房地產(chǎn)泰裕杰晶演示文稿

“裕泰。杰晶”營銷策劃

(補充草案)

海開紀元企劃在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，我們?nèi)绾味x我們的產(chǎn)品我們的產(chǎn)品到底賣給誰我們?nèi)绾瓮诰虍a(chǎn)品的附加價值，使目標消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺我們?nèi)绾尾捎眠m宜的價格、吸引客源？我們?nèi)绾瓮黄茝妱艑κ值陌鼑?，在市場上獨樹一幟。我們?nèi)绾芜m應(yīng)“個人置業(yè)時代”的新趨勢，借助“裕泰。杰晶”新產(chǎn)品的特性，而成為消費者的“心儀”樓盤？本次提案在前次策劃的基礎(chǔ)上，對于產(chǎn)品的各項定性提出建議，對銷售前期的策劃實施工作具體提出方案。內(nèi)容實用，可操作性強。買我們樓的人是誰第一章客戶群定位

一、客戶群體基本描述

1、年齡：30—55歲之間，主力人群為30—45歲

2、家庭結(jié)構(gòu)：三口之家及兒女帶老人住3、面積需求：三房130—160平方米，二房80—100平方米

4、客戶階層：私營企業(yè)主階層、經(jīng)理階層（外資、內(nèi)資的職業(yè)白領(lǐng)）

5、客戶群體組成?

中關(guān)村、亞運村從事IT、金融、貿(mào)易、商務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等行業(yè)的中高層管理人員?

中資、外資、合資企業(yè)的中高層管理人員，高級銀領(lǐng)、白領(lǐng)?

中關(guān)村、亞運村私營企業(yè)主、個體老板?

海外歸來的創(chuàng)業(yè)人員?

長期生活在北城，對地域環(huán)境適應(yīng)熟悉的階層。?

炒股票的贏家?

外地來京為家人購置房產(chǎn)。二、目標客戶群定位---“新中產(chǎn)階級”

1、就中國國情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它的主要行業(yè)大致有：部分私營企業(yè)主，流通公司，非金融機構(gòu)，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經(jīng)濟時代的特征就由此體現(xiàn)出來。2、“新中產(chǎn)階級”特征描述

他們代表是當今社會中的精英，他們事業(yè)有成，游歷甚廣，大部分是靠自己的努力而積累起財富。從表面上看，除了平時的住所外，還會有別的的房產(chǎn)，他們擁有私家車。

他們與那種乍富起來的暴發(fā)戶有著明顯的區(qū)別，那是因為他們很高的教育程度和廣泛游歷背景而擁有良好的文化氣質(zhì)，他們會經(jīng)常組織家庭聚會，結(jié)識各種公眾人物，懂得一定的藝術(shù)鑒賞并使之成為自己的愛好。他們并不過分迷戀財富，也不勢利。

他們的居家消費完全是個人行為，是為了發(fā)掘合適自己的生活方式，所以他們識得品牌，欣賞經(jīng)典，但排斥奢華，而且也不十分關(guān)注流行，他們以適合于自己的方式生活，這種方式往往使他們看上去更為獨特。他們是整個社會的中流砥柱，他們的家居態(tài)度是：舒適、穩(wěn)定，要能顯示自己的實力與品位。他們通常把家看作是生活中的一個可靠歸宿，他們在社會中磨練已久，在他們看來，外面的世界雖然充滿刺激，但卻復(fù)雜多變，遠不如在家中來得安穩(wěn)自在。而家居又是一個能夠完全盡顯自己審美情趣與品位愛好的地方，關(guān)于這些，并不是著裝與汽車所能完全體現(xiàn)的，況且，家中也是要與朋友經(jīng)常相聚的地方，家中的一切可以向朋友們展示無余。他們更看重家的意義，因為在家中可以完成自己在外面不能釋放的夢想，他們把家當作是一個自己可以實現(xiàn)的夢想，而且從他們的家中往往就能將這個人看出個端倪。這一部分消費群體中的“意見領(lǐng)袖”既注重生活的品質(zhì)又追求生活的品位；他們是社會中的成功人士；在他們中間同樣涌動著追求新生活的思潮；他們更加崇尚居住在最佳的地段，能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境。所以，單一硬性地訴求住宅所帶來的功能性利益是不會吸引到目標消費者的注意與興趣的。正是基于目標消費者這樣的心理特征

“會生活的人選擇會養(yǎng)人的房子”的主題定位。他們心目中的理想居住環(huán)境園林設(shè)計好，有較大的休閑活動空間間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通樓距較大，有開敞的空間和視野完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理交通、購物方便他們的向往回到家，可以暫時拋開一切，在舒適的沙發(fā)上躺下來，人就馬上變得輕松起來”“每天最開心的時候，就是下班回到家里，看著自己那胖乎乎的兒子在沙發(fā)上蹦來蹦去”“每個周末，我都會約上幾個朋友去郊外呼吸一下新鮮的空氣，如果在市內(nèi)也能呼吸到清新的空氣那就好了”

啟示抓住目標消消費者的心心態(tài)，務(wù)求求直指人心心，在銷售售策略、廣廣告策略投投其所好，，促成他們們購買“裕裕泰。杰晶晶”根據(jù)目標消消費群的特特性，配合合產(chǎn)品的特特點，使廣廣告投入針針對性更強強更直接我們的生意意機會在哪哪里第二章產(chǎn)品賣點訴訴求賣點一：園園林特色A、京城首創(chuàng)創(chuàng)社區(qū)園林林“鳥語林林”。鳥類，是人人類的朋友友，是天空空的精靈，，它為七彩彩的天空帶帶來無限生生機，對生生機勃勃的的大自然來來說可謂是是畫龍點睛睛。本案以以“鳥語林林”為賣點點，意旨創(chuàng)創(chuàng)造人與自自然的無間間溝通，實實現(xiàn)人文生生態(tài)的社區(qū)區(qū)空間，倡倡導(dǎo)愛護動動物、實現(xiàn)現(xiàn)生態(tài)和平平的人文理理念，此賣賣點也可彌彌補本案的的社區(qū)小環(huán)環(huán)境的不足足，不是緊緊鄰奧運公公園，視線線不能及達達萬畝森林林公園。B、設(shè)置“熱熱帶雨林館館”，養(yǎng)殖熱帶花花木的玻璃璃溫室，可可與自然零零接觸，讓讓業(yè)主更多多了解豐富富的植物樹樹種，增長長見識，陶陶冶情操。。賣點二：小小區(qū)居住文文化園區(qū)內(nèi)設(shè)有有各種盆景景、雕塑、、名言牌文文再配以優(yōu)優(yōu)雅的背景景音樂，樓樓間綠地除除以園林小小品、綠植植、樹木、、水系的營營造，同時時也為兒童童、老年人人提供相應(yīng)應(yīng)的娛樂健健身活動設(shè)設(shè)施，使人人一步入花花園即可感感受到濃烈烈的生活氛氛圍，加上上由物業(yè)管管理公司組組織豐富多多彩的社區(qū)區(qū)活動。例例如：以““愛護鳥類類，養(yǎng)護鳥鳥類”為題題組織定期期的知識講講座，業(yè)主主可領(lǐng)養(yǎng)自自己喜愛的的鳥類，以以飼養(yǎng)鳥為為樂，可極極大增強生生活的趣味味性。諸多多形式多樣樣的社區(qū)活活動能夠加加強業(yè)主與與業(yè)主、業(yè)業(yè)主與開發(fā)發(fā)商之間的的溝通，豐豐富業(yè)主的的業(yè)余生活活，形成良良好的居住住文化。賣點三：戶戶型特色A、室內(nèi)精裝裝修設(shè)計在在同區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品有極大大競爭力，，同區(qū)域除除風林綠洲洲項目熱銷銷售磐外，，無精裝修修在售項目目。B、由于地塊的的原因，所所有樓座位位置東南朝朝向，戶型型不是正南南正北，消消費者往往往認為是戶戶型的缺限限，但相反反這是一個個戶型的特特色，可作作為強勢賣賣點推介。。由于受陽陽光的照射射，上午南南向房間可可采光，在在午后北向向房間也可可享受到充充裕的陽光光，避免冬冬天北側(cè)陰陰冷，無陽陽光照射。。C、戶型設(shè)計計上做到戶戶戶有景可可觀、每戶戶客廳設(shè)有有寬敞明亮亮的落地窗窗，可將園園林綠化景景觀盡收眼眼底。戶內(nèi)內(nèi)動靜徹底底分離，保保障業(yè)主的的私密，使使居住功能能更加細化化。D、復(fù)式坡屋屋頂安裝維維魯克斯窗窗是非常獨獨到的戶型型設(shè)計，可可成為有力力的賣點。。賣點四：會會所配套屋頂游泳池池：京城首創(chuàng)屋屋頂游泳池池，在會所所的頂層設(shè)設(shè)置生態(tài)陽陽光游泳池池，實現(xiàn)與與自然的共共融，可直直接享受陽陽光，有如如在南國海海濱渡假。。賣點五：贈贈送戶式空空調(diào)系統(tǒng)冬冬天供暖，，夏天制冷冷全由自己己掌控。賣點六：物物業(yè)管理聘請專業(yè)物物業(yè)管理公公司管理，，除防火、、防盜、清清潔、垃圾圾清運等一一般性管理理外，將首首次試用家家政管理、、物業(yè)及電電器維修、、汽車美容容等項目服服務(wù)，最大大限度減少少業(yè)主的煩煩惱，提高高生活品質(zhì)質(zhì)。（具體體由物業(yè)管管理公司出出方案）賣點七：外外立面設(shè)計計新穎獨特特，材質(zhì)檔檔次高，可可直接吸引引消費者的的眼球，視視覺沖擊感感強。第三章產(chǎn)品建議第一部分裝修標準設(shè)設(shè)置建議一、外墻裝裝修標準：：結(jié)構(gòu)：主結(jié)構(gòu)采采用現(xiàn)澆剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，無論承承重、抗壓壓、防風、、抗震、耐耐火特性，，均符合規(guī)規(guī)定之標準準。外墻需做外外墻外保溫溫。外立面：外立面風風格、色彩彩、材質(zhì)的的設(shè)計與價價格需匹配配，在后期期銷售中以以此點可做做為產(chǎn)品的的有力賣點點訴求，主主要以區(qū)別別于周邊同同質(zhì)項目，，技高拔籌籌。(以設(shè)計院院與開發(fā)商商最終商定定的方案為為主)二、公共部部分裝修標標準：首層裝修：：拼花磨光花花崗巖地面面，大理石石及部分木木飾面墻面面，藝術(shù)造造型吊頂，，華貴燈飾飾，單元門門高檔不銹銹鋼防盜門門。電梯間：首層為大理石電電梯門套，，豪華花紋紋不銹鋼電電梯門。標準層裝修修：公共走廊：：優(yōu)質(zhì)地磚磚、高級環(huán)環(huán)保乳膠漆漆墻面，配配以柔和燈燈光（延時時開關(guān)）；；礦棉吸聲聲板吊頂；；金屬欄桿桿，木扶手手。電梯間間：不銹鋼鋼電梯門套套和不銹鋼鋼電梯門電梯：每單元均采采用一臺合資奧的斯斯、上海三三菱或同檔檔次電梯，配遠程監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)。。轎廂裝修高高雅、平穩(wěn)穩(wěn)快速，24小時服服務(wù)。三、室內(nèi)裝裝修標準：：1.各入戶戶大門采用用高檔四防子子母門（防火、防防盜、隔音音、隔熱）），進口五五金配件，，配監(jiān)視鏡鏡，選用德國霍霍曼或同檔檔次；內(nèi)門高檔檔木門，門門套與門同同材質(zhì)2.各房間間外窗采用用鋁合金斷橋橋木質(zhì)窗；雙層中空玻玻璃大大提高了了鋁合金門門窗的隔音音、隔熱效效果，落地或低窗窗臺（離地地面60公公分）玻璃璃窗，使住戶充充分享受陽陽光。3、陽臺：：鋁合金斷斷橋落地玻玻璃窗封陽陽臺4、客廳及及臥室：高高檔復(fù)合木木地板，墻墻面、天花花板為環(huán)保保立邦漆5、廚房：：高檔廚房房用具，進進口五金配配件，高檔檔防滑地磚磚、墻磚，，鋁扣板吊吊頂，吸頂頂燈，設(shè)置置充足電器器插座，預(yù)預(yù)留抽油煙煙機位置及及標準排煙煙管道。6、衛(wèi)生間：：高檔潔具具。主衛(wèi)配配浴缸，洗洗手盆臺面面為高級大大理石；次次衛(wèi)配高檔檔淋浴屏及及柱盆，進進口五金件件，高檔防防滑地磚、、墻磚，鋁鋁扣板吊頂頂，預(yù)留足足夠的插座座，預(yù)留衛(wèi)衛(wèi)生潔具給給排水口。。7、照明明開關(guān)和和插座：：高檔品品牌四、智能能化配套套裝修標標準：通訊系統(tǒng)統(tǒng)：1.每戶預(yù)留留兩部直直線電話話并于客客廳和臥臥室及衛(wèi)衛(wèi)生間設(shè)設(shè)插座預(yù)預(yù)埋。2.每戶預(yù)留留兩條INTERNET接口口，客廳廳及各臥臥室均有有。能滿滿足寬帶帶入戶（（10--100兆）有線電視視接收系系統(tǒng)：客廳及及各臥室室全部配配有線電電視接口口。水、電、、氣、暖暖等配套套設(shè)施：：1.供電電系統(tǒng)：：雙回路路供電，，每戶設(shè)設(shè)獨立電電表10（40）A-15（60）A；2.供水系系統(tǒng)：冷冷水:市市政管網(wǎng)網(wǎng)熱水：：24小小時熱水水3.中水水系統(tǒng):社區(qū)配配有中水系統(tǒng)統(tǒng)4.空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)：每戶采用用單元式式空調(diào)機機組，冬季供供暖，夏夏季供冷冷，室內(nèi)內(nèi)溫度可可自行設(shè)設(shè)定。利利用廚房房外掛室室外機，，避免影影響建筑筑外立面面；合理理布置室室內(nèi)各處處空調(diào)風風管及出出風口，，以配合合各戶室室內(nèi)裝修修需要，，避免空空調(diào)機組組破壞室室內(nèi)美觀觀。5.燃氣氣系統(tǒng)：：供城市市天燃氣氣。智能系統(tǒng)統(tǒng)：1.周界界防范：：在小區(qū)區(qū)的圍墻墻和出入入口等地地方，設(shè)設(shè)置紅外外線對射射和電視視監(jiān)控系系統(tǒng)。2.24小時電電子巡更更：為了了確保小小區(qū)的每每一個角角落都處處于保安安人員的的監(jiān)控之之中，保保安人員員必須定定時到巡巡更點用用遙控器器報到。。3.樓宇宇可視對對講：每每戶均設(shè)設(shè)有可與與單元門門口訪客客對講的的電話，，方便辨辨別訪客客的身份份。4.室內(nèi)內(nèi)安防：：由報警警器主機機、門磁磁開關(guān)、、火警探探測器、、煤氣探探測器、、樓宇對對講主機機、設(shè)/撤防鍵鍵盤以及及各類探探頭組成成。各類類探頭檢檢測不同同警報信信息并傳傳給主機機，主機機再將其其傳至小小區(qū)的安安防控制制中心，，在控制制中心的的主顯示示屏的電電子地圖圖上將顯顯示報警警的方位位和警報報類型，，從而采采取相應(yīng)應(yīng)的處理理措施。。5.車庫庫管理系系統(tǒng)：選選用高檔檔圖象型型感應(yīng)式式IC卡卡停車場場電腦管管理系統(tǒng)統(tǒng)。小區(qū)區(qū)的每輛輛車都配配有一張張卡，在在車輛進進出小區(qū)區(qū)時駕駛駛?cè)藛T只只須坐在在駕駛位位將卡在在小區(qū)門門口的讀讀卡機前前輕輕一一晃，在在阻攔桿桿開啟的的同時，，該車的的相關(guān)資資料同步步出現(xiàn)在在旁邊的的監(jiān)控計計算機上上，實現(xiàn)現(xiàn)了小區(qū)區(qū)車輛的的智能化化管理。。停車管管理也用用IC卡卡管理，，一卡一一車位。。并預(yù)留留訪客車車位，以以區(qū)別于于業(yè)主車車位的管管理。6.遠程程抄計系系統(tǒng)：小小區(qū)對水水、電、、氣、暖暖等均進進行遠程程抄計，，每戶裝裝設(shè)采集集器，通通過數(shù)據(jù)據(jù)接口連連接到分分控制器器，并接接到控制制中心的的控制計計算機。。7.背景景音樂/緊急廣廣播系統(tǒng)統(tǒng)：在小小區(qū)出入入口、主主通道、、車庫內(nèi)內(nèi)、會所所等場地地分別裝裝戶外揚揚聲器及及音箱，，平時廣廣播中心心播放背背景或自自辦節(jié)目目，并可可和緊急急廣播系系統(tǒng)結(jié)合合在一起起，進行行緊急播播音傳呼呼。第二部分分裝修設(shè)備備品牌建建議一、電梯：合資上海海三菱、、日本富富士達、、東芝、、奧的斯斯二、潔具：中日合資資TOTO、合成衛(wèi)衛(wèi)浴、澳澳大利亞亞科馬、、美國科科勒、英英國英陶陶、西班班牙樂家家、德國國威寶、、瑞士勞勞芬、德德國杜拉拉維特、、美國美美標、德德國卡西西奧潔具具三、廚具：澳大利亞亞優(yōu)娜、、德國威威爾曼、、德國杰杰士堡、、意大利利賽珂、、韓國漢漢森、韓韓國美亞亞、德國國柏麗、、德國阿阿爾諾，，海爾整整體廚柜柜，意大大利法尼尼尼組合合廚柜四、磁磚：臺灣冠軍軍，羅馬馬磁磚，，現(xiàn)代磁磁磚，上上海亞細細亞，德德國諾貝貝爾磁磚磚五、涂料：意大利澳澳可斯、、多樂士士、荷蘭蘭來威漆漆，瑞典典福爾閣閣漆，力力邦漆六、戶門：德國霍曼曼以上品牌牌可作為為開發(fā)商商選材參參考，因因各種品品牌分高高、中、、低三檔檔，可根根據(jù)成本本核算后后，決定定適于本本案的品品牌標準準。第四章銷售價格格建議我司針對對本案特特性及市市場研究究，提出出以下三三種市場場開拓的的類型，，基本型型、舒適適型、豪豪華型。。銷售價價格的制制定采用用加價系系數(shù)的方方式，科科學而有有效地制制定出最最終銷售售價格。。此方案案我司認認為，采采用豪華華型方案案與本區(qū)區(qū)域的市市場有產(chǎn)產(chǎn)品競爭爭力，避避免同質(zhì)質(zhì)化產(chǎn)品品所帶來來的競爭爭。望開開發(fā)商引引以為用用。（一）基基本型市市場開拓拓：二期期開發(fā)成成本+地塊的升升值優(yōu)勢勢+開發(fā)商合合理利潤潤二期開發(fā)發(fā)成本計計算包括括土地成成本、前前期工程程費、基基礎(chǔ)設(shè)施施費、建建安工程程及設(shè)備備費用、、管理費費、銷售售費、兩兩稅一費費、不可可預(yù)見費費用等，，其中建建安造價價不僅包包括基本本建安工工程及設(shè)設(shè)備，還還包括局局部外掛掛貼磚、、電梯、、室內(nèi)空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)、公共共部分高高檔裝修修、二期期會所、、公建配配套等，，計算出出本地塊塊的綜合合開發(fā)成成本為：：4300—4800元地塊的升升值優(yōu)勢勢：因本本案地處處亞奧商商圈，緊緊鄰奧運運公園及及京昌高高速，地地理位置置和環(huán)境境得天獨獨厚，市市政交通通路網(wǎng)正正加緊建建設(shè)，在在奧運會會之前將將會有極極大改善善，另外外，在清清河京昌昌高速西西側(cè)將建建設(shè)15萬平米的的大型商商業(yè)設(shè)施施，極大大提高本本地區(qū)的的商業(yè)配配套功能能。諸多多利好因因素，與與前幾年年的地價價相比，，目前已已突顯其其升值空空間，據(jù)據(jù)市場考考證及周周邊項目目的價格格調(diào)查，，目前地地塊升值值在1000-1500元。開發(fā)商利利潤實現(xiàn)現(xiàn)為10%--15%(正常利潤潤)成本加價價法(取以上中中間數(shù)值值為計算算依據(jù))：二期開發(fā)發(fā)成本4550地塊升值值系數(shù)：：加價1250元開發(fā)商合合理利潤潤：15%，加價870元最終可實實現(xiàn)價格格：二期期開發(fā)成成本+地塊升值值系數(shù)+開發(fā)商合合理利潤潤=6670元/平米（二）舒舒適型市市場開拓拓：二期期開發(fā)成成本+舒適型室室內(nèi)精裝裝修+地塊的升升值優(yōu)勢勢+開發(fā)商合合理利潤潤舒適型的的室內(nèi)精精裝修(加價系數(shù)數(shù)500--600元)。其它加價價項目同同基本型型成本加價價法(取以上中中間數(shù)值值為計算算依據(jù))：二期開發(fā)發(fā)成本4550舒適型精精裝修：：加價550元地塊升值值系數(shù)：：加價1250元開發(fā)商合合理利潤潤：15%，加價953元最終可實實現(xiàn)價格格：二期期開發(fā)成成本+舒適型室室內(nèi)精裝裝修+地塊升值值系數(shù)+開發(fā)商合合理利潤潤=7303元/平米（三）豪豪華型市市場開拓拓：二期期開發(fā)成成本+豪華型室室內(nèi)精裝裝修+地塊的升升值優(yōu)勢勢+開發(fā)商合合理利潤潤豪華型的的室內(nèi)精精裝修(加價系數(shù)數(shù)700-900元)。其它加價價項目同同基本型型成本加價價法(取以上中中間數(shù)值值為計算算依據(jù))：二期開發(fā)發(fā)成本4550豪華型的的室內(nèi)精精裝修：：800元地塊升值值系數(shù)：：加價1250元開發(fā)商合合理利潤潤：15%，加價990元最終可實實現(xiàn)價格格：二期期開發(fā)成成本+豪華型室室內(nèi)精裝裝修+地塊的升升值系數(shù)數(shù)+開發(fā)商合合理利潤潤=7590價格最終終定價：：通過對對本案賣賣點的細細致挖掘掘，可作作為產(chǎn)品品的附加加值體現(xiàn)現(xiàn)，以基基本型的的價格制制定，最最終兩者者構(gòu)成可可實現(xiàn)的的銷售均均價。產(chǎn)品附加加值：社社區(qū)鳥語語林，屋屋頂游泳泳池，戶戶型特色色、外立立面，可可實現(xiàn)200元的利潤潤附加最終實現(xiàn)現(xiàn)均價6670+200=6870元。價格建議議：1、與周邊項項目進行行比較之之后，建建議毛坯坯房價格格開盤，，開盤均均價定在在6900元/平米與周周邊項目目毛坯房房價格相相當，但但賣點豐豐富存在在競爭力力。最終終可實現(xiàn)現(xiàn)整體均均價7100元/平米以上上。2、選擇菜單單式裝修修方案（（舒適型型，豪華華型，550元和800元兩種價價位）。。風林綠綠洲就是是采?。ǎ鞣糠績r格+精裝修價價格）方方式，取取得驕人人銷售業(yè)業(yè)績。3、與東易日日盛、元元周裝飾飾、等有有實力品品牌的裝裝修公司司合作，，強強聯(lián)聯(lián)手，為為項目增增加賣點點，實現(xiàn)現(xiàn)品牌化化營銷。。第五章園園林規(guī)劃劃建議一、園林林設(shè)計主主題風格格“鳥語林林”，以以各種珍珍奇鳥類類為主，，創(chuàng)造與與鳥而居居的生活活環(huán)境。。虎皮鸚鵡鵡（俗名名姣鳳）），它的的羽色艷艷麗多樣樣，很容容易飼養(yǎng)養(yǎng)，管理理也方便便。還有有白腰（（俗名十十姐妹））、黃雀雀、金翅翅、蠟嘴嘴、燕雀雀、鸚鵡鵡等，這這些鳥的的姿態(tài)優(yōu)優(yōu)美，鳴鳴聲婉轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)動聽。。百靈、、畫眉、、烏鶇鳴鳴聲清晰晰悠揚，，激昂流流暢，八八哥、鷯鷯哥智商商較高，，能學人人語，深深受養(yǎng)鳥鳥老人們們的喜愛愛。這些些種類的的鳥都是是容易飼飼養(yǎng)的鳥鳥類，以以吃谷類類雜含食食為主。。二、園林林布局：：?小區(qū)環(huán)境境即要有有大面積積草坪，，同時要要有一定定高度的的花草樹樹木及噴噴泉系統(tǒng)統(tǒng)，形成成有層次次的四季季常青綠綠色小區(qū)區(qū)，在小小區(qū)入口口處兩側(cè)側(cè)建造引引入式綠綠化，直直接引入入中心花花園鳥語語林。中中心花園園為社區(qū)區(qū)“鳥語語林”，，設(shè)置以以各類鳥鳥種區(qū)分分的大型型鳥籠。。?在7號樓的東東側(cè)設(shè)置置熱帶雨雨林館，，養(yǎng)殖熱熱帶花木木的玻璃璃溫室，，同時也也為鳥類類提供冬冬季過冬冬的場所所。?同時在小小區(qū)內(nèi)步步行道上上設(shè)置草草坪燈，，并配合合若有若若無的背背景音樂樂及亭臺臺、名言言牌文及及盆景、、雕塑，，形成有有靜有動動，富有有文化氣氣氛的小小區(qū)氛圍圍，樓間間綠地除除以園林林小品、、綠植、、樹木、、水系的的營造，，同時也也為兒童童、老年年人提供供相應(yīng)的的娛樂健健身活動動設(shè)施，，增加園園林的實實用性。。環(huán)境設(shè)設(shè)計上處處處體現(xiàn)現(xiàn)對人的的尊重，，為殘疾疾人設(shè)計計的園路路應(yīng)盡量量考慮出出行的方方便與安安全。三、車位位規(guī)劃?人車分流流，車走走車行道道，停車車全部在在社區(qū)的的北側(cè)集集中停放放。機動動車交通通在居住住區(qū)內(nèi)被被限制到到最低程程度，不不允許進進入景觀觀區(qū)、休休閑區(qū)。。中心花花園及樓樓間綠地地設(shè)置人人行道，，在平時時被用作作步行的的交通系系統(tǒng)，行行人主出出入口等等區(qū)域。。充足滿滿足人的的自由活活動空間間，保持持步行的的完整性性。上述述區(qū)域中中，機動動車在遇遇緊急事事故或服服務(wù)需要要時（如如消防、、急救等等）才可可通行車車輛。?北側(cè)停車車位與建建筑物之之間設(shè)置置綠化屏屏障，以以樹木或或四季常常綠植物物遮擋，，提高整整體的私私密性和和美觀性性，提高高社區(qū)綠綠化率。。第六章會所及底底商功能能設(shè)置一、社區(qū)區(qū)會所設(shè)設(shè)置：為符合小小區(qū)高品品質(zhì)標準準，設(shè)立立以健身和藝藝術(shù)為主題的的獨立會會所以供供小區(qū)住住戶使用用。健身主題題包括有屋屋頂陽光光溫水游游泳池、、桑拿淋淋浴室，，美容美美發(fā)，健健身室、、韻律教教室、棋棋牌室、、桌球室室、乒乓乓球、臺臺球等球球類活動動室。藝術(shù)主題題包括有創(chuàng)創(chuàng)造者樂樂園（陶陶藝吧、、插花藝藝術(shù)、根根雕藝術(shù)術(shù)室、凡凡高畫室室等）；；互動俱俱樂部，，創(chuàng)作者者可以互互相展示示或交換換自己的的作品，，形成獨獨特的鄰鄰里交流流方式；；茶吧、、音樂酒酒廊、高高檔休閑閑餐廳、、小型超超市等休休閑娛樂樂設(shè)施。。二、底商商設(shè)置：：本項目商商業(yè)服務(wù)務(wù)配套，，如果單單純?yōu)樾⌒^(qū)業(yè)主主服務(wù)，，根據(jù)小小區(qū)規(guī)模模，會出出現(xiàn)購買買力資源源不足，，而造成成商鋪經(jīng)經(jīng)營者““無利可可圖”，，影響經(jīng)經(jīng)營者放放棄經(jīng)營營或經(jīng)營營質(zhì)量下下降的負負面結(jié)果果。唯一一的辦法法就是要要把商業(yè)業(yè)納入小小區(qū)整體體規(guī)劃，，從根本本上解決決由于商商業(yè)經(jīng)營營帶來的的小區(qū)管管理混亂亂的局面面。達到到“以服服務(wù)小區(qū)區(qū)業(yè)主為為主”的的原則，，并將服服務(wù)面向向社會。。本項目目商業(yè)配配套，由由于地段段位置和和小區(qū)規(guī)規(guī)模等因因素，不不宜做大大百貨，，而適合合小開間間商鋪。?？捎少I買主出租租或自行行經(jīng)營。。根據(jù)結(jié)結(jié)構(gòu)，建建成復(fù)式式商鋪，，供儲藏藏貨物或或居住，，是商鋪鋪的賣點點。復(fù)式式商鋪的的售價也也會高于于一般商商鋪。商鋪的經(jīng)經(jīng)營范圍圍盡可能能滿足小小區(qū)內(nèi)業(yè)業(yè)主的生生活規(guī)劃劃時尚精精品店，，經(jīng)營服服裝、服服飾、百百貨、運運動休閑閑類物品品；小型型超市；；糕餅店店；美容容美發(fā)等等。布局規(guī)劃劃：商鋪部分分規(guī)劃150--200M2中小小鋪位，，容易為為小商戶戶接受。。三、物業(yè)業(yè)管理辦辦公室設(shè)設(shè)置物業(yè)管理理辦公室室的位置置可設(shè)在在距會所所較近的的2#緊緊靠小區(qū)區(qū)出入口口邊單元元。本套套單元由由于在小小區(qū)入口口，居住住受干擾擾不好銷銷售，作作為物業(yè)業(yè)用房既既方便業(yè)業(yè)主，也也方便物物業(yè)管理理人員的的出勤。。第七章售樓處設(shè)設(shè)置建議議第一部分分售售樓處選選址建議議根據(jù)我公公司現(xiàn)場場實地調(diào)調(diào)查，對對于售樓樓處設(shè)置置地提出出以下建建議：由于本案案的銷售售期擬定定于明年年3月中旬，，為了能能夠按照照計劃時時間銷售售，搶占占新一年年的銷售售高峰，，我公司建建議在短短期采用用租用臨臨時售樓樓處的方方式進行行銷售，，正式售售樓處建建議發(fā)展展商在項項目施工工期間，，先加大大對本案案配套公公建即會會所的施施工力度度，提高高進度，，在所租租售樓處處地點租租約到期期時，將將售樓處處移至會會所的一一層。原原因因有有三三點點：：一一可可節(jié)節(jié)省省建建設(shè)設(shè)成成本本，，減減少少另另建建設(shè)設(shè)售售樓樓處處的的建建設(shè)設(shè)費費用用；；二二為為會會所所的的裝裝修修及及面面積積適適于于售售樓樓處處的的整整體體包包裝裝，，有有利利于于樓樓盤盤整整體體形形象象的的宣宣傳傳；；三三會會所所內(nèi)內(nèi)的的高高檔檔舒舒適適的的環(huán)環(huán)境境有有利利于于營營造造客客戶戶的的愉愉悅悅心心情情，，利利于于雙雙方方洽洽談?wù)劀蠝贤ㄍǔ沙山唤?。。臨時時售售樓樓處處的的選選址址：：位置置：：中中科科電電大大廈廈一一層層（（即即大大屯屯路路與與北北沙沙灘灘橋橋的的交交匯匯處處，，勞勞動動大大廈廈北北面面））有利利面面：：1、處處于于主主干干道道旁旁，，人人流流車車流流密密集集，，交交通通方方便便，，位位置置醒醒目目，，便便于于識識別別。。2、處處于于主主干干道道旁旁，，售售樓樓處處的的外外包包裝裝能能夠夠強強化化人人的的視視覺覺沖沖擊擊，，可可起起到到良良性性的的宣宣傳傳效效果果，，對對銷銷售售推推廣廣十十分分有有利利。。3、大大廈廈的的五五層層為為天天和和人人家家的的售售樓樓處處，，將將本本案案售售樓樓處處設(shè)設(shè)置置于于此此，，可可對對本本案案競競爭爭對對手手的的客客戶戶進進行行一一部部分分截截流流，，削削弱弱對對手手的的競競爭爭力力。。4、租租用用此此大大廈廈作作為為售售樓樓處處可可大大大大降降低低本本案案的的建建設(shè)設(shè)成成本本。。普普通通售售樓樓處處的的建建造造費費用用至至少少100萬元元以以上上，，而而很很多多大大盤盤的的售售樓樓處處做做為為形形象象的的宣宣傳傳口口，，耗耗資資近近千千萬萬的的也也為為數(shù)數(shù)較較多多，，而而這這些些售售樓樓處處多多數(shù)數(shù)做做為為臨臨建建報報批批，，在在項項目目售售馨馨后后就就將將拆拆除除，，加加大大了了成成本本損損耗耗。。而而采采取取租租用用的的方方式式，，不不僅僅費費用用可可大大幅幅度度降降低低，，還還可可將將預(yù)預(yù)算算的的剩剩余余費費用用用用于于其其他他形形式式的的推推廣廣宣宣傳傳中中。。圖一一：：中中科科電電大大廈廈外外觀觀實實景景圖二二：：中中科科電電大大廈廈位位置置圖圖圖三三：：中中科科電電大大廈廈首首層層平平面面圖圖1、該該大大廈廈現(xiàn)現(xiàn)剩剩余余面面積積為為：：一一層層500㎡、、200㎡兩兩塊塊面面積積，，七七層層130㎡、、170㎡、、183㎡三三塊塊面面積積。。2、我我公公司司建建議議售售樓樓處處設(shè)設(shè)置置在在大大廈廈一一層層。。500㎡面面積積不不僅僅面面積積上上浪浪費費過過大大而而且且租租金金成成本本也也較較高高。。面面積積位位于于一一層層的的200㎡面面積積對對于于本本案案來來說說作作為為臨臨時時售售樓樓處處比比較較理理想想，，此此面面積積對對于于售售樓樓處處的的功功能能分分區(qū)區(qū)及及布布置置比比較較便便利利。。3、大大廈廈一一層層現(xiàn)現(xiàn)租租金金報報價價為為8元/㎡/天，，實實際際成成交交價價預(yù)預(yù)計計在在7元/㎡/天左左右右，，按按200平方方米米計計算算，，租租金金為為42000元/月。。建建議議發(fā)發(fā)展展商商租租用用時時間間在在6個月月左左右右，，總總計計費費用用為為252000元。。可可大大量量節(jié)節(jié)省省售售樓樓處處的的建建造造預(yù)預(yù)算算。。（（一一般般400㎡左左右右的的售售樓樓處處建建造造成成本本約約在在100～120萬元元之之間間））第二二部部分分臨時時售售樓樓處處的的設(shè)設(shè)置置一、、售樓樓處處分分區(qū)區(qū)：：售樓樓處處共共分分為為七七個個區(qū)區(qū)：：接接待待區(qū)區(qū)、、模模型型區(qū)區(qū)、、產(chǎn)產(chǎn)品品展展示示區(qū)區(qū)、、洽洽談?wù)剠^(qū)區(qū)、、辦辦公公區(qū)區(qū)、、休休閑閑區(qū)區(qū)（（閱閱覽覽角角、、茶茶水水間間、、沙沙發(fā)發(fā)））二、、設(shè)設(shè)備備配配置置1、、銷售售部部：：業(yè)務(wù)務(wù)辦辦公公區(qū)區(qū)：：熱熱線線電電話話：：2部（（設(shè)設(shè)ISDN分配配式式設(shè)設(shè)計計））銷售售經(jīng)經(jīng)理理辦辦公公室室：：電電話話1部，，電電腦腦1臺企劃劃辦辦公公室室：：電電話話1部、、電電腦腦1臺、、打打印印機機1臺行政政辦辦公公室室：：電電話話1部，，傳傳真真1部，，電電腦腦1臺，，打打印印機機1臺，，復(fù)復(fù)印印機機1臺2、、客戶戶服服務(wù)務(wù)部部：：電話話1部、、電電腦腦1臺、、打打印印機機1臺、、檔檔案案柜柜3、、財務(wù)務(wù)部部：：電話話1部、、電電腦腦1臺、、打打印印機機1臺、、檔檔案案柜柜、、保保險險柜柜4、、業(yè)務(wù)務(wù)員員休休息息區(qū)區(qū)：：回訪訪電電話話：：2部公共共區(qū)區(qū)域域配配置置：：1、、視聽聽設(shè)設(shè)備備（（DVD、電電視視））2、談判桌椅、、公共區(qū)域域飲水機三、人員配置1、銷售部：銷售經(jīng)理1人銷售主管2人業(yè)務(wù)員8人，分成兩組組銷售，每組組4人。企劃專案1人行政助理1名司機1人共計14人。2、客戶服務(wù)部：：客服經(jīng)理1人，下設(shè)工作作人員2人（負責簽約約、合同檔案案管理、銀行行按揭、公積積金貸款、預(yù)預(yù)售登記、外外地人購房登登記）共計3人3、財務(wù)部：出納1人，會計1人第八章物物業(yè)服務(wù)內(nèi)容容建議一、物業(yè)基本本服務(wù)：1.房屋建筑筑及其公共服服務(wù)設(shè)施的日日常使用管理理、維修養(yǎng)護護、巡視檢查查。2.園林綠地地的管理養(yǎng)護護。3.熱帶雨林林館及鳥語林林的專人管理理及維護4.環(huán)境衛(wèi)生生的管理服務(wù)務(wù)。5.公共秩序序的維護。6.物業(yè)裝飾飾、裝修、施施工、監(jiān)督管管理。7.入住管理理8.車輛行駛駛、停放、管管理及其場地地的維修養(yǎng)護護。9.消防管理理10.會所的的經(jīng)營與管理理11.物業(yè)檔檔案資料的管管理12.節(jié)日期期間裝飾社區(qū)區(qū)的入口及外外墻，包括燈燈光及其他飾飾物。13.組織社社區(qū)文化活動動，定期為客客戶組織豐富富多彩、健康康向上的社區(qū)區(qū)文化活動。。14.代收代代繳服務(wù)，提提供住戶水、、電、氣、有有線電視等代代收代繳費服服務(wù)。二、物業(yè)特色色服務(wù)：u提供居室內(nèi)設(shè)設(shè)施、設(shè)備的的維修及咨詢詢服務(wù)。u提供居室內(nèi)的的清潔服務(wù)。。為住戶提供供室內(nèi)清潔、、廚房大清、、地毯清洗、、地板打蠟、、沙發(fā)清洗以以及房屋裝修修完工后的清清潔開荒等項項服務(wù)u送貨服務(wù)。用用電話預(yù)約送送貨上門。u飲用水送水服服務(wù)。用電話話預(yù)約送水上上門。u洗衣及干衣服服務(wù)傳真、打打字、復(fù)印、、國內(nèi)長途、、國際長途；；u室內(nèi)花卉租擺擺服務(wù)，社區(qū)區(qū)設(shè)有花房，，當住戶的居居室內(nèi)需要擺擺放鮮花時，，花房可為住住戶提供鮮花花，并提供養(yǎng)養(yǎng)護服務(wù)u出租汽車預(yù)約約服務(wù)；u提供旅游活動動安排服務(wù)；；u航空機票、火火車票定購服服務(wù)；u提供小時工服服務(wù)；u接送兒童服務(wù)務(wù)u汽車保養(yǎng)保潔潔服務(wù)u房屋租賃服務(wù)務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人人代理出租房房屋業(yè)務(wù)及日日常租務(wù)管理理服務(wù)第九章銷銷售計劃一、工程進度度配合建議(1)由于7#目前已到到地上二層，，明年6，7月份完成外外裝，進行內(nèi)內(nèi)部裝修。其其他樓座明年年開春出地面面，(2)在1#-6#主體體施工到三層層時，即將重重點放在該會會所的施工上上。(3)爭取在在6，7月份份完成會所內(nèi)內(nèi)外裝修，并并完成會所周周邊環(huán)境布置置，7月份把把售樓處搬至至會所進行銷銷售。臨時租租用售樓處取取消。7月份份完成7#交交房樣板間開開放。(4)明年6，7月份1#-6#結(jié)結(jié)構(gòu)封頂，10月左右完完成外裝，進進行內(nèi)部裝修修。(5)爭取在在8，9底前前完成主題園園林布置。(6)10月月份左右，7#交房入住住。(7)后年3，4月份1#--6#整體交房入入住。二、暢春園二二期價格制定定及銷售回款款計劃共計可銷售套套數(shù)約546套以下銷售面積積以（建筑面面積計算）1#每套平均均面積=6900/52=132.69戶型建面建面+半陽臺面積套數(shù)合計面積二居110.97139.68101396.8二居110.29114.76101147.6三居128.44133.24102664.8三居133.64139.68101396.8二居1472294合計5269002#每套平均均面積=9186.24/75=122.48戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺面積套數(shù)合計面積二居143.71146.34121753.44一居70.3574.1412889.68三居127.7132.25121587二居111.25114.95121379.4三居133.06136.54243276.96一居96.699.923299.76合計759186.243#每套平均均面積=10714/77=139.14戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺面積套數(shù)合計面積一居96.1699.925499.6三居133.06136.54608192.4四居160.39164.44111808.84五居213.471213.47合計7710714.314每套平均面面積=20611.4/140=147.22戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺面積套數(shù)合計面積三居137.56141.03131833.39三居137.28141.87811060.4三居138.6143.12263721.12三居139.44142.89131857.57五居212.881212.88五居213.5661281.36五居214.972429.94五居214.741214.74合計14020611.45#每套平均均面積=8158.86/66=123.62戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺面積套數(shù)合計面積一居88.6691.316547.86三居130.01135.15101351.5三居120.79125.19101251.9三居122.96125.19405007.6合計668158.866#每套平均均面積=9456/76=124.42戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺面積套數(shù)合計面積三居116.52118.75404750三居126.66129.8681038.88二居97.57100.831100.83三居121.32124.678997.36四居149.19172.5561035.3四居141.63146.066876.36一居

85.154340.6一居94.2697.52197.52二居100.31103.571103.57二居112.01116.391116.39合計

769456.817#每套平均均面積=8264.22/60=137.74戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺面積套數(shù)合計面積三居130.87135.366812.16三居125.7129.82364673.52三居129.26134.026804.12四居165.12172.5561035.3四居149.12156.526939.12合計

608264.22項目配比指標標戶型一居二居三居四居五居套數(shù)合計平均面積1#

2230

52132.692#152436

75122.483#5

6011177139.144#

130

10140147.225#6

60

66123.626#625612

76124.427#

4812

60137.74合計套數(shù)32484203511546所占比例5.9%8.8%77%6.4%2%100%三、銷售計劃劃7號樓由于已已出地面二層層最先開盤,依次是推廣廣順序7#、、6#、1#、4#、2#、3#、、5#7#位于小區(qū)區(qū)中心花園東東側(cè),位置較較好，六層帶帶電梯，最先先開盤，意圖圖造成開盤熱熱銷。6#位于7#東北邊，因因2，3，4居戶型多樣樣，能補充7#的戶型不不多的問題。。促進銷售，，但北面有停停車干擾問題題。1#位與小區(qū)區(qū)西南側(cè)，一一二層有底商商，居住有干干擾問題，低低價格吸引客客戶。4#小區(qū)南側(cè)側(cè)臨路，北面面可看到花園園，景觀好，，戶型好。2#戶型從一一居到三居品品種豐富，解解決6#，7#全是大戶戶型問題，擴擴大銷售業(yè)績績，位置優(yōu)越越可看到中心心花園。單元元位于整個社社區(qū)的中心，，視野景觀好好，三面可見見景，但西邊邊有行車道。。5#位于3#東側(cè)，北側(cè)側(cè)為停車場，，面積適中。。3#位置最好好，南北視野野開闊，可看看到中心花園園，此時推出出實現(xiàn)利潤最最大化，最后后推出。毛坯房價格以以開盤順序7＃均價7400元/平平米,6＃均價7000元/平平米,1＃均價6600元/平平米，4＃均價6800元/平平米,2＃均價7200元/平平米,5＃均價7300元/平平米,3＃均價7700元/平平米為計算依據(jù)暢春園二期最最終實現(xiàn)總體體均價7143元/平米米。截止至年底，，共銷售453套，總銷銷售額42492萬元，，銷售率83%,銷售回回款考慮到樓樓體封頂銀行行才開始放貸貸，除7#以以外其他樓座座在7月底前前封頂，銷售售回款按80%計算，共共計回款額33994萬萬元。此推廣思路未未包括媒體宣宣傳策略、主主題活動、單單位推售策略略、價格策略略、促銷措施施策略。階段

樓號均價時間面積7#6#1#4#2#5#3#合計7400700066006800720073007700137．74124.42132.69147.22122.48123.62139.14合計銷售率第一階段認購期2.20--3.1710

255%開盤期3.18—3．3115

簽約額(萬元)2548