房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)資料2

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)提綱：一、什么是房地產(chǎn)？！二、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語四、戶型賞析三、房地產(chǎn)特征及類型分析一、什么是房地產(chǎn)什么叫房地產(chǎn)？它有什么樣的特征和類型？以及與建筑業(yè)和地產(chǎn)的區(qū)別是什么？（一）、房地產(chǎn)的概念1、房地產(chǎn)的含義:房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：A、土地B、建筑物及地上附著物C、房地產(chǎn)物權(quán)(注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。)（二）、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自然特征A、位置的固定性B、使用的耐久性C、資源的有限性D、物業(yè)的差異性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征A、生產(chǎn)周期長B、資金密集性C、相互影響性D、易受政策限制性E、房地產(chǎn)的增值性（三）、房地產(chǎn)的類型按用途劃分：A、居住房地產(chǎn)B、商業(yè)房地產(chǎn)C、旅游房地產(chǎn)D、工業(yè)房地產(chǎn)E、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)F、特殊目的的房地產(chǎn)

（四）、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。（五）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。（六）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的聯(lián)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：A、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；B、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；C、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。（七）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的差異房產(chǎn)與地產(chǎn)在空間范圍、價格構(gòu)成及屬性上又存在著差異：A、二者屬性不同；B、二者增值規(guī)律不同；C、權(quán)屬性質(zhì)不同D、二者價格構(gòu)成不同；二、房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)術(shù)語語當(dāng)然是對于于專業(yè)術(shù)語語的理解?。。。∧鞘紫日J(rèn)識識一些簡單單必要的術(shù)術(shù)語（一）城市市規(guī)劃常用用術(shù)語用地紅線經(jīng)城市規(guī)劃劃行政主管管部門批準(zhǔn)準(zhǔn)的建設(shè)用用地范圍的的界線。。道路紅線規(guī)劃的城市市道路路幅幅的邊界線線。建筑紅線城市道路兩兩側(cè)控制沿沿街建筑物物（如外墻墻、臺階等等）靠臨街街面的界線線。又稱建建筑控制線線。城市綠線是指城市各各類綠地范范圍的控制制線。紅線圖又叫“宗地地圖”，是是按一定比比例尺制作作的用以標(biāo)標(biāo)示一宗地地的用地位位置、界線線和面積的的地形平面面圖。它由由市政府土土地管理部部門頒發(fā)給給土地使用用權(quán)受讓者者，受讓者者只能在紅紅線范圍內(nèi)內(nèi)施工建房房。土地開發(fā)指將“生地地”（不具具備使用條條件的土地地）開發(fā)成成可供使用用的土地土地類型：：按其使用性性質(zhì)劃分為為：居住、、商業(yè)、工工業(yè)、倉庫庫、綜合用用地、公共共設(shè)施及自自由集資、、微利房用用地?；炷粒河伤啵ㄆ鹌鹉z凝作用用）、石子子、砂和水水合成的人人造石材，，混凝土縮縮寫為“砼砼”。三通一平：：指水通、電電通、路通通及場地平平整七通一平：：指水通、電電通、路通通、排水通通、排污通通、通訊通通、煤氣通通及場地平平整。（二）城市市規(guī)劃常用用術(shù)語房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)：產(chǎn)權(quán)人對房房屋的所有有權(quán)和對該該房屋所占占用土地的的使用權(quán)。。具體內(nèi)容容是產(chǎn)權(quán)人人對房地產(chǎn)產(chǎn)的占有、、使用、收收益和依法法處分的權(quán)權(quán)利。土地使用權(quán)權(quán)：指土地使用用權(quán)擁有者者對土地使使用的權(quán)限限，包括開開發(fā)權(quán)、收收益權(quán)、處處置權(quán)。政政府以拍賣賣、招標(biāo)、、協(xié)議的方方式，將國國有土地使使用權(quán)在一一定年限內(nèi)內(nèi)出讓給土土地使用者者。土地使使用權(quán)期滿滿后，如該該土地用途途符合當(dāng)時時城市規(guī)劃劃要求的，，土地使用用者可申請請續(xù)用，經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)補(bǔ)清地價后后可以繼續(xù)續(xù)使用。預(yù)售樓花：：即預(yù)售樓宇宇。房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營者獲獲得了建設(shè)設(shè)土地，按按政府批準(zhǔn)準(zhǔn)建筑施工工圖施工，，且投入開開發(fā)資金已已達(dá)到投資資總額的25%（用地價款款除外），，便可向市市房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處處申請和辦辦理樓宇預(yù)預(yù)售登記，，經(jīng)批準(zhǔn)后后方可預(yù)售售。預(yù)售許可證證：按規(guī)定房屋屋未建好之之前出售均均要辦理此此證，發(fā)展展商將有關(guān)關(guān)資料送到到國土局申申請，批準(zhǔn)準(zhǔn)后可預(yù)售售樓花。房地產(chǎn)證：：是房屋土地地所有權(quán)屬屬二合為一一的憑證，，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬的法法律憑證。。房屋銷售面面積：房屋按套（（單元）出出售時，房房屋銷售面面積為該套套（單元））的建筑面面積，即為為該套（單單元）的使使用面積與與該套（單單元）應(yīng)分分?jǐn)偟墓糜媒ㄖ娣e積之和。房地產(chǎn)評估估：即房地產(chǎn)估估價師根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)的的有關(guān)信息息、數(shù)據(jù)選選擇合適的的評估辦法法，按照一一定的評估估程序，最最后確定物物業(yè)的價格格和價值的的過程。（三）城市市規(guī)劃常用用術(shù)語商品房：指發(fā)展商以以市場地價價取得土地地使用權(quán)進(jìn)進(jìn)行開發(fā)建建設(shè)并經(jīng)國國土局批準(zhǔn)準(zhǔn)在市場流流通的房地地產(chǎn)，它是是可領(lǐng)獨(dú)立立房產(chǎn)證并并可轉(zhuǎn)讓、、出租、繼繼承、抵押押贈與及交交換的房地地產(chǎn)。別墅：一般分為獨(dú)獨(dú)立別墅、、疊加（別別墅共四層層、一梯一一戶、共兩兩套）、雙雙拼（別墅墅共兩層、、一梯兩戶戶、共兩套套）、聯(lián)體體別墅（建建筑共兩層層、由三套套以上的別別墅相連））四種。公寓：除日照要求均均滿足《住宅建筑設(shè)計計規(guī)范》其他強(qiáng)制性內(nèi)內(nèi)容的一類特特殊的生活單單元綜合樓：由兩種及兩種種以上用途的的樓層組成的的公共建筑裙房：與高層建筑相相連的建筑高高度不超過24米的附屬建筑筑地下室：房間地平面低低于室外平面面的高度超過過該房間凈高高的1/2者為地下室半地下室：房間地平面低低于室外地平平面的高度超超過該房間凈凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室室設(shè)備層：建筑物中專為為設(shè)置暖通、、空調(diào)、給水水排水和配變變電等的設(shè)備備和管道且供供人員進(jìn)入操操作的空間層層避難層：建筑高度超過過100米的高層建筑筑，為消防安安全專門設(shè)置置的供人們疏疏散避難的樓樓層架空層：僅有結(jié)構(gòu)支撐撐而無外圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞敞空間層（四）城市規(guī)規(guī)劃常用術(shù)語語容積率：一定地塊內(nèi)，，總建筑面積積與建筑用地地面積的比值值?？傉嫉孛娣e經(jīng)城市規(guī)劃行行政主管部門門劃定的用地地范圍內(nèi)的土土地面積。建設(shè)用地面積積（凈用地面面積）經(jīng)城市規(guī)劃行行政主管部門門劃定的建設(shè)設(shè)用地范圍內(nèi)內(nèi)的土地面積積?？偨ㄖ娣e指在建設(shè)用地地范圍內(nèi)住宅宅、公共建筑筑、人防地下下室面積的總總和，它包括括計入容積率率面積和不計計入容積率面面積。建筑覆蓋率（（建筑密度））建設(shè)用地范圍圍內(nèi)所有建筑筑物基底面積積之和與建設(shè)設(shè)用地面積的的比率綠化率：建設(shè)用地范圍圍內(nèi)所有綠地地面積之和與與建設(shè)用地面面積之比率。。綠地面積的的計算不包括括屋頂、天臺臺和垂直綠化化。層高層高是指住宅宅高度以“層”為單位計量，，每一層的高高度國家在設(shè)設(shè)計上有要求求，這個高度度就叫層高。。它通常包括括下層地板面面或樓板面到到上層樓板面面之間的距離離。凈高凈高是指層高高減去樓板厚厚度的凈剩值值。住宅間距二棟住宅間距距（外墻皮與與外墻皮）與與前面（一般般指南面）住住宅高度的比比值。（五）城市規(guī)規(guī)劃常用術(shù)語語層高層高是指住宅宅高度以“層”為單位計量，，每一層的高高度國家在設(shè)設(shè)計上有要求求，這個高度度就叫層高。。它通常包括括下層地板面面或樓板面到到上層樓板面面之間的距離離。凈高凈高是指層高高減去樓板厚厚度的凈剩值值。住宅間距二棟住宅間距距（外墻皮與與外墻皮）與與前面（一般般指南面）住住宅高度的比比值。戶型：住宅中按臥室室、廳、衛(wèi)生生間的數(shù)量多多少進(jìn)行劃分分的簡化名稱稱。朝向：房屋整體所朝朝的方向，多多指客廳所朝朝的方向。根根據(jù)成都常年年的日照及風(fēng)風(fēng)向，成都房房屋最佳朝向向應(yīng)該是南偏偏東45度－南偏西15度。開間：是指房間的面面寬尺寸。一一般客廳開開間4.5m時才是沙發(fā)和和電視機(jī)之間間擺放的合理理距離。進(jìn)深:是指房間的長長度尺寸，進(jìn)進(jìn)深一般比開開間大。異形柱：是指柱的截面面高度與寬度度的比值在2-4,相對于正方形形與矩形柱而而言是異形的的柱子，其柱柱間填充墻與與柱體同厚，，室內(nèi)不出現(xiàn)現(xiàn)柱楞便于使使用。凸窗（飄窗））：離地約40——50公分，凸出墻墻面約40——60公分的窗戶，，有利于增加加室內(nèi)使用空空間，有較好好的裝飾效果果和使用功能能。（六）城市規(guī)規(guī)劃常用術(shù)語語⑴按建筑物使使用性質(zhì)分類類：居住建筑、公公共建筑、工工業(yè)建筑、農(nóng)農(nóng)業(yè)建筑⑵按建筑物層層數(shù)或總高度度分類：住宅按層數(shù)分分：低層住宅（1—3層）、多層住住宅（4—6層）、中高層層住宅（7—9層）和高層住住宅（10層以上）公共建筑及綜綜合建筑，總總高度超過24M的為高層，但但不包括總高高度超過24M的單層建筑建建筑總高度度超過100MR，不論是住宅宅還是公共建建筑、綜合性性建筑，均稱稱為超高層建筑。⑶按建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)分類磚木結(jié)構(gòu)建筑筑磚混結(jié)構(gòu)建筑筑鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)建筑：框框架結(jié)構(gòu)、框框架剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)，剪力墻墻結(jié)構(gòu)、簡體體結(jié)構(gòu)、框架架簡體結(jié)構(gòu)和和筒中筒等。。三、房地產(chǎn)特特征及類型分分析它有什么樣的的特征和類型型？板式、塔式、、蝶式、退臺臺式、（一）知道建建筑形態(tài)有幾幾種？板式建筑：指建筑平面外外廓基本成矩矩形，其長邊邊與短邊之比比大于或等于于2的建筑，并且且短邊長度小小于或等于16米。板樓四大優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：①南北通透透，便于采光光通風(fēng)②板樓均好好性強(qiáng)③管理成本本不高④面積使用用率很高板樓的兩項(xiàng)缺缺點(diǎn)：①建筑密度度低，房價高高②戶型格局局不宜改造塔式高層：住宅是指以共共用樓梯、電電梯為核心，，布置多套住住房的高層住住宅。塔樓的三大優(yōu)優(yōu)勢：①節(jié)約土地地資源，房價價較低②空間結(jié)構(gòu)構(gòu)靈活，宜于于改造③結(jié)構(gòu)強(qiáng)度度高，抗震性性好塔樓的兩項(xiàng)缺缺點(diǎn)：①均好性差，，居住密度高高②面積使用率率不高，存在在灰色空間蝶式高層：準(zhǔn)確地講蝶式式住宅應(yīng)被稱稱為改良型的的塔樓，因其其橫斷面形狀狀像蝴蝶而得得名。新派蝶式住宅宅的三大優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：①很好地解解決了通風(fēng)和和采光的問題題。②減小公共共面積。③戶型方正正。蝶式建筑也有有自身的不足足：①抗震性差差；②建筑成本本較高；③位于蝶頭頭位置的房間間無法做到南南北通風(fēng)，而而位于蝶翅位位置的南向房房間受蝶頭位位置的影響，，采光和私密密性會受到一一定的影響。。退臺式花園洋洋房：是家家戶戶都都有大型的空空中花園的露露臺的.層層退臺,露臺頂上是沒沒有遮掩,上可看天,下可看地,是針對特定少少數(shù)階層,采用西方的建建筑形式和新新的工程技術(shù)術(shù),新型建筑材料料開發(fā)出來的的具有稀缺性性的高利潤產(chǎn)產(chǎn)品,相當(dāng)于目前地地產(chǎn)市場中的的獨(dú)棟別墅.行列式、圍合合式、點(diǎn)陣式式、混合式（二）、知道道建筑布局有有幾種？1、行列式布局：住宅樓之間間呈平行排列列，多為南北北向重復(fù)排列列，使每戶都都有最佳的朝朝向。南方住住宅多為此布布局，以避免免西曬。2、圍合式布局：就是將多棟棟住宅樓布置置形成一個圍圍合的空間，，造就一個盡盡可能大的中中庭廣場，類類似于北京傳傳統(tǒng)的四合院院布局。圍合合式布局又分分為全圍合（（四面圍合））和半圍合（（三面圍合））兩種形式。。3、點(diǎn)陣式：自由布局，，房屋采光、、景觀、通風(fēng)風(fēng)好，多用于于別墅。4、混合式：由兩種或者者以上的不同同布置方式。。平層、錯層、、復(fù)式、躍層層式、LOFT、（三）知道建建筑結(jié)構(gòu)有幾幾種？1、平層：一個單位內(nèi)僅僅有一個平層層，所有標(biāo)高高均相同（廚廚房、衛(wèi)生間間、陽臺除外外）2、錯層：一個單位內(nèi)有有2個或多個不同同標(biāo)高的地面面，高差約為為300MM———600MM。3、復(fù)式：一個單位有上上下兩層，各各種功能用層層分層布置，，通過室內(nèi)獨(dú)獨(dú)立樓梯相連連。優(yōu)點(diǎn)：功功能布局明確確，各功能干干擾少。缺點(diǎn)點(diǎn)：樓梯浪費(fèi)費(fèi)一定面積。。4、躍層式：與復(fù)式基本相相同，一般上上層層高要低低于下層，多多位于頂層，，帶露臺。5、LOFT：LOFT，字面意義是是倉庫、閣樓樓的意思，但但這個詞在二二十世紀(jì)后期期逐漸時髦而而且演化成為為一種時尚的的居住與生活活方式時，其其內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這這個詞匯的最最初涵義。LOFT的定義要素主主要包括：高高大而開敞的的空間，上下下雙層的復(fù)式式結(jié)構(gòu)，類似似戲劇舞臺效效果的樓梯和和橫梁；流動動性，戶型內(nèi)內(nèi)無障礙；透透明性，減少少私密程度；；開放性，戶戶型間全方位位組合；藝術(shù)術(shù)性，通常是是業(yè)主自行決決定所有風(fēng)格格和格局。有有一種“我的的空間，我做做主”的感覺覺。復(fù)式錯層躍式躍復(fù)式ＬＯＦＴ歐陸風(fēng)格、歐歐美風(fēng)格、地地中海式風(fēng)格格、澳洲風(fēng)格格、非洲風(fēng)格格、拉丁美洲洲風(fēng)格等（四）知道建建筑風(fēng)格有幾幾種？1、法國風(fēng)格：典典雅、貴族特征：?布局上突出軸軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華華舒適的居住住空間。?外觀裝飾得豪豪華、繁雜，畫龍點(diǎn)睛立面（一一層或多層））通常為一排有氣度度的柱廊搭配配寶瓶欄桿設(shè)計。?細(xì)節(jié)處理上運(yùn)運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，，制作工藝精精細(xì)考究。墻面、窗窗戶、窗頂和和屋檐等處有精細(xì)的的雕花裝飾，，盡顯豪華氣勢。?常用八角窗設(shè)設(shè)計等裝飾品品使建筑外觀更為生生動。2、英國風(fēng)格：比比例和諧、典典雅特征：?英國位于歐洲洲北部，由于于地理氣候的的影響，住宅宅的坡屋頂坡度較較陡。?主要建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)墻體為混凝凝土砌塊，屋屋頂為木構(gòu)架架，外墻材料多為紅磚石石材及涂料等等，屋頂以石石板瓦為主。。?由于英國土地地資源的限制制，它的住宅宅之間的密度度也很高，閣樓的空間大大多被利用，，一般別墅為為2.5層。?正立面常有古古典門廊；廊檐下有長方方形團(tuán)排列，，屋檐上有齒飾；?窗戶上下成對對，分割成許許多小網(wǎng)格（（9到12個），通常窗窗戶也是5列，為中央對對稱，窗戶的的尺寸一般都都比較小，以以節(jié)省能源。；?大門常有長方方形雕花組成成排列圖案，，門梁上有豎豎向排列的長方形花紋。。3、意大利風(fēng)格：：貴氣、奢華華特征：?四方形塔樓，，低坡度四坡屋頂，多半半是兩到三層；?細(xì)長的窗戶配配以拱形裝飾上楣（倒U字型）；?寬長的屋檐下下均等排列裝飾托座；?大門上有許多多雕花，門框的雕刻也盡盡顯繁雜。4、德國風(fēng)格：簡簡潔、大氣特征：?一、是外形簡練、、現(xiàn)代，充滿滿活力，色彩彩大膽而時尚尚，屬于現(xiàn)代簡簡約派。如柏柏林愛樂整體體灰色金屬質(zhì)質(zhì)感的立面上上，點(diǎn)綴有橘橘紅與黑色組組成的窗戶，，萬科青青的的外立面五彩彩斑斕；?二、是功能講求實(shí)實(shí)用，任何認(rèn)為是是多余的裝飾飾都幾乎被摒摒棄，如北京京印象的起居居室采用德國國最具代表性性的開窗設(shè)計計——“方窗＋豎條窗窗”，加大了了墻面，便于于家具的擺放放，還十分保保溫，豎條窗窗是為了增加加采光，可以以像門似的開開啟，室內(nèi)外外自然融合，，半人高的護(hù)護(hù)欄提高了安安全性，從外外立面看又顯顯得新穎而別別致。這與我我們現(xiàn)在流行行的大面積落落地玻璃窗的的設(shè)計理念完完全不同；?三、是材料品質(zhì)精精良，注重新材料料和新技術(shù)的的運(yùn)用，關(guān)注注環(huán)保與可持持續(xù)性發(fā)展；；?四、是注重細(xì)節(jié)設(shè)計計，如北京印象象的窗臺下沿沿采用特別配配置的“披水水板”，也是是德國住宅所所特有的，在在混凝土上加加了一層不生生銹的鋁制金金屬板，能擋擋住雨水污染染墻面；5、西班牙（地中中海）風(fēng)格：：浪漫、高貴貴特征：?西班牙風(fēng)格別別墅是一種融融阿拉伯風(fēng)格格與歐洲古典典主義風(fēng)格于于一體的建筑筑形態(tài)。建筑輕盈絢麗麗，線條簡潔潔、利落，以以完美而協(xié)調(diào)調(diào)的手法呈現(xiàn)現(xiàn)浪漫和高貴貴的氣質(zhì)。與傳統(tǒng)的歐歐式、美式風(fēng)風(fēng)格的寬敞、、大氣不同，，西班牙建筑筑，更注重細(xì)細(xì)節(jié)的雕琢，，更有“情調(diào)調(diào)”。?低坡屋頂頂，多為為紅色瓷瓷瓦鋪設(shè)設(shè)，并以以亮淺色色拉毛處理理涂料為為主，典典型為““紅瓦白白墻”；?門廊和窗窗則運(yùn)用用拱形進(jìn)進(jìn)行修飾飾。屋沿沿朝兩側(cè)側(cè)外伸，戶戶內(nèi)有庭庭院。?拱開廊柱柱是西班牙牙風(fēng)格建建筑造型型的主要要特征，給建筑筑物外部部增添了了立體感感和個性性感。6、北美風(fēng)格格：簡約約、融合合特征：?歐式建筑筑風(fēng)格的的融合，，在其中中我們能能發(fā)現(xiàn)歐歐洲文藝藝復(fù)興建建筑的影影子。?到了近代代，北美美別墅發(fā)發(fā)展成為為既簡約又大大氣，又集各各種建筑筑精華與與一身的的獨(dú)特風(fēng)風(fēng)格。?與英式別別墅相比比，美式式別墅的的建筑體體量普遍比英英式別墅墅大；美式別墅墅多木結(jié)結(jié)構(gòu)，而英式式別墅主主要建筑筑結(jié)構(gòu)墻墻體為混混凝土砌塊；；7、中式風(fēng)格格：人性性、私密密流派：北北方四合合院、南南方園林林特征：?明確表達(dá)達(dá)著鄰里、街街坊的半私密密空間。?主街寬，，胡同窄窄，內(nèi)庭庭院又豁豁然開敞，空間間序列處處在連續(xù)續(xù)的變化化之中，一層層層地變得得更私密密。?頗高的圍圍墻完全全將私家家院落領(lǐng)領(lǐng)地與半私密空空間、公公共空間間剝離，，使得私家院落落真正成成為戶外外起居空空間。?制式門樓樓、帶有有傳統(tǒng)花花窗的圍圍墻、傳統(tǒng)民居居屋頂、、略帶弧弧度的屋屋脊、灰色為主主的墻面面等傳統(tǒng)統(tǒng)住宅的的經(jīng)典符號，明明確體現(xiàn)現(xiàn)著中式式宅院的的風(fēng)格8、日式風(fēng)格格：含蓄蓄優(yōu)雅磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)為主,建筑的線線條結(jié)構(gòu)構(gòu)細(xì)膩,細(xì)部精美美，色調(diào)調(diào)柔和，，注重細(xì)細(xì)節(jié)設(shè)計計。9、東南亞風(fēng)風(fēng)格：異異域風(fēng)情情?在建筑設(shè)設(shè)計上采采用白色色外墻立立面，褐褐色坡屋屋尖頂，，色調(diào)明快快鮮亮，，褐色屋屋頂既凸凸顯了東東南亞建建筑風(fēng)格格10、澳洲風(fēng)格格：清新新，飄逸逸特征：采用明朗的的顏色搭配配（啡紅色色與白色、、暖灰色））、輕巧飄飄逸的形體體符號（如如大面積陽陽臺、飄板板、遮陽百百葉），通通過凸凹有有致的體塊塊交接、構(gòu)構(gòu)造精致的的建筑節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、充滿韻韻律感的錯錯層陽臺立立體構(gòu)圖來來捕捉陽光光與陰影，，表達(dá)一種種清新明快快的熱帶濱濱海建筑風(fēng)風(fēng)情客戶認(rèn)可的的戶型,應(yīng)是什么樣樣子？(僅針對平層層普通住宅宅)1、合理的布布局和功能能2、具有創(chuàng)新新性（高贈贈送面積等等）;3、沒有風(fēng)水水問題;四、戶型鑒鑒賞（一）合理理的布局和和完備的功功能布局合理、、結(jié)構(gòu)合理理1、各功能空空間合理尺尺度、合理理位置布局局；“四明明”設(shè)計（（廳房廚衛(wèi)衛(wèi)）2、動靜分區(qū)區(qū)、干濕分分區(qū)：動區(qū)區(qū)應(yīng)靠近入入戶門設(shè)置置；靜區(qū)位位置應(yīng)比較較深入；室室內(nèi)交通應(yīng)應(yīng)盡可能便便捷/短案例：佳園園、中信紅紅樹灣濕區(qū)動區(qū)43空間尺度(面積）、結(jié)結(jié)構(gòu)合理總則：客廳：最小小面寬3.6米，寬深比比應(yīng)為1：1-1：1.5；并且應(yīng)有有兩面完整整的墻。主臥：開間間應(yīng)不小于于3米；餐廳：與客客廳既相對對獨(dú)立，又又有聯(lián)系；；并且至少少要有兩面面墻夾一個個角衛(wèi)生間：面面寬不小于于1.8米，凈寬應(yīng)應(yīng)不小于1.6米陽臺：一定定要保證廳廳出陽臺（（不管戶型型的大?。┛蛷d/餐廳反面案案例:客廳進(jìn)深太太長“通道型”餐餐廳空間尺度(面積）、結(jié)結(jié)構(gòu)合理案例：餐廳廳至少有2個面墻夾一一個角；如如果實(shí)在做做不到，則則應(yīng)設(shè)置玄玄關(guān)位以彌彌補(bǔ)設(shè)置了玄關(guān)關(guān)的位置空間尺度(面積）、結(jié)結(jié)構(gòu)合理案例：餐廳廳：（一正正一反）餐廳雖然與與客廳形成成了明顯的的分區(qū)，但但是餐廳不不占一角，，周邊開口口過多，使使得餐廳幾幾乎成為過過道，不方方便使用。。餐廳獨(dú)立，，又能通風(fēng)風(fēng)采光；其其優(yōu)點(diǎn)不言言而喻。空間尺度(面積）、結(jié)結(jié)構(gòu)合理廚房應(yīng)靠近餐廳廳，離大門門不要太遠(yuǎn)遠(yuǎn)直接對外通通風(fēng)采光；；盡量應(yīng)做做到有一個個生活陽臺臺水火不同線線、水火不不相鄰（洗洗、切、燒燒的順序或或者L型）廚廁不相鄰鄰廚房生活陽臺入戶門餐廳空間尺度(面積）、結(jié)結(jié)構(gòu)合理衛(wèi)生間面寬不小于于1.8米，凈寬應(yīng)應(yīng)不小于1.6米公共衛(wèi)生間間應(yīng)廁浴分分離，干濕濕分離如果僅有一一個衛(wèi)生間間，則應(yīng)靠靠近主臥室室，避免實(shí)實(shí)用時的穿穿堂越室如果有兩個個衛(wèi)生間，，則公共衛(wèi)衛(wèi)生間應(yīng)靠靠近客廳案例：龍城城國際2期公共衛(wèi)生間間臨客廳廁浴分離靠近主臥室室客廳中小戶型功功能完備，，無面積浪浪費(fèi)1、通用原則則：各戶型型的房室應(yīng)應(yīng)有與其戶戶型面積相相匹配的比比例2、中小戶型型受制于面面積的限制制，可以將將部分非必必要功能空空間縮?。ū热鐗嚎s縮兒童房、、衛(wèi)生間等等）案例1：中?？党浅菄H面積：66平方米（戶戶型方正，，功能齊全全）小戶型需保保證廳出陽陽臺多個陽臺，，廚房也做做到了陽臺臺小戶型無交交通動線設(shè)設(shè)計，無面面積浪費(fèi)49中小戶型功功能完備，，無面積浪浪費(fèi)案例2：中城天邑邑面積：69平方米小戶型無交交通動線設(shè)設(shè)計，無面面積浪費(fèi)3.7米陽臺空調(diào)位50可改動1、室內(nèi)沒有有或者盡可可能少有承承重墻；方方便改動案例圖：戶戶型方正、、室內(nèi)沒有有/少量的承重重墻51可改動2、入戶花園園與廳之間間的墻可以以完全的打打通，方便便廳的擴(kuò)展展案例：萬科科東方尊裕裕不可擴(kuò)展可擴(kuò)展52朝向/采光可接受受1、戶型設(shè)計計應(yīng)與整體體規(guī)劃相匹匹配；爭取取做到良好好的戶均性性；使得每每一戶都有有良好的通通風(fēng)、采光光和景觀面面。(在深圳的一一般原則是是：自然景景觀>朝向>小區(qū)景觀)2、戶型朝向向均以南、、東南朝向向?yàn)橹?；（（龍崗的客客戶對朝向向的要求很很高，?yīng)做做到基本為為正南正北北的朝向。。）3、（板式））樓與樓之之間平行布布局，不宜宜對角/對視。53符合戶型面面積對應(yīng)客客戶的置業(yè)業(yè)需求（戶戶型與定位位相一致的的原則）共通的原則則：方正、、適用、例如：A：小戶型：：一個衛(wèi)生間間、小陽臺臺（但必須須保證有））54符合戶型面面積對應(yīng)客客戶的置業(yè)業(yè)需求（戶戶型與定位位相一致的的原則）例如：B：大戶型：：雙套房（3衛(wèi)生間）、、廳、陽臺臺足夠氣派派案例：浪琴琴半島面積：175-179平方米足夠氣派的的陽臺（類類香域中央央的寬陽臺臺）（但廳面寬寬不夠，應(yīng)應(yīng)為5.5米以上）強(qiáng)調(diào)主人房房的獨(dú)立空空間；主人人房連書房房、衛(wèi)生間間、陽臺；；彰顯大家家風(fēng)范；如如果面積足足夠大，還還可以設(shè)計計成小躍式式以增加層層次感。3衛(wèi)生間，也也可以通過過雙套房來來實(shí)現(xiàn)55符合戶型面面積對應(yīng)客客戶的置業(yè)業(yè)需求（戶戶型與定位位相一致的的原則）例如：C：平面布局局：同樣是一梯梯四戶的蝶蝶式平面，，小戶與大大戶的市場場定位不同同，客戶定定位不同，，客戶的需需求也就不不同，其平平面的布局局、功能設(shè)設(shè)置也就不不同。56（二）、具具有創(chuàng)新性性（本報告只只研究贈送送面積部分分）57戶型創(chuàng)新－－高贈送面面積1、巧妙設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)結(jié)構(gòu)；增加加贈送面積積和采光面面（2-3戶公用一個個大型的天天井或者空空中花園，，在入伙后后2戶人平分贈贈送部分））案例:城中央、卓卓越維港（（非常明顯顯）贈送面積，，2戶共有；可可分別隔開開豪宅中的超超大的陽臺臺和露臺58戶型創(chuàng)新－－高贈送面面積2、利用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層的結(jié)構(gòu)構(gòu)增加具備備實(shí)用性的的贈送面積積。案例：中海?？党菄H際面積：85平方米；2房報建時為空，交樓后可以贈送一間房的面積。59戶型創(chuàng)新－－高贈送面面積3、合理利用用錯層陽臺臺，增加贈贈送面積案例：城中中央錯層陽臺的的一半為鏤鏤空，業(yè)主主可以自行行完善；而而不是純粹粹的錯層陽陽臺（私密密性差）60戶型創(chuàng)新－－高贈送面面積4、低臺凸窗窗和落地凸凸窗（2.2米的技術(shù)規(guī)規(guī)范）61戶型創(chuàng)新－－高贈送面面積5、改變結(jié)構(gòu)構(gòu)（同樣基基于2.2的建筑技術(shù)術(shù)規(guī)范）“假梁”儲藏室62戶型創(chuàng)新－－高贈送面面積6、提高入戶戶花園和陽陽臺的面積積（在大戶戶型單位且且景觀比較較好的單位位中使用））入戶花園和和陽臺均只只算一半面面積；所以以超大（大大到足夠做做一間房））也算送。。入戶花園可可以隔成一一個小書房房