房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

第一章經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第一節(jié)經(jīng)營(yíng)概述一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的含義所謂經(jīng)營(yíng)，即籌劃、謀劃之道，是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的統(tǒng)籌規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)決策，包括確定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的目標(biāo)，計(jì)劃方針和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略、策略、經(jīng)營(yíng)時(shí)機(jī)等方面的內(nèi)容。二、經(jīng)營(yíng)管理的職能（一）戰(zhàn)略職能（二）決策職能（三）開發(fā)職能（四）財(cái)務(wù)職能（五）公共關(guān)系職能1、資金籌措

2、資金管理

3、資金運(yùn)用

4、經(jīng)濟(jì)核算與經(jīng)營(yíng)分析三、經(jīng)營(yíng)思想（一）面向市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)思想（二）競(jìng)爭(zhēng)制勝的經(jīng)營(yíng)思想（三）注重信息的經(jīng)營(yíng)思想（四）致力人才開發(fā)的經(jīng)營(yíng)思想（五）注重計(jì)劃管理的經(jīng)營(yíng)思想（六）以經(jīng)營(yíng)效益為核心的經(jīng)營(yíng)思想四、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與經(jīng)營(yíng)方針1、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所要達(dá)到的成果，是經(jīng)營(yíng)成果的具體體現(xiàn)。1)市場(chǎng)性目標(biāo)；括據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)果和競(jìng)爭(zhēng)性需要而制訂的與市場(chǎng)直接相關(guān)的目標(biāo)。如市場(chǎng)占有率、新市場(chǎng)開拓、巾場(chǎng)營(yíng)銷成績(jī)等目標(biāo)。2)發(fā)展件目標(biāo)：指企ik為了不斷發(fā)腿壯大在資本積累、新產(chǎn)品開發(fā)、人才競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)占有、新項(xiàng)目投資等方向所確定的目標(biāo)。3)生產(chǎn)性目標(biāo)：指企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和市場(chǎng)需要制訂的產(chǎn)品生產(chǎn)及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃目標(biāo)。4)服務(wù)性目標(biāo)：指企業(yè)出了競(jìng)爭(zhēng)需要，擴(kuò)大市場(chǎng)需要，為此善企業(yè)形象，增強(qiáng)企業(yè)知名度而制訂的目標(biāo)。

按功能分類5)成本性目標(biāo)：指企業(yè)為加強(qiáng)成本管理，提高經(jīng)濟(jì)效益而針對(duì)成本開支范圍，成本開支額度制訂的目標(biāo)。成本性目標(biāo)往往與企業(yè)推行的成本責(zé)任制相聯(lián)系，6)財(cái)務(wù)性目標(biāo)：指企業(yè)為加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，就資金籌措，資金運(yùn)用效率制訂的目標(biāo)。7)效率性目標(biāo)：指為了提高勞動(dòng)效率、資源利用效率而制訂的目標(biāo)。8)效益性目標(biāo)：指為了提高經(jīng)濟(jì)效益而制訂的效益目標(biāo)。按層次分類1、戰(zhàn)略決策層2、中間部門職能層3、車間班組執(zhí)行層按時(shí)序分1、遠(yuǎn)期：10年以上2、中期：5年左右3、近期：本年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)的作用用(1)經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)形成了了企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理活動(dòng)的的中心。。(2)經(jīng)經(jīng)營(yíng)日標(biāo)標(biāo)構(gòu)成了了考核與與檢驗(yàn)企企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)成果的的標(biāo)準(zhǔn)。。(3)經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)的制定定和推行行是強(qiáng)化化企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理。提高高經(jīng)濟(jì)效效益的手手段。（4）經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)是企業(yè)業(yè)利益的的集少體體現(xiàn)．第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)就是是要確定定房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)的目目標(biāo)和實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)的戰(zhàn)略略、策略略，以最最小的投投入獲取取最佳的的效益。。從房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的的內(nèi)涵來(lái)來(lái)看．它它有廣義義和狹義義之分。。狹義的的房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，，是指房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)流通環(huán)環(huán)節(jié)的業(yè)業(yè)務(wù)，即即主要通通過(guò)城市市土地的的出讓、、轉(zhuǎn)讓和和房屋的的出售、、出租等等形式，，把房地地產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給業(yè)業(yè)主或使使用者。。而廣義義的房地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)則是指指房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者者對(duì)房屋屋的投資資、開發(fā)發(fā)、建造造、買賣賣、租賃賃、信托托、交換換、維修修及土地地使用權(quán)權(quán)的出讓讓、轉(zhuǎn)讓讓等經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)，，它幾乎乎囊括了了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所有有企事業(yè)業(yè)單位的的經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)。因此，本本章闡述述的房地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)僅限于于房地產(chǎn)產(chǎn)的買賣賣和租賃賃活動(dòng)，，即房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和和城市地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。房地產(chǎn)開開發(fā)與房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的關(guān)關(guān)系(1)房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)反映映的是在在一定社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)形態(tài)下下的房屋屋、土地地關(guān)系。。這種關(guān)關(guān)系通常常是通過(guò)過(guò)市場(chǎng)交交換關(guān)系系來(lái)描述述的，而而房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)只只是種種投資資、建設(shè)設(shè)和勞動(dòng)動(dòng)過(guò)程，，雖然投投資者亦亦要用經(jīng)經(jīng)營(yíng)的觀觀念指導(dǎo)導(dǎo)開發(fā)活活動(dòng)，以以期用最最少的投投入換取取最大的的效益，，但就開開發(fā)活動(dòng)動(dòng)本身．．并不反反映上述述社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系系的本質(zhì)質(zhì)特征。。(2)房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)是指指房地產(chǎn)產(chǎn)商品的的銷售、、租賃、、抵押等等以交易易為主要要形式的的經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)；房地產(chǎn)開開發(fā)是針針對(duì)房屋屋或土地地的投資資建設(shè)活活動(dòng)。雖雖然由于于房地產(chǎn)產(chǎn)商品的的特殊性性．存在在著預(yù)售、預(yù)租租等特殊殊交易形形式而往往往使二二者在時(shí)時(shí)間上混混雜起來(lái)來(lái)。然而而，經(jīng)營(yíng)營(yíng)與開發(fā)發(fā)畢竟是是兩類完全不同同性質(zhì)的的經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)。(3)房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)涉及及到產(chǎn)權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)移移，在很很大程度度上受到到法律的的保護(hù)與與制約，，國(guó)家法法規(guī)便有有較多的的約束。。如‘級(jí)級(jí)地產(chǎn)市市場(chǎng)必須須由國(guó)家家壟斷；；房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的的估價(jià)必必須由國(guó)國(guó)家評(píng)估估機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)交易易必須到到交易所所監(jiān)證、、登記、、換證等等，而房房地產(chǎn)開開發(fā)除廠廠受資質(zhì)質(zhì)審查以以及城巾巾規(guī)劃的的約束以以外，一一般沒有有太多的的規(guī)定。。房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的特特點(diǎn)點(diǎn)1、、價(jià)價(jià)格格昂昂貴貴2、、不不可可移移動(dòng)動(dòng)3、、某某些些商商品品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移的的是是土土地地使使用用權(quán)權(quán)4、、交交易易過(guò)過(guò)程程受受限限制制5、、出出售售后后用用途途受受限限6、、復(fù)復(fù)雜雜的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)關(guān)關(guān)系系7、、升升值值潛潛力力8、、政政府府壟壟斷斷經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)環(huán)境境1、、政政治治環(huán)環(huán)境境2、、社社會(huì)會(huì)環(huán)環(huán)境境3、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境4、、法法律律環(huán)環(huán)境境5、、自自然然環(huán)環(huán)境境第二二章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的基基本本運(yùn)運(yùn)作作第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的基基本本經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活活動(dòng)動(dòng)一、、城城市市土土地地開開發(fā)發(fā)（一一））土土地地征征用用1、、土土地地征征用用2、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)（二二））舊舊城城改改造造二、、城城市市房房產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)城市市房房產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)是是指指按按照照城城市市建建設(shè)設(shè)總總體體規(guī)規(guī)劃劃的的要要求求，，進(jìn)進(jìn)行行房房屋屋和和其其他他建建筑筑物物的的生生產(chǎn)產(chǎn)和和再再生生產(chǎn)產(chǎn)。。和和城城市市土土地地的的開開發(fā)發(fā)與與再再開開發(fā)發(fā)一一樣樣，，為為了了滿滿足足社社會(huì)會(huì)生生產(chǎn)產(chǎn)和和人人民民生生活活的的需需要要，，房房產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)也也必必須須連連續(xù)續(xù)不不斷斷、、周周而而復(fù)復(fù)始始地地進(jìn)進(jìn)行行房房屋屋與與其其他他建建筑筑物物的的生生產(chǎn)產(chǎn)與與再再生生產(chǎn)產(chǎn)的的社社會(huì)會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活活動(dòng)動(dòng)。。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易房地產(chǎn)產(chǎn)交易易是指指把房房產(chǎn)相相地產(chǎn)產(chǎn)作為為商品品而進(jìn)進(jìn)行的的買賣賣、租租賃、、抵押押、典典當(dāng)和和交換換等的的流通通活動(dòng)動(dòng)。1、土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓：國(guó)國(guó)家將將國(guó)有有土地地使用用權(quán)在在一定定年限限內(nèi)出出讓給給土地地使用用者，，由土土地使使用者者向國(guó)國(guó)家支支付土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金的的行為為，也也叫土土地批批租。。所謂謂“出出讓””是指指一次次性收收取一一定年年限內(nèi)內(nèi)的地地價(jià)款款。我我國(guó)法法律規(guī)規(guī)定土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓的最最高年年限是是居住住用地地70年，，商旅旅、娛娛樂用用地40年年，其其他用用地50年年。2、土土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓：土土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓是指指土地地使用用者將將土地地使用用權(quán)再再轉(zhuǎn)移移的行行為，，包括括出售售、交交換和和贈(zèng)送送3、房房屋銷銷售4、房房屋租租賃四、房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的其他他經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)（一））房地地產(chǎn)抵抵押：：房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押，是是指抵抵押人人以其其合法法的房房地產(chǎn)產(chǎn)以不不轉(zhuǎn)移移占有有的方方式向向抵押押權(quán)人人提供供債務(wù)務(wù)履行行擔(dān)保保的行行為。。債務(wù)務(wù)人不不履行行債務(wù)務(wù)時(shí)，，抵押押權(quán)人人有權(quán)權(quán)依法法以抵抵押的的房地地產(chǎn)拍拍賣所所得的的價(jià)款款優(yōu)先先受償償。抵抵押人人是指指以房房地產(chǎn)產(chǎn)作為為本人人或第第三人人履行行債務(wù)務(wù)擔(dān)保保的企企業(yè)法法人、、個(gè)人人和其其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)組組織。。抵押押權(quán)人人是指指接受受房地地產(chǎn)抵抵押作作為履履行債債務(wù)擔(dān)擔(dān)保責(zé)責(zé)任的的法人人，個(gè)個(gè)人和和其他他經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織織。抵抵押物物是指指由抵抵押人人提供供并經(jīng)經(jīng)抵押押權(quán)人人認(rèn)可可的作作為債債務(wù)人人履行行債務(wù)務(wù)擔(dān)保保的房房地產(chǎn)產(chǎn)。（二））房地地產(chǎn)典典當(dāng)：：是房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利特有有的一一種流流通方方式，，它是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利人出出典人人在一一定期期限內(nèi)內(nèi)，將將其所所有的的房地地產(chǎn)，，以一一定典典價(jià)將將權(quán)利利過(guò)渡渡給他他人承承典人人的行行為。。房地地產(chǎn)設(shè)設(shè)典的的權(quán)利利為房房屋所所有權(quán)權(quán)。設(shè)設(shè)典時(shí)時(shí)，承承典人人可以以占有有、使使用房房屋；；也可可以行行為上上不占占有、、使用用該房房屋，，但有有權(quán)將將出典典的房房屋出出租或或?qū)⒎糠课莸涞錂?quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。。設(shè)典典時(shí)，，一般般應(yīng)明明確典典期，，出典典人應(yīng)應(yīng)在典典期屆屆滿時(shí)時(shí)交還還典價(jià)價(jià)和相相應(yīng)利利息從從約定定而贖贖回出出典的的房屋屋，也也可以以雙方方約定定，由由承典典人補(bǔ)補(bǔ)足典典房的的差額額而實(shí)實(shí)際取取得房房屋的的所有有權(quán)。。房屋屋典當(dāng)當(dāng)指承承典人人支付付一定定的典典金，，占有有出典典的房房屋，，并進(jìn)進(jìn)行使使用、、收益益，典典期屆屆滿時(shí)時(shí)，由由出典典人償償還典典金贖贖回出出典房房屋的的法律律行為為。（三））房產(chǎn)產(chǎn)互換換：房產(chǎn)互互換是是房屋屋所有有人或或使用用人之之間，，在相相互自自愿的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，采用用等價(jià)價(jià)或不不等價(jià)價(jià)加補(bǔ)補(bǔ)償?shù)牡姆绞绞较嗷セソ粨Q換住房房的行行為。。它一一般分分為所所有權(quán)權(quán)互換換和使使用權(quán)權(quán)互換換兩種種形式式。（四））房地地產(chǎn)入入股以房地地產(chǎn)作作為資資本，，與他他人合合資合合作參參與其其他經(jīng)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)。。第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)作作房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)作作，是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)以土土地開開發(fā)和和房屋屋建設(shè)設(shè)為經(jīng)經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)，，根據(jù)據(jù)內(nèi)部部條件件與外外部環(huán)環(huán)境，，把握握房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)，進(jìn)進(jìn)行籌籌劃、、決策策的總總過(guò)程程。它它包括括了兩兩個(gè)基基本部部分：：一是是城市市土地地的開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)；；二是是城市市房產(chǎn)產(chǎn)的開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)。。一、城市市土地開開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)作城市土地地開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作作，是指指地產(chǎn)商商或房地地產(chǎn)綜合合開發(fā)企企業(yè)以土土地開發(fā)發(fā)為經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)，，依據(jù)城城市建設(shè)設(shè)總體現(xiàn)現(xiàn)劃要求求和對(duì)地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展趨趨勢(shì)的預(yù)預(yù)測(cè)，從從土地選選址與可可行性研研究開始始．經(jīng)項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)、征地地拆遷．．到對(duì)土土地進(jìn)行行加工平平整和基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，，滿足進(jìn)進(jìn)行城市市房屋建建設(shè)的建建筑地段段為止的的全過(guò)程程。１、城市市土地有有償使用用制度1)居住住用地七七十年；；2)工業(yè)業(yè)用地五五十年；；3)教育育、科技技、文化化、衛(wèi)生生體育用用地五十十年4)商業(yè)業(yè)、旅游游、娛樂樂用地四四十年；；5)綜合合或者其其他用地地五十年年。2、土地地征用審審批制度度《土地管管理法》》規(guī)定，，征用土土地實(shí)行行國(guó)務(wù)院院和省級(jí)級(jí)人民政政府兩級(jí)級(jí)審批，，取消市市、縣人人民政府府征用土土地的審審批權(quán)。。國(guó)務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)征用土土地的權(quán)權(quán)限是：：（1）征用用基本農(nóng)農(nóng)田。除除國(guó)家能能源、交交通、水水利、軍軍事設(shè)施施等重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目選址址確實(shí)無(wú)無(wú)法避開開基本農(nóng)農(nóng)田保護(hù)護(hù)區(qū)，需需要占用用基本農(nóng)農(nóng)田外，，其他建建設(shè)都不不得占用用基本農(nóng)農(nóng)田。因因此規(guī)定定征用基基本農(nóng)田田需報(bào)國(guó)國(guó)務(wù)院批批準(zhǔn)。（（2））征用基基本農(nóng)田田以外的的耕地超超過(guò)35公頃。。（3）征用用其他土土地70公頃以以上。其其他土地地指耕地地以外的的土地，，包括林林地、草草地、養(yǎng)養(yǎng)殖水面面、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)住宅和和公共設(shè)設(shè)施用地地、工礦礦、交通通、水利利設(shè)施用用地、旅旅游用地地和未利利用土地地等。省省、自自治區(qū)、、直轄市市人民政政府批準(zhǔn)準(zhǔn)征用土土地的權(quán)權(quán)限是：：（1）征用用基本農(nóng)農(nóng)田以外外的耕地地低于35公頃頃。（（2）征征用其他他土地低低于70公頃。。2、土地地使用權(quán)權(quán)出讓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓以出讓方方式取得得的土地地使用權(quán)權(quán)，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合合《城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法》第三三十八條條規(guī)定的的轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)的的條件。。（1）要要按照出出讓合同同約定，，已經(jīng)支支付全部部土地使用用權(quán)出讓讓金，并取得得土地使使用權(quán)證證書，這這是出讓讓合同成立立的必要條條件，也也只有出出讓合同同成立，，才允許許轉(zhuǎn)讓；；（2）要要按照出出讓合同同約定進(jìn)進(jìn)行投資資開發(fā)，，完成一一定開發(fā)發(fā)規(guī)模后后才允許許轉(zhuǎn)讓。。這這里又分分為兩種種情形，，一是屬屬于房屋屋建設(shè)的的，實(shí)際際投入房房屋建設(shè)設(shè)工程的的資金額額應(yīng)占全全部開發(fā)發(fā)投資總總額的25%以以上；二二是屬于于成片開開發(fā)土地地的，應(yīng)應(yīng)形成工工業(yè)或其其他建設(shè)用地地條件，方方可轉(zhuǎn)讓讓。上述述兩項(xiàng)條條件必須須同時(shí)具具備，才才能轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。。這樣規(guī)規(guī)定，其其目的在在于嚴(yán)格格限制炒炒買炒賣賣地皮，，牟取暴暴利，以以保證開發(fā)建設(shè)設(shè)的順利利實(shí)施。。第三節(jié)房房地產(chǎn)交交易經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)作房地產(chǎn)交交易經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)作，，是指房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者，，依據(jù)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)的預(yù)測(cè)測(cè)，以房房產(chǎn)、地地產(chǎn)作為為商品進(jìn)進(jìn)行銷售售、租賃賃、抵押押、典當(dāng)當(dāng)和交換換等交易易活動(dòng)的的實(shí)施決決策過(guò)程程。一、現(xiàn)房房買賣與與期房買買賣現(xiàn)貨買賣賣．是指指房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將將現(xiàn)成的的、能立立即交付付使用的的房產(chǎn)投投放市場(chǎng)場(chǎng)，買方方一次性性付清房房屋價(jià)款款，或按按合同規(guī)規(guī)定付清清首期應(yīng)應(yīng)付款項(xiàng)項(xiàng)后，即即可人住住使用。。期貨交易易，是指指房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的房屋尚尚在建造造過(guò)程中中，購(gòu)買買者求購(gòu)購(gòu)心切，，發(fā)展商商也為廠廠加速資資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)、于是是雙方愿愿意先行行簽訂房房屋買賣賣合同。。買方一一班根據(jù)據(jù)合同規(guī)規(guī)定的房房?jī)r(jià)金額額預(yù)交一一部分購(gòu)購(gòu)房款、、作為購(gòu)購(gòu)房定金金；發(fā)展展商在預(yù)預(yù)收定金金后，應(yīng)應(yīng)依合同同規(guī)定，，如期竣竣工房屋屋，并負(fù)負(fù)責(zé)通知知買方，，按合同同規(guī)定日日期按時(shí)時(shí)交付買買方使用用。2、房屋屋買賣程程序二、房地地產(chǎn)租賃賃經(jīng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)作(一)房房屋租賃賃與房屋屋買賣的的區(qū)別(1)房房屋買賣賣是買得得所有權(quán)權(quán)，而房房屋租賃賃是承租租人從房房屋所有有人處租租得一段段時(shí)間內(nèi)內(nèi)的使用用權(quán)。(2)房房屋買賣賣是一次次性交易易，分期期實(shí)現(xiàn)其其價(jià)值。。(3)房房屋買賣賣是一次次性付款款租。或或分期付付款，而而房屋租租賃，多多是按月月付款，，一般般稱為月月租(4)由由于房屋屋租賃是是把使用用權(quán)從所所有權(quán)中中分離出出來(lái)，因因而在房房屋租賃賃中產(chǎn)生生了兩種種相關(guān)連連的特點(diǎn)點(diǎn)，在房房屋買賣賣中是沒沒有的。。第一，房房屋出租租，發(fā)生生了使用用權(quán)對(duì)房房屋所有有人處分分權(quán)的制制約；租租人有優(yōu)優(yōu)先租賃賃權(quán)；第二，由由于房屋屋出租。。也產(chǎn)生生了所有有權(quán)對(duì)使使用權(quán)的的某種制制約。如如租賃期期滿，承承租人需需將房屋屋退還給給出租人人；租賃賃期間，，未經(jīng)出出租人同同意，承承租人不不得將房房屋轉(zhuǎn)租租。二、房地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與管理理的關(guān)系系(一)房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理，一般般是指房房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)即生產(chǎn)產(chǎn)與出租租、出售售的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理?？茖W(xué)地預(yù)預(yù)測(cè)、決決策并合合理地組組織、協(xié)協(xié)調(diào)和控控制房地地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)和流通通過(guò)程的的各項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)，就是是房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管管理。對(duì)于房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)來(lái)說(shuō)，，其經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理的的重點(diǎn)有有兩個(gè)：：一是房房地產(chǎn)商商品開發(fā)發(fā)之前與與開發(fā)過(guò)過(guò)程中的的決策；；二是開開發(fā)后房房地產(chǎn)商商品的價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。(二)經(jīng)經(jīng)營(yíng)與管管理的關(guān)關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)：在在房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)中，，根據(jù)企企業(yè)內(nèi)部部和外部部的條件件，確定定房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)與出出售、出出租活動(dòng)動(dòng)的方向向、目標(biāo)標(biāo)和規(guī)模模。房地產(chǎn)管管理：在房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的開發(fā)建建設(shè)、房房屋修繕繕、出售售出租經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程程中，按按照自然然規(guī)律和和經(jīng)濟(jì)規(guī)規(guī)律的要要求，進(jìn)進(jìn)行組織織、指揮揮、監(jiān)督督、控制制、協(xié)調(diào)調(diào)。在現(xiàn)實(shí)生生活中，，經(jīng)營(yíng)和和管理往往往是交交織在一一起的，，兩者不不能截然然分開，，只是各各自的側(cè)側(cè)重點(diǎn)不不一樣，，即經(jīng)營(yíng)營(yíng)研究的的是預(yù)測(cè)測(cè)、對(duì)策策和決策策問(wèn)題；；而管理理研究的的是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)與與房屋出出售、出出租的安安排、調(diào)調(diào)控和執(zhí)執(zhí)行問(wèn)題題。前者者解決企企業(yè)發(fā)展展的方向向問(wèn)題，，后者解解決企業(yè)業(yè)在經(jīng)營(yíng)營(yíng)過(guò)程中中的效益益問(wèn)題。。經(jīng)營(yíng)的的問(wèn)題多多是目標(biāo)標(biāo)性、決決策性的的；管理理的問(wèn)題題多是方方法性、、執(zhí)行性性的。兩兩者相輔輔相成。三、房地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)決策（一）房房地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)決策的的內(nèi)容主要有：：(1)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略和方方針政策策決策。。(2)經(jīng)營(yíng)日日標(biāo)與計(jì)計(jì)劃決策策。(3)項(xiàng)目目決策。。(4)投資決決策。(5)價(jià)價(jià)格與成成本決策策。(6)市場(chǎng)場(chǎng)銷售決決策。(7)財(cái)財(cái)務(wù)決策策。(8)經(jīng)營(yíng)營(yíng)組織和和人事決決策。(9)工工程項(xiàng)目目招投標(biāo)標(biāo)決策。。(二)房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策策的程序序1．發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題；2．確定定目標(biāo)；3．?dāng)M訂訂方案；4．分析析評(píng)價(jià)，，進(jìn)行決決策5．實(shí)施施監(jiān)督和和跟蹤(三)房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策策的方法法房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策策的方法法有多種種，概括括起來(lái)主主要有定定性分析析和定量量分析。。1．確定定型決策策2．不確確定型決決策----(1)樂觀準(zhǔn)準(zhǔn)則決策策法；(2)悲悲觀準(zhǔn)則則決策法法；(3)極極小化最最高準(zhǔn)則則決策法法(大中中取小后后悔值法法)；；(4)機(jī)會(huì)均均等準(zhǔn)則則——等等可能法法；3．風(fēng)險(xiǎn)型型決策第二節(jié)城城市地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)一、城市土土地的形成成及特點(diǎn)城市是隨人人類社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而而逐漸形成成和發(fā)展起起來(lái)的區(qū)域域中心，有有了城市就就有了城市市用地，并并隨著城市市社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展而而逐漸擴(kuò)展展。城市土土地（簡(jiǎn)稱稱市地）在在城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展中扮扮演著重要要的角色，，城市土地地的經(jīng)營(yíng)和和利用在國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中中有著極為為重要地位位和作用。。城市儲(chǔ)備土土地的來(lái)源源1、市區(qū)范范圍內(nèi)的無(wú)無(wú)主地。2、為政府府代征的土土地；3、因單位位搬遷、解解散、撤銷銷、破產(chǎn)、、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整或者者其他原因因停止使用用的原行政政劃撥土地地；4、土地使使用期限已已滿被依法法收回的土土地；5、被依法法收回的荒荒蕪、閑置置的土地；；城市儲(chǔ)備土土地的來(lái)源源（續(xù)）6、被被依法沒收收的土地；；7、以出讓讓方式取得得土地使用用權(quán)后無(wú)力力繼續(xù)開發(fā)發(fā)和又不具具備轉(zhuǎn)讓條條件的土地地；8、城市土土地儲(chǔ)備中中心收購(gòu)的的土地；9、因?qū)嵤┦┏鞘幸?guī)劃劃或土地整整理的需要要，市人民民政府指令令收購(gòu)的土土地；10、政府府認(rèn)為其他他需要儲(chǔ)備備的土地。。城市土地區(qū)區(qū)別于農(nóng)業(yè)業(yè)土地的特特點(diǎn)1、中國(guó)的的城市土地地和農(nóng)業(yè)土土地的本質(zhì)質(zhì)區(qū)別在于于所有制的的不同。2、城市土土地的位置置具有特殊殊的重要性性。3、城市土土地利用集集約化程度度高，潛力力大。4、城市土土地利用的的固定性和和多樣性。。5、城市土土地利用的的配套性強(qiáng)強(qiáng)。二、城市經(jīng)經(jīng)營(yíng)與城市市土地經(jīng)營(yíng)營(yíng)城市經(jīng)營(yíng)（（UrbanManagement）的實(shí)質(zhì)質(zhì)就是運(yùn)用用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)手段，把把整個(gè)城市市作為一個(gè)個(gè)資源聚合合體，對(duì)構(gòu)構(gòu)成城市空空間和城市市功能載體體的自然生生成資本(如城市土土地)、人人力資本及及人力作用用資本(主主要是基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施)、、派生資本本以及城市市無(wú)形資本本(如城市市環(huán)境、品品位、綜合合競(jìng)爭(zhēng)力)等進(jìn)行集集聚、重組組和經(jīng)營(yíng)，，最大限度度地發(fā)掘這這些資源的的潛力，在在整個(gè)城市市范圍內(nèi)實(shí)實(shí)現(xiàn)資源利利用和綜合合效益的最最大化、最最優(yōu)化，以以謀求城市市資本的流流動(dòng)和增值值，為城市市建設(shè)和發(fā)發(fā)展提供資資金支持，，從而推動(dòng)動(dòng)城市的可可持續(xù)發(fā)展展。城市經(jīng)營(yíng)應(yīng)應(yīng)包括的六六大要素一是土地等等自然資源源；二是企企業(yè)資資源；；三是人人力資資源；；四是人人類文文化遺遺產(chǎn)資資源；；五是制制度資資源；；六是良良好的的形象象資源源。這六大大資源源構(gòu)成成了經(jīng)經(jīng)營(yíng)城城市的的主要要要素素，每每項(xiàng)資資源都都極具具開發(fā)發(fā)潛力力，而而且相相關(guān)聯(lián)聯(lián)度極極強(qiáng)。。從城市市經(jīng)營(yíng)營(yíng)到城城市土土地經(jīng)經(jīng)營(yíng)土地是是城市市中最最為稀稀缺和和昂貴貴的資資源，，政府府把土土地推推向市市場(chǎng)，，進(jìn)行行經(jīng)營(yíng)營(yíng)的過(guò)過(guò)程，，通常常被認(rèn)認(rèn)為是是城市市經(jīng)營(yíng)營(yíng)的核核心內(nèi)內(nèi)容。。所以以，在在某些些程度度上，，城市市經(jīng)營(yíng)營(yíng)變?yōu)闉閱渭兗兊某浅鞘型镣恋亟?jīng)經(jīng)營(yíng)。。據(jù)國(guó)土土資源源部統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，，到２２０００２年年年底底，全全國(guó)累累計(jì)收收取土土地出出讓金金達(dá)到到７３３０００多億億元；；以非非市場(chǎng)場(chǎng)化的的方式式低價(jià)價(jià)征地地，高高價(jià)出出讓，，已成成為不不少地地方創(chuàng)創(chuàng)造政政績(jī)、、增加加財(cái)政政收入入等的的重要要渠道道。城市土土地經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的不良良后果果城市原原住民民邊緣緣化。。賣地的的收益益和成成本在在不同同任期期之間間分配配失衡衡，現(xiàn)現(xiàn)任政政府侵侵犯了了以后后各任任政府府的經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)。地方官官員片片面追追求政政績(jī)的的刺激激。。土地出出讓中中存在在的大大量尋尋租機(jī)機(jī)會(huì)，，給政政府官官員腐腐敗、、奸商商違法法亂紀(jì)紀(jì)巧取取豪奪奪創(chuàng)造造了機(jī)機(jī)會(huì)。。三、城城市土土地經(jīng)經(jīng)營(yíng)方方式城市土土地經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的方式式包括括城市市土地地使用用權(quán)出出讓經(jīng)經(jīng)營(yíng)、、城市市土地地使用用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)經(jīng)營(yíng)和和城市市土地地使用用權(quán)出出租和和抵押押經(jīng)營(yíng)營(yíng)幾種種主要要方式式。土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓的經(jīng)經(jīng)營(yíng)主主體只只能是是國(guó)家家政府府或政政府主主管部部門，，而房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)對(duì)土土地使使用權(quán)權(quán)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)則則只能能是土土地使使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、出租租和抵抵押經(jīng)經(jīng)營(yíng)。。1、城市土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓經(jīng)營(yíng)營(yíng)土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓是指指國(guó)家家或其其委托托部門門以土土地所所有者者的身身份將將一定定時(shí)期期內(nèi)土土地使使用權(quán)權(quán)讓與與使用用者，，并由由土地地使用用者向向國(guó)家家支付付土地地使用用權(quán)出出讓金金的行行為。。土地使使用權(quán)權(quán)有償償出讓讓一般般有協(xié)協(xié)議、、招投投標(biāo)、、拍賣賣三種種方式式,另另有掛掛牌競(jìng)競(jìng)價(jià)出出讓。。有資資料顯顯示，，在土土地出出讓活活動(dòng)中中，拍拍賣、、招標(biāo)標(biāo)、協(xié)協(xié)議出出讓三三種方方式下下，地地價(jià)之之比可可以達(dá)達(dá)到11.6：3：1。2、土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓經(jīng)營(yíng)營(yíng)土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓是土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓的后后發(fā)行行為，，即指指土地地使用用權(quán)出出讓后后，土土地使使用者者將土土地使使用權(quán)權(quán)再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的的行為為，包包括出出售、、交換換和贈(zèng)贈(zèng)與。。除此之之外，，土地地使用用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓還還可通通過(guò)繼繼承、、企業(yè)業(yè)破產(chǎn)產(chǎn)拍賣賣等方方式實(shí)實(shí)現(xiàn)。。土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓四原則則⑴認(rèn)地地不認(rèn)認(rèn)人原原則。。⑵房地地一致致原則則；⑶效益益不可可損原原則；；⑷轉(zhuǎn)讓讓年限限受限限原則則。3、土土地使使用權(quán)權(quán)出租租和抵抵押經(jīng)經(jīng)營(yíng)土地使使用權(quán)權(quán)出租租，是是指土土地使使用者者作為為出租租人，，在土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同規(guī)定定和期期限內(nèi)內(nèi)將土土地使使用權(quán)權(quán)隨同同地上上建筑筑物、、其它它附著著物租租賃給給承租租人使使用，，由承承租人人向出出租人人支付付租金金的行行為。。土地使使用權(quán)權(quán)抵押押，是是指土土地使使用者者將其其依法法取得得的土土地使使用權(quán)權(quán)作為為清償償債務(wù)務(wù)的擔(dān)擔(dān)保的的行為為。溫州客客囊括括杭州州今年年首批批宅地地?fù)?jù)測(cè)算算濱江江房?jī)r(jià)價(jià)半年年內(nèi)每每平方方米將將拔高高770余余元早報(bào)報(bào)2004年年3月月30日日訊訊溫溫州州客客商商奚奚德德駒駒昨昨天天力力敵敵省省內(nèi)內(nèi)十十幾幾家家地地產(chǎn)產(chǎn)商商，，終終于于如如愿愿將將杭杭州州市市今今年年首首次次出出讓讓的的120多畝畝住住宅宅用用地地?fù)寭尩降绞质种兄?。。不不過(guò)過(guò)，，這這位位溫溫州州客客商商也也付付出出了了不不菲菲的的代代價(jià)價(jià)，，其其競(jìng)競(jìng)標(biāo)標(biāo)價(jià)價(jià)分分別別比比招招標(biāo)標(biāo)底底價(jià)價(jià)高高出出40%多和和58%以上上。?！瓌儇?fù)負(fù)于于昨昨天天下下午午3時(shí)30分決決出出，，兩兩塊塊地地均均被被““金金迅迅達(dá)達(dá)集集團(tuán)團(tuán)有有限限公公司司””拿拿下下。。這這是是一一家家在在杭杭州州人人眼眼里里名名不不見見經(jīng)經(jīng)傳傳的的企企業(yè)業(yè)，，其其13號(hào)地地塊塊奪奪標(biāo)標(biāo)地地價(jià)價(jià)超超出出招招標(biāo)標(biāo)底底價(jià)價(jià)40%還多多，，樓樓面面地地價(jià)價(jià)每每平平方方米米2900元；；而而14號(hào)地地塊塊奪奪標(biāo)標(biāo)地地價(jià)價(jià)超超出出招招標(biāo)標(biāo)價(jià)價(jià)58%還有有余余，，樓樓面面地地價(jià)價(jià)每每平平方方米米達(dá)達(dá)3275元。?！谌?jié)節(jié)房房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)包包括括房房屋屋買買賣賣經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、、房房屋屋租租賃賃經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、、房房屋屋交交換換經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)和和房房屋屋抵抵押押典典當(dāng)當(dāng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)這這幾幾種種主主要要形形式式。。由由于于房房屋屋是是建建筑筑在在土土地地之之上上的的,房房屋屋的的出出售售出出租租實(shí)實(shí)際際上上也也包包含含了了土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓和和出出租租,即即房房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)不不可可能能是是脫脫離離土土地地使使用用權(quán)權(quán)而而進(jìn)進(jìn)行行的的單單獨(dú)獨(dú)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng),其其實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)是是房房產(chǎn)產(chǎn)和和地地產(chǎn)產(chǎn)的的綜綜合合經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。。一、、房房屋屋買買賣賣經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)1、、商商品品房房買買賣賣經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)：：商商品品房房是是指指為為出出售售而而建建造造的的房房屋屋。。主主要要指指由由各各房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司投投資資建建造造，，以以盈盈利利為為目目的的，，按按市市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)規(guī)律律來(lái)來(lái)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的房房屋屋。。有有全全價(jià)價(jià)出出售售、、優(yōu)優(yōu)惠惠價(jià)價(jià)出出售售和和廉廉價(jià)價(jià)出出售售幾幾種種形形式式。。2、、房房產(chǎn)產(chǎn)預(yù)預(yù)售售經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（賣賣樓樓花花））預(yù)售售商商品品房房是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)將將正正在在開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)過(guò)過(guò)程程中中的的，，尚尚未未竣竣工工的的商商品品房房預(yù)預(yù)先先推推向向市市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行行發(fā)發(fā)售售。。預(yù)預(yù)售售經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)是是房房產(chǎn)產(chǎn)出出售售的的一一種種特特殊殊特特殊殊形形式式?！，F(xiàn)實(shí)實(shí)中中購(gòu)購(gòu)買買預(yù)預(yù)售售商商品品房房的的付付款款方方式式主主要要有有兩兩種種，，一一是是支支付付一一定定數(shù)數(shù)量量的的定定金金（（一一般般收收取取總總房房?jī)r(jià)價(jià)的的一一個(gè)個(gè)百百分分比比）），，余余款款在在正正式式交交房房時(shí)時(shí)付付清清；；二二是是一一次次性性支支付付房房款款。。房產(chǎn)產(chǎn)預(yù)預(yù)售售經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)須須具具備備的的條條件件（一一））已已交交付付全全部部土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金，，取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)證證書書；；（（二二））持持有有建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證和和施施工工許許可可證證；；（（三三））按按提提供供預(yù)預(yù)售售的的商商品品房房計(jì)計(jì)算算，，投投入入開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的資資金金達(dá)達(dá)到到工工程程建建設(shè)設(shè)總總投投資資的的25％％以以上上，，并并已已經(jīng)經(jīng)確確定定施施工工進(jìn)進(jìn)度度和和竣竣工工交交付付日日期期。。商品品房房預(yù)預(yù)售售實(shí)實(shí)行行許許可可證證制制度度。。開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行商商品品房房預(yù)預(yù)售售，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)向向城城市市、、縣縣房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門辦辦理理預(yù)預(yù)售售登登記記，，取取得得《《商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證》》3、、房房產(chǎn)產(chǎn)租租賃賃經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)房屋租賃是指指房屋所有人人作為出租人人將其房屋出出租給承租人人使用，由承承租人向出租租人支付租金金的行為。房房屋租賃是按按所有權(quán)與使使用權(quán)分離原原則，將房屋屋使用權(quán)零星星出售，分期期收回房屋價(jià)價(jià)值的一種特特殊交易形式式。無(wú)論現(xiàn)在還是是將來(lái)，商品品房租賃都將將繼續(xù)存在，，成為城市房房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一一大組成部分分。第四節(jié)房地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的的市場(chǎng)營(yíng)銷策策略一、房地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)銷的概概念二、房地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)銷的步步驟三、房地產(chǎn)目目標(biāo)市場(chǎng)選擇擇四、房地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)銷組合合策略五、房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷什么是市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷市場(chǎng)營(yíng)銷是通通過(guò)辨識(shí)、預(yù)預(yù)測(cè)和滿足顧顧客需要，來(lái)來(lái)達(dá)到盈利目目的的一個(gè)管管理過(guò)程。市場(chǎng)營(yíng)銷的目目標(biāo)是滿足顧顧客的需要，，這就要求首首先明確顧客客有什么樣的的具體需要。。市場(chǎng)營(yíng)銷組合合的基本要素素是產(chǎn)品(Product)、價(jià)格格(price)、地點(diǎn)點(diǎn)(P1ace)、促銷銷(promotion)，簡(jiǎn)稱““4p模型””。持這四個(gè)個(gè)要素組成最最優(yōu)組合,是是有效市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷的基本任任務(wù)。菲利浦··科特勒勒(PhilipKotler)營(yíng)銷銷管理之之S、T、P戰(zhàn)略S——Segmentation(市場(chǎng)細(xì)細(xì)分)，，T——Targeting(目標(biāo)市市場(chǎng)選擇擇)，P——Positioning(產(chǎn)產(chǎn)品定位位)房地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)銷銷的概念念開發(fā)商通通過(guò)對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)供求求的分析析預(yù)測(cè)，，選擇房房地產(chǎn)開開發(fā)類型型、規(guī)模模、區(qū)位位、時(shí)機(jī)機(jī)，開發(fā)發(fā)出滿足足目標(biāo)市市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)者需求求的房地地產(chǎn)，以以適當(dāng)?shù)牡膬r(jià)格和和有效的的促銷手手段銷售售產(chǎn)品，，來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)盈盈利目的的的一系系列商務(wù)務(wù)活動(dòng)。。二、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷的的步驟房地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)銷銷活動(dòng)一一般按照照下述步步驟進(jìn)行行：進(jìn)行行市場(chǎng)調(diào)調(diào)查研究究、確定定市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷目標(biāo)標(biāo)、制定定市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷組合合計(jì)劃、、實(shí)施計(jì)計(jì)劃。三、房地地產(chǎn)目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)選選擇所謂房地地產(chǎn)目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)，，是指開開發(fā)商選選定的作作為其主主要服務(wù)務(wù)對(duì)象的的細(xì)分市市場(chǎng)。開開發(fā)商針針對(duì)目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)，，通過(guò)制制定和實(shí)實(shí)施適當(dāng)當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷銷組合策策略，滿滿足目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)消消費(fèi)者的的特定需需求，進(jìn)進(jìn)而達(dá)到到盈利目目標(biāo)。進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)選選擇，需需要經(jīng)過(guò)過(guò)細(xì)分市市場(chǎng)調(diào)查查分析、、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析析、盈利利分析三三個(gè)步驟驟。房地產(chǎn)市市場(chǎng)細(xì)分分的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1．地理理因素。。2．有關(guān)關(guān)人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)因素素。3．行為為因素。。4．心理理因素。。四、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷組組合策略略市場(chǎng)營(yíng)銷銷組合是是以最佳佳方式實(shí)實(shí)現(xiàn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)、最最終滿足足客戶需需要的各各種工作作和任務(wù)務(wù)的集合合。房地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)銷銷組合策策略具體體包括開開發(fā)項(xiàng)目目的產(chǎn)品品特征策略略、價(jià)格策略略、促銷銷策略、、營(yíng)銷渠渠道策略略。五、房地地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)營(yíng)銷互聯(lián)網(wǎng)房房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷主要要模式：：、1、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)廣告。。2、開拓拓新市場(chǎng)場(chǎng)與新渠渠道。3、網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)價(jià)。4、網(wǎng)上上直銷。。5、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)中介。。6、房