房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理如何以較高效率、合理成本、品質(zhì)定位，最優(yōu)服務(wù)地完成項目開發(fā)中的設(shè)計管理工作，客觀上有很多的問題值得學(xué)習(xí)研究、分析總結(jié)，高效率的房地產(chǎn)開發(fā)管理模式是什么？高效率----在保證品質(zhì)的前提下，縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，提高建筑產(chǎn)品的性價比，以最優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)贏得市場占有率和投資收益；規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計管理----強調(diào)設(shè)計與項目運營管理中的所有環(huán)節(jié)〔營銷策劃、工程與報建、資金與成本、竣工交付與物業(yè)管理等〕的有機結(jié)合：項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進度的平衡，而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出，并贏得口碑、實現(xiàn)項目品牌。質(zhì)量——質(zhì)量不僅以銷售業(yè)績?yōu)樵u價標(biāo)準(zhǔn)，更多依靠客戶后期使用情況的反饋。設(shè)計品質(zhì)控制中的設(shè)計失誤率，圖紙完善程度，部品封樣率，等等；時間——時間是對一般的房地產(chǎn)項目開發(fā)周期而言，其本義并非縮短開發(fā)周期，而是在同樣的開發(fā)周期內(nèi)，提高建筑產(chǎn)品的質(zhì)量。就設(shè)計而言，合理的規(guī)劃方案和施工圖設(shè)計與審圖修改、調(diào)整完善的客觀周期；成本――合理的成本控制（與售價對應(yīng)，相對的低成本），在項目開發(fā)過程，“目標(biāo)成本”是成本控制的前提，限額設(shè)計（單方造價、主材消耗指標(biāo)，如每平米鋼筋、混凝土用量，體型系數(shù)、窗墻比等）是實現(xiàn)成本事前成本控制的手段；嚴(yán)格控制設(shè)計變更，是保證投資限額不輕易突破的制度保障。開發(fā)企業(yè)要求設(shè)計階段的成本控制-------對設(shè)計人員而言是任務(wù)，對成本管理人員而言應(yīng)前置而持續(xù)，要避免兩種現(xiàn)象：1.不計成本地追求設(shè)計效果；2.成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失。設(shè)計單位認(rèn)為談“成本控制”不如說“成本優(yōu)化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進度。合理的成本控制（與售價對應(yīng)，相對的低成本），要求階段性設(shè)計成果中明確建安造價和設(shè)計變更的有效控制，其中核心要求是：（1）.縮短開發(fā)周期------用最短的時間使一個項目開盤，a.按項目的規(guī)模來講，小型項目的開發(fā)周期一般要1~2年，而對于一些大型項目來說，則要用6~7年甚至更長的時間（2）.減輕甲方資金壓力------從一次性付清地價開始,開發(fā)商風(fēng)險加大〔設(shè)計的時效性〕（3）.防范市場的變化------當(dāng)前地產(chǎn)千變?nèi)f化，時間越長預(yù)測市場的難度越大，政策性因素造成的市場風(fēng)險變幻莫測〔設(shè)計周期及其合理性〕（4）.壓縮時間成本------時間越長運營成本越高〔土地及稅費，貸款融資，管理與財務(wù)等費用〕，高成本不一定獲得高回報？在項目開發(fā)全過程中，規(guī)劃設(shè)計階段是實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”，項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計階段，恰當(dāng)?shù)乜创_發(fā)中核心資源，如廣告策劃，銷售代理，規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計公司的工作。設(shè)計成本的細(xì)節(jié)控制，如部品上限價、結(jié)構(gòu)含鋼量、景觀造價、示范區(qū)造價，設(shè)計變更簽證率，合理的設(shè)計費等，合理設(shè)計費有利于資源配備的優(yōu)先性及建筑師積極性的發(fā)揮；是保證質(zhì)量與進度的基本條件之一；高效率、規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理與成本控制包括以下內(nèi)容：一、設(shè)計階段成本控制的重要性與過程簡介；二、建筑規(guī)劃設(shè)計對成本的主要影響因素和相應(yīng)的控制方法；三、甲方設(shè)計過程中的成本主動性控制管理；四、設(shè)計管理的總結(jié)；一、設(shè)計階段成本控制的重要性與過程簡介下表可以看出，發(fā)生6~8%的總投資費用，決定項目投資的80%。而項目投資控制的關(guān)鍵在定位及規(guī)劃階段。因此對投資控制的設(shè)置是最重要的。這個階段目標(biāo)成本的設(shè)定對定位有絕對的影響，策劃定位和規(guī)劃設(shè)計是目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。開發(fā)各階段發(fā)生費用比例項目階段策劃定位和總體規(guī)劃設(shè)計施工竣工發(fā)生的費用比例（%）4-52-390以上1決定投資比例（%）60-6510-155-1010

房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型成本管理項目策劃設(shè)計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展越靠近價值鏈前端，經(jīng)營風(fēng)險越大，但利潤貢獻越高?。坳P(guān)鍵詞］越靠近價值鏈后端，經(jīng)營風(fēng)險越小，但對品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響。［關(guān)鍵詞］價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小?。坳P(guān)鍵詞］1.投資決策策階段成本控控制項目成本控制制貫穿于項目目建設(shè)的全過過程，據(jù)若干干項目竣工資資料的分析，，影響項目投投資最大的階階段是項目定定位和前期總總體規(guī)劃，此此階段影響項項目投資因素素占到60~65%，單單體設(shè)計到施施工圖，占到到10~15%，施工階階段，通過加加強管理，改改進技術(shù)措施施節(jié)約投資的的可能性5~10%。因因此必須加強強項目前期的的可行性研究究和投資論證證；做好市場場調(diào)查，技術(shù)術(shù)方案，投資資估算，風(fēng)險險分析等方面面內(nèi)容。2.設(shè)計階段段的成本控制制項目投資控制制關(guān)鍵是規(guī)劃劃設(shè)計階段，，對建安工程程造價影響占占75%以上上，這一階段段的控制主要要體現(xiàn)在“技技術(shù)與經(jīng)濟””的相結(jié)合上上，技術(shù)經(jīng)濟濟合理的設(shè)計計，可以降低低工程造價5%-10%，甚至可達達10%-20%。（1）方案設(shè)設(shè)計階段，做做好方案的優(yōu)優(yōu)選工作開展方案招投投標(biāo)工作，在在方案評選過過程中，根據(jù)據(jù)項目的定位位、市場的實實際情況，邀邀請內(nèi)、外部部專家對總體體規(guī)劃、建筑筑設(shè)計方案、、結(jié)構(gòu)形式等等從技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟上進行會會審評估，取取得即符合市市場定位又經(jīng)經(jīng)濟合理的方方案，并形成成工程造價估估算。推行以下辦法法獲益非淺：：1.建筑方案案與經(jīng)濟方案案相結(jié)合的設(shè)設(shè)計招標(biāo)方法法：積極推進進設(shè)計招標(biāo)，，開展方案評評選。2.實行限額額設(shè)計，有效效控制造價，，設(shè)計管理工工作中的成本本控制：前提：要有準(zhǔn)準(zhǔn)確的項目定定位和策劃、、目標(biāo)成本控控制要求。重點：強調(diào)方方案的合理性性、經(jīng)濟性，，針對圖紙能能否達到甲方方設(shè)計招標(biāo)及及方案、擴初初、施工圖紙紙的設(shè)計深度度，通過對實實施過程中設(shè)設(shè)計變更多少少，以及造成成成本增減的的大小，在合合同中增加相相應(yīng)的處罰與與獎勵條款，，明確要求設(shè)設(shè)計單位提供供設(shè)計概算及及電子版設(shè)計計圖紙。要求：設(shè)計招招標(biāo)和邀標(biāo)函函中及設(shè)計合合同中，都對對設(shè)計單位技技術(shù)能力的配配置，設(shè)計資資歷,信譽，，已完成項目目的業(yè)績效果果評定，設(shè)計計計劃推進，，設(shè)計組織，，項目負(fù)責(zé)人人的綜合評定定，設(shè)計期的的服務(wù)及施工工期的后續(xù)服服務(wù)等方面綜綜合評價都有有要求。設(shè)設(shè)計合同中還還應(yīng)有成本控控制的要求。。如強調(diào)限額額設(shè)計，要求求在合同里明明確規(guī)定成本本控制目標(biāo)。。（2）項目初初步設(shè)計和施施工圖設(shè)計階階段這兩個設(shè)計階階段應(yīng)分別確確定具體技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、、各專業(yè)設(shè)計計要求，及材材料使用要求求。開發(fā)企業(yè)業(yè)的相關(guān)技術(shù)術(shù)人員根據(jù)項項目開發(fā)定位位要求，制定定工程建設(shè)成成本范圍、質(zhì)質(zhì)量及效果確確定各項指標(biāo)標(biāo)。加強設(shè)計計圖紙會審與與審查。各階階段均應(yīng)對設(shè)設(shè)計單位的設(shè)設(shè)計成果進行行審查比對。。初步設(shè)計階段段：設(shè)計的經(jīng)濟合合理性——體體型系數(shù)，窗窗墻比等指標(biāo)標(biāo)布局的合理性性、配套設(shè)計計的合理性、、豎向設(shè)計的的合理性、建建筑系統(tǒng)的設(shè)設(shè)計、初步設(shè)計階段段，在滿足規(guī)規(guī)范的要求下下，減少非可可售部分面積積，減少去化化較慢的部分分面積，如集集中地庫等。。建筑主體的的配置標(biāo)準(zhǔn)如如外墻裝飾、、保溫、門窗窗、室內(nèi)設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)、電器器及空調(diào)形式式、單元及分分戶入口、電電梯、標(biāo)準(zhǔn)車車位配置、地地庫面積及交交通形式，景景觀設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)〔如軟、硬硬景，水景面面積控制，單單方造價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等〕小區(qū)配套設(shè)施施如體育健身身、文化娛樂樂休閑空間、、教育設(shè)施〔〔小學(xué)校幼兒兒園〕面積及及標(biāo)準(zhǔn)，邊界界管理體系及及設(shè)施、通訊訊及弱電系統(tǒng)統(tǒng)；對大量的的建筑主體共共性部分均要要制定標(biāo)準(zhǔn)化化設(shè)計要求施工圖設(shè)計階階段：組織專業(yè)各方方面人員對圖圖紙技術(shù)上的的合理性，施施工上的可行行性、工程造造價上的經(jīng)濟濟性進行審核核，對建筑設(shè)設(shè)計主要過程程實行多方案案比較和精細(xì)細(xì)化控制，減減少設(shè)計返工工和殘次品〔〔如梁柱的位位置、空調(diào)機機位的安排、、管線走向的的布置與標(biāo)高高關(guān)系等設(shè)計計細(xì)節(jié)〕。施工圖設(shè)計階階段，通過設(shè)設(shè)計優(yōu)化，降降低部分對產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)影響響不大的材料料檔次，如混混凝土加氣砌砌塊、陽臺玻玻璃欄板、外外墻保溫與涂涂料及面磚、、空調(diào)裝飾板板等，但對客客戶投訴和關(guān)關(guān)注點較多的的電梯、進戶戶門、外墻門門窗、可視對對講等，應(yīng)在在保證質(zhì)量的的前提下控制制價格，當(dāng)然然要與產(chǎn)品定定位和對業(yè)主主的銷售合同同承諾相符合合根據(jù)市場定定位、客戶需需求列出交樓樓標(biāo)準(zhǔn)：重點：結(jié)構(gòu)設(shè)計成本本控制的技術(shù)術(shù)關(guān)鍵點：基基礎(chǔ)的選型與與成本關(guān)系，，建筑結(jié)構(gòu)形形式的利用梁布置、梁配配筋方式的常常見誤區(qū)及優(yōu)優(yōu)化方法方式式，如何優(yōu)化剪力力墻布置及數(shù)數(shù)量、剪力墻墻的長度取多多少最經(jīng)濟、、剪力墻厚度度取值的誤區(qū)區(qū)及優(yōu)化方法法，異形柱結(jié)構(gòu)中中應(yīng)注意的事事項，樓板的厚度對對成本的影響響、最優(yōu)化的的樓板厚度取取值是多少，，如何判斷樁及及基礎(chǔ)的總量量是否合適、、如何優(yōu)化樁樁及基礎(chǔ)的總總量，對勘察察報告取值及及建議的關(guān)注注點，各種鋼筋材料料對成本影響響的對比分析析等；三材消耗指標(biāo)標(biāo)------結(jié)構(gòu)配筋筋、含鋼量的的控制設(shè)計說明，施施工做法的合合理性材料的選用上上尤其是水電電材料選用審核各專業(yè)間間圖紙的矛盾盾，如景觀設(shè)設(shè)計同建筑設(shè)設(shè)計、場地設(shè)設(shè)計的協(xié)調(diào)一一致，與綜合合管網(wǎng)設(shè)計的的矛盾及統(tǒng)一一，整合各階階段設(shè)計積累累成果，實現(xiàn)現(xiàn)集約采購和和戰(zhàn)略合作服服務(wù)商關(guān)系，，如電器設(shè)備備、建筑材料料、欄桿、門門窗標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)產(chǎn)品。建筑找坡的成成本誤區(qū)及優(yōu)優(yōu)化方式，審圖完成后，，各階段應(yīng)分分別形成設(shè)計計概算及施工工圖預(yù)算，為為下一階段成成本控制提供供依據(jù)。認(rèn)真進行設(shè)計計交底，根據(jù)據(jù)交底和審圖圖結(jié)論，進行行工程價款調(diào)調(diào)整（3）設(shè)計合合同的簽定————加強對對勘察、設(shè)計計合同的管理理與設(shè)計單位位建立相應(yīng)的的經(jīng)濟責(zé)任。。在合同設(shè)計計經(jīng)濟條款款上增加設(shè)設(shè)計變更及及修改的額額度限制條條件，如設(shè)設(shè)計變更超超出施工合合同價某一一比例，扣扣罰一定比比例設(shè)計費費（設(shè)計質(zhì)質(zhì)約金）。。采取一定定的合理的的約束是對對設(shè)計規(guī)范范、設(shè)計標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、工程程與概（預(yù)預(yù)）算指標(biāo)標(biāo)等各方面面控制的一一種舉措。。（4）二次次設(shè)計問題題委托專業(yè)隊隊伍對于設(shè)設(shè)計院不能能完成或完完成不好的的專業(yè)設(shè)計計進行二次次設(shè)計，并并完善相關(guān)關(guān)手續(xù)，如如補充合同同，與總規(guī)規(guī)等主要設(shè)設(shè)計公司的的配合等。。3.施工階段的的設(shè)計配合合—有助于于節(jié)約成本本(1)主主要是過過程中落實實動態(tài)成本本控制；(2)認(rèn)認(rèn)真組織織做好施工工組織設(shè)計計的審查工工作；(3)控控制設(shè)計計變更和現(xiàn)現(xiàn)場簽證———對設(shè)計計變更進行行技術(shù)經(jīng)濟濟比較，嚴(yán)嚴(yán)格控制設(shè)設(shè)計變更；；嚴(yán)控施工工現(xiàn)場簽證證流程；盡盡可能減少少設(shè)計變更更，避免浪浪費。(4)繼繼續(xù)通過設(shè)設(shè)計挖掘節(jié)節(jié)約造價的的可能性；；如加強各各專業(yè)設(shè)計計公司的施施工現(xiàn)場技技術(shù)協(xié)調(diào)工工作；二、規(guī)劃和和建筑設(shè)計計對成本的的主要影影響因素素和相應(yīng)的的控制方法法；（一）、主主要影響因因素1、概念設(shè)設(shè)計和方案案設(shè)計概念和方案案設(shè)計------該階段設(shè)設(shè)計是決定定建筑物風(fēng)風(fēng)格、流派派、造型乃乃至造價的的第一步，，不同的概概念和方案案會產(chǎn)生不不同的效果果，當(dāng)然也也影響到建建筑成本。。如傳統(tǒng)的的歐式風(fēng)格格建筑，它它除了特有有的構(gòu)造以以外，其外外墻和屋頂頂附設(shè)設(shè)計計了更多的的建筑飾物物，給人以以特有的印印象；而現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)風(fēng)格通常比比較簡練，，通過各種種形式的線線條、造型型來突出現(xiàn)現(xiàn)代人的一一種生活方方式和追求求。不同的的建筑原創(chuàng)創(chuàng)理念，形形成的概念念和方案設(shè)設(shè)計不盡相相同，甚至至大相徑庭庭，其產(chǎn)生生的結(jié)果足足以影響建建筑成本。。當(dāng)設(shè)計公公司有了原原創(chuàng)性的理理念創(chuàng)新，，并且建立立起對這種種理念從硬硬件到軟件件的支撐體體系，就有有了自己的的成本特性性。這種自自選動作輔輔以甲方高高效率、規(guī)規(guī)范化的設(shè)設(shè)計管理模模式就會成成為新的設(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，，而這些標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是建立立開發(fā)企業(yè)業(yè)自身項目目和企業(yè)品品牌的基礎(chǔ)礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的設(shè)計計管理特點點開發(fā)商的設(shè)設(shè)計師———點菜的——替客戶戶點菜的。。設(shè)計院的設(shè)設(shè)計師———做菜的——幫開發(fā)發(fā)商給客戶戶做菜的概念設(shè)計和和規(guī)劃設(shè)計計的關(guān)注重重點不同定位方方向結(jié)結(jié)構(gòu)概念設(shè)計規(guī)劃設(shè)計尋求達成“目標(biāo)”的方法設(shè)計的深化化概念設(shè)計研研究的內(nèi)容容原則一依據(jù)經(jīng)營、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；原則二側(cè)重與規(guī)劃設(shè)計方面的的研究。2、建筑產(chǎn)產(chǎn)品功能的的控制建筑產(chǎn)品功功能的控制制------對單單體建筑物物合理功能能的控制。。每一棟建建筑物都有有建筑物本本身特定的的功能要求求，住宅、、辦公樓、、商場等功功能要求以以人為本，，在設(shè)計這這些建筑物物時，設(shè)計計師應(yīng)從滿滿足人的基基本需要和和國家、地地區(qū)的設(shè)計計規(guī)范、規(guī)規(guī)劃要點進進行考慮。。建筑物建建成后，功功能太低則則不能滿足足使用者需需要；功能能過高、不不實用，則則會增加投投資而得不不到最終價價值的體現(xiàn)現(xiàn)，因此，，不切合實實際的功能能設(shè)計，其其后果只能能是增加成成本，影響響建筑成本本的控制。。3、建筑物物大小對建建筑成本的的影響當(dāng)建筑物的的外形相同同時，如果果建筑物的的尺寸縮小小，就會增增加建筑面面積的造價價，反之，，加大建筑筑物的尺寸寸，一般能能使建筑面面積的造價價降低。這這是因為建建筑物外墻墻與建筑面面積的比例例增大或縮縮小，將會會引起內(nèi)部部隔墻、裝裝飾、安裝裝等的工程程量成比例例的增加或或縮小，同同時基礎(chǔ)、、屋面沿口口、門窗、、遮陽板及及施工腳手手架等費用用也會引起起相應(yīng)的增增加或縮小小。4、平面形形狀對建筑筑成本的影影響一般來說，，在相同的的建筑面積積條件下，，建筑物的的外形越簡簡單，外墻墻長度就越越短，單位位造價也就就越低；相相反，建筑筑平面外形形復(fù)雜而且且不規(guī)則，，則外墻周周長和建筑筑面積之間間的比例必必將增加，，這將引起起單位造價價的提高。。不規(guī)則的的建筑外墻墻，不僅使使墻體增加加，而且室室內(nèi)、外管管線工程及及基礎(chǔ)費用用也會增加加。5、建筑層層數(shù)不同類型的的建筑物如如別墅、多多層、小高高層、高層層、超高層層建筑等，，它們都有有不同的設(shè)設(shè)計、施工工規(guī)范要求求，如小高高層與多層層層高的設(shè)設(shè)計規(guī)范要要求就不盡盡相同，具具體地反映映在抗震、、抗風(fēng)、防防火、增壓壓等方面。。在同一類類型的建筑筑物內(nèi)，由由于執(zhí)行的的是同一規(guī)規(guī)范，因此此一般不會會人為地去去提高一個個規(guī)范檔次次從而引起起建筑成本本的增加。。而不同類類型的建筑筑物，由于于規(guī)范要求求不同，建建筑成本必必然不同，，特別是介介于小高層層和高層兩兩者之間的的建筑物，，可謂不上上不下，但但在設(shè)計時時，設(shè)計規(guī)規(guī)范要求在在這種情況況下必須執(zhí)執(zhí)行高一個個檔次的設(shè)設(shè)計規(guī)范要要求時，其其增加的成成本卻大得得多，而這這樣的設(shè)計計在房屋銷銷售時又不不能得到購購買人的認(rèn)認(rèn)同。從價價值工程原原理這一角角度看簡直直是一種無無謂的浪費費。當(dāng)然，，在同一檔檔次的建筑筑物內(nèi)，有有時增加幾幾層或減少少幾層同樣樣會引起建建筑成本的的變化，其其一般的變變化規(guī)律是是增加層數(shù)數(shù)時建筑成成本下降，，減少層數(shù)數(shù)時建筑成成本上升，，但對具體體的工程而而言，只有有經(jīng)過具體體的分析和和測算時才才能了解成成本的變化化情況。6、建筑層層高建筑層高的的增加，意意味著工程程實物量的的增加，例例如墻體、、門窗、粉粉刷、裝飾飾、管線等等。這些增增加的實物物量分?jǐn)傇谠诮ㄖ娣e積上只會引引起單位建建筑面積造造價的增加加。因此除除了底層或或公共活動動場所或特特別需要之之外，在滿滿足設(shè)計規(guī)規(guī)范后，一一般不應(yīng)盲盲目的增加加層高。7、建筑材材料、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)一般而言，，建筑成本本隨著建筑筑標(biāo)準(zhǔn)的變變化而變化化，建筑材材料、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)高的的，建筑成成本隨之增增高。但是是，在有些些情況下也也并不完全全如此。所所謂高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的建筑材材料和設(shè)備備，其重要要的標(biāo)志是是指品牌、、價格或是是較為稀貴貴的產(chǎn)品，，并產(chǎn)生一一定的影響響，其成功功之處是在在于各種要要素的巧妙妙搭配。例例如在裝飾飾房屋墻面面時，雖然然可取品牌牌好、價格格高的墻紙紙，但遠(yuǎn)不不如用顏色色和諧、價價格大眾化化的涂料產(chǎn)產(chǎn)生的效果果來得更好好、更易于于為買主接接受。因此此，不僅僅僅是材料、、設(shè)備的品品牌好和價價格貴就一一切都好，，有時候注注重合理和和巧妙的設(shè)設(shè)計手法比比單純追求求建筑材料料、設(shè)備的的高標(biāo)準(zhǔn)和和單純的品品牌其效果果才能更好好。8、規(guī)劃、、建筑設(shè)計計本身規(guī)劃、設(shè)計計本身的收收費，它在在投資中的的比例并不不是很高，，但對于一一個成規(guī)模模的建筑物物或建筑群群體而言，，往往差異異是很大的的，業(yè)主與與不同的規(guī)規(guī)劃、設(shè)計計公司訂立立合同時，，費用相差差幾十萬元元的事例并并不少見，，因而規(guī)劃劃、設(shè)計本本身的收費費或多或少少地影響著著建筑成本本。（二）、控控制影響因素的主要方法法〔以住宅開開發(fā)為例〕〕：1、建筑造價構(gòu)構(gòu)成比：建筑造價構(gòu)構(gòu)成比反映映的是不同同工程部位位的造價占占總造價的的比值。分分析這個可可以找出降降低造價、、提高經(jīng)濟濟效果的方方向。住宅建筑中中各單位工工程造價比比序號單單位位工程名稱稱造造價比率（（%）附附注多層高高層1土土建建工程81.2~82.480.0~81.62水水衛(wèi)衛(wèi)工程4.8~5.43.2~5.23暖暖通通工程3.6~4.42.0~3.6通通風(fēng)系指指有人防者者4電電氣氣工程5.2~5.62.0~3.05弱弱電電工程1.5~1.70.3~0.5系系指共共用天線6煤煤氣氣工程1.7~1.90.7~0.87電電梯梯工程-8.0~9.0合計100100注：本表系系根據(jù)北京京地區(qū)當(dāng)前前的造價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)測算的的。其中多多層住宅為為磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)；高層住住宅為內(nèi)澆澆外砌大模模板、全現(xiàn)現(xiàn)澆鋼筋混混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)等。公用建筑中中各單位工工程造價比比序號單單位工工程造造價比比（%）附附注1土土建工程65~66其中：建筑筑裝修34~35結(jié)構(gòu)312給給排水工程程7~8含含消防噴噴淋3采采暖及空調(diào)調(diào)11~124強強電工程8~95弱弱電工程4~56電電梯2~3合計100不同類型工工程各分部部工程直接接費占造價價比例工程各各分分部工工程占占總造造價（（%））類型基基礎(chǔ)礎(chǔ)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)屋屋面面門門窗樓樓地面面室室內(nèi)內(nèi)裝飾飾外外檐檐裝修修腳腳手手架其其他辦公樓樓11.3030.502.5512.585.488.496.162.151.36廠房14.6035.236.617.897.104.582.372.610.77住宅8.2235.873.4110.734.766.052.441.822.17圖書館館9.6630.652.4411.874.6611.723.761.062.58實驗樓樓11.3135.542.2310.615.1810.203.832.420.56俱樂部部14.6130.032.7210.095.0511.254.662.100.87教學(xué)樓樓11.4737.102.8011.065.156.304.181.591.63醫(yī)院11.1430.642.5911.068.2110.512.832.641.21民用建建筑土土建工工程中中建筑筑與結(jié)結(jié)構(gòu)造造價比比序號結(jié)結(jié)構(gòu)類類型建建筑筑造價價：結(jié)結(jié)構(gòu)造造價備備注注1一一般磚磚混結(jié)結(jié)構(gòu)6.5：：3.52框框架結(jié)結(jié)構(gòu)（（一般般標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）4：63框框架結(jié)結(jié)構(gòu)（（略高高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）5~6：5~4系系指建建筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)4磚磚混結(jié)結(jié)構(gòu)別別墅7.5~8：2.5~25框框架結(jié)結(jié)構(gòu)體育館4.5：5.52、戶型：小戶型單方造造價比大戶型型高，因為小小戶型內(nèi)墻多多，相應(yīng)墻面面抺灰、管線線敷設(shè)安裝單單方造價就高高。（銷售定定價要考慮這這個因素）3、層高：室內(nèi)凈高直接接影響建筑造造價。降低層層高可以直接接節(jié)省投資，，節(jié)約建筑材材料和勞動消消耗，減輕建建筑自重，提提高抗震能力力。不同層高對造造價的影響參參數(shù)表層高（m）2.83.03.23.43.63.84.24.85.46.2造價（%）99100103107110113118.8128.7137.5146.3不同層數(shù)對造造價的影響參參數(shù)表層數(shù)123456造價（%）1009084808285不同開間對造造價的影響參參數(shù)表開間（m）2.83.03.23.43.63.84.0造價（%）107104102100999796不同進深對造造價的影響參參數(shù)表進深（m）4.44.85.25.66.0造價（%）1011009998974、建筑的平面形形狀：一般來說，建建筑的平面形形狀越簡單，，其造價相應(yīng)應(yīng)地越低，施施工也經(jīng)濟。。不同平面形式式的比較（同同規(guī)模建筑面面積）平面形式內(nèi)內(nèi)廊內(nèi)內(nèi)外廊梯梯間外外廊半半內(nèi)廊造價（%）100101106107110建筑外形對造造價的影響參參數(shù)表造價（%）105~109100102~105103~107103~108107~113外形U形長長方形H形形Y形L形圈圈形形5、建筑的單元組組合：合理安排建筑筑的單元組合合，能提高設(shè)設(shè)計方案的經(jīng)經(jīng)濟效果，單單元組合數(shù)可可以影響山墻墻、基礎(chǔ)、屋屋面等部位的的造價。單元組合不同同對造價影響響參數(shù)表單元數(shù)234567造價（%）10096.895.29493.492.86、窗墻比：在滿足規(guī)范要要求的情況下下，窗墻比越越低越經(jīng)濟。。7、結(jié)構(gòu)配筋：結(jié)構(gòu)工程師的的設(shè)計水平，，直接決定了了建筑鋼筋含含量的高低，，從而影響工工程造價。8、建筑結(jié)構(gòu)形式式：框架剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)體系造價價最高，框架架結(jié)構(gòu)體系次次之，磚混結(jié)結(jié)構(gòu)造價最低低。地基處理方式式、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)構(gòu)類型，也要要多方案經(jīng)濟濟技術(shù)比較。。因此，建筑結(jié)結(jié)構(gòu)的選擇，，是影響建筑筑設(shè)計方案經(jīng)經(jīng)濟性的一個個重要因素。。要明確結(jié)構(gòu)構(gòu)工程師的職職責(zé)，其中結(jié)結(jié)構(gòu)含鋼量限限額，細(xì)部大大樣做法的規(guī)規(guī)范，合理歸歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件件有利于成本本節(jié)約。9、細(xì)部做做法的控制與與審查對細(xì)部做法的的要求及做法法控制對造價價的影響也非非常大。（1）Ⅲ級鋼鋼的應(yīng)用由于Ⅲ級鋼強強度高、延性性好可以明顯顯地降低含鋼鋼量，因此可可以大量的在在我司一些成成本控制較好好的項目中廣廣泛采用（2）合理歸歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件件結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)構(gòu)件分類太少少含鋼量會上上升，但分類類太多不利于于施工控制。。（3）細(xì)部大大樣做法的規(guī)規(guī)范對設(shè)計高層項項目中構(gòu)件的的細(xì)部做法，，技術(shù)部進行行了梳理，有有利于施工圖圖的規(guī)范。（4）結(jié)構(gòu)含含鋼量限額由于建筑產(chǎn)品品的非標(biāo)準(zhǔn)型型、物業(yè)類型型的多樣性，，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟濟性指標(biāo)很難難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣樣采用絕對指指標(biāo)。含鋼量量指標(biāo)不是唯唯一的經(jīng)濟性性指標(biāo)，如果果過分單一強強調(diào)含鋼量，，存在降低結(jié)結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)風(fēng)險，并對體體型規(guī)則要求求過高，易影影響其內(nèi)部功功能布局及外外立面的美觀觀，難以保證證產(chǎn)品的較高高品質(zhì)。建議議在市場調(diào)研研的基礎(chǔ)上做做出合理可行行的含鋼量目目標(biāo)。三、甲方在設(shè)設(shè)計過程中的的成本控制管管理(一)、甲方設(shè)計階段段成本控制的的具體程序是是：專題調(diào)研—---設(shè)計任務(wù)書—---方案案設(shè)計—---施工圖任務(wù)書書—---施工工圖設(shè)計—---圖紙會審。（以上共計六六個節(jié)點，其其中四個節(jié)點點是要求甲方方完成的）由于關(guān)注點的的不同，設(shè)計計單位往往對對工程成本控控制的重視程程度不如開發(fā)發(fā)單位，因此此這一階段的的成本控制應(yīng)應(yīng)該由開發(fā)單單位牽頭，由由設(shè)計單位來來實現(xiàn)。在委委托設(shè)計前，，要組織力量量對成本可控控敏感的部分分進行專題調(diào)調(diào)研，如：土土方工程、基基礎(chǔ)部位、地地下室，主體體材料，通過過考察相關(guān)項項目、收集最最新技術(shù)資料料，組織專題題會等方式，，與設(shè)計單位位共同完成。。在確定項目目技術(shù)方案的的同時，確定定成本控制目目標(biāo)。由于發(fā)展商最最初的定位不不明確，導(dǎo)致致擺動比較大大，很多時候候擴初圖和施施工圖已經(jīng)出出來了，回頭頭還要改動設(shè)設(shè)計方案。另另外，一邊施施工一邊設(shè)計計的現(xiàn)象存在在，這種現(xiàn)象象實際上導(dǎo)致致設(shè)計周期延延長。為什么么品牌開發(fā)企企業(yè)注重先進進的開發(fā)管理理模式，那些些以文化牌善善長的地產(chǎn)品品牌，專業(yè)化化、規(guī)?；牡难邪l(fā)團隊具具備更強大和和成熟的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗。xx上市公司司的產(chǎn)品開發(fā)發(fā)模式：具體體產(chǎn)品注重概概念創(chuàng)新，對對土地價值的的識別和挖掘掘，規(guī)劃設(shè)計計具備超前性性，以“物業(yè)業(yè)管理”為突突破點并形成成了超前的物物業(yè)管理模式式，住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新的成功結(jié)結(jié)合，全程品品質(zhì)管理。(二)設(shè)計管管理重點是：：1、提高全員員成本意識（1）部門間間密切協(xié)作（2）明確建建筑、結(jié)構(gòu)、、水暖電專業(yè)業(yè)工程師、景景觀工程師職職責(zé)2、加強對設(shè)設(shè)計公司的管管理與協(xié)調(diào)（1）合同管管理（2）項目攻攻關(guān)（3）做好與與設(shè)計人員的的溝通（4）落實獎獎懲措施（5）開展設(shè)設(shè)計公司間的的交流與競爭爭3、建立管理理程序與制度度（1）完善甲甲方設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（2）堅持設(shè)設(shè)計全過程優(yōu)優(yōu)化（3）建立專專家會議評審審制度（4）內(nèi)部審審核制度化4、成本優(yōu)化化與設(shè)計合理理周期的確定定結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控控過程的分階階段控制要求求設(shè)計周期尤尤其是擴初、、施工圖設(shè)計計周期科學(xué)合合理。只有這這樣，才能有充分的時間間進行多方案的的比較，才能能保證設(shè)計成成果準(zhǔn)確、安安全、經(jīng)濟。。房地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)模式應(yīng)該有有一個新的改改革。（三）合同管管理中的成本本控制工作我們強調(diào)限額額設(shè)計，要求求在合同里明明確規(guī)定成本本控制目標(biāo)以下是xx公公司新完成的的合同模板中中有關(guān)成本控控制部分〔案案例〕，其中具體要求求如下：1、乙方在提提交各階段設(shè)設(shè)計成果文件件時，需要同同時提交此階階段設(shè)計成果果的概算書（（包括方案階階段的成本匡匡算書，擴初初階段的工程程成本概算書書及施工圖階階段的工程成成本概算書））。若提交設(shè)設(shè)計成果文件件不包括概算算書，則視為為設(shè)計成本文文件不完整。。乙方在提交交各階段匡算算書、概算書書時，必須首首先對設(shè)計成成果是否滿足足限額指標(biāo)進進行評估，如如果滿足限額額指標(biāo)，才能能作為合格的的設(shè)計成果予予以提交；如如果不能滿足足限額指標(biāo)，，乙方必須自自行調(diào)整設(shè)計計，直到乙方方認(rèn)為滿足限限額指標(biāo)要求求時，再予以以提交。含鋼量、混凝凝土含量限額額指標(biāo)18層點式高高層建筑序號分分部分項工工程比比例含含量1鋼鋼筋鋼鋼筋用量/建建筑面積≤≤58kg/㎡2混混凝土混混凝土土用量/建筑筑面積≤≤0.42m3/㎡地下室（不含含人防）序號分分部分項工程程比比例含含量1鋼鋼筋筋鋼鋼筋用量/建筑面積積≤≤130kg/㎡2混混凝土混混凝土用用量/建筑筑面積≤≤1.10m33/㎡含鋼量、混混凝土含量量限額指標(biāo)標(biāo)33層點式式高層建筑筑（不含地地下室）序號分分部分項工工程比比例含含量量1鋼鋼筋鋼鋼筋用量量/建筑面面積≦≦65g/㎡2混混凝土混混凝凝土用量/建筑面積積≦≦0.48m3/㎡33板式聯(lián)聯(lián)拼高層建建筑（不含含地下室））序號分分部分項項工程比比例例含含量1鋼鋼筋鋼鋼筋用用量/建筑筑面積≦≦62kg/㎡2混混凝土混混凝土用量量/建筑面面積≦≦0.48m3/㎡人防地下室室（6級人人防）序號分分部分分項工程比比例含含量1鋼鋼筋鋼鋼筋筋用量/建建筑面積≦≦180kg/㎡2混混凝土土混混凝土用用量/建筑筑面積≦≦1.20m33/㎡2、各階段段匡算書、、概算書應(yīng)應(yīng)有編制人人、審核人人簽字且加加蓋編制單單位公章。。各階段匡匡算書、概概算書除應(yīng)應(yīng)反映設(shè)計計成果的總總體成本水水平外，還還應(yīng)對甲方方要求乙方方應(yīng)達到的的設(shè)計限額額指標(biāo)作出出明確評估估和說明。。各類建筑鋼鋼筋混凝土土及建安工工程單方造造價價經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)必須達到到如下要求求：序號分分部部分項工程程建建筑筑面積（㎡㎡）單方方造價（元元/㎡）總總價（萬萬元）111層層小高層建建筑不不超過過1850218層層高層建筑筑不不超過19503地地下室室不不超過25004小小于2.2米架架空層不不超超過1200備注：建安安包括內(nèi)容容：土方、、基礎(chǔ)、地地下室、主主體、門窗窗、入戶門門、防火門門、欄桿、、外立面裝裝修、公公共部分精精裝修、室室內(nèi)給排水水、室內(nèi)電電氣、消防防通風(fēng)〔其其中小高層層、高層還還包含有發(fā)發(fā)電機房、、水泵房、、消防設(shè)施施設(shè)備等〕〕、室內(nèi)智智能化、電電信、電電視。3．如經(jīng)甲甲方審核的的設(shè)計成果果的建安成成本突破甲甲方提出的的成本指標(biāo)標(biāo)，則按以以下原則執(zhí)執(zhí)行：當(dāng)實際成果果大于限額額指標(biāo)，且且范圍不超超過3%的的，可不予予以調(diào)整。。當(dāng)實際成果果大于限額額指標(biāo)，且且范圍在3%～6%的，乙方方在工程實實施前20天內(nèi)完成成設(shè)計調(diào)整整，調(diào)整內(nèi)內(nèi)容設(shè)計承承包方須做做經(jīng)濟性分分析及評估估，設(shè)計調(diào)調(diào)整后需滿滿足成本限限額指標(biāo)的的要求。當(dāng)實際成果果大于限額額指標(biāo)、且且范圍大于于6%的，，乙方除應(yīng)應(yīng)在工程實實施前20天內(nèi)完成成設(shè)計調(diào)整整，調(diào)整內(nèi)內(nèi)容設(shè)計承承包方須做做經(jīng)濟性分分析及評估估，設(shè)計調(diào)調(diào)整后需滿滿足成本限限額指標(biāo)的的要求。如如最終設(shè)計計成果不能能滿足限額額指標(biāo)的要要求，乙方方須以書面面形式說明明原因，并并得到甲方方認(rèn)可。4．甲方可可以約請咨咨詢公司，，按現(xiàn)行國國家規(guī)范及及計量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)對乙方的的施工圖進進行同模型型、同條件件的計算復(fù)復(fù)核。咨詢詢結(jié)果如不不滿意合同同條款中的的具體限制制，乙方應(yīng)應(yīng)無條件對對施工圖進進行優(yōu)化修修改。5．乙方對對咨詢公司司的計算復(fù)復(fù)核有異議議的，應(yīng)與與甲方一起起對設(shè)計計計算有關(guān)的的原始數(shù)據(jù)據(jù)、重要參參數(shù)、計算算書進行認(rèn)認(rèn)真的研究究復(fù)核。共共同找出問問題的原因因，乙方并并對相應(yīng)設(shè)設(shè)計進行修修改優(yōu)化。。6．直到乙乙方完成每每階段設(shè)計計任務(wù)，包包括完成對對設(shè)計成果果的經(jīng)濟評評審，甲方方通過經(jīng)濟濟評審認(rèn)為為乙方的設(shè)設(shè)計成果達達到限額設(shè)設(shè)計及限限限額指標(biāo)的的要求后，，才按每階階段的設(shè)計計成果付款款。四、設(shè)計管理與與成本控制制總結(jié)目前業(yè)內(nèi)的的房地產(chǎn)公公司在設(shè)計計階段的成成本控制只只有成本部部門參與，，多數(shù)沒有有達到預(yù)期期的效果，，而且浪費費了大量的的精力，影影響工作效效率。成本本控制應(yīng)該該是一項全全員參與的的工作，比比如工程、、設(shè)計、成成本、營銷銷等管理部部門要充分分協(xié)調(diào)溝通通，制定詳詳細(xì)的設(shè)計計要求和設(shè)設(shè)計任務(wù)書書，并對設(shè)設(shè)計單位的的設(shè)計方案案和施工圖圖、工程項項目的結(jié)構(gòu)構(gòu)形式〔明明確結(jié)構(gòu)工工程師職責(zé)責(zé)〕、裝修修標(biāo)準(zhǔn)、材材料設(shè)備選選型、設(shè)計計的合理性性和安全性性等進行全全面的評估估和審核。。在成本本控制中要要避免兩種種現(xiàn)象：一一是不計成成本地追求求設(shè)計效果果；二是成成本不合理理導(dǎo)致品質(zhì)質(zhì)喪失。以下建議可可供參考：：1、通過招招標(biāo)和方案案競賽，縮縮短設(shè)計周周期和優(yōu)化化設(shè)計方案案，加強對對設(shè)計公司司的管理與與協(xié)調(diào)；合合同管理；；項目技術(shù)術(shù)、經(jīng)濟和和政策攻關(guān)關(guān)；做好與與設(shè)計人員員特別是設(shè)設(shè)計項目負(fù)負(fù)責(zé)人的溝溝通；落實實獎懲措施施；開展設(shè)設(shè)計公司間間的交流與與競爭。