房地產(chǎn)經(jīng)營與管理部分課件

房地產(chǎn)經(jīng)營管理

第十二章房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)分散技術(shù)學(xué)習(xí)內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的度量和風(fēng)險(xiǎn)分散風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)與收益的相關(guān)性分析[內(nèi)容提示]

任何一種投資都包含有兩個(gè)最基本的元素：風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)?，F(xiàn)實(shí)中投資者追求的是高收益而盡量避免風(fēng)險(xiǎn)。本章用簡單的圖形和統(tǒng)計(jì)知識(shí)解釋風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)分散技術(shù)。第一節(jié)討論資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的度量和風(fēng)險(xiǎn)分散；第二節(jié)討論風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)與收益的相關(guān)性分析；第一節(jié)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的度量

和風(fēng)險(xiǎn)分散

一、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的概念

風(fēng)險(xiǎn)是由于未來的不確定性而產(chǎn)生投入本金和預(yù)期收益損失或減少的可能性。從投資的動(dòng)機(jī)上來講，投入一筆資金，預(yù)期確實(shí)能得到若干收益。從時(shí)間上來看，投入本金是在當(dāng)前，其數(shù)額是確定的，取得收益是在將來，相隔一段時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi)變動(dòng)性很大，而促成變動(dòng)性的因素又很多，每種因素都可能使本金損失，預(yù)期收入減少，或它們的數(shù)額無法預(yù)先確定。大多數(shù)資產(chǎn)的收益率都是不確定的，這種收益率的不確定性為投資者帶來了風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)投資者在面對(duì)每一個(gè)資產(chǎn)時(shí)，也同時(shí)面對(duì)了無法預(yù)計(jì)的可能收益率。收益與風(fēng)險(xiǎn)是投資中的中心問題，其他各種問題都圍繞這個(gè)中心展開。第一節(jié)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的度量

和風(fēng)險(xiǎn)分散

二、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的度量

在確定性的情況下，收益率是進(jìn)行投資決策的最好依據(jù)；在不確定性情況下，僅僅靠預(yù)期收益率一個(gè)指標(biāo)來判斷資產(chǎn)的優(yōu)劣，并進(jìn)行投資決策是不夠的，投資者還必須考慮不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于現(xiàn)實(shí)投資來說，預(yù)期收益并不等于實(shí)際收益，實(shí)際收益率可能高于、低于或等于預(yù)期收益率，實(shí)際收益率高于或低于預(yù)期收益率的現(xiàn)象被稱為圍繞預(yù)期收益率的波動(dòng)，這種波動(dòng)的程度越大，實(shí)際收益率和預(yù)期收益率的差距就越大，投資者不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益率的可能性也越大，投資的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。這樣，這種波動(dòng)程度實(shí)際上成為判斷一項(xiàng)資產(chǎn)優(yōu)劣的指標(biāo)，即風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。因此，風(fēng)險(xiǎn)又通常定義為預(yù)期收益與實(shí)際收益出現(xiàn)偏差的概率。

第一節(jié)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的度量

和風(fēng)險(xiǎn)分散（－）預(yù)期收益率的計(jì)算

如果一個(gè)隨機(jī)變數(shù)X有幾個(gè)可能性，則其預(yù)期收益率：上式中，E（X）是指X的預(yù)期收益率（期望值），Xi

是X的第ｉ個(gè)可能值Pi則是Xi發(fā)生的概率，所以預(yù)期收益率是各可能X值的加權(quán)平均，其權(quán)數(shù)則是各X值發(fā)生的概率。

例１：假設(shè)市場上存在著資產(chǎn)Ａ和資產(chǎn)Ｂ，在不同的市場條件下，各有三種不同的收益率。市場條件資產(chǎn)Ａ資產(chǎn)Ｂ收益率（%）收益率（%）概率（P）看好6181/3一般10101/2較差1261/6則資產(chǎn)Ａ與資產(chǎn)Ｂ的預(yù)期收益率分別為：第一節(jié)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的度量

和風(fēng)險(xiǎn)分散（二）均方差和標(biāo)準(zhǔn)差的計(jì)算用、表示資產(chǎn)收益的均方差和標(biāo)準(zhǔn)差。

＝E＝對(duì)于例１的資資產(chǎn)Ａ和資產(chǎn)產(chǎn)Ｂ，用公式式（3-2）計(jì)算資產(chǎn)Ａ和和資產(chǎn)Ｂ的均均方差。資產(chǎn)Ａ和資產(chǎn)產(chǎn)Ｂ收益率的的標(biāo)準(zhǔn)差是三、風(fēng)險(xiǎn)分散散房地產(chǎn)投資是是一個(gè)充滿風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的投資領(lǐng)領(lǐng)域，每個(gè)投投資者必須具具備風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)識(shí)，必須懂得得風(fēng)險(xiǎn)防范的的意義和本領(lǐng)領(lǐng)。投資者常常奉行一句格格言：“不要要把雞蛋放在在一個(gè)籃子里里?！币馑际鞘钦f，防范風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)最有效的的策略是分散散風(fēng)險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)分散最最有效的方法法則是資產(chǎn)組組合投資，就是實(shí)行資本本投向的多元元化，也就是是說投資者不不僅可以考慮慮把全部資本本集中投向某某一種風(fēng)險(xiǎn)較較小、預(yù)期收收益較高的資資產(chǎn)，還可以以考慮把資本本按一定的比比例分別投向向多項(xiàng)資產(chǎn)，，進(jìn)行組合投資。第二節(jié)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的相相關(guān)系數(shù)和和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與收益的的相關(guān)性分析析一、資產(chǎn)組合合預(yù)期收益協(xié)協(xié)方差（－）資產(chǎn)組組合預(yù)期收益益率的計(jì)算當(dāng)投資者同時(shí)時(shí)購買許多資資產(chǎn)時(shí)，投資資者所關(guān)心的的問題就不是是每一個(gè)資產(chǎn)產(chǎn)單獨(dú)的預(yù)期期收益率和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，而是整整個(gè)資產(chǎn)組合合的預(yù)期收益益率和風(fēng)險(xiǎn)。。為了方便說說明，現(xiàn)假設(shè)設(shè)投資者投資資于兩種資產(chǎn)產(chǎn)Ａ和Ｂ，其其收益率分別別為RA和RB，并假設(shè)XA和XB表示投向資產(chǎn)產(chǎn)Ａ和資產(chǎn)ＢＢ的資金比例例（占總投資資的比例），，則這個(gè)資產(chǎn)產(chǎn)組合的總收收益率為而其預(yù)期收益益率:資產(chǎn)組合的預(yù)預(yù)期收益率等等于資產(chǎn)Ａ和和資產(chǎn)Ｂ預(yù)期期收益率的加加權(quán)平均，其其中每一資產(chǎn)產(chǎn)的權(quán)重等于于該資產(chǎn)在整整個(gè)組合中所所占的投資比比重。（二）資產(chǎn)組組合風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)計(jì)算與單個(gè)資產(chǎn)一一樣，資產(chǎn)組組合的風(fēng)險(xiǎn)也也是用預(yù)期收收益率的均方方差或標(biāo)準(zhǔn)差差來測度的式（３－５））是資產(chǎn)組合合的均方差，，式（３－６６）是資產(chǎn)組組合的標(biāo)準(zhǔn)差差，衡量整個(gè)個(gè)組合的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。其中δAB項(xiàng)代表資產(chǎn)ＡＡ和資產(chǎn)Ｂ之之間的互動(dòng)，，稱為協(xié)方差差。協(xié)方差δAB是兩個(gè)資產(chǎn)收收益離差乘積積的期望值，，從這個(gè)意義義上講，協(xié)方方差和均方差差很相似。不不同之處在于于，均方差是單個(gè)個(gè)資產(chǎn)收益離離差本身平方方的平均值，，而協(xié)方差則則是兩個(gè)資產(chǎn)產(chǎn)各自離差之之積的平均值值。均方差表現(xiàn)為為正數(shù)，而協(xié)協(xié)方差卻可正正可負(fù)。當(dāng)兩個(gè)資產(chǎn)同時(shí)呈現(xiàn)出好的收益率率，即各自的的離差分別大大于零時(shí)或當(dāng)當(dāng)兩個(gè)資產(chǎn)同同時(shí)呈現(xiàn)差的的收益率，即即各自的離差差分別小于零零時(shí)，兩離差差之積都取正正值，從而δ＞０。當(dāng)兩個(gè)資產(chǎn)同同時(shí)呈現(xiàn)出相反的收益率，即即一個(gè)資產(chǎn)好好的收益率同同時(shí)伴隨著另另一資產(chǎn)差的的收益率時(shí)，，兩離差之積積則取負(fù)值，，從而δ<０。當(dāng)兩個(gè)資產(chǎn)收收益率的產(chǎn)生生條件之間無關(guān)系時(shí)，即一個(gè)資資產(chǎn)收益率的的發(fā)生與另一一個(gè)資產(chǎn)的收收益率之間無無任何關(guān)聯(lián)，，則其協(xié)方差差δ=０。下面我們進(jìn)一一步舉例說明明資產(chǎn)組合風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)算，，沿用例１。。例２：假設(shè)在在例１中，某某投資者把一一筆資金投入入到資產(chǎn)Ａ和和資產(chǎn)Ｂ，資資產(chǎn)Ａ和資產(chǎn)產(chǎn)Ｂ在總資產(chǎn)產(chǎn)中各占４００％和６０％％，試求資產(chǎn)產(chǎn)組合的預(yù)期期收益率和均均方差。資產(chǎn)組合的預(yù)期收益率：：資產(chǎn)組合的均方差為：其中假設(shè)投資者選選了ｎ個(gè)資產(chǎn)產(chǎn)來組成資產(chǎn)產(chǎn)組合，則資資產(chǎn)組合預(yù)期期收益率和均均方差為：其中式（３－－７）指出資資產(chǎn)組合收益益率是所有資資產(chǎn)收益率的的加權(quán)平均，，其中每一資資產(chǎn)的權(quán)數(shù)X等于該資產(chǎn)在在整個(gè)組合中中所占的投資資比重。式（（３－８）指指出組合收益益率的均方差差（即總風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)）包括了兩兩個(gè)二、風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)數(shù)為了計(jì)算方便便，一般情況況下是通過把把協(xié)方差系數(shù)數(shù)來代替協(xié)方方差。標(biāo)準(zhǔn)化化的過程如