房地產(chǎn)項目銷售物業(yè)階段常見糾紛解決途徑及風(fēng)險防范

MobileResearchActivitesofETRI房地產(chǎn)項目銷售物業(yè)階段常見糾紛解決途徑及風(fēng)險防范主講人：董振武房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范實戰(zhàn)系列培訓(xùn)課程之商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范二商品房銷售的幾種模式比較分析一目錄開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范三商品房銷售物業(yè)階段典型案例匯總四開發(fā)商自產(chǎn)自銷模式開發(fā)商與代理商協(xié)同銷售模式代理商獨家代理銷售模式代理商聯(lián)合代理銷售模式【一】商品房銷售的幾種模式比較分析商品房銷售的幾種模式與利弊分析1、銷售代理中主要的法律風(fēng)險與防范2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險及防范3、商品房包銷行為的法律風(fēng)險及防范4、商品房預(yù)售法律風(fēng)險及防范5、銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險及防范9、商品房銷售中其它熱點問題法律分析6、商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風(fēng)險及防范7、商品房銷售常見的幾類糾紛及對策8、房地產(chǎn)商如何應(yīng)對業(yè)主群體訴訟【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范1、銷售代理中主要的法律風(fēng)險與防范銷售代理與開發(fā)商的法律關(guān)系開發(fā)商的法律風(fēng)險開發(fā)商如何應(yīng)對銷售代理風(fēng)險“合同法律關(guān)系”

or“委托代理銷售的合同法律關(guān)系”

1、因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險。2、因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險?！径可唐贩夸N售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險及防范商品房環(huán)境方面的宣傳商品房使用功能廣告表明提供優(yōu)惠或附送禮品和其他法律禁止用語的廣告表明商品房證號、面積、價格等方面的廣告。商品房銷售廣告與宣傳資料存在的問題如何防范？【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范2345包銷人主體資格的法律效力包銷人在開發(fā)商與買受人的買賣合同中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任包銷人的售房宣傳廣告引起糾紛，開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任包銷人不按包銷合同約定價格銷售商品房，是否承擔(dān)違約責(zé)任將本該由包銷人銷售的商品房擅自出售，是否應(yīng)當(dāng)賠償包銷人的損失（1）若開發(fā)商違約，由其承擔(dān)全部責(zé)任。（2）若開發(fā)商違約，由包銷人承擔(dān)責(zé)任。（3）若開發(fā)商違約，由開發(fā)商與包銷人共同承擔(dān)責(zé)任。（1）開發(fā)商以高于包銷人與買受人約定的銷售價格將商品房售出（2）開發(fā)商以低于包銷人與買受人達(dá)成的價格將商品房出售16商品房包銷中的稅金問題◆常見的幾種包銷合同糾紛法律風(fēng)險分析（1）開發(fā)商與包銷人對外銷售的稅金承擔(dān)問題（2）開發(fā)商與包銷人之間的稅金承擔(dān)問題

3、商品房包銷行為的法律風(fēng)險及防范【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范預(yù)售許可證風(fēng)險預(yù)防預(yù)售登記備案風(fēng)險預(yù)防

4、商品房預(yù)售法律風(fēng)險及防范【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范5、銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險及防范與銀行有關(guān)的法律風(fēng)險

預(yù)防在按揭中，開發(fā)商很容易由于銀行的下列行為導(dǎo)致風(fēng)險發(fā)生，主要包括：銀行逾期放款或未按購房人要求放款。銀行的上述行為有可能影響整個項目建設(shè)進(jìn)度。

與購房人有關(guān)的法律風(fēng)險按揭中的購房人與開發(fā)商直接發(fā)生商品房買賣關(guān)系，每個人的情況千差萬別，其中的風(fēng)險隱患表現(xiàn)在：①購房人的騙貸行為。②購房人逾期還款。③拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。

預(yù)防【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范

售后包租存在的問題法律問題金融問題★從金融層面來講，售后包租就是將不動產(chǎn)和金融相結(jié)合的一種金融衍生品?！镆恍└悴缓玫氖酆蠓底忭椖繉嶋H就是非法集資行為?！飶姆蓪用鎭碇v，根據(jù)建設(shè)部2001年6月1日實行的商品房銷售管理辦法第11條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！锛幢闶乾F(xiàn)房，“售后包租”雖不違規(guī)，也并不意味著穩(wěn)賺。即便開發(fā)商承諾承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。如果開發(fā)商破產(chǎn)，房租則成為空中樓閣，開發(fā)商的風(fēng)險被投資者承擔(dān)。

6、商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風(fēng)險及防范【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范7、房地產(chǎn)商商如何應(yīng)對對業(yè)主群體體訴訟房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的復(fù)雜性性和房屋商商品的特殊殊性決定了了爭議或訴訴訟的不可可避免性，，而且爭議議或訴訟往往往是群體體性的,那么面對如此此棘手的問題題開發(fā)商該如如何應(yīng)對及預(yù)預(yù)防呢？◆交房階段引發(fā)發(fā)爭議或訴訟訟之應(yīng)對方略略◆規(guī)劃變更問題題引發(fā)群體爭爭議或訴訟之之應(yīng)對方略◆回遷項目房屋屋質(zhì)量問題引引發(fā)群體爭議議或訴訟之應(yīng)應(yīng)對方略【二】商品房銷售過過程中遇到的的問題及風(fēng)險險防范8、商品房銷售售中其它熱點點問題法律分分析商品房住宅的的配套公建設(shè)設(shè)施的移交與與歸屬交付的商品房房不符合國家家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或合同約定問問題分析商品房買賣中中發(fā)生或應(yīng)交交納的稅費及爭議處處理層高、日照、、采光、層次次、發(fā)射塔、、變壓器、電纜纜等其它相鄰鄰權(quán)糾紛已過保修期的的商品房出現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)量問題的承擔(dān)責(zé)任陽臺面積計算算公寓式酒店、、單身公寓等等買賣的法律律問題屋頂平臺買賣賣的效力贈送草坪或花花園的法律效效力車庫的銷售法法律效力【二】商品房銷售過過程中遇到的的問題及風(fēng)險險防范1、開發(fā)商、物物業(yè)公司、業(yè)業(yè)主之間的法法律關(guān)系2、如何做到開開發(fā)商、物業(yè)業(yè)公司、業(yè)主主“三方共贏”3、房地產(chǎn)公司司與物業(yè)公司司的磨合與配配合4、開發(fā)商全委委及自建物業(yè)業(yè)公司的利弊弊分析6、物業(yè)管理十十大困局7、其他物業(yè)管管理與服務(wù)相相關(guān)法律問題題5、成立業(yè)主委委員會的利弊弊【三】開發(fā)商、建筑筑商、物業(yè)公公司、業(yè)主間間的問題及風(fēng)風(fēng)險防范◆開發(fā)商與物業(yè)業(yè)公司之間的的法律關(guān)系前期介入階段段委托與受托關(guān)關(guān)系前期物業(yè)階段段委托管理物業(yè)業(yè)的合同關(guān)系系物業(yè)管理階段段基本不存在法法律關(guān)系1、開發(fā)商、物物業(yè)公司、業(yè)業(yè)主之間的法法律關(guān)系◆物業(yè)公司與業(yè)業(yè)主委員會的的關(guān)系委托與受托的的法律關(guān)系【三】開發(fā)商、建筑筑商、物業(yè)公公司、業(yè)主間間的問題及風(fēng)風(fēng)險防范物業(yè)公司轉(zhuǎn)變變角色，由管管理者變?yōu)榉?wù)者重視管理規(guī)約約制定，以及及物業(yè)服務(wù)合合同的簽訂應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)進(jìn)物業(yè)建管分分離12、如何達(dá)到開開發(fā)商、物業(yè)業(yè)公司、業(yè)主主三方共贏23【三】開發(fā)商、建筑筑商、物業(yè)公公司、業(yè)主間間的問題及風(fēng)風(fēng)險防范3、房地產(chǎn)公司司與物業(yè)公司司的磨合與配配合房地產(chǎn)公司與與物業(yè)公司的的磨合【三】開發(fā)商、建筑筑商、物業(yè)公公司、業(yè)主間間的問題及風(fēng)風(fēng)險防范房地產(chǎn)公司與與物業(yè)公司的的配合財務(wù)投入財務(wù)收益溝通協(xié)調(diào)資源支持人員素質(zhì)內(nèi)部管理水平平接管項目對立核算業(yè)主服務(wù)品牌建設(shè)后續(xù)發(fā)展4全委與自建的利弊比較【三】開發(fā)商、、建筑商商、物業(yè)業(yè)公司、、業(yè)主間間的問題題及風(fēng)險險防范【三】開發(fā)商、、建筑商商、物業(yè)業(yè)公司、、業(yè)主間間的問題題及風(fēng)險險防范有利于樹樹立良好好的品牌牌形象對物業(yè)管管理有協(xié)協(xié)助作用用有利于杜杜絕違規(guī)規(guī)操作有利于開開展對業(yè)業(yè)主的工工作樹立了一一個強大大的對抗抗對象一些內(nèi)部部操作程程序會受受制約5、成成立立業(yè)業(yè)主主委委員員會會的的利利弊弊“難產(chǎn)產(chǎn)””的的業(yè)業(yè)委委會會炒““舊舊管管家家””要要慎慎行行模糊糊的的車車庫庫產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)自建建、、自自管管的的是是與與非非服務(wù)務(wù)質(zhì)質(zhì)量量難難公公斷斷“事實實服服務(wù)務(wù)””怎怎界界定定業(yè)主主隱隱私私權(quán)權(quán)的的邊邊界界“保安安””保保什什么么物業(yè)業(yè)管管理理的十十大大困困局局艱難難的的物物業(yè)業(yè)收收費費尷尬尬的的自自我我管管理理6、物物業(yè)業(yè)管管理理十十大大困困局局【三】開發(fā)發(fā)商商、、建建筑筑商商、、物物業(yè)業(yè)公公司司、、業(yè)業(yè)主主間間的的問問題題及及風(fēng)風(fēng)險險防防范范7、其其他他物物業(yè)業(yè)管管理理與與服服務(wù)務(wù)相相關(guān)關(guān)法法律律問問題題現(xiàn)行行法法律律對對物物業(yè)業(yè)公公司司起起訴訴業(yè)業(yè)主主有有哪哪些些限限制制性性條條件件？？物物業(yè)業(yè)公公司司如如何何應(yīng)應(yīng)對對？？業(yè)主主委委員員會會是是否否具具有有起起訴訴開開發(fā)發(fā)商商或或物物業(yè)業(yè)公公司司的的主主體體資資格格？？物業(yè)業(yè)管管理理合合同同糾糾紛紛是是否否適適用用《消費費者者權(quán)權(quán)益益保保護(hù)護(hù)法法》？依法法催催繳繳物物業(yè)業(yè)管管理理費費應(yīng)應(yīng)否否注注意意訴訴訟訟時時效效？？物業(yè)業(yè)管管理理公公司司幫幫助助業(yè)業(yè)主主更更換換維維修修物物件件，，出出現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量量問問題題，，物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司是是否否應(yīng)應(yīng)賠賠償償業(yè)業(yè)主主？？業(yè)主主委委員員會會經(jīng)經(jīng)選選舉舉產(chǎn)產(chǎn)生生但但尚尚未未進(jìn)進(jìn)行行登登記記備備案案，，其其與與物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司簽簽訂訂的的合合同同能能否否作作為為收收取物物業(yè)業(yè)費費的的依依據(jù)據(jù)？？業(yè)主主擅擅自自在在建建筑筑物物的的頂頂層層建建設(shè)設(shè)輕輕體體房房是是否否違違反反物物業(yè)業(yè)管管理理制制度度？？物業(yè)業(yè)交交接接難難在在何何處處？？【三】開發(fā)發(fā)商商、、建建筑筑商商、、物物業(yè)業(yè)公公司司、、業(yè)業(yè)主主間間的的問問題題及及風(fēng)風(fēng)險險防防范范案例例一一：：配配套套設(shè)設(shè)施施、、座座落落、、位位置置與與廣廣告告宣宣傳傳、、合合同同約約定定不不符符案例例二二：：房房屋屋面面積積差差異異大大案例例三三：：房房屋屋質(zhì)質(zhì)量量不不合合格格案例例四四：：樓樓盤盤的的實實際際環(huán)環(huán)境境、、布布局局與與模模型型不不一一致致案例例五五：：認(rèn)認(rèn)購購書書糾糾紛紛及及處處理理案例例六六：：裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與與廣廣告告宣宣傳傳、、合合同同約約定定不不符符案例例七七：：逾逾期期交交房房、、逾逾期期辦辦證證糾糾紛紛案例例八八：：一一房房二二賣賣糾糾紛紛案例例九九：：