航空港豫康新城招商運(yùn)營計(jì)劃書課件

豫康新城

招商運(yùn)營計(jì)劃書2014.02.12豫康新城

招商運(yùn)營計(jì)劃書1中國.鄭州航空港中國.鄭州航空港2目錄一.鄭州航空港地理位置介紹二.鄭州航空港商業(yè)環(huán)境介紹三.豫康新城介紹四.豫康新城商業(yè)定位五.豫康新城招商運(yùn)營管理六.豫康新城招商運(yùn)營費(fèi)用目錄一.鄭州航空港地理位置介紹3一.鄭州航空港地理位置介紹

《鄭州國際航空樞紐暨港區(qū)建設(shè)規(guī)劃綱要》努力盡快將航空港區(qū)建成具有航空運(yùn)輸、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)會展和生態(tài)居住等綜合功能的門戶樞紐、發(fā)達(dá)的臨空型新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、綠色低碳示范區(qū)、居業(yè)和諧的國際化復(fù)合型智慧新城區(qū)，到2030年，集科技、低碳、智慧、活力于一體的現(xiàn)代化新城，面積達(dá)100平方公里，人口150萬人。一.鄭州航空港地理位置介紹

《鄭州國際航空樞紐暨港區(qū)建設(shè)4一、1鄭州航空港區(qū)建設(shè)背景

2010年8月，隨著富士康國際進(jìn)駐鄭州航空港區(qū)后所產(chǎn)生的連鎖效應(yīng)，以及鄭州新鄭綜合保稅區(qū)的獲批和封港運(yùn)營，一大批實(shí)力雄厚的世界知名企業(yè)紛紛搶灘鄭州，鄭州航空港區(qū)呈現(xiàn)出井噴式的發(fā)展。2011年9月28日，中國國務(wù)院出臺意見支持河南省建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)正式上升為國家戰(zhàn)略，意見中明確鄭州建設(shè)國內(nèi)大型航空樞紐，同時(shí)中國民航局又把新鄭國際機(jī)場確定為“十二五”期間中國綜合交通樞紐建設(shè)試點(diǎn)。一、1鄭州航空港區(qū)建設(shè)背景2010年5一、2鄭州航空港區(qū)建設(shè)目標(biāo)

河南省將以鄭州機(jī)場為核心打造“鄭州航空經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)”，并將這個(gè)“綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)”打造成為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的引擎和國家內(nèi)陸開放高地，而且，未來的實(shí)驗(yàn)區(qū)將是一個(gè)宜居、生態(tài)、綠色、環(huán)保等為一體的“新都市”。到2025年，鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)將成為“大樞紐”—航空貨郵吞吐量達(dá)到300萬噸左右，躋身全國前列，國際航空貨運(yùn)集散中心地位顯著提升；擁有“大產(chǎn)業(yè)”—形成創(chuàng)新驅(qū)動、高端引領(lǐng)、國際合作的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，與航空關(guān)聯(lián)的高端制造業(yè)主營業(yè)務(wù)收入超過10000億元；建成“大都市”—營商環(huán)境與國際全面接軌，建成進(jìn)出口額達(dá)到2000億美元的現(xiàn)代化航空都市，成為引領(lǐng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展、服務(wù)全國、連通世界的開放高地。一、2鄭州航空港區(qū)建設(shè)目標(biāo)河南省將以鄭6一、3鄭州航空港區(qū)布局

將成宜居、生態(tài)、環(huán)保、綠色“新都市”將來的實(shí)驗(yàn)區(qū)將是一個(gè)宜居、生態(tài)、綠色、環(huán)保的“新都市”。而且，該區(qū)還會在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上下工夫，尤其是以交通道路為重點(diǎn)，加快路網(wǎng)、電網(wǎng)、水網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盡快打通航空港區(qū)與外部連接通道。同樣，在產(chǎn)業(yè)布局上，不僅要優(yōu)化布局居住、商業(yè)、物流等設(shè)施，還要發(fā)揮富士康項(xiàng)目龍頭作用，做大做強(qiáng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。一、3鄭州航空港區(qū)布局將成宜居、生態(tài)、環(huán)保7一.4航空康富士康介紹富士康從深圳龍崗到武漢光谷，再到成都西高新區(qū)，富士康每到一處，都上演一次轟轟烈烈的財(cái)富神話，富士康鄭州科技園位于鄭州航空港區(qū)。富士康鄭州科技園主要生產(chǎn)計(jì)算機(jī)、通訊、手機(jī)、消費(fèi)性電子等零組件、機(jī)構(gòu)件及系統(tǒng)軟件等，廠房建設(shè)面積約140萬平方米，2011年底入住員工總數(shù)達(dá)18萬人?？崭蹍^(qū)住宿及餐飲業(yè)收入已突破30億元，更有超百家如統(tǒng)一、花花牛、好想你棗業(yè)等全球五百強(qiáng)及國內(nèi)優(yōu)質(zhì)企業(yè)搶先落戶。

2012年，富士康科技園預(yù)計(jì)將完成年度投資22億元，建成95條生產(chǎn)線，實(shí)現(xiàn)銷售收入200億美元，將鄭州打造成為全球最大的智能手機(jī)生產(chǎn)基地。

2015年，富士康員工預(yù)計(jì)將達(dá)到50萬人。一.4航空康富士康介紹富士康從深圳龍崗到武8二.鄭州航空港商業(yè)環(huán)境介紹二.鄭州航空港商業(yè)環(huán)境介紹9樓盤名稱商業(yè)體量業(yè)態(tài)分類銷售價(jià)格租金面積區(qū)間層數(shù)層高面寬進(jìn)深沃金商業(yè)廣場地上：10萬方地下：5萬方大型商超、電影院、電玩、金融、數(shù)碼廣場、特色餐飲街、服裝街；商業(yè)：1.8-2.7萬元/㎡公寓：約1.1-2萬元/㎡150-220元/㎡/月20-3000㎡不等獨(dú)立商業(yè)：3層住宅底商：部分1層，部分2層1F：4.8m2F：4.2m約3.8m或8m15-16m裕鴻世界港16萬方奧特萊斯廣場、超市、餐飲、娛樂、家居、影院、服裝步行街1.3萬-2.5萬元/㎡120-230元/㎡/月寫字樓底商：70-120㎡住宅底商：96-200㎡獨(dú)立商業(yè)：50-200㎡寫字樓底商：1層住宅底商：部分為2層1F：4.2m2F：4m約4.5m或8m15-20m華鴻國際城市廣場10萬方大型購物超市、電影院線、游戲室、KTV、書城、網(wǎng)吧、數(shù)碼美食、各類服飾沿街商業(yè)：1F2萬元/㎡，2F1萬元/㎡內(nèi)街商業(yè)：1F1.8萬元/㎡，2F7000-8000元/㎡160元以上62-826㎡不等外街兩層內(nèi)街：部分兩層部分一層1F：4.8m2F：4.2m面寬從3.6米-14.4米7.2米到14.4米不等項(xiàng)目周邊商業(yè)情況樓盤名稱商業(yè)體量業(yè)態(tài)分類銷售價(jià)格租金面積區(qū)間層數(shù)層高面寬進(jìn)10位置保稅北路與鄭港四街交匯處開發(fā)商河南坤和建投置業(yè)有限公司商鋪類型綜合體/購物中心面

積占地面積（㎡）10.2萬建筑面積（㎡）33萬規(guī)劃戶數(shù)400戶車位數(shù)1800個(gè)個(gè)案分析項(xiàng)目由河南坤和建投置業(yè)有限公司開發(fā)，是鄭州航空港區(qū)的一站式時(shí)尚商業(yè)休閑廣場,沃金商業(yè)廣場由鄭港四街、保稅北路、鄭港七路、琴臺街圍合而成.保稅北路鄭港四街沃金商業(yè)廣場位置保稅北路與鄭港四街交匯處開發(fā)商河南坤和建投置業(yè)有限公司商11項(xiàng)目配套及特點(diǎn)：兩棟酒店電影院（商業(yè)5#三層6000㎡）大型超市（商業(yè)6#負(fù)一層10000㎡）下沉式廣場項(xiàng)目將打造成為富士康藍(lán)領(lǐng)公寓居住、休閑、娛樂的生活樣本，成為航空港區(qū)域的商業(yè)典范。A：商業(yè)步行街（特色美食）B：商業(yè)步行街（風(fēng)情購物）C：購物廣場（時(shí)尚休閑）D：集中型商業(yè)AB酒店酒店商場入口CD項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃的10棟公寓，均為富士康員工樓，員工人數(shù)達(dá)3萬余人；項(xiàng)目-1引進(jìn)了大型超市——永輝超市N項(xiàng)目配套及特點(diǎn)：項(xiàng)目將打造成為富士康藍(lán)領(lǐng)公寓居住、休閑、娛樂12項(xiàng)目配套及特點(diǎn)：兩棟酒店電影院（商業(yè)5#三層6000㎡）大型超市（商業(yè)6#負(fù)一層10000㎡）下沉式廣場項(xiàng)目將打造成為富士康藍(lán)領(lǐng)公寓居住、休閑、娛樂的生活樣本，成為航空港區(qū)域的商業(yè)典范。A：商業(yè)步行街（特色美食）B：商業(yè)步行街（風(fēng)情購物）C：購物廣場（時(shí)尚休閑）D：集中型商業(yè)AB酒店酒店商場入口CD項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃的10棟公寓，均為富士康員工樓，員工人數(shù)達(dá)3萬余人；項(xiàng)目-1引進(jìn)了大型超市——永輝超市N項(xiàng)目配套及特點(diǎn)：項(xiàng)目將打造成為富士康藍(lán)領(lǐng)公寓居住、休閑、娛樂13公寓6#底層商業(yè)公寓6#底商東邊三間為兩層，其余為一層；面積以30㎡和60㎡左右為主，其余為100㎡以上的大戶型。147-212㎡，3套30㎡，5套57-115㎡，11套一拖二銷售95-121㎡，3套產(chǎn)品分析

商業(yè)1F層高4.8米，2F層高4.2米，面寬3.8米左右，進(jìn)深約15.2米，柱寬約7.6米公寓6#底層商業(yè)公寓6#底商東邊三間為兩層，其余為一層；114公寓7#，9#底商地下車庫坡道48-110㎡，17套133-167㎡，6套公寓7#一層底商面積集中在52-62㎡及135㎡左右沿步行街一側(cè)面積較小7#42-110㎡，18套145-165㎡，2套地下車庫坡道公寓9#一層底商面積以60㎡左右為主9#產(chǎn)品分析公寓7#，9#底商地下車庫坡道48-110㎡，17套133-15公寓8#,10#底商公寓8#底商為兩層銷售方式為一拖二二層公攤面積比一層大沿步行街一側(cè)面積以114㎡、124㎡為主靠近中心商業(yè)一側(cè)面積較大，在520㎡以上公寓10#基本情況同上沿保稅北路一側(cè)面積以125㎡為主靠近中心商業(yè)一側(cè)面積較大8#一層平面圖110-150㎡，9套522-653㎡，2套10#一層平面圖397-553㎡，2套120-125㎡，7套產(chǎn)品分析公寓8#,10#底商公寓8#底商為兩層公寓10#基本情況同上16中心商業(yè)5#，6#，7#，13#一層平面圖二層平面圖三層平面圖7#6#13#5#鄭港四街保稅北路地下通道入口空中連廊一層面積以55㎡、91-93㎡、149-152㎡居多二層7#面積較大，在495㎡以上，最大的910㎡其余幾棟面積較小，集中在37、58、78、155㎡三層一側(cè)面積全為76㎡，另一側(cè)面積從47-70㎡不等產(chǎn)品分析7#6#13#5#6#中心商業(yè)5#，6#，7#，13#一層平面圖二層平面圖三層平面17中心商業(yè)11#、12#商業(yè)11#（12#）一層平面圖商業(yè)11#（12#）二層平面圖中心商業(yè)11#、12#戶型配比完全一樣，為75、89㎡，單層建筑面積687㎡。產(chǎn)品分析中心商業(yè)11#、12#商業(yè)11#（12#）一層平面圖商業(yè)1118位置鄭州國際機(jī)場北（四港聯(lián)動大道與鄭港六路交匯處）開發(fā)商河南裕鴻置業(yè)有限公司占地（㎡）113萬總建面（㎡）150萬物業(yè)類型住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓容積率1.50產(chǎn)權(quán)年限住宅70年、非住宅40年車位數(shù)500個(gè)建筑設(shè)計(jì)單位上海中星志成建筑設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位上海北斗星景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所個(gè)案分析裕鴻世界港位置鄭州國際機(jī)場北（四港聯(lián)動大道與鄭港六路交匯處）開發(fā)商河南19香港五星級富豪酒店奧特萊斯商業(yè)街4棟10層寫字樓，1層底商70-120㎡6萬㎡商業(yè)16棟富士康公寓E22棟多層住宅項(xiàng)目辦公區(qū)未規(guī)劃FD快捷酒店B17棟小高層、2棟別墅項(xiàng)目規(guī)劃介紹：A地塊內(nèi)以多層洋房為主，共22棟6層洋房，配套一所幼兒園；B地塊內(nèi)規(guī)劃17棟10層小高層、2棟三層別墅；C地塊內(nèi)主要規(guī)劃有香港五星級富豪酒店；D地塊內(nèi)規(guī)劃6萬㎡獨(dú)立商業(yè)、4棟寫字樓、2棟快捷酒店和奧特萊斯商業(yè)街；E地塊內(nèi)主要規(guī)劃16棟富士康簽約公寓，公寓西側(cè)配套底部商業(yè)。F地塊內(nèi)產(chǎn)品尚未規(guī)劃，只規(guī)劃兩所學(xué)校。C商業(yè)住宅酒店寫字樓A幼兒園小學(xué)中學(xué)四港聯(lián)動大道鄭港六路鄭港二街鄭港四路后期商業(yè)規(guī)劃地塊產(chǎn)品分析臨街商鋪，面積在96-200㎡香港五星級富豪酒店奧特萊斯商業(yè)街4棟10層寫字樓，1層底商720目前內(nèi)部認(rèn)購產(chǎn)品——一期17棟小高層及公寓西側(cè)底商，目前以內(nèi)部認(rèn)購為主；只針對首付房款60%以上客戶。一期在售產(chǎn)品17棟小高層鄭港四路四港聯(lián)動大道鄭港六路鄭港二街住宅：17棟小高層，共10層，均為兩個(gè)單元，1梯2戶，約1400套房源；認(rèn)購均價(jià)為5500元/平米。商業(yè)：本次推出商業(yè)約80套左右，面積在50-200平米左右/間，內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格在1.3-2.5萬元/平米，目前小面積已銷售完，80㎡左右剩余不多，200㎡剩余量較大，付款方式均為一次性付款。公寓底商產(chǎn)品分析目前內(nèi)部認(rèn)購產(chǎn)品——一期17棟小高層及公寓西側(cè)底商，目前以內(nèi)21奧特萊斯商業(yè)街6萬㎡商業(yè)商業(yè)介紹：黃色部分：富士康公寓西側(cè)底商，一層，部分為兩層，商業(yè)面積96-200㎡；

紅色部分：4棟寫字樓底商1層商業(yè)面積70-120㎡，預(yù)計(jì)均價(jià)在2.3萬元之前，可先付50%首付；紫色部分：獨(dú)立商業(yè)及奧特萊斯商業(yè)街；層高：1F4.2米，2F4米；租金不低于200元/㎡/月，售價(jià)2萬-2.5萬元/㎡；獨(dú)立商業(yè)住宅底商酒店底商寫字樓底商A四港聯(lián)動大道鄭港六路鄭港二街鄭港四路后期商業(yè)規(guī)劃地塊產(chǎn)品分析奧特萊斯商業(yè)街6萬㎡商業(yè)商業(yè)介紹：獨(dú)立商業(yè)住宅底商酒店底商寫22位置鄭州航空港區(qū)鄭港四街與鄭港六路交叉口西南角

開發(fā)商河南華鴻置業(yè)占地（㎡）143畝總建面（㎡）40.7萬㎡物業(yè)類型住宅、公寓、商業(yè)容積率2.7產(chǎn)權(quán)年限住宅70年、非住宅40年車位數(shù)地下近2萬平米大型停車場個(gè)案分析華鴻國際城市廣場位置鄭州航空港區(qū)鄭港四街與鄭港六路交叉口西南角

開發(fā)商河南華23項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃共16棟樓，其中1-8#樓為富士康員工公寓，可容納3萬員工；商業(yè)：1F層高4.8米，2F層高4.2米，面寬從3.6米-14.4米不等，可自由分割，進(jìn)深從7.2米到14.4米不等；鄭港四街一帶是2層商業(yè)，大多數(shù)為連體銷售，1F價(jià)格16000-20000元/㎡，2F價(jià)格7000-10000元/㎡左右，租金大約在200元/㎡/月以上；8#樓位置地下為浙江華購大超市。項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃共16棟樓，其中1-8#樓為富士康員工公寓，24目前內(nèi)部商業(yè)認(rèn)購5#、6#樓商業(yè)，共3層，1-2F對外銷售，3F為富士康會所；銷售價(jià)格1F約1.8萬元/㎡，2F約7000-8000元/㎡1F層高4.8米，2F層高4.2米，面寬從3.6米-14.4米不等，可自由分割，進(jìn)深從7.2米到14.4米不等；每棟樓有內(nèi)街，內(nèi)街屬1層商業(yè)，面積在62平米左右，個(gè)別為96平米；外沿商鋪：5#首層以62㎡與243㎡，部分以連體銷售，面積從460-826㎡不等；6首層#以62㎡與121㎡，

個(gè)別為88㎡，部分連體銷售，面積從770-826㎡不等付款方式：可一次性、可按揭，一次性優(yōu)惠幅度大，最多可達(dá)10個(gè)點(diǎn)，按揭先付50%，大面積的可付30%左右，年底左右，證件齊全時(shí)可付剩余部分，或者辦理按揭。5#、6#樓底商目前內(nèi)部商業(yè)認(rèn)購5#、6#樓商業(yè)，共3層，1-2F對外銷售，25街鋪底商商業(yè)形式經(jīng)營范圍租金水平(元/㎡/月）消費(fèi)群體消費(fèi)檔次保稅北路簡易房，一層餐飲、煙酒店、富士康指定招募中心簡易房：60-90富士康商業(yè)服務(wù)區(qū)：80-300富士康員工低檔鄭港四街簡易房，一層餐飲、煙酒店、富士康指定招募中心、移動店簡易房120-150富士康員工低檔豫康商業(yè)街沿街商鋪、一層、兩層餐飲、便利超市、煙酒、通訊、服裝、化妝品店、門診部、銀行豫康商業(yè)街:120-310富士康員工、附近居民中檔中低檔鄭港五街沿街商鋪、一層網(wǎng)吧、銀行、超市、通訊店沿街商鋪：130-160富士康員工、附近居民中低檔周邊商業(yè)主要服務(wù)富士康員工和附近居民，商業(yè)檔次低，主要以餐飲、服裝為主，租金價(jià)格高低不等。商業(yè)市場街鋪底商商業(yè)形式經(jīng)營范圍租金水平(元/㎡/月）消費(fèi)群體消費(fèi)檔26上海為1㎡，廈門為1.28㎡，深圳為0.96㎡，北京味0.7㎡。發(fā)達(dá)國家或地區(qū)人均一般在1.2㎡。預(yù)計(jì)2012年鄭州新鄭綜合保稅區(qū)內(nèi)員工總數(shù)將達(dá)到25萬人，加之配套企業(yè)、鄭州航空港區(qū)原有企業(yè)和社會服務(wù)崗位，2012年鄭州新鄭綜合保稅區(qū)就業(yè)人員將達(dá)到40萬人。人口規(guī)模方面，到2020年，總?cè)丝?5萬，到2030年，總?cè)丝?20萬人。年份人口體量增長速度人均商業(yè)面積商業(yè)需求量2012400000

0.712836282013432000108%0.733155082014466560108%0.753509712015503885108%0.773904202016544196108%0.804343042017587731108%0.824831192018634750108%0.855374222019685530108%0.875978282020740372108%0.90665024樓盤名稱商業(yè)體量沃金商業(yè)廣場地上地下：15萬方裕鴻世界港16萬方華鴻國際城市廣場10萬方目前區(qū)域幾個(gè)大型項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目2013年—2015年總商業(yè)供應(yīng)商業(yè)體量達(dá)41萬方。而到15年區(qū)域需求量才將近39萬方。因此加上區(qū)域潛在商業(yè)項(xiàng)目，那么目前區(qū)域商業(yè)面積是供過于求。但是，本項(xiàng)目緊鄰富士康廠區(qū)，商業(yè)將會處于優(yōu)質(zhì)資源之列。區(qū)域商業(yè)供應(yīng)狀況預(yù)測上海為1㎡，廈門為1.28㎡，深圳為0.96㎡，北京味027三.豫康新城介紹豫康新城位于鄭州市航空港區(qū)，是富士康鄭州IT產(chǎn)業(yè)園配套生活區(qū)，屬于河南省保障房建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目，是河南省和鄭州市的重點(diǎn)工程。作為富士康員工的主要生活居住區(qū)，自2010年9月開工建設(shè)以來，已陸續(xù)入住員工十余萬人。已經(jīng)逐漸形成以吃喝玩為形態(tài)的消費(fèi)區(qū)域小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完善，網(wǎng)吧，廣場，KTV，商場，步行街等各項(xiàng)配套一應(yīng)俱全，為富士康廣大員工提供了安全，舒適的居住環(huán)境。目前豫康新城一二期共計(jì)50棟居住樓已經(jīng)竣工投入使用，東臨國際機(jī)場，北距鄭州市區(qū)20公里，是圍繞鄭州新鄭國際機(jī)場開發(fā)建設(shè)起來的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域。航空港區(qū)作為鄭州新區(qū)總體規(guī)劃的一個(gè)重要組成部分，是全省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的核心增長極和改革發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)之一，也是河南省對外開放的重要窗口和基地。四通八達(dá)、十分便捷的交通優(yōu)勢，鄭州機(jī)場高速、開封機(jī)場高速、鄭州少林高速、京港澳高速、連霍高速、繞城高速、洛南高速以及107、310國道均在航空港區(qū)交匯，市區(qū)至機(jī)場快速路、輕軌六號線、“四港”聯(lián)動大道等，將航空港區(qū)與鄭州市區(qū)連為一體，可實(shí)現(xiàn)航空、輕軌、公路之間“零”換乘。三.豫康新城介紹豫康新城位于鄭州市航空港區(qū)，是富士康鄭州I28河南.豫康新城河南.豫康新城29河南.豫康新城河南.豫康新城30四.豫康新城商業(yè)定位中型中端商業(yè)開放型廣場

集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、文化教育、生活服務(wù)于一體的中型中端體驗(yàn)式休閑型購物廣場。生活體驗(yàn)型購物中心四.豫康新城商業(yè)定位中型中端商業(yè)開放型廣場

31SWOT分析優(yōu)勢富士康廠區(qū)附近的核心商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍濃，人氣旺，具有較高的商業(yè)認(rèn)可度，為其商業(yè)輻射全港區(qū)提供了支持；顯著的位置、優(yōu)越的可視性為項(xiàng)目成為地標(biāo)奠定了基礎(chǔ)；項(xiàng)目地塊聚集了富士康員工公寓，從而為本項(xiàng)目提供了穩(wěn)定的客源；道路、公交的多重優(yōu)勢有利于本項(xiàng)目商業(yè)的未來輻射力以及價(jià)值的提升；綜合性物業(yè)配套，區(qū)域酒店，公寓和辦公樓可進(jìn)行客源和功能互補(bǔ)；商業(yè)地塊獨(dú)立且形狀較方正，便于建筑布局。劣勢路網(wǎng)發(fā)達(dá)但交通流量大，高峰時(shí)會出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象；商業(yè)區(qū)人流量雖然很大，但整體商業(yè)檔次低，不能帶來更多的優(yōu)質(zhì)客源；地塊目前的整體建筑的規(guī)劃，使商業(yè)部分面積使用率低，產(chǎn)生多處明顯的商業(yè)死角，并且對人流產(chǎn)生一定的影響；底層商業(yè)可用面積少，并且被嚴(yán)重分割，對于商業(yè)部分產(chǎn)生嚴(yán)重影響（如銀角的位置擺置衛(wèi)生間）；商業(yè)空房不集中，比較零散，招商占線時(shí)間相對較長，有一定難度。內(nèi)部結(jié)構(gòu)的限制，使得項(xiàng)目定位于更高端有非常大的難度區(qū)位優(yōu)勢－連通富士康區(qū)域商務(wù)商業(yè)的主動脈位于中檔、中高檔商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍和人流量較佳良好的可達(dá)性和可視性區(qū)域綜合性物業(yè)多－功能和客源的互補(bǔ)SWOT分析優(yōu)勢劣勢內(nèi)部結(jié)構(gòu)的限制，使得項(xiàng)目定位于更高端有32機(jī)會城市定位的提升為整個(gè)港區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了充足的發(fā)展空間，為商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供樂觀的前景；大量人口遷入、城鎮(zhèn)化的提高為港區(qū)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)提供了機(jī)會；城際道路的完善及飛機(jī)場處在附近，將會促進(jìn)一大批高消費(fèi)人士來項(xiàng)目附近消費(fèi)從而使港區(qū)中高端商業(yè)市場更加成熟，并為本項(xiàng)目帶來了機(jī)會；項(xiàng)目所處位置在富士康廠區(qū)商業(yè)商務(wù)核心位置，具有多方面的戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇；項(xiàng)目周邊正開發(fā)的許多的高檔寫字樓和星級酒店給項(xiàng)目提供了大量潛在的中端和中高端消費(fèi)群；未來地鐵、快速路的建設(shè)、運(yùn)營，將提高本項(xiàng)目商業(yè)輻射能力。威脅目前港區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較其它大型城市及一些開放城市仍比較落后。大量未來商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)將帶來市場激烈競爭；以沃金商業(yè)廣場為代表的周邊中高檔商場對本項(xiàng)目產(chǎn)生的較大的威脅；在建及規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目可能與本項(xiàng)目產(chǎn)生的定位重合，進(jìn)而將與本項(xiàng)目產(chǎn)生較為激烈的競爭；以裕鴻世界港為代表的區(qū)域外其它中高檔、高檔商業(yè)項(xiàng)目的競爭；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的及未來開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目的競爭；區(qū)域外中高檔商業(yè)項(xiàng)目的競爭。保稅北路作為港區(qū)高度聚集的經(jīng)濟(jì)帶的規(guī)劃提升了本項(xiàng)目的戰(zhàn)略地位；項(xiàng)目周邊己開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目提升本項(xiàng)目區(qū)位的商業(yè)氛圍。SWOT分析機(jī)會威脅區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的及未來開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目的競爭；保稅北路作為33目標(biāo)消費(fèi)客群特征滿足富士康內(nèi)及周邊年輕白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)一族主力消費(fèi)群，較強(qiáng)的就近消費(fèi)訴求；未來本項(xiàng)目及周邊的廠區(qū)擴(kuò)建將帶來大量的白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)消費(fèi)群體，此類消費(fèi)者要求便捷舒適的消費(fèi)環(huán)境；港區(qū)內(nèi)的居民；需求集中餐飲、休閑娛樂；消費(fèi)頻率較高，消費(fèi)金額中等。港區(qū)居民及各航空公司的工作人員主力消費(fèi)群，消費(fèi)需求具有區(qū)域性和集中性；隨著港區(qū)及周邊住宅項(xiàng)目入住率，消費(fèi)需求日益旺盛，包括具有一定消費(fèi)潛力的中青年置業(yè)，逐漸出現(xiàn)家庭式消費(fèi)模式；各大航空公司進(jìn)駐的企業(yè)空乘、地勤、技師等滿足日常所需和對較高質(zhì)量生活消費(fèi)品的需求；消費(fèi)類型多樣，需求集中于超市/便利店、金融通訊服務(wù)網(wǎng)

點(diǎn)、生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、中小型餐飲等；消費(fèi)頻率高，消費(fèi)金額中等。中端中高端目標(biāo)消費(fèi)客群特征滿足富士康內(nèi)及周邊年輕白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)一族港區(qū)居民34休閑購物娛樂中心綜合“時(shí)尚、年輕、潮流、文化、品味”等元素，整個(gè)港區(qū)年輕時(shí)尚族群

的潮流購物基地；綜合購物、餐飲、娛樂、文化、休閑等業(yè)態(tài)，滿足區(qū)域年輕人休閑、購物

、娛樂需求的時(shí)尚生活中心；綜合服務(wù)配套功能、生活型消費(fèi)、公共性服務(wù)，提升目標(biāo)客群生活的舒適

度、便捷性，提供具有質(zhì)感和生活品味的商品、服務(wù)。匯一城全客群、多業(yè)態(tài)、一站式的消費(fèi)目的地綜合化服務(wù)配套中心項(xiàng)目物業(yè)市場定位休閑購物娛樂中心綜合“時(shí)尚、年輕、潮流、文化、品味”等元素，35項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合定位豐富多樣化的餐飲選擇規(guī)模、類型、檔次及流行性跨度大，滿足不同消費(fèi)群體的需求；薈萃本地及中西式各地風(fēng)味特色餐飲。綜合化日常生活配套，公共性服務(wù)設(shè)施以富士康上班族消費(fèi)群體的直接需求為主，提高便捷性和生活質(zhì)量；生活服務(wù)、金融通訊服務(wù)、區(qū)域公共服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、書店等。年輕流行化的零售品牌為主，適應(yīng)和體現(xiàn)現(xiàn)代綜合消費(fèi)中檔至中高檔偏高的價(jià)位及品質(zhì)，包括服飾、飾品、運(yùn)動休閑、電子數(shù)碼等，引入已享有一定知名度及號召力的品牌和特色、原創(chuàng)、個(gè)性化商戶。完善生活、休閑配套，提高舒適度包含嶄新的休閑、購物、餐飲等業(yè)態(tài)，滿足消費(fèi)升級需求和對更

高品質(zhì)生活的向往；與區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目的大型主力店錯(cuò)位互補(bǔ)，為商業(yè)聚集人氣。打造嶄新業(yè)態(tài)，突出鮮明特色突出新興業(yè)態(tài)和時(shí)下流行的體驗(yàn)概念，設(shè)置

主題店，提升項(xiàng)目的消費(fèi)功能；提供舒適的空間環(huán)境，創(chuàng)造朋友、同事及家

庭間值得回憶的愉悅體驗(yàn)。豫康新城餐飲服務(wù)配套休閑娛樂購物主力店項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合定位豐富多樣化的餐飲選擇綜合化日常生活配套，公共36五.豫康新城招商運(yùn)營管理五.豫康新城招商運(yùn)營管理37潮流服飾旗艦店規(guī)模滿足年輕族群喜愛嘗鮮、求新求

變的特質(zhì)；潮流品牌，體現(xiàn)個(gè)性化與

流動性為年輕時(shí)尚人群的個(gè)性化消費(fèi)去處例如：優(yōu)衣庫、太平鳥等休閑運(yùn)動體驗(yàn)店提供朋友與同事間節(jié)假日休閑互動的場所增加商場目的性消費(fèi)人群，連帶提升商場內(nèi)餐飲、零售業(yè)態(tài)的消費(fèi)額例如、籃球休閑運(yùn)動體驗(yàn)店大中型餐飲滿足周邊白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)及領(lǐng)導(dǎo)和周邊居民的需求增加商場非假日的人流量例如;豪享來等。建議業(yè)態(tài)A.項(xiàng)目招商主力店引進(jìn)潮流旗艦店，滿足港區(qū)時(shí)尚年輕一族的潮流購物需求；休閑娛樂體驗(yàn)店提供同事、朋友和家庭間節(jié)假日休閑互動的最佳場所。建議引進(jìn)休閑運(yùn)動體驗(yàn)店等；引進(jìn)大中型餐飲增加商場非假日人流。潮流服飾旗艦店休閑運(yùn)動體驗(yàn)店大中型餐飲建議業(yè)態(tài)A.項(xiàng)目招商主38建議業(yè)態(tài)B.項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)組合招商引進(jìn)薈萃世界各地風(fēng)味特色、體現(xiàn)各國風(fēng)情料理文化的休閑餐飲，有別于傳統(tǒng)大型餐飲，包括咖啡館、甜品店等，

帶來時(shí)尚與精致的體驗(yàn)，休閑餐飲商戶可在外圍設(shè)置露天空間，形成室內(nèi)外有機(jī)互動。引入頗受年輕人歡迎的時(shí)尚快餐品牌，定位在中檔或較大眾化的中小型餐飲，滿足周邊上班族居民日常飲食需求。兼顧周邊的商務(wù)公務(wù)人士宴請、聚會需求，引進(jìn)大型餐飲，商家以符合港區(qū)偏好口味的知名餐飲品牌為主，如火鍋

等，輔以當(dāng)?shù)厝四軌蚪邮艿耐獾仫L(fēng)味，如：川菜海鮮等休閑餐飲供消費(fèi)休憩、聚會覆蓋面廣中檔定位例如、外婆家時(shí)尚快餐簡單、便捷的消費(fèi)模式符合年輕人的消費(fèi)習(xí)慣大眾化餐飲例如：必勝客、味千拉面商務(wù)餐飲

體現(xiàn)當(dāng)?shù)夭惋嬏厣幕贻p人接受程度較高的外來菜系同事、朋友聚會建議業(yè)態(tài)B.項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)組合招商引進(jìn)薈萃世界各地風(fēng)味特色、體39建議業(yè)態(tài)C.項(xiàng)目服務(wù)業(yè)態(tài)組合招商生活服務(wù)直接需求為主，直接服務(wù)于消費(fèi)者；以區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者為主消費(fèi)集中在區(qū)域

內(nèi)，不具有外延性；例如：美容美發(fā)、

數(shù)碼沖印、書報(bào)亭、干洗等。金融通訊服務(wù)以滿足消費(fèi)者金融通訊需求為目的；服務(wù)面較為他寬廣；目的性較強(qiáng)；例如：ATM機(jī)、銀行、電信營業(yè)廳。公共活動空間整合景觀資源，提升整體項(xiàng)目形象；提供公共休憩空間、品牌展示活動平臺、親子活動場所等，吸引外來消費(fèi)者，有效聚集人氣；例如：設(shè)置開放式廣場、景觀小品等。鑒于本項(xiàng)目為商住綜合項(xiàng)目，本商場應(yīng)包含齊全的服務(wù)業(yè)態(tài)，以滿足周邊廣大白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)與居民的基本生活需求。業(yè)態(tài)應(yīng)包含生活服務(wù)與金融通訊服務(wù)業(yè)態(tài)，另外建議強(qiáng)化項(xiàng)目公共空間功能，布置充足的綠化休憩空間，供項(xiàng)目內(nèi)

居民及租戶使用；并利用開放式廣場舉辦活動、定期舉辦展示會，聚集項(xiàng)目人氣。建議業(yè)態(tài)C.項(xiàng)目服務(wù)業(yè)態(tài)組合招商生活服務(wù)金融通訊服務(wù)公共活動40D.建議入住各業(yè)態(tài)品牌面包新語一峰數(shù)碼打印店華夏/領(lǐng)先一步美容巴貝拉意式休閑餐廳、麻辣誘惑(以麻辣為主的中式餐飲店)重慶麻辣燙D.建議入住各業(yè)態(tài)品牌面包新語41建議入住各業(yè)態(tài)品牌王三米皮/山西肉夾饃/米面團(tuán)仙蹤林（英文名：rbt）以茶文化為主的休閑餐飲品牌/一茶一坐（英文名：CHAMATE）家樂福美食廣場/世紀(jì)聯(lián)華美食帶蕭記燴面/京福華飯店/豪佳香/阿慶嫂/豪客來全聚德、澳門街風(fēng)味餐廳、紅高粱餐廳、361半島餐廳思達(dá)超市便利店/聯(lián)合一百/左鄰右舍便利店標(biāo)榜造型美發(fā)/發(fā)源地農(nóng)業(yè)銀行柜員機(jī)聯(lián)通營業(yè)廳建議入住各業(yè)態(tài)品牌王三米皮/山西肉夾饃/米面團(tuán)42建議入住各業(yè)態(tài)品牌豐樂園中餐、新人和餐廳、香廚房、味美思、味道名廚、湘味苑、特味村泰泰餐廳（泰國風(fēng)味餐廳）、好倫哥（外商獨(dú)資西餐連鎖品牌）標(biāo)榜造型美發(fā)/發(fā)源地康潔洗衣/布蘭奇洗衣連鎖名煙名酒專賣店特味村、蘇氏牛肉面呷哺呷哺（吧臺式連鎖涮鍋店）威威商務(wù)娛樂會所/蘇荷酒吧/歌迷KTV交通銀行柜員機(jī)建議入住各業(yè)態(tài)品牌豐樂園中餐、新人和餐廳、香廚房、味美思、味43建議入住各業(yè)態(tài)品牌京食匯、參王府、橋家園中餐、帝湖中餐廳、萬福中餐廳、義和燴面伍德中餐、江西老菜館、南泥灣中餐招商銀行/建設(shè)銀行柜員機(jī)移動營業(yè)廳阿超數(shù)碼打印店雅迪干洗店煙酒專賣店道得居商務(wù)酒樓/仲記酒樓煙酒專賣店味千拉面、金漢斯、肯德基、必勝客吉野家、京福華思達(dá)超市便利店煙酒專賣店興業(yè)銀行柜員機(jī)建議入住各業(yè)態(tài)品牌京食匯、參王府、橋家園中餐、帝湖中餐廳、萬44六.豫康新城招商運(yùn)營相關(guān)費(fèi)用1.招商費(fèi)用計(jì)算方式：A.招商總面積的一個(gè)半月租金作為招商傭金。2.招商付費(fèi)方式：A.首付30%，其余按招商實(shí)際面積每月一結(jié).B.結(jié)算日期為：本月5日結(jié)算上月招商傭金.3.運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算方式：A.總面積的一月租金作為運(yùn)營費(fèi)用.B.付費(fèi)方式：按比例三月為一支付周期.本季度最后一月前5日支付下季度運(yùn)營費(fèi)用.六.豫康新城招商運(yùn)營相關(guān)費(fèi)用1.招商費(fèi)用計(jì)算方式：45合作愉快！合作愉快！46豫康新城

招商運(yùn)營計(jì)劃書2014.02.12豫康新城

招商運(yùn)營計(jì)劃書47中國.鄭州航空港中國.鄭州航空港48目錄一.鄭州航空港地理位置介紹二.鄭州航空港商業(yè)環(huán)境介紹三.豫康新城介紹四.豫康新城商業(yè)定位五.豫康新城招商運(yùn)營管理六.豫康新城招商運(yùn)營費(fèi)用目錄一.鄭州航空港地理位置介紹49一.鄭州航空港地理位置介紹

《鄭州國際航空樞紐暨港區(qū)建設(shè)規(guī)劃綱要》努力盡快將航空港區(qū)建成具有航空運(yùn)輸、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)會展和生態(tài)居住等綜合功能的門戶樞紐、發(fā)達(dá)的臨空型新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、綠色低碳示范區(qū)、居業(yè)和諧的國際化復(fù)合型智慧新城區(qū)，到2030年，集科技、低碳、智慧、活力于一體的現(xiàn)代化新城，面積達(dá)100平方公里，人口150萬人。一.鄭州航空港地理位置介紹

《鄭州國際航空樞紐暨港區(qū)建設(shè)50一、1鄭州航空港區(qū)建設(shè)背景

2010年8月，隨著富士康國際進(jìn)駐鄭州航空港區(qū)后所產(chǎn)生的連鎖效應(yīng)，以及鄭州新鄭綜合保稅區(qū)的獲批和封港運(yùn)營，一大批實(shí)力雄厚的世界知名企業(yè)紛紛搶灘鄭州，鄭州航空港區(qū)呈現(xiàn)出井噴式的發(fā)展。2011年9月28日，中國國務(wù)院出臺意見支持河南省建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)正式上升為國家戰(zhàn)略，意見中明確鄭州建設(shè)國內(nèi)大型航空樞紐，同時(shí)中國民航局又把新鄭國際機(jī)場確定為“十二五”期間中國綜合交通樞紐建設(shè)試點(diǎn)。一、1鄭州航空港區(qū)建設(shè)背景2010年51一、2鄭州航空港區(qū)建設(shè)目標(biāo)

河南省將以鄭州機(jī)場為核心打造“鄭州航空經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)”，并將這個(gè)“綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)”打造成為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的引擎和國家內(nèi)陸開放高地，而且，未來的實(shí)驗(yàn)區(qū)將是一個(gè)宜居、生態(tài)、綠色、環(huán)保等為一體的“新都市”。到2025年，鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)將成為“大樞紐”—航空貨郵吞吐量達(dá)到300萬噸左右，躋身全國前列，國際航空貨運(yùn)集散中心地位顯著提升；擁有“大產(chǎn)業(yè)”—形成創(chuàng)新驅(qū)動、高端引領(lǐng)、國際合作的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，與航空關(guān)聯(lián)的高端制造業(yè)主營業(yè)務(wù)收入超過10000億元；建成“大都市”—營商環(huán)境與國際全面接軌，建成進(jìn)出口額達(dá)到2000億美元的現(xiàn)代化航空都市，成為引領(lǐng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展、服務(wù)全國、連通世界的開放高地。一、2鄭州航空港區(qū)建設(shè)目標(biāo)河南省將以鄭52一、3鄭州航空港區(qū)布局

將成宜居、生態(tài)、環(huán)保、綠色“新都市”將來的實(shí)驗(yàn)區(qū)將是一個(gè)宜居、生態(tài)、綠色、環(huán)保的“新都市”。而且，該區(qū)還會在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上下工夫，尤其是以交通道路為重點(diǎn)，加快路網(wǎng)、電網(wǎng)、水網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盡快打通航空港區(qū)與外部連接通道。同樣，在產(chǎn)業(yè)布局上，不僅要優(yōu)化布局居住、商業(yè)、物流等設(shè)施，還要發(fā)揮富士康項(xiàng)目龍頭作用，做大做強(qiáng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。一、3鄭州航空港區(qū)布局將成宜居、生態(tài)、環(huán)保53一.4航空康富士康介紹富士康從深圳龍崗到武漢光谷，再到成都西高新區(qū)，富士康每到一處，都上演一次轟轟烈烈的財(cái)富神話，富士康鄭州科技園位于鄭州航空港區(qū)。富士康鄭州科技園主要生產(chǎn)計(jì)算機(jī)、通訊、手機(jī)、消費(fèi)性電子等零組件、機(jī)構(gòu)件及系統(tǒng)軟件等，廠房建設(shè)面積約140萬平方米，2011年底入住員工總數(shù)達(dá)18萬人?？崭蹍^(qū)住宿及餐飲業(yè)收入已突破30億元，更有超百家如統(tǒng)一、花花牛、好想你棗業(yè)等全球五百強(qiáng)及國內(nèi)優(yōu)質(zhì)企業(yè)搶先落戶。

2012年，富士康科技園預(yù)計(jì)將完成年度投資22億元，建成95條生產(chǎn)線，實(shí)現(xiàn)銷售收入200億美元，將鄭州打造成為全球最大的智能手機(jī)生產(chǎn)基地。

2015年，富士康員工預(yù)計(jì)將達(dá)到50萬人。一.4航空康富士康介紹富士康從深圳龍崗到武54二.鄭州航空港商業(yè)環(huán)境介紹二.鄭州航空港商業(yè)環(huán)境介紹55樓盤名稱商業(yè)體量業(yè)態(tài)分類銷售價(jià)格租金面積區(qū)間層數(shù)層高面寬進(jìn)深沃金商業(yè)廣場地上：10萬方地下：5萬方大型商超、電影院、電玩、金融、數(shù)碼廣場、特色餐飲街、服裝街；商業(yè)：1.8-2.7萬元/㎡公寓：約1.1-2萬元/㎡150-220元/㎡/月20-3000㎡不等獨(dú)立商業(yè)：3層住宅底商：部分1層，部分2層1F：4.8m2F：4.2m約3.8m或8m15-16m裕鴻世界港16萬方奧特萊斯廣場、超市、餐飲、娛樂、家居、影院、服裝步行街1.3萬-2.5萬元/㎡120-230元/㎡/月寫字樓底商：70-120㎡住宅底商：96-200㎡獨(dú)立商業(yè)：50-200㎡寫字樓底商：1層住宅底商：部分為2層1F：4.2m2F：4m約4.5m或8m15-20m華鴻國際城市廣場10萬方大型購物超市、電影院線、游戲室、KTV、書城、網(wǎng)吧、數(shù)碼美食、各類服飾沿街商業(yè)：1F2萬元/㎡，2F1萬元/㎡內(nèi)街商業(yè)：1F1.8萬元/㎡，2F7000-8000元/㎡160元以上62-826㎡不等外街兩層內(nèi)街：部分兩層部分一層1F：4.8m2F：4.2m面寬從3.6米-14.4米7.2米到14.4米不等項(xiàng)目周邊商業(yè)情況樓盤名稱商業(yè)體量業(yè)態(tài)分類銷售價(jià)格租金面積區(qū)間層數(shù)層高面寬進(jìn)56位置保稅北路與鄭港四街交匯處開發(fā)商河南坤和建投置業(yè)有限公司商鋪類型綜合體/購物中心面

積占地面積（㎡）10.2萬建筑面積（㎡）33萬規(guī)劃戶數(shù)400戶車位數(shù)1800個(gè)個(gè)案分析項(xiàng)目由河南坤和建投置業(yè)有限公司開發(fā)，是鄭州航空港區(qū)的一站式時(shí)尚商業(yè)休閑廣場,沃金商業(yè)廣場由鄭港四街、保稅北路、鄭港七路、琴臺街圍合而成.保稅北路鄭港四街沃金商業(yè)廣場位置保稅北路與鄭港四街交匯處開發(fā)商河南坤和建投置業(yè)有限公司商57項(xiàng)目配套及特點(diǎn)：兩棟酒店電影院（商業(yè)5#三層6000㎡）大型超市（商業(yè)6#負(fù)一層10000㎡）下沉式廣場項(xiàng)目將打造成為富士康藍(lán)領(lǐng)公寓居住、休閑、娛樂的生活樣本，成為航空港區(qū)域的商業(yè)典范。A：商業(yè)步行街（特色美食）B：商業(yè)步行街（風(fēng)情購物）C：購物廣場（時(shí)尚休閑）D：集中型商業(yè)AB酒店酒店商場入口CD項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃的10棟公寓，均為富士康員工樓，員工人數(shù)達(dá)3萬余人；項(xiàng)目-1引進(jìn)了大型超市——永輝超市N項(xiàng)目配套及特點(diǎn)：項(xiàng)目將打造成為富士康藍(lán)領(lǐng)公寓居住、休閑、娛樂58項(xiàng)目配套及特點(diǎn)：兩棟酒店電影院（商業(yè)5#三層6000㎡）大型超市（商業(yè)6#負(fù)一層10000㎡）下沉式廣場項(xiàng)目將打造成為富士康藍(lán)領(lǐng)公寓居住、休閑、娛樂的生活樣本，成為航空港區(qū)域的商業(yè)典范。A：商業(yè)步行街（特色美食）B：商業(yè)步行街（風(fēng)情購物）C：購物廣場（時(shí)尚休閑）D：集中型商業(yè)AB酒店酒店商場入口CD項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃的10棟公寓，均為富士康員工樓，員工人數(shù)達(dá)3萬余人；項(xiàng)目-1引進(jìn)了大型超市——永輝超市N項(xiàng)目配套及特點(diǎn)：項(xiàng)目將打造成為富士康藍(lán)領(lǐng)公寓居住、休閑、娛樂59公寓6#底層商業(yè)公寓6#底商東邊三間為兩層，其余為一層；面積以30㎡和60㎡左右為主，其余為100㎡以上的大戶型。147-212㎡，3套30㎡，5套57-115㎡，11套一拖二銷售95-121㎡，3套產(chǎn)品分析

商業(yè)1F層高4.8米，2F層高4.2米，面寬3.8米左右，進(jìn)深約15.2米，柱寬約7.6米公寓6#底層商業(yè)公寓6#底商東邊三間為兩層，其余為一層；160公寓7#，9#底商地下車庫坡道48-110㎡，17套133-167㎡，6套公寓7#一層底商面積集中在52-62㎡及135㎡左右沿步行街一側(cè)面積較小7#42-110㎡，18套145-165㎡，2套地下車庫坡道公寓9#一層底商面積以60㎡左右為主9#產(chǎn)品分析公寓7#，9#底商地下車庫坡道48-110㎡，17套133-61公寓8#,10#底商公寓8#底商為兩層銷售方式為一拖二二層公攤面積比一層大沿步行街一側(cè)面積以114㎡、124㎡為主靠近中心商業(yè)一側(cè)面積較大，在520㎡以上公寓10#基本情況同上沿保稅北路一側(cè)面積以125㎡為主靠近中心商業(yè)一側(cè)面積較大8#一層平面圖110-150㎡，9套522-653㎡，2套10#一層平面圖397-553㎡，2套120-125㎡，7套產(chǎn)品分析公寓8#,10#底商公寓8#底商為兩層公寓10#基本情況同上62中心商業(yè)5#，6#，7#，13#一層平面圖二層平面圖三層平面圖7#6#13#5#鄭港四街保稅北路地下通道入口空中連廊一層面積以55㎡、91-93㎡、149-152㎡居多二層7#面積較大，在495㎡以上，最大的910㎡其余幾棟面積較小，集中在37、58、78、155㎡三層一側(cè)面積全為76㎡，另一側(cè)面積從47-70㎡不等產(chǎn)品分析7#6#13#5#6#中心商業(yè)5#，6#，7#，13#一層平面圖二層平面圖三層平面63中心商業(yè)11#、12#商業(yè)11#（12#）一層平面圖商業(yè)11#（12#）二層平面圖中心商業(yè)11#、12#戶型配比完全一樣，為75、89㎡，單層建筑面積687㎡。產(chǎn)品分析中心商業(yè)11#、12#商業(yè)11#（12#）一層平面圖商業(yè)1164位置鄭州國際機(jī)場北（四港聯(lián)動大道與鄭港六路交匯處）開發(fā)商河南裕鴻置業(yè)有限公司占地（㎡）113萬總建面（㎡）150萬物業(yè)類型住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓容積率1.50產(chǎn)權(quán)年限住宅70年、非住宅40年車位數(shù)500個(gè)建筑設(shè)計(jì)單位上海中星志成建筑設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位上海北斗星景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所個(gè)案分析裕鴻世界港位置鄭州國際機(jī)場北（四港聯(lián)動大道與鄭港六路交匯處）開發(fā)商河南65香港五星級富豪酒店奧特萊斯商業(yè)街4棟10層寫字樓，1層底商70-120㎡6萬㎡商業(yè)16棟富士康公寓E22棟多層住宅項(xiàng)目辦公區(qū)未規(guī)劃FD快捷酒店B17棟小高層、2棟別墅項(xiàng)目規(guī)劃介紹：A地塊內(nèi)以多層洋房為主，共22棟6層洋房，配套一所幼兒園；B地塊內(nèi)規(guī)劃17棟10層小高層、2棟三層別墅；C地塊內(nèi)主要規(guī)劃有香港五星級富豪酒店；D地塊內(nèi)規(guī)劃6萬㎡獨(dú)立商業(yè)、4棟寫字樓、2棟快捷酒店和奧特萊斯商業(yè)街；E地塊內(nèi)主要規(guī)劃16棟富士康簽約公寓，公寓西側(cè)配套底部商業(yè)。F地塊內(nèi)產(chǎn)品尚未規(guī)劃，只規(guī)劃兩所學(xué)校。C商業(yè)住宅酒店寫字樓A幼兒園小學(xué)中學(xué)四港聯(lián)動大道鄭港六路鄭港二街鄭港四路后期商業(yè)規(guī)劃地塊產(chǎn)品分析臨街商鋪，面積在96-200㎡香港五星級富豪酒店奧特萊斯商業(yè)街4棟10層寫字樓，1層底商766目前內(nèi)部認(rèn)購產(chǎn)品——一期17棟小高層及公寓西側(cè)底商，目前以內(nèi)部認(rèn)購為主；只針對首付房款60%以上客戶。一期在售產(chǎn)品17棟小高層鄭港四路四港聯(lián)動大道鄭港六路鄭港二街住宅：17棟小高層，共10層，均為兩個(gè)單元，1梯2戶，約1400套房源；認(rèn)購均價(jià)為5500元/平米。商業(yè)：本次推出商業(yè)約80套左右，面積在50-200平米左右/間，內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格在1.3-2.5萬元/平米，目前小面積已銷售完，80㎡左右剩余不多，200㎡剩余量較大，付款方式均為一次性付款。公寓底商產(chǎn)品分析目前內(nèi)部認(rèn)購產(chǎn)品——一期17棟小高層及公寓西側(cè)底商，目前以內(nèi)67奧特萊斯商業(yè)街6萬㎡商業(yè)商業(yè)介紹：黃色部分：富士康公寓西側(cè)底商，一層，部分為兩層，商業(yè)面積96-200㎡；

紅色部分：4棟寫字樓底商1層商業(yè)面積70-120㎡，預(yù)計(jì)均價(jià)在2.3萬元之前，可先付50%首付；紫色部分：獨(dú)立商業(yè)及奧特萊斯商業(yè)街；層高：1F4.2米，2F4米；租金不低于200元/㎡/月，售價(jià)2萬-2.5萬元/㎡；獨(dú)立商業(yè)住宅底商酒店底商寫字樓底商A四港聯(lián)動大道鄭港六路鄭港二街鄭港四路后期商業(yè)規(guī)劃地塊產(chǎn)品分析奧特萊斯商業(yè)街6萬㎡商業(yè)商業(yè)介紹：獨(dú)立商業(yè)住宅底商酒店底商寫68位置鄭州航空港區(qū)鄭港四街與鄭港六路交叉口西南角

開發(fā)商河南華鴻置業(yè)占地（㎡）143畝總建面（㎡）40.7萬㎡物業(yè)類型住宅、公寓、商業(yè)容積率2.7產(chǎn)權(quán)年限住宅70年、非住宅40年車位數(shù)地下近2萬平米大型停車場個(gè)案分析華鴻國際城市廣場位置鄭州航空港區(qū)鄭港四街與鄭港六路交叉口西南角

開發(fā)商河南華69項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃共16棟樓，其中1-8#樓為富士康員工公寓，可容納3萬員工；商業(yè)：1F層高4.8米，2F層高4.2米，面寬從3.6米-14.4米不等，可自由分割，進(jìn)深從7.2米到14.4米不等；鄭港四街一帶是2層商業(yè)，大多數(shù)為連體銷售，1F價(jià)格16000-20000元/㎡，2F價(jià)格7000-10000元/㎡左右，租金大約在200元/㎡/月以上；8#樓位置地下為浙江華購大超市。項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃共16棟樓，其中1-8#樓為富士康員工公寓，70目前內(nèi)部商業(yè)認(rèn)購5#、6#樓商業(yè)，共3層，1-2F對外銷售，3F為富士康會所；銷售價(jià)格1F約1.8萬元/㎡，2F約7000-8000元/㎡1F層高4.8米，2F層高4.2米，面寬從3.6米-14.4米不等，可自由分割，進(jìn)深從7.2米到14.4米不等；每棟樓有內(nèi)街，內(nèi)街屬1層商業(yè)，面積在62平米左右，個(gè)別為96平米；外沿商鋪：5#首層以62㎡與243㎡，部分以連體銷售，面積從460-826㎡不等；6首層#以62㎡與121㎡，

個(gè)別為88㎡，部分連體銷售，面積從770-826㎡不等付款方式：可一次性、可按揭，一次性優(yōu)惠幅度大，最多可達(dá)10個(gè)點(diǎn)，按揭先付50%，大面積的可付30%左右，年底左右，證件齊全時(shí)可付剩余部分，或者辦理按揭。5#、6#樓底商目前內(nèi)部商業(yè)認(rèn)購5#、6#樓商業(yè)，共3層，1-2F對外銷售，71街鋪底商商業(yè)形式經(jīng)營范圍租金水平(元/㎡/月）消費(fèi)群體消費(fèi)檔次保稅北路簡易房，一層餐飲、煙酒店、富士康指定招募中心簡易房：60-90富士康商業(yè)服務(wù)區(qū)：80-300富士康員工低檔鄭港四街簡易房，一層餐飲、煙酒店、富士康指定招募中心、移動店簡易房120-150富士康員工低檔豫康商業(yè)街沿街商鋪、一層、兩層餐飲、便利超市、煙酒、通訊、服裝、化妝品店、門診部、銀行豫康商業(yè)街:120-310富士康員工、附近居民中檔中低檔鄭港五街沿街商鋪、一層網(wǎng)吧、銀行、超市、通訊店沿街商鋪：130-160富士康員工、附近居民中低檔周邊商業(yè)主要服務(wù)富士康員工和附近居民，商業(yè)檔次低，主要以餐飲、服裝為主，租金價(jià)格高低不等。商業(yè)市場街鋪底商商業(yè)形式經(jīng)營范圍租金水平(元/㎡/月）消費(fèi)群體消費(fèi)檔72上海為1㎡，廈門為1.28㎡，深圳為0.96㎡，北京味0.7㎡。發(fā)達(dá)國家或地區(qū)人均一般在1.2㎡。預(yù)計(jì)2012年鄭州新鄭綜合保稅區(qū)內(nèi)員工總數(shù)將達(dá)到25萬人，加之配套企業(yè)、鄭州航空港區(qū)原有企業(yè)和社會服務(wù)崗位，2012年鄭州新鄭綜合保稅區(qū)就業(yè)人員將達(dá)到40萬人。人口規(guī)模方面，到2020年，總?cè)丝?5萬，到2030年，總?cè)丝?20萬人。年份人口體量增長速度人均商業(yè)面積商業(yè)需求量2012400000

0.712836282013432000108%0.733155082014466560108%0.753509712015503885108%0.773904202016544196108%0.804343042017587731108%0.824831192018634750108%0.855374222019685530108%0.875978282020740372108%0.90665024樓盤名稱商業(yè)體量沃金商業(yè)廣場地上地下：15萬方裕鴻世界港16萬方華鴻國際城市廣場10萬方目前區(qū)域幾個(gè)大型項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目2013年—2015年總商業(yè)供應(yīng)商業(yè)體量達(dá)41萬方。而到15年區(qū)域需求量才將近39萬方。因此加上區(qū)域潛在商業(yè)項(xiàng)目，那么目前區(qū)域商業(yè)面積是供過于求。但是，本項(xiàng)目緊鄰富士康廠區(qū)，商業(yè)將會處于優(yōu)質(zhì)資源之列。區(qū)域商業(yè)供應(yīng)狀況預(yù)測上海為1㎡，廈門為1.28㎡，深圳為0.96㎡，北京味073三.豫康新城介紹豫康新城位于鄭州市航空港區(qū)，是富士康鄭州IT產(chǎn)業(yè)園配套生活區(qū)，屬于河南省保障房建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目，是河南省和鄭州市的重點(diǎn)工程。作為富士康員工的主要生活居住區(qū)，自2010年9月開工建設(shè)以來，已陸續(xù)入住員工十余萬人。已經(jīng)逐漸形成以吃喝玩為形態(tài)的消費(fèi)區(qū)域小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完善，網(wǎng)吧，廣場，KTV，商場，步行街等各項(xiàng)配套一應(yīng)俱全，為富士康廣大員工提供了安全，舒適的居住環(huán)境。目前豫康新城一二期共計(jì)50棟居住樓已經(jīng)竣工投入使用，東臨國際機(jī)場，北距鄭州市區(qū)20公里，是圍繞鄭州新鄭國際機(jī)場開發(fā)建設(shè)起來的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域。航空港區(qū)作為鄭州新區(qū)總體規(guī)劃的一個(gè)重要組成部分，是全省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的核心增長極和改革發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)之一，也是河南省對外開放的重要窗口和基地。四通八達(dá)、十分便捷的交通優(yōu)勢，鄭州機(jī)場高速、開封機(jī)場高速、鄭州少林高速、京港澳高速、連霍高速、繞城高速、洛南高速以及107、310國道均在航空港區(qū)交匯，市區(qū)至機(jī)場快速路、輕軌六號線、“四港”聯(lián)動大道等，將航空港區(qū)與鄭州市區(qū)連為一體，可實(shí)現(xiàn)航空、輕軌、公路之間“零”換乘。三.豫康新城介紹豫康新城位于鄭州市航空港區(qū)，是富士康鄭州I74河南.豫康新城河南.豫康新城75河南.豫康新城河南.豫康新城76四.豫康新城商業(yè)定位中型中端商業(yè)開放型廣場

集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、文化教育、生活服務(wù)于一體的中型中端體驗(yàn)式休閑型購物廣場。生活體驗(yàn)型購物中心四.豫康新城商業(yè)定位中型中端商業(yè)開放型廣場

77SWOT分析優(yōu)勢富士康廠區(qū)附近的核心商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍濃，人氣旺，具有較高的商業(yè)認(rèn)可度，為其商業(yè)輻射全港區(qū)提供了支持；顯著的位置、優(yōu)越的可視性為項(xiàng)目成為地標(biāo)奠定了基礎(chǔ)；項(xiàng)目地塊聚集了富士康員工公寓，從而為本項(xiàng)目提供了穩(wěn)定的客源；道路、公交的多重優(yōu)勢有利于本項(xiàng)目商業(yè)的未來輻射力以及價(jià)值的提升；綜合性物業(yè)配套，區(qū)域酒店，公寓和辦公樓可進(jìn)行客源和功能互補(bǔ)；商業(yè)地塊獨(dú)立且形狀較方正，便于建筑布局。劣勢路網(wǎng)發(fā)達(dá)但交通流量大，高峰時(shí)會出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象；商業(yè)區(qū)人流量雖然很大，但整體商業(yè)檔次低，不能帶來更多的優(yōu)質(zhì)客源；地塊目前的整體建筑的規(guī)劃，使商業(yè)部分面積使用率低，產(chǎn)生多處明顯的商業(yè)死角，并且對人流產(chǎn)生一定的影響；底層商業(yè)可用面積少，并且被嚴(yán)重分割，對于商業(yè)部分產(chǎn)生嚴(yán)重影響（如銀角的位置擺置衛(wèi)生間）；商業(yè)空房不集中，比較零散，招商占線時(shí)間相對較長，有一定難度。內(nèi)部結(jié)構(gòu)的限制，使得項(xiàng)目定位于更高端有非常大的難度區(qū)位優(yōu)勢－連通富士康區(qū)域商務(wù)商業(yè)的主動脈位于中檔、中高檔商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍和人流量較佳良好的可達(dá)性和可視性區(qū)域綜合性物業(yè)多－功能和客源的互補(bǔ)SWOT分析優(yōu)勢劣勢內(nèi)部結(jié)構(gòu)的限制，使得項(xiàng)目定位于更高端有78機(jī)會城市定位的提升為整個(gè)港區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了充足的發(fā)展空間，為商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供樂觀的前景；大量人口遷入、城鎮(zhèn)化的提高為港區(qū)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)提供了機(jī)會；城際道路的完善及飛機(jī)場處在附近，將會促進(jìn)一大批高消費(fèi)人士來項(xiàng)目附近消費(fèi)從而使港區(qū)中高端商業(yè)市場更加成熟，并為本項(xiàng)目帶來了機(jī)會；項(xiàng)目所處位置在富士康廠區(qū)商業(yè)商務(wù)核心位置，具有多方面的戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇；項(xiàng)目周邊正開發(fā)的許多的高檔寫字樓和星級酒店給項(xiàng)目提供了大量潛在的中端和中高端消費(fèi)群；未來地鐵、快速路的建設(shè)、運(yùn)營，將提高本項(xiàng)目商業(yè)輻射能力。威脅目前港區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較其它大型城市及一些開放城市仍比較落后。大量未來商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)將帶來市場激烈競爭；以沃金商業(yè)廣場為代表的周邊中高檔商場對本項(xiàng)目產(chǎn)生的較大的威脅；在建及規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目可能與本項(xiàng)目產(chǎn)生的定位重合，進(jìn)而將與本項(xiàng)目產(chǎn)生較為激烈的競爭；以裕鴻世界港為代表的區(qū)域外其它中高檔、高檔商業(yè)項(xiàng)目的競爭；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的及未來開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目的競爭；區(qū)域外中高檔商業(yè)項(xiàng)目的競爭。保稅北路作為港區(qū)高度聚集的經(jīng)濟(jì)帶的規(guī)劃提升了本項(xiàng)目的戰(zhàn)略地位；項(xiàng)目周邊己開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目提升本項(xiàng)目區(qū)位的商業(yè)氛圍。SWOT分析機(jī)會威脅區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的及未來開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目的競爭；保稅北路作為79目標(biāo)消費(fèi)客群特征滿足富士康內(nèi)及周邊年輕白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)一族主力消費(fèi)群，較強(qiáng)的就近消費(fèi)訴求；未來本項(xiàng)目及周邊的廠區(qū)擴(kuò)建將帶來大量的白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)消費(fèi)群體，此類消費(fèi)者要求便捷舒適的消費(fèi)環(huán)境；港區(qū)內(nèi)的居民；需求集中餐飲、休閑娛樂；消費(fèi)頻率較高，消費(fèi)金額中等。港區(qū)居民及各航空公司的工作人員主力消費(fèi)群，消費(fèi)需求具有區(qū)域性和集中性；隨著港區(qū)及周邊住宅項(xiàng)目入住率，消費(fèi)需求日益旺盛，包括具有一定消費(fèi)潛力的中青年置業(yè)，逐漸出現(xiàn)家庭式消費(fèi)模式；各大航空公司進(jìn)駐的企業(yè)空乘、地勤、技師等滿足日常所需和對較高質(zhì)量生活消費(fèi)品的需求；消費(fèi)類型多樣，需求集中于超市/便利店、金融通訊服務(wù)網(wǎng)

點(diǎn)、生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、中小型餐飲等；消費(fèi)頻率高，消費(fèi)金額中等。中端中高端目標(biāo)消費(fèi)客群特征滿足富士康內(nèi)及周邊年輕白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)一族港區(qū)居民80休閑購物娛樂中心綜合“時(shí)尚、年輕、潮流、文化、品味”等元素，整個(gè)港區(qū)年輕時(shí)尚族群

的潮流購物基地；綜合購物、餐飲、娛樂、文化、休閑等業(yè)態(tài)，滿足區(qū)域年輕人休閑、購物

、娛樂需求的時(shí)尚生活中心；綜合服務(wù)配套功能、生活型消費(fèi)、公共性服務(wù)，提升目標(biāo)客群生活的舒適

度、便捷性，提供具有質(zhì)感和生活品味的商品、服務(wù)。匯一城全客群、多業(yè)態(tài)、一站式的消費(fèi)目的地綜合化服務(wù)配套中心項(xiàng)目物業(yè)市場定位休閑購物娛樂中心綜合“時(shí)尚、年輕、潮流、文化、品味”等元素，81項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合定位豐富多樣化的餐飲選擇規(guī)模、類型、檔次及流行性跨度大，滿足不同消費(fèi)群體的需求；薈萃本地及中西式各地風(fēng)味特色餐飲。綜合化日常生活配套，公共性服務(wù)設(shè)施以富士康上班族消費(fèi)群體的直接需求為主，提高便捷性和生活質(zhì)量；生活服務(wù)、金融通訊服務(wù)、區(qū)域公共服務(wù)網(wǎng)