沙縣金鼎城商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告及定位建議

沙縣金鼎城沙縣金鼎城商業(yè)工程市場(chǎng)報(bào)告及定位建議廈門·聯(lián)志行2006-11-3一、市場(chǎng)調(diào)查分析1、沙縣宏觀市場(chǎng)研究1.1城市簡(jiǎn)介□地理環(huán)境沙縣位于福建省中部偏北，閩江支流沙溪下游，地處東經(jīng)117o32’-118o06’，北緯26o06’-26o40’，位于南平和三明市之間，東出南平至福州，西過三明至廈門，北上浙贛至京，自古即為閩西北重要商品散地。

□文化環(huán)境閩中明珠──沙縣,是一個(gè)具有悠久歷史的縣份。從公元405～418年設(shè)縣，走過了近1600年的開展歷程。同時(shí)人才輩出，如宋政和六年(1116年)前后的羅從彥等，均以過人的才氣永載史冊(cè)；久負(fù)盛名的沙縣小吃，更是備受海內(nèi)外游客的青睞?！跞丝诃h(huán)境沙縣全境面積1815平方公里，總?cè)丝?4.23萬(wàn)人，其中城區(qū)人口9萬(wàn)人。目前轄８鎮(zhèn)6鄉(xiāng)，180個(gè)村〔居〕委會(huì)?！跽攮h(huán)境

沙縣在廣泛的對(duì)外交往和頻繁的經(jīng)貿(mào)合作中，樹立了開放、開明、守信、務(wù)實(shí)的形象。在新一輪創(chuàng)業(yè)中，將進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)“實(shí)說實(shí)干，敢拼敢上〞的沙縣精神，實(shí)施龍頭戰(zhàn)略、主攻環(huán)境建設(shè)，營(yíng)造更加良好的投資環(huán)境，繼續(xù)落實(shí)有關(guān)外商投資優(yōu)惠政策，進(jìn)一步完善民營(yíng)科技工業(yè)園、開發(fā)建設(shè)北郊高新科技術(shù)園區(qū)，筑巢引鳳；效勞方面繼續(xù)采取優(yōu)先措施，推行主動(dòng)效勞和限時(shí)辦理制度，建立健全與國(guó)際慣例接軌的外資工程審批管理機(jī)制，加強(qiáng)外資投向的引導(dǎo)，進(jìn)一步完善涉外會(huì)計(jì)、法律等效勞機(jī)構(gòu)，切實(shí)為外商提供優(yōu)質(zhì)、方便、高效、快捷的社會(huì)效勞?！踅煌ōh(huán)境沙縣交通便捷，路網(wǎng)縱橫交錯(cuò)，公路、鐵路、水路暢達(dá)。鷹廈鐵路、京福高速公路、205國(guó)道、沙溪航運(yùn)橫貫全境，300噸級(jí)貨輪可直達(dá)福州馬尾港，規(guī)劃建設(shè)中的三明〔沙縣〕機(jī)場(chǎng)距城區(qū)3公里；郵電通訊興旺，已建成現(xiàn)代先進(jìn)通信設(shè)施，6萬(wàn)多門程控可直撥至國(guó)內(nèi)各大中小城市和世界182個(gè)國(guó)家和地區(qū)，為開展開放型經(jīng)濟(jì)增添了活力?！踬Y源環(huán)境℃，全年無(wú)霜期245—278天，平均日照時(shí)數(shù)1877.7小時(shí)。沙縣資源豐富，現(xiàn)有耕地面積19.86萬(wàn)畝，有林地面積206萬(wàn)畝，森林蓄積量1118萬(wàn)立方米，竹林面積42萬(wàn)畝，森林覆蓋率76.3%。河流水力資源蘊(yùn)藏量25.72萬(wàn)千瓦，礦藏資源以非金屬礦為主，已發(fā)現(xiàn)具有一定儲(chǔ)量和開采價(jià)值的礦藏有石灰?guī)r、鉀長(zhǎng)石、粘土、高嶺土、石英石等。同時(shí),沙縣是國(guó)家南方重點(diǎn)林區(qū)縣、全國(guó)商品糧基地縣、全國(guó)水電農(nóng)村電氣化縣、全國(guó)農(nóng)科教示范縣、全國(guó)文明小城鎮(zhèn)示范點(diǎn)，也是福建省農(nóng)科教結(jié)合示范縣、寬裕型小康試點(diǎn)縣?！踅?jīng)濟(jì)環(huán)境近年來(lái)，沙縣縣把工作著力點(diǎn)放在開拓市場(chǎng)、擴(kuò)大內(nèi)需方面，改善環(huán)境，國(guó)民經(jīng)濟(jì)處在一個(gè)新的增長(zhǎng)平臺(tái)上，2001-2005年國(guó)民生產(chǎn)總值回憶〔億元〕2001-2005年國(guó)民生產(chǎn)總值回憶〔億元〕01-05年工業(yè)產(chǎn)值回憶〔萬(wàn)元〕01-05年工業(yè)產(chǎn)值回憶〔萬(wàn)元〕小結(jié)：1〕隨著沙縣經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷穩(wěn)定上升；2〕沙縣優(yōu)惠政策的不斷落實(shí)，投資環(huán)境得到改善，漲幅日益堅(jiān)挺，國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量漲幅分別為13.90%、9.50%、10.20%、10.10%、11.07%。3〕2002年工業(yè)漲幅為7%，比2001年下降4個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值230177萬(wàn)元，僅增長(zhǎng)9.5%；□規(guī)劃前景沙縣將以建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)為契機(jī)，以建設(shè)綠色工貿(mào)城市為主線，樹立和落實(shí)科學(xué)的開展觀，按照“工業(yè)主導(dǎo)、工程帶動(dòng)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、開展協(xié)調(diào)〞的總體思路，發(fā)揚(yáng)“實(shí)說實(shí)干，敢拼敢上〞的沙縣精神，努力把沙縣建成福建山區(qū)新興的產(chǎn)業(yè)集中地、福建山海通道上的重要物流集散地和閩西北最正確的人口居住地。億元；到2021年，提前根本實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，初步形成中等規(guī)模的綠色工貿(mào)城市雛形；政治文明和精神文明建設(shè)日益加強(qiáng)，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面進(jìn)步，社會(huì)文明程度和公民素質(zhì)普遍提高，教育綜合實(shí)力和科技創(chuàng)新能力進(jìn)一步增強(qiáng)，文化、衛(wèi)生、體育、播送電視等事業(yè)有較大開展；城鄉(xiāng)群眾收入穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)1萬(wàn)元以上，農(nóng)民人均純收入達(dá)5000元以上，社會(huì)保障體系更加健全，人民生活水平邁上一個(gè)新臺(tái)階。1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析□房地產(chǎn)市場(chǎng)總體簡(jiǎn)介近年來(lái)，沙縣縣委政府明確了經(jīng)營(yíng)城市的理念，實(shí)施“以城養(yǎng)城〞城建戰(zhàn)略，把城市當(dāng)作“商品〞來(lái)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)嚴(yán)格控制私人建房，有效促進(jìn)房品房理念在消費(fèi)者心中傳播。根據(jù)沙縣城市開展需要，縣政府建立了土地收儲(chǔ)制度把過去屬于一些單位部門的土地收回，再以拍賣形式，讓房地產(chǎn)開發(fā)商去經(jīng)營(yíng)。2001年開始，全年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值11143.2%。近幾年沙縣房地產(chǎn)開展數(shù)據(jù)分析如下：小結(jié)：；2〕私人建房開始得到有效的抑制，商品房的概念也越來(lái)越得到消費(fèi)者的認(rèn)可。到2005年前三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)成為亮點(diǎn)。一方面城鄉(xiāng)居民生活水平的提高；另一方面銀行按揭手續(xù)方便，利息較低，按揭貸款期限長(zhǎng)，為商品房交易提供了便利的條件。商品房銷售趨旺。全縣商品房屋實(shí)際銷售面積83684平方米，比上年同期增長(zhǎng)277.9倍；商品房銷售額10493萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)237.4倍；商品房建設(shè)投資8614元，比上年同期增長(zhǎng)1.7%?！跎晨h商業(yè)總體市場(chǎng)分析根據(jù)市場(chǎng)的走訪，以及沙縣商業(yè)市場(chǎng)自身形成的競(jìng)爭(zhēng)格局，可分為一個(gè)主要商圈，三個(gè)次級(jí)商圈，各商圈的范圍如下列圖：主要商圈次級(jí)商圈主要商圈次級(jí)商圈□沙縣各大商圈分析一個(gè)主要商圈開展現(xiàn)狀：該商圈是沙縣目前唯一的主要商圈，也是縣中心商業(yè)的核心，其范圍包括府前中路、長(zhǎng)安路、濱河路等。目前，步行街、建行、醫(yī)院、電信、德克士等豐富的業(yè)態(tài)齊聚縣政府周邊，同時(shí)，依靠步行街、政府廣場(chǎng)進(jìn)行人氣的吸聚，來(lái)往車流、人流、資金流頻繁，促進(jìn)了該商圈的開展。經(jīng)營(yíng)概況：主要路段主力店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積〔㎡〕近年租金狀況路段占比05年租金狀況〔元/月〕06年租金狀況〔元/月〕步行街服裝業(yè)20-80750-12001350-160065%府前中路通訊業(yè)17-55450-700800-130040%三官堂路建材業(yè)40-80550-800850-120070%消費(fèi)客群：作為沙縣目前商業(yè)的代表，該商圈涵蓋了不同檔次的消費(fèi)群體，在年齡層次上，步行街涵蓋了全年齡段的消費(fèi)者；長(zhǎng)安路作為沙縣汽車站向北延伸的路段，在一定程度利用的交通價(jià)值非常高，也奠定了其以建材家居為主的業(yè)態(tài)。劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)在于業(yè)態(tài)豐富、周邊根底配套設(shè)施完善，消費(fèi)者認(rèn)可度高是該區(qū)域的核心價(jià)值，這里集中了沙縣絕大多數(shù)的中高檔購(gòu)物品牌，如步行街的鞋類、服飾等，以及大型超市、家電等；公共交通極是便利，并且府前休閑廣場(chǎng)作為休閑載體，可吸引一局部的消費(fèi)人群。劣勢(shì)在于府前中路段道路交通較為擁擠、業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)相對(duì)混亂且相對(duì)狹窄，在很大程度上抑制了該核心商圈向更高檔次開展的潛力。開展預(yù)期：民發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)以及本案的商業(yè)工程，必將在該區(qū)域內(nèi)掀起一股巨大商業(yè)投資龍卷風(fēng)，帶動(dòng)該區(qū)域向更高檔、更專業(yè)的業(yè)態(tài)開展，甚至帶動(dòng)整個(gè)沙縣商業(yè)房地產(chǎn)的飛躍開展。三個(gè)次級(jí)商圈汽車站商圈開展現(xiàn)狀：汽車站是該區(qū)域開展的源動(dòng)力，同時(shí)205國(guó)道的東西延伸，拉動(dòng)了外圍交通的便捷，將人流量有效的環(huán)聚于區(qū)域周圍。在業(yè)態(tài)方面，主要是配套的便利超市，以及機(jī)械經(jīng)營(yíng)、維修等。經(jīng)營(yíng)概況：主要路段主力店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積〔㎡〕近年租金狀況路段占比05年租金狀況〔元/月〕06年租金狀況〔元/月〕水南路便利超市45-80950-11001250-150035%水南路維修業(yè)80-125450-700800-110030%水南路機(jī)械業(yè)40-60550-800850-120028%消費(fèi)客群：受地理位置的影響，該區(qū)域的消費(fèi)者根本以過往沙縣的邊緣客群為主，而本地的消費(fèi)根本為零。劣勢(shì)分析：其優(yōu)勢(shì)在于非常便捷的外圍交通，有效的帶動(dòng)了商圈開展。受客戶群體局限性的影響，抑制了范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大；雖然離主要商圈僅為一橋之隔，但輻射度不夠。開展預(yù)期：目前沙縣與三明的公交已經(jīng)開通運(yùn)營(yíng)，在兩地經(jīng)濟(jì)交流上更為快速頻繁，隨著交流的進(jìn)一步加深，首先受到帶動(dòng)的必將是汽車站。建國(guó)路商圈開展現(xiàn)狀：該區(qū)域主要包括建國(guó)路、新城中路段等，屬于次級(jí)商圈；業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)上不標(biāo)準(zhǔn)，較為混亂，自身的配套相對(duì)較弱。經(jīng)營(yíng)概況：主要路段主力店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積〔㎡〕近年租金狀況路段占比05年租金狀況〔元/月〕06年租金狀況〔元/月〕建國(guó)路餐飲業(yè)35-110750-9001150-140040%新城中路段建材業(yè)60-85450-700800-130050%消費(fèi)客群：從該商圈所處的位置來(lái)看，靠近城市老區(qū)，周邊城市舊貌依稀可見；因此，消費(fèi)群體主要是居住周邊的人群，有相當(dāng)?shù)膮^(qū)域局限性。劣勢(shì)分析：從自身的檔次看，根本符合城市次級(jí)商圈的開展要求，能夠滿足周邊人群的日常需求，如建國(guó)市場(chǎng)等。開展劣勢(shì)在于道路的陳舊，交通可達(dá)度非常低，阻礙了其規(guī)模的開展。開展預(yù)期：該商圈地處老城區(qū)域，目前暫時(shí)無(wú)房地產(chǎn)商業(yè)工程未其帶來(lái)開展，而該區(qū)域受城市核心商圈的輻射又偏小，只有通過交通路段的進(jìn)一步改造，才能在一定的程度上拉大更多的需求?；疖囌旧倘﹂_展現(xiàn)狀：沙縣的鐵路開通比擬早，因此，該商圈的形成也具有一定的歷史。周邊業(yè)態(tài)主要是城西南路上，經(jīng)營(yíng)上也相對(duì)混亂。經(jīng)營(yíng)概況：主要路段主力店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積〔㎡〕近年租金狀況路段占比05年租金狀況〔元/月〕06年租金狀況〔元/月〕城西南路水果店50-75650-8501000-145025%城西南路效勞業(yè)50-125750-9501100-155030%城西南路五金業(yè)65-100700-800950-130025%城西南路銀器加工30-45450-700900-110015%消費(fèi)客群：從人群的區(qū)域來(lái)看，該商圈的范圍較為廣泛，受沙縣自身經(jīng)濟(jì)的約束影響，消費(fèi)層次相對(duì)偏低。劣勢(shì)分析：鐵路是該商圈形成的根本優(yōu)勢(shì)，而自身規(guī)劃混亂、經(jīng)營(yíng)無(wú)序那么是抑制該商圈開展的劣勢(shì)。開展預(yù)期：該區(qū)域老區(qū)規(guī)劃，歷史的地域性為其提升不少人氣，但弱后的商業(yè)、居家配套是壓制開展的根本原由。改善區(qū)域配套，是促進(jìn)其開展的有效手段，但時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)。如萬(wàn)佳家園的開發(fā)。1.3消費(fèi)市場(chǎng)情況調(diào)查在對(duì)各商圈的區(qū)域的開展研究后，通過對(duì)市場(chǎng)的走訪、統(tǒng)計(jì)等方式，再度對(duì)消費(fèi)群體的特征、職業(yè)構(gòu)成、收入、年齡區(qū)間等特性進(jìn)行分析，如下：□區(qū)域來(lái)源分析：從以上圖表來(lái)看，消費(fèi)者的來(lái)源于本地區(qū)域，占到了53%，是主要的消費(fèi)群體；加上8鎮(zhèn)6鄉(xiāng)的客群，將近90%?？梢姡晨h的商業(yè)房地產(chǎn)需求仍然以本地人群為主?！跸M(fèi)特征分析：沙縣小吃聞名海內(nèi)外，因此，在很大程度為整個(gè)區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念帶來(lái)巨大影響。經(jīng)商的意識(shí)，促使在消費(fèi)特征上自主經(jīng)營(yíng)的消費(fèi)行為占到一半以上，而投資的意識(shí)在歷年來(lái)都在不斷增長(zhǎng)?！趼殬I(yè)構(gòu)成分析：從職業(yè)構(gòu)成看，個(gè)體/私營(yíng)業(yè)主的比重達(dá)60.7%，也說明沙縣的商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)行為是以自主經(jīng)營(yíng)為主的?！跏杖霠顩r分析：以上圖表反映～3.6萬(wàn)的區(qū)間內(nèi),占到48%，而以自主經(jīng)營(yíng)的廣闊個(gè)體戶的年收入也接近該區(qū)間?！跄挲g區(qū)間分析：根據(jù)市場(chǎng)走訪，以及業(yè)內(nèi)相關(guān)專業(yè)人士的專訪，在年齡上主要集中于36～48歲的中青年之間，有一定的事業(yè)根底，如投資客群；而自主經(jīng)營(yíng)者的年齡跨度相對(duì)較大，在28～48之間居多。小結(jié):1)隨著沙縣經(jīng)濟(jì)的開展,不斷有外來(lái)資金注入到房地產(chǎn)的投資當(dāng)中，如三明等外地的投資資金；2)從當(dāng)?shù)靥赜械耐顿Y置業(yè)理念看，沙縣固有的經(jīng)商意識(shí)對(duì)本地商業(yè)房地產(chǎn)的開展起到了推動(dòng)作用，在很大程度上促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)交易的頻繁；3)同時(shí)，隨著人民生活水平的提高，他們不再滿足于現(xiàn)有的生活水平，而將一定的閑置資金放到不動(dòng)產(chǎn)投資當(dāng)中，進(jìn)一步提升生活質(zhì)量；4〕無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅市場(chǎng)，沙縣都還處在一個(gè)起步的階段，投資者和消費(fèi)者的認(rèn)識(shí)比擬有限，對(duì)新事物新形態(tài)新模式的接受要有一個(gè)過程，因此本工程在考慮商業(yè)模式上要保持迎合市場(chǎng)消費(fèi)需求的適度超前而不能盲目創(chuàng)新。二、區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境分析1、范圍界定本案地處府前中路段以北，西靠縣政府，東臨建國(guó)路。工程屬于城市一級(jí)供給地塊，目前地塊已經(jīng)到達(dá)三通一平階段；周邊配套完善，實(shí)驗(yàn)小學(xué)、縣中醫(yī)院、建國(guó)市場(chǎng)、建行、農(nóng)行、步行街等，齊聚工程周邊；來(lái)往人流、車流強(qiáng)大，將有助于帶動(dòng)工程的資金流。因此，投資置業(yè)前景看好。2、商圈性質(zhì)分析地段從本案所處的地理位置看，南臨府前中路段，西靠沙縣文化街，東沿建國(guó)路，土地竟拍價(jià)26110萬(wàn)元，每畝達(dá)307萬(wàn)元，屬于城市一級(jí)地段。且位于城市主要商業(yè)核心，周邊超市、小學(xué)、菜市場(chǎng)、銀行等相關(guān)生活配套完善，購(gòu)物居家十分便利。人流、車流根據(jù)本案的商業(yè)規(guī)劃位置，以及商業(yè)所具有價(jià)值，本次人流量、車流量的測(cè)試地點(diǎn)選在與工程前的府前中路段，即縣政府之前的廣場(chǎng)，并分5個(gè)不同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)里進(jìn)行測(cè)試。車流測(cè)試〔1分鐘內(nèi)〕第1次(8:20左右)第2次(9:40左右)第3次(12:05左右)第4次(15:50左右)第5次(18:30左右)自行車6778825548摩托車5469773459小轎車46709公交面的791248人流測(cè)試〔1分鐘內(nèi)〕第1次(8:00左右)第2次(9:55左右)第3次(11:35左右)第4次(14:00左右)第5次(19:30左右)上班族1501282550休閑人士54797734259小結(jié)：1〕從以上表格分析出，車流量最大的在中午12點(diǎn)左右，而人流最大在上午的8點(diǎn)和晚上的8點(diǎn)左右；2〕沙縣的車流量主要以自行車和摩托車為主，是當(dāng)?shù)氐闹饕鲂泄ぞ撸?〕目前沙縣的公交車較為落后，僅是小型面的代替；4〕針對(duì)本案來(lái)講，府前中路的人流、車流以及步行街等人流必將為本案的商業(yè)帶來(lái)良好的契機(jī)；3、商業(yè)價(jià)值調(diào)查分析租金調(diào)查：各主要街道商業(yè)調(diào)查分析(見附表)業(yè)態(tài)分析：重點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)比擬分析(如下表)工程名稱位置商業(yè)體量?jī)r(jià)格(萬(wàn)/㎡)租金水平(元/㎡)租售情況專業(yè)特色鴻圖·居家大世界三官堂路與長(zhǎng)安路交匯處1.5萬(wàn)㎡左右15～76出租率80%業(yè)態(tài)根本以建材、床上用品、家具等家裝為主，利用專業(yè)、統(tǒng)一的招商模式，并采取反租的方式吸引置業(yè)者，進(jìn)而促進(jìn)該工程投資人氣的上升民發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)縣政府西側(cè)4萬(wàn)多㎡未定未定未開盤該工程處地段繁華、熱鬧，是該縣城的主要商業(yè)街，商業(yè)氣氛濃厚，從招商去化來(lái)看,均可到達(dá)良好的市場(chǎng)前景。步行街府前中路段約0.5萬(wàn)㎡40～200出租率100%以品牌服裝、鞋類等為主，精品、婚紗攝影、超市等為輔，利用德克士、萬(wàn)福隆超市等進(jìn)行人氣的吸納，增加人流的強(qiáng)大性小結(jié)：1〕就競(jìng)爭(zhēng)性而言，民發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)將是本案的最大對(duì)手，因此在市場(chǎng)定位、商業(yè)招商上等應(yīng)具有明顯的差異性；2〕鴻圖·居家大世界以家居為主導(dǎo)產(chǎn)品，步行街那么以服飾鞋類等為主，但在整合市場(chǎng)的力度都不夠，也是本案商業(yè)規(guī)劃的時(shí)機(jī)點(diǎn)。4、工程〔SWOT〕分析4.1優(yōu)勢(shì)分析□城市中心，城市一級(jí)地段本案緊鄰縣政府，屬于城市中心位置，城市一級(jí)地段將為其帶來(lái)良好市場(chǎng)份額，占據(jù)優(yōu)越的地利,為工程銷售賺足最大利潤(rùn)價(jià)值?！踔苓吷钆涮淄晟?，人氣鼎盛本案南面有實(shí)驗(yàn)小學(xué)，東面有建國(guó)市場(chǎng)，北面有步行街、休閑行政廣場(chǎng)，銀行、萬(wàn)福隆超市、德克士等生活相關(guān)配套環(huán)置本案周邊，生活、居家、購(gòu)物便捷，強(qiáng)大車流、人流，為本案帶來(lái)旺盛的人氣?！醮蟊P優(yōu)勢(shì)，有利專業(yè)規(guī)劃本案商業(yè)〔3萬(wàn)㎡〕與住宅建筑面積將近20萬(wàn)㎡，是城市中心少有大盤工程，必將以大手筆、大氣魄的規(guī)劃重新定義沙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃，筑就本案的市場(chǎng)高度?！趿己玫氖┕みM(jìn)度本案西南面雖還處于拆遷階段，但其他局部根本已進(jìn)入土地平整狀態(tài)，且本案地塊幾乎無(wú)坡度，利于整體規(guī)劃，也將促進(jìn)施工進(jìn)度的進(jìn)一步提高，加快入市時(shí)間。□政策利導(dǎo)作用本案有局部住宅套數(shù)屬于政府行為，在一定程度上為本案的商業(yè)工程帶來(lái)強(qiáng)有力的政策推導(dǎo)作用，得到廣闊消費(fèi)者的關(guān)注是必然?！蹰_發(fā)商優(yōu)勢(shì)工程開發(fā)商具有強(qiáng)大融資能力，并且旗下的施工單位又具備實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，在本錢運(yùn)營(yíng)和施工進(jìn)度上將盡顯獨(dú)特能力。4.2劣勢(shì)分析□地鐵噪音的影響本案北面根本與地鐵平行，且又靠近地鐵，噪音因素勢(shì)必會(huì)成為眾多消費(fèi)者挑刺的對(duì)象，進(jìn)而在相當(dāng)程度上影響商業(yè)氣氛的構(gòu)筑?！鯑|面建國(guó)路段未納入本案范圍工程?hào)|面建國(guó)路段的陳舊建筑未納入本案的拆遷范圍，將使本案在整體規(guī)劃上存在缺陷，影響工程形象和檔次，也破壞了本案在東面的商業(yè)價(jià)值?！觚嫶蟮纳虡I(yè)體量本案商業(yè)總建筑將近3萬(wàn)㎡，雖本案處于商業(yè)繁華地段，巨大的商業(yè)推廣和招商籌劃壓力依然并在。4.3市場(chǎng)時(shí)機(jī)□專業(yè)市場(chǎng)整合力本案作為城市中心的商業(yè)大盤，在整合力、專業(yè)力上均存在著非常大的市場(chǎng)空間，產(chǎn)品的規(guī)劃、招商的利好政策必將力壓目前的工程，形成沙縣新的核心商圈?！跆幱谏仙厔?shì)的市場(chǎng)前景目前，隨著沙縣經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長(zhǎng)，居民收入增幅擴(kuò)大，不斷有民間資本注入到房地產(chǎn)投資置業(yè)中，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的開展。因此，本案的商業(yè)投資置業(yè)前景非?？春?。4.4市場(chǎng)威脅□民發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的先行施工與本案同處城市一級(jí)地段的民發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，目前已先行開工且專業(yè)代理公司也介入，將對(duì)本案商業(yè)的市場(chǎng)推廣構(gòu)成威脅，分流局部客源。□市場(chǎng)的胃納量除去民發(fā)廣場(chǎng)的4萬(wàn)多的商業(yè)體量，龍湖天城將近7000㎡的市場(chǎng)價(jià)格優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力，必將給本案的市場(chǎng)去化帶來(lái)一定壓力?！跽猩虊毫Ρ景缸陨碛袑⒔?萬(wàn)㎡的商業(yè)體量，周期長(zhǎng)、市場(chǎng)去化難度大，招商的成功與否，最終必會(huì)影響本案的利潤(rùn)回報(bào)率。5、工程競(jìng)爭(zhēng)性分析5.1民發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)□工程概況民發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)同樣位于府前中路段,沙縣府西路縣縣政府旁，與本案共享主要核心商圈。由沙縣民發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)，總占地面積5324平方米，建筑面積4萬(wàn)多平方米，屬于商業(yè)建筑。地下二層，地上五層，地下一層至地上二層是商場(chǎng)、店鋪，地下二層為停車場(chǎng)，地上三層至地上五層為影視城、OK廳等休閑場(chǎng)所等。目前處于樁基地下室階段?！豕こ谭治鲈摴こ涛挥诟髀?、縣政府旁，所處地段繁華、熱鬧，是該縣城的主要商業(yè)街，商業(yè)氣氛濃厚，有利于本案的銷售及招商；目前已有專業(yè)代理公司介入,可銷售過程給予專業(yè)支持。同時(shí)，開發(fā)本錢過高，市場(chǎng)定位也相對(duì)較高，必將影響消費(fèi)者進(jìn)行投資的心態(tài)，進(jìn)而影響工程的去化。5.2龍湖天城□工程概況該工程位于長(zhǎng)富路，長(zhǎng)富家園對(duì)面，高速路以北。用地面積60706㎡，總建筑面積達(dá)14萬(wàn)㎡，可入住1027戶。其中商業(yè)面積在7000㎡左右。□工程分析從沙縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，本案也是大盤之一。以高檔次的江南園林規(guī)劃，顛覆了沙縣住宅的新定義。該工程處于開發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊配套非常薄弱居住抗性較大，商業(yè)的去化也將受到影響。5.3宏圖居家大世界□工程概況鴻圖居家大世界屬于鴻圖家園的商業(yè)工程，約9萬(wàn)㎡。目前，以家居為主導(dǎo)產(chǎn)品，包括建材、家具、床上用品、燈飾等，引入一定量的餐飲、超市，作為小區(qū)的生活配套?！豕こ谭治鲈谝?guī)模上，該案利用將近1700多戶的大盤優(yōu)勢(shì)，在優(yōu)惠政策的指引下進(jìn)行招商，形成了以家居為主的自有商圈。但目前由于入住率不高的因素，以及商業(yè)專業(yè)性的局限，商業(yè)氣氛不濃厚，較為冷清。5.4步行街□工程概況該條步行街是沙縣唯一的，因其緊鄰行政廣場(chǎng)，也是目前城鎮(zhèn)居民休閑的好去處，因此人流量相當(dāng)大。在產(chǎn)品的規(guī)劃上以中高檔服飾、鞋類為主，精品屋等其他為輔?！豕こ谭治鐾瑫r(shí)，利用萬(wàn)福隆超市、德克士等進(jìn)行人氣的吸聚，增加了整條步行街的人氣和商業(yè)氣氛。在主題概念上缺乏核心，同時(shí)規(guī)模偏小。三、工程定位建議沙縣商業(yè)巨擎·沙縣商業(yè)巨擎·首個(gè)主題式購(gòu)物公園2、定位的依據(jù)1〕本案地處沙縣商業(yè)繁華中心，區(qū)域商業(yè)文化氣氛濃厚，人氣旺盛；2〕從大環(huán)境看，三明-沙縣的公交已開通，必將為帶來(lái)更多的人氣和投資價(jià)值；3〕工程商業(yè)體量龐大，規(guī)模效應(yīng)佳，可促進(jìn)整體商業(yè)的運(yùn)營(yíng)；4〕引入公園概念，在市場(chǎng)的訴求上可與市政休閑廣場(chǎng)相契合，吸引更多的人流，提升本案的知名度；5〕從市場(chǎng)角度看，本案概念市場(chǎng)差異化明顯，更能拔高本案的商業(yè)檔次和市場(chǎng)價(jià)值；6〕隨著沙縣經(jīng)濟(jì)的開展，居民生活水平的不斷提高，休閑式商業(yè)的誕生已是大勢(shì)所趨，因此，本案的概念應(yīng)蘊(yùn)而生。3、客群定位◎區(qū)域來(lái)源：本沙縣為主，三明、大田、將樂等周邊縣鎮(zhèn)為輔；◎年齡來(lái)源：28～48為主◎置業(yè)特征：個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶、私營(yíng)者、◎生活寫真：長(zhǎng)期以個(gè)體經(jīng)商為主，不滿足于現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，想進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍；對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)環(huán)境不滿意，渴望更有投資潛力的商業(yè)地帶；長(zhǎng)期以房地產(chǎn)投資為主投資客群，看好其開展?jié)摿?；手頭有一局部閑置資金，看好房地產(chǎn)業(yè)的投資前景。4、工程形象定位㎡主題式購(gòu)物公園5、概念定位——核心概念：公園財(cái)富1號(hào)·領(lǐng)航錢景旗艦——行銷口號(hào)形象篇：㎡主題式購(gòu)物公園產(chǎn)品篇：價(jià)格篇：概念篇：公園財(cái)富1號(hào)·領(lǐng)航錢景旗艦財(cái)富篇：掘起公園財(cái)富第一桶金地段篇：鉑金地標(biāo)·財(cái)富裂變核區(qū)/旺地掘金·開啟(公園財(cái)富起航)……..榮譽(yù)篇：2006年度最正確創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)工程沙縣/融興第沙縣/融興第壹街——釋義：從本案的規(guī)劃來(lái)看，本案具有步行街的規(guī)劃；“壹〞，暗示本案財(cái)富的首屈一指，也表達(dá)了本案商業(yè)的檔次定位?！狢AT貓王步行街釋義：從概念來(lái)看，CAT是創(chuàng)意CREATIVE、藝術(shù)ARTISTIC、時(shí)尚TRENDY英文單詞的第一個(gè)字母，也說明該步行街具有的創(chuàng)意、時(shí)尚、藝術(shù)；同時(shí)，CAT又是貓的英文單詞，“王〞那么是財(cái)富之王、商業(yè)之王等領(lǐng)先的意義，符合沙縣商業(yè)開展的氣息，市場(chǎng)接受新概念的速度也相對(duì)較快。7、租金及價(jià)格定位20000～25000元/㎡8、業(yè)態(tài)定位建議⑩⑨①⑧⑦⑥⑤③④②⑩⑨①⑧⑦⑥⑤③④②1、五層商場(chǎng)大型超級(jí)市場(chǎng)，如沃爾瑪、家樂福，外鄉(xiāng)的如大三元、好多多等，加上電器龍頭的國(guó)美、蘇寧等，餐飲龍頭的麥當(dāng)勞、肯德基，適當(dāng)?shù)囊M(jìn)婚紗影樓等占地面積較大的高檔，整體體量根本可消化。2、高檔餐飲休閑娛樂區(qū)如豪享來(lái)、豪客來(lái)、名典咖啡、上島咖啡等中高檔中西餐廳，或者是本地高檔名小吃主力店，以及歡唱、康康柳丁等OK廳。3、茶葉、茶具、工藝美術(shù)品、古董等4、文化、體育用品等5、運(yùn)動(dòng)、休閑品牌鞋類等6、箱包、皮具、精品屋等7、婦幼、兒童用品、玩具等8、品牌、休閑高檔服飾等9、家具、家私、布料、燈具家飾、床上用品等10、通訊器材、電腦、數(shù)碼等產(chǎn)品專柜四、銷售策略建議1、價(jià)格策略1.1市場(chǎng)定價(jià)原那么根據(jù)本案所出的市場(chǎng)位置，以及本案可挖掘的賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，并與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相類比，制定出合理的價(jià)格區(qū)間，適應(yīng)市場(chǎng)的開展需求。1.2低開高走原那么根據(jù)工程產(chǎn)品分級(jí)差異，進(jìn)行銷售進(jìn)度的銷控，將區(qū)位較差的套數(shù)以較低價(jià)先期推出上市，隨銷售和工程進(jìn)程逐漸提升價(jià)格空間，給市場(chǎng)制造不斷增值的想象空間，激發(fā)目標(biāo)客戶群體的購(gòu)置欲望。1.3適時(shí)調(diào)整原那么在銷售過程中根據(jù)實(shí)際銷售狀況以及消費(fèi)偏好，提出價(jià)風(fēng)格整建議。如將較受市場(chǎng)歡送的區(qū)段適時(shí)抬高價(jià)格，以刺激客戶購(gòu)置欲望；將銷售較為緩慢的區(qū)段采取階段性的優(yōu)惠措施變相降低價(jià)格，以促進(jìn)銷售推廣。2、促銷策略2.1銷售原那么根據(jù)本案的規(guī)劃特點(diǎn)，以及業(yè)態(tài)規(guī)劃的建議分析，因此，“主攻銷售為主，重點(diǎn)招商為輔〞是貫穿本案整個(gè)銷售過程的核心原那么。通過對(duì)主力店的招商，引入大型超市或是品牌店，進(jìn)而提升工程商業(yè)形象，聚攏人氣，為市場(chǎng)銷售打下堅(jiān)實(shí)根底。按本案的商業(yè)體量劃分，建議招商與銷售比例為3：7。2.2銷售政策一次性付款一次性付清全部購(gòu)房款時(shí)，在現(xiàn)行銷售價(jià)格的根底上，給予7%〔專案級(jí)〕、銷售人員為4%的優(yōu)惠讓利。一年分期付款購(gòu)置在交納40%首付款、余款以一年為期限按季度分期四期支付時(shí)，在現(xiàn)行銷售價(jià)格的根底上，給予3.5%〔專案級(jí)〕、銷售人員為2.5%的優(yōu)惠讓利。按揭購(gòu)置首付40%，銀行提供60%，10年期按揭貸款，在現(xiàn)行銷售價(jià)格的根底上，給予3%〔總監(jiān)級(jí)〕、銷售人員為2%的優(yōu)惠。預(yù)訂金購(gòu)置針對(duì)后期銷售，在預(yù)售許可證發(fā)放以前，對(duì)意向客戶按購(gòu)房款的10%收取預(yù)訂款，在現(xiàn)行銷售價(jià)格的根底上，給予3%的〔專案級(jí)〕、銷售人員為2%優(yōu)惠；預(yù)訂合同簽訂后，預(yù)訂房屋予以保存，在不違犯雙方約定的情況下，預(yù)訂款原那么上不予退還。調(diào)價(jià)策略在現(xiàn)行價(jià)格的根底上，原那么上對(duì)銷售價(jià)格每月上調(diào)一次，并根據(jù)市場(chǎng)的具體動(dòng)態(tài)進(jìn)行漲幅確實(shí)定。3、通路策略3.1品牌客戶原那么從商業(yè)氣氛的營(yíng)造上，本案應(yīng)先考慮的是品牌大客戶的先導(dǎo)作用，進(jìn)而最大程度的擴(kuò)大商業(yè)的投資熱潮，吸引眾多的消費(fèi)群體。在業(yè)態(tài)的選擇上，可以諸如電器行業(yè)龍頭國(guó)美、超市龍頭好多多，以及各服裝品牌等。3.2五點(diǎn)一線體系五點(diǎn)一線體系，也可城為動(dòng)線封殺體系?！拔妩c(diǎn)〞即賣場(chǎng)、外環(huán)境、現(xiàn)場(chǎng)、展場(chǎng)、樣板，“一線〞那么為看樓動(dòng)線。由于本報(bào)告針對(duì)的是本案的商業(yè)局部，樣板那么不必考慮，可作現(xiàn)房處理。臨街路面展示將工程展于市府中路街面，利用獨(dú)特造型，引人注目，形成自有商業(yè)地產(chǎn)形象。從三明市區(qū)到工程主要道路廣告牌1〕建議選取適當(dāng)?shù)胤浇⒕扌蛷V告牌，形成新的風(fēng)景線；2〕對(duì)主要道路來(lái)往的車流、人流的視線進(jìn)行攔截，引起關(guān)注；3〕形成市府中路的視覺導(dǎo)向，集中表達(dá)商業(yè)地產(chǎn)形象，凸顯置業(yè)特點(diǎn)；4〕其他潛客戶區(qū)域的大型戶外廣告，提升工程知名度，加強(qiáng)形象塑造。三明市區(qū)展示中心在市中心建立工程形象展示中心，作為“金鼎城〞的門戶和窗口，可進(jìn)行高層高檔社區(qū)價(jià)值展示，重點(diǎn)展示本案的商業(yè)價(jià)值及投資前景。根據(jù)相關(guān)工程開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行工程展示和銷售接待，開辟三明-沙縣看房直通專線。工地現(xiàn)場(chǎng)重點(diǎn)展示工地施工的理想進(jìn)度，平安的施工環(huán)境等，以及圍墻的包裝。導(dǎo)示系統(tǒng)1〕在市府中路沿路增加往“金鼎城〞的指示標(biāo)志；2〕在售樓處屋頂，增加大型的燈光字體廣告；3〕個(gè)別重點(diǎn)道路燈桿旗的設(shè)置。4、公關(guān)策略4.1榮譽(yù)公關(guān)公關(guān)目標(biāo)1〕重在獲取榮譽(yù)，以此樹立商業(yè)地標(biāo)形象工程，增強(qiáng)市場(chǎng)信心；2〕力爭(zhēng)將本案商業(yè)步行街打造成“XX最具影響力商業(yè)地產(chǎn)樓盤〞或者是“XX最具創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)樓盤〞等；媒體應(yīng)用1〕為傳播炒作提供了大量素材；2〕爭(zhēng)取獲得媒體免費(fèi)報(bào)道支持。策略應(yīng)用主要通過時(shí)事新聞及傳播炒作加以應(yīng)用。4.2政策公關(guān)公關(guān)目標(biāo)重在獲取免稅、免費(fèi)等優(yōu)惠政策，為入駐商戶提供良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，降低經(jīng)營(yíng)本錢，促進(jìn)市場(chǎng)形成。策略應(yīng)用通過宣傳資料和新聞進(jìn)行傳播，擴(kuò)大宣傳影響面。

4.3活動(dòng)公關(guān)活動(dòng)主題金鼎城商業(yè)步行街招商推廣說明會(huì)活動(dòng)目標(biāo)1〕組織品牌大客戶團(tuán)體參會(huì)，擴(kuò)大招商成果；2〕利用招商會(huì)現(xiàn)場(chǎng)氣氛，邀請(qǐng)本地準(zhǔn)客戶參加，促成意向或成交；3〕利用招商會(huì)提升工程形象和品牌知名度，促進(jìn)市場(chǎng)招商和銷售；活動(dòng)內(nèi)容1〕在沙縣和三明等舉辦招商說明會(huì)，由專業(yè)人士對(duì)工程和招商政策做整體推介；2〕邀請(qǐng)政府官員和商業(yè)知名人士參加，提高會(huì)議的感召力和宣傳影響力；媒體應(yīng)用1〕利用現(xiàn)場(chǎng)推廣促進(jìn)銷售；2〕利用各大媒體的追蹤報(bào)道，擴(kuò)大知名度；3〕利用大量品牌商戶參會(huì)，進(jìn)行炒做，凸顯商業(yè)街倍受關(guān)注，提升工程形象；活動(dòng)地點(diǎn)與時(shí)間1〕地點(diǎn)選擇在三明或者是工程附近知名酒店；2〕具體活動(dòng)時(shí)間另定。5、步驟策略〔銷售體量安排〕6、招商策略工程招商及經(jīng)營(yíng)管理建議1、招商及經(jīng)營(yíng)管理建議；2、租售比例建議；3、工程開展建議、補(bǔ)充方案。主要合作商家介紹大型超市：沃爾瑪、家樂福、易初蓮花、普爾斯瑪特、好又多、上海華聯(lián)、大潤(rùn)發(fā)等