房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目相關(guān)會計核算

房地產(chǎn)企業(yè)

開發(fā)項目相關(guān)會計核算

南京棲霞建設(shè)集團有限公司徐水炎1目錄一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程三、成本核算的基本程序四、成本核算的對象的確定五、成本費用的歸集與分配六、成本費用的歸集與分配存在的問題七、營業(yè)收入核算八、開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在問題十、預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算2一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)部門是國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨立的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)行業(yè)是龍頭行業(yè)，就象汽車行業(yè)發(fā)展，會帶動鋼鐵、橡膠、電氣、機械、石油等行業(yè)的發(fā)展一樣，它的發(fā)展會帶動眾多的相關(guān)行業(yè)一起發(fā)展，建筑材料、建筑施工、電子、信息、機械和化工等，同時這些行業(yè)的發(fā)展水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響因素。所涉及的主要的經(jīng)濟活動領(lǐng)域包括：土地開發(fā)和再開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售、租賃經(jīng)營、房地產(chǎn)金融和信貸、保險等；以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)如融資、評估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟活動的行業(yè)。3一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點

①資金密集。②智力密集。③受國家的宏觀經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策和金融部門的信貸政策的影響極大；④投資周期較長，市場風(fēng)險較大。⑤售后服務(wù)工作要求高。4二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程1、投資機會研究與土地競投對房地產(chǎn)投資機會研究與土地競投活動實施有效控制，為公司房地產(chǎn)開發(fā)獲得有價值的土地資源，并防范土地投資風(fēng)險。主要工作內(nèi)容：項目選擇、項目建議書、概念設(shè)計、可研報告、競投等。2、項目立項及可行性研究對項目立項及可行性研究工作流程實施有效的控制，提交各階段的可行性研究報告，為項目開發(fā)的立項和深入開展項目全程策劃與規(guī)劃設(shè)計提供依據(jù)。主要工作內(nèi)容：開發(fā)計劃、資金計劃、各階段可研報告、竣工后評估等。5二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程3、項目全程策劃對項目全程策劃過程實施有效控制，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工、營銷等工作提出合理的依據(jù)。主要工作內(nèi)容：市場調(diào)研、全程策劃、各階段策劃書等。4、規(guī)劃設(shè)計和前期工作對項目規(guī)劃設(shè)計和前期工作實施有效控制，確保公司開發(fā)的商品房符合法律、法規(guī)的要求，為開發(fā)項目的施工、營銷提供依據(jù)。主要工作內(nèi)容：地質(zhì)勘察、方案競選、方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計、規(guī)劃驗收等。6二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程5、工程施工項目管理程序?qū)こ添椖康脑靸r、進度、質(zhì)量與安全實施有效的管理和控制，確保商品房施工過程的項目管理符合規(guī)定的要求。主要工作內(nèi)容：施工組織設(shè)計、三通一平、選擇供方、圖紙會審、物資準(zhǔn)備、開工建設(shè)、施工管理、專項驗收、竣工驗收、工程結(jié)算、保修維修等。6、市場推廣與營銷對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的市場推廣、樓盤銷售策劃、商品房買賣活動的評審、交付過程的控制以及顧客投訴實施有效的控制，確保市場推廣和營銷階段工作符合規(guī)定要求。主要工作內(nèi)容：營銷策劃推廣、銷售許可、開盤銷售、竣工交付等。7二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程7、物業(yè)管理控制程序?qū)疚械奈飿I(yè)管理進行有效控制，確保公司商品房售后服務(wù)的水平和質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度。主要工作內(nèi)容：選擇物管、物管方案、驗收交接等。8三、成本核算的基本程序（1）根據(jù)項目特點和成本核算對象的確定原則，確定成本核算對象。（2）設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。（3）按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。（4）將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進行分配。（5）職能部門提供正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔(dān)的成本，正確計算分?jǐn)偂?三、成本核算的基本程序（6）編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。（7）正確劃分已完工開發(fā)產(chǎn)品和在建開發(fā)標(biāo)段之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

（8）編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。10四、成成本核核算的的對象象的確確定（1））確定定原則則滿足成成本計計算的的需要要；便于成本費用用的歸集；利于成本的及及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控控的要求。11四、成本核算算的對象的確確定（2）確定具具體成本核算算對象根據(jù)上述原則則，結(jié)合項目目開發(fā)地點、、規(guī)模、周期期、方式、功功能設(shè)計、結(jié)結(jié)構(gòu)類型、裝裝修檔次、層層高、施工隊隊伍等因素和和管理需要等等當(dāng)?shù)貙嶋H情情況，確定具具體成本核算算對象?！魡误w開發(fā)項目目，一般以每每一獨立編制制設(shè)計概算或或施工圖預(yù)算算所列的單項項開發(fā)工程為為成本核算對對象。◆在同一開發(fā)地地點、結(jié)構(gòu)類類型相同、開開竣工時間相相近、由同一一施工單位施施工單位承包包的項目，為為一個成本核核算對象。12四、成本核算算的對象的確確定◆對于開發(fā)規(guī)模模較大、工期期較長的開發(fā)發(fā)項目，可以以結(jié)合項目特特點和成本管管理的需要，，按開發(fā)項目目的施工標(biāo)段段/產(chǎn)品類型型劃分成本核核算對象。同一施工標(biāo)段段項目有裙房房、公寓、寫寫字樓等不同同功能的，在在按期(區(qū))劃分成本核核算對象的基基礎(chǔ)上，還應(yīng)應(yīng)按功能劃分分成本核算對對象。同一施工標(biāo)段段有高層、多多層、復(fù)式等等不同結(jié)構(gòu)的的，還應(yīng)按結(jié)結(jié)構(gòu)劃分成本本核算對象。。13四、成本核算算的對象的確確定◆根據(jù)核算和管管理需要，對對獨立的設(shè)計計概算或施工工圖預(yù)算的配配套設(shè)施，不不論其支出是是否攤?cè)敕课菸莸乳_發(fā)產(chǎn)品品成本，均可可單獨作為成成本核算對象象。（對于只為一一個房屋等開開發(fā)項目服務(wù)務(wù)的、應(yīng)攤?cè)肴敕课莸乳_發(fā)發(fā)項目成本且且造價較低的的配套設(shè)施，，可以不單獨獨作為成本核核算對象，發(fā)發(fā)生的開發(fā)費費用直接計入入房屋的成本本科目。）14五、成本費用用的歸集與分分配1、成本費用用的歸集與分分配的基本原原則和要求會計核算的一一般原則有真真實性、實質(zhì)質(zhì)重于形式、、一致性、可可比性、明晰晰性、權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制、配比比、謹(jǐn)慎性、、重要性、劃劃分資本支出出和收益支出出等。在房地地產(chǎn)會計核算算中要特強調(diào)調(diào)的是真實性性、一致性、、可比性、配配比、謹(jǐn)慎性性、劃分資本本支出和收益益支出等。15五、成本費用用的歸集與分分配2、開發(fā)項目目成本核算科科目劃分與設(shè)設(shè)置開發(fā)成本下設(shè)設(shè)一級科目成本科目代碼成本科目名稱4301.401土地費用4301.402前期工程費4301.403建安工程費4301.404社區(qū)管網(wǎng)工程費4301.405園林環(huán)境工程費4301.406公共配套設(shè)施費4301.407開發(fā)間接費4301.409財務(wù)費用（資本化利息費用）16五、成本費用用的歸集與分分配4301.401土地地費用的歸集集注：其他土地地費用含交易易服務(wù)費1.5元/平方方米土地面積積、土地登記記費40元/500平方方米土地面積積、土地評估估費、用途變變更費；宗地地測繪費等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.401.01土地價款4301.401.02土地出讓契稅出讓地價或評估地價的4%4301.401.03其他土地費用4301.401.04征地補償費4301.401.05拆遷補償費4301.401.06征地規(guī)費17五、成本費用用的歸集與分分配土地費用的分分配◆能分清成本核核算對象的，，可直接將土土地成本計入入商品房的成本本核算對象中中；◆如果分不清成成本核算對象象，可先進行行歸集，然后后再在有關(guān)成本本核算對象間間按占地面積積分配；◆通過設(shè)定分?jǐn)倲偡椒ǚ峙溆嬘嬋胗嘘P(guān)成本本核算對象。。具體分配方法法為：1）先按小區(qū)區(qū)的占地面積積將土地成本本分配到各組組團；18五、成本費用用的歸集與分分配2）再將分配配到各組團內(nèi)內(nèi)的土地成本本，按組團內(nèi)內(nèi)房屋等成本核算算對象和道路路、廣場等公公用場所的占占地面積進行直接接分配；3）然后將分分配到組團內(nèi)內(nèi)道路、廣場場等公用場所所占地面積的土地地成本，按房房屋等成本核核算對象的占占地面積進行間接接分配，計入入房屋等成本本核算對象的的開發(fā)成本；4）房屋等成成本核算對象象的直接分配配數(shù)加間接分分配數(shù)，即為該房房屋等成本核核算對象應(yīng)負負擔(dān)的土地成成本。19五、成本費用用的歸集與分分配4301.402前期工程費（（開發(fā)前期準(zhǔn)準(zhǔn)備費）注：規(guī)劃設(shè)計計費中包括項項目策劃與方方案招標(biāo)、規(guī)規(guī)劃設(shè)計、設(shè)設(shè)計審查、模模型、動畫等等。領(lǐng)照規(guī)費中包包括市政公用用基礎(chǔ)設(shè)施配配套費、新建建房屋白蟻防防治費、人防防建設(shè)費、城城市規(guī)劃設(shè)計計收費、規(guī)劃劃服務(wù)費、教教育增容費、、發(fā)展新型墻墻體材料專項項用費、散裝裝水泥專項資資金等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.402.01勘察測量費4301.402.01.01勘察包括普勘、詳勘4301.402.01.02測量包括地形圖、管線；工程放線定位4301.402.02規(guī)劃設(shè)計費4301.402.03建設(shè)規(guī)費4301.402.03.01領(lǐng)照規(guī)費4301.402.03.02增容費自來水管網(wǎng)建設(shè)費、雙電源供電貼費20五、成本費用用的歸集與分分配4301.402前期工程費（（續(xù)）注：三通一平平費中包括臨臨時道路、臨臨時用水、臨臨時用電、市市政管線遷移移費、場地平平整費等。臨時設(shè)施費中中包括臨時辦辦公室、臨時時圍墻、圍板板、售樓處及及臨時樣板房房、臨時場地地占用費等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.402.04施工準(zhǔn)備費4301.402.04.01三通一平費4301.402.04.02臨時設(shè)施費21五、成本費用用的歸集與分分配4301.403建安工程費（（主體建筑工工程費）注：工程樁甲甲供材中包括括鋼筋、水泥泥、商品砼、、預(yù)制樁、型型材、型鋼、、其他材料等等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.01樁基工程

4301.403.01.01工程樁施工費

含試樁施工費

4301.403.01.02工程樁甲供材含試樁甲供材

4301.403.01.03樁基檢測費

含試樁檢測

4301.403.02支護工程4301.403.02.01支護工程設(shè)計施工費含支護設(shè)計費、施工費、監(jiān)測費等4301.403.02.02支護工程甲供材

22五、成本費用用的歸集與分分配4301.403建安工程費（續(xù)）注：甲/直供供材料中包括括鋼筋、水泥泥、商品砼、、木材土建用用鋼板、型材材、防水材料料、保溫材料料、墻磚、地地磚、石材、、涂料、主體體工程成品門門及配件、專專業(yè)工程成品品窗及配件、、零星材料等等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.04土石方工程

包括排水費、輕型井點、沉井等降水費

4301.403.05主體工程及粗裝修

包括非集中建設(shè)的小區(qū)配套人防、車庫地下室

4301.403.05.01一般土建工程

4301.403.05.01.01工程施工費包含在土建合同或土建定額的項目，一般均為扣凈甲供材、費后的價格4301.402.05.01.02甲/直供材料建安工程合同及預(yù)算內(nèi)、外的土建甲供材料

23五、成本費用用的歸集與分分配4301.403建安工程費（續(xù)）注：工程施工工費中包括室室內(nèi)給排水施施工費室內(nèi)強強、弱電施工工費通風(fēng)和采采暖工程費等等。甲/直供材料料中包括給排排水主材及配配件強弱電主主材及配件通通風(fēng)和采暖設(shè)設(shè)備及主材安安裝用鋼板、、型材其他材材料設(shè)備等。。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.05.02一般安裝工程4301.403.05.02.01工程施工費一般均為扣凈甲供材、費后的價格4301.402.05.02.02甲/直供設(shè)備與主材

工程合同及預(yù)算內(nèi)外的甲供設(shè)備主材

4301.403.05.04

一般建安工程材差

24五、成本費用用的歸集與分分配4301.403建安工程費（續(xù)）注：專項土建建工程指建筑筑物以內(nèi)，且且由甲方獨立立發(fā)包的專項項工程：一是是不在土建單單位合同中，，又不屬裝飾飾工程的由特特殊項目。如如坡道雨棚、、屋頂構(gòu)架，，非小區(qū)共有有的屋頂花園園、屋面球場場等；二是包包含在土建單單位合同中，，而實際操作作時又單獨發(fā)發(fā)包的項目。。如：防水、、保溫、防腐腐、防酸工程程、特殊地面面、躍層樓梯梯等。專項安裝工程程中包括消防防設(shè)備與器材材及工程安裝裝費、空調(diào)通通風(fēng)采暖設(shè)備備、主材及工工程費、室內(nèi)內(nèi)燃氣工程費費、電梯設(shè)備備及其安裝費費等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.08

專項土建工程4301.403.09

專項安裝工程

4301.403.09.01

工程施工費

4301.403.09.02甲/直供設(shè)備與主材

25五、成本費用用的歸集與分分配4301.403建安工程費（續(xù)）注：精裝修工工程中包括外外墻精裝飾材材及施工費、、公共部位位精裝飾材及及施工費、戶戶內(nèi)精裝材設(shè)設(shè)及施工費、、商鋪精裝材材設(shè)及施工費費架空層精裝裝材設(shè)及施工工費等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.12精裝修工程有精裝修，但不包括在土建合同或土建定額的項目4301.403.12.01精裝修設(shè)計費立面設(shè)計、室內(nèi)裝修設(shè)計及效果圖等4301.403.12.02精裝修施工費4301.403.12.03精裝修甲/直供材4301.403.18

樣板房

4301.403.18.01

樣板房設(shè)計費

4301.403.18.02樣板房施工費4301.403.18.05

甲/直供材料設(shè)備26五、成本費用用的歸集與分分配4301.404社社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程費成本科目代碼成本科目名稱備注4301.404.01室外給水系統(tǒng)工程4301.404.02室外雨污水系統(tǒng)工程4301.404.04室外燃氣系統(tǒng)工程按戶外800元/米收取4301.404.06室外供、配電系統(tǒng)工程4301.404.08室外消防管網(wǎng)工程4301.404.10室外智能化系統(tǒng)工程小區(qū)停車系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控系統(tǒng)等；4301.404.12小區(qū)路燈系統(tǒng)4301.404.16其他工程4301.404.20甲/直供設(shè)備主材27五、成本費用用的歸集與分分配4301.405園園林環(huán)境境工程費成本科目代碼成本科目名稱備注4301.405.01

環(huán)境設(shè)計費

4301.405.02

綠化工程費

區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出4301.405.03

園建工程費

包括園林的道路、廣場、建筑小品、雕塑、噴泉土建等4301.405.05

圍墻建設(shè)費

4301.405.07

小區(qū)道路費

含小區(qū)正式的大門、圍欄；室外擋土墻等4301.405.11

室外零星工程

包括背景音樂、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等4301.405.15

室外配套設(shè)施與器材

包括室外的體育器材、游樂設(shè)施、園藝小品的成品雕塑、信報箱及雨棚等28五、成本費用用的歸集與分分配4301.406公公共配套套設(shè)施費成本科目代碼成本科目名稱備注4301.406.01社區(qū)中心包括文化、體育、衛(wèi)生、商業(yè)、金融、行政管理、社區(qū)服務(wù)等4301.406.03幼兒園4301.406.04學(xué)校4301.406.06人防及車庫工程小區(qū)集中建設(shè)配套人防地下室、車庫4301.406.08物業(yè)管理設(shè)施含獨立的物業(yè)管理建筑物、崗?fù)さ?301.406.11污水泵站4301.406.12垃圾收集站4301.406.13環(huán)衛(wèi)作息和工具房4301.406.18其他設(shè)施含游泳池、郵局、車站；室外的各類球場、車蓬等

29五、成本費用用的歸集與分分配4301.407開開發(fā)間接費費成本科目代碼成本科目名稱備注4301.407.01

工程監(jiān)理費總投資的1.2％—2.5％4301.407.02

預(yù)算編審費4301.407.03

工程質(zhì)檢檢測費4301.407.06

技術(shù)服務(wù)費4301.407.08

施工水電費4301.407.11

物業(yè)管理費4301.407.12

辦公費用4301.407.20其他30五、成本費用用的歸集與分分配4301.409資資本化借款款費用（1）借款費費用資本化的的期限：自開開發(fā)投入日起起至完工交付付日止的借款款費用可資本本化，其間開開發(fā)商主動實實施的停工期期間不包括在在內(nèi)；（2）可資本本化的借款費費用包括：與與開發(fā)項目直直接相關(guān)的借借款利息支出出、匯兌損失失等借款費用用，但不包括括借款手續(xù)費費及傭金；（3）可確定定借款用途并并專款專用于于某特定開發(fā)發(fā)項目的，可可將借款費用用直接計入受受益的開發(fā)項項目；不能分分清具體用途途的借款費用用，可采用各各項目累計投投資額、各項項目缺口資金金等標(biāo)準(zhǔn)在受受益的各開發(fā)發(fā)項目間分?jǐn)倲偂?1五、、成成本本費費用用的的歸歸集集與與分分配配利息息資資本本化化計計算算分分?jǐn)倲偙肀恚ǎ?*季季度度/月月份份））全部部項項目目資資金金占占用用平平均均余余額額總總數(shù)數(shù)=合合計計4欄欄+合合計計9欄欄=80000利息息分分?jǐn)倲傁迪禂?shù)數(shù)=本本期期應(yīng)應(yīng)分分?jǐn)倲偫⑾⒔鸾痤~額/全全部部項項目目本本期期資資金金占占用用平平均均余余額額總總數(shù)數(shù)=800/80000=0.01項目

預(yù)付賬款平均余額

開發(fā)成本平均余額

減：應(yīng)付賬款平均余額

小計

分?jǐn)傆嬋腴_發(fā)成本利息數(shù)

開發(fā)產(chǎn)品平均余額

減：應(yīng)付賬款平均余額

減：預(yù)提費用平均余額

小計

分?jǐn)傆嬋胴攧?wù)費用利息

1234=1+2-35=利息分?jǐn)傁禂?shù)*46789=6-7-810=利息分?jǐn)傁禂?shù)*9A項目500021000100025000250100000010000100B項目100090000100001006000500500500050C項目2000800001000010000000D項目300012000015000150500000500050合計1100020000100060000600210005005002000020032五、、成成本本費費用用的的歸歸集集與與分分配配注：：利息息分分?jǐn)倲傄灰话惆忝棵考炯径榷纫灰淮未?，，一一是是有有的的銀銀行行按按季季結(jié)結(jié)息息，，二二是是即即使使按按月月結(jié)結(jié)息息，，其其結(jié)結(jié)息息日日也也是是每每月月21日日，，每每月月都都要要預(yù)預(yù)提提結(jié)結(jié)息息日日至至月月未未的的銀銀行行利利息息，，對對于于公公司司較較大大、、貸貸款款較較多多的的公公司司，，財財務(wù)務(wù)部部門門的的工工作作量量較較大大。。另另外外，，按按季季分分?jǐn)倲偫⑾⒁惨材苣軡M滿足足公公司司財財務(wù)務(wù)核核算算的的需需要要。。在此此，，也也要要注注意意兩兩個個應(yīng)應(yīng)付付賬賬款款的的區(qū)區(qū)別別，，一一個個是是有有關(guān)關(guān)開開發(fā)發(fā)成成本本的的，，一一個個是是有有關(guān)關(guān)開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的。。在在多多項項目目的的開開發(fā)發(fā)公公司司，，分分配配到到各各項項目目的的利利息息還還涉涉及及具具體體的的會會計計處處理理問問題題，，一一般般資資本本化化利利息息只只分分配配到到整整個個項項目目，，不不分分配配到到具具體體的的成成本本核核算算對對象象，，即即不不分分配配到到組組團團或或標(biāo)標(biāo)區(qū)區(qū)，，這這樣樣便便于于會會計計處處理理。。33五、、成成本本費費用用的的歸歸集集與與分分配配資本本化化借借款款費費用用分分配配這里里是是指指分分配配到到開開發(fā)發(fā)項項目目的的利利息息如如何何分分配配計計入入開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本中中，，其其方方法法有有二二：：一是是按按當(dāng)當(dāng)期期完完工工開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品平平均均占占用用資資金金占占整整個個開開發(fā)發(fā)小小區(qū)區(qū)占占用用資資金金的的比比例例進進行行分分配配；；二二是是按按期期完完工工開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品可可售售面面積積所所占占整整個個開開發(fā)發(fā)小小區(qū)區(qū)可可售售面面積積的的比比例例進進行行分分配配。。第第一一種種方方法法更更合合理理些些，，但但第第二二種種方方法法更更簡簡便便些些。。34六、、成成本本費費用用的的歸歸集集與與分分配配存存在在的的問問題題1、、同同一一成成本本項項目目與與核核算算對對象象的的對對應(yīng)應(yīng)關(guān)關(guān)系系、、同同一一施施工工建建設(shè)設(shè)單單位位發(fā)發(fā)生生不不同同的的成成本本項項目目的的分分類類核核算算問問題題同一一成成本本項項目目與與核核算算對對象象的的對對應(yīng)應(yīng)關(guān)關(guān)系系問問題題主主要要是是指指一一項項工工程程包包括括不不同同的的核核算算對對象象、、不不同同的的物物業(yè)業(yè)，，如如住住宅宅樓樓或或辦辦公公樓樓底底屋屋是是商商業(yè)業(yè)，，同同時時又又有有裝裝璜璜；；公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施和和商商品品房房由由一一個個單單位位施施工工等等；；同同一一施施工工建建設(shè)設(shè)單單位位發(fā)發(fā)生生不不同同的的成成本本項項目目的的分分類類核核算算問問題題主主要要是是指指一一個個施施工工單單位位同同時時做做了了多多項項工工程程，，如如小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)道道路路和和排排水水排排污污工工程程，，主主體體建建筑筑工工程程和和周周邊邊（（屋屋前前后后））室室外外工工程程。。會會計計處處理理上上往往往往先先將將它它們們作作為為一一作作整整體體進進行行歸歸集集，，然然后后借借助助工工程程預(yù)預(yù)算算和和工工程程決決算算來來進進行行歸歸類類和和分分配配。。35六、成本費費用的歸集集與分配存存在的問題題2、同一開開發(fā)小區(qū)不不同類別物物業(yè)公共成成本分?jǐn)倶?biāo)標(biāo)準(zhǔn)問題主要是指一一個開發(fā)項項目同時存存在多種不不同類別的的物業(yè)，如如多層、（（?。└邔訉?、高級公公寓、別墅墅、商業(yè)、、辦公等物物業(yè)時，由由于其建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配配套標(biāo)準(zhǔn)、、銷售價格格等不一致致，其對公公共成本、、公共設(shè)施施的投資、、受益程度度也不一樣樣，如園林林環(huán)境、供供電、配套套設(shè)施等，，都是按小小區(qū)規(guī)劃實實施。但要要正確鑒定定其受益不不同的程度度幾乎是不不可能的。。個人的看看法是對差差異大的且且能夠區(qū)分分的部分，，如高級公公寓建筑范范圍（組團團、期）的的園林環(huán)境境，要求有有單獨合同同、單獨核核算；可以以按一定的的配套的數(shù)數(shù)量進行分分配的，也也可要求進進行分析后后合理分配配，如電力力工程設(shè)備備費等可以以按各組團團的供電量量大小進行行分配。但但對于公共共設(shè)施、公公共園林環(huán)環(huán)境等則只只能按一定定標(biāo)準(zhǔn)平均均分配。36六、成本費費用的歸集集與分配存存在的問題題3、地下（（人防）車車庫成本的的歸集和分分?jǐn)倖栴}（1）為解解決停車難難問題和人人防標(biāo)準(zhǔn)提提高，規(guī)劃劃方案對地地下車庫的的配套標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)很高，面面積大，投投資巨大，，也是有些些開發(fā)商寧寧愿犧牲小小區(qū)部分品品質(zhì)也要有有力求少建建地下車庫庫的原因。。（2）地下車車庫往往和地地上建筑相連連，成本難以以劃分。如樁樁基工程、土土方工程、預(yù)預(yù)應(yīng)力工程、、結(jié)構(gòu)工程等等等。（3）不同類類別物業(yè)地下下車庫的配套套標(biāo)準(zhǔn)也不一一致。（4）地下室室往往集中建建設(shè)，多屋住住宅下面不一一定建地下室室。（5）地下車車庫都有人防防功能，其中中又分6級和和6B級人防防建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要要求。37六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題（6）由于結(jié)結(jié)構(gòu)原因，地地下室梁柱多多，較多的地地下面積不可可利用。（7）6級人人防地下車庫庫一般不可出出售但可出租租，當(dāng)配比低低于1：1時時，15%的的地下車庫不不可出售。（8）銷售數(shù)數(shù)量難以確定定，銷售困難難，大多數(shù)情情況大量成本本不能彌補。。（9）租金和和成本相比很很低。地下（人防））車庫成本的的歸集和分?jǐn)倲?，始終是房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)會計核算算的難點問題題，稅務(wù)機關(guān)關(guān)以要求必須須核算其成本本。個人認(rèn)為為地下（人防防）車庫成本本的歸集和分分?jǐn)倯?yīng)掌握下下列原則：a.分?jǐn)偛豢煽墒鄣叵拢ㄈ巳朔溃┸噹烀婷娣e的成本；；b.體現(xiàn)成本本補償原則。。38六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題例如：一小區(qū)按規(guī)劃劃要求建設(shè)二二個地下車庫庫，其中：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)人防6級級地下車庫4,000平平方米,總投投資預(yù)算為1,120萬萬元，6B級級人防地下車車庫20,000平方米米，總投資4,400萬萬元，可利用用停車面積14,000平方米，可可劃分停車位位360個，，每個車位售售價80,000元，該該小區(qū)車庫配配比為1：0.8（每戶戶0.8個車車位）。據(jù)此此，從會計核核算角度分析析：a.可售車位位306個（（360*85%）；b.每個車位位成本不應(yīng)超超過70,760；（80000*（1-營營業(yè)稅5.55%-土土地增值稅1%-經(jīng)營管管理費5%））c.應(yīng)分?jǐn)偟氐叵萝噹斐杀颈?355萬萬元。（1120+4400-306*53070/10000）39六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題4、小區(qū)外成成本的處理問問題主要可能有市市政配套設(shè)施施，如供水、、供電、供氣氣、學(xué)校等配配套設(shè)施，還還有可能存在在的是附屬征征地開發(fā)條件件。40六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題5、甲供材料料及其材料差差價的核算在此主要講的的是房地產(chǎn)開開發(fā)項目材料料核算的特點點，而不是材材料的一般核核算。（1）材料計計價：由于房地產(chǎn)開開發(fā)公司主要要材料一般沒沒有庫存，其其材料核算一一般采用實際際成本法；（2）出庫入入庫核算：材料管理部門門根據(jù)材料采采購計劃、采采購申請單、、材料驗收單單、入庫單及及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)授授權(quán)辦理材料料入庫手續(xù)、、付款申請手手續(xù)等，會計計上借記“庫庫存材料”；；會計部門根根據(jù)有效的材材料領(lǐng)用單據(jù)據(jù)貸記“庫存存材料”，并并借記相關(guān)的的成本費用科科目。很多情情況往往是一一邊入庫一邊邊出庫，入庫庫出庫手續(xù)同同時辦理。41六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題（3）材料差差價的結(jié)算：：施工單位領(lǐng)用用的材料往往往和工程項目目中標(biāo)標(biāo)書的的定額數(shù)量不不一致，就是是所謂的材料料“超供”和和“欠供”，，這就要進行行材料“超供供”和“欠供供”數(shù)量和金金額（材料差差價）的結(jié)算算，多退少補補。計算其方方法有二種。。例如：工程合同造價價決算1000萬元，其其中甲供鋼材材280萬元元，預(yù)算數(shù)量量1000噸噸，預(yù)算價格格2800元元/噸，實際際供應(yīng)數(shù)量1010噸，，實際采購價價格3800元/噸，則則材差為超（（+）3.8萬元（（1010-1000）*3800）），應(yīng)付工程程款716.20萬元（（1000-280-3.8）。另另一種計算方方法是從合同同造價決算中中扣除實際供供應(yīng)數(shù)量的預(yù)預(yù)算價格，即即282.80萬元（1010*2800），，然后計算超超欠供數(shù)量的的實際采購價價格與預(yù)算價價格的差價，，即1萬元（（10*（3800-2800））），應(yīng)付工程程款716.20萬元（（1000-282.8-1）。42六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題6、甲供材料營業(yè)業(yè)稅的征收問問題個人認(rèn)為征收收甲供材料營營業(yè)稅主要是是為了解決建建筑安裝營業(yè)業(yè)稅和征收管管理問題，目目前可能存在在較多偷漏稅稅的情況，可可能表現(xiàn)在開開假發(fā)票、扣扣除甲供材少少開發(fā)票、各各單位為爭稅稅源使得納稅稅分散管理困困難、返還部部分稅款優(yōu)惠惠等以及由此此引發(fā)的一些些違法犯罪行行為。但征收甲供材材料營業(yè)稅實實際上是納稅稅義務(wù)人發(fā)生生改變，對應(yīng)應(yīng)稅金額的影影響主要是增增加了甲供材材料差價，實實際上金額不不大，如前例例，因為施工工單位本來就就要出具1000萬元正正式票據(jù)并繳繳納營業(yè)稅。。對房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)而言言，目前主要要是鋼材差價價相對較大，，上例中差價價為101萬萬元（1010*1000）。43六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題改變征稅方式式，也會帶來來其他問題：：a.會計核算算較困難，加加大了會計核核算工作量。。由于房地產(chǎn)產(chǎn)涉及的材料料品種很多，，要分清每一一種材料是否否甲供材困難難較大，工作作量也大。b.可能會改改變工程預(yù)算算的方式，改改變工程承包包方式。c.征收管理理也有一定難難度。工程財務(wù)決算算示例：應(yīng)付款：土建工程決算算10,000,000水電工程決算算950,000材料采保費和和下力費50,000小計計11,000,00044六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題應(yīng)收（扣）款款：預(yù)工程款4,500,000甲供材料4,000,000超（欠）供材材料100,000施工、生活水水電費150,000預(yù)留維修費328,500小計計9,078,500應(yīng)付工程款2,021,50045七、營業(yè)收入入核算1、收入分類類主要包括標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)普通住宅、、普通住宅、、別墅、高檔檔公寓、辦公公樓、商業(yè)用用房、地下室室及地下車庫庫、租賃收入入、固定資產(chǎn)產(chǎn)出售、價外外收入等。2、收入確認(rèn)認(rèn)準(zhǔn)則公司已將商品品所有權(quán)上的的主要風(fēng)險和和報酬轉(zhuǎn)移給給購貨方；既既沒有保留通通常與所有權(quán)權(quán)相聯(lián)系的繼繼續(xù)管理權(quán)，，也沒有對已已售出的商品品實施有效控控制；收入的的金額能夠可可靠地計量；；相關(guān)的經(jīng)濟濟利益很可能能流入；相關(guān)關(guān)的已發(fā)生或或?qū)l(fā)生的成成本能夠可靠靠地計量時確確認(rèn)營業(yè)收入入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售收收入確認(rèn)的具具體條件：工工程已經(jīng)竣工工并經(jīng)有關(guān)部部門驗收合格格；簽訂了銷銷售合同，并并履行了合同同規(guī)定的義務(wù)務(wù),房屋已交交付或已發(fā)出出交房通知書書；取得了銷銷售價款或確確信可以取得得；成本能夠夠可靠地計量量。46七、營業(yè)收入入核算3、收入確認(rèn)認(rèn)時間和所得得稅從形象進度看看，比較明顯顯的有商品房房封頂、商品品房竣工、商商品房交付。。每階段相隔隔約六個月時時間左右。根根據(jù)收入確認(rèn)認(rèn)準(zhǔn)則，應(yīng)以以商品房交付付為收入確認(rèn)認(rèn)條件，但實實際工作中，，由于出于各各種不同的目目的和需要，，有時往往會會提前和滯后后，和所得稅稅的繳納產(chǎn)生生直接的影響響。收入確認(rèn)提前前，當(dāng)項目結(jié)結(jié)算利潤率高高于按預(yù)收賬賬款預(yù)繳的利利潤率時，實實際上是提前前多繳納了所所得稅；當(dāng)項項目結(jié)算利潤潤率低于按預(yù)預(yù)收賬款預(yù)繳繳的利潤率時時，實際上是是提前少繳納納了所得稅。。收入確認(rèn)滯滯后的情況和和上述剛相反反。建議稅務(wù)務(wù)機關(guān)在實際際工作中能統(tǒng)統(tǒng)一收入確認(rèn)認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，以公公平納稅，并并防止違規(guī)行行為的發(fā)生。。由于房屋交交付時間有明明確的合同約約定，易于掌掌握，可操作作。47七、營業(yè)收入入核算例如：項目按預(yù)收賬賬款計算的應(yīng)應(yīng)稅金額為預(yù)預(yù)收賬款的10%（20%扣除稅費費），按項目目決算的應(yīng)稅稅金額為預(yù)收收賬款的15%，當(dāng)期有有2億元預(yù)收收賬款提前確確認(rèn)收入，則則提前多繳所所得稅250萬元（20000*（（15%-10%）*25%）。若若滯后確認(rèn)收收入，則形成成滯后少繳所所得稅250萬元。48八、開發(fā)產(chǎn)品品成本的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)理論上非常簡簡單，會計上上表現(xiàn)為“開開發(fā)成本”科科目轉(zhuǎn)為““開發(fā)產(chǎn)品””科目。這主要是實際際工作中涉及及的的問題，，在這個過程程中要考慮以以下問題：1、開發(fā)成本本的明細科目目很多，同樣樣產(chǎn)品成本的的構(gòu)成項目也也很多，都從從明細科目結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品品成本缺乏可可操作性；2、開發(fā)產(chǎn)品品完工交付時時，工程竣工工決算并未全全部完成，得得不到開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的實際成成本；3、要盡可能能保持成本核核算科目實際際發(fā)生金額的的連續(xù)，方便便查詢、對賬賬、分析。49八、開發(fā)產(chǎn)品品成本的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)例如：2008年6月30日，，規(guī)劃設(shè)計費費結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本前的的余額為1000萬元，，本期需結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)300萬元元記入開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，若直接接減記規(guī)劃設(shè)設(shè)計費，則余余額為700萬元，經(jīng)過過一段時間后后，若想查詢詢規(guī)劃設(shè)計費費支付的金額額，則從余額額中已經(jīng)得不不到，經(jīng)過多多次結(jié)轉(zhuǎn)長時時間后更是如如此。預(yù)付工工程款項目要要特別引起重重視，結(jié)算時時特別容易出出現(xiàn)少扣預(yù)付付款的情況。。為此，在實際際工作中，往往往在開發(fā)成成本二級科目目中設(shè)置專門門用于結(jié)轉(zhuǎn)開開發(fā)產(chǎn)品成本本的科目，已已發(fā)生完的成成本項目按實實際成本分?jǐn)倲偨Y(jié)轉(zhuǎn)，未發(fā)發(fā)生完的成本本項目按預(yù)算算成本分?jǐn)偨Y(jié)結(jié)轉(zhuǎn)。50九、預(yù)繳和匯匯算企業(yè)所得得稅存在的問問題1、開發(fā)企業(yè)業(yè)在結(jié)算開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的計稅稅成本時的有有關(guān)規(guī)定（國國稅發(fā)[2006]31號文）開發(fā)企業(yè)在進進行成本、費費用的核算與與扣除時，必必須按規(guī)定區(qū)區(qū)分期間費用用和開發(fā)產(chǎn)品品成本、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品會計成成本與計稅成成本、已銷開開發(fā)產(chǎn)品計稅稅成本與未銷銷開發(fā)產(chǎn)品計計稅成本的界界限。（1）開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品建造過程程中發(fā)生的各各項支出，當(dāng)當(dāng)期實際發(fā)生生的，應(yīng)按權(quán)權(quán)責(zé)發(fā)生制的的原則計入成成本對象；當(dāng)當(dāng)期尚未發(fā)生生但應(yīng)由當(dāng)期期負擔(dān)的，除除稅收規(guī)定可可以計入當(dāng)期期成本對象的的外，一律不不得計入當(dāng)期期成本對象。。（2）開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品必須按一一般經(jīng)營常規(guī)規(guī)和會計慣例例合理地劃分分成本對象，，同時還應(yīng)將將各項支出合合理地劃分為為直接成本、、間接成本和和共同成本。。51九、預(yù)繳和匯匯算企業(yè)所得得稅存在的問問題（3）開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完工前發(fā)發(fā)生的直接成成本、間接成成本和共同成成本，應(yīng)按配配比原則將其其分配至各成成本對象。其其中，直接成成本和能夠分分清成本負擔(dān)擔(dān)對象的間接接成本，直接接計入成本對對象中；共同同成本以及因因多個項目同同時開發(fā)或先先后滾動開發(fā)發(fā)而不能分清清負擔(dān)對象的的間接成本，，應(yīng)按各個成成本對象（項項目）占地面面積、建筑面面積或工程概概算等方法計計算分配。（4）計入開開發(fā)產(chǎn)品成本本的費用必須須是真實發(fā)生生的，除稅收收另有規(guī)定外外，各項預(yù)提提（或應(yīng)付））費用不得計計入開發(fā)產(chǎn)品品成本。（5）計入開開發(fā)產(chǎn)品成本本的費用必須須符合國家稅稅收規(guī)定。與與稅收規(guī)定不不一致的，應(yīng)應(yīng)以稅收規(guī)定定為準(zhǔn)進行調(diào)調(diào)整。（6）開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完工后應(yīng)應(yīng)在規(guī)定的時時限內(nèi)及時結(jié)結(jié)算其計稅成成本，不得提提前或滯后。。如結(jié)算了會會計成本，則則應(yīng)按稅收規(guī)規(guī)定將其調(diào)整整為計稅成本本。52九、預(yù)繳和匯匯算企業(yè)所得得稅存在的問問題2、這和房地地產(chǎn)企業(yè)項目目開發(fā)成本發(fā)發(fā)生和和工程程款項的結(jié)算算的模式不一一致，在實際際工作中造成成很多困難：：（1）工程施施工進度快于于工程款支付付進度；（2）主體工工程進度一般般快于室外及及配套工程進進度；（3）工程決決算在工程竣竣工后較長時時間才能完成成；（4）質(zhì)保金金、維修金的的支付一般為為二至五年；；（4）涉及的的金額較大，，給企業(yè)造成成重大負擔(dān)；；（5）對于項項目公司而言言，往往造成成下一年度的的所得稅抵扣扣不完而存在在退稅問題。。53九、預(yù)繳和和匯算企業(yè)業(yè)所得稅存存在的問題題例如：一開開發(fā)項目總總投資10億元，當(dāng)當(dāng)投資總額額達到9億億元時，項項目已全部部完工，銷銷售已達到到80%，，由于計稅稅成本和會會計成本的的差異，需需調(diào)增應(yīng)納納所得稅金金額8000萬元，，調(diào)增所得得稅2000萬元，，剩余房源源銷售所產(chǎn)產(chǎn)生的應(yīng)稅稅金額往往往不足8000萬元元，且還須須預(yù)繳所得得稅，同時時，也給企企業(yè)增加了了沉重負擔(dān)擔(dān)。3、建議允允許房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司按照經(jīng)批批準(zhǔn)的規(guī)劃劃和預(yù)算進進行預(yù)提，，并經(jīng)稅務(wù)務(wù)機關(guān)審核核計入計稅稅成本。54十、關(guān)于預(yù)預(yù)繳土地增增值稅和土土地增值稅稅匯算1、按目前前南京市土土地增值稅稅匯算試點點辦法執(zhí)行行的政策標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)據(jù)我們測算算，一個項項目預(yù)繳了了１％的土土地增值稅稅后，要不不補繳土地地增值的銷銷售凈利潤潤也只有約約9％左右右，毛利率率只有約22%。銷銷售凈利潤潤僅和銀行行的貸款利利息相當(dāng)；；顯然和高高風(fēng)險的房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)收益率不不相符的。。從全國范范圍看，南南京市目前前執(zhí)行的土土地增值稅稅匯算清繳繳試點辦法法，也是和和全國各大大中城市的的匯算清繳繳辦法不相相協(xié)調(diào)的。。55十、關(guān)于預(yù)預(yù)繳土地增增值稅和土土地增值稅稅匯算2、目前南南京市土地地增值稅匯匯算試點辦辦法，對規(guī)規(guī)范管理、、有實力和和品牌的優(yōu)優(yōu)秀開發(fā)商商不利，同同時又從另另一方面助助長了管理理不規(guī)范、、成本收入入核算不規(guī)規(guī)范的房地地產(chǎn)公司采采用多種手手段偷逃土土地增值稅稅，會造成成稅收上的的“不公公平”。同同時，由于于普通商品品房不享有有增值率２２０％以下下稅收優(yōu)惠惠政策，也也會助長開開發(fā)商對房房地產(chǎn)的過過度投入，，進一步提提高售價，，以彌補開開發(fā)商的過過重土地增增值稅負擔(dān)擔(dān)，這和國國家的房地地產(chǎn)調(diào)控政政策相違背背的。56十、關(guān)于預(yù)預(yù)繳土地增增值稅和土土地增值稅稅匯算3、按照（（國辦發(fā)［［2005］26號號）文的精精神，對普普通商品房房享有增值值率20％％以下稅收收優(yōu)惠政策策，普通商商品房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為：住宅宅小區(qū)建筑筑容積率在在1.0以以上、單套套建筑面積積在120平方米以以下、實際際成交價格格低于同級級別土地上上住房平均均交易價格格1.2倍倍以下。各各省、自治治區(qū)、直轄轄市要根據(jù)據(jù)實際情況況，制定本本地區(qū)享受受優(yōu)惠政策策普通住房房的具體標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。允許許單套建筑筑面積和價價格標(biāo)準(zhǔn)適適當(dāng)浮動，，但向上浮浮動的比例例不得超過過上述標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的20％％。而目前前試點執(zhí)行行的普通商商品房只是是經(jīng)濟適用用房和中低低價房的解解釋不符合合相關(guān)的文文件精神。。根據(jù)（蘇蘇地稅發(fā)［［2007］75號號）文，南南京市（蘇蘇地稅發(fā)［［2007］154號）文也也明確土地地增值稅的的核定征收收辦法，但但南京市沒沒有執(zhí)行。。57十、關(guān)于預(yù)預(yù)繳土地增增值稅和土土地增值稅稅匯算4、對于代代收費用問問題，在計計繳企業(yè)流流轉(zhuǎn)稅收明明確不得在在營業(yè)收入入中扣除，，而在土地地增值稅匯匯算中不準(zhǔn)準(zhǔn)加扣20％的金額額。公司認(rèn)認(rèn)為政策的的執(zhí)行存在在矛盾。且且上述支出出在國家1993年年出臺的土土地增值稅稅條例時并并不存在，，實際上，，在土地增增值稅的成成本費用計計算口徑上上和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目實際發(fā)生生的存在不不一致，似似乎這些成成本費用不不該發(fā)生，，這實際上上有違原則則。5、目前房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)受宏觀經(jīng)經(jīng)濟調(diào)控影影響極大，，且土地成成本和建筑筑成本和二二三年前相相比有較大大幅度上升升。近兩年年取得的項項目有相當(dāng)當(dāng)部分還存存在退還已已預(yù)繳的土土地增值稅稅問題。58十、關(guān)于預(yù)預(yù)繳土地增增值稅和土土地增值稅稅匯算6、關(guān)于多多項目公司司的財務(wù)費費用的扣