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)專業(yè)人員數(shù)量較少3、中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)工資收入低及勞動(dòng)強(qiáng)度大4、中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)物管收費(fèi)低5、中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)收支不平衡中等城市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題1、中小城市中的物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模與基本情況中小城市的物業(yè)管理自1997年左右起步至今，正處于市場(chǎng)逐步形成、法規(guī)日益完善和從業(yè)行為不斷規(guī)范的階段。從新住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)到涉及范圍已逐步發(fā)展到商場(chǎng)寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū)，物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建設(shè)的合理延伸，已成為城市管理的重要組成部分。規(guī)模與基本情況中小城市的物業(yè)管理自1997年左右起步至今，正抽樣一抽樣指標(biāo)山東煙臺(tái)江蘇常州湖南株洲廣東汕頭物業(yè)企業(yè)數(shù)量(個(gè)）300120100172從業(yè)人員數(shù)量（名）1200015096100007000服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）1026599689400服務(wù)總面積（萬M2)4694500023952000物業(yè)服務(wù)覆蓋率70％60%67%55%抽樣一抽樣指標(biāo)山東煙臺(tái)江蘇常州湖南株洲廣東汕頭物業(yè)企業(yè)數(shù)量(企業(yè)管理規(guī)模及面積較小抽樣指標(biāo)山東煙臺(tái)江蘇常州湖南株洲廣東汕頭物業(yè)企業(yè)數(shù)量(個(gè)）300120100172從業(yè)人員數(shù)量（名）1200015096100007000服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）1026599689400服務(wù)總面積（萬M2)4694500023952000物業(yè)服務(wù)覆蓋率70％60%67%55%企業(yè)平均人數(shù)（名）4012610041企業(yè)平均服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）3.4256.892.32企業(yè)平均服務(wù)面積（萬M2)15.6541.6723.9511.62抽樣一數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析企業(yè)管理規(guī)模及面積較小抽樣指標(biāo)山東煙臺(tái)江蘇常州湖南株洲廣東汕后果預(yù)測(cè)：項(xiàng)目初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。中小城市物業(yè)常有項(xiàng)目分期開發(fā)現(xiàn)象，最初一段時(shí)間，由于前期投入較大，導(dǎo)致出現(xiàn)收入與支出嚴(yán)重不平衡的現(xiàn)象。一個(gè)地塊往往被人為分割成幾個(gè)小區(qū)，小區(qū)物業(yè)分散、出口過多，難以有效實(shí)施封閉式管理，從而增加了物業(yè)管理成本。后果預(yù)測(cè)：項(xiàng)目初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。中小城市物業(yè)常有項(xiàng)目分期開發(fā)現(xiàn)企業(yè)專業(yè)人員數(shù)量較少全市目前（注：2008年）已通過物業(yè)企業(yè)資質(zhì)年檢的企業(yè)共172家，其中會(huì)員企業(yè)150家，這次調(diào)查的136家，全市物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員共15096人。數(shù)據(jù)二：常州市物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查（摘錄）企業(yè)專業(yè)人員數(shù)量較少全市目前（注：2008年）已通過物業(yè)企業(yè)人員構(gòu)成人員構(gòu)成國(guó)內(nèi)中等城市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展課件按技術(shù)職稱(級(jí)別)分按技術(shù)職稱(級(jí)別)分工資收入低及勞動(dòng)強(qiáng)度大全市物管企業(yè)職工總平均收入11720.46元/人.年，僅為常州市社會(huì)平均工資22254元/人.年的52.67%。經(jīng)營(yíng)管理人員平均收入16601.12元/人.年，其中：企業(yè)高層管理人員25378.04元/人.年，管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)16067.24元/人.年，管理員(主管)12381.98元/人.年。管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)和管理員平均每周休息半天至一天，每天工作10小時(shí)以上。操作人員平均收入9936.64元/人.年，其中：工程維修工11797.68元/人.年，安全協(xié)管員10225.85元/人.年，車管員8902.2元/人.年，清潔工7192.94元/人.年，綠化工9157.7元/人.年。安全協(xié)管員和車管員每天工作12小時(shí)，且無節(jié)假日和加班工資，清潔工每人每天清掃范圍達(dá)7000—10000平方米。抽樣二：常州市物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查（摘錄）后果：…工資收入低及勞動(dòng)強(qiáng)度大全市物管企業(yè)職工總平均收入11720.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)低(一)普通住宅項(xiàng)目1、房改房：多層0.21元/月.平方米，高層0.76元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率62.28%。2、拆遷安置房：多層0.26元/月.平方米，高層0.33元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率47.63%。3、經(jīng)濟(jì)適用房：多層0.25元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率93.25%。(二)商品房住宅項(xiàng)目多層0.27元/月.平方米，高層0.54元/月.平方米，獨(dú)立式住宅1.21元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率74.98%。(三)辦公樓2.6元/月.平方米,物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率93.96%。(四)工業(yè)用房0.53元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率96.44%。(五)學(xué)校0.4元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率100%。(六)醫(yī)院0.1元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率90%。抽樣二數(shù)據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)低(一)普通住宅項(xiàng)目抽樣二數(shù)據(jù)企業(yè)收支不平衡（抽樣二數(shù)據(jù)）全市物管企業(yè)每年上繳稅收都在2000萬元以上，但是由于用工成本高，而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)率低，又缺乏政策扶持，效益普遍偏差。全市物管企業(yè)注冊(cè)資本共14372.5萬元，資產(chǎn)總計(jì)56254.92萬元，經(jīng)營(yíng)總收入27146.86萬元，經(jīng)營(yíng)成本19468.31萬元，營(yíng)業(yè)稅金及附加1646.17萬元，企業(yè)所得稅金566.2萬元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)600.07萬元，利潤(rùn)總額332.18萬元。全市136家物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額332.18萬元，平均每家企業(yè)的利潤(rùn)總額僅2.3萬。其中：贏利企業(yè)59家，占43.38%。利潤(rùn)總額50萬元以上的7家，占5.15%；10-50萬元的19家，占13.97%；10萬元以下的33家，占24.26%。虧損企業(yè)77家，占56.62%。虧損50萬元以上的6家，占4.41%；10-50萬元的32家，占23.53%；10萬元以下的39家，占28.68%。后果：…企業(yè)收支不平衡（抽樣二數(shù)據(jù)）全市物管企業(yè)每年上繳稅收都在20種種因素引發(fā)不良后果降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收取公共配套設(shè)施租金等途徑來彌補(bǔ)，擔(dān)負(fù)了巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，扭曲了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。因勞動(dòng)力成本和物價(jià)大幅度上升，按目前成本測(cè)算，在兩年內(nèi)投標(biāo)的項(xiàng)目企業(yè)已經(jīng)無利可圖，中標(biāo)的項(xiàng)目越多，企業(yè)越是無奈。物業(yè)企業(yè)參與物業(yè)招投標(biāo)的積極性降低，物業(yè)服務(wù)覆蓋率下降?！N種因素引發(fā)不良后果降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收取公共配套設(shè)施租金等途徑發(fā)展與方向怎樣做好服務(wù)鏈接：物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本－－物業(yè)管理服務(wù)的王者之道資源經(jīng)營(yíng)物業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基本功創(chuàng)新概念尋求廣闊發(fā)展空間－－如何樹立自己的品牌發(fā)展與方向怎樣做好服務(wù)鏈接：物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)怎樣做好服務(wù)中小物業(yè)管理公司最容易取得突破的途徑怎樣做好服務(wù)中小物業(yè)管理公司最容易取得突破的途徑誰是顧客？顧客是：上帝？！笨蛋？！顧客是老師！讓我們學(xué)習(xí)其消費(fèi)習(xí)慣和偏好，我們需要與顧客建立學(xué)習(xí)型關(guān)系，做到你比他更了解他自己。例：“家庭購(gòu)物代理公司”誰是顧客？顧客是：顧客是老師！期望獲得（反饋）不斷地使客戶保持長(zhǎng)期滿意什么是顧客滿意？在每一次互動(dòng)中發(fā)現(xiàn)并滿足客戶的一系列要求標(biāo)準(zhǔn)化個(gè)性化努力滿足最有價(jià)值的客戶期望獲得（反饋）什么是顧客滿意？在每一次互動(dòng)中發(fā)現(xiàn)并滿足經(jīng)營(yíng)節(jié)奏流程結(jié)構(gòu)服務(wù)要素物業(yè)服務(wù)要素經(jīng)營(yíng)節(jié)奏流程結(jié)構(gòu)服務(wù)物業(yè)服務(wù)要素物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置直線制直線職能制事業(yè)部制物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置直線制運(yùn)作公司：三大板塊

辦公室/管理部/服務(wù)部/品質(zhì)部/拓展部財(cái)務(wù)部工程部運(yùn)作公司：三大板塊

辦公室/管理部/服務(wù)部/品質(zhì)部/拓展部直線職能制企業(yè)架構(gòu)總經(jīng)理綜合管理部綜合管理部管理處管理處管理處直線職能制企業(yè)架構(gòu)總經(jīng)理綜合管理部綜合管理部管理處管理處管（管理處）兩大系統(tǒng)社區(qū)管理、安全管理設(shè)施、設(shè)備管理管理處主任（管理處）兩大系統(tǒng)社區(qū)管理、安全管理設(shè)施、設(shè)備管理管理處主任直線職能制的應(yīng)用案例物業(yè)管理公司物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)/信息管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)/協(xié)調(diào)調(diào)度財(cái)務(wù)室質(zhì)量控制室工程部設(shè)備運(yùn)行/消防管理節(jié)能降耗/工程維護(hù)綜合事務(wù)部行政事務(wù)人力資源/后勤采購(gòu)物業(yè)部物業(yè)巡視/社區(qū)文化環(huán)境工程治安與交通管理直線職能制的應(yīng)用案例物業(yè)管理公司物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心財(cái)務(wù)細(xì)節(jié)決定成敗——物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作流程細(xì)節(jié)決定成敗——物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作流程物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)早期介入階段入住啟動(dòng)階段日常運(yùn)作階段物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)早期介入階段前期物業(yè)管理服務(wù)(細(xì)節(jié)決定成?。?/p>

－－從使用者可持續(xù)發(fā)展參與規(guī)劃外部配套設(shè)施：道路、商業(yè)、活動(dòng)場(chǎng)所、垃圾處理等、能源：水、電、氣、備用、發(fā)展保安、消防：車場(chǎng)、住宅、設(shè)備人文環(huán)境：綠化布置/選種/高度/搭配、園林境觀策劃等建筑材料：外墻、公共場(chǎng)所材料易維護(hù)和更換科技運(yùn)用：智能化、循環(huán)應(yīng)用等前期物業(yè)管理服務(wù)(細(xì)節(jié)決定成敗）

－－從使用者可持續(xù)發(fā)展參建筑的藝術(shù)使用的需求生活的藝術(shù)全方位的服務(wù)設(shè)計(jì)建筑的藝術(shù)使用的需求全方位的前期介入階段物業(yè)管理的早期介入檢討設(shè)計(jì)方案制定物業(yè)管理服務(wù)方案選聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)物業(yè)管理部門的成立機(jī)構(gòu)的設(shè)置/人員編制人員選聘/培訓(xùn)編制公共公約/守則；草擬工作細(xì)則；物業(yè)的驗(yàn)收與接管前期介入階段物業(yè)管理的早期介入業(yè)主守則主要內(nèi)容一、前言二、住戶手冊(cè)1、管理機(jī)構(gòu)及職能：2、管理費(fèi)3、清潔衛(wèi)生：4、安全：5、設(shè)施及維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任6、車輛與交通管理：7、應(yīng)急程序：8、其他業(yè)主守則主要內(nèi)容一、前言三、住戶守則1、業(yè)主資料2、樓宇外觀3、公共門窗4、樓宇結(jié)構(gòu)之保護(hù)5、公共設(shè)施6、業(yè)主交付費(fèi)用之責(zé)任7、材料、貨品之運(yùn)送8、二次裝修規(guī)例9、保險(xiǎn)10、管理與空調(diào)收費(fèi)11、公共地方之整潔12、垃圾之清運(yùn)13、大廈保安14、標(biāo)牌與指示牌15、兜售商品16、單元用途三、住戶守則9、保險(xiǎn)物業(yè)管理服務(wù)初步展示萬事開頭難良好的第一印象孔雀開屏物業(yè)管理服務(wù)初步展示萬事開頭難孔雀開屏（入住）啟動(dòng)階段業(yè)主入伙宣傳物業(yè)管理協(xié)助用戶入?。ㄐl(wèi)生、協(xié)助搬遷、協(xié)調(diào)交通）搬遷期間的安全產(chǎn)權(quán)備案/檔案資料的建立裝修管理首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開和業(yè)主委員會(huì)的正式成立（入?。﹩?dòng)階段業(yè)主入伙案例：入?。飿I(yè)承接入住是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理承接相應(yīng)手續(xù)的過程。在我國(guó)香港和南方沿海城市，人們把“入住”又稱之為“入伙”。案例：入?。飿I(yè)承接入住是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理承國(guó)內(nèi)中等城市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展課件入住時(shí)間負(fù)責(zé)入住工作的人員及職責(zé)分工入住過程中使用的文件和表格入住手續(xù)辦理和程序注意事項(xiàng)及其它情況入住工作計(jì)劃入住時(shí)間入住工作計(jì)劃案例：裝修管理工作流程案例：裝修管理工作流程國(guó)內(nèi)中等城市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展課件``國(guó)內(nèi)中等城市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展課件施工期間的管理時(shí)間管理標(biāo)識(shí)管理人員管理項(xiàng)目管理材料管理施工期間的管理時(shí)間管理標(biāo)識(shí)管理人員管理項(xiàng)目管理材料管理日常運(yùn)作階段日常管理/維護(hù)（房屋管理、設(shè)施管理等）綜合服務(wù)（安全、環(huán)境、便民服務(wù)等）配套設(shè)施的完善系統(tǒng)的協(xié)調(diào)（內(nèi)/外）

日常運(yùn)作階段服務(wù)的關(guān)鍵發(fā)揮正常功能提供環(huán)境1資產(chǎn)有效營(yíng)運(yùn)保值增值234服務(wù)的關(guān)鍵發(fā)揮正常功能提供1資產(chǎn)有效營(yíng)運(yùn)保值234物業(yè)服務(wù)的設(shè)計(jì)有效的物業(yè)營(yíng)運(yùn)（使用、經(jīng)營(yíng)）服務(wù)合適的消費(fèi)型服務(wù)與外部環(huán)境呼應(yīng)的服務(wù)定位物業(yè)服務(wù)的設(shè)計(jì)有效的物業(yè)營(yíng)運(yùn)（使用、經(jīng)營(yíng)）服務(wù)合適的消費(fèi)型服成就物業(yè)事業(yè)的王者之道韓信？！蕭何！成就物業(yè)事業(yè)的王者之道韓信？！降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本

成本費(fèi)用管理的關(guān)鍵點(diǎn)降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本

成本費(fèi)用管理的關(guān)鍵點(diǎn)人工費(fèi)用的控制簡(jiǎn)約、有效的架構(gòu)和程序—降低事務(wù)處理成本恰當(dāng)數(shù)量的員工配置—不足造成加班費(fèi)增加穩(wěn)定而有素質(zhì)的工作團(tuán)隊(duì)—避免昂貴的訓(xùn)練成本（流動(dòng)、無用功）有效的激勵(lì)機(jī)制—工作績(jī)效的保障人工費(fèi)用的控制網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的人力資源管理物業(yè)管理服務(wù)新人力資源體系建立鏈接：網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的人力資源管理物業(yè)管理服務(wù)新人力資源體系建立鏈接：影響物業(yè)管理服務(wù)人力資源體系的因素影響物業(yè)管理服務(wù)人力資源體系的因素業(yè)主需求的變化在60至70年代，消費(fèi)者最關(guān)心價(jià)錢是否便宜。今日，當(dāng)時(shí)的小朋友現(xiàn)已成為一家之主，重視包裝及品牌。我們的小朋友已變成一家之主，著重科技資……帶來的全球性消費(fèi)。業(yè)主需求的變化在60至70年代，消費(fèi)者最關(guān)心價(jià)錢是否便宜。都市人生活節(jié)奏急促，沒有時(shí)間看長(zhǎng)篇大論的通告。時(shí)間對(duì)上班一族十分重要，在處理管理問題時(shí)，要以最方便及最短時(shí)間解決問題。設(shè)立一些現(xiàn)代的溝通渠道。生活方式的改變都市人生活節(jié)奏急促，沒有時(shí)間看長(zhǎng)篇大論的通告。生活方式的改變物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)劇烈，服務(wù)概念層出不窮包羅萬象主義錯(cuò)誤的概念的誤導(dǎo)。故此，物業(yè)管理服務(wù)若不能與時(shí)并進(jìn)及準(zhǔn)確、滿足顧客的要求，便容易被對(duì)手擊敗。竟?fàn)帉?duì)手的威脅物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)劇烈，服務(wù)概念層出不窮竟?fàn)帉?duì)手的威脅勞動(dòng)力市場(chǎng)化帶來的沖擊低端一般雇員便捷的市場(chǎng)化流動(dòng)迫使企業(yè)要考慮在人力資源管理上有所創(chuàng)新。高端物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)人才供應(yīng)不足，而人才需求卻不斷增加，企業(yè)間高級(jí)管理人才的競(jìng)爭(zhēng)將在漸顯白熱化。收費(fèi)價(jià)格與服務(wù)成本的不對(duì)稱勞動(dòng)力市場(chǎng)化帶來的沖擊低端國(guó)家勞動(dòng)政策的改變第十屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議于2007年6月29日通過的《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》，2008年1月1日起生效施行。

中長(zhǎng)期合同成為勞資雙方的首選?！秳趧?dòng)合同法》施行后，單位用人趨于理性，更加注重員工的考察、培養(yǎng)和員工隊(duì)伍的穩(wěn)定，這個(gè)過程需要三至五年時(shí)間。因此，一些企業(yè)第一次與員工簽訂合同，往往會(huì)選擇3年的合同期。通過3年的時(shí)間，選擇適合企業(yè)發(fā)展的員工，為第二次的固定合同和以后的無固定期限合同打好基礎(chǔ)。人力成本的提高(約30%)國(guó)家勞動(dòng)政策的改變第十屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議于200工作場(chǎng)所的改變跨地域的工作場(chǎng)所，通過網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作的組織團(tuán)隊(duì)，工作組，資源利用，互相學(xué)習(xí)的組織知識(shí)資產(chǎn)，人員資產(chǎn)管理共享服務(wù)中心，戰(zhàn)略性利用外部資源數(shù)據(jù)，信息和知識(shí)的區(qū)別，知識(shí)管理工作場(chǎng)所的改變跨地域的工作場(chǎng)所，通過網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作的組織員工結(jié)構(gòu)缺勤人員流動(dòng)組織結(jié)構(gòu)招聘人員配置薪酬培訓(xùn)資格物業(yè)管理服務(wù)人力資源體系員工結(jié)構(gòu)缺勤人員流動(dòng)組織結(jié)構(gòu)招聘人員配置薪酬培訓(xùn)資格物業(yè)管理基礎(chǔ)的人力資源體系A(chǔ)、確定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格招聘

B、量才適用，合理配置

C、規(guī)范管理，分層實(shí)施

D、素質(zhì)評(píng)價(jià)，績(jī)效考核

E、激勵(lì)驅(qū)動(dòng)，留住人才基礎(chǔ)的人力資源體系A(chǔ)、確定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格招聘

從T型到Z型人才培養(yǎng)綜合知識(shí)與混合技能專業(yè)技能深度核心職業(yè)能力學(xué)習(xí)能力、溝通合作、解決思維技術(shù)能力、領(lǐng)導(dǎo)能力、自我管理從T型到Z型人才培養(yǎng)綜合知識(shí)與混合技能專業(yè)核心職業(yè)能力學(xué)習(xí)能人力資源體系－－培訓(xùn)類型入職引導(dǎo)入職培訓(xùn)調(diào)職培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)專題培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)外送培訓(xùn)培訓(xùn)的類型不限于此人力資源體系－－培訓(xùn)類型入職引導(dǎo)在職培訓(xùn)培訓(xùn)的類型不限于此常規(guī)的人力資源體系－－員工薪酬管理（一）確定薪酬管理目標(biāo)（二）選擇薪酬政策（三）制訂薪酬計(jì)劃（四）調(diào)整薪酬結(jié)構(gòu)（五）實(shí)施和修正薪酬體系常規(guī)的人力資源體系－－員工薪酬管理常規(guī)的人力資源體系－－員工績(jī)效評(píng)估發(fā)展系統(tǒng)獎(jiǎng)酬系統(tǒng)常規(guī)的人力資源體系－－員工績(jī)效評(píng)估發(fā)展獎(jiǎng)酬物業(yè)管理服務(wù)人力資源的優(yōu)化創(chuàng)新物業(yè)管理服務(wù)人力資源的優(yōu)化創(chuàng)新從崗位管理到項(xiàng)目目標(biāo)管理從崗位管理到項(xiàng)目目標(biāo)管理知識(shí)的傳播才是力量知識(shí)管理轉(zhuǎn)化個(gè)人知識(shí)為組織知識(shí)有效地連接“知道者”和“需要知道者”認(rèn)知員工的綜合技能，經(jīng)驗(yàn)和專長(zhǎng)；及時(shí)地為合適的人提供所需的知識(shí)轉(zhuǎn)化個(gè)人知識(shí)為組織知識(shí)確保知識(shí)為每個(gè)人運(yùn)用創(chuàng)造一個(gè)不斷學(xué)習(xí)的企業(yè)（學(xué)習(xí)型組織）：一個(gè)能不斷獲取，發(fā)展和積累知識(shí)以增加人力資源服務(wù)價(jià)值的企業(yè)。知識(shí)的傳播才是力量知識(shí)管理轉(zhuǎn)化個(gè)人知識(shí)為組織知識(shí)有效地連接“創(chuàng)建“雇主名牌”雇主名牌主要是一種內(nèi)部名牌雇主名牌和產(chǎn)品名牌、服務(wù)名牌都是企業(yè)名牌的組成部分。

７個(gè)特征：以人力資源管理過程為載體、積極型的領(lǐng)導(dǎo)層、員工高度敬業(yè)、致力于員工發(fā)展、開放溝通型的企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)高于同行。

６項(xiàng)功能：吸引功能、團(tuán)結(jié)功能、激勵(lì)功能、適應(yīng)功能、帶動(dòng)功能、文化功能。

創(chuàng)建“雇主名牌”雇主名牌主要是一種內(nèi)部名牌人力資源管理與網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合：在線人力資源管理顧客關(guān)系員工關(guān)系外部網(wǎng)供應(yīng)商分銷商—合作伙伴關(guān)系人力資源管理與網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合：在線人力資源管理顧客關(guān)系系統(tǒng)與人力資源管理的結(jié)合公司內(nèi)部網(wǎng)的規(guī)劃（系統(tǒng)與工作流）無紙辦公室規(guī)章與制度的宣傳，查詢各部門的任務(wù)，主管介紹，新人介紹，總經(jīng)理的話等公告欄與討論欄的使用公文處理流程工作報(bào)告的處理在線報(bào)表體系在線查詢與更新在線薪酬福利申請(qǐng)內(nèi)部征才系統(tǒng)與人力資源管理的結(jié)合公司內(nèi)部網(wǎng)的規(guī)劃（系統(tǒng)與工作流）無紙人力資源服務(wù)的演化：從優(yōu)化到創(chuàng)新企業(yè)的戰(zhàn)略家員工的支持者改變的代理者企業(yè)的顧問卓越績(jī)效中心事務(wù)處理中心公司業(yè)務(wù)伙伴事務(wù)處理招聘與上崗培訓(xùn)與開發(fā)總體報(bào)酬績(jī)效評(píng)價(jià)創(chuàng)新優(yōu)化人力資源服務(wù)的演化：從優(yōu)化到創(chuàng)新企業(yè)的戰(zhàn)略家卓越績(jī)效中心事務(wù)直接費(fèi)用的控制采購(gòu)程序的控制—物資提供鏈的控制材料耗用的控制—維修工程的控制勞動(dòng)資料的控制—工具、設(shè)備的利用率能源消耗的控制—設(shè)施、設(shè)備的改造直接費(fèi)用的控制采購(gòu)程序的控制設(shè)施、設(shè)備的改造公共照明設(shè)施改造（案例）公共用水的節(jié)約方式（案例）電梯運(yùn)行改造（案例）空調(diào)設(shè)備改造（案例）設(shè)施、設(shè)備的改造公共照明設(shè)施改造（案例）資源經(jīng)營(yíng)物業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)服務(wù)不是管理物業(yè)服務(wù)所要的經(jīng)費(fèi)－－都是業(yè)主出的？！服務(wù)－－服務(wù)業(yè)主－－服務(wù)業(yè)主的需求業(yè)主的需求包括：既要馬兒跑，又要馬兒不吃草紅警游戲－－贏的秘訣？資源經(jīng)營(yíng)物業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)服務(wù)不是管理物業(yè)紅警游戲－－物業(yè)服務(wù)的資源經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)管理資本組合經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)文化資源經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)（拓展）經(jīng)營(yíng)企業(yè)資源經(jīng)營(yíng)物業(yè)服務(wù)的資源經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)資本組合物業(yè)資源業(yè)主資源文化資源市場(chǎng)企物業(yè)管理企業(yè)的資源1．管理技術(shù)資源2．品牌資源3．人力資源4．自有設(shè)施設(shè)備資源5．資料類資源6．信息類資源7．社會(huì)關(guān)系類資源物業(yè)管理企業(yè)的資源1．管理技術(shù)資源物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)會(huì)所經(jīng)營(yíng)基地建設(shè)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

會(huì)所經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

會(huì)所經(jīng)營(yíng)會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類和模式【會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類】個(gè)性會(huì)所專業(yè)會(huì)所生活會(huì)所【會(huì)所經(jīng)營(yíng)的模式】會(huì)員制會(huì)所委托經(jīng)營(yíng)式會(huì)所獨(dú)立運(yùn)營(yíng)式會(huì)所加盟運(yùn)營(yíng)型會(huì)所【其他模式】7+1模式泛會(huì)所概念主題體驗(yàn)式會(huì)所聯(lián)合式會(huì)所外聯(lián)式會(huì)所會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類和模式【會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類】物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源中廣告經(jīng)營(yíng)的種類1．電梯廣告2．屋頂及外墻廣告3．廳堂廣告液晶顯示雜志架、廣告架壁掛廣告聲音媒體廣告物品展示物業(yè)資源中廣告經(jīng)營(yíng)的種類1．電梯廣告國(guó)內(nèi)中等城市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展課件4．停車場(chǎng)廣告停車場(chǎng)出口、入口處。停車場(chǎng)管理人員崗?fù)?。直接放置到地面的燈箱。噴涂在地面的文字及圖案。地下停車場(chǎng)的墻壁、天頂、立柱。在停車場(chǎng)懸掛氣球、燈箱等廣告載體。其他停車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備。停車場(chǎng)管理人員散發(fā)平面廣告。5．宣傳欄廣告6．企業(yè)形象展示廣告藝術(shù)雕塑形式花、草、樹、木形式傘類休閑椅戶外健身器材戶外垃圾桶7．社區(qū)路燈廣告8．公益性廣告指路牌或社區(qū)示意圖觸摸屏4．停車場(chǎng)廣告業(yè)主資源的經(jīng)營(yíng)業(yè)主資源的經(jīng)營(yíng)業(yè)主資源的分類【1】業(yè)主需求資源【2】業(yè)主財(cái)產(chǎn)資源業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源－－業(yè)主的物業(yè)。業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源－－汽車、家具、家電等。業(yè)主貨幣資源－－有價(jià)證券、有色金屬、銀行存款等?！?】業(yè)主無形資產(chǎn)資源業(yè)主知識(shí)資源業(yè)主社會(huì)關(guān)系資源業(yè)主資源的分類【1】業(yè)主需求資源業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源經(jīng)營(yíng)：

－－物業(yè)的租賃業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源經(jīng)營(yíng)：

－－物業(yè)的租賃物業(yè)租賃的分類（一）按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分：公房租賃；私房租賃（二）按房屋租賃期限劃分：定期租賃；自動(dòng)廷期租賃；意愿租賃；（三）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：毛租；凈租；百分比租金；（四）其他劃分方式物業(yè)租賃的分類（一）按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分：公房租賃；私房租物業(yè)租賃管理模式（一）包租轉(zhuǎn)租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式物業(yè)租賃管理模式業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng)1．需求階段2．處理階段“二手家電經(jīng)營(yíng)”、“二手汽車市場(chǎng)”、“書畫作品交易”、“古玩市場(chǎng)”，等等。業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng)1．需求階段業(yè)主貨幣資源的經(jīng)營(yíng)1．業(yè)主貨幣資源經(jīng)營(yíng)的原則1)不可違法經(jīng)營(yíng)，須在我國(guó)銀行、金融、證券等法律法規(guī)的范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，2)必須保證業(yè)主的資金安全。3)慎重進(jìn)行業(yè)主貨幣資源經(jīng)營(yíng)。4)避免選擇投機(jī)項(xiàng)目。2．業(yè)主貨幣經(jīng)營(yíng)的方法1)聯(lián)合成立投資實(shí)體與業(yè)主聯(lián)合成立投資實(shí)體，專業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目。2)吸引業(yè)主投資：物業(yè)管理企業(yè)尋找較好的商業(yè)項(xiàng)目，通過制訂可行性投資方案吸引業(yè)主投資。3)向業(yè)主融資通俗的說法是向業(yè)主貸款借錢。業(yè)主貨幣資源的經(jīng)營(yíng)1．業(yè)主貨幣資源經(jīng)營(yíng)的原則物業(yè)管理資本的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理資本的經(jīng)營(yíng)物業(yè)投資－物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理（）、設(shè)施管理（）、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（）、房地產(chǎn)組合投資管理（）的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)投資－物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象寫字樓：零售商業(yè)物業(yè)出租型別墅或公寓工業(yè)物業(yè)酒店休閑娛樂設(shè)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)管理型物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)綜合型物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次

1:物業(yè)管理2:設(shè)施管理3:房地產(chǎn)資產(chǎn)管理4:房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（寫字樓、商場(chǎng)）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（公寓）物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理層次管理關(guān)系圖:物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次房地產(chǎn)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理物業(yè)樹立自己的品牌－－－創(chuàng)新概念尋求廣闊發(fā)展空間

樹立自己的品牌－－－創(chuàng)新概念尋求廣闊發(fā)展空間

顧客對(duì)服務(wù)的價(jià)值觀

質(zhì)素客觀質(zhì)素感觀質(zhì)素透過市場(chǎng)推廣及廣告令顧客認(rèn)識(shí)或感受到公司的質(zhì)素保證。顧客對(duì)服務(wù)的價(jià)值觀

質(zhì)素

成本產(chǎn)品價(jià)格是企業(yè)間的主要競(jìng)爭(zhēng)手段之一。與顧客的關(guān)系優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和與顧客保持良好的關(guān)系，方能讓顧客樂于享用我們的服務(wù)；

成本情感與體驗(yàn)誰教你語言？！誰引導(dǎo)你的生活？！有感情的說服——“秀“出你的內(nèi)涵－－留下你的管理痕跡！情感與體驗(yàn)誰教你語言？！有感情的說服——“秀“出你的內(nèi)涵國(guó)內(nèi)中等城市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展課件品牌經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理服務(wù)，其品質(zhì)的好壞并不太容易取得客觀的衡量標(biāo)準(zhǔn)；

物業(yè)管理的品牌，是市場(chǎng)拓展的基礎(chǔ)。

要保持專業(yè)形象，物業(yè)管理公司盡可能少做廣告宣傳。市場(chǎng)推廣策略要花點(diǎn)心思，例如：舉辦推廣活動(dòng)，如環(huán)保、公益及社會(huì)事務(wù)。品牌經(jīng)營(yíng)承擔(dān)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任一是企業(yè)為構(gòu)建各個(gè)利益主體之間的和諧氛圍所要承擔(dān)的責(zé)任，這也可以說是企業(yè)內(nèi)的社會(huì)責(zé)任二是企業(yè)在外部要主動(dòng)承擔(dān)起與社會(huì)各利益相關(guān)者和自然環(huán)境之間和諧的義務(wù)。

承擔(dān)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任一是企業(yè)為構(gòu)建各個(gè)利益主體之間的和諧氛圍所創(chuàng)建“雇主名牌”雇主名牌主要是一種內(nèi)部名牌雇主名牌和產(chǎn)品名牌、服務(wù)名牌都是企業(yè)名牌的組成部分。

７個(gè)特征：以人力資源管理過程為載體、積極型的領(lǐng)導(dǎo)層、員工高度敬業(yè)、致力于員工發(fā)展、開放溝通型的企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)高于同行。

６項(xiàng)功能：吸引功能、團(tuán)結(jié)功能、激勵(lì)功能、適應(yīng)功能、帶動(dòng)功能、文化功能。

創(chuàng)建“雇主名牌”雇主名牌主要是一種內(nèi)部名牌中小物業(yè)公司生存之道中小物業(yè)公司生存之道物業(yè)管理的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”規(guī)?；?jīng)營(yíng)和兼并重組的興起管理面積的對(duì)外擴(kuò)張必然是物業(yè)管理企業(yè)追求的第一目標(biāo)。另一種擴(kuò)張方式表現(xiàn)為：a、專業(yè)技術(shù)的對(duì)外擴(kuò)張（如成立清潔、機(jī)電、消殺、專業(yè)公司等），實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)保障的同時(shí)，對(duì)外提供專業(yè)技術(shù)服務(wù)；b、提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓(xùn)等。物業(yè)管理的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”規(guī)?；?jīng)營(yíng)和兼并重組的興起高度社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化物業(yè)管理的到來（一）物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展（二）物業(yè)管理的股權(quán)化與市場(chǎng)化發(fā)展（三）物業(yè)管理的職能化與網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展高度社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化物業(yè)管理的到來另一種物業(yè)服務(wù)思路第一種模式：物業(yè)管理物業(yè)與居委會(huì)合署辦公，兩塊牌子一套班子。第二種模式：開發(fā)商管物業(yè)、居委會(huì)管社區(qū)。第三種模式：鼓勵(lì)和提倡街道興辦物業(yè)管理企業(yè)。另一種物業(yè)服務(wù)思路第一種模式：物業(yè)管理物業(yè)與居委會(huì)合署辦公，未盡之處請(qǐng)指正！未盡之處請(qǐng)指正！謝謝12月-2222:32:5822:3222:3212月-2212月-2222:3222:3222:32:5812月-2212月-2222:32:582022/12/1522:32:58謝謝12月-2221:52:4921:5221:5212演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！建設(shè)部全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)中心客座教授綜合開發(fā)研究院（中國(guó).深圳）地產(chǎn)與金融研究中心特邀研究員（）國(guó)際職業(yè)培訓(xùn)師香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)聯(lián)系會(huì)員趙云

.Y.（香港）歷思聯(lián)行深圳公司董事總經(jīng)理趙云

.Y.（香港）歷思聯(lián)行深圳公司我國(guó)中等城市

物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展我國(guó)中等城市

物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展本次演講主要結(jié)構(gòu)中等城市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題發(fā)展與方向－－服務(wù)、經(jīng)營(yíng)境外物業(yè)管理服務(wù)介紹與國(guó)內(nèi)環(huán)境比較本次演講主要結(jié)構(gòu)中等城市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題中等城市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題1、中小城市中的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模與面積小2、中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)專業(yè)人員數(shù)量較少3、中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)工資收入低及勞動(dòng)強(qiáng)度大4、中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)物管收費(fèi)低5、中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)收支不平衡中等城市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題1、中小城市中的物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模與基本情況中小城市的物業(yè)管理自1997年左右起步至今，正處于市場(chǎng)逐步形成、法規(guī)日益完善和從業(yè)行為不斷規(guī)范的階段。從新住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)到涉及范圍已逐步發(fā)展到商場(chǎng)寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū)，物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建設(shè)的合理延伸，已成為城市管理的重要組成部分。規(guī)模與基本情況中小城市的物業(yè)管理自1997年左右起步至今，正抽樣一抽樣指標(biāo)山東煙臺(tái)江蘇常州湖南株洲廣東汕頭物業(yè)企業(yè)數(shù)量(個(gè)）300120100172從業(yè)人員數(shù)量（名）1200015096100007000服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）1026599689400服務(wù)總面積（萬M2)4694500023952000物業(yè)服務(wù)覆蓋率70％60%67%55%抽樣一抽樣指標(biāo)山東煙臺(tái)江蘇常州湖南株洲廣東汕頭物業(yè)企業(yè)數(shù)量(企業(yè)管理規(guī)模及面積較小抽樣指標(biāo)山東煙臺(tái)江蘇常州湖南株洲廣東汕頭物業(yè)企業(yè)數(shù)量(個(gè)）300120100172從業(yè)人員數(shù)量（名）1200015096100007000服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）1026599689400服務(wù)總面積（萬M2)4694500023952000物業(yè)服務(wù)覆蓋率70％60%67%55%企業(yè)平均人數(shù)（名）4012610041企業(yè)平均服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）3.4256.892.32企業(yè)平均服務(wù)面積（萬M2)15.6541.6723.9511.62抽樣一數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析企業(yè)管理規(guī)模及面積較小抽樣指標(biāo)山東煙臺(tái)江蘇常州湖南株洲廣東汕后果預(yù)測(cè)：項(xiàng)目初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。中小城市物業(yè)常有項(xiàng)目分期開發(fā)現(xiàn)象，最初一段時(shí)間，由于前期投入較大，導(dǎo)致出現(xiàn)收入與支出嚴(yán)重不平衡的現(xiàn)象。一個(gè)地塊往往被人為分割成幾個(gè)小區(qū)，小區(qū)物業(yè)分散、出口過多，難以有效實(shí)施封閉式管理，從而增加了物業(yè)管理成本。后果預(yù)測(cè)：項(xiàng)目初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。中小城市物業(yè)常有項(xiàng)目分期開發(fā)現(xiàn)企業(yè)專業(yè)人員數(shù)量較少全市目前（注：2008年）已通過物業(yè)企業(yè)資質(zhì)年檢的企業(yè)共172家，其中會(huì)員企業(yè)150家，這次調(diào)查的136家，全市物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員共15096人。數(shù)據(jù)二：常州市物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查（摘錄）企業(yè)專業(yè)人員數(shù)量較少全市目前（注：2008年）已通過物業(yè)企業(yè)人員構(gòu)成人員構(gòu)成國(guó)內(nèi)中等城市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展課件按技術(shù)職稱(級(jí)別)分按技術(shù)職稱(級(jí)別)分工資收入低及勞動(dòng)強(qiáng)度大全市物管企業(yè)職工總平均收入11720.46元/人.年，僅為常州市社會(huì)平均工資22254元/人.年的52.67%。經(jīng)營(yíng)管理人員平均收入16601.12元/人.年，其中：企業(yè)高層管理人員25378.04元/人.年，管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)16067.24元/人.年，管理員(主管)12381.98元/人.年。管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)和管理員平均每周休息半天至一天，每天工作10小時(shí)以上。操作人員平均收入9936.64元/人.年，其中：工程維修工11797.68元/人.年，安全協(xié)管員10225.85元/人.年，車管員8902.2元/人.年，清潔工7192.94元/人.年，綠化工9157.7元/人.年。安全協(xié)管員和車管員每天工作12小時(shí)，且無節(jié)假日和加班工資，清潔工每人每天清掃范圍達(dá)7000—10000平方米。抽樣二：常州市物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查（摘錄）后果：…工資收入低及勞動(dòng)強(qiáng)度大全市物管企業(yè)職工總平均收入11720.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)低(一)普通住宅項(xiàng)目1、房改房：多層0.21元/月.平方米，高層0.76元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率62.28%。2、拆遷安置房：多層0.26元/月.平方米，高層0.33元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率47.63%。3、經(jīng)濟(jì)適用房：多層0.25元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率93.25%。(二)商品房住宅項(xiàng)目多層0.27元/月.平方米，高層0.54元/月.平方米，獨(dú)立式住宅1.21元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率74.98%。(三)辦公樓2.6元/月.平方米,物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率93.96%。(四)工業(yè)用房0.53元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率96.44%。(五)學(xué)校0.4元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率100%。(六)醫(yī)院0.1元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率90%。抽樣二數(shù)據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)低(一)普通住宅項(xiàng)目抽樣二數(shù)據(jù)企業(yè)收支不平衡（抽樣二數(shù)據(jù)）全市物管企業(yè)每年上繳稅收都在2000萬元以上，但是由于用工成本高，而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)率低，又缺乏政策扶持，效益普遍偏差。全市物管企業(yè)注冊(cè)資本共14372.5萬元，資產(chǎn)總計(jì)56254.92萬元，經(jīng)營(yíng)總收入27146.86萬元，經(jīng)營(yíng)成本19468.31萬元，營(yíng)業(yè)稅金及附加1646.17萬元，企業(yè)所得稅金566.2萬元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)600.07萬元，利潤(rùn)總額332.18萬元。全市136家物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額332.18萬元，平均每家企業(yè)的利潤(rùn)總額僅2.3萬。其中：贏利企業(yè)59家，占43.38%。利潤(rùn)總額50萬元以上的7家，占5.15%；10-50萬元的19家，占13.97%；10萬元以下的33家，占24.26%。虧損企業(yè)77家，占56.62%。虧損50萬元以上的6家，占4.41%；10-50萬元的32家，占23.53%；10萬元以下的39家，占28.68%。后果：…企業(yè)收支不平衡（抽樣二數(shù)據(jù)）全市物管企業(yè)每年上繳稅收都在20種種因素引發(fā)不良后果降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收取公共配套設(shè)施租金等途徑來彌補(bǔ)，擔(dān)負(fù)了巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，扭曲了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。因勞動(dòng)力成本和物價(jià)大幅度上升，按目前成本測(cè)算，在兩年內(nèi)投標(biāo)的項(xiàng)目企業(yè)已經(jīng)無利可圖，中標(biāo)的項(xiàng)目越多，企業(yè)越是無奈。物業(yè)企業(yè)參與物業(yè)招投標(biāo)的積極性降低，物業(yè)服務(wù)覆蓋率下降?！N種因素引發(fā)不良后果降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收取公共配套設(shè)施租金等途徑發(fā)展與方向怎樣做好服務(wù)鏈接：物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本－－物業(yè)管理服務(wù)的王者之道資源經(jīng)營(yíng)物業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基本功創(chuàng)新概念尋求廣闊發(fā)展空間－－如何樹立自己的品牌發(fā)展與方向怎樣做好服務(wù)鏈接：物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)怎樣做好服務(wù)中小物業(yè)管理公司最容易取得突破的途徑怎樣做好服務(wù)中小物業(yè)管理公司最容易取得突破的途徑誰是顧客？顧客是：上帝？！笨蛋？！顧客是老師！讓我們學(xué)習(xí)其消費(fèi)習(xí)慣和偏好，我們需要與顧客建立學(xué)習(xí)型關(guān)系，做到你比他更了解他自己。例：“家庭購(gòu)物代理公司”誰是顧客？顧客是：顧客是老師！期望獲得（反饋）不斷地使客戶保持長(zhǎng)期滿意什么是顧客滿意？在每一次互動(dòng)中發(fā)現(xiàn)并滿足客戶的一系列要求標(biāo)準(zhǔn)化個(gè)性化努力滿足最有價(jià)值的客戶期望獲得（反饋）什么是顧客滿意？在每一次互動(dòng)中發(fā)現(xiàn)并滿足經(jīng)營(yíng)節(jié)奏流程結(jié)構(gòu)服務(wù)要素物業(yè)服務(wù)要素經(jīng)營(yíng)節(jié)奏流程結(jié)構(gòu)服務(wù)物業(yè)服務(wù)要素物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置直線制直線職能制事業(yè)部制物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置直線制運(yùn)作公司：三大板塊

辦公室/管理部/服務(wù)部/品質(zhì)部/拓展部財(cái)務(wù)部工程部運(yùn)作公司：三大板塊

辦公室/管理部/服務(wù)部/品質(zhì)部/拓展部直線職能制企業(yè)架構(gòu)總經(jīng)理綜合管理部綜合管理部管理處管理處管理處直線職能制企業(yè)架構(gòu)總經(jīng)理綜合管理部綜合管理部管理處管理處管（管理處）兩大系統(tǒng)社區(qū)管理、安全管理設(shè)施、設(shè)備管理管理處主任（管理處）兩大系統(tǒng)社區(qū)管理、安全管理設(shè)施、設(shè)備管理管理處主任直線職能制的應(yīng)用案例物業(yè)管理公司物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)/信息管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)/協(xié)調(diào)調(diào)度財(cái)務(wù)室質(zhì)量控制室工程部設(shè)備運(yùn)行/消防管理節(jié)能降耗/工程維護(hù)綜合事務(wù)部行政事務(wù)人力資源/后勤采購(gòu)物業(yè)部物業(yè)巡視/社區(qū)文化環(huán)境工程治安與交通管理直線職能制的應(yīng)用案例物業(yè)管理公司物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心財(cái)務(wù)細(xì)節(jié)決定成敗——物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作流程細(xì)節(jié)決定成敗——物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作流程物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)早期介入階段入住啟動(dòng)階段日常運(yùn)作階段物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)早期介入階段前期物業(yè)管理服務(wù)(細(xì)節(jié)決定成?。?/p>

－－從使用者可持續(xù)發(fā)展參與規(guī)劃外部配套設(shè)施：道路、商業(yè)、活動(dòng)場(chǎng)所、垃圾處理等、能源：水、電、氣、備用、發(fā)展保安、消防：車場(chǎng)、住宅、設(shè)備人文環(huán)境：綠化布置/選種/高度/搭配、園林境觀策劃等建筑材料：外墻、公共場(chǎng)所材料易維護(hù)和更換科技運(yùn)用：智能化、循環(huán)應(yīng)用等前期物業(yè)管理服務(wù)(細(xì)節(jié)決定成?。?/p>

－－從使用者可持續(xù)發(fā)展參建筑的藝術(shù)使用的需求生活的藝術(shù)全方位的服務(wù)設(shè)計(jì)建筑的藝術(shù)使用的需求全方位的前期介入階段物業(yè)管理的早期介入檢討設(shè)計(jì)方案制定物業(yè)管理服務(wù)方案選聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)物業(yè)管理部門的成立機(jī)構(gòu)的設(shè)置/人員編制人員選聘/培訓(xùn)編制公共公約/守則；草擬工作細(xì)則；物業(yè)的驗(yàn)收與接管前期介入階段物業(yè)管理的早期介入業(yè)主守則主要內(nèi)容一、前言二、住戶手冊(cè)1、管理機(jī)構(gòu)及職能：2、管理費(fèi)3、清潔衛(wèi)生：4、安全：5、設(shè)施及維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任6、車輛與交通管理：7、應(yīng)急程序：8、其他業(yè)主守則主要內(nèi)容一、前言三、住戶守則1、業(yè)主資料2、樓宇外觀3、公共門窗4、樓宇結(jié)構(gòu)之保護(hù)5、公共設(shè)施6、業(yè)主交付費(fèi)用之責(zé)任7、材料、貨品之運(yùn)送8、二次裝修規(guī)例9、保險(xiǎn)10、管理與空調(diào)收費(fèi)11、公共地方之整潔12、垃圾之清運(yùn)13、大廈保安14、標(biāo)牌與指示牌15、兜售商品16、單元用途三、住戶守則9、保險(xiǎn)物業(yè)管理服務(wù)初步展示萬事開頭難良好的第一印象孔雀開屏物業(yè)管理服務(wù)初步展示萬事開頭難孔雀開屏（入?。﹩?dòng)階段業(yè)主入伙宣傳物業(yè)管理協(xié)助用戶入住（衛(wèi)生、協(xié)助搬遷、協(xié)調(diào)交通）搬遷期間的安全產(chǎn)權(quán)備案/檔案資料的建立裝修管理首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開和業(yè)主委員會(huì)的正式成立（入?。﹩?dòng)階段業(yè)主入伙案例：入?。飿I(yè)承接入住是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理承接相應(yīng)手續(xù)的過程。在我國(guó)香港和南方沿海城市，人們把“入住”又稱之為“入伙”。案例：入?。飿I(yè)承接入住是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理承國(guó)內(nèi)中等城市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展課件入住時(shí)間負(fù)責(zé)入住工作的人員及職責(zé)分工入住過程中使用的文件和表格入住手續(xù)辦理和程序注意事項(xiàng)及其它情況入住工作計(jì)劃入住時(shí)間入住工作計(jì)劃案例：裝修管理工作流程案例：裝修管理工作流程國(guó)內(nèi)中等城市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展課件``國(guó)內(nèi)中等城市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展課件施工期間的管理時(shí)間管理標(biāo)識(shí)管理人員管理項(xiàng)目管理材料管理施工期間的管理時(shí)間管理標(biāo)識(shí)管理人員管理項(xiàng)目管理材料管理日常運(yùn)作階段日常管理/維護(hù)（房屋管理、設(shè)施管理等）綜合服務(wù)（安全、環(huán)境、便民服務(wù)等）配套設(shè)施的完善系統(tǒng)的協(xié)調(diào)（內(nèi)/外）

日常運(yùn)作階段服務(wù)的關(guān)鍵發(fā)揮正常功能提供環(huán)境1資產(chǎn)有效營(yíng)運(yùn)保值增值234服務(wù)的關(guān)鍵發(fā)揮正常功能提供1資產(chǎn)有效營(yíng)運(yùn)保值234物業(yè)服務(wù)的設(shè)計(jì)有效的物業(yè)營(yíng)運(yùn)（使用、經(jīng)營(yíng)）服務(wù)合適的消費(fèi)型服務(wù)與外部環(huán)境呼應(yīng)的服務(wù)定位物業(yè)服務(wù)的設(shè)計(jì)有效的物業(yè)營(yíng)運(yùn)（使用、經(jīng)營(yíng)）服務(wù)合適的消費(fèi)型服成就物業(yè)事業(yè)的王者之道韓信？！蕭何！成就物業(yè)事業(yè)的王者之道韓信？！降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本

成本費(fèi)用管理的關(guān)鍵點(diǎn)降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本

成本費(fèi)用管理的關(guān)鍵點(diǎn)人工費(fèi)用的控制簡(jiǎn)約、有效的架構(gòu)和程序—降低事務(wù)處理成本恰當(dāng)數(shù)量的員工配置—不足造成加班費(fèi)增加穩(wěn)定而有素質(zhì)的工作團(tuán)隊(duì)—避免昂貴的訓(xùn)練成本（流動(dòng)、無用功）有效的激勵(lì)機(jī)制—工作績(jī)效的保障人工費(fèi)用的控制網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的人力資源管理物業(yè)管理服務(wù)新人力資源體系建立鏈接：網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的人力資源管理物業(yè)管理服務(wù)新人力資源體系建立鏈接：影響物業(yè)管理服務(wù)人力資源體系的因素影響物業(yè)管理服務(wù)人力資源體系的因素業(yè)主需求的變化在60至70年代，消費(fèi)者最關(guān)心價(jià)錢是否便宜。今日，當(dāng)時(shí)的小朋友現(xiàn)已成為一家之主，重視包裝及品牌。我們的小朋友已變成一家之主，著重科技資……帶來的全球性消費(fèi)。業(yè)主需求的變化在60至70年代，消費(fèi)者最關(guān)心價(jià)錢是否便宜。都市人生活節(jié)奏急促，沒有時(shí)間看長(zhǎng)篇大論的通告。時(shí)間對(duì)上班一族十分重要，在處理管理問題時(shí)，要以最方便及最短時(shí)間解決問題。設(shè)立一些現(xiàn)代的溝通渠道。生活方式的改變都市人生活節(jié)奏急促，沒有時(shí)間看長(zhǎng)篇大論的通告。生活方式的改變物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)劇烈，服務(wù)概念層出不窮包羅萬象主義錯(cuò)誤的概念的誤導(dǎo)。故此，物業(yè)管理服務(wù)若不能與時(shí)并進(jìn)及準(zhǔn)確、滿足顧客的要求，便容易被對(duì)手擊敗。竟?fàn)帉?duì)手的威脅物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)劇烈，服務(wù)概念層出不窮竟?fàn)帉?duì)手的威脅勞動(dòng)力市場(chǎng)化帶來的沖擊低端一般雇員便捷的市場(chǎng)化流動(dòng)迫使企業(yè)要考慮在人力資源管理上有所創(chuàng)新。高端物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)人才供應(yīng)不足，而人才需求卻不斷增加，企業(yè)間高級(jí)管理人才的競(jìng)爭(zhēng)將在漸顯白熱化。收費(fèi)價(jià)格與服務(wù)成本的不對(duì)稱勞動(dòng)力市場(chǎng)化帶來的沖擊低端國(guó)家勞動(dòng)政策的改變第十屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議于2007年6月29日通過的《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》，2008年1月1日起生效施行。

中長(zhǎng)期合同成為勞資雙方的首選?！秳趧?dòng)合同法》施行后，單位用人趨于理性，更加注重員工的考察、培養(yǎng)和員工隊(duì)伍的穩(wěn)定，這個(gè)過程需要三至五年時(shí)間。因此，一些企業(yè)第一次與員工簽訂合同，往往會(huì)選擇3年的合同期。通過3年的時(shí)間，選擇適合企業(yè)發(fā)展的員工，為第二次的固定合同和以后的無固定期限合同打好基礎(chǔ)。人力成本的提高(約30%)國(guó)家勞動(dòng)政策的改變第十屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議于200工作場(chǎng)所的改變跨地域的工作場(chǎng)所，通過網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作的組織團(tuán)隊(duì)，工作組，資源利用，互相學(xué)習(xí)的組織知識(shí)資產(chǎn)，人員資產(chǎn)管理共享服務(wù)中心，戰(zhàn)略性利用外部資源數(shù)據(jù)，信息和知識(shí)的區(qū)別，知識(shí)管理工作場(chǎng)所的改變跨地域的工作場(chǎng)所，通過網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作的組織員工結(jié)構(gòu)缺勤人員流動(dòng)組織結(jié)構(gòu)招聘人員配置薪酬培訓(xùn)資格物業(yè)管理服務(wù)人力資源體系員工結(jié)構(gòu)缺勤人員流動(dòng)組織結(jié)構(gòu)招聘人員配置薪酬培訓(xùn)資格物業(yè)管理基礎(chǔ)的人力資源體系A(chǔ)、確定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格招聘

B、量才適用，合理配置

C、規(guī)范管理，分層實(shí)施

D、素質(zhì)評(píng)價(jià)，績(jī)效考核

E、激勵(lì)驅(qū)動(dòng)，留住人才基礎(chǔ)的人力資源體系A(chǔ)、確定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格招聘

從T型到Z型人才培養(yǎng)綜合知識(shí)與混合技能專業(yè)技能深度核心職業(yè)能力學(xué)習(xí)能力、溝通合作、解決思維技術(shù)能力、領(lǐng)導(dǎo)能力、自我管理從T型到Z型人才培養(yǎng)綜合知識(shí)與混合技能專業(yè)核心職業(yè)能力學(xué)習(xí)能人力資源體系－－培訓(xùn)類型入職引導(dǎo)入職培訓(xùn)調(diào)職培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)專題培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)外送培訓(xùn)培訓(xùn)的類型不限于此人力資源體系－－培訓(xùn)類型入職引導(dǎo)在職培訓(xùn)培訓(xùn)的類型不限于此常規(guī)的人力資源體系－－員工薪酬管理（一）確定薪酬管理目標(biāo)（二）選擇薪酬政策（三）制訂薪酬計(jì)劃（四）調(diào)整薪酬結(jié)構(gòu)（五）實(shí)施和修正薪酬體系常規(guī)的人力資源體系－－員工薪酬管理常規(guī)的人力資源體系－－員工績(jī)效評(píng)估發(fā)展系統(tǒng)獎(jiǎng)酬系統(tǒng)常規(guī)的人力資源體系－－員工績(jī)效評(píng)估發(fā)展獎(jiǎng)酬物業(yè)管理服務(wù)人力資源的優(yōu)化創(chuàng)新物業(yè)管理服務(wù)人力資源的優(yōu)化創(chuàng)新從崗位管理到項(xiàng)目目標(biāo)管理從崗位管理到項(xiàng)目目標(biāo)管理知識(shí)的傳播才是力量知識(shí)管理轉(zhuǎn)化個(gè)人知識(shí)為組織知識(shí)有效地連接“知道者”和“需要知道者”認(rèn)知員工的綜合技能，經(jīng)驗(yàn)和專長(zhǎng)；及時(shí)地為合適的人提供所需的知識(shí)轉(zhuǎn)化個(gè)人知識(shí)為組織知識(shí)確保知識(shí)為每個(gè)人運(yùn)用創(chuàng)造一個(gè)不斷學(xué)習(xí)的企業(yè)（學(xué)習(xí)型組織）：一個(gè)能不斷獲取，發(fā)展和積累知識(shí)以增加人力資源服務(wù)價(jià)值的企業(yè)。知識(shí)的傳播才是力量知識(shí)管理轉(zhuǎn)化個(gè)人知識(shí)為組織知識(shí)有效地連接“創(chuàng)建“雇主名牌”雇主名牌主要是一種內(nèi)部名牌雇主名牌和產(chǎn)品名牌、服務(wù)名牌都是企業(yè)名牌的組成部分。

７個(gè)特征：以人力資源管理過程為載體、積極型的領(lǐng)導(dǎo)層、員工高度敬業(yè)、致力于員工發(fā)展、開放溝通型的企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)高于同行。

６項(xiàng)功能：吸引功能、團(tuán)結(jié)功能、激勵(lì)功能、適應(yīng)功能、帶動(dòng)功能、文化功能。

創(chuàng)建“雇主名牌”雇主名牌主要是一種內(nèi)部名牌人力資源管理與網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合：在線人力資源管理顧客關(guān)系員工關(guān)系外部網(wǎng)供應(yīng)商分銷商—合作伙伴關(guān)系人力資源管理與網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合：在線人力資源管理顧客關(guān)系系統(tǒng)與人力資源管理的結(jié)合公司內(nèi)部網(wǎng)的規(guī)劃（系統(tǒng)與工作流）無紙辦公室規(guī)章與制度的宣傳，查詢各部門的任務(wù)，主管介紹，新人介紹，總經(jīng)理的話等公告欄與討論欄的使用公文處理流程工作報(bào)告的處理在線報(bào)表體系在線查詢與更新在線薪酬福利申請(qǐng)內(nèi)部征才系統(tǒng)與人力資源管理的結(jié)合公司內(nèi)部網(wǎng)的規(guī)劃（系統(tǒng)與工作流）無紙人力資源服務(wù)的演化：從優(yōu)化到創(chuàng)新企業(yè)的戰(zhàn)略家員工的支持者改變的代理者企業(yè)的顧問卓越績(jī)效中心事務(wù)處理中心公司業(yè)務(wù)伙伴事務(wù)處理招聘與上崗培訓(xùn)與開發(fā)總體報(bào)酬績(jī)效評(píng)價(jià)創(chuàng)新優(yōu)化人力資源服務(wù)的演化：從優(yōu)化到創(chuàng)新企業(yè)的戰(zhàn)略家卓越績(jī)效中心事務(wù)直接費(fèi)用的控制采購(gòu)程序的控制—物資提供鏈的控制材料耗用的控制—維修工程的控制勞動(dòng)資料的控制—工具、設(shè)備的利用率能源消耗的控制—設(shè)施、設(shè)備的改造直接費(fèi)用的控制采購(gòu)程序的控制設(shè)施、設(shè)備的改造公共照明設(shè)施改造（案例）公共用水的節(jié)約方式（案例）電梯運(yùn)行改造（案例）空調(diào)設(shè)備改造（案例）設(shè)施、設(shè)備的改造公共照明設(shè)施改造（案例）資源經(jīng)營(yíng)物業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)服務(wù)不是管理物業(yè)服務(wù)所要的經(jīng)費(fèi)－－都是業(yè)主出的？！服務(wù)－－服務(wù)業(yè)主－－服務(wù)業(yè)主的需求業(yè)主的需求包括：既要馬兒跑，又要馬兒不吃草紅警游戲－－贏的秘訣？資源經(jīng)營(yíng)物業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)服務(wù)不是管理物業(yè)紅警游戲－－物業(yè)服務(wù)的資源經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)管理資本組合經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)文化資源經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)（拓展）經(jīng)營(yíng)企業(yè)資源經(jīng)營(yíng)物業(yè)服務(wù)的資源經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)資本組合物業(yè)資源業(yè)主資源文化資源市場(chǎng)企物業(yè)管理企業(yè)的資源1．管理技術(shù)資源2．品牌資源3．人力資源4．自有設(shè)施設(shè)備資源5．資料類資源6．信息類資源7．社會(huì)關(guān)系類資源物業(yè)管理企業(yè)的資源1．管理技術(shù)資源物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)會(huì)所經(jīng)營(yíng)基地建設(shè)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

會(huì)所經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

會(huì)所經(jīng)營(yíng)會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類和模式【會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類】個(gè)性會(huì)所專業(yè)會(huì)所生活會(huì)所【會(huì)所經(jīng)營(yíng)的模式】會(huì)員制會(huì)所委托經(jīng)營(yíng)式會(huì)所獨(dú)立運(yùn)營(yíng)式會(huì)所加盟運(yùn)營(yíng)型會(huì)所【其他模式】7+1模式泛會(huì)所概念主題體驗(yàn)式會(huì)所聯(lián)合式會(huì)所外聯(lián)式會(huì)所會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類和模式【會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類】物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源中廣告經(jīng)營(yíng)的種類1．電梯廣告2．屋頂及外墻廣告3．廳堂廣告液晶顯示雜志架、廣告架壁掛廣告聲音媒體廣告物品展示物業(yè)資源中廣告經(jīng)營(yíng)的種類1．電梯廣告國(guó)內(nèi)中等城市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展課件4．停車場(chǎng)廣告停車場(chǎng)出口、入口處。停車場(chǎng)管理人員崗?fù)ぁＶ苯臃胖玫降孛娴臒粝?。噴涂在地面的文字及圖案。地下停車場(chǎng)的墻壁、天頂、立柱。在停車場(chǎng)懸掛氣球、燈箱等廣告載體。其他停車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備。停車場(chǎng)管理人員散發(fā)平面廣告。5．宣傳欄廣告6．企業(yè)形象展示廣告藝術(shù)雕塑形式花、草、樹、木形式傘類休閑椅戶外健身器材戶外垃圾桶7．社區(qū)路燈廣告8．公益性廣告指路牌或社區(qū)示意圖觸摸屏4．停車場(chǎng)廣告業(yè)主資源的經(jīng)營(yíng)業(yè)主資源的經(jīng)營(yíng)業(yè)主資源的分類【1】業(yè)主需求資源【2】業(yè)主財(cái)產(chǎn)資源業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源－－業(yè)主的物業(yè)。業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源－－汽車、家具、家電等。業(yè)主貨幣資源－－有價(jià)證券、有色金屬、銀行存款等?！?】業(yè)主無形資產(chǎn)資源業(yè)主知識(shí)資源業(yè)主社會(huì)關(guān)系資源業(yè)主資源的分類【1】業(yè)主需求資源業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源經(jīng)營(yíng)：

－－物業(yè)的租賃業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源經(jīng)營(yíng)：

－－物業(yè)的租賃物業(yè)租賃的分類（一）按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分：公房租賃；私房租賃（二）按房屋租賃期限劃分：定期租賃；自動(dòng)