某別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書(shū)課件

棋盤(pán)山項(xiàng)目

別墅、洋房規(guī)劃建議書(shū)2013年3月棋盤(pán)山項(xiàng)目

別墅、洋房規(guī)劃建議書(shū)2013年3月目錄沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)整體分析棋盤(pán)山區(qū)域別墅推售情況重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析項(xiàng)目情況分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)分析開(kāi)發(fā)策略定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議投資收益預(yù)算表目錄沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)整體分析別墅項(xiàng)目板塊分布圖沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)整體分析別墅項(xiàng)目板塊分布圖沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)整體分析目前沈陽(yáng)的雙拼、聯(lián)排別墅、洋房產(chǎn)品主要集中在沈北新區(qū)、棋盤(pán)山、東陵、渾南、鐵西開(kāi)發(fā)區(qū)和于洪六大區(qū)域。遠(yuǎn)郊別墅群是城市的主力別墅區(qū)。棋盤(pán)山別墅區(qū)依靠?jī)?yōu)美的自然環(huán)境和世園會(huì)的有利契機(jī)，成為發(fā)展熱點(diǎn)。萬(wàn)科、保利、世茂等大量知名企業(yè)紛紛落戶(hù)此地，大幅提升了區(qū)域的知名度和人氣；毗鄰的沈北輝山別墅區(qū)同樣擁有秀麗的自然條件，作為后起之秀，發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∫暎粶喣咸蚁蓜e墅區(qū)借助便利的交通條件是形成最早的遠(yuǎn)郊別墅區(qū)，曾輝煌一時(shí)，可惜由于區(qū)域發(fā)展遲緩，規(guī)劃凌亂，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展混亂，沒(méi)有形成鮮明的風(fēng)格，吸引力逐步下降。沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)目前沈陽(yáng)的雙拼、聯(lián)排別墅、洋房產(chǎn)品主要集中在板塊名稱(chēng)蒲河板塊棋盤(pán)山板塊機(jī)場(chǎng)板塊渾南、長(zhǎng)白板塊；鐵西、于洪板塊北二環(huán)板塊板塊特點(diǎn)臨近蒲河，景觀資源好，配套日趨完善。得天獨(dú)厚的自然環(huán)境與人文環(huán)境，區(qū)域發(fā)展迅速，高端產(chǎn)品聚集。空港別墅區(qū)，依靠桃仙機(jī)場(chǎng)，景觀自然資源差，區(qū)域形象較差，配套不完善，發(fā)展滯后城市型別墅、交通便利、靠近市中心、配套日漸成熟、主打城市別墅生活城市型別墅，規(guī)劃配套處于完善階段代表項(xiàng)目新湖仙林金谷、碧桂園太陽(yáng)城、匯智尚都、越秀岄湖郡、龍湖香醍漫步、龍湖滟瀾山、榮盛香緹瀾山、三盛頤景園萬(wàn)科蘭喬圣菲、萬(wàn)科惠斯勒小鎮(zhèn)、中旅國(guó)際小鎮(zhèn)、首創(chuàng)棋盤(pán)山1號(hào)、保利十二橡樹(shù)、唯美十方等項(xiàng)目。富力塞戈維拉、聽(tīng)雨觀瀾、美地莊園、圣羅倫斯。金地長(zhǎng)青灣、中海龍灣、格林觀堂、碧桂園銀河城、宏發(fā)唐寧道華潤(rùn)橡樹(shù)灣、中海城各板塊特性板塊蒲河板塊棋盤(pán)山板塊機(jī)場(chǎng)板塊渾南、長(zhǎng)白板塊；鐵西、于洪板塊1、沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的發(fā)展格局目前沈陽(yáng)東部地區(qū)的雙拼、聯(lián)排別墅占據(jù)沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)高份額的主要原因如下：區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的城市資源和山水自然景觀資源，占據(jù)了沈陽(yáng)城市最好的山水資源，如棋盤(pán)山、蒲河、渾河……區(qū)域近幾年交通配套、生活配套方面的完善，也為居住提供了良好的氛圍；積聚眾多優(yōu)秀的知名開(kāi)發(fā)商，成為了市場(chǎng)的供應(yīng)主力；該區(qū)域內(nèi)有眾多國(guó)際知名生態(tài)旅游度假項(xiàng)目，區(qū)域知名度不斷提高。東部地區(qū)的自然優(yōu)勢(shì)，決定了它們雙拼、聯(lián)排別墅的產(chǎn)品類(lèi)型及品質(zhì)，八成以上的市場(chǎng)份額已經(jīng)充分說(shuō)明了這片區(qū)在沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)龍頭的地位。雖然渾南地區(qū)、于洪區(qū)、鐵西開(kāi)發(fā)區(qū)都有相應(yīng)產(chǎn)品推出，但以目前的市場(chǎng)狀況看，2013年的雙拼、聯(lián)排的別墅市場(chǎng)，還是以東部地區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)。1、沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的發(fā)展格局2、產(chǎn)品形態(tài)方面的共性與個(gè)性根據(jù)對(duì)目前沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的調(diào)研走訪可以看出，目前沈陽(yáng)市主要高端別墅產(chǎn)品以東部地區(qū)為主，主要分布在棋盤(pán)山、鳥(niǎo)島區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)的別墅產(chǎn)品從類(lèi)型分析，雙拼別墅和聯(lián)排別墅為主流供應(yīng)產(chǎn)品；從建筑風(fēng)格來(lái)看，多數(shù)別墅均是借鑒歐洲古典、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格；從周邊環(huán)境來(lái)看，各家相差無(wú)幾，各大開(kāi)發(fā)商均依托原有的自然生態(tài)景觀進(jìn)行的規(guī)劃建筑。另外，在充分利用地理位置、資源優(yōu)勢(shì)以外，各個(gè)項(xiàng)目紛紛“修煉”自己的“內(nèi)功”，即為了避免產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的同質(zhì)化，各個(gè)開(kāi)發(fā)商紛紛采取聘請(qǐng)國(guó)際知名的建筑、景觀設(shè)計(jì)公司及著名的物業(yè)管理公司、增添區(qū)域功能配套等方式，來(lái)增加自身項(xiàng)目的品質(zhì)和亮點(diǎn)，如：桑提亞納項(xiàng)目利用溫泉入戶(hù)來(lái)提升項(xiàng)目品質(zhì)、世茂?諾丁山利用建筑質(zhì)量及原有地貌來(lái)彰顯自己的隱秘與奢華、中旅·藍(lán)爵全力打造歐洲風(fēng)格小鎮(zhèn)的商業(yè)街模式，完善項(xiàng)目的功能配套等。各個(gè)項(xiàng)目打造自身產(chǎn)品的品質(zhì)和亮點(diǎn)，形成產(chǎn)品特性上的差異化，減少競(jìng)爭(zhēng)壓力。

2、產(chǎn)品形態(tài)方面的共性與個(gè)性3、面積對(duì)比共性與個(gè)性棋盤(pán)山區(qū)域別墅品牌開(kāi)發(fā)商匯聚，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，目前大部分別墅項(xiàng)目如首創(chuàng)琥珀灣、保利十二橡樹(shù)莊園以及臨近本項(xiàng)目的中旅藍(lán)爵，其主力開(kāi)發(fā)面積均在220-350平之間，但從單體建筑形態(tài)看，多為地上三層附帶半地下一層聯(lián)排別墅，地上三層別墅功能分區(qū)更加明確，別墅層次感豐富。但由于受到面積與建筑形態(tài)相互制約的影響，相對(duì)單層面積較小，無(wú)法展現(xiàn)別墅大氣方正的感受，而此正是我項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，我項(xiàng)目地下一層，地上2層，單獨(dú)突起閣樓部分能夠使2層別墅在高度上與三層別墅媲美，由于單層面積較大，從裝修、生活角度出發(fā)，能夠根據(jù)不同需求分隔出大小合理的空間布局。3、面積對(duì)比共性與個(gè)性4、價(jià)格對(duì)比共性與個(gè)性本區(qū)域是沈陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)的高端產(chǎn)品比較集中的區(qū)域，其中多數(shù)為別墅產(chǎn)品，其中以萬(wàn)科、世茂、首創(chuàng)等品牌公司為市場(chǎng)領(lǐng)跑者，品質(zhì)和價(jià)格也為首，價(jià)格區(qū)間在1.5萬(wàn)-2萬(wàn)元/㎡左右；其次是首創(chuàng)琥珀灣，聯(lián)排的價(jià)格在1萬(wàn)元/㎡左右，獨(dú)棟價(jià)格最高2萬(wàn)元/㎡。

4、價(jià)格對(duì)比共性與個(gè)性

沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售情況(1)別墅產(chǎn)品所占市場(chǎng)份額較小，年去化量低，市場(chǎng)庫(kù)存量大。別墅供求2011年別墅銷(xiāo)量?jī)H占商品住宅的4.1%，市場(chǎng)份額較小。別墅年成交量約50萬(wàn)平，呈平穩(wěn)發(fā)展。近年來(lái)，沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求，庫(kù)存體量較大。沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售情況(1)別墅產(chǎn)品所占市場(chǎng)份額較小，年去化量（2）供銷(xiāo)分析別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力進(jìn)一步增大2012年5月20日前別墅銷(xiāo)售9.75萬(wàn)平，商品住宅銷(xiāo)售277.93萬(wàn)平，別墅占商品住宅銷(xiāo)售比例的3.5%，同比下降0.62%。與2011全年56.08萬(wàn)平的銷(xiāo)售量相比，相差甚多，僅占其17.39%。待售面積184萬(wàn)平，按近年的去化速度，需3.7年。數(shù)據(jù)截止于2012年5月20（2）供銷(xiāo)分析別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力進(jìn)一步增大20（3）產(chǎn)品分析別墅產(chǎn)品供應(yīng)充足，其中聯(lián)排產(chǎn)品市場(chǎng)份額相對(duì)較重。

2011年別墅總供應(yīng)量240余萬(wàn)平，8007套，銷(xiāo)售56.09萬(wàn)平，2061套。其中聯(lián)排別墅占絕大比例，2011年總供應(yīng)152余萬(wàn)平，5568套，新增72萬(wàn)平，銷(xiāo)售36萬(wàn)平，可售116萬(wàn)平，2012年新增別墅寥寥無(wú)幾。（3）產(chǎn)品分析別墅產(chǎn)品供應(yīng)充足，其中聯(lián)排產(chǎn)品市場(chǎng)份額相對(duì)較重棋盤(pán)山別墅項(xiàng)目產(chǎn)品情況項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品面積段最新成交價(jià)格下半年推貨量推貨時(shí)間國(guó)王湖獨(dú)棟聯(lián)排220-1800平

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未推售世茂爵世山聯(lián)排180-260平1000063套6-12月雙拼271-278平15000-1600083套萬(wàn)科惠斯勒疊拼170平8500196套6-12月聯(lián)排220平9500-11500獨(dú)聯(lián)體320平13000中旅藍(lán)爵聯(lián)排216-260平9000260套6月-12月雙拼280-339平1350016套保利12橡樹(shù)聯(lián)排240-300平1000012套6月-12月獨(dú)棟280-350平1450036套沈陽(yáng)碧桂園聯(lián)排170-190平5300100套6-12月棋盤(pán)山1號(hào)獨(dú)棟260-405平1300028套6-12月聯(lián)排230-2808000-1200069套雙拼247-4051650035套龍湖滟瀾山疊拼90-1208000-10000200套6-12月龍湖香堤漫步獨(dú)棟320-35010000418套6-12月錦聯(lián)上水溪谷聯(lián)排240-360-------50-60套6-12月合院（雙拼）400-500------20-30套億達(dá)玖墅聯(lián)排252-38010000-12000180套6-12月本項(xiàng)目雙拼220—26012000聯(lián)排180—22010000洋房80—1207000公建80—50010000棋盤(pán)山別墅項(xiàng)目產(chǎn)品情況項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品面積段最新成交價(jià)格區(qū)域競(jìng)品推售情況——聯(lián)排產(chǎn)品區(qū)域別墅競(jìng)品面積容積率花園面積產(chǎn)品附加值園區(qū)展示推廣主題萬(wàn)科惠斯勒小鎮(zhèn)2200.7650-70平有花園露臺(tái)贈(zèng)送示范區(qū)開(kāi)放萬(wàn)科別墅，首開(kāi)純正北美度假空間保利十二橡樹(shù)266~2950.3860~80平室內(nèi)贈(zèng)送20~50平成熟億達(dá)玖墅252~3800.460~700平地下贈(zèng)送50~60平，天井40平成熟中旅藍(lán)爵224~2600.5150-60平有露臺(tái)贈(zèng)送，挑空有示范區(qū)忘卻世界的生活別墅錦聯(lián)上水溪谷210~4000.7未知有花園贈(zèng)送，地下全部贈(zèng)送尚無(wú)展示鳳翼之下，闊院?jiǎn)误w墅首創(chuàng)琥珀灣240~3000.740~150地下贈(zèng)送50~80平，室內(nèi)贈(zèng)送30~40平成熟首創(chuàng)棋盤(pán)山1號(hào)220~3200.6770~450露臺(tái)贈(zèng)送30-90平挑空12-30平尚無(wú)展示一墅蘊(yùn)百年結(jié)論：聯(lián)排產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。露臺(tái)、挑空、地下室贈(zèng)送等產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)已經(jīng)淹沒(méi)于競(jìng)品項(xiàng)目之中，園區(qū)展示力不足，不易贏得消費(fèi)者的青睞。區(qū)域競(jìng)品推售情況——聯(lián)排產(chǎn)品區(qū)域別墅競(jìng)品面積容積率花園面積產(chǎn)區(qū)域競(jìng)品推售情況——雙拼產(chǎn)品區(qū)域別墅競(jìng)品面積容積率花園面積產(chǎn)品附加值園區(qū)展示推廣主題中旅藍(lán)爵280~3390.51有露臺(tái)、地下室贈(zèng)送有示范區(qū)忘卻世界的生活別墅國(guó)賓府302-8150.46錦聯(lián)上水溪谷（獨(dú)棟）6500.7尚無(wú)展示鳳翼之下，闊院?jiǎn)误w墅首創(chuàng)琥珀灣330~350100~200地下贈(zèng)送80~120平，室內(nèi)贈(zèng)送30~50平尚無(wú)展示首創(chuàng)棋盤(pán)山1號(hào)260~4050.4150~450有花園、露臺(tái)贈(zèng)送全明地下室示范區(qū)開(kāi)放一墅蘊(yùn)百年結(jié)論：雙拼產(chǎn)品在棋盤(pán)山區(qū)域同類(lèi)型產(chǎn)品較多，從項(xiàng)目調(diào)性、花園面積、園區(qū)展示力等細(xì)節(jié)比較來(lái)看，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。區(qū)域競(jìng)品推售情況——雙拼產(chǎn)品區(qū)域別墅競(jìng)品面積容積率花園面積產(chǎn)區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析萬(wàn)科蘭橋圣菲中旅國(guó)際小鎮(zhèn)奧林匹克花園三期漫步地中海沈陽(yáng)碧桂園區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析萬(wàn)科蘭橋圣菲沈陽(yáng)別墅價(jià)格標(biāo)桿，高端度假別墅項(xiàng)目的代表規(guī)模建筑面積15萬(wàn)㎡位置東陵區(qū)東陵路123號(hào)建筑類(lèi)別獨(dú)棟、聯(lián)排，四、五期全部為獨(dú)棟容積率0.34綠化率70%車(chē)位每戶(hù)均帶獨(dú)立車(chē)庫(kù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006年7月，四期08年9月分期共分五期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)售第四期戶(hù)型面積306~1112平米，主力戶(hù)型400平米左右物管獨(dú)棟5元/平米·月，聯(lián)排周邊交通168路、331路、4305，項(xiàng)目在連通沈陽(yáng)與撫順的公路連接帶上，距京沈高速約7公里，沈陽(yáng)市二環(huán)約10公里，距太原街商圈約30分車(chē)程，開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)萬(wàn)科新墅置業(yè)有限公司萬(wàn)科蘭喬圣菲沈陽(yáng)別墅價(jià)格標(biāo)桿，高端度假別墅項(xiàng)目的代表規(guī)模建筑面積15萬(wàn)㎡萬(wàn)科蘭喬圣菲6所私人高爾夫球俱樂(lè)部、高級(jí)馬場(chǎng)等專(zhuān)屬配套，凸顯項(xiàng)目高端定位項(xiàng)目實(shí)景立面及園林風(fēng)格：社區(qū)保留純正的美國(guó)蘭喬圣菲小鎮(zhèn)的南加州風(fēng)格，同時(shí)吸取該小鎮(zhèn)的精髓，充分應(yīng)用了西班牙Mission傳教士風(fēng)格，體現(xiàn)在建筑里面與園林設(shè)計(jì)中優(yōu)質(zhì)的園林及建筑設(shè)計(jì)、會(huì)所等硬件配置、萬(wàn)科品牌物業(yè)保證等，均為項(xiàng)目提供增值理由萬(wàn)科蘭喬圣菲6所私人高爾夫球俱樂(lè)部、高級(jí)馬場(chǎng)等專(zhuān)屬配套，凸顯萬(wàn)科蘭喬圣菲四期獨(dú)棟別墅306~451平米戶(hù)型優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，符合萬(wàn)科蘭喬圣菲系列產(chǎn)品的一貫風(fēng)格，充分體現(xiàn)尺度感；半地下室，下沉式庭院，首層入戶(hù)花園，雙向入戶(hù)，獨(dú)立雙車(chē)庫(kù)，起居室挑高、大面積露臺(tái)、退臺(tái)設(shè)計(jì)等諸多元素應(yīng)用，別墅符號(hào)豐富；產(chǎn)品評(píng)價(jià)——四期戶(hù)型尺度較大，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較多亮點(diǎn)，別墅元素豐富四期產(chǎn)品配比：四期共規(guī)劃獨(dú)棟別墅約52套，先期推售26套，其中306~451平米主力戶(hù)型18套，393~528平米戶(hù)型共7套，1112平米樓王1套；后期26套戶(hù)型采用同樣戶(hù)型配比萬(wàn)科蘭喬圣菲四期獨(dú)棟別墅306~451平米戶(hù)型優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，萬(wàn)科蘭喬圣菲銷(xiāo)售情況——前期銷(xiāo)售情況良好，目前受大勢(shì)影響較為嚴(yán)重項(xiàng)目分期：項(xiàng)目全盤(pán)規(guī)模15萬(wàn)，共分五期，約300套別墅，其中獨(dú)棟、聯(lián)排套數(shù)約各占一半；一期：獨(dú)棟35套（06年7月開(kāi)盤(pán)）二期：獨(dú)棟20套，聯(lián)排36套（07年6月開(kāi)盤(pán)）三期：聯(lián)排88套（08年1月開(kāi)盤(pán)）四期：獨(dú)棟52套（08年9月開(kāi)盤(pán)）銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目前期消化情況良好，平均消化速度為獨(dú)棟每月10套，聯(lián)排每月20套；現(xiàn)前三期別墅獨(dú)棟、聯(lián)排已消化完畢；萬(wàn)科蘭喬圣菲銷(xiāo)售情況——前期銷(xiāo)售情況良好，目前受大勢(shì)影響較為中旅國(guó)際小鎮(zhèn)規(guī)模整體建面150萬(wàn)，一期20萬(wàn)㎡位置東陵棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)內(nèi)盛京高爾夫東側(cè)建筑類(lèi)別聯(lián)排、雙拼、洋房、小高、商業(yè)容積率整體0.8，一期0.53綠化率60%車(chē)位19000多個(gè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年9月29日分期共五期約7~8年戶(hù)型面積雙拼296平、聯(lián)排219-248平、洋房104-160平、小高88平物管1.5元/平米·月、聯(lián)排3.5元/平米·月周邊交通168路、330路特設(shè)小鎮(zhèn)站開(kāi)發(fā)商中國(guó)港中旅集團(tuán)在區(qū)域內(nèi)以高性?xún)r(jià)比創(chuàng)造開(kāi)盤(pán)火爆局面，大體量商業(yè)配套先行，彌補(bǔ)區(qū)域配套不足的局面一期規(guī)劃圖中旅國(guó)際小鎮(zhèn)規(guī)模整體建面150萬(wàn)，一期20萬(wàn)㎡位置東陵棋盤(pán)山中旅國(guó)際小鎮(zhèn)整體分六期開(kāi)發(fā)，重視公建配套，每期都會(huì)設(shè)置特色配套作為組團(tuán)中心，物業(yè)類(lèi)型組合基本確定一期：聯(lián)排+雙拼+小高+洋房+商業(yè)二期三期四期五期六期項(xiàng)目共分6期開(kāi)發(fā)，后期規(guī)劃未定，但確定每期都會(huì)有特色商業(yè)或公建配套作為組團(tuán)中心中旅國(guó)際小鎮(zhèn)整體分六期開(kāi)發(fā)，重視公建配套，每期都會(huì)設(shè)置特色配中旅國(guó)際小鎮(zhèn)糅合英、美、西班牙、意大利等多國(guó)風(fēng)格的國(guó)際社區(qū)，設(shè)置會(huì)所、6萬(wàn)平米商業(yè)街、婚慶禮堂、景觀湖廣場(chǎng)等多種功能配套一期規(guī)劃——多種功能公建配套，糅合多種建筑風(fēng)格，凸顯大盤(pán)風(fēng)格一期規(guī)劃圖6萬(wàn)平米多國(guó)風(fēng)格商業(yè)街一期產(chǎn)品配比：商業(yè)部分只租不售，除去持有部分，可銷(xiāo)售部分面積約10萬(wàn)平米，其中：聯(lián)排、雙拼別墅約2萬(wàn)平米，面積219~296平米；洋房約5.3萬(wàn)平米，面積104~160平米；高層約2.5萬(wàn)平米，面積均為88平米；中旅國(guó)際小鎮(zhèn)糅合英、美、西班牙、意大利等多國(guó)風(fēng)格的國(guó)際社區(qū)，中旅國(guó)際小鎮(zhèn)半地下室一層二層三層產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，重視開(kāi)間的尺度感；半地下室、下沉庭院設(shè)計(jì)，諸多露臺(tái)、角窗等，別墅元素較為豐富；空間設(shè)計(jì)合理，較為出色的高性?xún)r(jià)比聯(lián)排產(chǎn)品；聯(lián)排四室產(chǎn)品地上233平米，半地下室54平米戶(hù)型評(píng)價(jià)——各物業(yè)類(lèi)型承擔(dān)功能明確，戶(hù)型設(shè)置中規(guī)中矩，聯(lián)排戶(hù)型別墅元素較為豐富洋房戶(hù)型三室120平米戶(hù)型設(shè)計(jì)基本方正，主臥與起居室全部設(shè)置在陽(yáng)面；戶(hù)型創(chuàng)新較少小高層戶(hù)型兩室86平米戶(hù)型設(shè)計(jì)緊湊，動(dòng)線合理，使用便利；戶(hù)型創(chuàng)新較少中旅國(guó)際小鎮(zhèn)半地下室一層二層三層產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，重視開(kāi)間的中旅國(guó)際小鎮(zhèn)銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目08年9月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況較好，共推出289套房源（雙拼8戶(hù)、聯(lián)排87戶(hù)、洋房162戶(hù)、小高32戶(hù)），消化160套，主要以洋房與聯(lián)排為主；客戶(hù)情況：來(lái)源區(qū)域：沈河、和平、大東區(qū)為主年齡構(gòu)成：30歲—50歲置業(yè)目的：自用，首次及二次購(gòu)房客戶(hù)細(xì)分：客戶(hù)類(lèi)型多為市內(nèi)改善型客戶(hù)，企業(yè)中層管理、私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員、事業(yè)單位中層等關(guān)注點(diǎn)：認(rèn)為項(xiàng)目性?xún)r(jià)比較高，區(qū)位較好銷(xiāo)售情況——項(xiàng)目銷(xiāo)售情況良好，多以自用為主，客戶(hù)認(rèn)可程度較高中旅國(guó)際小鎮(zhèn)銷(xiāo)售情況：客戶(hù)情況：銷(xiāo)售情況——項(xiàng)目銷(xiāo)售情況良好規(guī)模建筑面積493萬(wàn)㎡位置沈北輝山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)碧桂大街10號(hào)建筑類(lèi)別一期聯(lián)排、雙拼、洋房容積率整體1.48綠化率30%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年6月15日分期整體分期未定，現(xiàn)銷(xiāo)售一期戶(hù)型面積聯(lián)排、洋房197~230獨(dú)棟564~642物管聯(lián)排、洋房1.5元/平米·月獨(dú)棟5元/平米·月周邊交通168、385、384、世博園專(zhuān)線開(kāi)發(fā)商碧桂園集團(tuán)沈陽(yáng)碧桂園區(qū)域內(nèi)超大規(guī)模大盤(pán)，以快速資金回籠為開(kāi)發(fā)目的，突出性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)規(guī)模建筑面積493萬(wàn)㎡位置沈北輝山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)碧桂大街10號(hào)建沈陽(yáng)碧桂園桐林人家苑峰景苑鳳鳴翠嶺苑翠山藍(lán)天苑沈陽(yáng)碧桂園總占地面積約5000畝，首期開(kāi)發(fā)占地約110萬(wàn)平方米總建筑面積約163萬(wàn)平方米;規(guī)劃為四個(gè)苑區(qū)，分別是西北的峰景苑、西南部的鳳鳴翠嶺苑、東北部的翠山藍(lán)天苑和東南部的桐林人家苑;共3次開(kāi)盤(pán):08年6月15日首次開(kāi)盤(pán),推出峰景苑組團(tuán)別墅產(chǎn)品;08年9月20日第二次開(kāi)盤(pán),推出翠嶺苑組團(tuán)推出洋房產(chǎn)品;08年10月25日第三次開(kāi)盤(pán),推出人家苑組團(tuán);一期規(guī)劃分析——首期開(kāi)發(fā)分為四個(gè)組團(tuán),分三次開(kāi)盤(pán)推出不同產(chǎn)品類(lèi)型沈陽(yáng)碧桂園桐林人家苑峰景苑鳳鳴翠嶺苑翠山藍(lán)天苑沈陽(yáng)碧桂園總沈陽(yáng)碧桂園雙拼戶(hù)型6室2廳1衛(wèi)1廚491.37平方米

戶(hù)型方正通透;

雙車(chē)位設(shè)計(jì),體現(xiàn)主人豪華尊貴感;

動(dòng)線清晰,動(dòng)靜分離;

功能分區(qū)合理,減少了面積的浪費(fèi);

大量露臺(tái)設(shè)計(jì)增加了生活情趣;

樓梯入戶(hù)增加了居住的儀式感;戶(hù)型評(píng)價(jià)——戶(hù)型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩/空間布局合理，別墅元素體現(xiàn)較充分沈陽(yáng)碧桂園雙拼戶(hù)型6室2廳1衛(wèi)1廚491.37平方米戶(hù)沈陽(yáng)碧桂園峰景苑200多套別墅產(chǎn)品已經(jīng)基本售完;后續(xù)開(kāi)盤(pán)推出約20余套別墅產(chǎn)品已銷(xiāo)售2/3;A5-521平米和A7-491平米雙拼為主推戶(hù)型;聯(lián)排均價(jià)約為10000~15000元/平米;雙拼均價(jià)約8000~10000元/平米;現(xiàn)推出優(yōu)惠活動(dòng),老帶新可免收3年物業(yè)費(fèi).開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況良好/以491-512的雙拼產(chǎn)品為主/高性?xún)r(jià)比客戶(hù)認(rèn)可度較高沈陽(yáng)碧桂園峰景苑200多套別墅產(chǎn)品已經(jīng)基本售完;聯(lián)排均價(jià)約為漫步地中海規(guī)模建筑面積18萬(wàn)㎡位置棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)建筑類(lèi)別聯(lián)排別墅、洋房容積率0.51綠化率43%車(chē)位——開(kāi)盤(pán)時(shí)間漫步地中海別墅:2007-9-23;花園洋房:2007-10-20分期奧林匹克花園三期在售情況及價(jià)格獨(dú)棟：15000元/平，聯(lián)排：8000元/平起，洋房：5000元/平起戶(hù)型面積獨(dú)棟：356平米，聯(lián)排：200-250平，洋房100-150平物管3元/平米·月周邊交通168路、4305、業(yè)主巴士開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)奧林匹克置業(yè)投資有限公司奧林匹克花園的三期產(chǎn)品，獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)值較高漫步地中海規(guī)模建筑面積18萬(wàn)㎡位置棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)建筑類(lèi)別聯(lián)排別漫步地中海聯(lián)排主力戶(hù)型：六室205~248平米半地下或地下車(chē)庫(kù)，地上兩層半設(shè)計(jì)，戶(hù)型面積較小，注重實(shí)用性；應(yīng)用挑空、天井、露臺(tái)等設(shè)計(jì)，凸顯別墅元素；洋房戶(hù)型：三室120平米戶(hù)型中規(guī)中距，過(guò)道等部分浪費(fèi)空間較多，多應(yīng)用凸窗等元素；動(dòng)靜分離明確，衛(wèi)生間干濕分離，有一定尺度感；戶(hù)型評(píng)價(jià)——戶(hù)型設(shè)計(jì)一般，別墅及洋房均無(wú)特別亮點(diǎn)，聯(lián)排戶(hù)型相對(duì)實(shí)用性較強(qiáng)漫步地中海聯(lián)排主力戶(hù)型：六室205~248平米洋房戶(hù)型：三室棋盤(pán)山項(xiàng)目

別墅、洋房規(guī)劃建議書(shū)2013年3月棋盤(pán)山項(xiàng)目

別墅、洋房規(guī)劃建議書(shū)2013年3月漫步地中海分期情況：漫步地中海為奧林匹克花園的三期產(chǎn)品；奧林匹克花園整體建筑面積60萬(wàn)，共分三期，前兩期為澳洲、美洲風(fēng)格別墅社區(qū)；三期漫步地中海為西班牙風(fēng)格，相對(duì)獨(dú)立，建筑面積25萬(wàn)平米；其中獨(dú)棟約100余套，聯(lián)排約300余套，洋房約200余套；銷(xiāo)售情況——項(xiàng)目07年下半年開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售情況一直較差，洋房產(chǎn)品尤其成為銷(xiāo)售難點(diǎn)漫步地中海分期情況：銷(xiāo)售情況——項(xiàng)目07年下半年開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售規(guī)模建筑面積4.75萬(wàn)㎡位置東陵區(qū)雙園路118號(hào)建筑類(lèi)別獨(dú)棟容積率0.18綠化率大于88%車(chē)位未定開(kāi)盤(pán)時(shí)間08年底，具體時(shí)間未定分期三期戶(hù)型面積獨(dú)棟：700、800平物管3.8元/平米·月周邊交通330路開(kāi)發(fā)商億達(dá)集團(tuán)唯美十方棋盤(pán)山板塊稀缺純獨(dú)棟項(xiàng)目，致力于打造成為區(qū)域標(biāo)桿規(guī)模建筑面積4.75萬(wàn)㎡位置東陵區(qū)雙園路118號(hào)建筑類(lèi)別獨(dú)規(guī)模建筑面積14.1萬(wàn)㎡位置沈棋路棋盤(pán)山主入口南1000米建筑類(lèi)別聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、洋房容積率0.774綠化率70%車(chē)位除洋房外一庫(kù)一位開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年6月分期現(xiàn)銷(xiāo)售一期戶(hù)型面積280-306平聯(lián)排、260平左右雙拼320-500平獨(dú)棟、86-160平洋房物管3元/平米·月周邊交通168路、4305開(kāi)發(fā)商香港中盈福匯清韻百園以聯(lián)排別墅與洋房為主的社區(qū)，性?xún)r(jià)比較突出，銷(xiāo)售情況良好規(guī)模建筑面積14.1萬(wàn)㎡位置沈棋路棋盤(pán)山主入口南1000米沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)發(fā)展良好，板塊區(qū)分明顯，各版塊價(jià)值及承擔(dān)功能相對(duì)明確；棋盤(pán)山板塊為現(xiàn)有認(rèn)知價(jià)值最高的別墅板塊，在售項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，品牌開(kāi)發(fā)商眾多，主要承擔(dān)改善型、度假型的購(gòu)買(mǎi)需求，多為第二居所；獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)值凸顯，聯(lián)排產(chǎn)品為現(xiàn)有市場(chǎng)存量的主流，價(jià)值較獨(dú)棟有較大差距；月均消化速度約40套左右，但近兩月別墅類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售收到宏觀大勢(shì)影響，成交量下降明顯；超大盤(pán)較多，現(xiàn)有存量較大，同時(shí)仍有大量土地放量存在，潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。板塊小結(jié)沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)發(fā)展良好，板塊區(qū)分明顯，各版塊價(jià)值及承擔(dān)功能相對(duì)項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)域概況棋盤(pán)山板塊由于距離市中心的距離較遠(yuǎn)，一直以來(lái)其發(fā)展速度較為緩慢。近兩年來(lái)隨著沈撫同城化的迅速發(fā)展及稀缺的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，促使大型品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，帶動(dòng)了區(qū)域的發(fā)展，成為名副其實(shí)的別墅板塊。東陵地區(qū)平均容積率最低，是相對(duì)密度較低的區(qū)域。東部風(fēng)景區(qū)別墅是市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)，究其原因，除區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)以外，產(chǎn)品的高端屬性也是關(guān)鍵。東部別墅品質(zhì)最高的產(chǎn)品基本是純獨(dú)棟別墅，并且有鮮明的特色和高端屬性。純獨(dú)立別墅具備優(yōu)美的自然環(huán)境，高尚尊貴、雅致濃郁的居住生活氛圍及不可替代的尊崇性。

項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)域概況本項(xiàng)目位于沈陽(yáng)棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)，天柱山山脈。項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越，相當(dāng)于“棋盤(pán)山片區(qū)的門(mén)戶(hù)”位置。西側(cè)緊鄰世界文化遺產(chǎn)東陵公園、及盛京高爾夫俱樂(lè)部，東距世園會(huì)僅2公里，并有業(yè)已成熟的大型頂級(jí)別墅社區(qū)奧林匹克花園、萬(wàn)科蘭喬圣菲、山地藝墅等，區(qū)域品牌價(jià)值成熟，具有明顯的自然環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目距離市中心城區(qū)車(chē)程15分鐘，位置優(yōu)勢(shì)明顯。區(qū)域別墅產(chǎn)品目前銷(xiāo)售較好的面積范圍為220—350平，主流單體建筑為地下或半地下一層，地上2-3層。本項(xiàng)目在區(qū)域別墅類(lèi)產(chǎn)品中面積開(kāi)發(fā)適中，在市場(chǎng)中屬于主流戶(hù)型面積，客戶(hù)范圍較廣，通過(guò)背靠環(huán)保產(chǎn)業(yè)集群及自身產(chǎn)品特色與包裝，在區(qū)域內(nèi)能夠形成獨(dú)特的產(chǎn)品特殊性及競(jìng)爭(zhēng)差異化優(yōu)勢(shì)。

項(xiàng)目產(chǎn)品分析本項(xiàng)目位于沈陽(yáng)棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)，天柱山山脈。項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越，相項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略及定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略及定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，聯(lián)排別墅是沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)中的主要產(chǎn)品形式，200～250㎡是聯(lián)排別墅的主要面積區(qū)間；250～500㎡是雙拼別墅和獨(dú)立別墅的主要面積區(qū)間；90~180㎡是花園洋房的主要面積區(qū)間。通過(guò)對(duì)沈陽(yáng)別墅項(xiàng)目暢銷(xiāo)產(chǎn)品類(lèi)別、客戶(hù)需求等因素分析，建議項(xiàng)目洋房、聯(lián)排、雙拼的規(guī)劃比例為：5：3：2。實(shí)際規(guī)劃參數(shù)如下：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，聯(lián)排別墅是沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)中的主要項(xiàng)目單位數(shù)值備注規(guī)劃用地㎡228126總建筑面積㎡278841其中地上部分㎡273751洋房㎡136876計(jì)容積率273751㎡雙拼㎡54750聯(lián)排㎡82125公建㎡4896地下部㎡5090容積率1.2建筑密度22.1綠地率40商業(yè)比例11.6總戶(hù)數(shù)戶(hù)2017總?cè)藬?shù)60523人/戶(hù)項(xiàng)目產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)建議表項(xiàng)目單位數(shù)值備注規(guī)劃用地㎡228126總建筑面積㎡27884產(chǎn)品面積區(qū)間及配比建議洋房產(chǎn)品面積區(qū)間戶(hù)型配比80-10020%100-12035%120-14020%140-16015%160-18010%聯(lián)排產(chǎn)品面積區(qū)間戶(hù)型配比180--20030%200-22045%220-25015%250以上10%雙拼面積區(qū)間戶(hù)型配比200-22030%220-25040%250-30020%300--35010%產(chǎn)品面積區(qū)間及配比建議洋房產(chǎn)品面積區(qū)間戶(hù)型配比80-1002整體戰(zhàn)略發(fā)展定位主題定位為給本項(xiàng)目設(shè)定一個(gè)總體的開(kāi)發(fā)主題，實(shí)現(xiàn)以建筑藝術(shù)為主線、通過(guò)創(chuàng)新的建筑形式、空間布局為具象，承載居住文化和生活方式、整合商業(yè)、住宅、配套三方面的功能。形成項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)主題，使各類(lèi)型物業(yè)能夠協(xié)調(diào)、互動(dòng)發(fā)展。避免風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的差異化。我們不需要也不必要憑空創(chuàng)造一個(gè)主題，憑籍著國(guó)際品牌創(chuàng)造中國(guó)名牌大盤(pán)的高度形象，以“健康生活”為項(xiàng)目整體主題，提倡健康的、自然的、自由、情景、空間、藝術(shù)尺度的生活方式。項(xiàng)目新地塊的開(kāi)發(fā)主題定位：打造沈陽(yáng)別墅環(huán)境，創(chuàng)造沈陽(yáng)1.5居所大盤(pán)。環(huán)境佳品：享用沈陽(yáng)東部山脈、渾河等不可復(fù)制自然大環(huán)境之優(yōu)勢(shì)，獨(dú)立營(yíng)造市郊生活方式的大型住宅社區(qū)。1.5居所：目標(biāo)客戶(hù)群以改善生活環(huán)境為首要購(gòu)房目的。以區(qū)域發(fā)展等市政配套同步，改變一、二期以第二居所的定位初衷，三期以1.5居所整體定位。（1.5居所注釋?zhuān)荷鐓^(qū)人群并非以第二居所為主，主要定位是一半人群為第一居所，另一半人群為第二居所，并注重解決生活配套設(shè)施的配比。）產(chǎn)品類(lèi)型方面必須要第一居所與第二居所的產(chǎn)品均衡產(chǎn)生。開(kāi)發(fā)思路：分割地塊、分別定位，產(chǎn)品升級(jí)、各成一派，分級(jí)管理、相得益彰。

整體戰(zhàn)略發(fā)展定位主題定位為給本項(xiàng)目設(shè)定一個(gè)總體的開(kāi)發(fā)主題，實(shí)項(xiàng)目戶(hù)型建議項(xiàng)目戶(hù)型建議項(xiàng)目戶(hù)型建議分析標(biāo)準(zhǔn)：3C，即Case案例、Competition競(jìng)爭(zhēng)、consumer消費(fèi)者分析項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)行為和消費(fèi)心理，總結(jié)市場(chǎng)需求通過(guò)比較沈陽(yáng)市場(chǎng)代表項(xiàng)目，分析市場(chǎng)供給和競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀，作為分析基礎(chǔ)通過(guò)全國(guó)成功項(xiàng)目中的同類(lèi)物業(yè)戶(hù)型設(shè)計(jì)的研究，進(jìn)行案例借鑒AnswerCase

CompetitionConsumerConsumer項(xiàng)目戶(hù)型建議分析標(biāo)準(zhǔn)：3C，即Case案例、Competi別墅有哪些獨(dú)特的建筑元素和居住價(jià)值？別墅元素私密性私享性禮儀區(qū)、功能區(qū)、會(huì)客區(qū)、居住區(qū)分離獨(dú)門(mén)、獨(dú)戶(hù)、獨(dú)院主人專(zhuān)屬功能套區(qū)垂直空間最大化，強(qiáng)調(diào)氣派、尺度和情趣有天、地、陽(yáng)光、星光、花草等自然因素外圍空間最大化，人與自然的交融別墅有哪些獨(dú)特的建筑元素和居住價(jià)值？別墅元素私密性私享性禮儀北京香醍漫步（獨(dú)棟）北京香醍漫步（獨(dú)棟）47北京納帕溪谷（獨(dú)棟）

天津卡梅爾（雙拼）天津卡梅爾）聯(lián)排）

北京納帕溪谷（獨(dú)棟）天津卡梅爾（雙拼）天津卡梅爾）聯(lián)排）48幾個(gè)別墅還可形成一個(gè)組合庭院，圍合的庭院空間保證了別墅的私密性，同時(shí)更加寬敞的院落可以讓業(yè)主舉行較大規(guī)模的商務(wù)招待會(huì)或朋友聚會(huì)。北京納帕溪谷（組院式）幾個(gè)別墅還可形成一個(gè)組合庭院，圍合的庭院空間保證了別49北京納帕爾灣（組院式）北京納帕溪谷（組院式）北京北京納帕溪谷（組院式）50類(lèi)獨(dú)棟產(chǎn)品（雙拼）特別說(shuō)明如出現(xiàn)獨(dú)棟產(chǎn)品規(guī)劃審批受限制的情況下，可以將獨(dú)棟產(chǎn)品做如下兩個(gè)方案的調(diào)整：1、真雙拼假獨(dú)棟（聯(lián)排可作類(lèi)似處理）

將獨(dú)棟規(guī)劃改為類(lèi)獨(dú)棟產(chǎn)品也就是所謂的“獨(dú)聯(lián)體”產(chǎn)品，打規(guī)劃擦邊球，使產(chǎn)品具備獨(dú)棟的舒適性及其使用功能，保持獨(dú)棟面積段設(shè)計(jì)。獨(dú)棟設(shè)計(jì)假聯(lián)結(jié)設(shè)計(jì)類(lèi)獨(dú)棟產(chǎn)品（雙拼）特別說(shuō)明如出現(xiàn)獨(dú)棟產(chǎn)品規(guī)劃審批受限2、真獨(dú)棟假雙拼將獨(dú)棟規(guī)劃改為雙拼產(chǎn)品，單套面積控制在150—230平米間，同時(shí)采取一體式設(shè)計(jì)，建筑上采取框架結(jié)構(gòu)，兩套房子可以打通作為一套小獨(dú)棟來(lái)居住，既能滿足獨(dú)棟客戶(hù)需求又能滿足小雙拼客群需求。1）外觀整體獨(dú)棟式設(shè)計(jì)2）框架結(jié)構(gòu)自由拆分入戶(hù)入戶(hù)2、真獨(dú)棟假雙拼1）外觀整體獨(dú)棟式設(shè)計(jì)入戶(hù)入戶(hù)特征1：別墅戶(hù)型多采取“整體法”，將主人臥室、衛(wèi)生間、衣帽間、書(shū)房一體化于三樓，充分保障私密對(duì)主人私密性的保障是別墅最重要的因素，也是我們建議做三樓（三樓往往為半層）的原因輝山項(xiàng)目中大溪地、原香墅、皇第龍邸都為兩層，私密性較差，九如溪谷為三層聯(lián)排產(chǎn)品戶(hù)型推薦:上海金地.格林世界建筑面積（m2）房型層數(shù)開(kāi)間進(jìn)深客廳層高主臥層高花園（m2）露臺(tái)（m2）地下室（m2）車(chē)位2054房2廳3衛(wèi)3層6.61042.83014501一層二層三層三層衛(wèi)生間和書(shū)房特征1：別墅戶(hù)型多采取“整體法”，將主人臥室、衛(wèi)生間、衣帽間特征2.

外圍空間的最大化利用通過(guò)多角度開(kāi)窗和凸窗，增加房間光線和透明度露臺(tái)內(nèi)庭院天井特征2.

外圍空間的最大化利用通過(guò)多角度開(kāi)窗和凸外圍空間利用手法之一：入戶(hù)庭院——室內(nèi)外空間的過(guò)渡首層入戶(hù)庭院外圍空間利用手法之一：入戶(hù)庭院——室內(nèi)外空間的過(guò)渡首層入頂層平面天井剖面天井的設(shè)置保證大進(jìn)深卻沒(méi)有暗室和暗廊連過(guò)道都是自然光，上樓下樓都可以看到內(nèi)院，通過(guò)巧妙的空間處理，內(nèi)庭可以成為極具情趣的家庭起居中心外圍空間利用手法之二：天井內(nèi)庭院——兼具功能意義和情景價(jià)值內(nèi)庭院設(shè)計(jì)，解決大進(jìn)深采光不足的問(wèn)題頂層平面天井剖面天井的設(shè)置保證大進(jìn)深卻沒(méi)有暗室和暗廊外圍空間外圍空間利用手法之三：餐廳或衛(wèi)生間用小吹拔或天窗采光、通風(fēng)多數(shù)別墅的餐廳都采取天窗采光的方法小天井保證衛(wèi)生間通風(fēng)外圍空間利用手法之三：餐廳或衛(wèi)生間用小吹拔或天窗采光、通風(fēng)多外圍空間利用手法之四：私家花園——院落生活，凸顯居住空間的私密性和尊貴感私家庭院與陽(yáng)光、空氣全接觸，并在院內(nèi)栽植鮮花和樹(shù)木，形成室內(nèi)小公園和室外大公園的互相輝映院墻可采用植物+柵欄或地形起伏的自然隔離方式，既能向外展示漂亮的私人花園、又利用植物形成的天然屏障保證生活隱私制造地形起伏或高大綠植以遮擋視線，保證庭院空間的私密外圍空間利用手法之四：私家花園——院落生活，凸顯居住空間的私58大面積的陽(yáng)光露臺(tái)，吹吹風(fēng)、曬曬太陽(yáng)，與大自然親密接觸。外圍空間利用手法之五：大露臺(tái)——人與自然親密的空間大面積的陽(yáng)光露臺(tái)，吹吹風(fēng)、曬曬太陽(yáng)，與大自然親密接觸。外圍空59特征3.

垂直空間的最大化利用半地下室錯(cuò)層夾層閣樓60特征3.

垂直空間的最大化利用半地下室60垂直空間利用最大化的手法之一：半地下室+天井，豐富生活空間半地下室采光窗口車(chē)庫(kù)入口通向半地下室的天井地下室除了可以安排為儲(chǔ)藏室、洗衣房、傭人房等附屬功能空間外，也可以設(shè)計(jì)為視聽(tīng)室、健身房等特色功能空間，體現(xiàn)獨(dú)特而尊貴的居住感受。地下室層高低于2.2米，不計(jì)入建筑面積進(jìn)入半地下室還可結(jié)合庭院做出天井采用半地下室設(shè)計(jì)，首層抬高后，可用作室內(nèi)車(chē)庫(kù)垂直空間利用最大化的手法之一：半地下室+天井，豐富生活空間半垂直空間利用最大化的手法之二：局部挑空，增強(qiáng)空間感和立體感對(duì)于首次別墅置業(yè)者，挑空處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受聯(lián)排別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開(kāi)敞度。5.6m高挑空客廳，充分體現(xiàn)了別墅空間感；頂部大面積的采光窗，陽(yáng)光通透，采光效果好。垂直空間利用最大化的手法之二：局部挑空，增強(qiáng)空間感和立體感對(duì)垂直空間利用最大化的手法之三：夾層“立體空中小院”。充分利用內(nèi)部立體空間充分利用建筑高度，在夾層布置每個(gè)功能空間；雖然每個(gè)功能空間面積不大，但是通過(guò)立體空間的轉(zhuǎn)換，營(yíng)造了多空間的別墅感，從一定程度上解決了小面寬/大進(jìn)深的壓抑感問(wèn)題。萬(wàn)科第五園222㎡五室三廳戶(hù)型垂直空間利用最大化的手法之三：夾層“立體空中小院”。充分利用垂直空間利用最大化的手法之四：錯(cuò)層—增加主臥高度和空間層次感

采用錯(cuò)層可以增加室內(nèi)空間的層次感，同時(shí)也能增加聯(lián)排二層主臥的高度，提高空間感和舒適度主臥室錯(cuò)層聯(lián)排別墅錯(cuò)層設(shè)計(jì)垂直空間利用最大化的手法之四：錯(cuò)層—增加主臥高度和空間層次感垂直空間利用最大化的手法之五：閣樓——結(jié)合建筑立面風(fēng)格不是所有的產(chǎn)品都可以做出閣樓空間，需要結(jié)合產(chǎn)品的建筑風(fēng)格和立面效果。坡屋頂?shù)慕ㄖ⒚婵梢杂虚w樓空間。垂直空間利用最大化的手法之五：閣樓——結(jié)合建筑立面風(fēng)格不是所聯(lián)排產(chǎn)品戶(hù)型推薦:上海金地.格林春曉建筑面積（m2）房型層數(shù)開(kāi)間進(jìn)深客廳層高主臥層高花園（m2）露臺(tái)（m2）地下室（m2）車(chē)位2053房3廳4衛(wèi)2.5層6.315538040502B型房（01）半下沉式地下室，方正實(shí)用可當(dāng)車(chē)庫(kù)；私家花園，三面環(huán)繞房屋，景觀性極好；側(cè)進(jìn)門(mén)，設(shè)進(jìn)戶(hù)門(mén)廳和玄關(guān)，體面氣派；客廳挑高5米，設(shè)轉(zhuǎn)角景觀窗，視野開(kāi)闊；和餐廳錯(cuò)層，互不干擾首層設(shè)儲(chǔ)藏室，實(shí)用性強(qiáng)；北有陽(yáng)臺(tái)、南有轉(zhuǎn)角窗；主臥專(zhuān)用層，套間設(shè)計(jì)，享受30平米露臺(tái)，額外有屋頂20平米花園；聯(lián)排產(chǎn)品戶(hù)型推薦:上海金地.格林春曉建筑面積（m2）房型層聯(lián)排產(chǎn)品戶(hù)型推薦：上海香堤苑建筑面積（m2）房型層數(shù)開(kāi)間進(jìn)深客廳層高主臥層高花園（m2）露臺(tái)（m2）地下室（m2）車(chē)位1934房2廳3衛(wèi)3層6.3133.633510201A戶(hù)型（03）可通達(dá)的中庭花園客廳錯(cuò)層挑高聯(lián)排產(chǎn)品戶(hù)型推薦：上海香堤苑建筑面積（m2）房型層數(shù)開(kāi)間進(jìn)深67建筑面積（m2）房型層數(shù)開(kāi)間進(jìn)深客廳層高主臥層高花園（m2）露臺(tái)（m2）地下室（m2）車(chē)位190.983房2廳3衛(wèi)3層5.51232.8702050_聯(lián)排產(chǎn)品戶(hù)型推薦:上海萬(wàn)科.燕南園一層二層三層圍合的后庭院B戶(hù)型前院敞開(kāi)，地上車(chē)位二層架空天井玻璃采光送20平左右的大露臺(tái)餐廳通過(guò)天井采光，A戶(hù)型為內(nèi)庭院設(shè)計(jì)建筑面積（m2）房型層數(shù)開(kāi)間進(jìn)深客廳層高主臥層高花園（m2）聯(lián)排產(chǎn)品戶(hù)型推薦:上海金地.格林世界

C型邊頭套建筑面積（m2）房型層數(shù)開(kāi)間進(jìn)深客廳層高主臥層高花園（m2）露臺(tái)（m2）地下室（m2）車(chē)位2224房2廳4衛(wèi)3層5.41042.8601450160平米轉(zhuǎn)角花園地上儲(chǔ)藏室，可用作車(chē)庫(kù)，一層夾層太高一米地上儲(chǔ)藏室，可用作車(chē)庫(kù)二層享用朝南15平大露臺(tái)三層主臥豪華套間，獨(dú)立更衣室及書(shū)房，露臺(tái)約11平聯(lián)排產(chǎn)品戶(hù)型推薦:上海金地.格林世界C型邊頭套建洋房產(chǎn)品戶(hù)型推薦戶(hù)型布局：“6+1或4+1”

一梯兩戶(hù)

一層、二層局部躍層，獨(dú)立入戶(hù)

六層或四層頂躍

別墅手法：一層、二層局部躍層，獨(dú)立入戶(hù)；6層或4層為頂躍戶(hù)型。下沉庭院下沉庭院下沉庭院下沉庭院5F6F4F2F-1F3F1F洋房產(chǎn)品戶(hù)型推薦戶(hù)型布局：“6+1或4+1”一梯兩戶(hù)一層入戶(hù)廊道、下沉庭院景觀意向用別墅手法造多層，讓洋房擁有別墅的建筑特征與尊貴氣質(zhì)，電梯配套...---墅質(zhì)洋房一層入戶(hù)廊道、下沉庭院景觀意向更多的窗戶(hù)、更多的露臺(tái)和長(zhǎng)廊等別墅處理手法運(yùn)用到花園洋房。讓客戶(hù)充分地享受風(fēng)和陽(yáng)光，以及室外優(yōu)美的景觀。立面采用別墅專(zhuān)用的高品質(zhì)外裝文化石、外墻厚質(zhì)飾文質(zhì)感涂料STUCOO、加拿大進(jìn)口紅雪松木廊架……更多的窗戶(hù)、更多的露臺(tái)和長(zhǎng)廊等別墅處理手法運(yùn)用到花園洋房。讓墅質(zhì)洋房戶(hù)型參考墅質(zhì)洋房戶(hù)型參考墅質(zhì)洋房一層三房二廳二衛(wèi)150㎡一層入戶(hù)花園設(shè)計(jì)；戶(hù)型方正，功能區(qū)劃比較合理；全明戶(hù)型，通風(fēng)采光佳；獨(dú)立主臥空間，私密性較好。四步錯(cuò)層墅質(zhì)洋房一層一層入戶(hù)花園設(shè)計(jì)；四步錯(cuò)層墅質(zhì)洋房二層三房二廳二衛(wèi)145㎡南北通透，玄關(guān)入戶(hù)保證私密性；附帶寬大露臺(tái)；寬闊橫廳設(shè)計(jì)；衛(wèi)生間干濕分區(qū)。三步錯(cuò)層墅質(zhì)洋房二層南北通透，玄關(guān)入戶(hù)保證私密性；三步錯(cuò)層墅質(zhì)洋房三、四層三房二廳二衛(wèi)125㎡南北通透；附帶寬大露臺(tái)；寬闊橫廳設(shè)計(jì)；衛(wèi)生間干濕分區(qū)。兩步錯(cuò)層墅質(zhì)洋房三、四層南北通透；兩步錯(cuò)層墅質(zhì)洋房頂層(躍層)四房二廳三衛(wèi)160㎡復(fù)式結(jié)構(gòu)，會(huì)客與起居動(dòng)靜分離；躍層獨(dú)立主臥空間，附送超大露臺(tái)。墅質(zhì)洋房的頂躍戶(hù)型著重突出性?xún)r(jià)比，面積適中，壓低總價(jià)，同時(shí)提供較多的贈(zèng)送面積墅質(zhì)洋房頂層(躍層)復(fù)式結(jié)構(gòu)，會(huì)客與起居動(dòng)靜分離；墅質(zhì)洋房的項(xiàng)目投資預(yù)算及經(jīng)濟(jì)分析表序號(hào)費(fèi)用面積（㎡）金額（萬(wàn)元）備注1土地購(gòu)置費(fèi)

1.1地價(jià)

1.2買(mǎi)地稅費(fèi)

契稅及印花稅，按地價(jià)的4.05%

2前期費(fèi)用

680.58

2.1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探費(fèi)

640.58按建安成本的1%估算

2.1可行性研究費(fèi)

40.00每平方米2元

3建安成本

64057.73

3.1多層洋482300土建2000元/㎡，外立面300元/㎡3.2雙拼5475013687.502500土建2200元/㎡，外立面300元/㎡3.3聯(lián)排8212518888.752300土建2000元/㎡，外立面300元/㎡3.4商業(yè)街48961126.082300

4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

7668.13

4.1外水電工程

3346.09按81元/㎡計(jì)算2788414.2道路工程

975.94按35元/㎡計(jì)算354.3綠化、景觀工程

3346.09按120元/㎡計(jì)算1205開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

5704.71

5.1城市基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)

5158.56按185元/㎡計(jì)算1855.2施工圖審查費(fèi)

33.46按1.2元/㎡計(jì)算1.25.3工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

33.46按1.2元/㎡計(jì)算1.25.4建筑施工安全服務(wù)費(fèi)

47.40建安工程費(fèi)的1.7%1.75.5白蟻防治費(fèi)

55.77按2元/㎡計(jì)算25.6價(jià)格調(diào)節(jié)基金

55.77按2元/㎡計(jì)算25.7其他稅費(fèi)

320.29建安工程費(fèi)的0.5%0.0056管理費(fèi)用

1921.73建安工程費(fèi)的3%0.037不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

3202.89建安工程費(fèi)的5%0.058財(cái)務(wù)費(fèi)用

5124.62建安工程費(fèi)的8%0.089銷(xiāo)售費(fèi)用

4970.68銷(xiāo)售收入的2%0.02

總投資

93331.06

項(xiàng)目投資預(yù)算及經(jīng)濟(jì)分析表序號(hào)費(fèi)用面積（㎡）金額（萬(wàn)元）備注1估算產(chǎn)品銷(xiāo)售收入表產(chǎn)品面積單價(jià)銷(xiāo)售額洋房136876700095813.2雙拼547501200065700聯(lián)排821251000082125公建4896100004896合計(jì)248534.2收益：銷(xiāo)售24.8534億元-投入9.3331億元=15.5203億元不包含地價(jià)及土地增值稅估算產(chǎn)品銷(xiāo)售收入表產(chǎn)品面積單價(jià)銷(xiāo)售額洋房1368767000通過(guò)對(duì)沈陽(yáng)市低密度住宅市場(chǎng)案例及同區(qū)域項(xiàng)目分析，該項(xiàng)目是一個(gè)值得投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響，建議本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)原則為；前期少投入，以樣板示范區(qū)為先期開(kāi)發(fā)投入，圖紙銷(xiāo)售為基本營(yíng)銷(xiāo)策略，低開(kāi)高走，分期開(kāi)發(fā)，通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段獲取基本開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)“原湯化原食”的開(kāi)發(fā)策略。通過(guò)對(duì)沈陽(yáng)市低密度住宅市場(chǎng)案例及同區(qū)域項(xiàng)目分析，該項(xiàng)目是感謝！感謝！棋盤(pán)山項(xiàng)目

別墅、洋房規(guī)劃建議書(shū)2013年3月棋盤(pán)山項(xiàng)目

別墅、洋房規(guī)劃建議書(shū)2013年3月目錄沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)整體分析棋盤(pán)山區(qū)域別墅推售情況重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析項(xiàng)目情況分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)分析開(kāi)發(fā)策略定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議投資收益預(yù)算表目錄沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)整體分析別墅項(xiàng)目板塊分布圖沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)整體分析別墅項(xiàng)目板塊分布圖沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)整體分析目前沈陽(yáng)的雙拼、聯(lián)排別墅、洋房產(chǎn)品主要集中在沈北新區(qū)、棋盤(pán)山、東陵、渾南、鐵西開(kāi)發(fā)區(qū)和于洪六大區(qū)域。遠(yuǎn)郊別墅群是城市的主力別墅區(qū)。棋盤(pán)山別墅區(qū)依靠?jī)?yōu)美的自然環(huán)境和世園會(huì)的有利契機(jī)，成為發(fā)展熱點(diǎn)。萬(wàn)科、保利、世茂等大量知名企業(yè)紛紛落戶(hù)此地，大幅提升了區(qū)域的知名度和人氣；毗鄰的沈北輝山別墅區(qū)同樣擁有秀麗的自然條件，作為后起之秀，發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∫?；渾南桃仙別墅區(qū)借助便利的交通條件是形成最早的遠(yuǎn)郊別墅區(qū)，曾輝煌一時(shí)，可惜由于區(qū)域發(fā)展遲緩，規(guī)劃凌亂，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展混亂，沒(méi)有形成鮮明的風(fēng)格，吸引力逐步下降。沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)目前沈陽(yáng)的雙拼、聯(lián)排別墅、洋房產(chǎn)品主要集中在板塊名稱(chēng)蒲河板塊棋盤(pán)山板塊機(jī)場(chǎng)板塊渾南、長(zhǎng)白板塊；鐵西、于洪板塊北二環(huán)板塊板塊特點(diǎn)臨近蒲河，景觀資源好，配套日趨完善。得天獨(dú)厚的自然環(huán)境與人文環(huán)境，區(qū)域發(fā)展迅速，高端產(chǎn)品聚集?？崭蹌e墅區(qū)，依靠桃仙機(jī)場(chǎng)，景觀自然資源差，區(qū)域形象較差，配套不完善，發(fā)展滯后城市型別墅、交通便利、靠近市中心、配套日漸成熟、主打城市別墅生活城市型別墅，規(guī)劃配套處于完善階段代表項(xiàng)目新湖仙林金谷、碧桂園太陽(yáng)城、匯智尚都、越秀岄湖郡、龍湖香醍漫步、龍湖滟瀾山、榮盛香緹瀾山、三盛頤景園萬(wàn)科蘭喬圣菲、萬(wàn)科惠斯勒小鎮(zhèn)、中旅國(guó)際小鎮(zhèn)、首創(chuàng)棋盤(pán)山1號(hào)、保利十二橡樹(shù)、唯美十方等項(xiàng)目。富力塞戈維拉、聽(tīng)雨觀瀾、美地莊園、圣羅倫斯。金地長(zhǎng)青灣、中海龍灣、格林觀堂、碧桂園銀河城、宏發(fā)唐寧道華潤(rùn)橡樹(shù)灣、中海城各板塊特性板塊蒲河板塊棋盤(pán)山板塊機(jī)場(chǎng)板塊渾南、長(zhǎng)白板塊；鐵西、于洪板塊1、沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的發(fā)展格局目前沈陽(yáng)東部地區(qū)的雙拼、聯(lián)排別墅占據(jù)沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)高份額的主要原因如下：區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的城市資源和山水自然景觀資源，占據(jù)了沈陽(yáng)城市最好的山水資源，如棋盤(pán)山、蒲河、渾河……區(qū)域近幾年交通配套、生活配套方面的完善，也為居住提供了良好的氛圍；積聚眾多優(yōu)秀的知名開(kāi)發(fā)商，成為了市場(chǎng)的供應(yīng)主力；該區(qū)域內(nèi)有眾多國(guó)際知名生態(tài)旅游度假項(xiàng)目，區(qū)域知名度不斷提高。東部地區(qū)的自然優(yōu)勢(shì)，決定了它們雙拼、聯(lián)排別墅的產(chǎn)品類(lèi)型及品質(zhì)，八成以上的市場(chǎng)份額已經(jīng)充分說(shuō)明了這片區(qū)在沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)龍頭的地位。雖然渾南地區(qū)、于洪區(qū)、鐵西開(kāi)發(fā)區(qū)都有相應(yīng)產(chǎn)品推出，但以目前的市場(chǎng)狀況看，2013年的雙拼、聯(lián)排的別墅市場(chǎng)，還是以東部地區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)。1、沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的發(fā)展格局2、產(chǎn)品形態(tài)方面的共性與個(gè)性根據(jù)對(duì)目前沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的調(diào)研走訪可以看出，目前沈陽(yáng)市主要高端別墅產(chǎn)品以東部地區(qū)為主，主要分布在棋盤(pán)山、鳥(niǎo)島區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)的別墅產(chǎn)品從類(lèi)型分析，雙拼別墅和聯(lián)排別墅為主流供應(yīng)產(chǎn)品；從建筑風(fēng)格來(lái)看，多數(shù)別墅均是借鑒歐洲古典、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格；從周邊環(huán)境來(lái)看，各家相差無(wú)幾，各大開(kāi)發(fā)商均依托原有的自然生態(tài)景觀進(jìn)行的規(guī)劃建筑。另外，在充分利用地理位置、資源優(yōu)勢(shì)以外，各個(gè)項(xiàng)目紛紛“修煉”自己的“內(nèi)功”，即為了避免產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的同質(zhì)化，各個(gè)開(kāi)發(fā)商紛紛采取聘請(qǐng)國(guó)際知名的建筑、景觀設(shè)計(jì)公司及著名的物業(yè)管理公司、增添區(qū)域功能配套等方式，來(lái)增加自身項(xiàng)目的品質(zhì)和亮點(diǎn)，如：桑提亞納項(xiàng)目利用溫泉入戶(hù)來(lái)提升項(xiàng)目品質(zhì)、世茂?諾丁山利用建筑質(zhì)量及原有地貌來(lái)彰顯自己的隱秘與奢華、中旅·藍(lán)爵全力打造歐洲風(fēng)格小鎮(zhèn)的商業(yè)街模式，完善項(xiàng)目的功能配套等。各個(gè)項(xiàng)目打造自身產(chǎn)品的品質(zhì)和亮點(diǎn)，形成產(chǎn)品特性上的差異化，減少競(jìng)爭(zhēng)壓力。

2、產(chǎn)品形態(tài)方面的共性與個(gè)性3、面積對(duì)比共性與個(gè)性棋盤(pán)山區(qū)域別墅品牌開(kāi)發(fā)商匯聚，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，目前大部分別墅項(xiàng)目如首創(chuàng)琥珀灣、保利十二橡樹(shù)莊園以及臨近本項(xiàng)目的中旅藍(lán)爵，其主力開(kāi)發(fā)面積均在220-350平之間，但從單體建筑形態(tài)看，多為地上三層附帶半地下一層聯(lián)排別墅，地上三層別墅功能分區(qū)更加明確，別墅層次感豐富。但由于受到面積與建筑形態(tài)相互制約的影響，相對(duì)單層面積較小，無(wú)法展現(xiàn)別墅大氣方正的感受，而此正是我項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，我項(xiàng)目地下一層，地上2層，單獨(dú)突起閣樓部分能夠使2層別墅在高度上與三層別墅媲美，由于單層面積較大，從裝修、生活角度出發(fā)，能夠根據(jù)不同需求分隔出大小合理的空間布局。3、面積對(duì)比共性與個(gè)性4、價(jià)格對(duì)比共性與個(gè)性本區(qū)域是沈陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)的高端產(chǎn)品比較集中的區(qū)域，其中多數(shù)為別墅產(chǎn)品，其中以萬(wàn)科、世茂、首創(chuàng)等品牌公司為市場(chǎng)領(lǐng)跑者，品質(zhì)和價(jià)格也為首，價(jià)格區(qū)間在1.5萬(wàn)-2萬(wàn)元/㎡左右；其次是首創(chuàng)琥珀灣，聯(lián)排的價(jià)格在1萬(wàn)元/㎡左右，獨(dú)棟價(jià)格最高2萬(wàn)元/㎡。

4、價(jià)格對(duì)比共性與個(gè)性

沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售情況(1)別墅產(chǎn)品所占市場(chǎng)份額較小，年去化量低，市場(chǎng)庫(kù)存量大。別墅供求2011年別墅銷(xiāo)量?jī)H占商品住宅的4.1%，市場(chǎng)份額較小。別墅年成交量約50萬(wàn)平，呈平穩(wěn)發(fā)展。近年來(lái)，沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求，庫(kù)存體量較大。沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售情況(1)別墅產(chǎn)品所占市場(chǎng)份額較小，年去化量（2）供銷(xiāo)分析別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力進(jìn)一步增大2012年5月20日前別墅銷(xiāo)售9.75萬(wàn)平，商品住宅銷(xiāo)售277.93萬(wàn)平，別墅占商品住宅銷(xiāo)售比例的3.5%，同比下降0.62%。與2011全年56.08萬(wàn)平的銷(xiāo)售量相比，相差甚多，僅占其17.39%。待售面積184萬(wàn)平，按近年的去化速度，需3.7年。數(shù)據(jù)截止于2012年5月20（2）供銷(xiāo)分析別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力進(jìn)一步增大20（3）產(chǎn)品分析別墅產(chǎn)品供應(yīng)充足，其中聯(lián)排產(chǎn)品市場(chǎng)份額相對(duì)較重。

2011年別墅總供應(yīng)量240余萬(wàn)平，8007套，銷(xiāo)售56.09萬(wàn)平，2061套。其中聯(lián)排別墅占絕大比例，2011年總供應(yīng)152余萬(wàn)平，5568套，新增72萬(wàn)平，銷(xiāo)售36萬(wàn)平，可售116萬(wàn)平，2012年新增別墅寥寥無(wú)幾。（3）產(chǎn)品分析別墅產(chǎn)品供應(yīng)充足，其中聯(lián)排產(chǎn)品市場(chǎng)份額相對(duì)較重棋盤(pán)山別墅項(xiàng)目產(chǎn)品情況項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品面積段最新成交價(jià)格下半年推貨量推貨時(shí)間國(guó)王湖獨(dú)棟聯(lián)排220-1800平

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未推售世茂爵世山聯(lián)排180-260平1000063套6-12月雙拼271-278平15000-1600083套萬(wàn)科惠斯勒疊拼170平8500196套6-12月聯(lián)排220平9500-11500獨(dú)聯(lián)體320平13000中旅藍(lán)爵聯(lián)排216-260平9000260套6月-12月雙拼280-339平1350016套保利12橡樹(shù)聯(lián)排240-300平1000012套6月-12月獨(dú)棟280-350平1450036套沈陽(yáng)碧桂園聯(lián)排170-190平5300100套6-12月棋盤(pán)山1號(hào)獨(dú)棟260-405平1300028套6-12月聯(lián)排230-2808000-1200069套雙拼247-4051650035套龍湖滟瀾山疊拼90-1208000-10000200套6-12月龍湖香堤漫步獨(dú)棟320-35010000418套6-12月錦聯(lián)上水溪谷聯(lián)排240-360-------50-60套6-12月合院（雙拼）400-500------20-30套億達(dá)玖墅聯(lián)排252-38010000-12000180套6-12月本項(xiàng)目雙拼220—26012000聯(lián)排180—22010000洋房80—1207000公建80—50010000棋盤(pán)山別墅項(xiàng)目產(chǎn)品情況項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品面積段最新成交價(jià)格區(qū)域競(jìng)品推售情況——聯(lián)排產(chǎn)品區(qū)域別墅競(jìng)品面積容積率花園面積產(chǎn)品附加值園區(qū)展示推廣主題萬(wàn)科惠斯勒小鎮(zhèn)2200.7650-70平有花園露臺(tái)贈(zèng)送示范區(qū)開(kāi)放萬(wàn)科別墅，首開(kāi)純正北美度假空間保利十二橡樹(shù)266~2950.3860~80平室內(nèi)贈(zèng)送20~50平成熟億達(dá)玖墅252~3800.460~700平地下贈(zèng)送50~60平，天井40平成熟中旅藍(lán)爵224~2600.5150-60平有露臺(tái)贈(zèng)送，挑空有示范區(qū)忘卻世界的生活別墅錦聯(lián)上水溪谷210~4000.7未知有花園贈(zèng)送，地下全部贈(zèng)送尚無(wú)展示鳳翼之下，闊院?jiǎn)误w墅首創(chuàng)琥珀灣240~3000.740~150地下贈(zèng)送50~80平，室內(nèi)贈(zèng)送30~40平成熟首創(chuàng)棋盤(pán)山1號(hào)220~3200.6770~450露臺(tái)贈(zèng)送30-90平挑空12-30平尚無(wú)展示一墅蘊(yùn)百年結(jié)論：聯(lián)排產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。露臺(tái)、挑空、地下室贈(zèng)送等產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)已經(jīng)淹沒(méi)于競(jìng)品項(xiàng)目之中，園區(qū)展示力不足，不易贏得消費(fèi)者的青睞。區(qū)域競(jìng)品推售情況——聯(lián)排產(chǎn)品區(qū)域別墅競(jìng)品面積容積率花園面積產(chǎn)區(qū)域競(jìng)品推售情況——雙拼產(chǎn)品區(qū)域別墅競(jìng)品面積容積率花園面積產(chǎn)品附加值園區(qū)展示推廣主題中旅藍(lán)爵280~3390.51有露臺(tái)、地下室贈(zèng)送有示范區(qū)忘卻世界的生活別墅國(guó)賓府302-8150.46錦聯(lián)上水溪谷（獨(dú)棟）6500.7尚無(wú)展示鳳翼之下，闊院?jiǎn)误w墅首創(chuàng)琥珀灣330~350100~200地下贈(zèng)送80~120平，室內(nèi)贈(zèng)送30~50平尚無(wú)展示首創(chuàng)棋盤(pán)山1號(hào)260~4050.4150~450有花園、露臺(tái)贈(zèng)送全明地下室示范區(qū)開(kāi)放一墅蘊(yùn)百年結(jié)論：雙拼產(chǎn)品在棋盤(pán)山區(qū)域同類(lèi)型產(chǎn)品較多，從項(xiàng)目調(diào)性、花園面積、園區(qū)展示力等細(xì)節(jié)比較來(lái)看，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。區(qū)域競(jìng)品推售情況——雙拼產(chǎn)品區(qū)域別墅競(jìng)品面積容積率花園面積產(chǎn)區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析萬(wàn)科蘭橋圣菲中旅國(guó)際小鎮(zhèn)奧林匹克花園三期漫步地中海沈陽(yáng)碧桂園區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析萬(wàn)科蘭橋圣菲沈陽(yáng)別墅價(jià)格標(biāo)桿，高端度假別墅項(xiàng)目的代表規(guī)模建筑面積15萬(wàn)㎡位置東陵區(qū)東陵路123號(hào)建筑類(lèi)別獨(dú)棟、聯(lián)排，四、五期全部為獨(dú)棟容積率0.34綠化率70%車(chē)位每戶(hù)均帶獨(dú)立車(chē)庫(kù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006年7月，四期08年9月分期共分五期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)售第四期戶(hù)型面積306~1112平米，主力戶(hù)型400平米左右物管獨(dú)棟5元/平米·月，聯(lián)排周邊交通168路、331路、4305，項(xiàng)目在連通沈陽(yáng)與撫順的公路連接帶上，距京沈高速約7公里，沈陽(yáng)市二環(huán)約10公里，距太原街商圈約30分車(chē)程，開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)萬(wàn)科新墅置業(yè)有限公司萬(wàn)科蘭喬圣菲沈陽(yáng)別墅價(jià)格標(biāo)桿，高端度假別墅項(xiàng)目的代表規(guī)模建筑面積15萬(wàn)㎡萬(wàn)科蘭喬圣菲6所私人高爾夫球俱樂(lè)部、高級(jí)馬場(chǎng)等專(zhuān)屬配套，凸顯項(xiàng)目高端定位項(xiàng)目實(shí)景立面及園林風(fēng)格：社區(qū)保留純正的美國(guó)蘭喬圣菲小鎮(zhèn)的南加州風(fēng)格，同時(shí)吸取該小鎮(zhèn)的精髓，充分應(yīng)用了西班牙Mission傳教士風(fēng)格，體現(xiàn)在建筑里面與園林設(shè)計(jì)中優(yōu)質(zhì)的園林及建筑設(shè)計(jì)、會(huì)所等硬件配置、萬(wàn)科品牌物業(yè)保證等，均為項(xiàng)目提供增值理由萬(wàn)科蘭喬圣菲6所私人高爾夫球俱樂(lè)部、高級(jí)馬場(chǎng)等專(zhuān)屬配套，凸顯萬(wàn)科蘭喬圣菲四期獨(dú)棟別墅306~451平米戶(hù)型優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，符合萬(wàn)科蘭喬圣菲系列產(chǎn)品的一貫風(fēng)格，充分體現(xiàn)尺度感；半地下室，下沉式庭院，首層入戶(hù)花園，雙向入戶(hù)，獨(dú)立雙車(chē)庫(kù)，起居室挑高、大面積露臺(tái)、退臺(tái)設(shè)計(jì)等諸多元素應(yīng)用，別墅符號(hào)豐富；產(chǎn)品評(píng)價(jià)——四期戶(hù)型尺度較大，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較多亮點(diǎn)，別墅元素豐富四期產(chǎn)品配比：四期共規(guī)劃獨(dú)棟別墅約52套，先期推售26套，其中306~451平米主力戶(hù)型18套，393~528平米戶(hù)型共7套，1112平米樓王1套；后期26套戶(hù)型采用同樣戶(hù)型配比萬(wàn)科蘭喬圣菲四期獨(dú)棟別墅306~451平米戶(hù)型優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，萬(wàn)科蘭喬圣菲銷(xiāo)售情況——前期銷(xiāo)售情況良好，目前受大勢(shì)影響較為嚴(yán)重項(xiàng)目分期：項(xiàng)目全盤(pán)規(guī)模15萬(wàn)，共分五期，約300套別墅，其中獨(dú)棟、聯(lián)排套數(shù)約各占一半；一期：獨(dú)棟35套（06年7月開(kāi)盤(pán)）二期：獨(dú)棟20套，聯(lián)排36套（07年6月開(kāi)盤(pán)）三期：聯(lián)排88套（08年1月開(kāi)盤(pán)）四期：獨(dú)棟52套（08年9月開(kāi)盤(pán)）銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目前期消化情況良好，平均消化速度為獨(dú)棟每月10套，聯(lián)排每月20套；現(xiàn)前三期別墅獨(dú)棟、聯(lián)排已消化完畢；萬(wàn)科蘭喬圣菲銷(xiāo)售情況——前期銷(xiāo)售情況良好，目前受大勢(shì)影響較為中旅國(guó)際小鎮(zhèn)規(guī)模整體建面150萬(wàn)，一期20萬(wàn)㎡位置東陵棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)內(nèi)盛京高爾夫東側(cè)建筑類(lèi)別聯(lián)排、雙拼、洋房、小高、商業(yè)容積率整體0.8，一期0.53綠化率60%車(chē)位19000多個(gè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年9月29日分期共五期約7~8年戶(hù)型面積雙拼296平、聯(lián)排219-248平、洋房104-160平、小高88平物管1.5元/平米·月、聯(lián)排3.5元/平米·月周邊交通168路、330路特設(shè)小鎮(zhèn)站開(kāi)發(fā)商中國(guó)港中旅集團(tuán)在區(qū)域內(nèi)以高性?xún)r(jià)比創(chuàng)造開(kāi)盤(pán)火爆局面，大體量商業(yè)配套先行，彌補(bǔ)區(qū)域配套不足的局面一期規(guī)劃圖中旅國(guó)際小鎮(zhèn)規(guī)模整體建面150萬(wàn)，一期20萬(wàn)㎡位置東陵棋盤(pán)山中旅國(guó)際小鎮(zhèn)整體分六期開(kāi)發(fā)，重視公建配套，每期都會(huì)設(shè)置特色配套作為組團(tuán)中心，物業(yè)類(lèi)型組合基本確定一期：聯(lián)排+雙拼+小高+洋房+商業(yè)二期三期四期五期六期項(xiàng)目共分6期開(kāi)發(fā)，后期規(guī)劃未定，但確定每期都會(huì)有特色商業(yè)或公建配套作為組團(tuán)中心中旅國(guó)際小鎮(zhèn)整體分六期開(kāi)發(fā)，重視公建配套，每期都會(huì)設(shè)置特色配中旅國(guó)際小鎮(zhèn)糅合英、美、西班牙、意大利等多國(guó)風(fēng)格的國(guó)際社區(qū)，設(shè)置會(huì)所、6萬(wàn)平米商業(yè)街、婚慶禮堂、景觀湖廣場(chǎng)等多種功能配套一期規(guī)劃——多種功能公建配套，糅合多種建筑風(fēng)格，凸顯大盤(pán)風(fēng)格一期規(guī)劃圖6萬(wàn)平米多國(guó)風(fēng)格商業(yè)街一期產(chǎn)品配比：商業(yè)部分只租不售，除去持有部分，可銷(xiāo)售部分面積約10萬(wàn)平米，其中：聯(lián)排、雙拼別墅約2萬(wàn)平米，面積219~296平米；洋房約5.3萬(wàn)平米，面積104~160平米；高層約2.5萬(wàn)平米，面積均為88平米；中旅國(guó)際小鎮(zhèn)糅合英、美、西班牙、意大利等多國(guó)風(fēng)格的國(guó)際社區(qū)，中旅國(guó)際小鎮(zhèn)半地下室一層二層三層產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，重視開(kāi)間的尺度感；半地下室、下沉庭院設(shè)計(jì)，諸多露臺(tái)、角窗等，別墅元素較為豐富；空間設(shè)計(jì)合理，較為出色的高性?xún)r(jià)比聯(lián)排產(chǎn)品；聯(lián)排四室產(chǎn)品地上233平米，半地下室54平米戶(hù)型評(píng)價(jià)——各物業(yè)類(lèi)型承擔(dān)功能明確，戶(hù)型設(shè)置中規(guī)中矩，聯(lián)排戶(hù)型別墅元素較為豐富洋房戶(hù)型三室120平米戶(hù)型設(shè)計(jì)基本方正，主臥與起居室全部設(shè)置在陽(yáng)面；戶(hù)型創(chuàng)新較少小高層戶(hù)型兩室86平米戶(hù)型設(shè)計(jì)緊湊，動(dòng)線合理，使用便利；戶(hù)型創(chuàng)新較少中旅國(guó)際小鎮(zhèn)半地下室一層二層三層產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，重視開(kāi)間的中旅國(guó)際小鎮(zhèn)銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目08年9月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況較好，共推出289套房源（雙拼8戶(hù)、聯(lián)排87戶(hù)、洋房162戶(hù)、小高32戶(hù)），消化160套，主要以洋房與聯(lián)排為主；客戶(hù)情況：來(lái)源區(qū)域：沈河、和平、大東區(qū)為主年齡構(gòu)成：30歲—50歲置業(yè)目的：自用，首次及二次購(gòu)房客戶(hù)細(xì)分：客戶(hù)類(lèi)型多為市內(nèi)改善型客戶(hù)，企業(yè)中層管理、私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員、事業(yè)單位中層等關(guān)注點(diǎn)：認(rèn)為項(xiàng)目性?xún)r(jià)比較高，區(qū)位較好銷(xiāo)售情況——項(xiàng)目銷(xiāo)售情況良好，多以自用為主，客戶(hù)認(rèn)可程度較高中旅國(guó)際小鎮(zhèn)銷(xiāo)售情況：客戶(hù)情況：銷(xiāo)售情況——項(xiàng)目銷(xiāo)售情況良好規(guī)模建筑面積493萬(wàn)㎡位置沈北輝山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)碧桂大街10號(hào)建筑類(lèi)別一期聯(lián)排、雙拼、洋房容積率整體1.48綠化率30%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年6月15日分期整體分期未定，現(xiàn)銷(xiāo)售一期戶(hù)型面積聯(lián)排、洋房197~230獨(dú)棟564~642物管聯(lián)排、洋房1.5元/平米·月獨(dú)棟5元/平米·月周邊交通168、385、384、世博園專(zhuān)線開(kāi)發(fā)商碧桂園集團(tuán)沈陽(yáng)碧桂園區(qū)域內(nèi)超大規(guī)模大盤(pán)，以快速資金回籠為開(kāi)發(fā)目的，突出性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)規(guī)模建筑面積493萬(wàn)㎡位置沈北輝山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)碧桂大街10號(hào)建沈陽(yáng)碧桂園桐林人家苑峰景苑鳳鳴翠嶺苑翠山藍(lán)天苑沈陽(yáng)碧桂園總占地面積約5000畝，首期開(kāi)發(fā)占地約110萬(wàn)平方米總建筑面積約163萬(wàn)平方米;規(guī)劃為四個(gè)苑區(qū)，分別是西北的峰景苑、西南部的鳳鳴翠嶺苑、東北部的翠山藍(lán)天苑和東南部的桐林人家苑;共3次開(kāi)盤(pán):08年6月15日首次開(kāi)盤(pán),推出峰景苑組團(tuán)別墅產(chǎn)品;08年9月20日第二次開(kāi)盤(pán),推出翠嶺苑組團(tuán)推出洋房產(chǎn)品;08年10月25日第三次開(kāi)盤(pán),推出人家苑組團(tuán);一期規(guī)劃分析——首期開(kāi)發(fā)分為四個(gè)組團(tuán),分三次開(kāi)盤(pán)推出不同產(chǎn)品類(lèi)型沈陽(yáng)碧桂園桐林人家苑峰景苑鳳鳴翠嶺苑翠山藍(lán)天苑沈陽(yáng)碧桂園總沈陽(yáng)碧桂園雙拼戶(hù)型6室2廳1衛(wèi)1廚491.37平方米

戶(hù)型方正通透;

雙車(chē)位設(shè)計(jì),體現(xiàn)主人豪華尊貴感;

動(dòng)線清晰,動(dòng)靜分離;

功能分區(qū)合理,減少了面積的浪費(fèi);

大量露臺(tái)設(shè)計(jì)增加了生活情趣;

樓梯入戶(hù)增加了居住的儀式感;戶(hù)型評(píng)價(jià)——戶(hù)型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩/空間布局合理，別墅元素體現(xiàn)較充分沈陽(yáng)碧桂園雙拼戶(hù)型6室2廳1衛(wèi)1廚491.37平方米戶(hù)沈陽(yáng)碧桂園峰景苑200多套別墅產(chǎn)品已經(jīng)基本售完;后續(xù)開(kāi)盤(pán)推出約20余套別墅產(chǎn)品已銷(xiāo)售2/3;A5-521平米和A7-491平米雙拼為主推戶(hù)型;聯(lián)排均價(jià)約為10000~15000元/平米;雙拼均價(jià)約8000~10000元/平米;現(xiàn)推出優(yōu)惠活動(dòng),老帶新可免收3年物業(yè)費(fèi).開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況良好/以491-512的雙拼產(chǎn)品為主/高性?xún)r(jià)比客戶(hù)認(rèn)可度較高沈陽(yáng)碧桂園峰景苑200多套別墅產(chǎn)品已經(jīng)基本售完;聯(lián)排均價(jià)約為漫步地中海規(guī)模建筑面積18萬(wàn)㎡位置棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)建筑類(lèi)別聯(lián)排別墅、洋房容積率0.51綠化率43%車(chē)位——開(kāi)盤(pán)時(shí)間漫步地中海別墅:2007-9-23;花園洋房:2007-10-20分期奧林匹克花園三期在售情況及價(jià)格獨(dú)棟：15000元/平，聯(lián)排：8000元/平起，洋房：5000元/平起戶(hù)型面積獨(dú)棟：356平米，聯(lián)排：200-250平，洋房100-150平物管3元/平米·月周邊交通168路、4305、業(yè)主巴士開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)奧林匹克置業(yè)投資有限公司奧林匹克花園的三期產(chǎn)品，獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)值較高漫步地中海規(guī)模建筑面積18萬(wàn)㎡位置棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)建筑類(lèi)別聯(lián)排別漫步地中海聯(lián)排主力戶(hù)型：六室205~248平米半地下或地下車(chē)庫(kù)，地上兩層半設(shè)計(jì)，戶(hù)型面積較小，注重實(shí)用性；應(yīng)用挑空、天井、露臺(tái)等設(shè)計(jì)，凸顯別墅元素；洋房戶(hù)型：三室120平米戶(hù)型中規(guī)中距，過(guò)道等部分浪費(fèi)空間較多，多應(yīng)用凸窗等元素；動(dòng)靜分離明確，衛(wèi)生間干濕分離，有一定尺度感；戶(hù)型評(píng)價(jià)——戶(hù)型設(shè)計(jì)一般，別墅及洋房均無(wú)特別亮點(diǎn)，聯(lián)排戶(hù)型相對(duì)實(shí)用性較強(qiáng)漫步地中海聯(lián)排主力戶(hù)型：六室205~248平米洋房戶(hù)型：三室棋盤(pán)山項(xiàng)目

別墅、洋房規(guī)劃建議書(shū)2013年3月棋盤(pán)山項(xiàng)目

別墅、洋房規(guī)劃建議書(shū)2013年3月漫步地中海分期情況：漫步地中海為奧林匹克花園的三期產(chǎn)品；奧林匹克花園整體建筑面積60萬(wàn)，共分三期，前兩期為澳洲、美洲風(fēng)格別墅社區(qū)；三期漫步地中海為西班牙風(fēng)格，相對(duì)獨(dú)立，建筑面積25萬(wàn)平米；其中獨(dú)棟約100余套，聯(lián)排約300余套，洋房約200余套；銷(xiāo)售情況——項(xiàng)目07年下半年開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售情況一直較差，洋房產(chǎn)品尤其成為銷(xiāo)售難點(diǎn)漫步地中海分期情況：銷(xiāo)售情況——項(xiàng)目07年下半年開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售規(guī)模建筑面積4.75萬(wàn)㎡位置東陵區(qū)雙園路118號(hào)建筑類(lèi)別獨(dú)棟容積率0.18綠化率大于88%車(chē)位未定開(kāi)盤(pán)時(shí)間08年底，具體時(shí)間未定分期三期戶(hù)型面積獨(dú)棟：700、800平物管3.8元/平米·月周邊交通330路開(kāi)發(fā)商億達(dá)集團(tuán)唯美十方棋盤(pán)山板塊稀缺純獨(dú)棟項(xiàng)目，致力于打造成為區(qū)域標(biāo)桿規(guī)模建筑面積4.75萬(wàn)㎡位置東陵區(qū)雙園路118號(hào)建筑類(lèi)別獨(dú)規(guī)模建筑面積14.1萬(wàn)㎡位置沈棋路棋盤(pán)山主入口南1000米建筑類(lèi)別聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、洋房容積率0.774綠化率70%車(chē)位除洋房外一庫(kù)一位開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年6月分期現(xiàn)銷(xiāo)售一期戶(hù)型面積280-306平聯(lián)排、260平左右雙拼320-500平獨(dú)棟、86-160平洋房物管3元/平米·月周邊交通168路、4305開(kāi)發(fā)商香港中盈福匯清韻百園以聯(lián)排別墅與洋房為主的社區(qū)，性?xún)r(jià)比較突出，銷(xiāo)售情況良好規(guī)模建筑面積14.1萬(wàn)㎡位置沈棋路棋盤(pán)山主入口南1000米沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)發(fā)展良好，板塊區(qū)分明顯，各版塊價(jià)值及承擔(dān)功能相對(duì)明確；棋盤(pán)山板塊為現(xiàn)有認(rèn)知價(jià)值最高的別墅板塊，在售項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，品牌開(kāi)發(fā)商眾多，主要承擔(dān)改善型、度假型的購(gòu)買(mǎi)需