房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性概論

第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)可行性分析概論房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析概述一、可行性研究的概念、作用二、可行性研究的內(nèi)容三、可行性研究的工作程序一、房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的概念、作用1、可行性研究的概念

在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。

2、可行性研究的作用

1）為投資決策提供依據(jù)2）作為資金籌措的依據(jù)3）作為編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的論據(jù)4）作為有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)5）作為項(xiàng)目審批、申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)

二、可行性研究的內(nèi)容(實(shí)際案例鏈接)1、項(xiàng)目概況2、市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選4、項(xiàng)目的建設(shè)工期、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排5、項(xiàng)目投資估算6、資金的籌集方案和籌集成本估算7、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)分析9、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)10、結(jié)論

項(xiàng)目籌劃三、可行性研究的工作程序市場(chǎng)調(diào)查與分析優(yōu)化和選擇開(kāi)發(fā)方案方案評(píng)價(jià)編制研究報(bào)告第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素分析二、市場(chǎng)調(diào)查一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素分析1、內(nèi)部影響因素

2、外部影響因素分析

宏觀因素：人口、經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)等

微觀因素：地段位置與技術(shù)因素基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施鄰里影響規(guī)劃控制

二、市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)環(huán)境境調(diào)查1、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的的內(nèi)容(實(shí)際案案例鏈接接)房地產(chǎn)的的供需情情況調(diào)查查開(kāi)發(fā)場(chǎng)地地調(diào)查房地產(chǎn)市市場(chǎng)供給給調(diào)查123房地產(chǎn)市市場(chǎng)需求求調(diào)查123房地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情況調(diào)調(diào)查：競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)業(yè)1234、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品品1234房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格調(diào)查查1234562、房地地產(chǎn)不同同營(yíng)銷(xiāo)階階段的調(diào)調(diào)查內(nèi)容容房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目定位位階段的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查：項(xiàng)項(xiàng)目地地塊現(xiàn)狀狀調(diào)查項(xiàng)目交通通狀況調(diào)調(diào)查項(xiàng)目周邊邊景觀調(diào)調(diào)查商務(wù)圈和和商圈調(diào)調(diào)查區(qū)域基本本信息調(diào)調(diào)查相關(guān)項(xiàng)目目基本信信息調(diào)查查房地產(chǎn)市市場(chǎng)推廣廣階段的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查：競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目基本信信息調(diào)查查競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目銷(xiāo)售信信息調(diào)查查客戶需求求和接觸觸媒體習(xí)習(xí)慣調(diào)查查房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售階段的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查：市市場(chǎng)推推廣調(diào)查查和測(cè)評(píng)評(píng)成交客戶戶問(wèn)卷調(diào)調(diào)查銷(xiāo)售難點(diǎn)點(diǎn)調(diào)查房地產(chǎn)售售后階段段的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查第三節(jié)房房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)費(fèi)用測(cè)算算一、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)費(fèi)用測(cè)算算的作用用二、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目總總投資構(gòu)構(gòu)成1、為籌籌集開(kāi)發(fā)發(fā)資金提提供依據(jù)據(jù)2、作為為研究工工程造價(jià)價(jià)合理性性的手段段3、作為為選擇最最優(yōu)設(shè)計(jì)計(jì)方案的的重要控控制條件件4、作為為項(xiàng)目建建設(shè)實(shí)施施過(guò)程中中投資控控制的依依據(jù)一、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)費(fèi)用測(cè)算算的作用用土地地費(fèi)費(fèi)用用二、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目總總投資構(gòu)構(gòu)成前期工程程費(fèi)建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理費(fèi)費(fèi)其他代收收費(fèi)用固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅土地、拆拆遷安置置、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、、公共配配套管理、銷(xiāo)銷(xiāo)售、財(cái)財(cái)務(wù)表格P483-6實(shí)際項(xiàng)目目費(fèi)用清清單面積法：：P=CQ其它方法法等等第四節(jié)房房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)一、投資資基礎(chǔ)知知識(shí)二、投資資回收期期三、凈現(xiàn)現(xiàn)值四、內(nèi)部部收益率率五、財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)基基本報(bào)表表一、投資資基礎(chǔ)知知識(shí)1、資金金的時(shí)間間價(jià)值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累計(jì)500500500不同方案案的優(yōu)劣劣比較單單位位：萬(wàn)元元通貨膨脹脹承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)資金增值值機(jī)會(huì)成本本2、資金金的時(shí)間間價(jià)值換換算將現(xiàn)值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為將將來(lái)值：：F=P（（1+I）n將將來(lái)值值轉(zhuǎn)換為為現(xiàn)值：：P=F/（1+I）nN為計(jì)息息周期例1：某某房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商向銀行行貸款100萬(wàn)萬(wàn)元，貸貸款年利利率為8%，貸貸款期限限為3年年，到期期后一次次償還本本息。則則到期后后應(yīng)償還還的本息息是多少少？例2：年年利率為為8%，，3年后后500萬(wàn)元的的一筆收收入，在在目前來(lái)來(lái)講相當(dāng)當(dāng)于多少少？3、現(xiàn)金金流量分分析現(xiàn)金流量量：一個(gè)個(gè)項(xiàng)目在在某一特特定時(shí)期期內(nèi)收入入或支出出的資金金數(shù)額?！，F(xiàn)金流入入量、現(xiàn)現(xiàn)金流入入量、凈凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)金流量量圖：（（現(xiàn)現(xiàn)金流量量表）5000123N-1N7575757575二、投資資回收期期項(xiàng)目的凈凈收益額額用于抵抵償全部部投資所所需要的的時(shí)間1、靜態(tài)態(tài)投資回回收期：：不考慮慮時(shí)間因因素影響響2、動(dòng)態(tài)態(tài)投資回回收期：：動(dòng)態(tài)投資資回收期期還需要要與基準(zhǔn)準(zhǔn)回收期期相比較較三、財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值1、凈現(xiàn)現(xiàn)值FNPV：：是指按按投資者者可接受的最最低收益益率，將項(xiàng)目目各期的的凈現(xiàn)金金流量折折算到項(xiàng)目起始始點(diǎn)時(shí)的的現(xiàn)值之之和。2、項(xiàng)目目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行性性：FNPV》》=03、例：：某投資資項(xiàng)目的的現(xiàn)金流流量如表表（單位位：萬(wàn)元元），假假設(shè)基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率為10%，試試計(jì)算該該項(xiàng)目的的凈現(xiàn)金金流量和和凈現(xiàn)值值，并判判斷該項(xiàng)項(xiàng)目是否否可行。。年份0123現(xiàn)金流入量00200600現(xiàn)金流出量605001000四、內(nèi)部部收益率率1、內(nèi)部部收益率率：是指指使項(xiàng)目目各期的的凈現(xiàn)金金流量的的現(xiàn)值之之各等于于零時(shí)的的折現(xiàn)率率。2、計(jì)算算過(guò)程：：試錯(cuò)法法3、項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)可可行性的的判斷：：內(nèi)部收收益率》》=基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率根據(jù)上例例數(shù)據(jù)：：求取其其內(nèi)部收收益率4、、內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率法法與與凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值法法的的主主要要區(qū)區(qū)別別第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析一、、投投資資的的主主要要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因因素素二、、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析的的方方法法一、、投投資資的的主主要要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因因素素市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)利率率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)政策策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)其它它風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)作業(yè)業(yè)給定定一一個(gè)個(gè)實(shí)實(shí)際際的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)研研報(bào)報(bào)告告給定定一一個(gè)個(gè)實(shí)實(shí)際際房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告要求求整整理理報(bào)報(bào)告告的的框框架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)寫(xiě)寫(xiě)出出報(bào)報(bào)告告的的目目錄錄，，分分析析報(bào)報(bào)告告的的重重點(diǎn)點(diǎn)內(nèi)內(nèi)容容所所在在。。（（分分組組進(jìn)進(jìn)行行，，每每組組的的案案例例均均不不同同））二、、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析的的方方法法1、、敏感感性性分分析析：分析析和和預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的不不確確定定性性因因素素發(fā)發(fā)生生變變化化時(shí)時(shí)，，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效果果的的主主要要指指標(biāo)標(biāo)（（如如內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率、、凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值、、投投資資回回收收期期等等））影影響響的的敏敏感感程程度