房地產(chǎn)銷售專業(yè)術(shù)語

房地產(chǎn)銷售專業(yè)術(shù)語（一）、用地性質(zhì)

a住宅用地：居民用來居住的用地。70年

b商業(yè)用地：用來商業(yè)、商貿(mào)的用地。40年

c農(nóng)業(yè)用地：用來開發(fā)農(nóng)業(yè)、產(chǎn)業(yè)的用地。50年

d工業(yè)用地：直接或間接用來工業(yè)生產(chǎn)的用地。50年

e公共用地：醫(yī)院、政府辦公樓、市民廣場、學校等注意：首先應該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積（二）、用地面積建設(shè)項目報經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門取得用地規(guī)劃許可后，經(jīng)國土資源行政主管部門測量確定的建設(shè)用地土地面積（準確界限由土地供應圖標明）。

（三）、居住區(qū)的總建筑面積指居住范圍內(nèi)的建筑面積，包括居住的建筑面積和公共的建筑面積。（四）、居住區(qū)的建筑密度指居住建筑對居民用地的覆蓋率居住區(qū)的建筑密度=居住建筑的基底面積

居住建筑用地面積

（五）、容積率居住建筑的密度容積率=居住建筑面積居住建筑用地面積容積率一般是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規(guī)劃，一般而言，容積率分為獨立別墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。（六）、商品房的使用率商品房使用率=商品房的使用面積（除公攤和內(nèi)墻以外的）商品房的建筑面積X100%

（七）、商品房的得房率商品房得房率=套內(nèi)建筑面積（除公攤外）商品房的建筑面積X100%

期房購買時不具備現(xiàn)買現(xiàn)住的房屋叫期房，即開發(fā)商取得預售證到取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證為止所售房屋?，F(xiàn)房具備即買即住的房屋。準現(xiàn)房未辦理產(chǎn)權(quán)之前但可入住的房屋叫準現(xiàn)房。（八）、期房、現(xiàn)房、準現(xiàn)房（九）、開間、深度、層高、凈高a房屋的開間：房屋的寬度b房屋的進深：房屋的長度c房屋的層高：下樓層表面到上樓層表面d房屋的凈高：下樓層表面到上樓層底面（十）、用地地的紅線是指城市規(guī)劃劃行政主管部部門批準的建建設(shè)用地范圍圍的界限（超超過紅線以外外的就是非法法用地）（十一）、商商品房預售開發(fā)企業(yè)將正正在建設(shè)中的的房屋預先出出售給承購人人，由承受人人預付定金或或者是房價款款的行為。（十二）、契契稅是在土地房屋屋，不動產(chǎn)所所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移時按當事事人雙方訂立立契約等時對對產(chǎn)權(quán)人征收收的一種稅收收。（十三）、商商品房預售的的條件a、已交付全部部土地使用權(quán)權(quán)出讓金取得得土地使用權(quán)權(quán)證。（土地地證）b、持有建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證和施工工許可證。c、按提供預售售的商品房計計算投入工程程建設(shè)的資金金達到工程建建設(shè)總投資25%并已確定施工工進度與竣工工交付日期。。d、開發(fā)企業(yè)向向城市、縣人人民政府、房房產(chǎn)管理部門門、辦理預售售登記取得商商品房預售許許可證。（十四）、商商品房預售許許可申請預售證需需提供的證件件與資料：a土地使用用權(quán)證書b建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證和施工許可可證c投入資金金達到建設(shè)總總投資的25%以上d開發(fā)企業(yè)業(yè)的營業(yè)執(zhí)照照和資質(zhì)等級級證書e工程施工工合同f商品房預預售方案g相關(guān)其他他資料（十五）、商商品房預售登登記備案房開公司取得得預售證后，，就可以向社社會預售商品品房，承購人人鑒定書面預預售合同，預預售人應于簽簽約之日起30日內(nèi)持商品房房預售合同到到縣級人民政政府房產(chǎn)管理理部門辦理登登記備案手續(xù)續(xù)。（十六）、關(guān)關(guān)于面積誤差差面積誤差比絕絕對值超出3%時，買受受人有權(quán)退房房，不退房的的，面積誤差差比在3%以以內(nèi)的含3%的部分房價價款，由買受受人補足，超超出3%的部部分房價由出出賣人承擔，，產(chǎn)權(quán)歸買受受人，產(chǎn)權(quán)面面積小于合同同約定面積的的誤差比絕對對值在3%以以內(nèi)（含3%）部分房款款。有出賣人人雙倍返還買買受人。（十七）、關(guān)關(guān)于面積誤差差面積誤差比絕絕對值超出3%時，買受受人有權(quán)退房房，不退房的的，面積誤差差比在3%以以內(nèi)的含3%的部分房價價款，由買受受人補足，超超出3%的部部分房價由出出賣人承擔，，產(chǎn)權(quán)歸買受受人，產(chǎn)權(quán)面面積小于合同同約定面積的的誤差比絕對對值在3%以以內(nèi)（含3%）部分房款款。有出賣人人雙倍返還買買受人。面積誤差絕對對值在3%以內(nèi)（含3%）按實結(jié)算房房價款（多退退少補）公公式：面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面面積-合同約定面積積）合同約定面積積X100%（十八）、申申請個人住房房貸款條件a、具有完全民事事行為能力的的自然人（18周歲以上上60周歲以以下）b、具有城鎮(zhèn)居民民戶口或有有有效居民身份份證c、有穩(wěn)定的職業(yè)業(yè)和經(jīng)濟收入入，信譽良好好，有償還貸款本息的能力力d、具有合法有效效的建成或購購買的住房合合同或協(xié)議e、以不低于所購購買住房或所所建住房全部部價款的一定定比率作為所所購買或所建建房的首期房房款。f、有貸款人認可的資資產(chǎn)作為抵押押或者質(zhì)押或或有足夠償還還能力的單位位或個人作為為保證人g、貸款人規(guī)定的其其他條件（十九）、申申請個人住房房貸款所需要要提供的資料料a個人住房房借款申請b身份證、、戶口本或其其他有效證件件c有關(guān)借款款人家庭穩(wěn)定定的經(jīng)濟收入入證明d符合規(guī)定定的購買住房房合同、協(xié)議議或其他批準準文件e借款人用用于購買住房房的自籌資金金的有關(guān)證明明f抵押物或或質(zhì)押物的清清單權(quán)屬證明明，有房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估，，資質(zhì)機構(gòu)出出具的抵押物物價值評估報報告，保證人人同意提供擔擔保的書面文文件。（二十）、關(guān)關(guān)于公積金的的一般概念公積金是指指國家機關(guān)、、國有企業(yè)、、城鎮(zhèn)集體企企業(yè)、外商投投資企業(yè)、城城鎮(zhèn)私營企業(yè)業(yè)以及其他的的企業(yè)事業(yè)單單位，民辦非非企業(yè)單位社社會群體及其其在職職工繳繳存的長期住住房住房儲金金（最高貸款款期限二十年年；最高金額額30萬）歸屬：歸職工工個人所有，，記入職工個個人住房公積積金賬戶用途：用于建建造，購買，，翻建，大修修自住房，裝裝修，是國家家為職工提供供政策性低利利息，住房貸貸款，是指按按時足額繳存存住房公積金金的借款人，，在購買，建建造，大修，，自住住房時時，以其所購購所建，住房房或其他具有有所有權(quán)的財財產(chǎn)作為抵押押物或質(zhì)押物物，或由第三三人為其貸款提供，保證證并承擔償還還本息，連帶帶責任，想住住房公積金管管理中心申請請的住房公積積金為資金來來源的住房貸貸款。（二十一）、、電梯按使用用性質(zhì)分類a客梯：多多層或小高層層等b貨貨梯梯：：專專門門運運貨貨用用的的c消消防防電電梯梯：：發(fā)發(fā)生生火火災災，，爆爆炸炸等等疏疏散散人人員員，，消消防防救救急急2.5米米/秒秒d觀觀光光電電梯梯：：透透明明的的，，在在里里面面可可以以觀觀光光的的電梯梯時時速速分分：：高高速速電電梯梯，，中中速速電電梯梯，，低低速速電電梯梯（二二十十二二））、、給給水水系系統(tǒng)統(tǒng)的的種種類類按照照積積水水系系統(tǒng)統(tǒng)的的用用途途分分類類：：a生生活活供供水水用用b生生產(chǎn)產(chǎn)供供水水c消消防防供供水水按供供水水方方式式：：a直直接接供供水水：：自自來來水水廠廠，，室室外外配配水水管管網(wǎng)網(wǎng)方方壓壓力力，，水水量量終終日日滿滿足足室室內(nèi)內(nèi)供供水水需需要要。。b設(shè)設(shè)置置水水箱箱的的供供水水方方式式：：室室外外配配水水管管網(wǎng)網(wǎng)中中的的水水壓壓經(jīng)經(jīng)常常低低于于室室內(nèi)內(nèi)所所需需的的水水壓壓用用水水量量較較大大，，可可用用水水泵泵提提高高供供水水壓壓力力。。當當配配水水管管網(wǎng)網(wǎng)的的壓壓力力一一天天內(nèi)內(nèi)有有定定期期變變化化時時可可設(shè)設(shè)置置屋屋頂頂水水箱箱。。壓壓力力足足夠夠時時箱箱內(nèi)內(nèi)蓄蓄水水，，水水壓壓低低時時箱箱內(nèi)內(nèi)防防水水未未滿滿足足自自給給需需求求。。c設(shè)設(shè)置置水水泵泵水水箱箱的的供供水水方方式式。。d分分區(qū)區(qū)，，分分壓壓供供水水方方式式，，水水泵泵提提高高供供水水壓壓力力。。（二二十十三三））、、土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的出出讓讓是指指國國家家國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)在在一一定定年年限限內(nèi)內(nèi)出出讓讓給給土土地地使使用用者者，，有有土土地地使使用用者者向向國國家家支支付付土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金的的行行為為。。（二二十十四四））、、土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓方方式式a拍拍賣賣：：指指的的是是指指定定時時間間、、地地點點、、在在公公開開場場所所出出讓讓方方用用叫叫賣賣的的方方式式將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)拍拍賣賣給給出出價價最最高高者者（（競競買買人人））特點點：：有有利利于于公公平平競競爭爭，，適適用用于于區(qū)區(qū)位位條條件件好好，，交交通通便便捷捷，，鬧鬧市市區(qū)區(qū)土土地地利利用用較較大大靈靈活活的的土土地地。。b招招標標的的方方式式：：招招標標出出讓讓是是指指土土地地所所有有者者（（出出讓讓人人））向向多多方方土土地地使使用用者者（（投投標標者者））發(fā)發(fā)出出投投標標邀邀請請，，通通過過各各投投標標者者設(shè)設(shè)計計標標書書的的競競爭爭來來確確定定土土地地使使用用權(quán)權(quán)受受讓讓人人的的方方式式。。特點點：：有有利利于于公公平平競競爭爭，，適適用用于于優(yōu)優(yōu)化化土土地地布布局局c協(xié)協(xié)議議出出讓讓：：指指政政府府作作為為土土地地使使用用者者（（出出讓讓方方））與與選選定定的的受受讓讓方方磋磋商商用用地地條條件件及及價價款款達達成成協(xié)協(xié)議議并并簽簽字字土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同，，有有償償出出讓讓使使用用權(quán)權(quán)的的行行為為。。特點點：：自自由由度度大大，，不不利利于于公公平平競競爭爭，，主主要要適適用用于于公公共共福福利利事事業(yè)業(yè)和和非非盈盈利利性性的的社社會會團團體體，，機機關(guān)關(guān)單單位位用用地地和和某某地地特特殊殊用用地地。。共同同點點：：（（有有償償?shù)牡模┍乇仨氻氁еЦ陡兑灰欢ǘǖ牡耐镣恋氐爻龀鲎屪尳鸾?。。目前前最最常常用用：：拍拍賣賣，，招招標標。。拍賣賣，，招招標標、、雙雙方方協(xié)協(xié)議議出出讓讓（二二十十五五））、、建建筑筑的的控控制制高高度度是指指一一定定的的地地塊塊內(nèi)內(nèi)建建筑筑物物的的地地面面部部分分，，最最大大高高度度的的限限制制值值。。（二十十六））、常常見的的室內(nèi)內(nèi)裝修修材料料墻面材材料：：瓷磚磚、涂涂料、、墻紙紙地面材材料：：大理理石、、花崗崗巖、、地板板（符符合、、實木木、竹竹地板板）、、石材材（天天然、、人造造）、、陶瓷瓷、地地磚頂棚材材料：：a石石膏膏板：：適合合客廳廳，餐餐廳，，臥室室bPVC板板：耐耐水，，耐溫溫c鋁鋁合金金板：：防水水，適適合廚廚房（二十十七））、房房間面面積的的種類類房屋以以外墻墻柱勒勒角以以上各各層的的外圍圍水平平投影影面積積，陽陽臺，，挑廊廊，地地下室室，室室外樓樓梯且且具備備上蓋蓋，層層高在在2.2m（含含2.2m）以以上的的永久久性建建筑。。建筑面面積房屋內(nèi)內(nèi)部可可使用用的空空間面面積，，房屋屋的內(nèi)內(nèi)墻面面，水水平投投影計計算。。使用面面積由套內(nèi)內(nèi)房屋屋使用用面積積，套套內(nèi)墻墻體面面積，，套內(nèi)內(nèi)陽臺臺的建建筑面面積三三部分分組成成。套內(nèi)面面積是按陽陽臺外外圍與與房屋屋外墻墻的水水平投投影面面積來來計算算（封閉閉陽臺臺按其其外圍圍水平平投影影面積積的全全部計計算建建筑面面積，，來封封閉陽陽臺按按其水水平投投影的的一半半計算算建筑筑面積積）套內(nèi)陽陽臺的的建筑筑面積積各產(chǎn)權(quán)權(quán)人共共同占占有或或者是是共同同使用用的面面積，，按照照一定定的方方式在在各產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人人之間間進行行分攤攤。應分攤攤：電電梯井井，樓樓梯，，公共共門廳廳，過過道，，門衛(wèi)衛(wèi)室，，垃圾圾道，，警衛(wèi)衛(wèi)用房房，管管理用用（物物管）），變變電室室，設(shè)設(shè)備間間。共有建建筑面面積某個產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人人在房房屋共共有建建筑面面積中中所分分攤的的面積積。必必須按按照相相關(guān)文文件與與規(guī)定定計算算每戶戶分攤攤。公攤共共有面面積稱期房房面積積，是是指在在商品品房預預售時時按建建筑設(shè)設(shè)計圖圖上尺尺寸計計算的的房屋屋面積積。預售面面積是指房房屋竣竣工以以后實實測的的房屋屋面積積，應應該等等于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面面積。?？⒐っ婷娣e產(chǎn)權(quán)面面積是指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人人依法法擁有有房屋屋所有有權(quán)的的房屋屋面積積，他他是由由直轄轄市、、縣，，房地地產(chǎn)行行政主主管部部門登登記確確權(quán)認認定。。個人土土地證證上的的面積積=所購房房的基基底面面積所購房房所有有建筑筑面積積X你所購購房的的面積積（二十十八））、關(guān)關(guān)于物物業(yè)管管理①物業(yè)業(yè)管理理的含含義物業(yè)管管理是是指物物業(yè)管管理企企業(yè)接接受業(yè)業(yè)主，，業(yè)主主委員員會或或者其其他組組織的的委托托，對對物業(yè)業(yè)進行行維護護，修修繕，，管理理，對對物業(yè)業(yè)區(qū)域域內(nèi)的的公共共秩序序，交交通，，消防防，環(huán)環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生，，綠化化等事事項提提供協(xié)協(xié)助管管理，，服務務的有有償活活動。。②物業(yè)業(yè)維修修專項項資金金屬于于全體體業(yè)主主所有有，專專項用用于物物業(yè)公公共部部分，，公共共設(shè)備備，設(shè)設(shè)施，，保修修期滿滿后的的大，，中修修和更更新，，改造造。a物物業(yè)共共用部部分：：物業(yè)主主體承承重結(jié)結(jié)構(gòu)部部分，，基礎(chǔ)礎(chǔ)承重重墻體體，柱柱梁，，樓板板，屋屋頂，，戶外外墻面面，門門廳樓樓梯間間，走走廊通通道。。b共共用設(shè)設(shè)備、、設(shè)施施：上下水水管道道，落落水管管，水水箱，，加壓壓水泵泵，電電梯，，天線線，供供電線線路，，共有有照明明，消消防設(shè)設(shè)施，，綠地地，道道路，，溝渠渠地井井，非非經(jīng)營營性停停車場場等。。③維修修基金金，籌籌集a商品房房銷售售：商商品房房銷售售時，，購房房者與與售房房單位位應當當簽定定有關(guān)關(guān)維修修基金金，繳繳納約約定（（由各各省、、自治治區(qū)、、直轄轄市、、人民民政府府行政政管理理部門門確定定）b公共住住房出出售：：售房房單位位與購購房人人雙方方籌集集。④物業(yè)業(yè)維修修專項項基金金的管管理（（代管管基金金）a成立業(yè)業(yè)主委委員會會之前前，基基金的的使用用由售售房單單位或或售房房單位位委托托的管管理單單位，，提出出使用用計劃劃，經(jīng)經(jīng)當?shù)氐胤康氐禺a(chǎn)行行政主主管部部門審審核后后劃撥撥。b業(yè)主委委員會會成立立后，，基金金的使使用由由物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)提出出每年年使用用計劃劃，經(jīng)經(jīng)業(yè)主主委員員會審審定后后實施施。⑤成立立之前前：維修資資金由由當?shù)氐胤慨a(chǎn)產(chǎn)行政政主管管部門門代管管。（（在業(yè)業(yè)主辦辦理房房屋權(quán)權(quán)屬證證明書書時銷銷售單單位將將代收收的基基金移移交給給當?shù)氐胤慨a(chǎn)產(chǎn)行政政主管管部門門代管管）⑥成立立之后后：經(jīng)業(yè)主主委員員會同同意，，房地地產(chǎn)行行政主主管部部門將將維修修基金金移交交給物