房地產(chǎn)政策解讀與市場(chǎng)預(yù)測(cè)

政策解讀及房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

易居中國(guó)·上海克而瑞信息技術(shù)有限公司2008年11月15日上海易居房地產(chǎn)研究院·規(guī)律篇·救市篇·預(yù)測(cè)篇中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期理論繁榮期減速期衰退期復(fù)蘇期完整的經(jīng)濟(jì)周期經(jīng)歷繁榮、減速、衰退、復(fù)蘇四個(gè)階段。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期理論繁榮期減速期復(fù)蘇期1、中國(guó)改革開(kāi)放以后，中國(guó)尚未經(jīng)歷過(guò)衰退期，經(jīng)濟(jì)始終處于不同幅度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之中。2、上海從92年開(kāi)始至今，連續(xù)16年GDP增速保持兩位數(shù)，其間周期變化與中國(guó)經(jīng)濟(jì)相同。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期理論繁榮期復(fù)蘇期減速期復(fù)蘇期時(shí)間經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1、經(jīng)濟(jì)：保持快速增長(zhǎng)；2、供應(yīng)：固定資產(chǎn)投資保持高位，重要部門(mén)漸顯投資過(guò)熱、產(chǎn)能過(guò)剩；3、需求：外需、內(nèi)需強(qiáng)勁，增速低于投資；4、政策：開(kāi)始關(guān)注經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，抑制性政策逐漸出臺(tái)。1、經(jīng)濟(jì)：增長(zhǎng)速度放緩；2、供應(yīng)：投資比例受到控制，供應(yīng)減少；3、需求：受限，下滑速度快于投資；4、政策：保持抑制性，逐漸回收抑制性政策。1、經(jīng)濟(jì)：增長(zhǎng)速度逐漸加快；2、供應(yīng)：投資低位盤(pán)整，后期加快；3、需求：快速增長(zhǎng)，增速高于投資；4、政策：鼓勵(lì)性政策。時(shí)間上一輪調(diào)整期復(fù)蘇期發(fā)展期調(diào)整期新一輪復(fù)蘇期階段城市房地產(chǎn)發(fā)展周期1232、跨度趨長(zhǎng)性；我國(guó)房地產(chǎn)周期的頻率,自80年代以來(lái)大約都是5年發(fā)展,2年低落,約7到8年為一個(gè)周期,而隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展、市場(chǎng)及行業(yè)的逐步成熟和健全,這個(gè)周期有延長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。4、階段差異性；我國(guó)房地產(chǎn)的周期中,調(diào)整期相對(duì)比較短,而發(fā)展期時(shí)間比較長(zhǎng),這顯示出市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛這樣的特點(diǎn),它明顯不同于房地產(chǎn)總量過(guò)剩的國(guó)家和地區(qū)。1、區(qū)域特殊性；房地產(chǎn)自身的區(qū)域性特別明顯，尤其是珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中西部等區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展周期特征更是不一。3、波幅漸緩性；隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的帶動(dòng)，以及房地產(chǎn)自身發(fā)生發(fā)展機(jī)制的不

斷健全，周期性的（斜率）波動(dòng)有趨緩的態(tài)勢(shì)。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展周期理論中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展周期理論時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)發(fā)展期調(diào)整期復(fù)蘇期1、開(kāi)發(fā)投資：低幅上升向縮減投資轉(zhuǎn)變；2、土地市場(chǎng)：低價(jià)成交，出現(xiàn)流標(biāo)；3、市場(chǎng)供應(yīng)：大幅放量，逐漸萎縮；4、需求心理：市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變，進(jìn)入觀望；5、市場(chǎng)成交：逐漸回落；6、房?jī)r(jià)：上市公司首先出現(xiàn)降價(jià)，逐漸蔓延；7、政策：抑制性政策組合推出。1、開(kāi)發(fā)投資：快速上升；2、土地市場(chǎng)：高價(jià)拿地，比拼資金；3、市場(chǎng)供應(yīng)：逐漸上升；4、需求心理：不理性，透支消費(fèi)；5、市場(chǎng)成交：快速增長(zhǎng)，增速快于供應(yīng)；6、房?jī)r(jià)：快速上漲；7、政策：逐步回收鼓勵(lì)性政策，逐漸向抑制性政策過(guò)度。1、開(kāi)發(fā)投資：逐漸下降，向上升轉(zhuǎn)變；2、土地市場(chǎng)：低價(jià)圈地；3、市場(chǎng)供應(yīng)：逐漸回升；4、需求心理：理性入市；5、市場(chǎng)成交：成交回暖，供求平衡；6、房?jī)r(jià)：平穩(wěn)，部分樓盤(pán)開(kāi)始上漲；7、政策：逐步回收抑制性政策，逐漸向鼓勵(lì)性政策過(guò)度。政策拐點(diǎn)政策拐點(diǎn)·規(guī)律篇·救市篇·預(yù)測(cè)篇國(guó)內(nèi)：從緊宏觀調(diào)控國(guó)際：次貸危機(jī)、金融風(fēng)暴經(jīng)濟(jì)下滑-2.3%07/1-908/1-912.2%9.9%GDP增幅國(guó)內(nèi)外雙重壓力，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，預(yù)判形勢(shì)不容樂(lè)觀，調(diào)控目標(biāo)從“兩防”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙豢匾槐！北Ｔ鲩L(zhǎng)增投資助出口擴(kuò)內(nèi)需三架馬車，增投資和擴(kuò)內(nèi)需成為“保增長(zhǎng)”的關(guān)鍵點(diǎn)，而“支持居民購(gòu)房”則成為擴(kuò)內(nèi)需的重要環(huán)節(jié)房地產(chǎn)新政全全方位出擊，，旨在“支持持居民購(gòu)房””住房保障公積金行政性收費(fèi)房產(chǎn)稅費(fèi)支持居民購(gòu)房房雙率下調(diào)新政·一手房買入

條件新政前新政后公積金利率

4.86%4.59%公積金首付普通自住住房20.00%20.00%非普通住房30.00%30.00%第二套普通自住40%20%第二套投資40.00%40.00%公積金上限第一套普通住房60萬(wàn)80萬(wàn)第二套普通住房60萬(wàn)60萬(wàn)非普通住房60萬(wàn)60萬(wàn)稅目條件一條件二新政前新政后契稅普通住房<90平方米1.5%1.0%90-140平方米1.5%非普通住房---

3.0%3.0%印花稅---

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0.05%0

9月15日前9月16日—10月9日10月10日-10月26日10月27日-10月30日10月30日后5年以上貸款基準(zhǔn)利率7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%優(yōu)惠利率（首套自住普通住房）6.6555%6.5790%6.3495%5.2290%5.0400%非普通住房7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%第二套（非自住非普通）8.6130%8.5140%8.2170%8.2170%7.9200%新政·二手房買入

條件新政前新政后公積金利率---

4.86%4.59%公積金首付普通自住住房30.00%20.00%非普通住房30.00%30.00%第二套普通自住40%20%第二套投資40.00%40.00%公積金上限第一套普通住房60萬(wàn)80萬(wàn)第二套普通住房60萬(wàn)60萬(wàn)非普通住房60萬(wàn)60萬(wàn)稅目條件一條件二新政前新政后契稅普通住房<90平方米1.5%1.0%90-140平方米1.5%非普通住房---

3.0%3.0%印花稅---

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0.05%0

9月15日前9月16日—10月9日10月10日-10月26日10月27日-10月30日10月30日后5年以上貸款基準(zhǔn)利率7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%優(yōu)惠利率（首套自住普通住房）6.6555%6.5790%6.3495%5.2290%5.0400%非普通住房7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%第二套（非自住非普通）8.6130%8.5140%8.2170%8.2170%7.9200%新政·二手房賣出稅目條件一條件二條件三新政前新政后印花稅---

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0.05%0土地增值稅---------1%0營(yíng)業(yè)稅普通住房2年以內(nèi)---

5.55%5.55%2-5年---

5.55%0%5年以上---0.00%0%非普通住房2年以內(nèi)---

5.55%5.55%2-5年---

5.55%差額5.55%5年以上---差額5.55%差額5.55%個(gè)人所得稅普通住房2年以內(nèi)---1%1%2-5年唯一用房1%0%2-5年非唯一用房1%1%5年以上唯一用房0%0%5年以上非唯一用房1%1%非普通住房2年以內(nèi)2年以內(nèi)2%2%2-5年唯一用房2%0%2-5年非唯一用房2%2%5年以上唯一用房0%0%5年以上非唯一用房2%2%新政·一二手房買入入成本

第一套第二套自住第二套投資普通住房非普通住房普通住房非普通住房普通住房非普通住房商貸利率5.23%7.47%？？8.22%8.22%商貸首付20%30%？？40%40%公積金利率4.59%4.59%4.59%4.59%4.59%4.59%公積金首付20%30%30%30%30%30%公積金上限806060606060契稅1%（90以下）1.5%（90－140）3%1.50%3%1.50%3%印花稅000000首次購(gòu)房、自自住消費(fèi)，銀銀行信貸優(yōu)惠惠明顯。但何何為“首套””？何為“改改善型”？尚尚需明確新政·二手房賣出稅稅費(fèi)

普通住房非普通住房２年內(nèi)２－５年５年以上２年內(nèi)２－５年５年以上印花稅0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%土地增值稅0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%營(yíng)業(yè)稅5.55%0.00%0.00%5.55%差額5.55%差額5.55%個(gè)人所得稅唯一1.00%0.00%0.00%2.00%0.00%0.00%非唯一1.00%1.00%1.00%2.00%2.00%2.00%稅收總成本唯一6.55%0.00%0.00%7.55%差額5.55%差額5.55%非唯一6.55%1.00%1.00%7.55%2%+差額5.55%2%+差額5.55%二手房市場(chǎng)賣賣家減負(fù)，變變相降低買家家成本。上海普通住房房新標(biāo)準(zhǔn)

老標(biāo)準(zhǔn)新標(biāo)準(zhǔn)容積率≧1≧1戶型<140M2<140M2建筑高度/≧5層；<5層老公寓、新舊里價(jià)格內(nèi)環(huán)內(nèi)單價(jià)<17500元/M2總價(jià)<245萬(wàn)元/套內(nèi)外環(huán)單價(jià)<10000元/M2總價(jià)<140萬(wàn)元/套外環(huán)外單價(jià)<7000元/M2總價(jià)<98萬(wàn)元/套新標(biāo)準(zhǔn)以總價(jià)價(jià)作限，總價(jià)價(jià)上限與老標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)相同，但但運(yùn)用更靈活活，中小戶型型可以突破老老標(biāo)準(zhǔn)的單價(jià)價(jià)限制。Y=K·1/XY:單價(jià)X:面積內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)外環(huán)外環(huán)外Y=245··1/XY=140··1/XY=98·1/X內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)外環(huán)外環(huán)外X(20-140)Y(122500-17500)X(20-140)Y(70000-10000)X(20-140)Y(49000-7000)取值范圍取值范圍取值范圍上海普通住房房新標(biāo)準(zhǔn)單位：平方米米單位：元/平方米老標(biāo)準(zhǔn)新標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)環(huán)內(nèi)：Y=245··1/X新標(biāo)準(zhǔn)房源數(shù)數(shù)量有所擴(kuò)大大。體現(xiàn)出鼓勵(lì)中中小戶型的精精神。上海普通住房房新標(biāo)準(zhǔn)新標(biāo)準(zhǔn)前后，，上海商品住住宅中普通住住房網(wǎng)上待售售量增加50%。新增供應(yīng)方面面：11月1-6日，普通住房房新增比例達(dá)達(dá)到70.9%。成交方面：11月1-6日，普通住房房成交比例達(dá)達(dá)到65.9%。網(wǎng)上待售（11月4日）：老標(biāo)準(zhǔn)：19549套，194.6萬(wàn)平方米。新標(biāo)準(zhǔn)：31236套，287.4萬(wàn)平方米。1雙率齊降2雙率齊降3國(guó)務(wù)院會(huì)議4上海14條5貸款降息6普通住房新標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)新政每日成交在150套上下震蕩，，僅房展后出出現(xiàn)短暫高潮潮。擠牙膏般地出出臺(tái)政策，反反令市場(chǎng)再陷陷觀望。普通通住房新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)出臺(tái)后出現(xiàn)現(xiàn)小高峰。但但信貸細(xì)則仍仍未出。房地產(chǎn)調(diào)控的的目標(biāo)：房地地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)續(xù)、穩(wěn)定、健健康地發(fā)展政策評(píng)價(jià)：新新政范圍廣、、鼓勵(lì)促消費(fèi)費(fèi)短期效果小、、長(zhǎng)期隨經(jīng)濟(jì)濟(jì)·規(guī)律篇·救市篇·預(yù)測(cè)篇需求釋放消費(fèi)信心上升消費(fèi)能力增強(qiáng)市場(chǎng)成交價(jià)格觸底后趨穩(wěn)輿論唱空導(dǎo)向發(fā)生傾斜房產(chǎn)政策放寬股市見(jiàn)底后出“熊”政府宏控政策松動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)