房地產(chǎn)項(xiàng)目土地前期運(yùn)作流程培訓(xùn)課件

2022/12/16房地產(chǎn)項(xiàng)目土地前期運(yùn)作流程

培訓(xùn)課件2014年3月目錄Contents一、土地一級(jí)開發(fā)基本流程二、關(guān)于土地及土地出讓相關(guān)要點(diǎn)三、土地轉(zhuǎn)用（征收）相關(guān)流程四、相關(guān)稅費(fèi)五、土地前期及競(jìng)拍工作流程土地一級(jí)開發(fā)基本流程1PART由政府或開發(fā)商針對(duì)土地儲(chǔ)備整理或擬定的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目選址。1、選地原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發(fā)申請(qǐng)。2、土地前期開發(fā)申請(qǐng)

市國土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。3、土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審

委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案（地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等）。4、土地開發(fā)實(shí)施方案預(yù)審編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目由市國土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地前期開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。5、土地開發(fā)方案修改1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)2、以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)管理委托協(xié)議。6、確定土地開發(fā)單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。7、辦理相關(guān)用地手續(xù)

開發(fā)單位委托編制可行性研究報(bào)告，規(guī)劃方案，工程造價(jià)預(yù)算和具體設(shè)計(jì)實(shí)施方案等。（概規(guī)-控規(guī)-詳規(guī)）8、確定實(shí)施規(guī)劃方案

在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)，組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。9、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)

建設(shè)項(xiàng)目的土地前期開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收10、組織驗(yàn)收開發(fā)土地

申請(qǐng)材料：用地申請(qǐng)報(bào)告法人營業(yè)執(zhí)照立項(xiàng)批文縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明經(jīng)審查批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)圖紙11、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位需委托測(cè)繪單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地進(jìn)行測(cè)繪釘樁，由測(cè)繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。12、辦理建設(shè)用地委托釘樁申請(qǐng)用地者應(yīng)當(dāng)同時(shí)向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請(qǐng)初審會(huì)通過。13、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)審批表》返回行政主管部門，帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地狀況。14、主管部門實(shí)地勘察

建設(shè)單位位委托有有相關(guān)資資質(zhì)的土土地評(píng)估估公司對(duì)對(duì)所規(guī)劃劃用地進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估，必須須經(jīng)市、、縣、自自治縣國國土局批批準(zhǔn)，并并核定的的地價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)登記記手續(xù)。。15、委托地地價(jià)評(píng)估估、辦理理核定地地價(jià)手續(xù)續(xù)根據(jù)《國家土地地管理局局土地估估價(jià)報(bào)告告預(yù)審制制度實(shí)施施方案》，對(duì)需經(jīng)經(jīng)國家土土地管理理局確認(rèn)認(rèn)估價(jià)結(jié)結(jié)果的土土地估價(jià)價(jià)報(bào)告16、土地地估價(jià)報(bào)報(bào)告的預(yù)預(yù)審17、辦理理土地出出讓審批批土地前期期開發(fā)企企業(yè)接受受土地整整理儲(chǔ)備備中心的的委托進(jìn)進(jìn)行土地地前期開開發(fā)，生生地變成成熟地之之后項(xiàng)目目駿工驗(yàn)驗(yàn)收合格格后3個(gè)月之內(nèi)內(nèi)政府優(yōu)優(yōu)先對(duì)土土地進(jìn)行行招標(biāo)、、拍賣、、掛牌，，開發(fā)企企業(yè)有優(yōu)優(yōu)先競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)權(quán)。18、舉行土土地出讓讓活動(dòng)（（招拍掛掛）三級(jí)會(huì)議議：1、分管土土地副市市長土管管會(huì)2、市長土土管會(huì)3、書記土土管會(huì)19、簽訂國國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同20、交付土土地出讓讓金21、辦理國國有土地地使用證證按合同的的約定支支付余款款。付清清地價(jià)款款后向市市或區(qū)、、縣房地地局申領(lǐng)領(lǐng)國有土土地使用用證。關(guān)于土地地及土地地出讓相相關(guān)要點(diǎn)點(diǎn)2PART土地分為為農(nóng)用地地、建設(shè)設(shè)用地和和未利用用地。農(nóng)用地是是指直接接用于農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)的土地地，包括括耕地、、林地、、草地、、農(nóng)田水水利用地地、養(yǎng)殖殖水面等等；建設(shè)設(shè)用地是是指建造造建筑物物、構(gòu)筑筑物的土土地，包包括城鄉(xiāng)鄉(xiāng)住宅和和公共設(shè)設(shè)施用地地、工礦礦用地、、交通水水利設(shè)施施用地、、旅游用用地、軍軍事設(shè)施施用地等等；未利利用地是是指農(nóng)用用地和建建設(shè)用地地以外的的土地。。集體土地地是指農(nóng)農(nóng)村集體體所有的的土地。。根據(jù)《中華人民民共和國國土地管管理法》第八條的的規(guī)定：：農(nóng)村和和城市郊郊區(qū)的土土地，除除由法律律規(guī)定屬屬于國家家所有的的以外，，屬于農(nóng)農(nóng)民集體體所有；；宅基地地和自留留地、自自留山，，屬于農(nóng)農(nóng)民集體體所有。。建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)的定義義及取得得方式建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)是建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)人人依法對(duì)對(duì)國家或或者集體體所有的的土地享享有占有有、使用用和收益益的權(quán)利利。國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓（招拍掛掛、協(xié)議議出讓））國有土地地使用權(quán)權(quán)劃撥國有土地地租賃必須納入入招拍掛掛出讓國國有土地地范圍1）供應(yīng)商商業(yè)、旅旅游、娛娛樂和商商品住宅宅等各類類經(jīng)營性性用地以以及有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)要求求的工業(yè)業(yè)用地；；2）其他土土地供地地計(jì)劃公公布后同同一宗地地有兩個(gè)個(gè)或者兩兩個(gè)以上上意向用用地者的的；3）劃撥土土地使用用權(quán)改變變用途，，《國有土地地劃撥決決定書》或法律、、法規(guī)、、行政規(guī)規(guī)定等明明確應(yīng)當(dāng)當(dāng)收回土土地使用用權(quán)，實(shí)實(shí)行招標(biāo)標(biāo)拍賣掛掛牌出讓讓的；4）劃撥土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓，《國有土地地劃撥決決定書》或法律、、法規(guī)、、行政規(guī)規(guī)定等明明確應(yīng)當(dāng)當(dāng)收回土土地使用用權(quán)，實(shí)實(shí)行招標(biāo)標(biāo)拍賣掛掛牌出讓讓的5）出讓土土地使用用權(quán)改變變用途，，《國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同》約定或法法律、法法規(guī)、行行政規(guī)定定等明確確應(yīng)當(dāng)收收回土地地使用權(quán)權(quán)，實(shí)行行招標(biāo)拍拍賣掛牌牌出讓的的；6）法律、、法規(guī)、、行政規(guī)規(guī)定明確確應(yīng)當(dāng)招招標(biāo)拍賣賣掛牌出出讓的其其他情形形建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)出讓的的主體是是市、縣縣人民政政府目前我國國體制內(nèi)內(nèi)，設(shè)區(qū)區(qū)的市的的區(qū)一級(jí)級(jí)土地部部門都稱稱為分局局，不具具有獨(dú)立立行使權(quán)權(quán)力的的職能，，屬于受受市局委委托，而而縣級(jí)土土地部門門可以獨(dú)獨(dú)立行使使。開發(fā)發(fā)區(qū)管委委會(huì)無權(quán)權(quán)作為出出讓方訂訂立國有有土地使使用權(quán)出出讓合同同。建設(shè)用地地審批的的權(quán)限。。土地管管理法律律規(guī)定，，任何單單位和個(gè)個(gè)人搞建建設(shè)需要要用地的的，必須須依法申申請(qǐng)使用用國有土土地。在3種情況下下，經(jīng)批批準(zhǔn)，可可以用集集體土地地，無需需辦理土土地征收收手續(xù)：：①農(nóng)村集集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織興興辦企業(yè)業(yè)；②鄉(xiāng)鎮(zhèn)村村公共設(shè)設(shè)施和公公益事業(yè)業(yè)建設(shè)；；③村民建建設(shè)住宅宅。商品住住宅小區(qū)區(qū)項(xiàng)目，，必須使使用國有有土地，，不得占占用集體體土地。。小產(chǎn)權(quán)權(quán)房問題題。土地使用用權(quán)出讓讓的客體體不是土土地本身身，而是是對(duì)土地地一定期期限的使使用權(quán)居住用用地七十十年工業(yè)用用地五十十年辦公用地地五十年年教育、、科技、、文化、、衛(wèi)生、、體育用用地五十十年酒店、、商業(yè)、、旅游、、娛樂用用地四十十年綜合或或者其他他用地五五十年“商品住住宅項(xiàng)目目”對(duì)宗宗地出讓讓面積的的限制商品住宅宅用地的的宗地出出讓面積積，小城城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）不超超過7公頃（105畝），中中等城市市不超過過14公頃（210畝），大大城市不不能超過過20公頃（300畝）。什么是行行政劃撥撥用地？？答答：土土地使用用權(quán)劃撥撥，是指指縣級(jí)以以上人民民政府依依法批準(zhǔn)準(zhǔn)，在土土地使用用者繳納納補(bǔ)償、、安置等等費(fèi)用后后將該幅幅土地交交付其使使用，或或者將土土地使用用權(quán)無償償交付給給土地使使用者使使用的行行為。嚴(yán)格限制制以劃撥撥方式設(shè)設(shè)立建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)。。《土地管理理法》第54條規(guī)定，，建設(shè)單單位使用用國有土土地，應(yīng)應(yīng)當(dāng)以出出讓等有有償使用用方式取取得；但但是，下下列建設(shè)設(shè)用地，，經(jīng)縣級(jí)級(jí)以上人人民政府府依法批批準(zhǔn)，可可以以劃劃撥方式式取得：：（1）國家機(jī)機(jī)關(guān)用地地和軍事事用地；；（2）城市基基礎(chǔ)設(shè)施施用地和和公益事事業(yè)用地地；（3）國家重重點(diǎn)扶持持的能源源、交通通、水利利等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施用用地；（（4）法律、、行政法法規(guī)規(guī)定定的其他他用地。。什么是拍拍賣出讓讓土地使使用權(quán)？？答：拍賣賣出讓土土地使用用權(quán)，是是指在指指定的時(shí)時(shí)間、公公開場(chǎng)合合，在土土地管理理部門授授權(quán)的拍拍賣主持持人的主主持下，，競(jìng)投者者按規(guī)定定的方式式應(yīng)價(jià)，，由出價(jià)價(jià)最高者者獲得土土地使用用權(quán)的行行為。什么是招招標(biāo)出讓讓土地使使用權(quán)？？答：招標(biāo)標(biāo)出讓土土地使用用權(quán)，是是指由土土地管理理部門公公開招標(biāo)標(biāo)或邀請(qǐng)請(qǐng)符合條條件的投投標(biāo)人投投標(biāo)，經(jīng)經(jīng)評(píng)標(biāo)后后確定的的中標(biāo)人人取得土土地使用用權(quán)的行行為。什么是土土地的掛掛牌交易易？（可可轉(zhuǎn)入拍拍賣程序序）答：土地地的掛牌牌交易，，即在一一定期限限內(nèi)將土土地交易易條件在在土地交交易機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行公公告，并并接受交交易申請(qǐng)請(qǐng)的行為為。土土地使用用權(quán)公開開掛牌交交易的，，應(yīng)公告告最低交交易價(jià)和和其他交交易條件件。公告告期限不不少于30日。公公告告期限屆屆滿，按按照以下下規(guī)定確確定能否否成交：：（一））若在規(guī)規(guī)定期限限內(nèi)只有有一個(gè)申申請(qǐng)人，，且報(bào)價(jià)價(jià)高于最最低交易易價(jià)，并并符合其其它交易易條件的的，則此此次交易易成交；；（二））在規(guī)定定期限內(nèi)內(nèi)有二個(gè)個(gè)以上申申請(qǐng)人的的，允許許多次報(bào)報(bào)價(jià)，土土地使用用權(quán)應(yīng)由由出價(jià)高高者獲得得。報(bào)價(jià)價(jià)相同的的，由在在先報(bào)價(jià)價(jià)者獲得得；（（三）在在規(guī)定的的最后期期限內(nèi)（（如1小時(shí)）如如有二個(gè)個(gè)以上申申請(qǐng)人并并愿意再再行出價(jià)價(jià)，則轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入拍賣賣程序。。土地轉(zhuǎn)用用（征收收）相關(guān)關(guān)流程3PART土地法設(shè)設(shè)定了農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用、土土地征收收審批兩兩項(xiàng)審批批事項(xiàng)農(nóng)用地或或未利用用地轉(zhuǎn)用用審批－－－將農(nóng)農(nóng)用地或或未利用用地變?yōu)闉榻ㄔO(shè)用用地。即即批準(zhǔn)改改變土地地用途。。農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用是指指將土地地利用現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)查查確定的的農(nóng)用地地按照土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃、土土地利用用年度計(jì)計(jì)劃以及及國家規(guī)規(guī)定的批批準(zhǔn)權(quán)限限報(bào)批后后轉(zhuǎn)為建建設(shè)用地地的行為為。農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用分為為國有農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用和集集體農(nóng)用用地轉(zhuǎn)用用兩種類類型。土地征收收審批－－－將集集體土地地變?yōu)閲鴩型恋氐亍Ｕ魇胀恋氐厥菄壹覟榱松缟鐣?huì)公共共利益的的需要，，依照法法定程序序?qū)⑥r(nóng)民民的土地地轉(zhuǎn)變?yōu)闉閲型镣恋兀⒉⒁婪ńo給予被征征收土地地的農(nóng)民民集體和和個(gè)人合合理補(bǔ)償償和妥善善安置的的行為。。征收土地地是一種種國家行行為，具具有強(qiáng)制制性。具體審批批權(quán)限①轉(zhuǎn)用審審批和土土地征收收審批的的權(quán)限，，在國務(wù)務(wù)院和省省級(jí)政府府兩級(jí)，，市、縣縣沒有審審批權(quán)；；②需要征征收基本本農(nóng)田的的，無論論占多少少，必須須報(bào)國務(wù)務(wù)院批；；③建設(shè)需需要征收收基本農(nóng)農(nóng)田以外外的耕地地超過35公頃的，，國務(wù)院院批；不不足35公頃的，，省級(jí)政政府批；；④征收其其他土地地超過70公頃的，，國務(wù)院院批；不不足70公頃的，，省政府府批。⑤國有未未利用地地只轉(zhuǎn)不不征的審審批由省省級(jí)規(guī)定定（條例例）。相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)4PART地價(jià)款（（土地出出讓金））土地成本本=土地取得得費(fèi)+土地開發(fā)發(fā)費(fèi)+利息+土地增值值收益，，其中土土地取得得費(fèi)包括括征地費(fèi)費(fèi)即三項(xiàng)項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)（土地地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、安置置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)、青苗苗和附著著物補(bǔ)償償費(fèi)）；；各類稅稅費(fèi)（耕耕地占用用稅、耕耕地開墾墾費(fèi)、征征地管理理費(fèi)、以以及地級(jí)級(jí)城市收收取的新新菜地開開發(fā)建設(shè)設(shè)基金））；新增增建設(shè)用用地有償償使用。。開發(fā)商支支付的地地價(jià)=征地拆遷遷費(fèi)+城市配套套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)成本+土地純收收益（土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)公公司分成成）集體土地地征用時(shí)時(shí)拆遷安安置各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用：：1、房屋屋拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)2、搬家補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)3、提前搬搬家獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)費(fèi)4、臨時(shí)安安置補(bǔ)助助費(fèi)（周周轉(zhuǎn)費(fèi)））5、停產(chǎn)停停業(yè)綜合合補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)6、房屋拆拆遷服務(wù)務(wù)費(fèi)土地前期期及競(jìng)拍拍工作流流程5PART《廈門市市國有土土地公開開招標(biāo)拍拍賣掛牌牌出讓前前期工作作標(biāo)準(zhǔn)(試行)》廈府辦〔〔2007〕131號(hào)號(hào)二○○○七年六六月八日日出讓市級(jí)級(jí)儲(chǔ)備用用地的工工作由市市土總作作為前期期工作責(zé)責(zé)任單位位，承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的的具體工工作；出出讓區(qū)級(jí)級(jí)儲(chǔ)備用用地的工工作由各各區(qū)政府府作為前前期工作作責(zé)任單單位，并并指定區(qū)區(qū)屬機(jī)構(gòu)構(gòu)承擔(dān)具具體工作作。按照“雙雙月8日日加9月月8日成成交土地地”和年年度土地地出讓計(jì)計(jì)劃、年年度土地地出讓收收支預(yù)算算的要求求，市國國土房產(chǎn)產(chǎn)局等部部門安排排每批次次擬出讓讓項(xiàng)目競(jìng)買申請(qǐng)請(qǐng)要求提提交資料料提交時(shí)間間：公示示期內(nèi)，，具體以以政府要要求時(shí)間間為準(zhǔn)提交資料料清單（1）填寫完完整的競(jìng)競(jìng)買申請(qǐng)請(qǐng)書；（2）由聯(lián)合合申請(qǐng)各各方共同同簽署的的聯(lián)合競(jìng)競(jìng)買承諾諾書；（3）聯(lián)合各各方法定定代表人人或負(fù)責(zé)責(zé)人的有有效身份份證明文文件；（4）法定代代表人或或負(fù)責(zé)人人委托他他人代為為參加競(jìng)競(jìng)買活動(dòng)動(dòng)的，應(yīng)應(yīng)提交授授權(quán)委托托書及委委托代理理人的有有效身份份證明文文件；（5）填寫完完整的競(jìng)競(jìng)買保證證金支付付承諾書書；（6）銀行出出具的資資信證明明;（7）競(jìng)買保保證金繳繳交銀行行受理聯(lián)聯(lián)（原件件）或其其它有效效憑證；；（8）填寫完完整的國國有建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)出出讓價(jià)款款支付承承諾書；；（9）境外（（含港澳澳臺(tái)）申申請(qǐng)人與與境內(nèi)申申請(qǐng)人聯(lián)聯(lián)合競(jìng)買買應(yīng)填寫寫完整的的境外（（含港澳澳臺(tái)）申申請(qǐng)人與與境內(nèi)申申請(qǐng)人聯(lián)聯(lián)合競(jìng)買買在廈設(shè)設(shè)立項(xiàng)目目