房地產(chǎn)投資決策培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)投資決策目錄房地產(chǎn)行業(yè)主要特征第一部分如何選擇項(xiàng)目第二部分項(xiàng)目投資決策第三部分項(xiàng)目在于操作第四部分區(qū)域性周期性專業(yè)性高風(fēng)險(xiǎn)性（一）區(qū)域性房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不可移動(dòng)性和長期使用性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性極強(qiáng)。不同城市、城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場條件和價(jià)格水平都會大相徑庭。由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點(diǎn)，我們從事房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)須充分了解當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會、文化、法規(guī)等各方面情況。房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮—調(diào)整—衰退—蕭條—復(fù)蘇—繁榮。房地產(chǎn)市場的周期性與國民經(jīng)濟(jì)的周期性有著密切的關(guān)系，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場的大勢。因此我們應(yīng)把握好國民經(jīng)濟(jì)大勢，了解房地產(chǎn)市場的周期，從而更好地把握房地產(chǎn)市場的走向。周期性（二）周期性專業(yè)性高風(fēng)險(xiǎn)性區(qū)域性房地產(chǎn)商品具有資本和消費(fèi)品的二重性。房地產(chǎn)是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品，也是一種有價(jià)資產(chǎn)。房地產(chǎn)在一個(gè)國家的總財(cái)富中一般占有較大比重，美國不動(dòng)產(chǎn)占其總財(cái)富的73.2％。房地產(chǎn)交易不僅是交易物業(yè)本身，更是指附著在每一種具體房地產(chǎn)上的權(quán)益。只有完成了這些權(quán)益的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)交易才告完結(jié)。房地產(chǎn)商品是絕對異質(zhì)的，互相不可替代，每一個(gè)項(xiàng)目，每一棟樓，每一個(gè)單位都有差異。所以房地產(chǎn)開發(fā)每個(gè)項(xiàng)目都有不同的特點(diǎn)，不同的目標(biāo)市場，絕對不能簡單照搬復(fù)制。做每一個(gè)項(xiàng)目都是做全新的事情，具有很強(qiáng)的專業(yè)性。專業(yè)性（三）專業(yè)性區(qū)域性周期性高風(fēng)險(xiǎn)性一方面一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，巨額資金投入在未來幾年才能開始得到回報(bào)。如遇到市場不景氣，則難以退出市場。此外，房地產(chǎn)比較容易受國家和地區(qū)等外部條件的影響。特別是在我國，由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中扮演著至關(guān)重要的角色，更容易受到政策的影響。高風(fēng)險(xiǎn)性（四）高風(fēng)險(xiǎn)性區(qū)域性周期性專業(yè)性目錄房地產(chǎn)行業(yè)主要特征第一部分第二部分項(xiàng)目投資決策第三部分項(xiàng)目在于操作第四部分如何選擇項(xiàng)目如何選擇項(xiàng)目土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會。區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)特征決定了區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的一個(gè)因素。我們常說，房地產(chǎn)開發(fā)第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。區(qū)位不僅僅是一個(gè)自然地理位置的概念，還應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)地理狀況與交通地理狀況。不同的區(qū)位適于建造不同的房地產(chǎn)?？磪^(qū)位看場地條件看規(guī)劃條件一是看區(qū)位看交易方式看付款方式不同的地段所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場需求和消費(fèi)特征，如北京CBD附近。在當(dāng)前房地產(chǎn)低速時(shí)期，我們投資重心應(yīng)選擇在中心城市的城市中心。因?yàn)橹行某鞘腥丝诙啵?jīng)濟(jì)總量大，需求大。同時(shí)目前市場的購買者多為自住型，自住型需求一般都要求設(shè)施配套，交通方便，工作生活方便，這些條件多在城市中心才能滿足。同時(shí)我們應(yīng)當(dāng)以一種發(fā)展、動(dòng)態(tài)的眼光把握區(qū)位，雖然宗地的自然地理位置是不變的，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市中每一宗地的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位將會發(fā)生變化。看區(qū)位看場地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式香檳花園市政府火車北站重慶香檳花園園區(qū)位圖如果說地段是是大前提，那那么場地則是是小前提。場場地條件通常常包括地塊的的大小、形狀狀、地質(zhì)地形形條件、臨街街狀況、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施水平及及分區(qū)限制等等。不同地塊周圍圍的市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施往往存存在較大差異異?？磮龅貤l件二是看地塊的的場地條件看區(qū)位看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式地塊的臨街狀狀況，對項(xiàng)目目商業(yè)布置產(chǎn)產(chǎn)生影響，從從而項(xiàng)目銷售售和收益都有有重要影響。。地塊大小和形形狀都會對場場地的有效利利用，建筑物物的平面布置置等產(chǎn)生影響響，從而影響響銷售。廣州百合花園園場地是否拆遷遷完畢，如果果未拆遷完畢畢，項(xiàng)目開發(fā)發(fā)會因拆遷而而存在不定因因素。地塊的高差情情況。高差較較大，即會影影響建筑布局局，還會增加加土石方和邊邊坡支護(hù)工程程，增加項(xiàng)目目成本?？磪^(qū)位看場地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式原貌支護(hù)現(xiàn)狀通常城市規(guī)劃劃管理部門出出于對整個(gè)城城市和區(qū)域協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展的考考慮，對每個(gè)個(gè)地塊都會提提出具體的規(guī)規(guī)劃要求。開開發(fā)企業(yè)必須須遵守這些要要求，而不同同的要求對項(xiàng)項(xiàng)目的影響很很大。如用用途途。。不不同同的的地地塊塊適適合合建建造造的的物物業(yè)業(yè)是是不不一一樣樣的的，，不不同同的的物物業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)對對資資金金需需求求也也不不一一樣樣。。如建筑筑密密度度、、高高度度、、容容積積率率。。不不同同的的容容積積率率構(gòu)構(gòu)成成不不同同的的產(chǎn)產(chǎn)品品。還要要關(guān)關(guān)注注設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)條條件件的的可可行行性性。。有有時(shí)時(shí)政政府府給給出出設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)條條件件，，對對項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)限限制制較較大大。。看規(guī)規(guī)劃劃條條件件三是是看看項(xiàng)項(xiàng)目目的的規(guī)規(guī)劃劃條條件件看區(qū)區(qū)位位看交交易易方方式式看付付款款方方式式看場場地地條條件件看規(guī)規(guī)劃劃條條件件看區(qū)區(qū)位位看付付款款方方式式看場場地地條條件件四是是看看交交易易方方式式看交交易易方方式式從獲獲取取土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的途途徑徑和和方方式式來來看看，，有有通過過政政府府出出讓讓和和當(dāng)當(dāng)前前土土地地使使用用者者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓兩兩種種途途徑徑。。政府府土土地地出出讓讓的的途途徑徑操操作作比比較較簡簡單單，，法法律律關(guān)關(guān)系系清清楚楚。。從當(dāng)當(dāng)前前土土地地使使用用者者手手中中獲獲取取土土地地則則有有許許多多種種操操作作方方式式，，如如買買斷斷土土地地過過名名，，收收購購公公司司股股權(quán)權(quán)。。不不同同的的操操作作方方式式，，對對項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)作作影影響響不不同同。。買斷斷土土地地過過名名，，除除了了要要關(guān)關(guān)注注土土地地是是否否可可以以無無條條件件使使用用和和法法律律關(guān)關(guān)系系清清楚楚外外，，土土地地收收購購費(fèi)費(fèi)用用全全額額進(jìn)進(jìn)成成本本，，如如同同政政府府出出讓讓一一樣樣操操作作簡簡單單。。通過過收收購購公公司司股股權(quán)權(quán)的的形形式式來來獲獲取取土土地地，，面面臨臨的的問問題題較較多多，，一一是是土土地地的的合合法法性性，，二二是是公公司司的的債債務(wù)務(wù)，，三三是是原原有有員員工工的的處處理理，，四四是是土土地地溢溢價(jià)價(jià)后后稅稅務(wù)務(wù)負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)。。前前面面三三個(gè)個(gè)問問題題通通過過設(shè)設(shè)置置付付款款條條件件和和要要求求提提供供有有效效擔(dān)擔(dān)保保加加以以化化解解，，但但土土地地溢溢價(jià)價(jià)后后的的稅稅務(wù)務(wù)負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)將將對對項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)生生重重大大影影響響。。看區(qū)區(qū)位位看場場地地條條件件看規(guī)規(guī)劃劃條條件件看交交易易方方式式看付付款款方方式式案例例———江西西南南昌昌象象湖湖某某項(xiàng)項(xiàng)目目占地地600畝，，容容積積率率1.5，可可做做部部分分聯(lián)聯(lián)排排，，銷銷售售均均價(jià)價(jià)4200。要價(jià)價(jià)68萬/畝，，后后談?wù)劦降?0萬/畝（（原原土土地地有有效效成成本本20萬左左右右一一畝畝，，每每畝畝溢溢價(jià)價(jià)40萬。。））轉(zhuǎn)讓讓方方式式我我們們要要求求土土地地過過名名，，對對方方提提出出收收購購股股權(quán)權(quán)。。通通過過對對兩兩種種轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方式式的的分分析析比比較較，，我我們們發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)收收購購股股權(quán)權(quán)相相當(dāng)當(dāng)于于按按照照地地價(jià)價(jià)97萬元元/畝進(jìn)進(jìn)行行土土地地過過名名轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓。?？磪^(qū)區(qū)位位看場場地地條條件件看規(guī)規(guī)劃劃條條件件看交交易易方方式式看付付款款方方式式兩種收購讓方式經(jīng)濟(jì)效益測算收購公司（20萬/畝帳面成本）土地過名（60萬/畝帳面成本）銷售價(jià)格42004200減：土地成本600600

建設(shè)成本22002200

費(fèi)用300300

營業(yè)稅金及附加231231銷售利潤869869減：土地增值稅2350稅前利潤634869企業(yè)所得稅258.5217.25稅后凈利潤375.5651.75總投資成本凈利率12%21%看區(qū)區(qū)位位看場場地地條條件件看規(guī)規(guī)劃劃條條件件看交交易易方方式式看付付款款方方式式土地地款款數(shù)數(shù)額額巨巨大大，，一一般般占占開開發(fā)發(fā)成成本本30-70%不等等，，要要求求付付款款快快，，不不僅僅是是造造成成支支付付壓壓力力，，更更重重要要的的是是占占用用資資金金時(shí)時(shí)間間長長，，加加大大了了融融資資成成本本和和機(jī)機(jī)會會成成本本。。看付付款款方方式式五是是看看付付款款方方式式看規(guī)規(guī)劃劃條條件件看交交易易方方式式看區(qū)區(qū)位位看場場地地條條件件目錄錄房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)主主要要特特征征第一部分第二部分第三部分項(xiàng)目在于操作第四部分項(xiàng)目目投投資資決決策策如何何選選擇擇項(xiàng)項(xiàng)目目項(xiàng)目目投投資資決決策策由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場具具有有區(qū)區(qū)域域性性、、周周期期性性、、復(fù)復(fù)雜雜專專業(yè)業(yè)性性和和高高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性性，，所所以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資每每個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目要要科科學(xué)學(xué)決決策策，，而而科科學(xué)學(xué)決決策策是是建建立立在在各各種種分分析析之之上上。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資三三要要素素：：時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)、、地地段段、、質(zhì)質(zhì)量量時(shí)機(jī)地段質(zhì)量房地產(chǎn)投資市場場分分析析市場場供供求求分分析析競爭爭項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析財(cái)務(wù)務(wù)分分析析風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析投資資決決策策（一一））市市場場分分析析時(shí)機(jī)機(jī)主主要要是是指指市市場場環(huán)環(huán)境境。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資屬屬于于高高度度競競爭爭的的市市場場運(yùn)運(yùn)作作，，房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的生生存存和和發(fā)發(fā)展展是是以以適適應(yīng)應(yīng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場環(huán)環(huán)境境為為前前提提。。政治治政政策策環(huán)環(huán)境境：：主要要是是指指城城市市規(guī)規(guī)劃劃、、土土地地政政策策、、行行政政法法規(guī)規(guī)和和領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)執(zhí)執(zhí)政政理理念念等等構(gòu)構(gòu)成成。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)不不僅僅是是生生產(chǎn)產(chǎn)資資料料，，也也是是生生活活資資料料，，會會對對城城市市發(fā)發(fā)展展、、生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境、、城城市市風(fēng)風(fēng)貌貌、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)布布局局等等產(chǎn)產(chǎn)生生重重大大影影響響，，其其在在社社會會經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活活動(dòng)動(dòng)中中具具有有重重要要影影響響。。因因此此政政府府對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)十十分分關(guān)關(guān)注注，，經(jīng)經(jīng)常常出出臺臺一一些些措措施施和和政政策策，，來來調(diào)調(diào)整整房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商品品在在生生產(chǎn)產(chǎn)、、交交易易、、使使用用過過程程中中的的法法律律關(guān)關(guān)系系和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)利利益益。。我我們們在在項(xiàng)項(xiàng)目目立立項(xiàng)項(xiàng)時(shí)時(shí)，，必必須須關(guān)關(guān)注注這這些些政政策策對對項(xiàng)項(xiàng)目目的的影影響響。。市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策經(jīng)濟(jì)環(huán)境：指城市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水平、、居民收入水水平及消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水水平等因素。。一般來說，，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅速的地地區(qū)，房地產(chǎn)產(chǎn)市場的前景景也十分廣闊闊，市場機(jī)會會相對較多，，以下為各城城市GDP與與平均房價(jià)示示意。市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策城市GDP（億元）成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(萬套)成交金額(萬元)成交單價(jià)(元/平方米)全國30076062000

240713882上92203910187北京10488161614.35194112012廣州82166496.926349772深圳78074324.6358413528天津63547166.915137163重慶50974154.701784286杭州47812842.3841714689青島44361951.881387067武漢39606396.233275126成都3901117911.626195254沈陽38618629.654525241長沙3001681

2673925長春25885365.702093900南昌16602762.571294671市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策社會文化環(huán)境境：指居民生活習(xí)習(xí)慣、生活方方式、消費(fèi)觀觀念以及對生生活的態(tài)度，，對人生的態(tài)態(tài)度等。社會會文化環(huán)境在在很大程度上上決定著人們們的價(jià)值觀念念和購買行為為，因此影響響著消費(fèi)者購購買房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)、、種類、方式式。某一地區(qū)區(qū)人們對特有有的核心文化化價(jià)值具有高高度的持續(xù)性性，因此房地地產(chǎn)投資必須須了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者文化和和傳統(tǒng)習(xí)慣，，方能為當(dāng)?shù)氐叵M(fèi)者所接接受。否則將將“水土不服”。市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策市場需求分析析。影響市場需求求的四個(gè)主要要因素有：人口數(shù)量和結(jié)結(jié)構(gòu)。人口是是影響房地產(chǎn)產(chǎn)需求的重要要因素。住房房是人類生存存不可少的物物質(zhì)條件，人人口基數(shù)大，，絕對值增加加快，對住房房需求也會不不斷增加。而而且我們國家家的家庭人口口結(jié)構(gòu)也在變變化，家庭平平均人口在減減少，對生存存空間的需求求也在增多。。市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策（二）市場供供求關(guān)系分析析市場分析家庭收入。分分析一個(gè)地區(qū)區(qū)的市場購買買力，最基礎(chǔ)礎(chǔ)的數(shù)據(jù)還是是家庭年收入入，購房人家家庭的年收入入水平?jīng)Q定了了購買的承受受能力。目前前政府的設(shè)想想是中低收入入者購經(jīng)濟(jì)適適用房，高收收入者購商品品房。而對于于開發(fā)商來說說，有效的購購買力主要來來自中高收入入群。劃分中中高收入人群群主要依據(jù)是是現(xiàn)行房價(jià)與與年可支配收收入相比，年年收入能匹配配的家庭可以以說是中等收收入層，高于于的為高收入入者。此外，，居民收入預(yù)預(yù)期對住房消消費(fèi)也有相當(dāng)當(dāng)程度影響。。市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策城市化進(jìn)程。。隨著經(jīng)濟(jì)持持續(xù)發(fā)展、城城市工業(yè)現(xiàn)代代化程度不斷斷提高，城市市將集中城鄉(xiāng)鄉(xiāng)中的大量人人口。從城市市發(fā)展總進(jìn)程程來看，對房房地產(chǎn)需求是是旺盛的，但但也不排除其其需求隨經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展而波動(dòng)動(dòng)。消費(fèi)者預(yù)期。。消費(fèi)者預(yù)期期對未來經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢的預(yù)期期，會直接影影響對房地產(chǎn)產(chǎn)需求。如果果對未來經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢預(yù)期是是下滑的，居居民即使有購購買能力，也也不會花自己己大部分甚至至全部積蓄去去買房子。如如果是樂觀的的，居民改善善居住條件的的愿望變得強(qiáng)強(qiáng)烈，對住房房的需求就會會增加。目前前市場存在兩兩種，一部分分人是對預(yù)期期不看好，持持幣觀望。一一部分人預(yù)期期通脹，開始始有入市投資資的愿望。市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策從以上四個(gè)因因素來分析，，中國房地產(chǎn)產(chǎn)有良好的發(fā)發(fā)展前景，中中長期仍然看看好。我們要要堅(jiān)定做好主主業(yè)的信心??！市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策市場供應(yīng)分析析。供給與需需求是緊密地地聯(lián)系在一起起的，供求關(guān)關(guān)系是市場最最重要的關(guān)系系。我們不僅僅要看市場一一時(shí)賣的好不不好，還要看看供求關(guān)系，，供大于求遲遲早會導(dǎo)致市市場的衰退。。這里的供應(yīng)分分析是指靜態(tài)態(tài)的存量分析析。調(diào)查當(dāng)前的存存量、過去的的走勢和未來來可能的供給給。存量以已批預(yù)預(yù)售面積減去去已售面積。。在建數(shù)量，一一般以批準(zhǔn)施施工許可證的的面積為依據(jù)據(jù)。計(jì)劃開工數(shù)量量，一般以已已供土地而尚尚未開工的可可建面積計(jì)。。已獲規(guī)劃許可可數(shù)量，從城城市規(guī)劃和用用地計(jì)劃來分分析。從建設(shè)周期、、政策周期來來分析供應(yīng)的的差異。需要注意的是是我們分析市市場供應(yīng)變化化也應(yīng)反映供供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變變化。市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策上述分析必須須建立在科學(xué)學(xué)準(zhǔn)確的市場場調(diào)研的基礎(chǔ)礎(chǔ)上。房地產(chǎn)產(chǎn)投資一般都都是幾億，甚甚至幾十億，，市場調(diào)研的的準(zhǔn)確與否直直接影響到投投資決策的正正確與否。市市場調(diào)研是獲獲取市場信息息的主要手段段，在市場調(diào)調(diào)研中所發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問題必須須如實(shí)反映，，它的目的是是為決策者提提供參考依據(jù)據(jù)，其結(jié)果只是用用于輔助決策策者作出的正正確決策，結(jié)結(jié)果本身不是是目的。我們們反對先入為為主，反對為為支持領(lǐng)導(dǎo)意意圖而論證。。市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策市場供求分析析在項(xiàng)目落實(shí)后后，要對目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行技技術(shù)分析和初初步規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)。然后依據(jù)據(jù)初步規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，對項(xiàng)目目進(jìn)行本體優(yōu)優(yōu)劣勢分析，，并對周邊的的競爭項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行對比分析析。通過分析析，基本判斷斷本項(xiàng)目的市市場定位準(zhǔn)確確與否與市場場價(jià)格水平。。下面是案例：：北京百合花花園競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策（三）項(xiàng)目本本體和競爭項(xiàng)項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目名稱假日風(fēng)景紫臺萬年花城遠(yuǎn)洋山水金泰城麗灣保利百合地理位置西四環(huán)外緊鄰西四環(huán)南三環(huán)外西四環(huán)外西二三環(huán)間西三環(huán)外建筑類型板式小高層板式高層小高層、板塔式高層板塔結(jié)合板塔結(jié)合板式高層主力戶型三居（120-140）三居（160-170）90二居100-120二居115復(fù)式二居兩居、三居、(75-92)二居（70-90）130三居130-150三居140三居毛坯/裝修毛坯精裝毛坯毛坯毛坯毛坯周邊配套中小學(xué)各一所售樓處為未來會所學(xué)校、超市等學(xué)校、超市等學(xué)校、超市等超市交通狀況臨近小屯路，交通不便臨近西四環(huán)，交通相對便利緊鄰南三環(huán)主路，交通便利臨近地鐵1號線臨近麗澤路臨近規(guī)劃地鐵站周邊景觀較為荒蕪，未來有綠地公園較為荒蕪周邊相對荒蕪距雕塑公園相對較近周邊均為住宅項(xiàng)目臨近長途客運(yùn)站，配套較差項(xiàng)目規(guī)模45萬㎡11.5萬㎡200萬㎡150萬㎡22萬㎡13.8萬㎡產(chǎn)品品質(zhì)中檔高檔中低檔中低檔中高檔中高檔企業(yè)品牌北京中糧萬科北京萬科萬年花城遠(yuǎn)洋地產(chǎn)金泰北京保利項(xiàng)目均價(jià)1340015000122001320014200銷售速度2007年8月4日開盤2007年5月12日開盤2007年10月開盤2007年9月開盤2007年9月開盤預(yù)計(jì)08年6月開盤，銷售周期為1年半對各項(xiàng)目的位位置、建筑類類型、戶型、、周邊配套、、企業(yè)品牌等等條件進(jìn)行綜綜合分析項(xiàng)目名稱假日風(fēng)景紫臺萬年花城遠(yuǎn)洋山水金泰城麗灣保利百合項(xiàng)目權(quán)重5106787地理位置456597建筑類型1086677主力戶型868789毛坯（裝修）5105555周邊配套3410876交通狀況246588周邊景觀455565項(xiàng)目規(guī)模8510976產(chǎn)品品質(zhì)6105678企業(yè)品牌101068610合計(jì)657773717880銷售速度調(diào)整

一年半銷售周期項(xiàng)目均價(jià)（毛坯）134001350012200132001420014600用“比較法”，以10分為滿分，計(jì)計(jì)算合理、可可能售價(jià)考慮到2007年9月百合掛牌時(shí)時(shí)，珠三角市市場已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢。。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，項(xiàng)目預(yù)留留5％不確定性，，以14000元/平方米銷售均均價(jià)立項(xiàng)。市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策在和競爭項(xiàng)目目比較時(shí)，要要注意三點(diǎn)：：要摸清競爭項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)際成成交價(jià)。競爭爭項(xiàng)目的市場場推出均價(jià)不不等于實(shí)際成成交價(jià)，決策策依據(jù)應(yīng)該是是市場的“實(shí)際可行的的價(jià)格”。要摸清競爭項(xiàng)項(xiàng)目的銷售周周期，一般來來講銷售速度度和價(jià)格成反反比。根據(jù)本項(xiàng)目的的投資規(guī)模和和經(jīng)營要求作作出適當(dāng)調(diào)整整。如果要求求快速銷售、、快速回收資資金，價(jià)格應(yīng)應(yīng)定得低一些些。市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析是項(xiàng)項(xiàng)目投資決策策的重要環(huán)節(jié)節(jié)，包括項(xiàng)目目成本測算、、項(xiàng)目投資收收益概算和項(xiàng)項(xiàng)目資金運(yùn)作作分析，通過過這些分析我我們不僅要分分析項(xiàng)目的投投資價(jià)值，還還要分析我們們投資此項(xiàng)目目的資金能力力。市場供求分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策（四）財(cái)務(wù)分分析市場分析財(cái)務(wù)分析之一一——項(xiàng)目成本。項(xiàng)目成本一般般包括土地成成本、前期費(fèi)費(fèi)用、工程建建設(shè)、政策收收費(fèi)、不可預(yù)預(yù)見費(fèi)、三項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用六大部部分。市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策

項(xiàng)目總額單價(jià)比例備注總建單價(jià)可售單價(jià)一土地費(fèi)用1103156408800865.7%

1土地中標(biāo)價(jià)格10480060887607

2契稅3144183228按總地價(jià)的3％3補(bǔ)交出讓金及契稅2371138172補(bǔ)交地上商業(yè)地價(jià)款二前期費(fèi)用133377970.8%

1勘探設(shè)計(jì)費(fèi)用861506250元/平方米2地下管線遷移3001722

3臨水臨電安裝等前期費(fèi)172101210元/平方米三土建建設(shè)投資313271820227418.7%

1土建安裝3086417932240

1.1土建總承包2289513301662

1.2甲方分包5302308385包括電梯、消防、門窗等1.3甲供材料設(shè)備2668155194包括外墻材料、電箱電表等2工程監(jiān)理費(fèi)3091822基建造價(jià)的1%3質(zhì)檢監(jiān)測費(fèi)154911基建造價(jià)的0.5%北京百合花園園立項(xiàng)成本測測算表（一））

項(xiàng)目總額單價(jià)比例備注總建單價(jià)可售單價(jià)四紅線內(nèi)市政配套工程51783013763.1%

1供電2066120150六通一平，暫定120元/平方米2自來水工程5163037六通一平，暫定30元/平方米3雨污水工程5163037六通一平，暫定30元/平方米4燃?xì)夤こ?302531六通一平，暫定25元/平方米5熱力工程7664556六通一平，暫定45元/平方米6道路工程2581519六通一平，暫定15元/平方米7園林綠化工程6243645綠化面積250元五政府收費(fèi)30991802251.8%

1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2754160200按160元/平方米2報(bào)建報(bào)批費(fèi)344202520元/平方米六不可預(yù)見費(fèi)81948590.5%二至五的2%

一至六項(xiàng)合計(jì)15207088341103990.6%

七管理費(fèi)用80046580.5%800萬八財(cái)務(wù)費(fèi)用109426367946.5%按實(shí)際資金情況九銷售費(fèi)用40552362942.4%銷售額2％總投資合計(jì)167868975212185100%

北京百合花園園立項(xiàng)成本測測算表（二））經(jīng)測算項(xiàng)目立立項(xiàng)時(shí)總建筑筑面積17.2萬平方米，可可售面積13.7萬平方米。預(yù)預(yù)計(jì)總投資16.79億元，折合總總建單價(jià)9752元/平方米，可售售單價(jià)12185元/平方米。其中中：土地費(fèi)用11.03億元，占總成成本的65.7%；前期費(fèi)用0.13億元，占0.8%；土建安裝3.13億元，占18.7%；紅線內(nèi)配套0.52億元，占3.1%；政府收費(fèi)0.31億元，占1.8%；開發(fā)費(fèi)用1.58億元，占9.4%。實(shí)際運(yùn)作中面面積有所增加加，總建筑面面積17.8萬平方米，可可售面積13.9萬平方米，動(dòng)動(dòng)態(tài)成本為17.34億元，上漲了了3%，但折合總建建單價(jià)為9762元/平方米，僅上上漲了0.1%。市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策財(cái)務(wù)分析之二二——收入測算。收入測算一般般包括銷售收收入和租金收收入或物業(yè)價(jià)價(jià)值，如果是是持有自營物物業(yè)，一般按按內(nèi)部收益法法來測算。市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)預(yù)預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)總總銷售收入20.28億元，其中車車庫是按照可可售車庫的建建安成本來計(jì)計(jì)算，資產(chǎn)值值0.4億。實(shí)際執(zhí)行過程程中，由于趕趕在市場出現(xiàn)現(xiàn)調(diào)整前開盤盤銷售，目前前住宅回收均均價(jià)已經(jīng)達(dá)到到15359元，商鋪回收收均價(jià)達(dá)到33311元，預(yù)計(jì)銷售售收入將達(dá)到到22.6億。銷售收入合計(jì)14719元/平方米202765萬元住宅14000元/平方米180265萬元配套商業(yè)25000元/平方米22500萬元資產(chǎn)（地下車庫）292元/平方米4027萬元北京百合花園園立項(xiàng)收入預(yù)預(yù)測表市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策財(cái)務(wù)分析之三三——現(xiàn)金流量分析析?，F(xiàn)金流流量分析中應(yīng)應(yīng)包括：項(xiàng)目所需投資資總額。項(xiàng)目所需啟動(dòng)動(dòng)資金。企業(yè)可調(diào)劑資資金和預(yù)計(jì)可可調(diào)動(dòng)資金。。項(xiàng)目資金缺口口最高值、時(shí)時(shí)點(diǎn)及解決辦辦法。融資可能與成成本。市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策序號年份2007年2008年2009年2010年合計(jì)項(xiàng)目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111現(xiàn)金流入00017100342003420030000300002700019489538853882027651.1銷售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027652現(xiàn)金流出78540333753100547278441084478178817947276084050(93)1768452.1土地款7800032315

1103152.2建設(shè)投資50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理費(fèi)用40601001001001006363636325258002.4銷售費(fèi)用00040681181130430430430440640640552.5稅費(fèi)0001967393339333450345031052241620(2779)199193凈現(xiàn)金流量(78540)(33375)(3100)1162826356233562218321183175281188113385482259214累計(jì)凈現(xiàn)金流量(78540)(111915)(115015)(103387)(77031)(53675)(31492)(10308)7220191012043925921

5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(32561)(2951)10798238772064319129178211438695131045417873396累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(111101)(114052)(103254)(79377)(58733)(39605)(21784)(7398)211631617339

計(jì)算指標(biāo)∶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率按季度3.64%按年14.56%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥7,339.00萬元

靜態(tài)投資回收期8.59季度2.15年

動(dòng)態(tài)投資回收期

9.78季度2.44年

北京百合花園園立項(xiàng)全投資資現(xiàn)金流量表表序號

年份2007年2008年2009年2010年合計(jì)項(xiàng)目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111現(xiàn)金流入00097100342003420030000300002700019489538853882827651.1銷售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027651.2銀行貸款

80000

800002現(xiàn)金流出785403337536046984935622230288882951029787176714050(93)2639012.1土地款7800032315

1103152.2建設(shè)投資50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理費(fèi)用40601001001001006363636325258002.4銷售費(fèi)用00040681181130430430430440640640552.5歸還銀行貸款本金

1000020000200002000010000

800002.6銀行貸款利息

504151215121386107169331563

70562.7稅費(fèi)0001967393339333450345031052241620(2779)199193凈現(xiàn)金流量(78540)(33375)（3100）

9112424844119701112490(2787)181813385482203774累計(jì)凈現(xiàn)金流量(78540)(111915)(115015)(23891)（953）12923140351452611739135571489520377

5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(32561)（2951）

846182250710580959413(2287)14561045417894176累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(111101)(114052)(29434)(6926)3653461250252738419352399417

計(jì)算指標(biāo)∶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率按季度4.97%按年19.87%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥9,416.69萬元

靜態(tài)投資回收期4.96季度1.24年

動(dòng)態(tài)投資回收期5.65季度1.41年

北京百合花園園立項(xiàng)自有資資金現(xiàn)金流量量表百合花園立項(xiàng)項(xiàng)時(shí)現(xiàn)金流測測算情況見上上表。立項(xiàng)時(shí)項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)在08年三季度收回回自有資金投投資，在09年三季度收回回全部投資，，實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金金流。根據(jù)目前情況況來看，項(xiàng)目目已于08年5月取得銀行貸貸款10億元，2008年7月再取得1.5億元，至此股股東已全部收收回。截至目目前項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售回籠10.86億元，累計(jì)投投資13.3億，按照目前前的銷售回籠籠速度，二季季度即可收回回全部投資，，實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金金流。市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策財(cái)務(wù)分析之四四——盈利分析。項(xiàng)項(xiàng)目盈利分析析主要是計(jì)算算與評價(jià)項(xiàng)目目盈利能力的的指標(biāo)。房地地產(chǎn)開發(fā)最關(guān)關(guān)心的兩個(gè)核核心指標(biāo)包括括：稅前成本利潤潤率。投資總額是指指包括貸款利利息的總投資資。這項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)反映的是項(xiàng)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力和項(xiàng)目目盈利能力，，也是公司實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤的主主要依據(jù)。百合花園項(xiàng)目目立項(xiàng)階段稅稅前成本利潤潤率為15.1%，目前測算稅稅前利潤率已已經(jīng)達(dá)到21.2%。市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策投資年回報(bào)率率。因?yàn)椴糠止蓶|東投入是以貸貸款來計(jì)算的的。因此在實(shí)實(shí)際工作中我我們按下面的的計(jì)算來考核核：這個(gè)指標(biāo)主要要反映股東對對項(xiàng)目的投資資價(jià)值。資金金是有時(shí)間價(jià)價(jià)值的，股東東投入5億元，項(xiàng)目凈凈利潤2億。如果兩年年做完，年投投資回報(bào)率20%，如果四年做做完，年投資資回報(bào)率僅為為10%。百合花園項(xiàng)目目立項(xiàng)階段測測算實(shí)投資金金年回報(bào)率15.3%。目前測算的的這個(gè)數(shù)已經(jīng)經(jīng)達(dá)到26.3%。市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策（五）風(fēng)險(xiǎn)分分析房地產(chǎn)投資是是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)并存的。房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)現(xiàn)在投入資金金的安全性，，期望收益的的可靠性，投投資項(xiàng)目的變變現(xiàn)性和資產(chǎn)產(chǎn)管理復(fù)雜性性。很顯然，，我們在決策策項(xiàng)目投資的的過程中，如如果其他條件件都相同，肯肯定會選擇收收益最大的投投資項(xiàng)目，但但在大多數(shù)情情況下，收益益并非唯一的的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)闉槭找嬷皇且灰环N可行的未未來的風(fēng)險(xiǎn)利利益，而不是是現(xiàn)實(shí)的利益益，而項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)將影響收益益的實(shí)現(xiàn)，所所以我們決策策投資項(xiàng)目時(shí)時(shí)，必須進(jìn)行行風(fēng)險(xiǎn)分析。。市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策從我們實(shí)踐來來看，常見的的需要關(guān)注的的風(fēng)險(xiǎn)：法律風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。成本上升風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。管理風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)成本上升風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)市場分析市場供求分析析競爭項(xiàng)目分析析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策在決策項(xiàng)目時(shí)時(shí)，我們一定定要對選定項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析，并對對風(fēng)險(xiǎn)防范采采取措施，如如摸清法律關(guān)關(guān)系，進(jìn)行法法律界定；進(jìn)進(jìn)行敏感性分分析，提高項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；對政策走走勢進(jìn)行研究究，適應(yīng)政策策要求；對自自身的財(cái)力人人力進(jìn)行認(rèn)真真摸底，做自自己能做的事事等等。任何事都都有風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。我們們在投資資決策中中分析風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，目目的在于于提前發(fā)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，提前前防范風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，以盡可能能小的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)來獲獲取盡可可能高的的投資回回報(bào)。市場分析析市場供求求分析競爭項(xiàng)目目分析財(cái)務(wù)分析析風(fēng)險(xiǎn)分析析投資決策策風(fēng)險(xiǎn)分析析由于房地地產(chǎn)投資資決策重重大，在在進(jìn)行上上述分析析后還應(yīng)應(yīng)采取審審慎的態(tài)態(tài)度。我我們必須須時(shí)刻控控制自己己過于樂樂觀的態(tài)態(tài)度，應(yīng)保持一一種“健健康的懷懷疑”態(tài)態(tài)度來對對待前期期獲得的的專業(yè)意意見。使自己既既不期望望過高的的售價(jià)水水平，也也不期望望過低的的開發(fā)成成本。同同時(shí)還需需考慮某某些意外外事件可可能導(dǎo)致致的損失失。如果果這樣做做了，即即使可能能失去一一些投資資機(jī)會，，但也會會避免由由于盲目目決策帶帶來的投投資損失失。采取取審慎的的態(tài)度是是向公司司負(fù)責(zé)。。同時(shí)投資資決策應(yīng)應(yīng)履行嚴(yán)嚴(yán)格的決決策程序序，應(yīng)該該召集經(jīng)經(jīng)營班子子和全體體相關(guān)人人員進(jìn)行行集體研研究，議議定后再再報(bào)董事事會或上上級公司司審批。。經(jīng)營班班子（（尤其其是總總經(jīng)理理）要要對上上報(bào)材材料的的真實(shí)實(shí)準(zhǔn)確確承擔(dān)擔(dān)責(zé)任任。財(cái)務(wù)分分析競爭項(xiàng)項(xiàng)目分分析市場供供求分分析投資決決策（六））決策策分析析市場分分析目錄房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)主要要特征征第一部分第二部分第三部分第四部分項(xiàng)目投投資決決策如何選選擇項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目在在于操操作編制開開發(fā)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)組織工工程建建設(shè)全力推推進(jìn)營營銷（一））編制制開發(fā)發(fā)計(jì)劃劃，并并嚴(yán)格格執(zhí)行行1、編制制依據(jù)據(jù)一是根根據(jù)市市場情情況二是企企業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃和和年度度經(jīng)營營計(jì)劃劃三是項(xiàng)項(xiàng)目立立項(xiàng)的的可行行報(bào)告告2、分類類及概概述計(jì)劃分分為：：資金金計(jì)劃劃和進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃。。（1）資金金計(jì)劃劃包括資資金籌籌措、、投入入、回回收及及成本本、利利潤實(shí)實(shí)現(xiàn)等等計(jì)劃劃。重重點(diǎn)要要把握握資金金籌措措、成成本控控制和和利潤潤目標(biāo)標(biāo)三大大項(xiàng)。。資金籌措成本控制利潤目標(biāo)編制開開發(fā)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)組織工工程建建設(shè)全力推推進(jìn)營營銷廣州天天河北北項(xiàng)目目資金金工作作流程程廣州天天河北北項(xiàng)目目盈利利規(guī)劃劃表科目金額一、營業(yè)收入79407二、營業(yè)總成本

其中：營業(yè)成本43105營業(yè)稅金及附加4471土地增值稅6531管理費(fèi)用818財(cái)務(wù)費(fèi)用0銷售費(fèi)用2382三、營業(yè)利潤22100減：所得稅費(fèi)用5525四、凈利潤16575編制開開發(fā)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)組織工工程建建設(shè)全力推推進(jìn)營營銷廣州天天河北北項(xiàng)目目資金金平衡衡表

項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年合計(jì)一、資金支出土地費(fèi)用19378

19378

建設(shè)成本415570010000540421519

利息支出

7367367362208

稅金支出

52991122716526

費(fèi)用支出

1000120010003200

償還貸款

2500025000

股東投資收回

19793

19793

合計(jì)1979374363702843367107624二、資金來源銷售回籠

597031970479407

新增貸款

25000

25000

股東自有資金投入19793

19793

合計(jì)19793250005970319704124200資金盈缺

01756422675-2366316576期初資金

0017564402390期末資金

017564402391657516575編制開開發(fā)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)組織工工程建建設(shè)全力推推進(jìn)營營銷資金籌籌措主要要要靠銀銀行貸貸款。。房地地產(chǎn)投投資大大、周周期長長，全全靠投投資者者自有有資金金投入入，一一是投投不起起二是是不合合算。。百分分之十十幾的的利潤潤要幾幾年才才實(shí)現(xiàn)現(xiàn)并不不高。。房地地產(chǎn)企企業(yè)的的成功功在于于利用用財(cái)務(wù)務(wù)杠桿桿，以以小搏搏大，，用30－40％左右右的實(shí)實(shí)投資資金，，通過過銀行行貸款款和銷銷售回回收滾滾動(dòng)發(fā)發(fā)展，，完成成全額額投資資。在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)可控控的前前提下下，保保持一一定的的負(fù)債債率，，利用用財(cái)務(wù)務(wù)杠桿桿保持持適度度規(guī)模模經(jīng)營營。編制開開發(fā)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)組織工工程建建設(shè)全力推推進(jìn)營營銷成本控控制至關(guān)重重要。。價(jià)格格競爭爭是最最直接接的競競爭，，只有有成本本領(lǐng)先先，我我們才才具有有競爭爭優(yōu)勢勢，才才能保保證項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)預(yù)期利利潤。。我們們要根根據(jù)立立項(xiàng)報(bào)報(bào)告，，將成成本控控制目目標(biāo)分分解到到每個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)。從從項(xiàng)目目第一一步抓抓起，，自始始至終終，全全體員員工有有責(zé)。。這就就是我我們常常說的的全員全全過程程成本本控制制。利潤實(shí)實(shí)現(xiàn)是我們們運(yùn)作作項(xiàng)目目的最最終目目標(biāo)，，也是是落實(shí)實(shí)企業(yè)業(yè)規(guī)劃劃和年年度經(jīng)經(jīng)營任任務(wù)的的需要要。一一定要要維護(hù)護(hù)利潤潤目標(biāo)標(biāo)計(jì)劃劃的嚴(yán)嚴(yán)肅性性。不不僅總總目標(biāo)標(biāo)要落落實(shí)，，而且且要按按照年年度計(jì)計(jì)劃堅(jiān)堅(jiān)決落落實(shí)。。這應(yīng)應(yīng)該是是企業(yè)業(yè)經(jīng)營營主要要考核核的內(nèi)內(nèi)容。。編制開開發(fā)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)組織工工程建建設(shè)全力推推進(jìn)營營銷（2）進(jìn)度度計(jì)劃劃房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)進(jìn)度度，對對于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)至關(guān)關(guān)重要要，他他不僅僅要加加快產(chǎn)產(chǎn)出，，加快快資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率和和減少少資金金占用用節(jié)約約財(cái)務(wù)務(wù)成本本，盡盡快實(shí)實(shí)現(xiàn)利利潤。。而且且要在在一定定階段段促使使產(chǎn)品品盡快快達(dá)到到可售售條件件，便便于公公司及及時(shí)主主動(dòng)占占領(lǐng)市市場先先機(jī)。。進(jìn)度計(jì)計(jì)劃包包括市市場調(diào)調(diào)研、、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)、報(bào)報(bào)建辦辦證、、工程程建設(shè)設(shè)、銷銷售招招租、、交樓樓物業(yè)業(yè)管理理或組組織經(jīng)經(jīng)營六六大部部分。。各大大部分分還有有小計(jì)計(jì)劃，，小計(jì)計(jì)劃服服從大大計(jì)劃劃，局局部計(jì)計(jì)劃服服從總總體計(jì)計(jì)劃。。在計(jì)計(jì)劃中中我們們重點(diǎn)關(guān)關(guān)注正正式開開工時(shí)時(shí)間，，開盤盤銷售售時(shí)間間和竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收時(shí)時(shí)間。。編制開開發(fā)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)組織工工程建建設(shè)全力推推進(jìn)營營銷廣州天天河北北項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)總流流程圖圖廣州天天河北北項(xiàng)目目設(shè)計(jì)計(jì)流程程圖廣州天天河北北項(xiàng)目目工程程流程程圖廣州天天河北北項(xiàng)目目銷售售流程程圖廣州天天河北北項(xiàng)目目主體體進(jìn)度度大部分分工作作簡單單看有有先有有后，，互為為前提提，但但更多多的是是互相相交錯(cuò)錯(cuò)，各各項(xiàng)工工作要要主動(dòng)動(dòng)提前前介入入，提提前準(zhǔn)準(zhǔn)備，，提前前工作作。這里要要強(qiáng)調(diào)調(diào)的一一點(diǎn)：：雖然然銷售售、租租賃常常常是是房地地產(chǎn)開開發(fā)的的最后后階段段，但但房地地產(chǎn)營營銷卻卻絕不不應(yīng)該該等到到銷售售、租租賃階階段才才開始始，一一般而而言，，從最最初的的投資資決策策階段段的市市場分分析開開始，，就應(yīng)應(yīng)該讓讓市場場營銷銷人員員介入入進(jìn)來來，讓讓他們們參與與項(xiàng)目目的市市場定定位，，公司司全體體員工工根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目的市市場定定位而而進(jìn)行行產(chǎn)品品生產(chǎn)產(chǎn)和各各項(xiàng)工工作，，也就就是我我們說說的全員全全過程程營銷銷。編制開開發(fā)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)組織工工程建建設(shè)全力推推進(jìn)營營銷進(jìn)度計(jì)計(jì)劃的的時(shí)間間控制制：規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)及及報(bào)建建、市市場調(diào)調(diào)研等等正式式開工工前的的準(zhǔn)備備階段段，一一般是是6-12個(gè)月，，城市市管理理辦事事效率率不同同而有有差異異，主主體建建設(shè)一一般是是平均均五層層一個(gè)個(gè)月再再加3個(gè)月裝裝修，，一個(gè)個(gè)月驗(yàn)驗(yàn)收。。也就就是說說，18層加兩兩層地地下室室一般般兩年年內(nèi)。。由于地地質(zhì)不不同，，基坑坑支護(hù)護(hù)，選選擇基基礎(chǔ)形形式不不同，，會有有些差差異，，但進(jìn)進(jìn)入框框架建建筑基基本上上是一一致的的，后后期工工程主主要是是統(tǒng)籌籌兼顧顧科學(xué)學(xué)安排排。編制開開發(fā)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)組織工工程建建設(shè)全力推推進(jìn)營營銷3、分期期計(jì)劃劃大項(xiàng)目目進(jìn)度度計(jì)劃劃還包包括分分期的的開發(fā)發(fā)計(jì)劃劃。分期開開發(fā)有有利于于公司司控制制開發(fā)發(fā)投資資規(guī)模模，增增加資資金周周轉(zhuǎn)能能力，，制定定出合合理的的營銷銷計(jì)劃劃，降降低運(yùn)運(yùn)作風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，便于于價(jià)格格上升升，實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)格目目標(biāo)，，推動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目目整體體成功功。編制開開發(fā)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)組織工工程建建設(shè)全力推推進(jìn)營營銷項(xiàng)目分分期根根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的的不同同，可可采取取不同同的劃劃分辦辦法，，對市場場有把把握但但資金金不足足可先先做價(jià)價(jià)值最最低的的地塊塊，靠靠低價(jià)價(jià)促進(jìn)進(jìn)銷售售快速速回收收資金金。對市場場沒把把握，，先做做價(jià)值值最大大的地地塊，，以產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)吸吸引消消費(fèi)者者。有些項(xiàng)項(xiàng)目前前期投投資大大，為為了提提高市市場覆覆蓋率率，擴(kuò)擴(kuò)大銷銷售，，加快快資金金回收收，高高端產(chǎn)產(chǎn)品和和一般般產(chǎn)品品同時(shí)時(shí)進(jìn)行行開發(fā)發(fā)，比比如上上海葉葉上海海項(xiàng)目目。分期計(jì)計(jì)劃不不管怎怎么劃劃分，，每一一期應(yīng)應(yīng)該相相對獨(dú)獨(dú)立，，組團(tuán)團(tuán)集中中。從從而便便于工工程組組織和和交付付使用用后的的物業(yè)業(yè)管理理。編制開開發(fā)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)組織工工程建建設(shè)全力推推進(jìn)營營銷組織工工程建建設(shè)全力推推進(jìn)營營銷成本領(lǐng)領(lǐng)先策策略、、聚焦焦策略略和差差異化化策略略是美美國管管理學(xué)學(xué)者邁邁克爾爾?波特提提出的的市場場競爭爭的三三個(gè)基基本戰(zhàn)戰(zhàn)略。。這三三個(gè)策策略在在項(xiàng)目目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)中應(yīng)應(yīng)加以以把握握。成本領(lǐng)先聚焦差異化進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)（二））緊扣扣市場場進(jìn)行行規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)編制開開發(fā)計(jì)計(jì)劃1、做好好項(xiàng)目目的市市場定定位一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目不不可能能對所所有類類型的的客戶戶都提提供滿滿意的的產(chǎn)品品。房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司若想想在競競爭中中立于于不敗敗之地地，必必須對對自己己的服服務(wù)對對象，，服務(wù)務(wù)區(qū)域域有明明確的的界定定，進(jìn)進(jìn)行準(zhǔn)準(zhǔn)確的的市場場定位位，即即“為誰誰的需需要服服務(wù)，，你的的產(chǎn)品品賣給給誰””。這個(gè)定定位是是項(xiàng)目目本身身?xiàng)l件件和市市場需需求的的結(jié)合合。項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)不不純是是技術(shù)術(shù)設(shè)計(jì)計(jì)，更更重要要的是是開發(fā)發(fā)方案案的確確定。。不根根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目情情況，，準(zhǔn)確確進(jìn)行行市場場定位位的項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃做做得再再漂亮亮也不不是好好規(guī)劃劃，將將對項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)帶帶來災(zāi)災(zāi)難性性的后后果。。編制開開發(fā)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)組織工工程建建設(shè)全力推推進(jìn)營營銷2、突出出主題題，營營造亮亮點(diǎn)確定項(xiàng)項(xiàng)目市市場定定位后后，要要注意意緊扣扣目標(biāo)標(biāo)客戶戶群的的偏好好。在在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)中，，除了了要注注意創(chuàng)創(chuàng)造自自然舒舒適，，方便便的居居住環(huán)環(huán)境外外，更更重要要的是是要盡盡可能能地滿滿足目目標(biāo)客客戶群群的偏偏好。。對市場需求求、消費(fèi)群群體、競爭爭對手、樓樓盤特色、、地理位置置、人文環(huán)環(huán)境等一系系列要素進(jìn)進(jìn)行整合、、集成和創(chuàng)創(chuàng)造，樹立立一個(gè)明確確的主題，，以給消費(fèi)費(fèi)者鮮明而而強(qiáng)烈的感感知形象，，突出項(xiàng)目目的特色。。從而與周周邊競爭項(xiàng)項(xiàng)目形成差差異，突出出特色。這這樣才能夠夠吸引目標(biāo)標(biāo)客戶的注注意力，取取得市場先先機(jī)，形成成自己的項(xiàng)項(xiàng)目品牌。。編制開發(fā)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)組織工程建建設(shè)全力推進(jìn)營營銷重慶小泉?jiǎng)e別墅貴州溫泉新新城重慶高爾夫夫花園3、以經(jīng)濟(jì)效效益為中心心進(jìn)行方案案優(yōu)選。（1）資源最大大利用。房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)對土地應(yīng)應(yīng)追求最高高最佳利用用，也就是是說在技術(shù)術(shù)可行、規(guī)規(guī)劃許可、、財(cái)務(wù)允許許的前提下下達(dá)到最有有效利用。。盡可能多多為客戶創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值。。編制開發(fā)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)組織工程建建設(shè)全力推進(jìn)營營銷南海保利花花園集中部分土土地提高開開發(fā)強(qiáng)度調(diào)劑部分土土地做高品品質(zhì)的產(chǎn)品品沿街應(yīng)設(shè)立立商鋪、提提高售價(jià)，，如廣州心心語花園。容積率高不不是唯一。。（2）方案最省省錢。樓群布局要要利用地形形地質(zhì)、舒舒適有度、、與用地達(dá)達(dá)到一致。。供電應(yīng)盡量量設(shè)置在中中心，減少少低壓供