房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第二版房地產(chǎn)項目用地的獲取

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

（第二版）

呂萍等編著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材第5章房地產(chǎn)項目用地的獲取房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項目用地主要有三種方式，即出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級市場行為，轉(zhuǎn)讓屬于土地二級市場行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，并相應(yīng)取得土地使用權(quán)之后，要進(jìn)行項目的前期工作，其中包括申請、獲取項目的三種許可證。本章將對這三種土地取得方式和三種許可證的申辦程序進(jìn)行介紹與討論。重點(diǎn)問題房地產(chǎn)項目用地獲取的方式劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)、范圍。土地使用權(quán)出讓的類型及各自含義、特點(diǎn)、范圍。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型及其特點(diǎn)、要求。土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述劃撥土地使用權(quán)的含義劃撥土地使用權(quán)，即通過行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材5.1劃撥土地使用權(quán)的獲取劃撥土地使用權(quán)的基本特征5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材基本特征行政性無償性無期限性流轉(zhuǎn)限制性劃撥土地使用權(quán)的基本類型國家機(jī)關(guān)、軍事機(jī)關(guān)等公法人享有的劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)、事業(yè)單位等私法人、自然人或其他組織享有的劃撥土地使用權(quán)。5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材5.1.2劃撥土地使用權(quán)的適用范圍房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材中央政府的政策規(guī)定《中華人民共和國土地管理法》（1998）《劃撥用地目錄》（國土資2001第9號令）地方政府的政策規(guī)定原因：劃撥土地存在非法隱形市場流轉(zhuǎn)一般性管理國有企業(yè)改制過程中的劃撥土地管理5.1.2劃撥土地使用權(quán)的適用范圍房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材劃撥土地使用權(quán)的主要步驟5.1.3劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材預(yù)審申請批準(zhǔn)審查登記發(fā)證《國有土地使用證》主要利益主體及相互關(guān)系5.1.3劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材政府劃撥土地使用者原土地使用者行政關(guān)系利益關(guān)系5.1.4劃劃撥撥土土地地使使用用權(quán)權(quán)獲獲取取過過程程中中的的主主要要成成本本和和稅稅費(fèi)費(fèi)房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材其他費(fèi)費(fèi)用安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)主要成成本和和稅費(fèi)費(fèi)土地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)地上附附著物物及青青苗補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓含義義土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓，簡稱稱土地地出讓讓，是是指國國家將將國有有土地地使用用權(quán)在在一定定年限限內(nèi)出出讓給給土地地使用用者，，由土土地使使用者者向國國家支支付土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金的的行為為。5.2.1土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓概述述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材5.2出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的獲獲取出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的基基本特特征5.2.1土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓概述述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材基本特征主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國有土地出讓方：出讓一定年限土地使用權(quán)受讓方：支付土地出讓金出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的基基本類類型5.2.1土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓概述述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材拍賣招標(biāo)掛牌協(xié)議協(xié)議出出讓的的政策策規(guī)定定招牌掛掛出讓讓的政政策規(guī)規(guī)定5.2.2出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的政政策規(guī)規(guī)定房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材協(xié)議出出讓5.2.3出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)過程程中涉涉及的的各主主要利利益主主體及及相互互關(guān)系系房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材協(xié)議出出讓工商企業(yè)中央政府城市居民地方政府開發(fā)商農(nóng)民招牌掛掛出讓讓直接的的利益益主體體：出讓方方———地方方政府府受讓方方———土地地使用用者5.2.3出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)過程程中涉涉及的的各主主要利利益主主體及及相互互關(guān)系系房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金：國有有土地地使用用者的的代表表向土土地使使用者者收取取的一一定期期限的的土地地使用用費(fèi)，，主要要用于于各項項城市市建設(shè)設(shè)和土土地開開墾、、復(fù)墾墾等方方面。。其他費(fèi)費(fèi)用：契稅稅，征征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，房房屋拆拆遷費(fèi)費(fèi)，耕耕地占占用稅稅，新新增建建設(shè)用用地土土地有有償使使用費(fèi)費(fèi)，耕耕地開開墾費(fèi)費(fèi)和各各項管管理費(fèi)費(fèi)用等等。5.2.4出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)過程程中主主要成成本和和稅費(fèi)費(fèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的含含義協(xié)議出出讓國國有土土地使使用權(quán)權(quán)，是指指國家家以協(xié)協(xié)議方方式將將國有有土地地使用用權(quán)在在一定定年限限內(nèi)出出讓給給土地地使用用者，，由土土地使使用者者向國國家支支付土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金的的行為為。5.3.1協(xié)議議出讓讓土地地使用用權(quán)概概述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材5.3協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的獲獲取協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的基基本特特征非市場場出讓讓，沒沒有競競爭者者政府對對地價價較易易控制制，靈靈活性性較大大價格和和使用用范圍圍收到到限制制5.3.1協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)概述述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材經(jīng)營性性用地地招牌牌掛協(xié)議出出讓國國有土土地最最低價價格標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議出出讓公公示制制度存在的的問題題：信息息公開開程度度不夠夠，操操作行行為和和操作作程序序不夠夠規(guī)范范5.3.2協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的管管理情情況房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材供地環(huán)環(huán)節(jié)的的一般般程序序5.3.3協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)獲取取的主主要流流程房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材公開信信息接收申申請編制方方案地價評評估確定底底價方案、、底價報報批協(xié)商簽訂公示簽訂合合同公布結(jié)結(jié)果核發(fā)批準(zhǔn)書書土地登登記資料歸歸檔北京市市協(xié)議議出讓讓程序序5.3.3協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)獲取取的主主要流流程房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材受理告知簽約審定復(fù)審審核地價評審審查招標(biāo)出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)招標(biāo)出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)，是指指市、、縣國國土資資源管管理部部門發(fā)發(fā)布招招標(biāo)公公告或或者發(fā)發(fā)出投投標(biāo)邀邀請書書，邀邀請?zhí)靥囟ɑ蚧蛘卟徊惶囟ǘǖ姆ǚㄈ恕?、自然然人和和其他他組織織參加加國有有土地地使用用權(quán)投投標(biāo)，，根據(jù)據(jù)投標(biāo)標(biāo)結(jié)果果確定定土地地使用用者的的行為為。公開招招標(biāo)，，邀請請招標(biāo)標(biāo)5.4.1招招標(biāo)拍拍賣掛掛牌出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)概述述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材5.4招招標(biāo)標(biāo)、、拍拍賣賣、、掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的獲獲取取拍賣賣出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)拍賣賣出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)，是是指指市市、、縣縣國國土土資資源源管管理理部部門門發(fā)發(fā)布布拍拍賣賣公公告告，，由由競競買買人人在在指指定定時時間間、、地地點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行公公開開競競價價，，根根據(jù)據(jù)出出價價結(jié)結(jié)果果確確定定土土地地使使用用者者的的行行為為。。5.4.1招招標(biāo)標(biāo)拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)概概述述房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)，是指市、、縣國土資資源管理部部門發(fā)布掛掛牌公告，，按公告規(guī)規(guī)定的期限限將擬出讓讓宗地的交交易條件在在指定的土土地交易場場所掛牌公公布，接受受競買人的的報價申請請并更新掛掛牌價格，，根據(jù)掛牌牌截止時的的出價結(jié)果果或現(xiàn)場競競價結(jié)果確確定土地使使用者的行行為。5.4.1招標(biāo)拍拍賣掛牌出出讓土地使使用權(quán)概述述房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材招標(biāo)出讓土土地使用權(quán)權(quán)的基本特特征程序規(guī)范全方位開放放，透明度度高公平、客觀觀交易雙方一一次成交5.4.2招標(biāo)拍拍賣掛牌出出讓土地使使用權(quán)的基基本特征房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材拍賣出讓土土地使用權(quán)權(quán)的基本特特征必須有兩個個以上的買買主必須有不斷斷變動的價價格必須有公開開競爭的行行為5.4.2招標(biāo)拍拍賣掛牌出出讓土地使使用權(quán)的基基本特征房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材掛牌出讓土土地使用權(quán)權(quán)的基本特特征時間長，且且允許多次次報價，有有利于投資資者理性決決策和競爭爭操作簡便，，便于開展展有利于土地地有形市場場的形成和和運(yùn)作5.4.2招標(biāo)拍拍賣掛牌出出讓土地使使用權(quán)的基基本特征房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材招標(biāo)基本流流程5.4.3招標(biāo)拍拍賣掛牌出出讓土地使使用權(quán)的基基本流程房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)評標(biāo)決標(biāo)簽約領(lǐng)證拍賣基本流流程市、縣國土土資源管理理部門公告告拍賣活動動的時間、、地點(diǎn)舉行拍賣會會簽訂《成交交確認(rèn)書》》5.4.3招標(biāo)拍拍賣掛牌出出讓土地使使用權(quán)的基基本流程房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材掛牌基本流流程5.4.3招標(biāo)拍拍賣掛牌出出讓土地使使用權(quán)的基基本流程房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材公布掛牌信息競買人報價確認(rèn)報價掛牌截止現(xiàn)場競價簽訂《成交確認(rèn)書》》保證金處理法律責(zé)任廣義：土地使用用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的所有有行為，包包括出讓。。狹義：通過出讓讓方式獲得得土地使用用權(quán)的土地地使用者，，通過買賣賣、贈與或或其他合法法方式將土土地使用權(quán)權(quán)再轉(zhuǎn)移的的行為。土地交易一一級市場；土地交易二二級市場5.5.1土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的概念房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材5.5土土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓《城市房地地產(chǎn)管理法法》可以轉(zhuǎn)讓的的條件不得轉(zhuǎn)讓的的條件5.5.2土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的法律條條件房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的法法律效力土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓，出出讓合同載載明的其他他權(quán)力義務(wù)務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓讓。新受讓人應(yīng)應(yīng)遵循原受受讓人與國國家簽訂的的合同要求求，不得隨隨意更改。。土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓，地地上建筑物物、其他附附著物所有有權(quán)隨之轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。5.5.3土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的類類型5.5.3土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家