大渡口工業(yè)園區(qū)內(nèi)土地價(jià)值評(píng)估報(bào)告新

目錄、/?、一刖百1、項(xiàng)目概況所在區(qū)域：大渡口區(qū)地塊位置：建橋工業(yè)園A區(qū)H06-2-1/03、H06-2-2/03地塊（原宗中廠區(qū)）1)、地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):1)、地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):規(guī)劃用地性質(zhì)：商住地塊面積：兩宗地面積和為畝容積率：均為建筑限高：060米2、經(jīng)濟(jì)效益估算依據(jù)2012-52012-520001.重慶市建委2008年頒發(fā)的《重慶建筑工程計(jì)價(jià)定額》年頒發(fā)的《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額重慶基價(jià)表》等定額及相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。.重慶市建設(shè)工程造價(jià)信息中心頒發(fā)的《重慶市造價(jià)信息》.重慶市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的各種稅費(fèi)規(guī)定。4．財(cái)務(wù)費(fèi)用按商業(yè)銀行現(xiàn)行貸款利率計(jì)取。5．工程所在地類似項(xiàng)目的造價(jià)資料。6．項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備配備標(biāo)準(zhǔn)等，按設(shè)計(jì)方案規(guī)定執(zhí)行。7、其他相關(guān)資料。3、土地價(jià)值評(píng)估報(bào)告研究范圍本報(bào)告主要分析范圍是宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)分析、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，土地 swot分析以及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益初步估算等方面。第一部分：大渡口區(qū)區(qū)域簡(jiǎn)介大渡口區(qū)概況大渡口區(qū)地處重慶市主城區(qū)西南部，瀕臨長(zhǎng)江，東臨巴南，南接江津，西北面與九龍坡接壤。據(jù)史料記載，在清朝道光年間長(zhǎng)江北岸設(shè)有義渡，該渡口為沿江數(shù)十里渡口之首，大渡口由此而得名。1965年為服務(wù)重鋼而設(shè)區(qū)，面積僅平方公里，1995年區(qū)劃調(diào)整后，轄區(qū)面積擴(kuò)大到103平方公里，現(xiàn)轄五街三鎮(zhèn)，常住人口約30萬(wàn)人，是重慶市主城區(qū)12個(gè)中心組團(tuán)之一，是全部納入重慶市規(guī)劃的600平方公里主城核心區(qū)內(nèi)的兩個(gè)區(qū)之一。近年來(lái)，大渡口區(qū)堅(jiān)持?jǐn)U大開放，堅(jiān)持以人為本，堅(jiān)持錯(cuò)位發(fā)展，加快建設(shè)生態(tài)低碳宜居區(qū)、文化休閑功能區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和新型城市示范區(qū)，不斷提高人民群眾幸福指數(shù)，努力建設(shè)“生活品質(zhì)之城、新興產(chǎn)業(yè)之區(qū)”。

轄區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)密集，成渝、渝黔、襄渝3條鐵路干線交匯，有6個(gè)火車站，7條鐵路專用線；區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有5縱5橫城市主干道，3條輕軌線，4座長(zhǎng)江大橋，1座鐵路大橋，有34公里長(zhǎng)江水岸線和6個(gè)水運(yùn)碼頭，交通十分便捷。大渡口區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，有市級(jí)工業(yè)園區(qū)一一重慶市建橋工業(yè)園區(qū)， 以及重鋼集團(tuán)、長(zhǎng)征重工、國(guó)際復(fù)合、中石化、中船重工、中交集團(tuán)等大中型企業(yè)，連續(xù)多年被評(píng)為“重慶市工業(yè)十強(qiáng)區(qū)縣”；有全市規(guī)模最大、技術(shù)先進(jìn)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，是以冶金建材、汽車摩托車、裝備制造、食品醫(yī)藥、電子信息、新型材料為主的現(xiàn)代工業(yè)城區(qū)和現(xiàn)代物流基地。建橋工業(yè)園區(qū)概況建橋工業(yè)園區(qū)位于大渡口區(qū)域， 2003年重慶市政府批準(zhǔn)設(shè)立的市級(jí)工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積10平方公里，由A、B、C三個(gè)分區(qū)組成，同年6月18日破土動(dòng)工。園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展低俄碑20分付產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)。突出— — 先進(jìn)制造業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、低俄碑20分付產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)。突出造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。大項(xiàng)目，突出產(chǎn)業(yè)鏈，打*慶西站15■iniitFrBiihtninutes目前，中國(guó)石化、中國(guó)石油、中交投資、中船重工、美國(guó)凱雷、美國(guó)卡萬(wàn)塔、加拿大派姆、意大利比亞喬、法國(guó)諾靈科、日本三井、韓國(guó)新尚、香港天安、臺(tái)灣炬

神、上海梅林、三一重工、河北寶豐、四川九洲等知名企業(yè)進(jìn)入建橋園區(qū)，其中設(shè)在建橋園區(qū)的卡萬(wàn)塔中國(guó)總部，是重慶現(xiàn)有的2個(gè)跨國(guó)公司中國(guó)總部之一。協(xié)議引資300億元人民幣。2008年，園區(qū)一天創(chuàng)造工業(yè)產(chǎn)值 3000萬(wàn)元，一天投資固定資產(chǎn)1100萬(wàn)元，一天發(fā)生物流交易額 3000萬(wàn)元，一天上繳稅費(fèi)200萬(wàn)元。連續(xù) 5年被評(píng)為重慶市“十強(qiáng)園區(qū)”。在政府十二五規(guī)劃中明確提到：加快建橋A區(qū)拓展升級(jí)，打造總部經(jīng)濟(jì)集聚地。拓展建橋A區(qū)用地，將福茄路以北、上界路以南、西城大道以東、濱江路以西圍合區(qū)域納入A區(qū)范圍。推動(dòng) A區(qū)企業(yè)圍繞高新技術(shù)、研發(fā)中心轉(zhuǎn)型升級(jí)。大力完善A區(qū)配套服務(wù)功能 ,著力建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。結(jié)合輕軌站點(diǎn)、公交樞紐站場(chǎng)布局，依托西城大道重點(diǎn)發(fā)展大型市場(chǎng)綜合體和寫字樓經(jīng)濟(jì)。小結(jié)：建橋工業(yè)園區(qū)是大渡口區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，隨著政府的規(guī)劃，交通等逐步完善，各種綜合市場(chǎng)及寫字樓經(jīng)濟(jì)入住，將會(huì)為園區(qū)帶來(lái)煥然一新的場(chǎng)面；建橋園區(qū)在重鋼搬遷之后，有力地挑起了大渡口經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重?fù)?dān)，使建橋園區(qū)在承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的時(shí)候，成為了一片熱土，推動(dòng)大渡口快速穩(wěn)健的發(fā)展。第二部分：區(qū)域宏觀市場(chǎng)分析1、生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)速度2011年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，比上年增長(zhǎng) %（下同） ，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值億元，

增長(zhǎng)％;第二產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)%;第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)％。第一產(chǎn)業(yè)增加值占全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為％，比上年上升個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為％,下降個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為％,上升個(gè)百分點(diǎn)。圖1:1996-2011年全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)速度 單位：億元200150100500■199抑1998年200許2002年2004#200抑2008年201件（數(shù)據(jù)來(lái)源：大渡口政府信息網(wǎng)）大渡口區(qū)域生產(chǎn)總值一直保持增長(zhǎng)，在2010年達(dá)到最高，全年生產(chǎn)總值達(dá)億元,從06年后，GDP增速一直保持在10%以上，區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)可觀；2、工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r69家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值億元，比上年增長(zhǎng)％。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)產(chǎn)值億元，增長(zhǎng)％;重工業(yè)產(chǎn)值億元，增長(zhǎng)％。分行業(yè)看，鋼壓延加工業(yè)產(chǎn)值億元，增長(zhǎng)％;摩托車制造業(yè)產(chǎn)值億元，增長(zhǎng)％;屠宰及肉類加工業(yè)產(chǎn)值億元，增長(zhǎng)％;玻璃及玻璃制品制造業(yè)產(chǎn)值億元，下降%

%。增長(zhǎng)％2011%。增長(zhǎng)％圖2:1998-2011年全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 單位：億元（數(shù)據(jù)來(lái)源：大渡口政府信息網(wǎng)）規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)出口交貨值億元， 比上年增長(zhǎng)％;新產(chǎn)品產(chǎn)值億元，表1:2011年全區(qū)規(guī)上工業(yè)主要產(chǎn)品產(chǎn)量產(chǎn)品名稱單位J里增速鮮冷藏肉萬(wàn)噸9啤酒108900水泥萬(wàn)噸292玻璃纖維紗萬(wàn)噸23粗鋼萬(wàn)噸152鐵路貨車輛243620汽車配件萬(wàn)元111236摩托車配件萬(wàn)元217753（數(shù)據(jù)來(lái)源：大渡口政府信息網(wǎng)）2011年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入億元， 比上年增長(zhǎng)%。實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)億元，下?lián)?lái)源：大渡口政府信息網(wǎng)）據(jù)來(lái)源：大渡口政府信息網(wǎng)）降％,其中：建橋園區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)億元，下降％;經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)％，比上年提高個(gè)百分點(diǎn)，其中：產(chǎn)品產(chǎn)銷率％,提高個(gè)百分點(diǎn)；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率205808元/人，提高％。2011年建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，比上年增長(zhǎng)%。具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)當(dāng)年新簽合同額億元，下降％;實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值億元，增長(zhǎng)％;房屋建筑施工面積216.8萬(wàn)平方米。3、固定資產(chǎn)投資2011年固定資產(chǎn)投資額完成億元，比上年增長(zhǎng)％。按投資用途分，基礎(chǔ)設(shè)施投資億元，下降％;工業(yè)投資億元，增長(zhǎng)％;房地產(chǎn)投資億元，增長(zhǎng)％。按投資主體分，建橋園區(qū)投入億元，增長(zhǎng)％;城建管委會(huì)投入億元，增長(zhǎng)％。按投資產(chǎn)業(yè)分，第二產(chǎn)業(yè)投資億元，增長(zhǎng)％;第三產(chǎn)業(yè)億元，增長(zhǎng)％。圖4:1996-2011年全區(qū)固定資產(chǎn)投資及投資率 單位：億元，%4、社會(huì)消費(fèi)品零售2011年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，比上年增長(zhǎng)％。分行業(yè)看，批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額億元，增長(zhǎng)％;零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額億元，增長(zhǎng)％;住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額億元，增長(zhǎng)％;餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)億元，增長(zhǎng)％。圖51996-201件全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 單位：億元（數(shù)據(jù)來(lái)源：大渡口政府信息網(wǎng)）從商品銷售情況看，全區(qū)批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額億元，比上年增長(zhǎng)％，其中,限額以上單位銷售億元，增長(zhǎng)％;限額以下單位銷售億元，增長(zhǎng)％。住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入億元，增長(zhǎng)％，其中，限額以上單位億元，增長(zhǎng)％;限下單位億元，增長(zhǎng)％。5、財(cái)政總收入及財(cái)政依存度2011轄區(qū)入庫(kù)稅金及各項(xiàng)收入億元，比上年增長(zhǎng)％;區(qū)級(jí)財(cái)政總收入億元，增長(zhǎng)％;地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入億元，增長(zhǎng)％;一般預(yù)算收入億元，增長(zhǎng)％。單位：億元，%圖6:996-2011年全區(qū)區(qū)級(jí)財(cái)政總收入及財(cái)政依存度單位：億元，%（數(shù)據(jù)來(lái)（數(shù)據(jù)來(lái)源：大渡口政府信息網(wǎng)）2011年地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政支出億元，比上年增長(zhǎng) ％;一般預(yù)算支出億元，增長(zhǎng)%（6、城鎮(zhèn)居民家庭人均收入圖7:2007-2011年全區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭人均收入 單位：萬(wàn)元，2011年城鎮(zhèn)居民家庭人均收入萬(wàn)元，比上年增幅 19%,2007年-2011年5年的漲幅一直保持平穩(wěn)上升的趨勢(shì)第三部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、大渡口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資變化狀況圖8:2009-2011房地產(chǎn)投資額走勢(shì) 單位:億元（數(shù)據(jù)來(lái)源：大渡口政府信息網(wǎng)）

根據(jù)圖可以看出，大渡口區(qū)近三年來(lái)的房地產(chǎn)投資呈上升趨勢(shì)，2011年上升到億元，增幅達(dá)到％,整體增幅較大，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展較迅速.區(qū)域房地產(chǎn)竣工量圖8:2008-2010房地產(chǎn)竣工量（數(shù)據(jù)來(lái)源：天晟研究部）從2008年-2009年，大渡口區(qū)房地產(chǎn)業(yè)竣工量整體上升走勢(shì)明顯，雖然到2010年竣工量有所小幅度減少，其中，住宅竣工量仍然占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主流，說(shuō)明該區(qū)域房地產(chǎn)住宅類需求量較大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也比較迅速。.大渡口區(qū)商品房消化量單位：億元，%圖10:2009-2011單位：億元，%圖10:2009-2011房地產(chǎn)商品房消化量90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%（數(shù)據(jù)來(lái)源：天晟研究部）2011年大2011年大渡口區(qū)市場(chǎng)需求旺盛，商品房銷售面積從 2009年開始增速一路走高，到2011年首次突破百萬(wàn)方大關(guān)，達(dá)到萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)銷售額億元，增長(zhǎng) %。.大渡口區(qū)商品房建面均價(jià)走勢(shì)圖11：2009-2011房地產(chǎn)建面均價(jià)表（數(shù)據(jù)來(lái)源：天晟研究部）從上圖可看出，大渡口區(qū)近三年的房地產(chǎn)市場(chǎng)建面均價(jià)總體呈上升趨勢(shì)，雖然2011年的房地產(chǎn)建面均價(jià)增速有所放緩，但仍然保持了較高的增長(zhǎng)率，均保持在20%以上?？梢姡S著大渡口區(qū)域的發(fā)展，房地產(chǎn)銷售價(jià)格還有一定的上升空間。、2011年區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需狀況圖8：2011年全區(qū)商品房供需變化單位 :萬(wàn)平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源：大渡口政府信息網(wǎng)）2011年末大渡口在建商品房施工面積首次突破 400萬(wàn)大關(guān)，達(dá)到 477.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，其中：新開工面積 172.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；銷售規(guī)模大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求旺盛；同時(shí)商品房待售面積從下半年開始逐步減少，到年末為18.3萬(wàn)平方米，在銷售面積逐步攀升的情況下，待售面積的減少，可見一定程度的供不應(yīng)求；.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)品狀況本次區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)研選擇了4個(gè)重點(diǎn)參考樓盤（距本地塊距離較近）,研究其在產(chǎn)品特色，建筑風(fēng)格，銷售情況等方面的特征，旨在為本項(xiàng)目在確定經(jīng)濟(jì)測(cè)算等方面提供充分的市場(chǎng)依據(jù)。1）、項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)表4:項(xiàng)目名稱占地面積總建筑面積容積率綠化率藍(lán)谷小鎮(zhèn)萬(wàn)方萬(wàn)方2%恒通御景天都55畝20余萬(wàn)方31%國(guó)瑞城萬(wàn)方26萬(wàn)方%順祥一街區(qū)100畝（擬建37力平方米）萬(wàn)方35%（數(shù)據(jù)來(lái)源：天晟研究部）大渡口區(qū)重點(diǎn)參考樓盤大多屬于中等規(guī)模體量，上述樓盤較小的為國(guó)瑞城萬(wàn)方，該項(xiàng)目地理位置較好，位于步行街內(nèi)，最大達(dá)到了100畝，相對(duì)而言，本項(xiàng)目體量較大，背靠義渡公園，東臨長(zhǎng)江，有一定的江景優(yōu)勢(shì)。2）、項(xiàng)目建筑風(fēng)格及銷售均價(jià)

項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格物業(yè)類型銷售均價(jià)樓面地價(jià)藍(lán)谷小鎮(zhèn)新中式洋房、公寓、商業(yè)洋房80001625高層6500恒通御景天都現(xiàn)代高層、商業(yè)高層6700505國(guó)瑞城現(xiàn)代商業(yè)、住宅、公寓高層7600/順祥一街區(qū)/商業(yè)、住宅高層8500/（數(shù)據(jù)來(lái)源：天晟研究部）綜合而看，大渡口中心區(qū)域的項(xiàng)目物業(yè)類型基本都是住宅+商業(yè)模式，中心地段價(jià)格稍高一點(diǎn)，高層折后均價(jià)均保持在8000以下，高端產(chǎn)品稀缺?。?！3）、競(jìng)品戶型特征及銷售狀況項(xiàng)目名稱戶型區(qū)間戶型區(qū)間戶型配比熱銷戶型銷售率戶型建回比例藍(lán)谷小鎮(zhèn)兩房、三房?jī)煞?、三房?jī)煞?3-11060%兩房51%三房94-27030%恒通御景一房、兩房一房、兩房?jī)煞?5-8480%兩房40%一房20%國(guó)瑞城三房三房三房106-125100%三房85%順”街區(qū)一房、兩房、三房一房、兩房、三房一房38-65//40%二房67三房100（數(shù)據(jù)來(lái)源：天晟研究部）據(jù)圖表，大渡口區(qū)住宅項(xiàng)目體量較小，順祥一街區(qū)為復(fù)合型地產(chǎn)，規(guī)模較大，大渡口區(qū)的市場(chǎng)現(xiàn)有戶型多為兩房和三房，一房的市場(chǎng)交缺，本項(xiàng)目為 400多畝，體量較大，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，業(yè)態(tài)方面結(jié)合地理位置方向考慮。小結(jié):1、宏觀調(diào)控持續(xù)進(jìn)行，市場(chǎng)疲軟的今天，大渡口區(qū)仍然能逆流而上，截止到2011年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增幅雖稍有下降，但仍處于高速發(fā)展時(shí)期，隨著區(qū)域發(fā)展將會(huì)更加可觀。2、區(qū)域房地產(chǎn)竣工量以及消化量依然堅(jiān)挺，甚至突破年度百萬(wàn)方大關(guān)，消化量攀升，市場(chǎng)需求化更加明顯。3、區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量逐步減少，隨著區(qū)域發(fā)展，結(jié)合現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售情況，可見新增供應(yīng)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。4、中心區(qū)域項(xiàng)目物業(yè)類型單一，缺乏高端產(chǎn)品，項(xiàng)目品質(zhì)有待提升；第四部分：項(xiàng)目用地條件及swot分析1、項(xiàng)目用地條件分析1）、區(qū)位分析項(xiàng)目地塊位于重慶主城大渡口組團(tuán)H標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)（建橋工業(yè)園A區(qū)內(nèi)），是建橋園區(qū)的起步區(qū)域；東臨長(zhǎng)江，區(qū)位優(yōu)越，毗鄰千畝義渡公園、馬桑溪古鎮(zhèn)，環(huán)境優(yōu)美。由于處于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，交通等其他生活配套設(shè)施不甚完善，等待成熟還需一定時(shí)間。2）、周邊環(huán)境分析.交通狀況項(xiàng)目南面與主干道（建橋大道）相鄰，西面鄰銅橋路，東面為鐵橋路，北面背靠千畝義渡公園，總體上項(xiàng)目位置視野開闊；但僅有少數(shù)公交車出入，目前出行交通有一定的局限性。（2）、生活配套項(xiàng)目周圍全是工業(yè)園區(qū)，無(wú)大型生活社區(qū)，甚至無(wú)零散分布的小商業(yè)，生活配套極度缺乏。3）、地形地貌項(xiàng)目地塊無(wú)明顯的坡地特征，整體地面較為平坦，南面鄰主干道，可以打造臨街商業(yè),外部除綠化帶外，缺少其他良好的自然生態(tài)景觀資源；(4)、景觀資源項(xiàng)目北面背靠公園，景觀資源豐富，東臨長(zhǎng)江，濱江資源豐富，南面和西面與工業(yè)廠房相鄰，視野相對(duì)較為開闊。(5)、污染地處于重慶唯一園林式工業(yè)園區(qū)內(nèi)，綠化率高達(dá)％,環(huán)抱準(zhǔn)入嚴(yán)格，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美;高綠化以及義渡公園的圍繞，空氣清新，僅項(xiàng)目西面與嘉威啤酒廠相鄰處聲噪較大。(6)、地塊周邊環(huán)境小后、圖(6)、地塊周邊環(huán)境小后、圖地塊內(nèi)部環(huán)境及廠項(xiàng)地塊內(nèi)部環(huán)境及廠項(xiàng)目地塊本身較為平坦，除去前段的廠房外，北面后段種有樹木，綠化較好7)、2、地塊swot分析SWOT分析是對(duì)項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)以及存在的威脅點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)的分析，旨在通過(guò)對(duì)其充分研究，有效的規(guī)避項(xiàng)目的不利因素，最大限度的發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，把握可能的機(jī)會(huì)點(diǎn)，為制定項(xiàng)目整體策略起指導(dǎo)作用。1)、優(yōu)勢(shì)(Strength])項(xiàng)目北面背靠大渡口區(qū)千畝義渡公園，景觀資源豐富，周邊綠化環(huán)境較好，步行時(shí)間約五分鐘，為未來(lái)本項(xiàng)目商業(yè)部分吸引較多客群；南面鄰主干道，距公交車站較近，交通條件極為便利；項(xiàng)目四周工業(yè)廠區(qū)較多，不論是住宅還是商業(yè)，均可提供消費(fèi)群體;地塊處于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，廠房建筑高度較低，東面鄰長(zhǎng)江，視野較開闊，可打造濱江商業(yè)及住宅；2）、劣勢(shì)（WeaknesS目前，項(xiàng)目所在工業(yè)園區(qū)內(nèi)，人氣較為缺乏；距離大渡口商業(yè)中心有一定距離，各類生活配套設(shè)施較為缺乏；項(xiàng)目所在地現(xiàn)有交通條件極為不便，僅有一班車次在上下班高峰期經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目；項(xiàng)目三面鄰工業(yè)園區(qū)，難以對(duì)高端消費(fèi)群體形成足夠的吸引力；項(xiàng)目地址處于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，較其他項(xiàng)目地理位置而言，可能存在一定的威脅；3）、機(jī)會(huì)（Opportunity）周邊的舊城拆遷將會(huì)帶來(lái)一定的剛性需求者；隨著大渡口區(qū)域的快速發(fā)展，區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)力提升，由此帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；項(xiàng)目周邊住宅類房地產(chǎn)品質(zhì)項(xiàng)目較少，存在一定的市場(chǎng)；已規(guī)劃商業(yè)配套設(shè)施1萬(wàn)平方米，將引進(jìn)餐飲、百貨、銀行、娛樂(lè)休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)，將會(huì)給園區(qū)帶來(lái)更多的人氣；項(xiàng)目東面規(guī)劃的商業(yè)金融用地，將會(huì)為本項(xiàng)目帶來(lái)一定的消費(fèi)群體；

4）、威脅（Threat專未來(lái)幾年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)的住宅項(xiàng)目供應(yīng)量增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較為激烈;周邊潛在項(xiàng)目將對(duì)本項(xiàng)目帶來(lái)最直接的競(jìng)爭(zhēng)力；3、區(qū)域周邊土地成交情況一覽*w沅】*w沅】青“羯也.mwas石■”金交衲E元%出讓下黃土地”樓H低幃甫5.17：泰口堀用R咫業(yè)金盟會(huì)用*公“33O039?任竄升出通式三比方葡中3甘㈱血53093.645.01■*喈汽忸*廿八32-二電m傳M71O寺2例740IHE*8*，?彳k"：fl；?司MH-1Z4I16fiN26D.84M5J*?.7 |大罐口叵文屐口城茸1廠.11Mi-fi一襲屜住W71sfX*口;731??兩tWl?水泥廠*0|如TSlft2OS.3946.1119.1諫口埴團(tuán)口如M卜二癸餐住。■業(yè)工扁讓SK517工如303410M2103034*主MtJHM也喝2012426104&2麗141月106391M.5%5打m耳骨用用甫拿-百3,0|3|&4mg納平萬(wàn)*如？7至層?【?ebjwrasM劈附冏14S.I505.2178,7才律匚運(yùn)大f.??3H■等ETF3C-1-Q3二=*任『而北止0^753133?品20434通出席埴QQDJl322048J現(xiàn)216J1625.6iee.i口他卬二15.■住rIV業(yè)餐融?X27W24m127M3?可而首山商由尸開堂霹刖*神201QH9-13246??t577.51935.7190,5鼻TZ*24-ftmkfflta.?北古身*小W”的73223531玻73■缶ED因餐立野溥￡超2QilMh2][3B1.516訊6206.2十皿匚洱壬2/O0tS,■■i■iik二都時(shí)范41in4l?721413149156723.4立殛俐*鼻工電力HI電產(chǎn)昌通稠劉崢生及2潴岫382.3150582350H4九*l印-【恤RiTl*者二英居莊用叱不甚業(yè)L233153087㈣41311773M74?.411S+5￡H孫甲j面201G-12-1351177fjff276.81657.6462.9工渡口國(guó)強(qiáng)寓:網(wǎng)工LA]74/03二翹配再也工餐業(yè)KQ780$熠U,97J63激儂擊海寶靠產(chǎn)號(hào)J可劉力爭(zhēng)〃1側(cè)0底332.2170J.S眄q信口擔(dān)[fl陽(yáng)初,北用他,二類十班電紀(jì)瑛。眥阻942317MBISG^A宣宙?zhèn)麒熘胸?cái)盧財(cái)用一引M1O-32-2758500忸7S0626104312.1（紅色字體地塊表示離本項(xiàng)目地塊位置較近）大渡口區(qū)土地樓面地價(jià)走勢(shì)一覽大渡口區(qū)年度土地成交樓面地價(jià)07年均價(jià)僅為549元/平米，至2010年均價(jià)已高達(dá)2810元/平米，增幅達(dá)到五倍以上；08年僅兩宗土地成交，代表性不大；總體長(zhǎng)勢(shì)明顯，2011年土地樓面均價(jià)已降至17162011年土地樓面均價(jià)已降至1716元/平米;

第五部分：項(xiàng)目（假設(shè)開發(fā)）經(jīng)濟(jì)效益估算1、地塊指標(biāo)一覽表地塊編號(hào)■（公頃）規(guī)劃用地性質(zhì)兼容用地性質(zhì)容積率建筑密度（%）建筑限高（米）綠地率（%）>公共配套設(shè)施H06-2-1/03R2C2<40<6030公廁、垃圾收集點(diǎn)、文化活動(dòng)站、體育活動(dòng)中心H06-2-2/03R2C2<40<6030幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)地塊指標(biāo)顯示：該宗地（兩地塊）土地面積合計(jì)為畝，容積率為，建筑限高060米,建筑規(guī)模合計(jì)約71萬(wàn)方。該宗地可開發(fā)產(chǎn)品類型選擇性較強(qiáng)，結(jié)合地塊所處區(qū)域市場(chǎng)供需量，項(xiàng)目周邊資源環(huán)境及地塊本身指標(biāo)考慮，我們初步認(rèn)為：該地塊上商品房供應(yīng)類型以花園洋房+小高層為主，訴求打造低密度、高品質(zhì)、居住環(huán)境優(yōu)、舒適度高的居住區(qū)。2、項(xiàng)目（假設(shè)開發(fā)）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目住宅供應(yīng)量約60萬(wàn)方，項(xiàng)目陸續(xù)開發(fā)完成后，可供房源6000余套，可基本滿足

各類人群住房需求。項(xiàng)目開發(fā)完成后，整體商業(yè)供應(yīng)量將達(dá) 10余萬(wàn)方，可滿足購(gòu)房者及周邊居住人群購(gòu)物、娛樂(lè)、教育、文化、休閑、醫(yī)療等方面需求。《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》在舁指標(biāo)名稱指標(biāo)值比例備注1項(xiàng)目總用地回積(山)一一2容積率一一3建筑密度(%)40一一4綠地率(%)30一一5建筑局度(m)60一一6總建筑面積(m2)831033%含地下建筑面積地上建筑面積(m2)716408%按容積率計(jì)算地下建筑面積(m2)114625%按建筑物占地面積計(jì)算7住宅用房(m2)599947%地上建筑面積8商業(yè)用房(m2)107461%地上建筑面積9公建配套(m2)9000%地上建筑面積(估算)

其中：公廁(m2)100一地上建筑面積垃圾收集點(diǎn)(m2)150一地上建筑面積文化活動(dòng)站(m2)150一地上建筑面積體育活動(dòng)中心(m2)4900一地上建筑面積幼兒園(m2)1500一地上建筑面積社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站(m2)200一地上建筑面積農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(m2)2000一地上建筑面積10戶數(shù)6300一95(m2)/戶11人數(shù)18000一3人/戶12車位數(shù)3780一按戶數(shù)1:配置計(jì)算其中：地上車位數(shù)750一一地卜車位數(shù)3000一地下按80%計(jì)算13車位面積112490一按1：計(jì)算其中：地上車位回積一一一地卜車位回積90000一30(m2)/位3、項(xiàng)目投資開發(fā)成本估算、估算范圍項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、及其它不可預(yù)見費(fèi)用等。、估算依據(jù)1．重慶市建委 2008年頒發(fā)的《重慶建筑工程計(jì)價(jià)定額》、重慶市建委 2000年頒發(fā)的《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額重慶基價(jià)表》等定額及相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2．重慶市建設(shè)工程造價(jià)信息中心頒發(fā)的《重慶市造價(jià)信息》。3．重慶市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的各種稅費(fèi)規(guī)定。4．財(cái)務(wù)費(fèi)用按商業(yè)銀行現(xiàn)行貸款利率計(jì)取。5．工程所在地類似項(xiàng)目的造價(jià)資料。6．項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備配備標(biāo)準(zhǔn)等，按設(shè)計(jì)方案規(guī)定執(zhí)行。7、其他相關(guān)資料。、項(xiàng)目投資估算—開發(fā)成本說(shuō)明地費(fèi)用土地成本中土地價(jià)格（綜合價(jià)金，含轉(zhuǎn)讓費(fèi)及出讓金）參照假設(shè)拿地時(shí)土地單價(jià)267土地成本中土地價(jià)格（綜合價(jià)金，含轉(zhuǎn)讓費(fèi)及出讓金）參照假設(shè)拿地時(shí)土地單價(jià)267萬(wàn)元/畝；地上少量廠房建筑物等，可不予補(bǔ)償；未包含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用及土地實(shí)際交易產(chǎn)生稅費(fèi)。、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期可研編制及市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)、控規(guī)編制及調(diào)整費(fèi)、國(guó)內(nèi)外的設(shè)計(jì)費(fèi)、水文地質(zhì)勘察費(fèi)及三通一平費(fèi)用。、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。其費(fèi)用包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、路燈、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。、建筑安裝工程費(fèi)建安工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。包括商業(yè)用房、小高層住宅及多層住宅的建筑安裝工程費(fèi)用。、基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要是指為整個(gè)小區(qū)服務(wù)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，主要物管用房、醫(yī)療、郵政及會(huì)所等公共設(shè)施用房及地下車庫(kù)用房、開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)是指開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。(7)、開發(fā)期間稅費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期間所需交納的稅費(fèi)，主要包括：土地使用稅， 供電貼費(fèi)，綠化建設(shè)費(fèi)，分散建設(shè)市政公用設(shè)施費(fèi)，電話初裝費(fèi)，人防易地建設(shè)費(fèi)等。(8)、其他費(fèi)用主要包括：臨時(shí)用地費(fèi)，臨時(shí)建設(shè)費(fèi)，工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)，合同公證費(fèi)，工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，工程監(jiān)理費(fèi)等。(9)、不可預(yù)見費(fèi)因本項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，在開發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費(fèi)用和不可預(yù)見的因原材料價(jià)格上漲所增加的額外費(fèi)用?！锻顿Y估算表》序號(hào)費(fèi)用名稱建筑規(guī)模(M2)單位成本(元/m2)金額(萬(wàn)元)備注一開發(fā)成本290225根據(jù)1+2+3+4+5+6+7+8計(jì)算1土地費(fèi)用7164081600114625預(yù)計(jì)——土地出讓金7164081600114625暫估一項(xiàng)

2前期工程費(fèi)716408573979建筑安裝工程費(fèi)用*%——可行性研究費(fèi)7164088583建筑安裝工程費(fèi)用*%——規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)716408241748建筑安裝工程費(fèi)用*%——項(xiàng)目勘測(cè)費(fèi)7164088583建筑安裝工程費(fèi)用*%——三通一平716408161165建筑安裝工程費(fèi)用*1%3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用71640818012895建筑安裝工程費(fèi)用*11%4建筑安裝工程費(fèi)用7074081647116534根據(jù)建筑類型（多層、高層、商業(yè)用房）估算均價(jià)，（建筑結(jié)構(gòu)為：框架、框架一剪力墻結(jié)構(gòu)）5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)123625162220049根據(jù)基礎(chǔ)配套設(shè)施要求計(jì)算公廁1005005按規(guī)劃要求——垃圾收集點(diǎn)1505008按規(guī)劃要求——文化活動(dòng)站150120018按規(guī)劃要求——體育活動(dòng)中心4900800392按規(guī)劃要求

——幼兒規(guī)劃要求——社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站200100020按規(guī)劃要求——農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2000600120按規(guī)劃要求 地下車庫(kù)/其它114625170019486按地下建筑面積計(jì)算6開發(fā)期間稅費(fèi)71640816311653建筑安裝工程費(fèi)用*10%7其他稅費(fèi)716408654661建筑安裝工程費(fèi)用*4%8/、口」預(yù)見費(fèi)716408815827建筑安裝工程費(fèi)用*5%二開發(fā)費(fèi)用25947按9+10+11計(jì)算9銷售費(fèi)用12123按銷售收入X3%計(jì)算10財(cái)務(wù)費(fèi)用6568籌措資金利息=開發(fā)成本*30%*（一年期基準(zhǔn)貸款利率*）11管理費(fèi)用7256按開發(fā)成本*%計(jì)算三開發(fā)建設(shè)投資總額316171開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用

4、銷售收入及營(yíng)業(yè)稅金及附加依據(jù)我們對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格判斷及大渡口區(qū)域商品房成交套數(shù)、成交面積、成交價(jià)格走勢(shì)分析。結(jié)合該區(qū)域內(nèi)在售同類型產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間與所開發(fā)項(xiàng)目 （地段、商業(yè)配套、交通設(shè)施、公交線路、自然資源、規(guī)劃、成長(zhǎng)性）因素綜合考慮，給出產(chǎn)品謹(jǐn)慎估價(jià)（花園洋房+小高層類型）為建面6060元/平方米?！俄?xiàng)目銷售收入估算表》序號(hào)物業(yè)類型銷售均價(jià)/（元/平方）可售建筑面積（m2）可實(shí)現(xiàn)銷售收入合計(jì)（萬(wàn)元）備注1住宅6060569949345389按照目前該區(qū)域多層與小高層綜合平均價(jià)謹(jǐn)慎估計(jì)2商業(yè)用房1150010208882181結(jié)合周邊商業(yè)價(jià)格及地塊成熟度綜合估算.3地卜車位面積1200900003240保守估算4公共建筑5合計(jì)762038430810未包含地卜車位銷售收

入1,“可實(shí)現(xiàn)總銷售收入”指首次開盤后，2年內(nèi)按住宅100麻肖售，車位面積銷售約30%,商鋪銷售囿枳實(shí)現(xiàn)70%銷售計(jì)算。2,銷售面積按照地上建筑面積的95%計(jì)算。《銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》在舁項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）備注1銷售收入430810按可銷售囿枳計(jì)算2與交易有關(guān)稅費(fèi)24341營(yíng)業(yè)稅(1)*5%21541城市維護(hù)建設(shè)稅()*7%1508教育費(fèi)附加()*3%646地方教育費(fèi)附加()*2%431交易印花稅(1)*%2155、項(xiàng)目損益表（靜態(tài)分析）《項(xiàng)目損益表》

在舁項(xiàng)目金額計(jì)算說(shuō)明1經(jīng)營(yíng)收入4308101——銷售收入430810按可銷售收入計(jì)算2經(jīng)營(yíng)成本