房地產估價文書寫作

房地產估價案例與分析徐建元qq397760834自我介紹徐建元：遼寧葫蘆島人，09年畢業(yè)于合肥工業(yè)大學土木工程專業(yè)。注冊一級建造師、注冊造價工程師。房地產估價簡介1房地產估價的含義1.1房地產估價的稱呼

美國——realestateappraisal日本和韓國——不動產鑒定評價（不動產鑒定）中國臺灣地區(qū)——不動產估價（不動產鑒定或不動產鑒價）中國香港地區(qū)——物業(yè)估價或物業(yè)估值中國內地——房地產估價（房地產價值評估）房地產估價是什么第一章房地產估價文書寫作第一節(jié)房地產估價文書概述第二節(jié)房地產估價報告寫作第三節(jié)其他主要房地產估價文書寫作第一節(jié)房地產估價文書概述

一、房地產估價文書的種類及作用完成一個房地產估價項目完成一個房地產估價項目，需要經歷受理估價委托、擬定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查看估價對象、選定估價方法進行測算、撰寫估價報告、估價資料歸檔等主要環(huán)節(jié)，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應的估價文書，概括起來房地產估價的文書主要有以下幾種：（一）估價委托書（二）估價委托合同（三）估價項目來源和接洽情況記錄（四）估價作業(yè)方案（五）估價所需資料清單（六）估價對象實地查勘記錄（七）估價報告（八）估價報告內部審核表（九）估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄（十）估價報告交接單（一）估價委托書

估價機構在受理一項估價業(yè)務時，需要與估價需求方進行溝通、協(xié)商，明確估價目的、估價對象、估價時點等基本事項。（二）估價委托合同

估價委托合同是估價機構在承接一項估價業(yè)務時，由估價雙方即委托估價方和估價機構就估價事宜共同簽訂的書面合同文件。估價委托合同的作用表現在：①建立受法律保護的委托與受托關系；②明確委托人和估價機構的權力和義務；③載明估價的有關事項。（三）估價價項目來源源和接洽情情況記錄一個估價機機構的估價價業(yè)務來源源可能會有有多種渠道道，如來源源于銀行、、企業(yè)、政政府以及個個人等，所所接觸的估估價需求方方的情況各各不相同，，因此估價價機構往往往需要將每每項估價項項目來源和和接洽情況況進行記錄錄并存檔，，以便估價價機構掌握握公司主要要客戶的變變化情況及及要求，有有助于估價價機構開拓拓業(yè)務和更更好的提供供服務。（四）估計計作業(yè)方案案估價機構與與估價委托托人簽訂估估價委托合合同后，估估價機構就就會擬定估估價作業(yè)方方案，明確確本次估價價需要解決決的主要問問題、完成成時間及估估價人員安安排，以保保證估價項項目能按質質、按時完完成。（五）估價價作業(yè)所需需要資料清清單完成一項估估價業(yè)務，，必須具有有相應的估估價資料，，否則就無無法完成評評估出估價價對象的價價值，因此此估價師在在進行估價價前，需要要針對估價價對象狀況況、估價目目的和擬采采用的估價價方法列出出需要的資資料清單，，以便順利利、準確地地評估估價價對象的價價值。（六）估價價對象實地地查看記錄錄估價師在完完成任何估估價項目時時，都需要要親自到估估價對象現現場檢查、、觀察估價價對象的實實物狀況、、區(qū)位狀況況、歷史狀狀況以及周周邊房地產產市場狀況況并且進行行記錄，拍拍攝反映估估價對象外外觀、內部部狀況及其其周邊環(huán)境境及臨路狀狀況的影響響資料，并并將這些資資料放入估估價報告附附件中，以以便估價有有據可查。。估價對象象實地查看看記錄是否否翔實直接接影響估價價對象的價價值確定。。（七）估價價報告估價報告是是估價機構構出具的關關于估價對對象的專業(yè)業(yè)意見，是是估價機構構履行估價價委托合同同、給予委委托人關于于估價對象象價值的正正式答復，，也是記述述估價過程程、反映估估價成果的的文件及關關于估價對對象價值的的分析報告告。（八）估價價報告內部部審核表為保證出具具的估價報報告的質量量，由業(yè)務務水平高、、經驗豐富富的估價師師對撰寫完完成尚未出出具的估價價報告，從從形式到內內容進行全全面、認真真、細致的的檢查，確確定估價結結果是否客客觀合理，，提出審核核意見。（九）估價價中的主要要不同意見見和估價結結果重大修修改意見記記錄估價機構在在對一些復復雜、價值值大、難度度大的估價價對象進行行估價時，，不同估價價師會就估估價技術路路線的確定定、估價方方法的選擇擇、相關參參數的確定定等問題產產生不同的的意見，估估價審核人人員會對估估價結果提提出重大修修改意見，，而這些不不同的意見見應該進行行及時的記記錄。（十）估價價報告交單單估價報告交交接單是估估價機構完完成估價報報告向估價價委托人出出具估價報報告，或估估價師完成成估價工作作后進行存存檔時簽署署的文書，，估價報告告交接單主主要載明簽簽收日期、、報告數量量、交接人人等，估價價報告交接接單可以作作為估價機機構已向估估價委托人人提交估價價報告的憑憑據和內部部存檔管理理的憑據。。二、房地產產估價報告告寫作的文文字要求房地產估價價是一項實實操性很強強的業(yè)務，，其最終成成果是通過過估價報告告體現。估估價報告是是估價機構構履行估價價委托合同同、記述估估價過程、、反映估價價成果的文文件，是估估價機構提提供給委托托人的“產產品”，是是給予委托托人關于估估價對象價價值的正式式答復，是是關于估價價對象價值值的專業(yè)意意見和研究究報告。因因此房地產產估價師必必須能夠動動手寫作估估價報告。。（一）對詞詞義的要求求1.用詞準準確2.語義鮮鮮明，不能能含混不清清、模棱兩兩可3.用詞不不可帶有較較強烈的感感情色彩4.用詞簡簡練、標準準，不堆砌砌、不生造造1.用詞準準確這是對詞義義的基本要要求，要善善于根據內內容表達的的需要，在在眾多同義義詞、近義義詞中選用用最確切的的語詞，以以準確地表表現事物的的特征和作作者要表達達的意圖。。例如下面這這三種表達達方式中的的用詞：““這里有可可能成為繁繁華商業(yè)區(qū)區(qū)”、“預預計這里將將成為繁華華商業(yè)區(qū)””和“這里里必然會成成為繁華商商業(yè)區(qū)”，，用詞的強強度不同，，表達的意意思也不同同。又如，同樣樣是對房地地產開發(fā)企企業(yè)的銷售售業(yè)績作出出判斷，可可以在短期期內的銷售售率數據的的基礎上采采用“比較較理想”這這幾個字，，也可根據據實際情況況選擇最能能確定表達達實際情況況的其他用用詞。但估價報告告中不應該該用“好得得不得了””等口語化化的詞句。。2.語義鮮鮮明，不能能含混不清清、模棱兩兩可表達分寸的的詞語，比比如范圍、、程度、條條件等，在在房地產估估價報告中中都會經常常使用，要要有客觀恰恰當的把握握。不能使使用“大概概”、“可可能”等字字樣，特別別是估價結結論，不能能模棱兩可可。例如：“估估價對象房房地產每平平方米建筑筑面積的價價格大約在在5000元左右。。”“大約約”這樣的的詞出現在在市場分析析中是可以以的，但在在估價結論論中是不妥妥當的。有有時估價人人員確實不不能確定估估價結論的的具體數額額，不妨說說：“估價價對象房地地產每平方方米建筑面面積的價格格在4800～5300元之之間?！边@這樣的表述述比“大約約”要確定定得多，畢畢竟可以確確定價格的的變動范圍圍。3.用用詞詞不不可可帶帶有有較較強強烈烈的的感感情情色色彩彩估價價報報告告用用詞詞的的褒褒貶貶要要得得當當，，盡盡量量使使用用中中性性的的詞詞匯匯，，避避免免采采用用過過于于華華麗麗的的詞詞藻藻。。例如如有有的的估估價價報報告告這這樣樣寫寫：：““估估價價對對象象所所在在位位置置交交通通特特別別便便捷捷，，路路面面非非常常平平整整寬寬敞敞，，整整日日車車水水馬馬龍龍，，川川流流不不息息””，，““該該建建筑筑物物外外立立面面裝裝修修立立足足于于時時代代要要求求，，在在不不斷斷創(chuàng)創(chuàng)新新中中選選擇擇時時尚尚，，融融古古典典主主義義風風格格與與現現實實主主義義風風格格于于一一體體，，將將外外墻墻面面進進行行了了華華美美嚴嚴厲厲的的裝裝飾飾裝裝修修””，，所所述述事事實實不不能能說說與與形形成成估估價價結結論論無無關關，，但但應應該該改改用用比比較較中中性性的的、、冷冷靜靜的的、、敘敘述述性性的的口口氣氣。。4.用用詞詞簡簡練練、、標標準準，，不不堆堆砌砌、、不不生生造造例如如有有的的估估價價報報告告連連用用幾幾個個““最最高高級級””來來形形容容估估價價對對象象，，有有的的估估價價報報告告采采用用一一些些非非標標準準的的用用語語或或是是受受港港臺臺用用語語的的影影響響。。比比如如將將““素素質質””寫寫為為““質質素素””（（香香港港地地區(qū)區(qū)的的習習慣慣用用法法）），，或或是是用用動動詞詞作作形形容容詞詞：：““這這個個小小區(qū)區(qū)的的價價位位比比附附近近同同檔檔次次的的小小區(qū)區(qū)低低，，非非常常吸吸引引。?！薄保ǎ☉獞獮闉椋海骸啊胺欠浅３Ｓ杏形α?。?！薄保ǘφZ語句句的的要要求求1.句句子子簡簡潔潔，，概概況況性性強強2.搭搭配配得得當當3.邏邏輯輯嚴嚴密密1.句句子子簡簡潔潔，，概概況況性性強強估價價報報告告應應使使用用簡簡潔潔的的文文字字對對估估價價所所涉涉及及的的內內容容進進行行高高度度概概括括，，句句子子成成分分該該省省的的一一定定要要省省，，不不能能出出現現雜雜揉揉、、贅贅余余等等毛毛病病，，同同時時注注意意句句子子的的完完整整性性以以清清楚楚表表達達所所表表述述的的內內容容。。2.搭搭配配得得當當語義義上上要要符符合合情情理理，，符符合合語語法法規(guī)規(guī)則則，，同同時時要要銜銜接接。。語語句句與與語語句句之之間間，，意意思思也也要要銜銜接接、、連連貫貫，，不不能能脫脫節(jié)節(jié)。。3.邏邏輯輯嚴嚴密密不能能出出現現自自相相矛矛盾盾的的現現象象，，造造成成邏邏輯輯混混亂亂。。邏邏輯輯混混亂亂的的情情況況主主要要有有：：一一是是前前后后沒沒有有照照應應。。如如前前面面說說了了上上座座率率70%，，后后面面計計算算時時又又沒沒有有考考慮慮進進去去；；前前面面描描述述按按建建筑筑面面積積平平方方米米的的租租金金價價格格，，后后面面又又利利用用使使用用面面積積計計算算租租金金凈凈收收益益；；前前面面定定下下的的報報酬酬率率是是13%，，后后面面又又采采用用15%。。二二是是數數據據來來源源沒沒有有出出處處或或是是有有錯錯，，如如有有的的估估價價報報告告中中的的房房產產稅稅、、營營業(yè)業(yè)稅稅的的稅稅率率錯錯誤誤。。三三是是判判斷斷推推理理沒沒有有充充足足的的理理由由，，如如簡簡單單地地下下結結論論，，卻卻沒沒有有充充足足的的理理由由支支持持該該結結論論。。（三）要防防止錯別字字和錯漏特別是一些些容易混淆淆的字不能能錯，例如：坐坐落（不是是“座落””）坐標（不是是“座標””）簽簽訂（不不是“簽定定”）訂貨（不是是“定貨””）好好像（不不是“好象象”）想像（不是是“想象””）圖圖像（不不是“圖象象”）其他（不是是“其它””）部部分（不不是“部份份”）身份（不是是“身分””）成成分（不不是“成份份”）內涵（不是是“內含””）賬賬目（不不是“帳目目”）撤銷（不是是“撤消””）抵抵消（不是是“抵銷””）等等等。另外不要漏漏字，特別別是數字不不要缺漏，，如估價對對象最終結結果本應為為300，，000卻卻寫成了30，000。還有有，在內地地不應使用用繁體字，，通用的外外文譯名不不要自己另另造譯名。。第二節(jié)房房地產估價價報告寫作作一、房地產產估價報告告的構成要要素一份完整的的估價報告告通常由以以下八個部分構成：：（1）封面面；（2）目錄錄；（3）致估估價委托人人函；（4）注冊冊房地產估估價師聲明明；（5）估價價的假設和和限制條件件；（6）估價價結果報告告；（7）估價價技術報告告；（8）附件件。二、房地產產估價報告告的寫作（一）封面面的寫作（（7項）房地產估價價報告的封封面應寫明明估價報告告名稱、估估價項目名名稱、估價價委托人、、估價機構構（名稱））、注冊房房地產估價價師（姓名名）、估價價作業(yè)日期期及估價報報告編號。。1.估價報報告名稱估價報告名名稱一般為為“房地產產估價報告告”。為了了一目了然然，也可以以按照估價價目的來起起名，例如如“房地產產抵押估價價報告”。。2.估價項項目名稱封面上的估估價項目名名稱要寫清清項目的全全稱。其中中重點要突突出估價對對象所在的的區(qū)位、名名稱及用途途。如“深深圳市羅湖湖區(qū)布吉路路××花園園××閣第第20層A、C、D、E、F、H共六六套住宅價價值評估””?！吧钲谯谑辛_湖區(qū)區(qū)布吉路””表示估價價對象的區(qū)區(qū)位；“×××花園×××閣第20層A、、C、D、、E、F、、H”表示示估價對象象的名稱，，這個名稱稱是估價對對象在估價價時點所使使用的名稱稱，也是本本估價報告告中所使用用的名稱；；“住宅””表示估價價對象的用用途。3.估價委委托人封面上的估估價委托人人，需要準準確無誤地地寫明其全全稱。如““××貿易易有限公司司”為委托托人的全稱稱。如果是是個人委托托估價的，，則寫明委委托人的姓姓名。4.估價機機構封面上的估估價機構，，同估價委委托人相對對應，應準準確無誤地地寫明估價價機構的全稱。如“×××房地產估估價有限公公司”為估估價機構的的全稱。5.注冊房房地產估價價師封面上所寫寫的注冊房房地產估價價師，主要要是負責本本次估價的的注冊房地地產估價師師的姓名及及其注冊號號。6.估價作作業(yè)日期封面上的估估價作業(yè)日日期，是指指本次估價價的起止日日期，具體體為正式接接受估價委委托的年、、月、日至至出具估價價報告的年年、月、日日。需要注注意的是，，封面上的的估價作業(yè)業(yè)日期要與與估價結果果報告中的的估價作業(yè)業(yè)日期相一一致。7.估價報報告編號房地產估價價報告編號號即為本估估價報告在在本估價機機構內的編編號。將估估價報告編編號寫在封封面上便于于估價報告告的檔案管管理及查閱閱。封面上上的估價報報告編號應應與估價結結果報告中中的編號一一致?！纠?-1】某房地地產估價報報告封面寫寫作實例房地產估價價報告估價項目名名稱：廣州州市××區(qū)區(qū)東風路×××花園×××閣第15層A、、B共二套套住宅房地地產價值評評估估價委托人人：廣州市市××貿易易公司估價機構：：廣東×××房地產評評估有限公公司注冊房地產產估價師：：×××（（注冊號×××）、××××（注注冊號×××）、××××（注冊冊號××））估價作業(yè)日日期：2006年7月31日日至2006年8月月4日估價報告編編號：×××房估字字【2006】第××××號（二）目錄錄的寫作（6項）估價報告目目錄部分的的編寫，需需要注意與與后面的報報告內容相相匹配，估估價報告目目錄應包括括：標題（目錄錄）、注冊房地產產估價師聲聲明、估價假設和和限制條件件、估價結果報報告、估價技術報報告、附件，其中估價價結果報告告、估價技技術報告還還應出現二二級目錄，，目錄中的的文字與正正文中的文文字相一致致，目錄中中的頁碼與與所對應的的估價報告告正文的頁頁碼必須一一致。附件件應列明其其基本資料料的名稱。。注：僅向委委托人提供供估價結果果報告的，，存檔的估估價技術報報告中應當當有單獨的的目錄。（三）致估估價委托人人函的寫作作致估價委托托人函的寫寫作內容應應包括：標題（致估價委委托人函））、估價委托人人（名稱或者者姓名）、、估價目的、估價對象（名稱、坐坐落、范圍圍、規(guī)模、、用途、權權屬）、估價時點、價值類型（名稱）、、估價結果、估價結構蓋蓋章、法定代表人人或者執(zhí)行行合伙人蓋蓋章或簽名名、落款日期。對于受函方方要寫明估估價委托人人的全稱，，致函方要要署估價機機構的全稱稱，致函日日期為估價價報告出具具日期。致致估價委托托人函中的的文字應表表述準確、、簡潔，應應特別注意意估價結果果和估價結結果報告、、估價技術術報告中的的結果必須須一致，落落款日期必必須在房地地產估價機機構的資質質有效期內內?！纠?-2】致委托托人函的寫寫作實例××公司：：受貴公司委委托，我們們對位于×××市×××區(qū)××路路××號的的××購物物中心房地地產的抵押押價值進行行了評估。。估價的目目的是：為為確定房地地產抵押貸貸款額度提提供參考依依據而評估估房地產抵抵押價值。。估價時點點是：2009年8月22日日。價值類類型是：估估價對象的的抵押價值值，即在估估價時點假假定未設立立優(yōu)先受償償款權利下下的市場價價值，扣除除估價師知知悉的法定定優(yōu)先受償償款后的余余額。經過實地查查勘和市場場調查，遵遵照《中華華人民共和和國城市房房地產管理理法》、國國家標準《《房地產估估價規(guī)范》》、《房地地產抵押估估價指導意意見》等法法律法規(guī)和和技術標準準，遵循獨獨立、客觀觀、公正、、合法、謹謹慎的原則則，選用收收益法和市市場法進行行了分析和和測算，確確定××購購物中心房房地產的抵抵押價值為為人民幣1548165140元，大大寫金額人人民幣壹拾拾伍億肆仟仟捌佰壹拾拾陸萬伍仟仟壹佰肆拾拾元整。××房地地產評估估有限公公司法定代表表人：××××二〇〇九九年八月月二十五五日（四）注注冊房地地產估價價師聲明明注冊房地地產估價價師聲明明中應包包括以下下內容：：（1）我我們在本本估價報報告中陳陳述的事事實，是是真實的的和準確確的。（2）本本估價報報告中的的分析、、意見和和結論，，是我們們自己獨獨立、客客觀、公公正的專專業(yè)分析析、意見見和結論論，但受受到估價價報告中中已說明明的假設設和限制制條件的的限制。。（3）我我們與估估價報告告中的估估價對象象沒有（（或有已已載明的的）利害害關系，，也與有有關當事事人沒有有（或有有已載明明的）個個人利害害關系或或偏見。。（4）我我們是依依照中華華人民共共和國國國家標準準《房地地產估價價規(guī)范》》進行分分析，形形成意見見和結論論，撰寫寫的估價價報告。。（5）我我們已（（或沒有有）對與與本估價價報告中中的估價價對象進進行了實實地查勘勘，并應應列出對對估價對對象進行行了實地地查勘的的注冊房房地產估估價師的的姓名））。（6）沒沒有人對對本估價價報告提提供了重重要專業(yè)業(yè)幫助（（若有例例外，應應說明提提供重要要專業(yè)幫幫助者的的姓名））。（7）其其他需要要說明的的事項。。在注冊房房地產估估價師聲聲明末尾尾處要求求由參加加本次估估價的注注冊房地地產估價價師簽字字、蓋章章。注意意兩個方方面的問問題：①估價報報告應由由注冊房房地產估估價師簽簽名蓋章章并加蓋蓋估價機機構公章章才具有有法律效效力②在在估價報報告上簽簽名、蓋蓋章的注注冊房地地產估價價師和加加蓋公章章的估價價機構，